O documento discute as restrições à aquisição de imóveis rurais por empresas estrangeiras e nacionais sob controle estrangeiro de acordo com a legislação brasileira. Apresenta os principais pontos da lei sobre o assunto e analisa problemas decorrentes de mudanças no entendimento legal, como aquisições realizadas no período em que não havia restrições.

2. Eduardo Augusto
Diretor de Assuntos Agrários do Irib
Registrador Imobiliário em Conchas-SP
http://eduardoaugusto-irib.blogspot.com/
Balneário Camboriú, 16 de junho de 2011.
AQUISIÇÃO DE IMÓVEL RURAL
 por Empresa sob Controle Estrangeiro 

3. Estrutura de nosso Diálogo
1. Empresa Nacional sob Controle Estrangeiro
2. Aquisição de Imóvel Rural por PJ Estrangeira
3. Aquisições anteriores ao Parecer da AGU
4. Problemas Decorrentes

4. Empresa Nacional sob
Controle Estrangeiro
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5. Imóvel Rural e Estrangeiro
 Constituição Federal
Art. 190. A lei regulamentará e limitará a aquisição ou
o arrendamento de propriedade rural por pessoa física
ou jurídica estrangeira e estabelecerá os casos que
dependerão de autorização do Congresso Nacional.
 Lei nº 5.709/71
Regula a aquisição de imóvel rural por estrangeiro
residente no País ou pessoa jurídica estrangeira
autorizada a funcionar no Brasil
 Decreto nº 74.965/74
Regulamenta a Lei 5.709/71

6. Imóvel Rural e Estrangeiro
Lei nº 8.629/93 (Reforma Agrária)
Art. 23. O estrangeiro residente no País e a pessoa
jurídica autorizada a funcionar no Brasil só poderão
arrendar imóvel rural na forma da Lei nº 5.709/71.
1º Aplicam-se ao arrendamento todos os limites,
restrições e condições aplicáveis à aquisição de
imóveis rurais por estrangeiro, constantes da citada lei.
2º Compete ao Congresso Nacional autorizar tanto a
aquisição ou o arrendamento além dos limites de área
e percentual fixados na Lei nº 5.709/71, como a
aquisição ou arrendamento, por pessoa jurídica
estrangeira, de área superior a 100 módulos de
exploração indefinida.

7. Imóvel Rural e Estrangeiro
Lei nº 5.709/71 e Decreto nº 74.965/74
 o estrangeiro residente no País e a pessoa jurídica
estrangeira autorizada a funcionar no Brasil só
poderão adquirir imóvel rural na forma prevista na
lei e no regulamento.
 o mesmo se aplica à pessoa jurídica brasileira da
qual participem, a qualquer título, pessoas
estrangeiras, físicas ou jurídicas, que tenham a
maioria do seu capital social e
residam ou tenham sede no exterior.

8. Imóvel Rural e Estrangeiro
CF - Art. 171. São consideradas:
I - empresa brasileira a constituída sob as leis brasileiras e
que tenha sua sede e administração no País;
II - empresa brasileira de capital nacional aquela cujo
controle efetivo esteja em caráter permanente sob a
titularidade direta ou indireta de pessoas físicas
domiciliadas e residentes no País ou de entidades de
direito público interno, entendendo-se por controle efetivo
da empresa a titularidade da maioria de seu capital
votante e o exercício de fato e de direito, do poder
decisório para gerir suas atividades.
Artigo revogado pela Emenda
Constitucional nº 6, de 15/8/1995
como fica o 1º do artigo 1º da
Lei nº 5.709/71?
bons argumentos dos 2 lados;
portanto, insegurança jurídica

9. Empresa Estrangeira
Prévia Autorização do Incra
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10. Imóvel Rural e Empresa Estrangeira
Lei nº 5.709/71 e Decreto nº 74.965/74
 Quais aquisições são livres?
 como é aquela história de “até 3 MEI’s”??
 ...??
 inexistem “aquisições livres” para empresas!!!

11. Imóvel Rural e Empresa Estrangeira
Lei nº 5.709/71 e Decreto nº 74.965/74
Art. 5º - As pessoas jurídicas estrangeiras referidas
no art. 1º desta Lei só poderão adquirir imóveis rurais
destinados à implantação de projetos agrícolas,
pecuários, industriais, ou de colonização,
vinculados aos seus objetivos estatutários.
portanto o Incra somente pode
autorizar nessas situações!!!
não há poder discricionário!!!

12. Empresa Nacional sob
Controle Estrangeiro
Aquisições Anteriores ao Parecer da AGU
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13. Mudança de Entendimento
 Parecer da AGU (publicado em 23/8/2010)
 os efeitos do presente Parecer devem ser
produzidos a partir de sua publicação no Diário
Oficial da União, consoante o artigo 2º, parágrafo
único, inciso XIII, da Lei nº 9.784, de 29/1/1999.
 Empresa Nacional sob controle Estrangeiro
 de 1971 a 15/8/1995: incidência das restrições
 de 16/8/1995 a 23/8/2010: liberada das restrições
 desde 24/8/2010: incidência das restrições

14. Mudança de Entendimento
 Situações Específicas (Empresas sob controle estrangeiro):
 escrituras de aquisição de imóvel rural lavradas
no período “livre” que ainda não foram registradas
 incorporações e fusões de empresas arquivadas
na Junta Comercial no período livre ainda não
averbadas na matrícula do imóvel
 TUDO REGISTRÁVEL, pois o negócio jurídico
tornou-se perfeito e acabado na época em que tal
aquisição era permitida!
 o registro é apenas um direito potestativo que não
integra o negócio jurídico, apenas o complementa
com a transmissão do direito de propriedade.

15. O Grande Problema do
novo Entendimento
4/4

16. Providências Registrais
 Decreto nº 74.965/74 – Controle Territorial:
 a soma das áreas rurais pertencentes a pessoas
estrangeiras não poderá ultrapassar 25% (1/4) da
superfície do município onde se situem;
 a totalidade das pessoas de uma mesma
nacionalidade não pode ser proprietária de mais de
10% (40% de ¼) da área total do Município.

17. Providências Registrais
 Caberá ao Registro de Imóveis:
 após o registro na matrícula (constitutivo do direito real),
efetuar o registro no livro auxiliar de aquisição de
imóveis rurais por estrangeiros (mero controle administrativo);
 trimestralmente, comunicar, ao Incra e à CGJ/SP todos
os registros e alterações envolvendo o assunto, sob
pena de perda de cargo.
Nº
Adquirente e
Transmitente
Descrição do imóvel
Certidões e
autorizações
Averbações
modelo da lei
É nula de pleno direito a aquisição que viole as
prescrições legais, respondendo o tabelião e o
registrador civilmente pelos danos que causarem,
sem prejuízo da responsabilidade criminal por
prevaricação ou falsidade ideológica.

18. total geral total de área registrada em nome de estrangeiros por nacionalidade
total em poder
de estrangeiros
portuguesa 23,29 ha libanesa 224,60 ha japonesa 5,18 ha
368,96 ha italiana 57,58 ha espanhola 19,36 ha argentina 3,38 ha
36,896 M.E.I. dinamarquesa 31,46 ha coreana 2,06 ha alemã 2,037 ha
M.E.I. Bofete = 10 ha área do município limite para estrangeiros limite por nacionalidade
área em m2 645.000.000 m2 161.250.000 m2 64.500.000 m2
área em ha 64.500,00 ha 16.125,00 ha 6.450,00 ha
área em M.E.I. 6.450,00 MEI 1.612,50 MEI 645,00 MEI
100% 25% 10%
Exemplo: Município de Bofete
Mas esses dados espelham a realidade?
infelizmente, não!
- arrendamento rural não se registra; e
- aquisições sem título (contratos de gaveta)
temos que acabar com a informalidade!!!

19. Questões Relevantes
 A lei traz severa punição ao tabelião e ao registrador se
descumprir a lei...
 mas não pune quem verdadeiramente descumpriu a lei
 a nulidade do negócio jurídico não chega a ser punição!!!
 o ideal é que a lei punisse com multa (no valor do imóvel) a
ser pago tanto pelo vendedor como pelo comprador do
imóvel rural em desacordo com a referida lei.
 Com o ingresso das empresas nacionais sob controle
estrangeiro, o controle será PURA FICÇÃO!!!!
 como identificar uma empresa sob controle estrangeiro?
 como atualizar quando o controle voltar a ser nacional?
 como exigir que a Junta Comercial controle isso?

20. sócio
A
sócio
B
sócio
C
sócio
01
sócio
02
sócio
03
sócio
I
sócio
II
sócio
III
sócio
a
sócio
b
sócio
III
London Express Ltd.
empresa estrangeira
empresa
brasileira
sócio
...
sócio-controlador
(pessoa jurídica)
Como identificar o controle estrangeiro?
Metalurgia Brasil Ltda.
Metais Canarinho Ltda.
Verde e Amarelo Ltda.
Deve-se exigir todos os 12 estatutos
da empresa brasileira adquirente?
sócio
c

21. Questões Relevantes
 As restrições aplicam-se também à constituição de
alienação fiduciária de propriedades rurais a
estrangeiros?
 a lei diz apenas “aquisição”, o que permite duas
interpretações, uma restritiva (que melhor se adapta à atual
leitura da lei feita pelo Governo Federal) e outra extensiva
(permitira a constituição da propriedade fiduciária, que tem
escopo de garantia e é provisória)
 eu entendo estar a propriedade fiduciária fora das restrições
dessa lei, mas também entendo não recepcionado pela EC
nº 6 de 2005 o dispositivo que tratava da inclusão da
empresa nacional com maioria de capital estrangeiro às
restrições legais.

22. Questões Relevantes
 Problemas derivados dessa interpretação:
 empresa brasileira titular de vários imóveis rurais (já
registrados em seu nome) não pode alienar a maioria de seu
capital a estrangeiros?
 quem vai controlar isso? a Junta Comercial?
ideal: criar uma sigla igual à ME e EPP (que tal ECE? “Sadia S/A-ECE”)
 no caso de incorporação de uma empresa nacional titular de
vários imóveis rurais por uma outra de controle estrangeiro,
o registrador imobiliário, quando do pedido de averbação da
incorporação na matrícula do imóvel, terá que denunciar a
ilegalidade da operação já consolidada na Junta Comercial?
 como o registro imobiliário, responsável pelo cálculo da
porcentagem da área do município em poder de
estrangeiros, poderá controlar essas “aquisições derivadas
da simples mutação do controle acionário”?

23. Comentário Final
 O IRIB reconhece a importância da Lei nº 5.709/71 para a
segurança nacional do nosso país;
 Apesar da aparente inconstitucionalidade do dispositivo que,
em 1971, equiparava a empresa nacional controlada por
estrangeiro à empresa estrangeira, o CNJ e a CGJ/SP
endossaram o parecer da AGU, dando-lhe efeito normativo;
 portanto, o Registro Imobiliário irá cumprir à risca a nova
orientação, mas cabe fazer a seguinte ressalva:
 o controle não será efetivo, pois grande parte das aquisições e
alienações envolvendo esse tipo de empresa ocorre de forma
indireta, sem passagem pelo registro imobiliário (ou passagem tardia)
Mesmo diante de tamanha dificuldade, o
Registro Público de Imóveis cumprirá sua
função social, fazendo de tudo para que os
objetivos da lei sejam plenamente alcançados.

24. obrigado

25. AQUISIÇÃO DE IMÓVEL RURAL
 por Empresa sob Controle Estrangeiro 
Balneário Camboriú, 16 de junho de 2011.
Eduardo Augusto
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