Webinar ProColombia: Estructuración de Proyectos

IMPORTANCIA Y RETOS DEL FORTALECIMIENTO
EN LA ESTRUCTURACIÓN DE PROYECTOS DE
INFRAESTRUCTURA EN LAS REGIONES
Septiembre 18, 2020
Paola Aldana – Socia DLA Piper Martínez Beltrán
Juan Manuel Martínez – Socio Bonus Banca de Inversión

I. Conceptos básicos de estructuración de proyectos
II. Estructuración Integral
III. Estructuración Técnica
IV. Estructuración Legal
V. Estructuración Ambiental, Social y Predial
VI. Estructuración Financiera
VII. Estructuración y asignación de riesgos
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Agenda

3
Conceptos básicos de estructuración de proyectos
cargando …
ESTRUCTURACIÓN INTEGRAL
• Cubrir necesidades.
• Generar beneficios socio-económicos.
• Aumentar Competitividad.
• Cumplir deberes Constitucionales.
Propósito del Estado
Formulación
de Proyecto
Decisión de
Proyecto

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Conceptos básicos de estructuración de proyectos
• Características de los proyectos:
1. Pertinencia: Oportunidad y conveniencia dependiendo las condiciones y
necesidades particulares.
2. Viabilidad: cumplimiento de condiciones que permitan validar la posibilidad de
avanzar en el proyecto (criterios técnicos, financieros, jurídicos, ambientales,
sociales, entre otros).
3. Sostenibilidad: posibilidad de financiar la operación y funcionamiento del proyecto
con ingresos de naturaleza permanentes.
4. Impacto: contribución efectiva que realice el proyecto al cumplimiento de las metas
locales, sectoriales y regionales.
5. Articulación: con los planes y políticas nacionales e integración con las instituciones
que impacta, las comunidades minoritarias y el territorio.

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• Etapas del ciclo de proyectos con inversión pública:
Fuente: DNP

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• Características y problemas típicos de las etapas de los proyectos:
Etapa Características deseables Problemas típicos
Planificación,
estructuración y
evaluación ex-
ante
• Estrategias nacionales y sectoriales con objetivos
mensurables.
• Análisis de viabilidad y estructuración completa
financiera, técnica y legal.
• Revisión independiente de las evaluaciones costo-
beneficio, incluyendo análisis APP.
• No hay planificación de inversiones a nivel
nacional y los planes sectoriales son
dispersos.
• Limitada coordinación entre inversión.
• Tasa de rechazo de las evaluaciones suele
ser baja.
• Bajas capacidades de formulación,
(estructuración) y evaluación.
Selección • Existen criterios publicados para la selección de
proyectos.
• Proyectos ingresan al presupuesto sin
evaluación ex-ante estricta.
• Se seleccionan y financian proyectos a
través de canales extrapresupuestarios.
Implementación • El proceso de compras para los proyectos es abierto y
transparente.
• Monitoreo efectivo de la cartera de proyectos activos.
• Fragmentación y contratación directa
como mecanismos recurrentes de
contratación.
• Baja ejecución, alta incidencia de
sobrecostos y extensiones de tiempo.
Evaluación ex-
post y auditorías
• El marco legal considera las evaluaciones ex-post
como requisito de terminación de los proyectos.
• Implementación de auditorías.
• No se produce contraste de costo –
beneficio entes y post implementación.
• Proyectos sin auditoría.
Temas
transversales
• Sistemas de información.
• Acceso público a la información de proyectos.
• Falta de integración entre los sistemas de
información y el resto de los sistemas.
• Opacidad en la ejecución, ciudadanos
poco informados sobre la inversión
publica
Fuente: Análisis IDB - Septiembre 2019.
https://publications.iadb.org/publications/spanish/document/Fortaleciendo_la_gesti%C3%B3n_de_las_inv
ersiones_en_Am%C3%A9rica_Latina_y_el_Caribe_Lecciones_aprendidas_del_apoyo_del_BID_a_los_Sistem
as_Nacionales_de_Inversi%C3%B3n_P%C3%BAblica_SNIP.pdf

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Fuente: DNP
Estructuración
Integral

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Estructuración Integral
PROYECTO
Económicamente Viable
Beneficio para la
comunidad
▪ Carreteras que conectan poblaciones.
▪ Aeropuertos que conectan regiones
▪ Proyectos que reducen costos operativos.
▪ Proyectos que prestan servicios básicos
(Hospitales, Escuelas, etc...)
▪ Proyectos para necesidades primarias
(acueductos, PTAR, etc…)
Económicamente Viable
≠
Financieramente Rentable

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Existe la posibilidad de que los Proyectos no sean financieramente viables por sí solos, pero que por su
conveniencia Económica/Social sean importantes para el Estado: Requieren recursos adicionales a la explotación
para ser viables (Vigencias Futuras, etc.).
Requiere de:
• Análisis de Beneficio
• Análisis de Conveniencia
• Análisis Técnico
• Análisis Financiero
• Análisis de Riesgos
• Análisis Jurídico
• Decisión Final de Esquema de Ejecución
• Definición de mecanismos de Financiación
Toma de Decisión
Decisión del Proyecto

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Proceso de Estructuración
Estructuración Técnica Estructuración Financiera Estructuración de Riegos Estructuración Jurídica
Garantizar coherencia y armonía Técnica, Financiera y Jurídica
• Reflejo de las demás
estructuraciones.
• Contrato – Clausulado
específico para cada
tema.
• Ley – Aplicable a
relaciones entre el
Público y el Privado.
Inputs
Inputs
Inputs

• Algunos de los objetivos de definir una estructura organizacional son los siguientes:
➢ Asegurar que los proyectos sean bien realizados.
➢ Definir líneas de autoridad y responsabilidad de tal forma que cada individuo implicado en el proyecto sepa qué hacer, cómo hacerlo y
con qué recursos.
➢ Asegurar que el proyecto cuente con apoyo estratégico del DNP, MHCP, Ministerio de línea, así como con apoyo técnico de un equipo
de gestión del proyecto y de las estructuradoras.
➢ Tener una plataforma de discusión a todos los niveles para responder los asuntos de diferente índole conforme vayan surgiendo y para
distribuir los recursos necesarios para culminar las etapas del proyecto.
1
* Fuente: DNP – Guía de APP Capítulo 3
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• El DNP reconoce como buena práctica en la estructuración del proyecto la definición de una estructura organizacional para facilitar la
interacción entre el equipo de gestión del proyecto y diferentes instituciones de apoyo tales como:
➢ Apoyo Técnico: Estructuradoras
➢ Apoyo Financiero: Financiera de Desarrollo (FDN)
➢ Lineamientos y Aprobación (MHCP, DNP, Ministerio de línea)
Estructura Organizacional
Objetivos
Directiva del Proyecto
Cabeza de la Entidad Pública
Principales Partes interesadas
Grupo de Gestión del Proyecto
Director/Gerente del Equipo del
Proyecto
Cabezas funcionales en el equipo
del Proyecto: Técnica, Financiera,
Comercial y legal
Asesores externos legales,
financieros, técnicos y
ambientales

1
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Roles de Asesores
• Sirven como apoyo para preparar (estructurar y justificar) en detalle el proyecto, incluyendo la documentación del caso
de negocio, los borradores del contrato, mecanismos de pago y desempeño, distribución de riesgos, modelos
financieros y proyecciones, y otros asuntos ambientales.
• Prestan ayuda en el desarrollo de las bases de licitación.
Prefactibilidad y Factibilidad
• Sirven como apoyo en la presentación del proyecto a potenciales postores y al mercado de capitales durante el sondeo
de mercado. Como parte de este proceso los asesores deben proveer lineamientos con respecto a lo que los mercados
de capitales podrían suministrar, los principales obstáculos del proyecto y una idea del apetito del mercado.
Previo a licitación
• Durante esta fase los asesores ayudan a aclarar y evaluar propuestas.
• Prestan ayuda en la negociación de la transacción y proveen análisis (legal, financiero, técnico y ambiental).
• Asesoran sobre las mejores maneras para financiar el proyecto al igual que el mejor momento y manera de acudir a los
mercados financieros.
Licitación
• Durante esta fase los asesores ayudan con respecto a potenciales cambios al contrato.
• Prestan servicios asociados con la refinanciación de la deuda.
• Brindan asesoría en caso de una redefinición del alcance del proyecto.
Construcción y Operación

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Estructuración Técnica
Balance Técnico Económico
Solución de Ingeniería
Costo / Beneficio 1Tipo Intervención 1
Tipo Intervención 2
Costo / Beneficio 2
Costo / Beneficio 3
• Cada tipo de intervención que técnicamente se formule, estará relacionada a la generación de una diferente relación
Costo / Beneficio, principal elemento de decisión inicial en un proyecto de inversión promovido por el Estado.
• No siempre la opción más costosa técnicamente, y por ende en donde interviene una ingeniería de mayor
relevancia, será la que genere mayor beneficio económico al proyecto; por tal motivo se debe encontrar un equilibrio
entre la solución que generará el proyecto y su costo de implementación.
1,12
0,87
1,24

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Balance Técnico Económico
Solución de Ingeniería
Rentabilidad al InversionistaTipo Intervención 1
Rentabilidad al Inversionista
Rentabilidad al Inversionista
17%
6%
10%
• Cada tipo de intervención que técnicamente se formule, estará relacionada a la generación de una rentabilidad para
el inversionista, principal variable de medición de decisión de inversión de un privado.

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Estructuración Técnica Estudios y Diseños
• Estudios de
Referencia
• Factibilidad
Casos Específicos
• Experiencias
Internacionales
• Experiencias
Nacionales
Puntos
Específicos
• Técnica de
Aeropuertos
• Técnica de
Carreteras
• Técnica de Obras
especiales
(Edificaciones,
túneles o
Viaductos)
• Demanda, Capacidad y Niveles de
Servicio.
• Topografía.
• Diseño Geométrico.
• Estudios Geotécnicos y Geológicos
• Estudios Hidrológicos e Hidráulicos
• Estudios de obras subterráneas.
• Estudios Edificaciones, Puentes y
Estructuras.
• Estudios de Seguridad de
operación, señalización.
• Estudios Ambientales y Sociales.
• Estudios Prediales
• Presupuestos de construcción y
operación.
Especificaciones
del Contrato
• Apéndice Diseño
• Apéndice Construcción
• Apéndice O&M
• Apéndice Predial
• Apéndice Socio-Ambiental

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Revisión de Alternativas
Origen – Destino –
Demanda - Servicio
Trazado – impacto
ambiental, social predial
Tipo de Estructuras
Duración
Cronogramas
Metodología
Corte - Talud Talud con revestimiento
Túnel Túnel Falso Toda variación en el Proyecto tendrá implicaciones
en los costos, tiempos de construcción, forma de
ejecutar los mantenimientos, tipos de estructuras a
implementar; y por supuesto en el Costo /
Beneficio y Rentabilidad que genera el proyecto.

Entre otras el asesor colabora bajo los lineamientos de la gerencia técnica o de proyecto del cliente
en los siguientes puntos:
• Define la línea base del proyecto en términos de las especificaciones técnicas del mismo.
• Apoya el desarrollo de los estudios técnicos en las etapas de Elegibilidad, Prefactibilidad y factibilidad del
proyecto.
• Redacta las necesidades técnicas, así como los requisitos de los resultados a obtenerse y sus
especificaciones.
• Determina los indicadores de operación y mantenimiento con los cuales se va a medir el cumplimiento del
privado en la prestación del servicio.
• Desarrolla el mecanismo de pago junto con los asesores financieros.
• Colabora en la evaluación de riesgos del proyecto y en el análisis sobre la parte más adecuada para
gestionarlo.
• Adelanta el análisis de amenaza y vulnerabilidad con el fin de garantizar la no generación o reproducción de
condiciones de riesgo de desastre.
• Evalúa y asesora acerca de las soluciones técnicas a lo largo de la fase de contratación.
• Escudriña los costos de las propuestas durante la fase de contratación
• Colabora en la evaluación del cumplimiento de los oferentes sobre los requisitos establecidos para la
experiencia técnica de los proponentes, así como en la calificación de las propuestas técnicas.
1
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Rol Asesor Técnico

¿El proyecto satisface una necesidad
pública?
¿El proyecto permite transferir riesgos
que puedan ser mejor manejados por el
sector privado?
¿El proyecto presenta tal complejidad por
sus especificaciones técnicas, de diseño o
características ambientales y de niveles
de servicio que lo hagan poco atractivo?
¿El proyecto requiere para su ejecución
tecnología que evolucione
constantemente?
¿El proyecto requiere una capacidad de
gestión o administración especializada?
¿Qué riesgos del proyecto pueden
generar los mayores sobrecostos?
¿De tales riesgos, cuáles se espera que
el privado asuma y cuáles la entidad
pública?
JUSTIFICACIÓN
LEGAL
Estructuración Legal

Estructuración
Legal
Insumos de la Estructuración
Integral
Estructura
Contractual
Estructura proceso de
contratación
Análisis de
riesgos legales
Mapa de
Actores
Viabilidad
Jurídica
Definición de necesidades
normativas e institucionales
Coordinación
Institucional

Estructura
Contractual
Estructura del
proceso de
contratación
Dependen de:
• La necesidad pública a satisfacerse, y
• la justificación misma del proyecto.
Se preparan como resultado de los distintos
análisis técnicos, financieros, prediales, socio
- ambientales y de riesgos.
Corresponden a una fase de conclusión.
Tanto la materialización de la estructura
contractual, como la del proceso de selección
están compuestas por múltiples documentos
legales.
El principal insumo es el marco legal aplicable
según proyecto.
Uno de los mecanismos de la estructura por
APP.

1. Elegibilidad
2. Prefactibilidad
3. Factibilidad

Estructuración Legal - Elegibilidad
En la fase de elegibilidad, el estructurador empieza a definir el alcance e
importancia estratégica del proyecto, estima su valor por dinero, viabilidad
financiera y bancabilidad, y ayuda a precisar cuáles son los primeros pasos a
seguir.
A partir del modelo Inglés, en la fase de elegibilidad se busca determinar si el
prospecto de proyecto responde a una serie de justificaciones, entre ella la
justificación legal.
En la justificación legal se busca evaluar si el jurídicamente viable, además de
apoyar a la definición de la viabilidad financiera y comercial; a partir de
interrogantes que proporcionan información sobre si el proyecto es atractivo a partir
de su distribución de riesgos (elaboración de matriz de riesgos del proyecto).
Fuente: Departamento Nacional de Planeación . “Guía de Asociaciones Público Privadas – Capítulo 2: Etapa de Elegibilidad de un Proyecto APP”

Ley de APPS (Ley 1508 de 2012 y decretos reglamentarios) - Principales
características:

Habiendo hecho el estudio de elegibilidad, se procede a:
▪ Obtener los recursos necesarios para la estructuración del proyecto. Los
cuales suelen provenir del propio patrimonio de quien estructura, sea la
entidad pública o el privado.
▪ Conformar el equipo interno del proyecto.
▪ Elaborar un plan de trabajo y un cronograma (dependerá del mecanismo
para estructurarlo – si es por APP hay plazos legales que deberán
cumplirse).

1. Nombre y
descripción completa
del Proyecto
• Nombre y razón
social, domicilio,
teléfono, correo
electrónico y
representante legal.
• Documentos que
acrediten existencia
y capacidad legal
• Diagnóstico
actualizado que
describa la situación
actual del bien o
servicio público.
• Diagnóstico general
del Proyecto.
2. Alcance del
Proyecto
• Descripción de la
necesidad a
satisfacer.
• Población
beneficiada.
• Actividades o
servicios que
asumiría el
Inversionista.
• Estudios de
demanda en etapa
de prefactibilidad.
• Cronograma general
y plan de inversiones
de las etapas de
construcción y
operación y
mantenimiento del
Proyecto según
corresponda.
3. Diseño mínimo en
etapa de
prefactibilidad
• Descripción del
estado de avance de
los estudios
disponibles de
ingeniería, los cuales
deberán estar mínimo
en etapa de
prefactibilidad.
• Cronograma de
desarrollo de estudios
y diseños.
4. Especificaciones
del Proyecto
• Diseño conceptual
de la estructura de la
transacción
propuesta
identificando actores
financieros,
operativos y
administrativos
involucrados.
• Identificación de
factores que afectan
la normal ejecución
del proyecto entre
otros, factores
sociales,
ambientales,
prediales, ecológicos
y propuesta inicial de
mitigación de la
potencial afectación
para darle viabilidad
al proyecto.
5. Costo Estimado
• Estimación inicial de
costos de inversión,
operación y
mantenimiento y sus
proyecciones.
6. Fuente de
financiación
• Estimación inicial de
los ingresos
operacionales del
proyecto y sus
proyecciones.
• Estimación
preliminar de la
necesidad de contar
con desembolsos de
recursos públicos.
• Identificación y
estimación de las
potenciales fuentes
de financiación
Artículo 2.2.2.1.5.2 del Decreto 1082 de 2015
Prefactibilidad

Características de la fase de Prefactibilidad
Se deben tomar los resultados de la fase de elegibilidad, a fin de construir sobre la información base,
para llevar el proyecto a un nivel de definición más detallado.
El objetivo es realizar todos los estudios para alcanzar un nivel de información suficiente para poder
definir si la iniciativa es viable o no.
La entidades públicas deben diligenciar el registro y actualizar la información, tanto de los proyectos que
sean de su iniciativa (iniciativa pública) como de los proyectos que reciban de los particulares (iniciativa
privada). Dicho registro debe realizarse en el Registro Único de Asociaciones Público Privadas
(RUAPP), el cual es administrado por el Departamento Nacional de Planeación (DNP).
Entregables de la estructuración Legal
Para el Departamento Nacional de Planeación (DNP) son tres los principales entregables de la
estructuración legal en etapa de pre-factibilidad:
• Análisis del Marco Regulatorio: Análisis jurídico de que el proyecto cumple con toda la regulación
vigente. Incluye evaluación de la Ley 1508 de 2012, Constitución Política, Planes de Desarrollo,
Planes de Ordenamiento Territorial (POT), marco fiscal, entre otros.
• Validación de la entidad pública para entrar en un contrato APP: Establecer la competencia legal
de la entidad para suscribir el futuro contrato. Posibilidad de que el alcance del proyecto involucre a
otras entidades públicas, y cómo solucionar este inconveniente si se presenta.
Departamento Nacional de Planeación . “Guía de Asociaciones Público Privadas – Capítulo 3: Estructuración de un Proyecto de APP”

La entidad pública evalúa la propuesta de prefactibilidad con base en tres criterios: Interés
público, estructura de la financiación propuesta, nivel de competencia a proyectos ya
estructurados o en operación.
La entidad cuenta con 3 meses desde la radicación de la propuesta para emitir su concepto.
Si aprueba la propuesta, deberá indicar en comunicación al originador lo siguiente:
▪ Estudios mínimos en fase de factibilidad, forma y especificaciones.
▪ Estudios identificados en etapa de prefactibilidad que deben ser elaborados o
complementados en la siguiente etapa.
▪ Capacidad financiera o de financiación requerida.
▪ La experiencia mínima en inversión o estructuración de proyectos.
▪ Plazo máximo para entrega de factibilidad que no podrá extender de 2 años.
Aprobación de Prefactibilidad (IP)

1. Originador del proyecto
•Documentos que acrediten su capacidad
financiera o de potencial financiación, de
acuerdo con lo definido por la entidad estatal
competente
•Documentos que acrediten la experiencia en
inversión o de estructuración de proyectos
para desarrollar el proyecto, de acuerdo con
lo definido por la entidad estatal competente.
2. Proyecto
•Nombre definitivo, ubicación geográfica y
descripción detallada del proyecto y sus
fases.
•Diagnóstico definitivo que describa la forma
mediante la cual se satisface la necesidad
mediante la provisión del bien o servicio
público.
•Identificación de la población afectada y la
necesidad de efectuar consultas previas.
•Evaluación costo-beneficio del proyecto
analizando el impacto social, económico y
ambiental del proyecto sobre la población
directamente afectada, evaluando los
beneficios socioeconómicos esperados.
•Descripción del servicio que se prestaría bajo
el esquema de Asociación Público Privada.
•Terreno, estudio de títulos, identificación de
gravámenes, servidumbres y demás derechos
que puedan afectar la disponibilidad del bien
3. Riesgos del proyecto
•Tipificación, estimación y asignación definitiva
de los riesgos del proyecto de acuerdo con
los criterios establecidos en la Ley 80 de
1993, la Ley 448 de 1998, la Ley 1150 de
2007, los documentos Conpes y las normas
que regulen la materia.
•Análisis de amenazas y vulnerabilidad para
identificar condiciones de riesgo de desastre,
de acuerdo con la naturaleza del proyecto, en
los términos del presente decreto.
Factibilidad

4. Análisis Financiero
• El modelo financiero en hoja de cálculo,
detallado y formulado que fundamente el valor y
el plazo del proyecto que contenga como mínimo
•Estimación de inversión y de costos de
operación y mantenimiento y sus proyecciones
discriminando el rubro de administración,
imprevistos y utilidad.
•Estimación de los ingresos del proyecto y sus
proyecciones.
•Estimación de solicitud de vigencias futuras, en
caso que se requieran.
•Supuestos financieros y estructura de
financiamiento.
•Valoración del proyecto.
•Manual de operación para el usuario del
modelo financiero.
• Diseño definitivo de la estructura de la
transacción propuesta identificando actores
financieros, operativos y administrativos
involucrados.
5. Estudios Actualizados
• Estudios de factibilidad técnica, económica,
ambiental, predial, financiera y jurídica del
proyecto y diseño arquitectónico cuando se
requiera.
• Cuantificación del valor de los estudios
detallando sus costos.
6. Minuta del Contrato y anexos
• Minuta del contrato a celebrar y los demás
anexos que se requieran
• Declaración juramentada sobre la veracidad y
totalidad de la información que entrega el
originador de la propuesta.
Factibilidad

Características de la fase de Factibilidad
• Se profundiza en los diseños que el proyecto requiere.
• Incluye las labores de aprobación que por ley se requieren frente al Ministerio de Hacienda y Crédito Público,
Departamento Nacional de Planeación (DNP), CONPES, CONFIS, Órgano Colegiado de Administración y Decisión
(OCAD), Concejos Municipales, entidades territoriales de planeación, ministerios cabeza de sector, entre otros.
• Al finalizar la fase de factibilidad el proyecto estará listo para su contratación.
Entregables de la estructuración legal (Factibilidad)
Para el Departamento Nacional de Planeación (DNP) los principales entregables de la estructuración legal en etapa de
factibilidad, son (especialmente para asesores de entidad pública):
• Análisis del Marco Regulatorio: Análisis jurídico de que el proyecto cumple con toda la regulación vigente. Incluye
evaluación de la Ley 1508 de 2012, Constitución Política, Planes de Desarrollo, POT, marco fiscal, entre otros.
• Análisis de licencias, permisos y aprobaciones: Detalle de los procedimientos administrativos, licencias, permisos y
habilitaciones.
• Confirmación de la capacidad de la entidad pública para entrar en un contrato APP: Due diligence para confirmar
la capacidad legal de la entidad contratante.
• Pliegos del Proceso de Contratación: Documento que regula las condiciones administrativas, técnicas y económicas
de la licitación de un proyecto de inversión (en caso de tratarse de una estructuración para una Iniciativa Pública).
• Minuta del contrato APP y sus anexos: Eje de la estructuración legal del proyecto.
• Pliegos del Contrato de Interventoría: Orienta a la entidad pública sobre cuáles deben ser las actividades que se
deben contratar para garantizar el buen despeño de las labores de interventoría que el proyecto necesita (en caso de
tratarse de una estructuración para una Iniciativa Pública).
• Contrato de Fiducia: Composición del comité fiduciario, reglamentación en materia de acceso, reportes de información
y requisitos para autorizar desembolsos. en caso de tratarse de una estructuración para una Iniciativa Pública).

1
33
Asesor Legal
• Asesora a la entidad publica para definir los requisitos legales y de factibilidad de las propuestas.
En caso de ser estructurador privado, el Asesor Legal apoya el cumplimiento de requisitos
definidos en la norma para avanzar en la proceso de estructuración.
• Elabora la documentación legal del proyecto, la cual varía si se asesora al privado o al público
(pliegos de las etapas que sean necesarias para el proceso y minutas tanto del contrato principal,
el contrato de fiducia, como de las interventorías que se requieran).
• Desarrolla otros aspectos de los documentos legales de licitación incluyendo análisis de los
activos, tenencia de tierras y otros relacionados con el terreno sobre el cual se desarrollará el
proyecto (en caso de asesorar a la entidad pública).
• Define los requisitos legales necesarios para entregar propuestas o entregar la documentación
requerida en las fases de la estructuración.
• Revisa el cumplimiento de los requisitos legales de los proponentes que se presenten, y de los
requerimientos legales exigidos en las fases de prefactibilidad y factibilidad de la estructuración de
una iniciativa privada.
• Evalúa y asesora sobre los procesos y soluciones legales y contractuales durante la fase de
contratación.
• Evalúa legalmente las propuestas y los documentos de pre-factibilidad y factibilidad.
• Aclara y mejora aspectos legales.

Resumen
• La estructuración legal de un proyecto empieza desde su elegibilidad y va
madurando pasando por la prefactibilidad y la factibilidad, hasta que se
proceda a su contratación.
• La función principal de la estructuración legal está en la asignación de
riesgos (matriz de riesgos del proyecto).
• Los roles de los asesores-estructuradores del originador privado y asesores-
estructuradores de la entidad pública, no son muy diferentes y parten de
supuestos similares.
• La estructuración legal, y en general la estructuración, depende de la
intercomunicación del equipo legal con los demás equipos y el originador.
• Al final de la estructuración legal se deben contar con ciertos entregables
(minuta del contrato, modelo financiero, matriz de riesgos, entre otros) que
hacen posible la contratación del proyecto.

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Estructuración Predial
• Como parte del proceso de Estructuración se debe realizar el estudio Predial para las diferentes intervenciones que
se tengan proyectadas en el proyecto.
• Como parte de este procedimiento se tienen en cuenta las siguientes etapas:
Identificación de
predios requeridos
Obtención de Zonas
Homogeneas Físicas y
Geoeconómicas
Determinación de los
valores de la tierra y
las construcciones
Determinación del
valor de los predios
afectados
• Para la correcta identificación de los predios se realizan visitas de campo donde se desarrollan actividades tales como:
▪ Definir la zona de trabajo.
▪ Ubicar la franja de afectación.
▪ Establecer detalles relevantes del proyecto (construcciones, zonas
de inestabilidad, Centros Poblados).
▪ Tomar información de mercado para el trazado.
▪ Tomar puntos de estudio para establecer valores de mercado.
▪ Actualizar variables como topografía del terreno, redes de servicios
públicos, norma de uso del suelo urbano.. Etc.
▪ Sondear la oferta inmobiliaria del sector.
▪ Dadas las características encontradas
en las visitas de campo se procede en
caso tal a actualizar los planos
existentes del proyecto, cuyo alcance y
contenido dependerá de la fase de
estudio en la que se encuentre el
proyecto.

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Identificación de
predios requeridos
Obtención de Zonas
Homogéneas Físicas y
Geoeconómicas
Determinación de los
valores de la tierra y
las construcciones
Determinación del
valor de los predios
afectados
• Zonas Homogéneas Físicas: espacios geográficos con características similares en cuanto a vías, topografía, servicios, uso actual
del suelo, tipificación de las construcciones o edificaciones, aguas … etc.
• Zonas Homogéneas Geoeconómicas: Espacios geográficos determinados por Zonas Homogéneas Físicas con valores unitarios
similares en cuanto a su precio, según las condiciones del mercado inmobiliario.
http://igacnet2.igac.gov.co/intranet/UserFiles/File/procedimientos/procedimientos%202008/2017/M51400-
01%2017V1Elaboracion%20del%20estudio%20de%20zonas%20homogeneas%20fisicas%20y%20geoeconomicas.pdf
Para información adicional sobre la estructuración Predial puede consultar el siguiente link:
Recorrido General del area de
estudio
Determinación de las variables
Físicas
Diseño y elaboración de zonas
Homogeneas Físicas
Tomas y análisis de
información de mercado
inmobiliario
Determinar puntos de
investigación (muestra)
Avalúos de puntos de
investigación y elaboración del
plano de mercado inmobiliario
Estimación de valores unitarios
comerciales para terreno y
construcción
Elaboración del plano de zonas
homogeneas geoeconómicas
Zonas Homogeneas Físicas Zonas Homogeneas Geoeconómicas
Etapas para la realización de estudio de zonas homogéneas

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Recorrido General del area de
estudio
Determinación de las variables
Físicas
Diseño y elaboración de zonas
Homogeneas Físicas
Tomas y análisis de
información de mercado
inmobiliario
Determinar puntos de
investigación (muestra)
Avalúos de puntos de
investigación y elaboración
del plano de mercado
inmobiliario
Estimación de valores
unitarios comerciales para
terreno y construcción
Elaboración del plano de
zonas homogeneas
geoeconómicas
Zonas Homogeneas GeoeconómicasZonas Homogeneas Físicas
Determinación de las
variables Físicas
• Representan las características y condiciones de la zona en estudio. Entre las variables se puede
encontrar:
• Áreas homogéneas de tierra (AHT): espacios de la superficie que clasifican el suelo de
acuerdo a su aptitud agrológica (basados en sus propiedades físicas, químicas,
climatológicas y topográficas).
• Norma de uso del suelo: indicación legal sobre la actividad que se puede desarrollar en un
determinado espacio geográfico (de conformidad con el Esquema de Ordenamiento
Territorial EOT/POT del municipio).
• Valor potencial del suelo (VP): índice numérico utilizado para la valoración de tierras. Su
cálculo se realiza mediante la sumatoria de los puntajes establecidos para los componentes
de las condiciones agronómicas, relieve y climáticas.
La Determinación de variables Físicas es fundamental para establecer aquellas características que comparten las Zonas
Homogéneas Físicas. Sobre estas se delimitarán las Zonas Geoeconómicas cuya valoración facilitará la compra de los predios
necesarios para la realización del proyecto.

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Estructuración Ambiental
• El estructurador debe presentar los estudios ambientales,
acorde con el alcance de la intervención (construcción,
mejoramiento, rehabilitación) y entorno ambiental existente en el
área de influencia del proyecto y la Ley ambiental vigente.
• Debe identificar la presencia de zonas de sensibilidad ambiental
como parques naturales, áreas de reserva forestal, protegidas,
humedales, santuarios de flora y fauna… etc.
• Para todos los corredores del proyecto debe realizar el estudio y
recomendación sobre la necesidad de nuevas licencias
Ambientales. Las alternativas y su escogencia son
responsabilidad del Estructurador.
• Para cada corredor los estudios ambientales se presentan de la
siguiente forma:
Lineamientos de Estudio de
Impacto Ambiental (EIA)
Programa de Adaptación de
la Guía de Manejo Ambiental
Lineamientos de estudios
para la solicitud de Permisos
Ambientales
Para los tramos o Unidades Funcionales
que requieran de Licencia Ambiental
que no requieran de Licencia Ambiental
que no requieran de Licencia Ambiental
Estudios Ambientales
• Funcionan bajo unos términos de referencia expedidos por
el Ministerio de Ambiente y Desarrollo Sostenible y
Entidades competentes.
• El solicitante de la licencia ambiental debe utilizar estos
términos, de acuerdo con las condiciones específicas del
proyecto para elaborar los estudios y presentarlos ante la
autoridad ambiental competente.
• Entre los estudios ambientales posteriores a la
estructuración se encuentran:
• Busca proporcionar la información para evaluar y comparar
diferentes alternativas bajo las cuales sea posible
desarrollar un proyecto. Se debe tener en cuenta para cada
una el entorno geográfico y sus características ambientales
y sociales, asi como un análisis de riesgos y mitigación.
• Este estudio es el instrumento básico para la toma de
decisiones sobre los proyectos, obras o actividades que
requieran de licencia ambiental.
• Su contenido es bastante amplio y profundiza en las
características y entorno del proyecto (identificación de
comunidades, posibles impactos ambientales, planes de
contingencia, localización del proyecto, etapas,
cronograma… Plan de Manejo Ambiental del mismo).
Diagnóstico Ambiental de alternativas
Estudio de Impacto Ambiental

1
39
Rol Asesor Ambiental
• Evalúa el potencial impacto ambiental del proyecto
• Identifica potenciales riesgos
• Sugiere mecanismos de mitigación y su impacto sobre el alcance del proyecto

• Pretende cubrir los siguientes aspectos:
• Identificar impactos generados
• Proponer medidas de mitigación
• Especificar costos asociados a las medidas
propuestas.
• Solicitar a la Dirección de Consultas Previas del
MinInterior las certificaciones sobre presencia de
comunidades étnicas.
40
Estructuración Social
Estructuración Social
• Busca estimar las necesidades y requerimientos sociales
reales para los corredores.
• Revisar el Plan de Intervenciones desde el
punto de vista social
• Elaborar un diagnóstico y caracterización
socioeconómica del área de influencia del
proyecto
• Análisis de la situación socioeconómica de la
zona de influencia del proyecto.
Con base al
diagnóstico previo
En el cual se adopta el Protocolo Interinstitucional para la
Consulta Previa.
• Este funciona como un mecanismo entre las entidades
públicas para el acceso a información actualizada y al criterio
que cada una posea. Esto con el objetivo final de dar soporte
a las certificaciones de presencia de comunidades étnicas y
para el desarrollo de las consultas previas
Proceso que se rige por el Decreto 2613 de
2013
https://www.mininterior.gov.co/sites/default/files/11_decreto_2613_de_2013.pdf
Para profundizar en el decreto puede visitar el siguiente link:

41
Estructuración Financiera
EstructuraciónFinanciera
Experiencias Nacionales
Experiencias
Internacionales
Identificación de
esquemas
Análisis opciones de
financiación
Análisis de mecanismos
alternativos
Análisis de escenarios
Otras fuentes de
explotación
• Análisis del Sector Económico
• Proyectos similares (Exitosos y no
exitosos)
• Alternativas viables para ejecutar el
proyecto
• Plazo, tasas, garantías, montos, métodos
de amortización, deuda, coberturas, etc…
• Mercado de capitales, multilaterales,
varias deudas, mezzanine, emisiones,
CAO’s, etc…
• Costos de cada alternativa de financiación,
multilaterales, gobierno a gobierno, bancos
de desarrollo, bonos, titularizaciones, etc…
• Otras fuentes de apalancamiento,
explotación turística, inmobiliaria,
nuevas tasas, etc…
Modelación
Financiera

42
Modelación Financiera Inicial
• Plazo del Proyecto
• CAPEX
• OPEX
• Condiciones Financieras
• Deuda e instrumentos
La ingeniería como aliada de la estructuración financiera podrá poner al servicio de la financiación del proyecto su
experiencia en la implementación de OPTIMIZACIONES para el mismo
• Mejoras en alineamientos
• Cambios en especificaciones
técnicas
• Cambios en el alcance de las
Unidades que componen el
proyecto
• Cambios en los cronogramas de
ejecución
• Cambios en Especificaciones,
etc…
• Cambios en CAPEX
• Cambios en OPEX
• Cambios en el perfil de los Flujos
• Cambios en el perfil de la Deuda
• Cambios en los requerimientos de
capital (en monto y tiempo)
• Cambios en las formas de inversión
en Activos y Capital de trabajo.
• Cambios en la amortización y
depreciación de activos, etc…
Modelación Financiera
Alternativa
Esto implica cambios en la
Estructuración de Riesgos y
Jurídica

43
-500
-400
-300
-200
-100
0
100
200
300
400
500
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20
Fuente 1 Fuente 2 Flujo Proyecto
Flujo requerido por el
Proyecto
Flujo Fuentes de
Financiación
Construcción Operación y Mantenimiento
Financiación Bancaria Mercado de Capitales y otros
Normalmente no
son compatibles

1
44
• Apoya los análisis financieros del proyecto, en particular, la evaluación de distintas opciones de
financiamiento, elabora el modelo y el modelaje financiero.
• Sirve de vínculo con las instituciones financieras mediante el acompañamiento al cliente y la
promoción conjunta del proyecto desde el punto de vista financiero.
• Desarrolla los mecanismos de pago en conjunto con los asesores técnicos
• Determina requisitos sobre las calidades financieras de los proponentes
• Propone criterios de calificación económica
• Colabora en la evaluación del cumplimiento de los oferentes sobre los requisitos establecidos para la
experiencia financiera de los proponentes, así como en la calificación de las propuestas económicas.
• Colabora en la evaluación de riesgos del proyecto y en el análisis sobre la parte más adecuada para
gestionarlo.
• Evalúa la justificación de utilizar el mecanismo de asociación público privada como una modalidad para
la ejecución del proyecto.
• Evalúa la propuesta de financiación y sus aspectos tributarios
Rol Asesor Financiero

45
Estructuración y Asignación de Riesgos
Depende de la calidad y avance de la Información Técnica, la
aplicación de los lineamientos de estos CONPES

46
Definición de Riesgos Política Estatal de Riesgos Contractuales
Riesgos Previsibles Riesgos No Previsibles
Fuerza Mayor
¿Quién está en mejor capacidad de
Gestionarlo?
Privado
Estado
Reto: Hay riesgos que el Estado no puede controlar, por tal motivo deben ser
transferidos a quien tiene mayor experiencia y “Know How” para mitigarlos.
Reto: Se debe buscar la forma de que los riesgos en cabeza del Estado se
encuentren debidamente remunerados vía Contractual.
Reto: Hay algunos riesgos sobre los cuales el Estado no tiene absoluto
control, sin embargo no pueden ser transferidos en su totalidad al privado
pues terceros actores influyen en él (p. ej. Riesgo predial, riesgo ambiental,
cambio de Normativa) – pueden ser transferidos parcialmente.
Nivel de Información
Técnica
Compartido

47
Riesgos Privado
Riesgos Estado
Metodología por Etapas
Identificación
Evaluación
Valoración
Identificar posibles causas y efectos de los factores
de origen del riesgo o amenazas para el proyecto
Materialidad del riesgo: impacto y probabilidad de
ocurrencia
Etapa técnica del proceso de análisis del riesgo
NIVEL DE INFORMACIÓN TÉCNICA
DISPONIBLE (CALIDAD)

48
Evaluación del Riesgo
Fuentes de Información
• Registros anteriores
• Experiencia relevante
• Prácticas o experiencia de la industria o Sector
• Publicaciones o noticias relevantes opiniones y juicios de
especialistas y expertos
• Estudios técnicos
Evaluación Cualitativa
1 2 3 4 5 1 2 3 4 5
Riesgo Probabilidad Impacto ($)
Bajo Medio Alto Bajo Medio Alto
Medio - Medio
Bajo - Bajo Alto - Bajo
Alto - AltoBajo - Alto
Dirigida específicamente a riesgos que significan posibles
desembolsos fiscales

49
Proyecto 1:
“Río Magdalena”
Proyecto 2:
“Iniciativa Privada X”

50
Valoración del Riesgo
Dirigida a estimar probabilidad y nivel de impacto de los riesgos que han sido
cualificados y que por su materialidad requieren de valoración cualitativa
(técnicamente probable).
Proceso general de
Valoración
• Plantear los objetivos del modelo, los cuales pueden ser, la estimación de los
pagos probables o la estimación de distribución de pagos.
• Identificar cláusula contractuales que generan los pagos.
• Identificar el factor que genera el riesgo.
• Escoger un modelo paramétrico o de simulación para representar el factor de
riesgo.
• Valorar el contingente de acuerdo al modelo de representación del factor de
riesgo y obtener resultados.
Modelos
Distribución Variable Aleatoria
Modelo Paramétrico Modelo Simulación
Aplicables a riesgos por sobrecostos. Los
riesgos se presentan en etapas especificas
del contrato y pueden valorarse con
distribuciones sencillas.
Para analizar comportamientos de
variables con componente aleatorio
(volatilidades, tasa de precios).

51
Casos bajo condiciones
técnicas especiales o muy
específicas
• Túneles
• Ríos
• Presas Hidráulicas
• Cortes especiales
• Ejecución en condiciones de inestabilidad
• Entre otros…
Cuando hay riesgos que no pueden ser transferidos en un 100% al privado, aún cuando este a través de su experiencia
tiene una mayor posibilidad que el Estado de Controlarlos y Mitigarlos, la INGENIERÍA puede permitir realizar una
repartición del riesgo eficiente
Ejemplo:
La Entidad Contratante asume “Los efectos favorables y desfavorables de los mayores costos en la ejecución de las Obras
de Construcción derivados de la necesidad de hacer reparaciones constructivas que deba ejecutar el Asociado como
consecuencia de una variación en los niveles del Río Magdalena, por niveles de agua inferiores a aquellos generados por la
creciente con período de retorno mayor a diez (10) años en los términos definidos en el Apéndice 2”.

52
Comparador público Privado (CPP)
• La utilización del mecanismo de APP debe ser justificada y deberá
contar con concepto previo favorable del DNP o de la entidad de
planeación de la respectiva entidad territorial.
• Como parámetro de justificación se utiliza la “Metodología del
Comparador Público Privado (CPP)”.
• Se debe determinar que la ejecución del proyecto mediante APP genera
un mayor Valor por Dinero sobre la modalidad de Obra Pública
tradicional.
𝑉𝑝𝐷 = ෍
𝑖=0
𝑛
𝐶𝐵𝑡 − 𝐼𝑡 + 𝑅𝑅 𝑡 + 𝑅𝑇𝑡
1 + 𝑟 𝑖
− ෍
𝑖=0
𝑛
𝐷𝐴𝑃𝑃𝑡 + 𝑅𝑅 𝑡 + 𝐶𝐴𝑅 𝑡
1 + 𝑟 𝑖
Valor Presente del Proyecto
Público de Referencia
Valor Presente del Proyecto
APP
VpD: Valor por Dinero generado al ser desarrollado por el Privado
CBt Estimación del Costo Base del proyecto de Referencia (+
VAN)
It Ingresos generados
RRt Costo del Riesgo Retenido
RTt Costo del Riesgo Transferido
DAPPt Financiamiento Estatal
CARt Costo de administración del contrato APP y valor de
reversión
r Tasa de descuento del CPP
t Año del contrato
• “El Valor por Dinero (VPD) es la combinación óptima entre los costos
asumidos por el sector público para desarrollar un proyecto de
infraestructura, y su aporte para cubrir satisfactoriamente las
necesidades de los usuarios.
• En general, se genera VPD cuando los beneficios derivados de una
infraestructura superan los costos en los que se incurrió para
desarrollarla y los costos en los que se incurrirá para operarla y
mantenerla.”
Valor por Dinero
= Costo Obra Pública – Costo APP

53
Comparador público Privado (CPP)

GRACIAS!
Septiembre 18 de 2020
Paola Aldana
Socia DLA Piper Martínez Beltrán
paldana@dlapipermb.com
Juan Manuel Martínez
Socio Bonus Banca de Inversión
jmartinez@bonus.com.co

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