Бизнес план строительство дома

Консалтинговая группа «БизпланиКо». Разработка бизнес
планов. Инвестиционный анализ. Привлечение финансирования.

БИЗНЕС-ПЛАН

СТРОИТЕЛЬСТВО
ЖИЛОГО ДОМА

Разработчик:
Консалтинговая группа «БизпланиКо»
www.bizplan5.ru
E-mail: vip@bizplan5.ru
Тел: (495) 645 18 95

Москва ххххг.

Консалтинговая группа «БизпланиКо», www.bizplan5.ru , vip@bizplan5.ru ,
(495) 645 18 95

Оглавление
Резюме .............................................................................................................................................. 5
1 Описание текущей ситуации на предприятии .......................................................................... 7
1.1 Описание текущего этапа развития предприятия ............................................................. 7
1.2 Описание достигнутых результатов в рамках проекта по строительству домов ............ 8
2 Концепция проекта ..................................................................................................................... 9
2.1 Характеристика объекта недвижимости ............................................................................ 9
2.2 Концепция продаж .............................................................................................................14
2.3 Организации бизнеса, формы участия в нем, совета директоров, схемы ......................15
2.3.1 Организационная структура предприятия .................................................................15
2.3.2 Описание бизнес-процессов ......................................................................................15
2.4 Цели бизнеса .....................................................................................................................17
2.5 SWOT-анализ .....................................................................................................................18
3 Маркетинговый анализ .............................................................................................................20
3.1 Рынок жилой недвижимости РФ ........................................................................................20
3.1.1 Объем рынка жилой недвижимости в натуральном и стоимостном выражении .....20
3.1.2 Динамика рынка жилой недвижимости в натуральном и стоимостном выражении 20
3.1.3 Географическая структура рынка ..............................................................................22
3.1.4 Структура рынка по типу зданий ................................................................................23
3.1.5 Факторы, влияющие на рынок жилой недвижимости ................................................24
3.1.6 Прогнозный объем рынка жилой недвижимости .......................................................25
3.1.7 Основные тенденции на рынке жилой недвижимости РФ ........................................26
3.2 Рынок жилой недвижимости Москвы и Московской области ...........................................27
3.2.1 Объем рынка в натуральном и стоимостном выражении .........................................27
3.2.2 Динамика рынка в натуральном и стоимостном выражении ....................................28
3.2.3 Структура предложения жилья на рынке новостроек Москвы и Московской области
31
3.2.4 Основные тенденции на рынке новостроек Москвы и Московской области ............37
3.2.5 Прогноз развития рынка новостроек Москвы и Подмосковья ..................................38
3.2.6 Прогнозный объем рынка ...........................................................................................38
3.3 Анализ конкурентного окружения ......................................................................................43
3.3.1 Обоснование выбранного сегмента рынка ................................................................43
3.3.2 Характеристика компаний, осуществляющих продажу жилой недвижимости на
рынке Москвы и Московской области ......................................................................................43
3.3.3 Характеристика предложений на рынке недвижимости в выбранном сегменте .....51
3.3.4 Анализ ценовой конъюнктуры ....................................................................................51
3.4 Характеристика потребительской среды ..........................................................................56

2

(495) 645 18 95

3.4.1 Общее описание потребителей .................................................................................56
3.4.2 Сегментация потребителей ........................................................................................56
3.4.3 Портрет потенциального потребителя ......................................................................58
3.4.4 Потребительские предпочтения.................................................................................58
3.4.5 Эластичность спроса ..................................................................................................60
3.5 Состояние рынка ипотечного кредитования.....................................................................60
3.6 Характеристика вторичного рынка жилья .........................................................................62
3.6.1 Основные тенденции на рынке вторичного жилья Москвы и Подмосковья ............62
3.6.2 Предложение ..............................................................................................................63
3.6.3 Характеристика спроса ...............................................................................................66
3.6.4 Ценовая конъюнктура .................................................................................................67
3.7 Характеристика загородной недвижимости Подмосковья ...............................................69
3.7.1 Тенденции загородной недвижимости Подмосковья ................................................69
3.7.2 Характеристика предложения ....................................................................................70
3.7.3 Характеристика спроса ...............................................................................................73
3.7.5 Прогноз развития рынка загородной недвижимости Подмосковья ..........................74
3.8 Основные выводы по маркетинговому исследованию ....................................................75
3.8.1 Рынок жилой недвижимости .......................................................................................75
3.8.2 Конкурентное окружение ............................................................................................77
3.8.3 Потребительская среда ..............................................................................................77
3.8.5 Тенденции и прогнозы ................................................................................................78
4 Инвестиционный анализ. ..........................................................................................................81
4.1 Объем и структура инвестиций .........................................................................................81
4.2 Календарный инвестиционный план.................................................................................82
5 Финансовый план ......................................................................................................................85
5.1 План доходов .....................................................................................................................85
5.2 План расходов ...................................................................................................................92
5.3 Расчет налоговых выплат..................................................................................................98
5.4 Отчет о движении денежных средств .............................................................................101
5.4.1 Денежные потоки от операционной деятельности..................................................101
5.4.2 Инвестиционная деятельность ................................................................................104
5.4.3 Денежный поток от проекта ......................................................................................106
5.5 Отчет о прибылях и убытках ...........................................................................................109
6 Анализ чувствительности и анализ рисков проекта ..............................................................113

3

(495) 645 18 95

6.1 Расчет точки безубыточности .........................................................................................113
6.2 Анализ рисков ..................................................................................................................114
6.2.1 Качественный анализ рисков ...................................................................................114
6.2.2 Количественный анализ ...........................................................................................116
7 Финансовый анализ ................................................................................................................118
7.1 Показатели продаж ..........................................................................................................118
7.2 Показатели рентабельности............................................................................................118
7.3 Показатели основной деятельности ...............................................................................119
8 Инвестиционный анализ .........................................................................................................119
8.1 Срок окупаемости ............................................................................................................119
8.2 Показатели доходности ...................................................................................................122
8.3 Чистый дисконтированный доход ...................................................................................122
9 Заключение по инвестиционной привлекательности проекта ..............................................125
9.1 Сводные показатели проекта ..........................................................................................125
9.2 Выводы об инвестиционной привлекательности проекта .............................................125

4

(495) 645 18 95

Резюме
В рамках рассматриваемого проекта предполагается строительство трехэтажного жилого дома
площадью хххх кв.м и последующей реализации объектов недвижимости.
Предполагаемая сумма инвестиций – хх,х млн. руб., из которых хх,х% - хх,х млн. руб. –
строительно-монтажные работы.
Направления инвестиционных
вложений Итого:
Приобретение земельного участка х ххх хххр.
Проектно-подготовительные работы х ххх хххр.
СМР и благоустройство территории хх ххх хххр.
Расходы на рекламу и реализацию хх ххх хххр.
Прочие и непредвиденные х ххх хххр.
Итого: хх ххх хххр.
Таблица 1. Инвестиционный план

Средства для реализации проекта предполагается привлечь за счет средств банковского
кредита. Расчетный период проекта – хх месяцев. Срок возврата кредита – на протяжении х-хх
месяца.
Проектом предусматривается несколько вариантов оплаты за жилую недвижимость, в том
числе поэтапная оплата, разработана система скидок. Доходы от продаж за весь период
составят ххх,х млн. руб.
Расходы по проекту складываются из расходов на проектирование, строительство,
благоустройство территории, а также рекламные и маркетинговые мероприятия. Общая сумма
расходов от операционной деятельности за период –хх,х млн. руб.
Экономическая эффективность проекта рассчитывалась при условии ставки дисконтирования –
хх%.

5

(495) 645 18 95

Показатели эффективности проекта.

Показатели продаж:
Точка безубыточности, % хх%
Точка безубыточности, ежемесячных продаж хх ххх хххр.
Операционный рычаг хх%
Показатели рентабельности: Средние значения по проекту

Рентабельность продаж хх%
Показатели основной деятельности Средние значения по проекту
Объем продаж, в мес. х ххх хххр.
Объем текущих расходов, в мес. х ххх хххр.
Чистая прибыль, в мес. х ххх хххр.
Денежный поток, в мес. х ххх хххр.
Инвестиционные показатели
ВНД, % в год. ххх%
Объем инвестиций хх ххх хххр.
Чистый Дисконтированный Доход хх ххх хххр.
Инвестиционный период, мес. х
Срок окупаемости, мес. хх
Индекс доходности за период прогноза ххх%
Таблица 2. Сводные показатели эффективности проекта

Анализ финансовых прогнозов свидетельствует о высокой инвестиционной привлекательности
проекта:
 Высокий среднемесячный уровень продаж - х ххх тыс. руб.
 Высокий уровень доходности услуг, что влечет за собой высокий уровень
среднемесячной чистой прибыли – х ххх тыс. руб.
 Высокий уровень внутренней нормы доходности –ххх% в год.
Совокупность приведенных показателей свидетельствует о перспективности
рассматриваемого проекта.

6

(495) 645 18 95

1 Описание текущей ситуации на предприятии
1.1 Описание текущего этапа развития предприятия
На настоящий момент, в соответствии с заключенными договорами осуществлено
приобретение ххх% уставного капитала ремонтно-эксплуатационного предприятия «Слава-х».
Согласно подписанному договору, инициатором проекта – Коробушником Николаем
Ивановичем приобретается доля в уставном капитале ООО «Слава-х» в размере ххх%.
На момент приобретения на балансе ООО «Слава-х» находились следующие основные
средства (Таблица).
№ Наименование Количество Год выпуска Регистрационные
данные
х Автокран «Ивановец», хх тонн х хххх XTFххххххPххххххх
х Экскаватор «Калининец» х хххх
Трактор «Беларусь» с
х х хххх
погрузчиком
х Компрессор ДК-х х хххх
х Гидромолот х хххх
Компрессор электрический ПК
х х хххх
х,хА
х Подъемник грузовой, ххх кг х хххх
х Каток, хт х хххх
х Автомобиль ГАЗ хххх х хххх
XTC
хх Автомобиль КАМАЗ хххххх х хххх
ххххххSххххххх
XTC
хх Автомобиль КАМАЗ хххххх х хххх
хххххCWххххххх
XTA
хх Автомобиль ВАЗ ххххх х хххх
хххххххххххххх
хх Автомобиль ЗИЛ (бортовой) х хххх
хх Автомобиль ЗИЛ (бычок) х хххх
Автомобиль КАМАЗ ххххх с
хх х хххх
полуприцепом хх т
Автомобиль ГАЗЕЛЬ, фургон XTH
хх х хххх
грузовой ххххххVххххххх
Станок КБДМ
хх х хххх
деревообрабатывающий
хх Электроперфоратор - молоток х хххх
Таблица 3. Состав основных средств ООО «Слава-х»

7

(495) 645 18 95

Помимо собственных основных средств, предприятие арендует базу для размещения бытовок,
техники и оборудования, площадью хххх кв.м по адресу шоссе Энтузиастов д.хх – договор №
ххх/хх от х октября хххх года.

1.2 Описание достигнутых результатов в рамках проекта по
строительству домов
Имеющиеся активы предприятия, а также опыт персонала в сфере строительных, ремонтных и
эксплуатационных услуг, позволит в ближайшие годы реализовать ряд девелоперских
проектов, связанных со строительством х-х-ти этажных домов, расположенных в хх-хх-ти км от
МКАД.
На настоящий момент достигнуты следующие результаты:
 Проведен предварительный отбор участков.
 Разработаны коммерческие предложения для потенциальных покупателей и
инвесторов.

8

(495) 645 18 95

2 Концепция проекта
2.1 Характеристика объекта недвижимости
В рамках рассматриваемого проекта предполагается строительство жилого дома на одном из
предварительно отобранных участков на расстоянии хх-хх км от МКАД.

Рисунок 1. Общий вид дома

Количество этажей строящегося дома – х. Материал стен – блок, материал перекрытий –
монолит. Площади помещений и участка представлены в Таблице.
Параметр Значение
Общая площадь (без гаража), кв.м хххх,хх
Гараж, кв.м ххх,хх
Площадь подвала, кв.м ххх,хх
Площадь застройки, кв.м ххх,хх
Строительный объем, куб.м хххх,хх
Максимальная высота, м хх,хх
Размер участка, кв.м (хх,хх*хх,хх м) хххх,хх
Размер приобретаемого земельного участка,
соток хх,хх
Таблица 4. Размерные характеристика дома

9

(495) 645 18 95

Рисунок 2. Вид дома с разных сторон

Общая характеристика:

 Трехэтажный многоквартирный жилой дом с цокольным этажом.
 На х-х этажах расположены хх квартиры.
 В цоколе размещается паркинг на хх мест.

10

(495) 645 18 95

Рисунок 3. Этажность и высота дома

Технические параметры:

 Кровля: плоская, уклон х°.
 Перекрытия: сборные.
 Стены: двухслойные – керамический блок + полистирол.

Ниже представлены генеральный план и планы этажей

.

Рисунок 4. Генеральный план дома

11

(495) 645 18 95

Рисунок 5. План цокольного этажа

Рисунок 6. План первого этажа

Рисунок 7. План второго этажа

12

(495) 645 18 95

Рисунок 8. План третьего этажа

Дом будет располагаться на окраине поселка (города), что обеспечит жителей необходимой
инфраструктурой. Проектом предусматривается благоустройство прилегающей территории,
включая ландшафтный дизайн, освещение, устройство детских площадок.

13

(495) 645 18 95

2.2 Концепция продаж
Для привлечения клиентов, в том числе на начальном этапе строительства, разработана
система оплаты, предполагающая специальные цены и систему скидок.
Оплата может производиться как единовременно, так и по частям, в зависимости от стадии
строительства:
х стадия - строящийся дом — с момента начала строительства дома до момента закрытия
теплового контура. Первая сумма составляет хх% от выбранной квартиры.
х стадия - готовый дом — с момента закрытия теплового контура до момента оформления
жилых помещений в собственность. Вторая сумма составляет хх% от выбранной квартиры.
З стадия - вторичное жильё — с момента получения свидетельств о собственности на жилые
помещения. Третья сумма составляет хх% от выбранной квартиры.
При оплате ххх% стоимости квартиры на нулевом этапе строительства предполагаются
льготные цены.
Этапы х-й х-й
Мансарда
строительства этаж этаж
х-й этап хх ххх хх ххх хх ххх


Таблица 5. Стоимость х кв.м в зависимости от этапа строительства, руб.

Помимо привлекательных цен, предполагается система скидок, в зависимости от
приобретаемой площади1:
 До хх кв.м – х%.
 До хх кв.м – х%.
 До ххх кв.м – х%.
Разработанная система оплаты (привлекательные цены, скидки, возможность поэтапного
инвестирования) создает дополнительные преимущества и будет способствовать успешной
реализации проекта.

1
Для одного собственника

14

(495) 645 18 95

2.3 Организации бизнеса, формы участия в нем, совета директоров,
схемы
2.3.1 Организационная структура предприятия
Инициатором проекта является специализированная ремонтно-эксплуатационная компания,
обладающая необходимыми трудовыми и материальными ресурсами (парк спецтехники и
автотранспорта) для успешной реализации проекта.
В рамках рассматриваемого проекта предполагается одно направление деятельности –
девелопмент на рынке жилой недвижимости.

Схема 1. Организационная структура первого уровня

2.3.2 Описание бизнес-процессов
Для девелоперской компании характерно наличие трех групп бизнес-процессов: основные,
обеспечивающие и управленческие бизнес-процессы (Схема).

15

(495) 645 18 95

Схема 2. Бизнес-процессы

16

(495) 645 18 95

В таблице представлено распределение ответственности за бизнес-процессы согласно
организационной структуре первого уровня.
Бизнес-процессы/ Генеральный Департамент Финансовый Юридический Административн
Организационная директор девелопмента и департамент департамент ый департамент
структура недвижимости
Основные бизнес-процессы

Поиск объектов
Х
девелопмента
Поиск инвесторов Х
Реализация
Х
девелоперского проекта
Продажа жилой
Х
недвижимости
Возврат инвестиций Х
Обеспечивающие бизнес-процессы
Административно-
хозяйственное Х
обеспечение
IT-обеспечение и связь Х
Обеспечение
Х
безопасности
Юридическое
Х
обеспечение
Выполнение функций
Х
заказчика
Технический надзор Х
Внутренний контроль и
Х Х
аудит
Управленческие бизнес-процессы

Стратегическое
Х
управление
Управление финансами Х
Управление маркетингом Х
Управление бизнес-
Х
процессами
Управление персоналом Х
Инвестиционное
Х
сопровождение
Таблица 6. Распределение ответственности за бизнес-процессы

Ряд бизнес-процессов будет осуществляться в сотрудничестве со сторонними компаниями
(аутсорсинг): реализация объектов недвижимости, охрана строящегося объекта.
Для осуществления ряда работ, связанных со строительством объекта, будут привлекаться
субподрядчики.

2.4 Цели бизнеса
Основной целью бизнеса в рамках рассматриваемого проекта является успешная реализация
проекта по строительству жилого дома и последующей реализации объекта недвижимости, в
результате чего должен быть обеспечен следующий уровень ключевых финансовых
показателей:
 Доходы от продаж – ххх,х млн. руб.
 Чистая прибыль – хх,х млн. руб.
 Рентабельность продаж – хх%.
Для достижения стратегической цели должно быть обеспечено решение следующих задач:

17

(495) 645 18 95

 Привлечение финансирования, необходимого для начала реализации проекта.
 Своевременное получение всей необходимой проектно-разрешительной документации.
 Обеспечение качества строительно-монтажных работ и соблюдение сроков
строительства.
 Проведение необходимых маркетинговых мероприятий, сотрудничество с риэлтерскими
агентствами для выполнения плана продаж.

2.5 SWOT-анализ
Проведенный анализ состояния отрасли, анализ конкурентной обстановки и
потребительской среды позволяет сделать вывод о сильных и слабых сторонах
бизнеса, возможностях и угрозах со стороны внешней среды.

Параметры оценки Сильные Слабые

Организация Все этапы реализации проекта Существует риск увеличения сроков реализации
будут осуществлять проекта в связи с затягиванием сроков согласований
специализированные компании, и др. (административный ресурс).
располагающие серьезным
опытом работы на рынке.
Управление проектом будет
осуществлять команда
профессиональных менеджеров,
обладающая опытом в сфере
реализации инвестиционных
проектов.

Производство Строительство будет Для обеспечения качества строительства необходим
осуществляться постоянный надзор за процессом.
специализированными
компаниями с использованием
современных технологий.

Финансы Высокий уровень рентабельности Высокая степень зависимости от партнеров проекта,
жилой недвижимости подрядных организаций.
обеспечивает эффективность
проекта.

Маркетинг Продуманная стратегия продаж, Сильная зависимость эффективности проекта от
совмещающая выгодные ценовые сроков реализации требует дополнительных
предложения, возможность вложений в маркетинговые мероприятия.
поэтапного инвестирования,
система скидок.

Параметры оценки Возможности Угрозы

Факторы спроса Рынок жилой недвижимости Снижение спроса в случае неблагоприятного
восстанавливается после развития экономической ситуации. В настоящее
кризиса, наблюдается рост время, исходя из макроэкономической ситуации,
спроса на жилье, растет возможность такого сценария в ближайшие годы
количество совершенных сделок, представляется маловероятным.
особенно в сегменте эконом- и
комфорт классов.

Факторы Растущий спрос опережает Выход на рынок значительного количества новых
конкуренции предложение на рынке, что девелоперских проектов, «размораживание» старых
позволяет новым игрокам проектов влечет за собой насыщение рынка. Однако
беспрепятственно занять растущий спрос, развитие ипотечного кредитования

18

(495) 645 18 95

рыночную нишу. снижает негативное влияние фактора конкуренции.

Таблица 7. SWOT-анализ

Таким образом, проект обладает неоспоримыми сильными сторонами, главные из
которых – высокий спрос на объекты жилой недвижимости в выбранном сегменте
рынка.

19

(495) 645 18 95

3 Маркетинговый анализ
3.1 Рынок жилой недвижимости РФ
3.1.1 Объем рынка жилой недвижимости в натуральном и стоимостном выражении
По данным Росстата, в хххх году в РФ было введено в действие хх,х млн. кв.м общей площади
жилых домов. Объем рынка в денежном выражении составил:
 По себестоимости строительства – хххх,х млрд. руб.
 По ценам на первичном рынке жилья – хххх,х млрд. руб.

3.1.2 Динамика рынка жилой недвижимости в натуральном и стоимостном выражении

За период хххх-хххх годы объем ввода в действие жилых домов росли, достигнув к хххх году
уровня хх,х млн. кв.м общей площади, в хххх-хххх годах наблюдалось снижение ввода в
действие жилых домов – до хх,х млн. кв.м.

Диаграмма №1. Для демоверсии бизнес плана.
83
78
69
62 63
60
55
47

2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012

Диаграмма 1. Объем ввода в действие жилых домов в РФ, тыс. кв.м общей площади

Тенденции объема ввода в действие жилых домов по продажным ценам в целом
соответствуют тенденциям рынка в натуральном выражении – до хххх года происходит рост,
когда рынок достиг уровня хххх млрд. руб., в хххх-хххх году - снижение. Объем рынка по
себестоимости введенных зданий показывал поступательный рост на протяжении всего
рассматриваемого периода. Себестоимость введенных зданий выросла с ххх млрд. руб. в хххх
году до хххх млрд. руб. – в хххх году.

20

(495) 645 18 95


30%
25%
25% 23%

20%
15% 15% 15%
15% 13%
10%
10%
5%
0%
-5% 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012

-10%
-15% -13%

процент роста

Диаграмма 2. Объем ввода в действие жилых домов в РФ, млрд. руб.

Максимальных темпов роста ввод в действие жилых домов в натуральном выражении достиг в
хххх году (хх% по сравнению с предыдущим годом), далее темпы замедлились, в хххх году
произошло снижение на х%, в хххх году снижение замедлилось – до х% по сравнению с
предыдущим годом. Объем ввода в действие жилых домов в продажных ценах увеличился до
хх% в хххх году, в хххх году рост замедлился до хх%, в хххх году произошло резкое падение –
на хх%, в хххх году снижение составило только х%. Объем ввода жилых домов по
себестоимости строительства рос ежегодно, темпы роста к хххх году составили хх%, в хххх
году – хх%, в хххх – хх%.

Диаграмма №3. Для демоверсии бизнес
плана.

СФО 25

ЮЗФО 39

СЗФО 34

Москв а 45

0 10 20 30 40 50

Диаграмма 3. Темпы роста рынка жилой недвижимости РФ в хххх-хххх годах, в % к предыдущему году

Несоответствие в динамике рынка по разным показателям связано с динамикой себестоимости
строительства и цен на первичном рынке жилья. Так, динамика цен на первичном рынке жилья
в целом соответствует динамике рынка в натуральном выражении: поступательный рост до
хххх года, когда цена х метра составила хх,х тыс. руб., снижение в хххх году до хх,х тыс.
руб./кв.м и незначительный рост в хххх году – до хх,х тыс. руб./кв.м. Что касается

21

(495) 645 18 95

себестоимости строительства х кв.м, на всем протяжении рассматриваемого периода
показатель увеличивался: в хххх году темпы роста составили хх%, в хххх – хх%, в хххх – х%.

плана.
СЗАО ЦАО
СВАО
ЦАО
СВАО
ЗАО
САО
ВАО
ЮВАО
ЮАО
ЮЗАО
САО
ЮЗАО ЗАО
СЗАО

ЮАО
ВАО
ЮВАО

Диаграмма 4. Себестоимость строительства и цены на первичном рынке жилья в среднем по РФ, руб./кв.м

3.1.3 Географическая структура рынка
Среди регионов РФ на рынке жилой недвижимости лидирует ЦФО, с объемом строительства
хх,х млн. кв.м общей площади и хх% рынка. На втором месте – Приволжский федеральный
округ (хх,х млн. кв.м и хх%), далее следуют Сибирский ФО и Северо-Западный ФО (хх% и хх%
соответственно.

83
78
69
62 63
60
55
47

2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012

Диаграмма 5. Региональная структура рынка жилой недвижимости РФ в хххх году, тыс. кв.м жилой площади;
% к итогу

Следует отметить, что объем строительства в Московской области в хххх году составил х,х
млн. кв.м, что составляет хх% от общероссийского объема строительства.

22

(495) 645 18 95

3.1.4 Структура рынка по типу зданий
По типу зданий в общем объеме жилой недвижимости (по общей площади) преобладают
жилые дома и общежития, однако доля категории снижается – с хх% в хххх году до хх% - в
хххх-м.


30%
25%
25% 23%

20%
15% 15% 15%
15% 13%
10%
10%
5%
0%
-5% 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012

-10%
-15% -13%


Диаграмма 6. Структура введенных в действие жилых домов, в % к итогу

По источникам финансирования рынок жилой недвижимости можно разделить на жилые дома,
построенные за счет средств государственного бюджета и средств застройщиков, и жилые
дома, построены за счет личных средств населения и кредитных средств.
За счет средств населения в хххх году построено хх,х% общей площади жилых помещений. Из
года в год доля категории увеличивается.

плана.

СФО 25

ЮЗФО 39

СЗФО 34

Москв а 45

0 10 20 30 40 50

Диаграмма 7. Структура введенных в действие жилых домов по источнику финансирования, в % к итогу

Один из ключевых параметров строящихся домов – этажность. По данным Росстата, в хххх
году из всего количества построенных зданий по общей площади, х-х этажные дома
продолжают занимать х место с долей хх,х%, на втором месте – хх-хх этажные (хх,х%).

23

(495) 645 18 95

плана.
СЗАО ЦАО
СВАО
ЦАО
СВАО
ЗАО
САО
ВАО
ЮВАО
ЮАО
ЮЗАО
САО
ЮЗАО ЗАО
СЗАО

ЮАО
ВАО
ЮВАО

Диаграмма 8. Структура рынка жилой недвижимости по этажности зданий (в % к итогу)

3.1.5 Факторы, влияющие на рынок жилой недвижимости
Государственное регулирование рынка жилой недвижимости
Государство открыто не поддерживает рынок недвижимости, но пытается регулировать его,
считая, что цены на недвижимость слишком высокие из-за недостаточного объема ввода
площадей.
В хххх г. в Москве был сокращен срок регистрации сделок купли-продажи с одного месяца до
хх дней, что оказало положительное влияние на вторичный рынок. В сентябре хххх г. срок
регистрации был сокращен до хх дней. Подобные меры способствуют дальнейшему
благоприятному развитию рынка. Кроме того, Правительство с помощью фонда РЖС активно
осуществляет программу обеспечения застройщикам условий для реализации недорогого
жилья.
Ипотечное кредитование
Восстановление рынка ипотечного кредитования, сделает жилье, особенно эконом-класса,
более доступным, что, в свою очередь, позволит застройщикам, оперирующим в нескольких
сегментах, использовать средства, привлеченные на массовом рынке для реализации
проектов на рынке элитного жилья. Объемы ипотечного кредитования по итогам хххх г.
выросли почти в два раза по сравнению с прошлогодним уровнем и составили более хх млрд.
рублей.
Начиная с III квартала хххх г. доля ипотечных сделок начала стремительно падать. Это было
связано и с банковским кризисом, когда банки перестали давать ипотечные кредиты в связи с
нехваткой денежных средств, так и с общим падением интереса населения к покупке жилья, а
тем более с использованием кредитов. Многие остались без работы, но и обеспеченные
работой люди не были уверены в завтрашнем дне и поэтому не стремились брать какие либо
кредиты. К концу I квартала хххх г. доля сделок с использованием ипотеки упала до уровня
апреля хххх г. и составляла всего х,хх% от общего числа сделок купли-продажи.
В течение хххх г. доля ипотечных сделок уверенно росла и по итогам года составила хх,хх%,
что было сопоставимо с январем хххх г. (хх,хх%). В феврале хххх г. достигнув отметки хх,хх%,
рост остановился и, продолжает оставаться на уровне хх% с небольшими колебаниями. К
концу хххх г.

24

(495) 645 18 95

доля ипотечных сделок дошла до уровня хх% («докризисный» уровень хххх г.), а в хххх г., по
оценкам экспертов, достигнет уровня хх% и, возможно, сможет перейти этот рубеж, в случае,
принятия государством каких либо реальных мер в сфере ипотечного кредитования, а так же,
возможного уменьшения ипотечных ставок банками.
Экономическая ситуация
Тенденция к устойчивому росту экономики, наблюдаемая в настоящее время, показывает, что
ожидания «второй волны кризиса» не оправдались. Это ожидание неоднократно оказывало
влияние на рынок элитного жилья в хххх г.: ухудшения ситуации ждали к августу, в связи с этим
летом хххх г. сделок с элитной недвижимостью практически не фиксировалось. Затем, начиная
с конца августа, активность резко возросла, однако продолжалась она не до декабря, как
обычно, а на фоне новых прогнозов экономического спада к концу года, начала спадать уже в
октябре и к концу хххх г. вновь практически замерла.
В данный момент риски, связанные со «второй волной кризиса», оцениваются участниками
рынка как минимальные.
В хххх г. активно продолжились разговоры об изменении налога на недвижимость. В данный
момент при расчете налога учитывается кадастровая стоимость недвижимости по БТИ,
которая в несколько раз ниже рыночной. Новый метод подсчета налога предполагает
использовать рыночную стоимость, что значительно увеличит величину налога. Это может
снизить инвестиционную привлекательность вложений в недвижимость.
Проведенный анализ позволяет сделать вывод, что совокупность основных факторов
оказывает положительное влияние на развитие рынка жилой недвижимости.

3.1.6 Прогнозный объем рынка жилой недвижимости
Анализ развития рынка жилой недвижимости за хххх-хххх годы, анализ влияния основных
факторов, а также мнения экспертов и участников рынка позволяет сделать прогноз о развитии
рынка жилой недвижимости РФ на период хххх-хххх годы.
Прогнозируется, что уже начиная с хххх года будет наблюдаться рост ввода в действие жилья
на х-х% ежегодно. В результате, в хххх году будет построено хх,х млн. кв.м жилья.

83
78
69
62 63
60
55
47

2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012

Диаграмма 9. Прогноз ввода в действие жилых домов, тыс. кв.м общей площади

25

(495) 645 18 95

Помимо роста объемов строительства, прогнозируется рост цен, в среднем на хх% ежегодно. В
результате объем рынка жилой недвижимости в продажных ценах будет увеличиваться в
среднем на хх% в год и достигнет к хххх году уровня хххх млрд. руб.


30%
25%
25% 23%

20%
15% 15% 15%
15% 13%
10%
10%
5%
0%
-5% 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012

-10%
-15% -13%


Диаграмма 10. Прогноз объема рынка жилой недвижимости в РФ, млрд. руб.

3.1.7 Основные тенденции на рынке жилой недвижимости РФ
Развитие рынка жилой недвижимости РФ в докризисный период, влияние кризиса на рынок, а
также состояние рынка в хххх году позволяет выявить основные тенденции:
 Постепенное восстановление строительства жилья на фоне восстановления экономики
в целом. В хххх году объем строительства в натуральном выражении снизился, по
сравнению с предыдущим годом, но снизился незначительно (на х%) и темпы снижения
замедлились (по сравнению с хххх годом, когда объем строительства снизился на х%).
 О восстановлении рынка свидетельствует и рост цен на первичном рынке жилья (на
х,х% в хххх году по сравнению со снижением на х,х% в хххх-м).
 Постоянный рост себестоимости строительства (на хх-хх% в год).
 Усиление государственного влияния на рынок жилой недвижимости, что является как
положительным (снижение сроков оформления сделок купли-продажи), так и
отрицательным фактором (изменение системы расчета налога на недвижимость).
 Восстановление и развитие рынка ипотеки, что влечет за собой развитие, прежде всего,
сегмента жилья эконом-класса.

26

(495) 645 18 95

3.2 Рынок жилой недвижимости Москвы и Московской области
3.2.1 Объем рынка в натуральном и стоимостном выражении
По информации Росстата, в хххх году в Москве и Московской области было введено в
действие х,х млн. кв.м жилья (в том числе х,х млн. кв.м – в Московской области и х,х млн. кв.м
– в Москве).
Объем рынка построенного жилья в стоимостном выражении (в продажных ценах) составил в
целом по региону ххх,х млрд. руб. (В Москве – ххх,х млрд. руб., в Московской области - ххх,х
млрд. руб.).
Вопреки прогнозам многих участников рынка, острого дефицита предложения на рынке
новостроек Москвы и Подмосковья не наблюдалось. С начала хххх года в СМИ
анонсировались проекты, количество которых по сравнению с предыдущим годом увеличилось
в х раз. Ежемесячно объявлялось о начале реализации х-х новых объектов в Москве и в
среднем около хх-ти проектов в Московской области.
Кроме того, строительные работы на большинстве площадок (около хх%), приостановленных в
кризисный период, были возобновлены.
Теме не менее, вследствие интенсивного поглощения рынком существующего объема
предложения, количество жилых корпусов, находящихся в открытой продаже, в Москве, по
сравнению с концом хххх года сократилось на х-хх% и составило около ххх. Число свободных
квартир снизилось на х-х%.
В Подмосковье рынок жилья в хххх году развивался более активно. К концу хххх года
количество жилых корпусов, находящихся в открытой продаже в Московской области выросло
почти на хх% и составило ххх объектов. При этом число свободных квартир, по сравнению с
декабрем хххх года, увеличилось на хх-хх%.
Сводные данные об объеме рынка жилой недвижимости Москвы и Подмосковья представлены
в таблице.
Показатели Москва Московская Всего
область
Ввод в действие жилых зданий, тыс. кв.м хххх,х* хххх,х хххх,х
Ввод в действие жилых зданий, млрд. руб.
(по средним ценам продаж на первичном ххх,х ххх,х ххх,х
рынке жилья)
Количество объектов на продажу ххх ххх хххх,х
Рост числа свободных квартир (декабрь хххх 2
х-х% хх-хх% х-х %
к декабрю хххх)
Таблица 8. Сводные данные об объеме рынка жилой недвижимости Москвы и Московской области

* Введено в ххххг. всего, включая жилые дома, построенные по программе Правительства Москвы
вне территории города хххх,х тыс.кв.метров жилых домов, что составило хх,х% к хххх году.

Как видно из приведенных выше данных, в объеме рынка Московского региона по вводу в
действие жилых зданий в тыс. кв.м на долю Москвы приходится хх% рынка, по объему рынка в
стоимостном выражении – хх%, по количеству объектов на продажу – хх%.

2
Среднее значение по Москве и Московской области

27

(495) 645 18 95

плана.

СФО 25

ЮЗФО 39

СЗФО 34

Москв а 45

0 10 20 30 40 50

Диаграмма 11. Структура рынка жилой недвижимости Московского региона

3.2.2 Динамика рынка в натуральном и стоимостном выражении
Последствия экономического кризиса хххх года отрицательным образом отразились на
состоянии строительной отрасли России. Сокращение темпов ввода жилья было отмечено во
всех городах, при этом максимальные темпы снижения были зафиксированы в крупных
мегаполисах. Согласно данным Росстата, по итогам хххх года в Москве было введено около х,х
млн. кв.м жилья, что на хх,х% ниже, чем в хххх году. В хххх году, по информации Росстата, в
Москве было введено только х,х млн. кв.м общей площади жилья3.

плана.
СЗАО ЦАО
СВАО
ЦАО
СВАО
ЗАО
САО
ВАО
ЮВАО
ЮАО
ЮЗАО
САО
ЮЗАО ЗАО
СЗАО

ЮАО
ВАО
ЮВАО

Диаграмма 12. Ввод в действие общей площади жилых зданий в Москве в хххх-хххх годах, тыс. кв.м общей
площади

В Московской области сложилась иная ситуация: и в хххх-м, и в хххх-м году происходил рост
ввода в действие зданий, достигнув к хххх году уровня х,х млн. кв.м, в хххх году ввод в
действие зданий несколько снизился – до х,х млн. кв.м.

3
Вместе с тем, по мнению участников рынка, в хххх году ввод в действие жилья в Москве вырос и
составил х,х млн. кв.м. Источник: http://www.azbuka.ru/

28

(495) 645 18 95

83
78
69
62 63
60
55
47

2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012

Диаграмма 13. Ввод в действие общей площади жилых зданий в Московской области в хххх-хххх годах, тыс.
кв.м общей площади

В целом темпы роста ввода в действие жилых домов в Подмосковье существенно опережают
темпы роста строительства жилья в Москве. В хххх и хххх годах разница составляла хх п.п., в
хххх – хх п.п., в хххх – хх п.п.


30%
25%
25% 23%

20%
15% 15% 15%
15% 13%
10%
10%
5%
0%
-5% 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012

-10%
-15% -13%


Диаграмма 14. Темпы роста ввода в действие общей площади жилых зданий в Москве и Московской
области в натуральном выражении, в % к предыдущему году

Если рассматривать объем рынка в стоимостном выражении (основываясь на средних ценах
на первичном рынке жилья), то в Москве до кризиса наблюдался стремительный рост (как
вследствие объемов строительства, так и вследствие роста цен). Так, в хххх году по сравнению
с хххх-м рынок вырос в х раза, достигнув уровня ххх,х млрд. руб. В хххх-хххх году объем рынка
резко сократился, достигнув показателя ххх,х млрд. руб. (хх% от уровня хххх года).
Снижение объема рынка связано прежде всего, со снижением объема вводимого жилья, так
как среднестатистические цены на первичном рынке только замедлили рост, но не снизились.

29

(495) 645 18 95

плана.

СФО 25

ЮЗФО 39

СЗФО 34

Москв а 45

0 10 20 30 40 50

Диаграмма 15. Объем рынка жилой недвижимости Москвы в стоимостном выражении, млрд.руб.

В связи с более низким уровнем цен на жилье в Подмосковье, несмотря на значительное
опережение ввода в действие жилья в натуральном выражении, объем рынка Московской
области в стоимостном выражении в некоторые годы оказывался ниже, чем в Москве. Так, в
хххх году объем введенного в действие жилья в Московской области составил ххх,х млрд. руб.,
в Москве – ххх,х млрд. руб. Впоследствии, в связи с опережающим ростом цен на жилье в
Подмосковье (по сравнению с аналогичным показателем по Москве), а также динамикой рынка
в натуральном выражении, объем рынка Московской области превысил московский рынок,
достигнув к хххх году уровня ххх,х млрд. руб. (ххх,х млрд. руб. – в Москве). В хххх году
показатель снизился до ххх,х млрд. руб.

плана.
СЗАО ЦАО
СВАО
ЦАО
СВАО
ЗАО
САО
ВАО
ЮВАО
ЮАО
ЮЗАО
САО
ЮЗАО ЗАО
СЗАО

ЮАО
ВАО
ЮВАО

Диаграмма 16. Объем рынка жилой недвижимости Московской области в хххх-хххх годах, млрд. руб.

Если в хххх году темпы роста рынка в Московской области в стоимостном выражении
отставали от московских значений на хх п.п., то в хххх – уже опережали на хх п.п.,
впоследствии опережение несколько снизилось – до хх п.п. в хххх и хххх годах.

30

(495) 645 18 95

83
78
69
62 63
60
55
47

2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012

Диаграмма 17. Темпы роста рынка жилой недвижимости в стоимостном выражении в Москве и Московской
области, в % к предыдущему году

Сводные показатели динамики рынка жилой недвижимости в натуральном и стоимостном
выражении по Москве и Московской области представлены в таблице.
Показатели В натуральном выражении, тыс. кв.м В стоимостном выражении, млрд. руб.
Москва Московская область Москва Московская область
Среднегодовые значения за хххх-хххх годы
Объем рынка хххх хххх ххх ххх
Темпы роста хх% ххх% ххх% ххх%
Максимальное значение
Темпы роста ххх% ххх% ххх% ххх%
Минимальное значение
Темпы роста хх% хх% хх% хх%
Таблица 9. Сводные показатели динамики рынка Москвы и Московской области в хххх-хххх годах

3.2.3 Структура предложения жилья на рынке новостроек Москвы и Московской
области
Рынок новостроек можно сегментировать по следующим основным признакам:
 По классу жилья.
 По количеству комнат.
 По типу конструкций.
 По стадии готовности.
 По географическому признаку.

В хххх году структура рынка по классу жилья сместилась в сторону объектов бизнес-класса,
достигнув почти хх% о общего объема предложений. На элитное жилье пришлось хх%
предложений, на класс «Комфорт» - хх%, доля самого дешевого жилья не превысила х%.

31

(495) 645 18 95


30%
25%
25% 23%

20%
15% 15% 15%
15% 13%
10%
10%
5%
0%
-5% 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012

-10%
-15% -13%


Диаграмма 18. Структура предложения на рынке новостроек Москвы по классу жилья

Из всех предлагаемых к продаже новостроек в Москве хх% построено по монолитной
технологии, кирпич использован при строительстве только х% зданий.

плана.

СФО 25

ЮЗФО 39

СЗФО 34

Москв а 45

0 10 20 30 40 50

Диаграмма 19. Структура предложения на рынке новостроек Москвы по типу конструкций

По количеству комнат лидируют х-х комнатные квартиры (хх%) и х-х комнатные (хх%). Меньше
всего предложений х-х комнатных квартир (хх%).

32

Бизнес план строительство дома

Бизнес план строительство дома

Recommandé

Recommandé

Contenu connexe

Tendances

Tendances (20)

En vedette

En vedette (14)

Similaire à Бизнес план строительство дома

Similaire à Бизнес план строительство дома (20)

Бизнес план строительство дома