Varför byggs det inte fler hyresrätter när efterfrågan är så stor? Hindren för ökad nyproduktion av hyresrätter beror framför allt på hyressättningen av bostäder och höga byggkostnader.

1. VARFÖR
BYGGS DET SÅ
FÅ HYRES-
RÄTTER?

2. VARFÖR BYGGS
INTE FLER HYRES-
RÄTTER?
Omkring en fjärdedel av Sveriges befolkning på bostadsmarknaden behöver produktionen av
bor i dag i en hyresbostad. Det gör hyresrätten hyresbostäder öka. Nya hyresbostäder kan till-
till den näst vanligaste boendeformen efter bo- komma genom förtätning av befintligt bestånd,
ende i villa eller radhus. det vill säga produktion av lägenheter på vindar
och produktion av punkthus på redan bebygg-
Den svenska bostadsmarknadens grundprob- da tomter, eller genom produktion av hyresbos-
lematik är att det på många håll råder brist på täder på helt obebyggda tomter, så kallad ny-
bostäder i allmänhet och hyresbostäder i syn- produktion. Den senaste undersökningen från
nerhet. På en fungerande marknad, där pro- SCB (maj 2012) visar att bostadsbyggandet
duktionen styrs av tillgång och efterfrågan, fortfarande är på en alarmerande låg nivå. In-
skulle den höga efterfrågan leda till att det var sikten om vart denna utveckling kan leda har
lönsamt att öka utbudet av hyresrätter och en gjort att allt fler efterlyser skarpa förslag för att
omfattande nyproduktion skulle därmed sätta underlätta nyproduktion av hyresrätter.
fart.
Genom enkätundersökningar och djupinter-
Ett rikt och varierat utbud av bostäder och o- vjuer har Fastighetsägarna undersökt vilka hin-
lika typer av boendeformer räknas idag som en der för nyinvesteringar som våra medlemmar
av de viktigaste förutsättningarna för ekono- upplever som störst och vilka åtgärder som bor-
misk tillväxt. Hyresrätten som boendeform har de genomföras för att avskaffa dessa hinder. I
fördelen att den kombinerar hög tillgänglighet denna rapport presenteras resultat och slutsatser
med lågt risktagande och fyller på så sätt en från undersökningen.
central funk­ ion för den stad som vill växa och
t
vara ett attraktivt alternativ för människor som Stockholm i juni 2012
funderar på att flytta. FASTIGHETSÄGARNA
För att minska bostadsbristen och skapa balans
2

3. 3

4. RESULTAT
MEDLEMSUNDER-
SÖKNINGAR
2010–2012
Under perioden 2010–2012 har medlemsun- Nedan redovisas resultatet från de fastighets-
dersökningar genomförts i tre av Fastighets- företag som uppgett sig vara intresserade av att
ägarnas fyra regionföreningar (Fastighetsägar- bygga hyresbostäder vid rätt förutsättningar.
na GFR1 , Fastighetsägarna Stockholm samt Hindren för att bygga hyresbostäder varierar
Fastighetsägarna Syd). Undersökningarna om- beroende på om det är ett förtätningsprojekt
fattar totalt cirka 1 500 medlemsföretag. Syftet eller en nyproduktion.
har varit att undersöka medlemmarnas syn
kring hinder för nyproduktion av hyresrätter. HINDER FÖR FÖRTÄTNING
Resultatet från dessa undersökningar har här Med förtätning av befintligt bestånd avses pro-
aggregerats och analyserats. duktion av lägenheter på vindar och produk-
Hinder för förtätning
Hinder för förtätning
Fastighetsägarna GFR och Fastighetsägarna 100%
100%
Mycket stort hinder
Mycket stort hinder Ganska stort hinder
Ganska stort hinder Inte särsklit stortstort hinder
Inte särsklit hinder Inget hinder hinder
Inget
Stockholm har använt en fyragradig svarsskala
medan Fastighetsägarna Syd har använt en 80%
80%
femgradig skala. 60%
60%
För att svaren ska kunna aggregeras har svaren 40%
40%
”litet hinder” och ”ganska litet hinder” i Fastig- 20%
hetsägarna Syds undersökning slagits ihop till 20%
att motsvara ”inte särskilt stort hinder” hos 0%
0%
Fastighetsägarna GFR och Fastighetsägarna
Stockholm.
1
Varför byggs det så få hyresbostäder? Fastighetsägarna GFR, feb-
ruari 2010
4

5. tion av punkthus på redan bebyggda tomter. med andra upplåtelseformer som är det största
Byggkostnader och hyressättningssystem anges hindret enligt de tillfrågade fastighetsföreta-
som de största hindren för att de tillfrågade gen, tätt följt av hyressättningssystemet. Där-
fastighetsägarna ska vara intresserade av att för- efter följer byggkostnader och marktilldelning,
täta sitt bestånd. Finansieringsmöjligheter, ti- eller möjligheten att köpa mark. Ett annat pro-
den för planläggning och bygglov, tillgänglig- blem som reser hinder för nyproduktion av hy-
hetskrav och parkeringsnorm anses också vara resrätter är att förutsättningarna för att bygga
ganska stora eller stora hinder. Däremot verkar hyresbostäder förändras med kort perspektiv.
kulturkrav2 inte vara några större hinder för Finansieringsmöjligheter, tiden för planlägg-
förtätning. ning och bygglov samt markkostnader är alla
faktorer som omkring 40 procent av fastighets-
HINDER FÖR NYPRODUKTION företagen upplever som mycket eller ganska sto-
Vid nyproduktion av hyresbostäder är det lön- ra hinder. Efterfrågan, betalningsviljan och av-
samheten i att bygga hyresbostäder jämfört saknad av detaljplan är faktorer som i mindre
utsträckning utgör hinder för nyproduktion.
Hinder för nyproduktion
Hinder för nyproduktion
Mycket stort hinder Ganska stort hinder Inte särskilt stort hinder Inget hinder
Mycket stort hinder Ganska stort hinder Inte särskilt stort hinder Inget hinder
100%
100%
80%
80%
60%
60%
40%
40%
20%
20%
0%
0%
2
Med kulturkrav avses K-märkning, riksintresse, arkeologiska krav
etc.
5

6. HYRESRÄTTEN
STÅR SIG INTE I
KONKURRENSEN
Av alla faktorer är lönsamheten i att bygga hy- bygga de bostäder som marknaden efterfrågar.
resbostäder jämfört med andra upplåtelsefor-
mer det mest centrala hindret för nyproduktion HYRESSÄTTNINGSSYSTEMET
av hyresrätter. Det är helt enkelt mer lönsamt Hyressättningssystemet är ett mycket eller gan-
att bygga bostadsrätter. Av de tillfrågade företa- ska stort hinder för nyproduktion anser 68 pro-
gen som är intresserade av att nyproducera hy- cent av de tillfrågade. I rådande system är ut-
resbostäder är det 76 procent som anser att det rymmet att utveckla hyresbostäder efter
är ett mycket eller ganska stort hinder. Tre av kundernas önskemål starkt begränsat. För att
fyra fastighetsföretag ser sålunda produktion av främja nyproduktionen krävs ändrade förut-
hyresbostäder som utkonkurrerad av upplåtel- sättningar på hyresmarknaden. Genom en hy-
seformer med bättre villkor och direktavkast- ressättning som på ett tydligare sätt speglar hy-
ning. resgästernas värderingar ges bättre förutsätt-
ningar för lönsamhet i produktion och förvalt-
Resultatet kan analyseras ytterligare genom att ning av hyresbostäder, inte minst på de mark-
se på begreppet ”lönsamhet” utifrån ett intäkts- nader där behovet av fler bostäder är som störst
och ett kostnadsperspektiv. i dag. En friare hyressättning har därför goda
möjligheter att stimulera bostadsproduktionen.
MISSGYNNAD INTÄKTSSIDA FÖR
HYRESRÄTTER PRESUMTIONSHYROR
Intäktssidan för en hyresrätt utgörs av hyror. Förekomsten av presumtionshyror3 är i grun- 1
Därför är det naturligt att i detta avsnitt titta på den olycklig och möjligheten har bland privata
hur hyressättningssystemet och förekomsten av fastighetsägare använts i mycket begränsad ut-
så kallade presumtionshyror påverkar nypro-
duktion. 3
Presumtionshyra innebär att nyproduktionshyror kan bestämmas i
förväg genom en särskild överenskommelse med Hyresgästförenin-
Dagens prissättning på nyproducerade hyres- gen för 10 år framåt. Därefter gäller bruksvärdessystemet även dessa
rätter medför inga varaktiga incitament för att lägenheter.
6

7. sträckning. För att nå överenskommelser ges derna har stigit med mer än 40 procent sedan
produktionskostnader alltför ofta företräde 2000, vilket kan jämföras med konsumentpris-
framför seriösa kalkyler om skälig framtida av- index som under samma period har stigit med
kastning. drygt 10 procent5. 3
Samtidigt är det viktigt att sänka trösklarna för MARKKOSTNADER
nödvändiga investeringar i nyproduktion. På en Markkostnaderna anser 42 procent av de till-
fungerande hyresmarknad finns det naturliga frågade fastighetsföretagen vara ett mycket eller
incitament för privata och offentligägda fastig- ganska stort problem för att nyproducera hyres-
hetsföretag att möta en hög efterfrågan med in- bostäder. Många av Fastighetsägarnas medlem-
vesteringar i ett både större och mer varierat ut- mar är småföretagare. Markpriset är för dessa
bud. I dag begränsas denna matchning av hög ofta tungan på vågen som gör att kalkylen för
osäkerhet kring avkastningen på de stora inves- nyproduktion inte kan räknas hem.
teringar som krävs.
SKATTER OCH AVGIFTER
MISSGYNNAD KOSTNADSSIDA FÖR Skattesystemet för boende och byggande måste
HYRESRÄTTER reformeras där fastighetsskatten helt slopas och
Undersökningarna visar att byggkostnader och annan ogynnsam beskattning av fastighetsföre-
markkostnader utgör hinder för nyproduktion. tag tas bort. Först då kan det skapas en balans
Kostnaderna är angelägna att minska, även om på hyresbostadsmarknaden som gynnar både
de i sig inte utgör ett hinder specifikt för upplå- hyresgäster och fastighetsägare. I det avseendet
telseformen hyresrätt, utan snarare bör betrak- har inget förändrats sedan vi tillsammans med
tas som ett generellt hinder för bostadsproduk- Hyresgästföreningen och Sabo publicerade rap-
tion. Det är i stället inom skattesystemet och porten Balanserade ekonomiska villkor – en skat-
genom olika avgifter som hyresrätten missgyn- tereform för hyresrätten6. 4
nas.
BYGGKOSTNADER
75 procent av de tillfrågade fastighetsföretagen
som är intresserade av att bygga anser att bygg-
kostnaderna är ett mycket eller ganska stort
hinder i samband med förtätning och 60 pro-
cent anser att det är ett hinder för nyproduk-
tion. Byggkostnaderna står för ungefär 88 pro-
cent4 av den totala produktionskostnaden för
2
hyresbostäder, vilket gör att den har stor in-
verkan på den slutliga prislappen. Byggkostna- 5
SCB Byggprisindex
6
Balanserade ekonomiska villkor – en skattereform för hyresrätten,
4
SCB Byggprisindex Fastighetsägarna, SABO och Hyresgästföreningen, mars 2010
7

8. VÅRA FÖRSLAG
FÖR ÖKAD NY-
PRODUKTION AV
HYRESRÄTTER
Vad behöver då göras för att öka nyproduk- de lägenheter som behövs för att tillhandahålla
tionstakten? Baserat på ovanstående undersök- tjänsterna, är inte lika självklart.
ningar och genomförda djupintervjuer med
medlemsföretag efterlyser Fastighetsägarna föl-  Fastighetsföretag bör ges möjlighet att göra
jande åtgärder. skattefria avsättningar för framtida underhåll.
STATEN  Inför låg moms på bostadshyror för att ge
 Lönsamhet i nybyggnation och förvaltning fastighetsföretagen avdragsrätt för moms. I dag
behöver stimuleras genom ett hyressättnings- betalar fastighetsföretag 25 procent moms på i
system som på ett bättre sätt speglar hyresgäs- princip alla varor och tjänster utan intäkter som
ternas värderingar. En friare hyressättning ökar det medges avdragsrätt mot.
möjligheten för nyproduktion.
KOMMUNERNA
 Systemet med presumtionshyror bör avskaf-  Kommunernas möjlighet att komplettera
fas eller förändras i syfte att tydliggöra hän- nationella regler avseende tekniska krav på bo-
synstagande till vad som kan anses vara en stadsproduktion måste definieras tydligt och
rimlig avkastning. begränsas.
 Fastighetsskatten bör slopas på hyresrätter.  Kommunernas möjlighet att kräva att bygg-
Att vinster beskattas är naturligt. Att dessut- herren ska bekosta följdinvesteringar i form av
om beskatta produktionsmedlen, i det här fallet exempelvis trafikinvesteringar och social ser-
8

9. vice bör tydliggöras och begränsas. som motsätter sig nödvändiga bostadsprojekt.
 Kommunerna bör stärka översiktsplanens FASTIGHETSBRANSCHEN
roll i bostadsplaneringen.  Fastighetsbranschen behöver bli bättre på
att tidigt i planprocessen samarbeta närmare
 I avvaktan på en långsiktig lösning kan och med kommuner. En tidig och transparent dia-
bör hyres- och bostadsrättsmarknaderna be- log om marknadsförutsättningar (var vill folk
traktas som två olika marknader med olika eko- bo), utformning, finansiering, tidplanering etc.
nomiska förutsättningar. Tomträttsavgäld för bidrar både till ökat byggande och till ökad för-
att minska höga markkostnader vid nyproduk- ståelse.
tion av hyresrätter kan då användas för att ska-
pa konkurrensneutralitet mellan de olika upp-  Fastighetsägare i sin roll som byggherre be-
låtelseformerna. höver öka sin kompetens och utgöra en mer ak-
tiv beställare. Med en kompetent och aktiv
 För att öka konkurrensen på byggmarkna- byggherre kan de för varje enskilt projekt mest
den bör kommunerna underlätta för mindre optimala valen göras vilket leder till ökad kvali-
byggherrar att konkurrera om projekt. tet och större prispress.
 Kommunpolitiker måste för en långsiktigt
positiv samhällsutveckling för alla kommunens
medborgare våga utmana enskilda opinioner
9

10. Utdelningsadress: Box 16132, 103 23 Stockholm
Besöksadress: Drottninggatan 33, Stockholm
Telefon: 08-613 57 00 Fax: 08-613 57 01
E-post: info@fastighetsagarna.se