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Webinar ProColombia: Estructuración de Proyectos

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Webinar ProColombia: Estructuración de Proyectos

  1. 1. IMPORTANCIA Y RETOS DEL FORTALECIMIENTO EN LA ESTRUCTURACIÓN DE PROYECTOS DE INFRAESTRUCTURA EN LAS REGIONES Septiembre 18, 2020 Paola Aldana – Socia DLA Piper Martínez Beltrán Juan Manuel Martínez – Socio Bonus Banca de Inversión
  2. 2. I. Conceptos básicos de estructuración de proyectos II. Estructuración Integral III. Estructuración Técnica IV. Estructuración Legal V. Estructuración Ambiental, Social y Predial VI. Estructuración Financiera VII. Estructuración y asignación de riesgos 2 Agenda
  3. 3. 3 Conceptos básicos de estructuración de proyectos cargando … ESTRUCTURACIÓN INTEGRAL • Cubrir necesidades. • Generar beneficios socio-económicos. • Aumentar Competitividad. • Cumplir deberes Constitucionales. Propósito del Estado Formulación de Proyecto Decisión de Proyecto
  4. 4. 4 Conceptos básicos de estructuración de proyectos • Características de los proyectos: 1. Pertinencia: Oportunidad y conveniencia dependiendo las condiciones y necesidades particulares. 2. Viabilidad: cumplimiento de condiciones que permitan validar la posibilidad de avanzar en el proyecto (criterios técnicos, financieros, jurídicos, ambientales, sociales, entre otros). 3. Sostenibilidad: posibilidad de financiar la operación y funcionamiento del proyecto con ingresos de naturaleza permanentes. 4. Impacto: contribución efectiva que realice el proyecto al cumplimiento de las metas locales, sectoriales y regionales. 5. Articulación: con los planes y políticas nacionales e integración con las instituciones que impacta, las comunidades minoritarias y el territorio.
  5. 5. 5 • Etapas del ciclo de proyectos con inversión pública: Fuente: DNP
  6. 6. 6 • Características y problemas típicos de las etapas de los proyectos: Etapa Características deseables Problemas típicos Planificación, estructuración y evaluación ex- ante • Estrategias nacionales y sectoriales con objetivos mensurables. • Análisis de viabilidad y estructuración completa financiera, técnica y legal. • Revisión independiente de las evaluaciones costo- beneficio, incluyendo análisis APP. • No hay planificación de inversiones a nivel nacional y los planes sectoriales son dispersos. • Limitada coordinación entre inversión. • Tasa de rechazo de las evaluaciones suele ser baja. • Bajas capacidades de formulación, (estructuración) y evaluación. Selección • Existen criterios publicados para la selección de proyectos. • Proyectos ingresan al presupuesto sin evaluación ex-ante estricta. • Se seleccionan y financian proyectos a través de canales extrapresupuestarios. Implementación • El proceso de compras para los proyectos es abierto y transparente. • Monitoreo efectivo de la cartera de proyectos activos. • Fragmentación y contratación directa como mecanismos recurrentes de contratación. • Baja ejecución, alta incidencia de sobrecostos y extensiones de tiempo. Evaluación ex- post y auditorías • El marco legal considera las evaluaciones ex-post como requisito de terminación de los proyectos. • Implementación de auditorías. • No se produce contraste de costo – beneficio entes y post implementación. • Proyectos sin auditoría. Temas transversales • Sistemas de información. • Acceso público a la información de proyectos. • Falta de integración entre los sistemas de información y el resto de los sistemas. • Opacidad en la ejecución, ciudadanos poco informados sobre la inversión publica Fuente: Análisis IDB - Septiembre 2019. https://publications.iadb.org/publications/spanish/document/Fortaleciendo_la_gesti%C3%B3n_de_las_inv ersiones_en_Am%C3%A9rica_Latina_y_el_Caribe_Lecciones_aprendidas_del_apoyo_del_BID_a_los_Sistem as_Nacionales_de_Inversi%C3%B3n_P%C3%BAblica_SNIP.pdf
  7. 7. 7 Fuente: DNP Estructuración Integral
  8. 8. 8 Estructuración Integral PROYECTO Económicamente Viable Beneficio para la comunidad ▪ Carreteras que conectan poblaciones. ▪ Aeropuertos que conectan regiones ▪ Proyectos que reducen costos operativos. ▪ Proyectos que prestan servicios básicos (Hospitales, Escuelas, etc...) ▪ Proyectos para necesidades primarias (acueductos, PTAR, etc…) Económicamente Viable ≠ Financieramente Rentable
  9. 9. 9 Estructuración Integral Existe la posibilidad de que los Proyectos no sean financieramente viables por sí solos, pero que por su conveniencia Económica/Social sean importantes para el Estado: Requieren recursos adicionales a la explotación para ser viables (Vigencias Futuras, etc.). Requiere de: • Análisis de Beneficio • Análisis de Conveniencia • Análisis Técnico • Análisis Financiero • Análisis de Riesgos • Análisis Jurídico • Decisión Final de Esquema de Ejecución • Definición de mecanismos de Financiación Toma de Decisión Decisión del Proyecto
  10. 10. 10 Estructuración Integral Proceso de Estructuración Estructuración Integral Estructuración Técnica Estructuración Financiera Estructuración de Riegos Estructuración Jurídica Garantizar coherencia y armonía Técnica, Financiera y Jurídica • Reflejo de las demás estructuraciones. • Contrato – Clausulado específico para cada tema. • Ley – Aplicable a relaciones entre el Público y el Privado. Inputs Inputs Inputs
  11. 11. • Algunos de los objetivos de definir una estructura organizacional son los siguientes: ➢ Asegurar que los proyectos sean bien realizados. ➢ Definir líneas de autoridad y responsabilidad de tal forma que cada individuo implicado en el proyecto sepa qué hacer, cómo hacerlo y con qué recursos. ➢ Asegurar que el proyecto cuente con apoyo estratégico del DNP, MHCP, Ministerio de línea, así como con apoyo técnico de un equipo de gestión del proyecto y de las estructuradoras. ➢ Tener una plataforma de discusión a todos los niveles para responder los asuntos de diferente índole conforme vayan surgiendo y para distribuir los recursos necesarios para culminar las etapas del proyecto. 1 * Fuente: DNP – Guía de APP Capítulo 3 11 • El DNP reconoce como buena práctica en la estructuración del proyecto la definición de una estructura organizacional para facilitar la interacción entre el equipo de gestión del proyecto y diferentes instituciones de apoyo tales como: ➢ Apoyo Técnico: Estructuradoras ➢ Apoyo Financiero: Financiera de Desarrollo (FDN) ➢ Lineamientos y Aprobación (MHCP, DNP, Ministerio de línea) Estructuración Integral Estructura Organizacional Objetivos Directiva del Proyecto Cabeza de la Entidad Pública Principales Partes interesadas Grupo de Gestión del Proyecto Director/Gerente del Equipo del Proyecto Cabezas funcionales en el equipo del Proyecto: Técnica, Financiera, Comercial y legal Asesores externos legales, financieros, técnicos y ambientales
  12. 12. 1 * Fuente: DNP – Guía de APP Capítulo 3 12 Estructuración Integral Roles de Asesores • Sirven como apoyo para preparar (estructurar y justificar) en detalle el proyecto, incluyendo la documentación del caso de negocio, los borradores del contrato, mecanismos de pago y desempeño, distribución de riesgos, modelos financieros y proyecciones, y otros asuntos ambientales. • Prestan ayuda en el desarrollo de las bases de licitación. Prefactibilidad y Factibilidad • Sirven como apoyo en la presentación del proyecto a potenciales postores y al mercado de capitales durante el sondeo de mercado. Como parte de este proceso los asesores deben proveer lineamientos con respecto a lo que los mercados de capitales podrían suministrar, los principales obstáculos del proyecto y una idea del apetito del mercado. Previo a licitación • Durante esta fase los asesores ayudan a aclarar y evaluar propuestas. • Prestan ayuda en la negociación de la transacción y proveen análisis (legal, financiero, técnico y ambiental). • Asesoran sobre las mejores maneras para financiar el proyecto al igual que el mejor momento y manera de acudir a los mercados financieros. Licitación • Durante esta fase los asesores ayudan con respecto a potenciales cambios al contrato. • Prestan servicios asociados con la refinanciación de la deuda. • Brindan asesoría en caso de una redefinición del alcance del proyecto. Construcción y Operación
  13. 13. 13 Estructuración Técnica Balance Técnico Económico Solución de Ingeniería Costo / Beneficio 1Tipo Intervención 1 Tipo Intervención 2 Tipo Intervención 3 Costo / Beneficio 2 Costo / Beneficio 3 • Cada tipo de intervención que técnicamente se formule, estará relacionada a la generación de una diferente relación Costo / Beneficio, principal elemento de decisión inicial en un proyecto de inversión promovido por el Estado. • No siempre la opción más costosa técnicamente, y por ende en donde interviene una ingeniería de mayor relevancia, será la que genere mayor beneficio económico al proyecto; por tal motivo se debe encontrar un equilibrio entre la solución que generará el proyecto y su costo de implementación. 1,12 0,87 1,24 Decisión del Proyecto
  14. 14. 14 Estructuración Técnica Balance Técnico Económico Solución de Ingeniería Rentabilidad al InversionistaTipo Intervención 1 Tipo Intervención 2 Tipo Intervención 3 Rentabilidad al Inversionista Rentabilidad al Inversionista 17% 6% 10% • Cada tipo de intervención que técnicamente se formule, estará relacionada a la generación de una rentabilidad para el inversionista, principal variable de medición de decisión de inversión de un privado. Decisión del Proyecto
  15. 15. 15 Estructuración Técnica Estructuración Técnica Estudios y Diseños • Estudios de Referencia • Factibilidad Casos Específicos • Experiencias Internacionales • Experiencias Nacionales Puntos Específicos • Técnica de Aeropuertos • Técnica de Carreteras • Técnica de Obras especiales (Edificaciones, túneles o Viaductos) • Demanda, Capacidad y Niveles de Servicio. • Topografía. • Diseño Geométrico. • Estudios Geotécnicos y Geológicos • Estudios Hidrológicos e Hidráulicos • Estudios de obras subterráneas. • Estudios Edificaciones, Puentes y Estructuras. • Estudios de Seguridad de operación, señalización. • Estudios Ambientales y Sociales. • Estudios Prediales • Presupuestos de construcción y operación. Especificaciones del Contrato • Apéndice Diseño • Apéndice Construcción • Apéndice O&M • Apéndice Predial • Apéndice Socio-Ambiental
  16. 16. 16 Estructuración Técnica Estructuración Técnica Revisión de Alternativas Origen – Destino – Demanda - Servicio Trazado – impacto ambiental, social predial Tipo de Estructuras Duración Cronogramas Metodología Corte - Talud Talud con revestimiento Túnel Túnel Falso Toda variación en el Proyecto tendrá implicaciones en los costos, tiempos de construcción, forma de ejecutar los mantenimientos, tipos de estructuras a implementar; y por supuesto en el Costo / Beneficio y Rentabilidad que genera el proyecto.
  17. 17. Entre otras el asesor colabora bajo los lineamientos de la gerencia técnica o de proyecto del cliente en los siguientes puntos: • Define la línea base del proyecto en términos de las especificaciones técnicas del mismo. • Apoya el desarrollo de los estudios técnicos en las etapas de Elegibilidad, Prefactibilidad y factibilidad del proyecto. • Redacta las necesidades técnicas, así como los requisitos de los resultados a obtenerse y sus especificaciones. • Determina los indicadores de operación y mantenimiento con los cuales se va a medir el cumplimiento del privado en la prestación del servicio. • Desarrolla el mecanismo de pago junto con los asesores financieros. • Colabora en la evaluación de riesgos del proyecto y en el análisis sobre la parte más adecuada para gestionarlo. • Adelanta el análisis de amenaza y vulnerabilidad con el fin de garantizar la no generación o reproducción de condiciones de riesgo de desastre. • Evalúa y asesora acerca de las soluciones técnicas a lo largo de la fase de contratación. • Escudriña los costos de las propuestas durante la fase de contratación • Colabora en la evaluación del cumplimiento de los oferentes sobre los requisitos establecidos para la experiencia técnica de los proponentes, así como en la calificación de las propuestas técnicas. 1 17 Estructuración Técnica Rol Asesor Técnico
  18. 18. ¿El proyecto satisface una necesidad pública? ¿El proyecto permite transferir riesgos que puedan ser mejor manejados por el sector privado? ¿El proyecto presenta tal complejidad por sus especificaciones técnicas, de diseño o características ambientales y de niveles de servicio que lo hagan poco atractivo? ¿El proyecto requiere para su ejecución tecnología que evolucione constantemente? ¿El proyecto requiere una capacidad de gestión o administración especializada? ¿Qué riesgos del proyecto pueden generar los mayores sobrecostos? ¿De tales riesgos, cuáles se espera que el privado asuma y cuáles la entidad pública? JUSTIFICACIÓN LEGAL Estructuración Legal
  19. 19. Estructuración Legal Estructuración Legal Insumos de la Estructuración Integral Estructura Contractual Estructura proceso de contratación Análisis de riesgos legales Mapa de Actores Viabilidad Jurídica Definición de necesidades normativas e institucionales Coordinación Institucional
  20. 20. Estructuración Legal Estructura Contractual Estructura del proceso de contratación Dependen de: • La necesidad pública a satisfacerse, y • la justificación misma del proyecto. Se preparan como resultado de los distintos análisis técnicos, financieros, prediales, socio - ambientales y de riesgos. Corresponden a una fase de conclusión. Tanto la materialización de la estructura contractual, como la del proceso de selección están compuestas por múltiples documentos legales. El principal insumo es el marco legal aplicable según proyecto. Uno de los mecanismos de la estructura por APP.
  21. 21. 1. Elegibilidad 2. Prefactibilidad 3. Factibilidad Estructuración Legal
  22. 22. Estructuración Legal - Elegibilidad En la fase de elegibilidad, el estructurador empieza a definir el alcance e importancia estratégica del proyecto, estima su valor por dinero, viabilidad financiera y bancabilidad, y ayuda a precisar cuáles son los primeros pasos a seguir. A partir del modelo Inglés, en la fase de elegibilidad se busca determinar si el prospecto de proyecto responde a una serie de justificaciones, entre ella la justificación legal. En la justificación legal se busca evaluar si el jurídicamente viable, además de apoyar a la definición de la viabilidad financiera y comercial; a partir de interrogantes que proporcionan información sobre si el proyecto es atractivo a partir de su distribución de riesgos (elaboración de matriz de riesgos del proyecto). Fuente: Departamento Nacional de Planeación . “Guía de Asociaciones Público Privadas – Capítulo 2: Etapa de Elegibilidad de un Proyecto APP”
  23. 23. Estructuración Legal - Elegibilidad Ley de APPS (Ley 1508 de 2012 y decretos reglamentarios) - Principales características:
  24. 24. Habiendo hecho el estudio de elegibilidad, se procede a: ▪ Obtener los recursos necesarios para la estructuración del proyecto. Los cuales suelen provenir del propio patrimonio de quien estructura, sea la entidad pública o el privado. ▪ Conformar el equipo interno del proyecto. ▪ Elaborar un plan de trabajo y un cronograma (dependerá del mecanismo para estructurarlo – si es por APP hay plazos legales que deberán cumplirse). Estructuración Legal - Elegibilidad
  25. 25. 1. Elegibilidad 2. Prefactibilidad 3. Factibilidad Estructuración Legal
  26. 26. 1. Nombre y descripción completa del Proyecto • Nombre y razón social, domicilio, teléfono, correo electrónico y representante legal. • Documentos que acrediten existencia y capacidad legal • Diagnóstico actualizado que describa la situación actual del bien o servicio público. • Diagnóstico general del Proyecto. 2. Alcance del Proyecto • Descripción de la necesidad a satisfacer. • Población beneficiada. • Actividades o servicios que asumiría el Inversionista. • Estudios de demanda en etapa de prefactibilidad. • Cronograma general y plan de inversiones de las etapas de construcción y operación y mantenimiento del Proyecto según corresponda. 3. Diseño mínimo en etapa de prefactibilidad • Descripción del estado de avance de los estudios disponibles de ingeniería, los cuales deberán estar mínimo en etapa de prefactibilidad. • Cronograma de desarrollo de estudios y diseños. 4. Especificaciones del Proyecto • Diseño conceptual de la estructura de la transacción propuesta identificando actores financieros, operativos y administrativos involucrados. • Identificación de factores que afectan la normal ejecución del proyecto entre otros, factores sociales, ambientales, prediales, ecológicos y propuesta inicial de mitigación de la potencial afectación para darle viabilidad al proyecto. 5. Costo Estimado • Estimación inicial de costos de inversión, operación y mantenimiento y sus proyecciones. 6. Fuente de financiación • Estimación inicial de los ingresos operacionales del proyecto y sus proyecciones. • Estimación preliminar de la necesidad de contar con desembolsos de recursos públicos. • Identificación y estimación de las potenciales fuentes de financiación Artículo 2.2.2.1.5.2 del Decreto 1082 de 2015 Prefactibilidad
  27. 27. Características de la fase de Prefactibilidad Se deben tomar los resultados de la fase de elegibilidad, a fin de construir sobre la información base, para llevar el proyecto a un nivel de definición más detallado. El objetivo es realizar todos los estudios para alcanzar un nivel de información suficiente para poder definir si la iniciativa es viable o no. La entidades públicas deben diligenciar el registro y actualizar la información, tanto de los proyectos que sean de su iniciativa (iniciativa pública) como de los proyectos que reciban de los particulares (iniciativa privada). Dicho registro debe realizarse en el Registro Único de Asociaciones Público Privadas (RUAPP), el cual es administrado por el Departamento Nacional de Planeación (DNP). Entregables de la estructuración Legal Para el Departamento Nacional de Planeación (DNP) son tres los principales entregables de la estructuración legal en etapa de pre-factibilidad: • Análisis del Marco Regulatorio: Análisis jurídico de que el proyecto cumple con toda la regulación vigente. Incluye evaluación de la Ley 1508 de 2012, Constitución Política, Planes de Desarrollo, Planes de Ordenamiento Territorial (POT), marco fiscal, entre otros. • Validación de la entidad pública para entrar en un contrato APP: Establecer la competencia legal de la entidad para suscribir el futuro contrato. Posibilidad de que el alcance del proyecto involucre a otras entidades públicas, y cómo solucionar este inconveniente si se presenta. Departamento Nacional de Planeación . “Guía de Asociaciones Público Privadas – Capítulo 3: Estructuración de un Proyecto de APP”
  28. 28. La entidad pública evalúa la propuesta de prefactibilidad con base en tres criterios: Interés público, estructura de la financiación propuesta, nivel de competencia a proyectos ya estructurados o en operación. La entidad cuenta con 3 meses desde la radicación de la propuesta para emitir su concepto. Si aprueba la propuesta, deberá indicar en comunicación al originador lo siguiente: ▪ Estudios mínimos en fase de factibilidad, forma y especificaciones. ▪ Estudios identificados en etapa de prefactibilidad que deben ser elaborados o complementados en la siguiente etapa. ▪ Capacidad financiera o de financiación requerida. ▪ La experiencia mínima en inversión o estructuración de proyectos. ▪ Plazo máximo para entrega de factibilidad que no podrá extender de 2 años. Artículo 2.2.2.1.5.4 del Decreto 1082 de 2015 Aprobación de Prefactibilidad (IP)
  29. 29. 1. Elegibilidad 2. Prefactibilidad 3. Factibilidad Estructuración Legal
  30. 30. 1. Originador del proyecto •Documentos que acrediten su capacidad financiera o de potencial financiación, de acuerdo con lo definido por la entidad estatal competente •Documentos que acrediten la experiencia en inversión o de estructuración de proyectos para desarrollar el proyecto, de acuerdo con lo definido por la entidad estatal competente. 2. Proyecto •Nombre definitivo, ubicación geográfica y descripción detallada del proyecto y sus fases. •Diagnóstico definitivo que describa la forma mediante la cual se satisface la necesidad mediante la provisión del bien o servicio público. •Identificación de la población afectada y la necesidad de efectuar consultas previas. •Evaluación costo-beneficio del proyecto analizando el impacto social, económico y ambiental del proyecto sobre la población directamente afectada, evaluando los beneficios socioeconómicos esperados. •Descripción del servicio que se prestaría bajo el esquema de Asociación Público Privada. •Terreno, estudio de títulos, identificación de gravámenes, servidumbres y demás derechos que puedan afectar la disponibilidad del bien 3. Riesgos del proyecto •Tipificación, estimación y asignación definitiva de los riesgos del proyecto de acuerdo con los criterios establecidos en la Ley 80 de 1993, la Ley 448 de 1998, la Ley 1150 de 2007, los documentos Conpes y las normas que regulen la materia. •Análisis de amenazas y vulnerabilidad para identificar condiciones de riesgo de desastre, de acuerdo con la naturaleza del proyecto, en los términos del presente decreto. Artículo 2.2.2.1.5.5 del Decreto 1082 de 2015 Factibilidad
  31. 31. 4. Análisis Financiero • El modelo financiero en hoja de cálculo, detallado y formulado que fundamente el valor y el plazo del proyecto que contenga como mínimo •Estimación de inversión y de costos de operación y mantenimiento y sus proyecciones discriminando el rubro de administración, imprevistos y utilidad. •Estimación de los ingresos del proyecto y sus proyecciones. •Estimación de solicitud de vigencias futuras, en caso que se requieran. •Supuestos financieros y estructura de financiamiento. •Valoración del proyecto. •Manual de operación para el usuario del modelo financiero. • Diseño definitivo de la estructura de la transacción propuesta identificando actores financieros, operativos y administrativos involucrados. 5. Estudios Actualizados • Estudios de factibilidad técnica, económica, ambiental, predial, financiera y jurídica del proyecto y diseño arquitectónico cuando se requiera. • Cuantificación del valor de los estudios detallando sus costos. 6. Minuta del Contrato y anexos • Minuta del contrato a celebrar y los demás anexos que se requieran • Declaración juramentada sobre la veracidad y totalidad de la información que entrega el originador de la propuesta. Artículo 2.2.2.1.5.5 del Decreto 1082 de 2015 Factibilidad
  32. 32. Características de la fase de Factibilidad • Se profundiza en los diseños que el proyecto requiere. • Incluye las labores de aprobación que por ley se requieren frente al Ministerio de Hacienda y Crédito Público, Departamento Nacional de Planeación (DNP), CONPES, CONFIS, Órgano Colegiado de Administración y Decisión (OCAD), Concejos Municipales, entidades territoriales de planeación, ministerios cabeza de sector, entre otros. • Al finalizar la fase de factibilidad el proyecto estará listo para su contratación. Entregables de la estructuración legal (Factibilidad) Para el Departamento Nacional de Planeación (DNP) los principales entregables de la estructuración legal en etapa de factibilidad, son (especialmente para asesores de entidad pública): • Análisis del Marco Regulatorio: Análisis jurídico de que el proyecto cumple con toda la regulación vigente. Incluye evaluación de la Ley 1508 de 2012, Constitución Política, Planes de Desarrollo, POT, marco fiscal, entre otros. • Análisis de licencias, permisos y aprobaciones: Detalle de los procedimientos administrativos, licencias, permisos y habilitaciones. • Confirmación de la capacidad de la entidad pública para entrar en un contrato APP: Due diligence para confirmar la capacidad legal de la entidad contratante. • Pliegos del Proceso de Contratación: Documento que regula las condiciones administrativas, técnicas y económicas de la licitación de un proyecto de inversión (en caso de tratarse de una estructuración para una Iniciativa Pública). • Minuta del contrato APP y sus anexos: Eje de la estructuración legal del proyecto. • Pliegos del Contrato de Interventoría: Orienta a la entidad pública sobre cuáles deben ser las actividades que se deben contratar para garantizar el buen despeño de las labores de interventoría que el proyecto necesita (en caso de tratarse de una estructuración para una Iniciativa Pública). • Contrato de Fiducia: Composición del comité fiduciario, reglamentación en materia de acceso, reportes de información y requisitos para autorizar desembolsos. en caso de tratarse de una estructuración para una Iniciativa Pública).
  33. 33. 1 33 Asesor Legal • Asesora a la entidad publica para definir los requisitos legales y de factibilidad de las propuestas. En caso de ser estructurador privado, el Asesor Legal apoya el cumplimiento de requisitos definidos en la norma para avanzar en la proceso de estructuración. • Elabora la documentación legal del proyecto, la cual varía si se asesora al privado o al público (pliegos de las etapas que sean necesarias para el proceso y minutas tanto del contrato principal, el contrato de fiducia, como de las interventorías que se requieran). • Desarrolla otros aspectos de los documentos legales de licitación incluyendo análisis de los activos, tenencia de tierras y otros relacionados con el terreno sobre el cual se desarrollará el proyecto (en caso de asesorar a la entidad pública). • Define los requisitos legales necesarios para entregar propuestas o entregar la documentación requerida en las fases de la estructuración. • Revisa el cumplimiento de los requisitos legales de los proponentes que se presenten, y de los requerimientos legales exigidos en las fases de prefactibilidad y factibilidad de la estructuración de una iniciativa privada. • Evalúa y asesora sobre los procesos y soluciones legales y contractuales durante la fase de contratación. • Evalúa legalmente las propuestas y los documentos de pre-factibilidad y factibilidad. • Aclara y mejora aspectos legales.
  34. 34. Resumen • La estructuración legal de un proyecto empieza desde su elegibilidad y va madurando pasando por la prefactibilidad y la factibilidad, hasta que se proceda a su contratación. • La función principal de la estructuración legal está en la asignación de riesgos (matriz de riesgos del proyecto). • Los roles de los asesores-estructuradores del originador privado y asesores- estructuradores de la entidad pública, no son muy diferentes y parten de supuestos similares. • La estructuración legal, y en general la estructuración, depende de la intercomunicación del equipo legal con los demás equipos y el originador. • Al final de la estructuración legal se deben contar con ciertos entregables (minuta del contrato, modelo financiero, matriz de riesgos, entre otros) que hacen posible la contratación del proyecto.
  35. 35. 35 Estructuración Predial • Como parte del proceso de Estructuración se debe realizar el estudio Predial para las diferentes intervenciones que se tengan proyectadas en el proyecto. • Como parte de este procedimiento se tienen en cuenta las siguientes etapas: Identificación de predios requeridos Obtención de Zonas Homogeneas Físicas y Geoeconómicas Determinación de los valores de la tierra y las construcciones Determinación del valor de los predios afectados • Para la correcta identificación de los predios se realizan visitas de campo donde se desarrollan actividades tales como: ▪ Definir la zona de trabajo. ▪ Ubicar la franja de afectación. ▪ Establecer detalles relevantes del proyecto (construcciones, zonas de inestabilidad, Centros Poblados). ▪ Tomar información de mercado para el trazado. ▪ Tomar puntos de estudio para establecer valores de mercado. ▪ Actualizar variables como topografía del terreno, redes de servicios públicos, norma de uso del suelo urbano.. Etc. ▪ Sondear la oferta inmobiliaria del sector. ▪ Dadas las características encontradas en las visitas de campo se procede en caso tal a actualizar los planos existentes del proyecto, cuyo alcance y contenido dependerá de la fase de estudio en la que se encuentre el proyecto.
  36. 36. 36 Estructuración Predial Identificación de predios requeridos Obtención de Zonas Homogéneas Físicas y Geoeconómicas Determinación de los valores de la tierra y las construcciones Determinación del valor de los predios afectados • Zonas Homogéneas Físicas: espacios geográficos con características similares en cuanto a vías, topografía, servicios, uso actual del suelo, tipificación de las construcciones o edificaciones, aguas … etc. • Zonas Homogéneas Geoeconómicas: Espacios geográficos determinados por Zonas Homogéneas Físicas con valores unitarios similares en cuanto a su precio, según las condiciones del mercado inmobiliario. http://igacnet2.igac.gov.co/intranet/UserFiles/File/procedimientos/procedimientos%202008/2017/M51400- 01%2017V1Elaboracion%20del%20estudio%20de%20zonas%20homogeneas%20fisicas%20y%20geoeconomicas.pdf Para información adicional sobre la estructuración Predial puede consultar el siguiente link: Recorrido General del area de estudio Determinación de las variables Físicas Diseño y elaboración de zonas Homogeneas Físicas Tomas y análisis de información de mercado inmobiliario Determinar puntos de investigación (muestra) Avalúos de puntos de investigación y elaboración del plano de mercado inmobiliario Estimación de valores unitarios comerciales para terreno y construcción Elaboración del plano de zonas homogeneas geoeconómicas Zonas Homogeneas Físicas Zonas Homogeneas Geoeconómicas Etapas para la realización de estudio de zonas homogéneas
  37. 37. 37 Estructuración Predial Recorrido General del area de estudio Determinación de las variables Físicas Diseño y elaboración de zonas Homogeneas Físicas Tomas y análisis de información de mercado inmobiliario Determinar puntos de investigación (muestra) Avalúos de puntos de investigación y elaboración del plano de mercado inmobiliario Estimación de valores unitarios comerciales para terreno y construcción Elaboración del plano de zonas homogeneas geoeconómicas Zonas Homogeneas GeoeconómicasZonas Homogeneas Físicas Determinación de las variables Físicas • Representan las características y condiciones de la zona en estudio. Entre las variables se puede encontrar: • Áreas homogéneas de tierra (AHT): espacios de la superficie que clasifican el suelo de acuerdo a su aptitud agrológica (basados en sus propiedades físicas, químicas, climatológicas y topográficas). • Norma de uso del suelo: indicación legal sobre la actividad que se puede desarrollar en un determinado espacio geográfico (de conformidad con el Esquema de Ordenamiento Territorial EOT/POT del municipio). • Valor potencial del suelo (VP): índice numérico utilizado para la valoración de tierras. Su cálculo se realiza mediante la sumatoria de los puntajes establecidos para los componentes de las condiciones agronómicas, relieve y climáticas. La Determinación de variables Físicas es fundamental para establecer aquellas características que comparten las Zonas Homogéneas Físicas. Sobre estas se delimitarán las Zonas Geoeconómicas cuya valoración facilitará la compra de los predios necesarios para la realización del proyecto.
  38. 38. 38 Estructuración Ambiental • El estructurador debe presentar los estudios ambientales, acorde con el alcance de la intervención (construcción, mejoramiento, rehabilitación) y entorno ambiental existente en el área de influencia del proyecto y la Ley ambiental vigente. • Debe identificar la presencia de zonas de sensibilidad ambiental como parques naturales, áreas de reserva forestal, protegidas, humedales, santuarios de flora y fauna… etc. • Para todos los corredores del proyecto debe realizar el estudio y recomendación sobre la necesidad de nuevas licencias Ambientales. Las alternativas y su escogencia son responsabilidad del Estructurador. • Para cada corredor los estudios ambientales se presentan de la siguiente forma: Estructuración Ambiental Lineamientos de Estudio de Impacto Ambiental (EIA) Programa de Adaptación de la Guía de Manejo Ambiental Lineamientos de estudios para la solicitud de Permisos Ambientales Para los tramos o Unidades Funcionales que requieran de Licencia Ambiental Para los tramos o Unidades Funcionales que no requieran de Licencia Ambiental Para los tramos o Unidades Funcionales que no requieran de Licencia Ambiental Estudios Ambientales • Funcionan bajo unos términos de referencia expedidos por el Ministerio de Ambiente y Desarrollo Sostenible y Entidades competentes. • El solicitante de la licencia ambiental debe utilizar estos términos, de acuerdo con las condiciones específicas del proyecto para elaborar los estudios y presentarlos ante la autoridad ambiental competente. • Entre los estudios ambientales posteriores a la estructuración se encuentran: • Busca proporcionar la información para evaluar y comparar diferentes alternativas bajo las cuales sea posible desarrollar un proyecto. Se debe tener en cuenta para cada una el entorno geográfico y sus características ambientales y sociales, asi como un análisis de riesgos y mitigación. • Este estudio es el instrumento básico para la toma de decisiones sobre los proyectos, obras o actividades que requieran de licencia ambiental. • Su contenido es bastante amplio y profundiza en las características y entorno del proyecto (identificación de comunidades, posibles impactos ambientales, planes de contingencia, localización del proyecto, etapas, cronograma… Plan de Manejo Ambiental del mismo). Diagnóstico Ambiental de alternativas Estudio de Impacto Ambiental
  39. 39. 1 39 Estructuración Ambiental Rol Asesor Ambiental • Evalúa el potencial impacto ambiental del proyecto • Identifica potenciales riesgos • Sugiere mecanismos de mitigación y su impacto sobre el alcance del proyecto
  40. 40. • Pretende cubrir los siguientes aspectos: • Identificar impactos generados • Proponer medidas de mitigación • Especificar costos asociados a las medidas propuestas. • Solicitar a la Dirección de Consultas Previas del MinInterior las certificaciones sobre presencia de comunidades étnicas. 40 Estructuración Social Estructuración Social • Busca estimar las necesidades y requerimientos sociales reales para los corredores. • Revisar el Plan de Intervenciones desde el punto de vista social • Elaborar un diagnóstico y caracterización socioeconómica del área de influencia del proyecto • Análisis de la situación socioeconómica de la zona de influencia del proyecto. Con base al diagnóstico previo En el cual se adopta el Protocolo Interinstitucional para la Consulta Previa. • Este funciona como un mecanismo entre las entidades públicas para el acceso a información actualizada y al criterio que cada una posea. Esto con el objetivo final de dar soporte a las certificaciones de presencia de comunidades étnicas y para el desarrollo de las consultas previas Proceso que se rige por el Decreto 2613 de 2013 https://www.mininterior.gov.co/sites/default/files/11_decreto_2613_de_2013.pdf Para profundizar en el decreto puede visitar el siguiente link:
  41. 41. 41 Estructuración Financiera EstructuraciónFinanciera Experiencias Nacionales Experiencias Internacionales Identificación de esquemas Análisis opciones de financiación Análisis de mecanismos alternativos Análisis de escenarios Otras fuentes de explotación • Análisis del Sector Económico • Proyectos similares (Exitosos y no exitosos) • Alternativas viables para ejecutar el proyecto • Plazo, tasas, garantías, montos, métodos de amortización, deuda, coberturas, etc… • Mercado de capitales, multilaterales, varias deudas, mezzanine, emisiones, CAO’s, etc… • Costos de cada alternativa de financiación, multilaterales, gobierno a gobierno, bancos de desarrollo, bonos, titularizaciones, etc… • Otras fuentes de apalancamiento, explotación turística, inmobiliaria, nuevas tasas, etc… Modelación Financiera
  42. 42. 42 Estructuración Financiera Modelación Financiera Inicial • Plazo del Proyecto • CAPEX • OPEX • Condiciones Financieras • Deuda e instrumentos La ingeniería como aliada de la estructuración financiera podrá poner al servicio de la financiación del proyecto su experiencia en la implementación de OPTIMIZACIONES para el mismo • Mejoras en alineamientos • Cambios en especificaciones técnicas • Cambios en el alcance de las Unidades que componen el proyecto • Cambios en los cronogramas de ejecución • Cambios en Especificaciones, etc… • Cambios en CAPEX • Cambios en OPEX • Cambios en el perfil de los Flujos • Cambios en el perfil de la Deuda • Cambios en los requerimientos de capital (en monto y tiempo) • Cambios en las formas de inversión en Activos y Capital de trabajo. • Cambios en la amortización y depreciación de activos, etc… Modelación Financiera Alternativa Esto implica cambios en la Estructuración de Riesgos y Jurídica
  43. 43. 43 Estructuración Financiera -500 -400 -300 -200 -100 0 100 200 300 400 500 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 Fuente 1 Fuente 2 Flujo Proyecto Flujo requerido por el Proyecto Flujo Fuentes de Financiación Construcción Operación y Mantenimiento Financiación Bancaria Mercado de Capitales y otros Normalmente no son compatibles
  44. 44. 1 44 • Apoya los análisis financieros del proyecto, en particular, la evaluación de distintas opciones de financiamiento, elabora el modelo y el modelaje financiero. • Sirve de vínculo con las instituciones financieras mediante el acompañamiento al cliente y la promoción conjunta del proyecto desde el punto de vista financiero. • Desarrolla los mecanismos de pago en conjunto con los asesores técnicos • Determina requisitos sobre las calidades financieras de los proponentes • Propone criterios de calificación económica • Colabora en la evaluación del cumplimiento de los oferentes sobre los requisitos establecidos para la experiencia financiera de los proponentes, así como en la calificación de las propuestas económicas. • Colabora en la evaluación de riesgos del proyecto y en el análisis sobre la parte más adecuada para gestionarlo. • Evalúa la justificación de utilizar el mecanismo de asociación público privada como una modalidad para la ejecución del proyecto. • Evalúa la propuesta de financiación y sus aspectos tributarios Estructuración Financiera Rol Asesor Financiero
  45. 45. 45 Estructuración y Asignación de Riesgos Depende de la calidad y avance de la Información Técnica, la aplicación de los lineamientos de estos CONPES
  46. 46. 46 Estructuración y Asignación de Riesgos Definición de Riesgos Política Estatal de Riesgos Contractuales Riesgos Previsibles Riesgos No Previsibles Fuerza Mayor ¿Quién está en mejor capacidad de Gestionarlo? Privado Estado Reto: Hay riesgos que el Estado no puede controlar, por tal motivo deben ser transferidos a quien tiene mayor experiencia y “Know How” para mitigarlos. Reto: Se debe buscar la forma de que los riesgos en cabeza del Estado se encuentren debidamente remunerados vía Contractual. Reto: Hay algunos riesgos sobre los cuales el Estado no tiene absoluto control, sin embargo no pueden ser transferidos en su totalidad al privado pues terceros actores influyen en él (p. ej. Riesgo predial, riesgo ambiental, cambio de Normativa) – pueden ser transferidos parcialmente. Nivel de Información Técnica Compartido
  47. 47. 47 Estructuración y Asignación de Riesgos Riesgos Privado Riesgos Estado Metodología por Etapas Identificación Evaluación Valoración Identificar posibles causas y efectos de los factores de origen del riesgo o amenazas para el proyecto Materialidad del riesgo: impacto y probabilidad de ocurrencia Etapa técnica del proceso de análisis del riesgo NIVEL DE INFORMACIÓN TÉCNICA DISPONIBLE (CALIDAD)
  48. 48. 48 Estructuración y Asignación de Riesgos Evaluación del Riesgo Fuentes de Información • Registros anteriores • Experiencia relevante • Prácticas o experiencia de la industria o Sector • Publicaciones o noticias relevantes opiniones y juicios de especialistas y expertos • Estudios técnicos Evaluación Cualitativa 1 2 3 4 5 1 2 3 4 5 Riesgo Probabilidad Impacto ($) Bajo Medio Alto Bajo Medio Alto Medio - Medio Bajo - Bajo Alto - Bajo Alto - AltoBajo - Alto Dirigida específicamente a riesgos que significan posibles desembolsos fiscales
  49. 49. 49 Estructuración y Asignación de Riesgos Proyecto 1: “Río Magdalena” Proyecto 2: “Iniciativa Privada X”
  50. 50. 50 Estructuración y Asignación de Riesgos Valoración del Riesgo Dirigida a estimar probabilidad y nivel de impacto de los riesgos que han sido cualificados y que por su materialidad requieren de valoración cualitativa (técnicamente probable). Proceso general de Valoración • Plantear los objetivos del modelo, los cuales pueden ser, la estimación de los pagos probables o la estimación de distribución de pagos. • Identificar cláusula contractuales que generan los pagos. • Identificar el factor que genera el riesgo. • Escoger un modelo paramétrico o de simulación para representar el factor de riesgo. • Valorar el contingente de acuerdo al modelo de representación del factor de riesgo y obtener resultados. Modelos Distribución Variable Aleatoria Modelo Paramétrico Modelo Simulación Aplicables a riesgos por sobrecostos. Los riesgos se presentan en etapas especificas del contrato y pueden valorarse con distribuciones sencillas. Para analizar comportamientos de variables con componente aleatorio (volatilidades, tasa de precios).
  51. 51. 51 Estructuración y Asignación de Riesgos Casos bajo condiciones técnicas especiales o muy específicas • Túneles • Ríos • Presas Hidráulicas • Cortes especiales • Ejecución en condiciones de inestabilidad • Entre otros… Cuando hay riesgos que no pueden ser transferidos en un 100% al privado, aún cuando este a través de su experiencia tiene una mayor posibilidad que el Estado de Controlarlos y Mitigarlos, la INGENIERÍA puede permitir realizar una repartición del riesgo eficiente Ejemplo: La Entidad Contratante asume “Los efectos favorables y desfavorables de los mayores costos en la ejecución de las Obras de Construcción derivados de la necesidad de hacer reparaciones constructivas que deba ejecutar el Asociado como consecuencia de una variación en los niveles del Río Magdalena, por niveles de agua inferiores a aquellos generados por la creciente con período de retorno mayor a diez (10) años en los términos definidos en el Apéndice 2”.
  52. 52. 52 Estructuración y Asignación de Riesgos Comparador público Privado (CPP) • La utilización del mecanismo de APP debe ser justificada y deberá contar con concepto previo favorable del DNP o de la entidad de planeación de la respectiva entidad territorial. • Como parámetro de justificación se utiliza la “Metodología del Comparador Público Privado (CPP)”. • Se debe determinar que la ejecución del proyecto mediante APP genera un mayor Valor por Dinero sobre la modalidad de Obra Pública tradicional. 𝑉𝑝𝐷 = ෍ 𝑖=0 𝑛 𝐶𝐵𝑡 − 𝐼𝑡 + 𝑅𝑅 𝑡 + 𝑅𝑇𝑡 1 + 𝑟 𝑖 − ෍ 𝑖=0 𝑛 𝐷𝐴𝑃𝑃𝑡 + 𝑅𝑅 𝑡 + 𝐶𝐴𝑅 𝑡 1 + 𝑟 𝑖 Valor Presente del Proyecto Público de Referencia Valor Presente del Proyecto APP VpD: Valor por Dinero generado al ser desarrollado por el Privado CBt Estimación del Costo Base del proyecto de Referencia (+ VAN) It Ingresos generados RRt Costo del Riesgo Retenido RTt Costo del Riesgo Transferido DAPPt Financiamiento Estatal CARt Costo de administración del contrato APP y valor de reversión r Tasa de descuento del CPP t Año del contrato • “El Valor por Dinero (VPD) es la combinación óptima entre los costos asumidos por el sector público para desarrollar un proyecto de infraestructura, y su aporte para cubrir satisfactoriamente las necesidades de los usuarios. • En general, se genera VPD cuando los beneficios derivados de una infraestructura superan los costos en los que se incurrió para desarrollarla y los costos en los que se incurrirá para operarla y mantenerla.” Valor por Dinero = Costo Obra Pública – Costo APP * Fuente: DNP – Guía de APP Capítulo 3
  53. 53. 53 Estructuración y Asignación de Riesgos Comparador público Privado (CPP)
  54. 54. GRACIAS! Septiembre 18 de 2020 Paola Aldana Socia DLA Piper Martínez Beltrán paldana@dlapipermb.com Juan Manuel Martínez Socio Bonus Banca de Inversión jmartinez@bonus.com.co

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