2. Agenda
Deel 1 mr. A.H.Th. (Teun) Kock
Regel het in het appartementsrecht
Deel 2 mr. R.P.M. (Rob) Hoeks FB
Scheidslijn box 1 en 3
Waardering vastgoed box 3
Verhuurderheffing 2013
Deel 3 mr. T. (Tim) Delmée
De inrichting van de huurovereenkomst
Het incasseren van (achterstallige) huurpenningen
3. REGEL HET IN HET
APPARTEMENTSRECHT
Lezing voor het seminar voor de
particuliere vastgoedbelegger
25 oktober 2012
4. PLAATS IN HET RECHT
• Hoofdregel in Nederland: eigenaar van
grond is eigenaar van alles wat er op
staat.
• Uitzonderingen:
– Opstalrecht,
– Erfpacht,
– Appartementsrecht,
– Horizontale natrekking.
5. DUIDING APPARTEMENTSRECHT
• Sinds 1952 in wet geregeld, laatste wijzigingen
van 1 mei 2005
• Nu in Boek 5 art. 106 B.W. en verder
• Aandeel in mede-eigendom van gebouw, geeft
uitsluitend gebruiksrecht van specifiek gedeelte
en medegebruik van “rest”
• Gebouw, kan ook zijn: groep gebouwen, grond
of water (parkeerterrein of jachthaven)
6. ONTSTAAN
• Notariële akte en inschrijving Kadaster
• Verplichte elementen:
– Omschrijving gebouw
– Omschrijving privégedeelten
– Reglement
– Oprichten vereniging van eigenaars
– Tekening (vooraf door kadaster goedgekeurd)
7. VERENIGING VAN EIGENAARS
• VVE heeft volledige rechtsbevoegdheid
• Voert beheer over gemeenschappelijke
zaken en financiële middelen (verplicht
reservefonds)
• Moet worden geregistreerd in
handelsregister (kvk)
• Verzekering van opstal
• Verplicht lidmaatschap!
8. REGELS
• Wet
• Bepalingen uit splitsingsakte
• Splitsingsreglement
• Huishoudelijk Reglement
• Redelijkheid en billijkheid
• Door VVE vastgestelde regels voor
gemeenschappelijke ruimten (5:128 BW)
9. VERHUUR
- Recht om in gebruik te geven aan derde
kan zijn beperkt in splitsingsreglement
- Niet de huur van “appartementsrecht”
maar huur bepaald gedeelte gebouw
- Huurder heeft geen toegang tot
vergadering en heeft geen stemrecht
10. HUURDER (I)
Hoge Raad 10 februari 2012
• Huurder is gebonden aan het
splitsingsreglement, want ingeschreven in
de openbare registers (Kadaster)
• Huurder is niet zonder meer gebonden
aan huishoudelijk reglement of 5:128 BW-
besluiten
11. HUURDER (II)
Art 35 Modelreglement 2006 (17-1-2006)
i) mededeling van eigenaar aan VVE
ii) met een verklaring (in 2-voud) van
huurder dat regels (sheet 6) worden
gerespecteerd (kan in
huurovereenkomst) en
iii) eigenaar blijft aansprakelijk.
12. HUURDER (III)
Art 36 Modelreglement 2006 (17-1-2006)
Bestuur VVE kan verlangen dat gebruiker
zich borg stelt voor de verplichtingen van
eigenaar
Art 37 Modelreglement 2006 (17-1-2006)
Bestuur kan op kosten van de eigenaar,
de “zonder art 35-verklaring-”gebruiker
verwijderen uit de privéruimte
13. HUURDER (IV)
Art 38 Modelreglement 2006 (17-1-2006)
Regels van art 35, 36 en 37 gelden ook
voor onderhuurder
Art 39 Modelreglement 2006 (17-1-2006)
Ontzegging van het gebruiksrecht van
privégedeelte door eigenaar, geldt ook
voor huurder (lid 7)
14. VERVOLG ART. 39
Voor besluit tot ontzegging is vereist:
- eigenaar of gebruiker die bepalingen van
regels van sheet 6 niet naleeft of zich
onbehoorlijk gedraagt jegens andere
eigenaars of financiële verplichtingen
jegens VVE niet nakomt
- verhoor of behoorlijke oproeping
- voortzetting gedrag na waarschuwing
32. Uitponden
Aankoop in verhuurde
staat, na einde huur
verkoop losse delen Arbeid
120 Voordeel intentie
120
400 480 Voorzienbaar
(algemeen bekende
120 omstandigheden)
120 Conclusie:
33. Juridisch splitsen van een pand
Arbeid
Voordeel intentie
Voorzienbaar
(algemeen bekende
omstandigheden)
Conclusie:
34. Het Polenpension
Aankoop agrarische grond van overheid
Bouw appartementencomplex
Subsidie van provincie Arbeid
Vergunning van gemeente
Intentie voordeel
Gemeubileerde verhuur
aan uitzendbureau Voorzienbaar
(huurperiode steeds max 6 mnd)
Conclusie rechtbank
Sfeerovergang?! (evt. resultaat en huuropbrengst)
35. Sfeerovergang (bijv. verhuur na
projectontwikkeling)
fase 1 fase 2 waarde moment fase 3
grondaankoop € 100 bouw € 50 oplevering? verhuur box 3
Stel (taxatie)waarde oplevering:
€ 170 dan € 20 box 1, daarna box 3
€ 150 dan € 0 box 1, daarna box 3
SFEEROVERGANG
1 (op)waarderen naar
WEV!
3
resultaat belegging
periode periode
voordeel compartimenteren
37. WEV of WOZ ?
Vastgoed waarderen op de WEV (waarde economische verkeer)
WEV = “De prijs die bij aanbieding van de zaak ten verkoop
op de meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door
de meestbiedende gegadigde daarvoor zou zijn besteed.”
Woningen waarderen op de WOZ (rechtszekerheid)
WOZ wordt verlaagd bij:
Verhuur (WOZ x LWR)
Ongesplitst (WOZ -/- 20k) x LWR
Erfpacht (WOZ -/- 17 of 20 x canon)
38. Leegwaarderatio (LWR)
Bij woningen wordt huur waardedrukkend
geacht door huurbescherming
Voorbeeld:
Huurprijs t.o.v. WOZ
Kale huur € 25.000 (met huurbescherming)
maar niet LWR
WOZ € 500.000 meer dan
meer dan 2012
Verhouding 4%; LWR 76% 0% 1,0% 50%
Box 3 € 380.000 1,0% 1,5% 54%
1,5% 2,0% 58%
Successierecht ook LWR; € 120.000 onbelast 2,0% 2,5% 63%
2,5% 3,0% 67%
Let op: geen LWR bij: 3,0% 3,5% 72%
- Vakantiewoning / korte duur 3,5% 4,0% 76%
- Leegstand (op 1 januari) 4,0% 5,0% 81%
- Niet woningen 5,0% - 85%
41. Wet verhuurderheffing (algemeen)
Miv 2013 heffing van verhuurders over bezit op 1 januari
Zelfstandige huurwoning < liberalisatie/huurtoeslaggrens
Eerste 10 vrijgesteld
Zelfstandig?
“blijkens indeling bestemd om als afzonderlijk geheel te worden gebruikt”
Uitgezonderd:
- Zelfstandige huurwoningen > grens (in 2012 € 664,66)
- Onzelfstandige woningen (kamerverhuur)
- Vakantiewoningen, hotels, pensions
- Winkels, kantoren en buitenland
42. Wet verhuurderheffing (systematiek)
Stel 25 zelfstandige woningen onder de huurgrens
Stap 1: totaal WOZ vd 25 huurwoningen € 3.000.000
Stap 2: gemiddelde WOZ per woning € 120.000
Stap 3: grondslag (25-/-10) = 15 x € 120.000 € 1.800.000
Stap 4: grondslag x verhuurderheffing
2013 0,0014% € 25,20
2014 e.v. 0,2310% (factor 165!!) € 4.158,00
Stap 5: aangifte via digitaal portaal Belastingdienst door persoon
vermeld op WOZ beschikking (2013 < 9mnd en 2014 < 3 mnd)
43. Wet verhuurderheffing (vragen)
Leegstand
Lijkt geen tegemoetkoming voor
Bezwaarpunten
1) Onredelijk t.o.v. geliberaliseerde markt
2) Dubbele heffing
3) Recht op ongestoord genot van eigendom (1e protocol EVRM)
Planning
1) WOZ bezwaar
2) Mutaties na 1-1 buiten beschouwing
3) Verdelen over meerdere personen/vennootschappen
4) Juiste objectafbakening
45. mr. T. (Tim) Delmée
De inrichting van de huurovereenkomst
Het incasseren van (achterstallige) huurpenningen
46. Wettelijk huurregime
• Afdeling I t/m V van boek 7 van het Burgerlijk
Wetboek van toepassing op het huurrecht bij
zelfstandige en onzelfstandige woonruimte
• Deze bepalingen zijn van dwingend en/of
semidwingend recht:
- sanctie: nietigheid of vernietigbaarheid
47. Essentialia huurovereenkomst
• De identiteit van verhuurder en huurder
• De begindatum van de huurovereenkomst
• De duur van de huurovereenkomst
• Een duidelijke opgave van de gehuurde woning
• De huurprijs
48. Duur van de huurovereenkomst
• Voor bepaalde tijd aangegane huur eindigt niet
door het enkele verloop van de huurtijd [artikel
7:271 lid 1 BW]
• Een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd kan
door beide partijen worden opgezegd
• Opzegtermijn voor huurder en verhuurder
verschillend
• Opzeggen door verhuurder enkel en alleen op de
genoemde gronden in artikel 7:274 BW
50. Leegstandswet
• Vergunning aanvragen bij het college van B&W
• Woonruimte bestemd voor verkoop, sloop en
renovatie, en woonruimte bestemd voor
groepsgewijze huisvesting
• Verplicht: schriftelijke huurovereenkomst waarin
de vergunning, het tijdvak en de huurprijs zijn
vermeld
51. Gevolgen Leegstandswet
• De overeenkomst dient ten minste 6 maanden te
duren en verhuurder heeft een opzegtermijn van
ten minste 3 maanden
• Geen opzeggingsbescherming voor huurder
• Geen bescherming onderhuurders
• Geen indeplaatsstelling
• Geen verrekenbevoegdheid bij gebreken
52. Wijziging van de Leegstandswet
• Maximale termijn voor verhuur van woonruimte in
leegstaande gebouwen die geen
woonbestemming hebben wordt verdubbeld naar
10 jaar
• Maximale termijn voor sloop- of
renovatiewoningen verlengd naar 7 jaar
• Geen maximum huurprijs meer o.g.v. het
puntenstelsel
• Hetzelfde pand kan meerdere keren tijdelijk
worden verhuurd
53. Studentenhuisvesting
• Bepaling in huurovereenkomst opnemen dat:
– huurder bekend is dat het gehuurde uitdrukkelijk is bestemd
voor de huisvesting van studenten;
– het gehuurde, na beëindiging van de huurovereenkomst,
opnieuw aan een student zal worden verhuurd;
– Sprake is van een actief doorstromingsbeleid en huurder
zijn/haar medewerking hieraan verleent;
– Huurder verplicht melding te maken van beëindiging studie;
– Huurder verplicht is medewerking te verlenen aan het
periodiek te plegen statusonderzoek betreffende de vraag of
huurder nog kan worden aangemerkt als „student‟.
54. Gevolgen studentenhuisvesting
• Nog steeds gelden de procedurele drempels van
een tijdige opzegging, en beëindiging pas na een
onherroepelijke rechterlijke beslissing
• In beginsel de grond voor beëindiging van de
huurovereenkomst gegeven
55. Huurprijs en andere vergoedingen
• Huurprijs: de prijs die is verschuldigd i.v.m. het
gebruik van de woonruimte
• Servicekosten: de vergoeding voor de in verband
met de bewoning van de woonruimte geleverde
zaken en diensten
• Onderscheid noodzakelijk i.v.m. UHW
• Kosten moeten uitgesplitst worden
56. Huurprijs en andere vergoedingen
• Nader uitgewerkt in UHW en Besluit servicekosten
• Beide onderdelen kunnen worden getoetst door de
Huurcommissie
• Betalingsverplichting voor huurder voor hetgeen
partijen zijn overeengekomen: uitsplitsen en
benoemen!
57. Welke kosten kunnen worden doorbelast
• Administratiekosten: 5% over alle servicekosten m.u.v.
stookkosten en 2% over de stookkosten indien
verhuurder warmte meting en afrekening verzorgt
• Vergoeding meubels en stoffering: 20% van de
aankoopwaarde per jaar in rekening kan worden
gebracht
• Huismeester: mag een opslag van 4% worden
toegepast over het brutosalaris van de huismeester
i.v.m. opvang bij ziekte
• CV-onderhoud: periodiek onderhoud wel
doorbelasten
58. Welke kosten kunnen nog meer worden
doorbelast
• Schoorsteen vegen, huisvuilafvoer,
zuiveringsrechten, glasverzekering,
schoonmaakkosten van gemeenschappelijke
ruimten, onderhoud geiser en boiler, btw over door
derden verleende service, tuinonderhoud,
huismeester, het schoonhouden en ontstoppen
van afvoeren en goten
59. Modellen
• Gebruik het ROZ-model!
– Vanuit oogpunt van verhuurder geschreven
– Verplichtingen huurder en verhuurder duidelijk
benoemd
– Verbod verrekening, opschorting en eigenhandig
toepassen huurprijsvermindering
– Kosten- en boetebepaling indien huurder afspraken
niet nakomt
60. Modellen
• Huurder dient de huurovereenkomst te
ondertekenen en iedere pagina van een paraaf te
voorzien
• Huurder dient te tekenen voor ontvangst van de
algemene bepalingen
• Bij voorkeur huurder ook iedere pagina van de
algemene bepalingen laten paraferen
61. Incasseren huurpenningen
• Huurpenningen dienen vóór de 1e van de maand
voldaan te worden
• Bij wanbetaling achtereenvolgens versturen:
herinnering, aanmaning en ingebrekestelling
• Reden van non-betaling achterhalen:
betalingsonmacht of betalingsonwil
• Bouw goed dossier op tegen huurder:
afspraken schriftelijk bevestigen
62. Nieuwe incassowetgeving
• Voordat incassokosten in rekening gebracht
kunnen worden dient de huurder een termijn van
14 dagen te krijgen om alsnog aan zijn
betalingsverplichting te voldoen
• Contractuele boete en rente gelden wel vanaf dag
één
• Na 15 dagen kan de vordering uit handen worden
gegeven
63. No win No Fee
• Eigen incassoafdeling gespecialiseerd in
huurincasso
• Kosten worden verhaald op huurder
• Indien huurder geen verhaal biedt worden alleen
de “out of pocket” kosten doorbelast
• Indien huurder alleen de huur betaald, wordt de
huur doorbetaald en worden de bijkomende
kosten alsnog op de huurder verhaald
64. Parkweg 12
5282 SM Boxtel
Postbus 127
5280 AC Boxtel
0411-657526
delmee@bgadvocaten.nl
