1.
神宮外苑再開発の「都市計画」の問題を読み解く：
空間デザイン上の問題と特定緩和制度運用の問題
大方 潤一郎
明治大学特任教授／東京大学名誉教授
専門分野：都市計画

2.
神宮外苑再開発の「都市計画」の２つの問題：
① 空間デザイン上の問題：
公園を含む外苑地区の施設再整備計画が、公園や市街地のデザイ
ンとして妥当なのか、という問題
② 特定緩和型都市計画制度の運用の仕方の問題：
上記のデザインを実現するため、
公園まちづくり制度 と地区計画
の２つの仕組を使って建築規制を緩和しているが、
これらの「特定緩和型都市計画制度」の使い方（＝規制緩和の仕
方や程度）が制度の本来の目的に即しているのかという問題と、
計画の決め方（＝決定に至る審議の過程）がフェアで適正なもの
であったのか（透明性・客観性・市民意見の反映・公平公正性）
という問題。

3.
どんな場所か

4.
土地・建物所有状況
https://www.toshiseibi.metro.tokyo.lg.jp/bosai/toshi_saisei/data/jinguu_kentou01_07.pdf

5.
「都市計画公園」の区域
https://www.toshiseibi.metro.tokyo.lg.jp/bosai/toshi_saisei/data/jinguu_kentou01_07.pdf
都市計画公園の区域図

6.
用途地域指定状況
https://www.toshiseibi.metro.tokyo.lg.jp/bosai/toshi_saisei/data/jinguu_kentou01_07.pdf

7.
高度地区指定状況
https://www.toshiseibi.metro.tokyo.lg.jp/bosai/toshi_saisei/data/jinguu_kentou01_07.pdf

8.
日影規制指定状況
https://www.toshiseibi.metro.tokyo.lg.jp/bosai/toshi_saisei/data/jinguu_kentou01_07.pdf

9.
どんなプロジェクトか

10.
神宮外苑地区「公園まちづくり計画」による再整備計画の概要
（2021年7月に採択された「公園まちづくり計画」）神宮外苑地区公園まちづくり計画：公園まちづくり計画の概要 <https://www.toshiseibi.metro.tokyo.lg.jp/bosai/toshi_saisei/data/kouen_teian_gaiyo_01.pdf>
※本資料の記載の内容は、 現時点での計画であり 、 今後の行政協議及び詳細検討により 変更になる可能性があり ます。 1
計画概要
計画地 東京都港区北青山一丁目、 北青山二丁目、 新宿区霞ヶ 丘町の各一部
地域地区
第一種中高層住居専用地域・ 第二種中高層住居専用地域・ 第二種住居地域・ 商業地域・ 第二種風致地区・
都市計画公園・ 第一種文教地区・ 防火地域・ 準防火地域・ 高度地区
指定容積率 200・ 600% ・ 700%
基準建ぺい率
（ 用途地域）
60% ・ 80%
（ 商業地域のみ）
計画区域面積 約28.4ha
延床面積 約580,300㎡ ※TEPIA（ 既存建物） は除く
最高高さ 約190ｍ
解体着工 2022年
竣工 2036年（ 2027年~ 段階的に運用開始）
主要な
施設名称
ラ グビー場棟 複合棟A
複合棟B
公益施設
TEPIA
(既存建物)
文化交流施設棟
野球場
球場併設ホテル棟
事務所棟
絵画館前
テニス場棟
敷地面積 約43,480㎡ 約12,100㎡ 約14,710㎡ 約6,080㎡ 約8,760㎡ 約69,040㎡ 約13,170㎡ 約40,550㎡
計画容積率 150% 900% 200% - 150％ 150% 1150% 200%
延床面積 約76,700㎡ 約127,300㎡ 約30,300㎡ - 約2,000㎡ 約115,700㎡ 約213,000㎡ 約15,300㎡
頂部建物高さ 約55m 約185m 約80m - 約6ｍ 約60m 約190m 約15m
用途
ラ グビー場
文化交流施設
店舗
駐車場等
オフ ィ ス
商業
駐車場等
スポーツ関連施設
宿泊施設
駐車場等
-
公園支援施設
商業等
野球場
宿泊施設
商業
駐車場等
オフ ィ ス
商業
駐車場等
テニス場
駐車場等
東京体育館
三井ガーデンホテル
国立競技場
聖徳記念絵画館
絵画館前
広場
文化交流施設棟
（ つなぎスポッ ト ）
ラ グビー場棟
複合棟B
TEPIA
（ 既存建物）
複合棟A
野球場/
球場併設ホテル棟 保全緑地
事務所棟
青山
OMスク エア
中央
広場
新宿区
港区
渋谷区
外苑東通り
いち
ょ
う
並木
絵画館前
テニス場棟
スケート 場
御観兵榎
外苑キャ ン パス
にこ にこ パーク
地区計画の区域
促進区の整備計画を進める区域
公園まちづく り 計画の区域
街区境界
敷地境界
区界
■計画概要 ■配置図
■位置図 ■イ メ ージパース（ 東側から 計画地を望む）
国立競技場
秩父宮
ラ グビー場
伊藤忠商事
東京本社ビル
青山
OM スク エア
聖徳記念絵画館
東京体育館
神宮球場
第二球場
明治神宮外苑
テニスク ラ ブ
軟式野球場
テピア
JSCテニス場
JAPAN SPORT
OLYM PIC
SQUARE
日本青年館・
日本スポーツ
振興ビ ル
THE COURT
神宮外苑
JR千駄ヶ 谷駅
JR信濃町駅
東京メ ト ロ・
都営大江戸線
青山一丁目駅
東京メ ト ロ
外苑前駅
都営大江戸線
国立競技場駅
公益施設

11.
神宮外苑地区「公園まちづくり計画」による再整備計画の概要
（2021年7月に採択された「公園まちづくり計画」）神宮外苑地区公園まちづくり計画：公園まちづくり計画の概要 <https://www.toshiseibi.metro.tokyo.lg.jp/bosai/toshi_saisei/data/kouen_teian_gaiyo_01.pdf>
※本資料の記載の内容は、 現時点での計画であり 、 今後の行政協議及び詳細検討により 変更になる可能性があり ます。 1
計画概要
計画地 東京都港区北青山一丁目、 北青山二丁目、 新宿区霞ヶ 丘町の各一部
地域地区
第一種中高層住居専用地域・ 第二種中高層住居専用地域・ 第二種住居地域・ 商業地域・ 第二種風致地区・
都市計画公園・ 第一種文教地区・ 防火地域・ 準防火地域・ 高度地区
指定容積率 200・ 600% ・ 700%
基準建ぺい率
（ 用途地域）
60% ・ 80%
（ 商業地域のみ）
計画区域面積 約28.4ha
延床面積 約580,300㎡ ※TEPIA（ 既存建物） は除く
最高高さ 約190ｍ
解体着工 2022年
竣工 2036年（ 2027年~ 段階的に運用開始）
主要な
施設名称
ラ グビー場棟 複合棟A
複合棟B
公益施設
TEPIA
(既存建物)
文化交流施設棟
野球場
球場併設ホテル棟
事務所棟
絵画館前
テニス場棟
敷地面積 約43,480㎡ 約12,100㎡ 約14,710㎡ 約6,080㎡ 約8,760㎡ 約69,040㎡ 約13,170㎡ 約40,550㎡
計画容積率 150% 900% 200% - 150％ 150% 1150% 200%
延床面積 約76,700㎡ 約127,300㎡ 約30,300㎡ - 約2,000㎡ 約115,700㎡ 約213,000㎡ 約15,300㎡
頂部建物高さ 約55m 約185m 約80m - 約6ｍ 約60m 約190m 約15m
用途
ラ グビー場
文化交流施設
店舗
駐車場等
オフ ィ ス
商業
駐車場等
スポーツ関連施設
宿泊施設
駐車場等
-
公園支援施設
商業等
野球場
宿泊施設
商業
駐車場等
オフ ィ ス
商業
駐車場等
テニス場
駐車場等
東京体育館
三井ガーデンホテル
国立競技場
聖徳記念絵画館
絵画館前
広場
文化交流施設棟
（ つなぎスポッ ト ）
ラ グビー場棟
複合棟B
TEPIA
（ 既存建物）
複合棟A
野球場/
球場併設ホテル棟 保全緑地
事務所棟
青山
OMスク エア
中央
広場
新宿区
港区
渋谷区
外苑東通り
いち
ょ
う
並木
絵画館前
テニス場棟
スケート 場
御観兵榎
外苑キャ ン パス
にこ にこ パーク
地区計画の区域
促進区の整備計画を進める区域
公園まちづく り 計画の区域
街区境界
敷地境界
区界
■計画概要 ■配置図
■位置図 ■イ メ ージパース（ 東側から 計画地を望む）
国立競技場
秩父宮
ラ グビー場
伊藤忠商事
東京本社ビル
青山
OM スク エア
聖徳記念絵画館
東京体育館
神宮球場
第二球場
明治神宮外苑
テニスク ラ ブ
軟式野球場
テピア
JSCテニス場
JAPAN SPORT
OLYM PIC
SQUARE
日本青年館・
日本スポーツ
振興ビ ル
THE COURT
神宮外苑
JR千駄ヶ 谷駅
JR信濃町駅
東京メ ト ロ・
都営大江戸線
青山一丁目駅
東京メ ト ロ
外苑前駅
都営大江戸線
国立競技場駅
公益施設
市街地再開発事業予定区域

12.
建築計画と樹木の伐採計画
12
[出典：事業者HP中の資料：< https://www.jingugaienmachidukuri.jp/green//> ]
③４列の銀杏並木を圧迫
ラグビー場移設
②ラグビー場前の銀杏並木の滅失
神宮球場移設
④絵画館前広場に会員
制テニスコートを移設
①建国記念文庫の森の毀損

13.
神宮外苑地区のオープンスペースと緑の現況
13
[出典：事業者HP中の資料：< https://www.jingugaienmachidukuri.jp> ]
特に絵画館前広場の開けた緑地が貴重であることが分かる

14.
「公園まちづくり計画」について
出典：「神宮外苑地区公園まちづくり計画 公園まちづくり計画提案書 概要版」
https://www.toshiseibi.metro.tokyo.lg.jp/bosai/toshi_saisei/data/kouen_teian_gaiyo_02.pdf
ラグビー場敷地（未供用区域）に
相当する面積の土地を、都市計画
公園区域から除外して、そこにオ
フィスビル等を建設

15.
地区計画の概要① 公共施設： 狭くなる建国記念文庫の森・絵画館前広場
令和３年７月２１日 （港区）建設常任委員会 資料No.1、p.1.

16.
地区計画の概要②：建築規制：公園区域から外した地区に公園区域内の未利用容積を移転集約して超高層化
250%
450%
450%
150%
200%
900%
1150%
150%
200%
50%
令和３年７月２１日 （港区）建設常任委員会 資料No.1、p.2. に大方が指定容積率を加筆
「容積率適正再配分型地区計画」

17.
計画の問題点

18.
地区計画の概要②：建築規制：公園区域から外した地区に公園区域内の未利用容積を移転集約して超高層化
250%
450%
450%
150%
200%
900%
1150%
150%
200%
50%
令和３年７月２１日 （港区）建設常任委員会 資料No.1、p.2. に大方が指定容積率を加筆
空間デザイン上の問題点：
★緑とオープンスペースに関する問題：
①建国記念文庫の森の破壊
②ラグビー場前の銀杏並木の滅失
③４列の銀杏並木の枯損リスク
④絵画館前広場の囲い込み。
★⑤容積移転を受けて建つ、突出した高さの超
高層ビル開発による景観や住環境の悪化
★⑥歴史的建造物である神宮球場やラグビー場の
解体・滅失
「容積率適正再配分型地区計画」

19.
緑地面積算定についての疑問
絵画館前広場の土の部分が除外されていること
19
[出典：事業者HP中の資料：< https://www.jingugaienmachidukuri.jp/green/> ]
この白い部分は土の地面（緑地に準ずるもの）

20.
神宮外苑地区のオープンスペースと緑の現況
20
[出典：事業者HP中の資料：< https://www.jingugaienmachidukuri.jp> ]

21.
緑地面積算定についての疑問
絵画館前広場の土の部分が除外されていること
21
[出典：事業者HP中の資料：< https://www.jingugaienmachidukuri.jp/green/> ]
この白い部分は土の地面（緑地に準ずるもの）

22.
オープンスペース面積算定についての疑問
「絵画館前広場としてオープンスペース約2.5ha新設」
というのは本当か？
22
[出典：事業者HP中の資料：< https://www.jingugaienmachidukuri.jp/green/> ]
ここは実際にはオープンスペース 新設とはいえない。オープンスペースの面積はむしろ減っている。

23.
４列の銀杏並木の保全の問題
23
[出典：事業者HP中の資料：< https://www.jingugaienmachidukuri.jp/green//> ]
TEPIA

24.
24
[出典：事業者HP中の資料：< https://www.jingugaienmachidukuri.jp/green//> ]
４列の銀杏並木の保全の問題

25.
25
[出典：事業者HP中の資料：< https://www.jingugaienmachidukuri.jp/green//> ]
４列の銀杏並木の保全の問題

26.
地区計画の概要②：建築規制：公園区域から外した地区に公園区域内の未利用容積を移転集約して超高層化
250%
450%
450%
150%
200%
900%
1150%
150%
200%
50%
令和３年７月２１日 （港区）建設常任委員会 資料No.1、p.2. に大方が指定容積率を加筆
空間デザイン上の問題点：
★緑とオープンスペースに関する問題：
①建国記念文庫の森の破壊
②ラグビー場前の銀杏並木の喪失
③４列の銀杏並木の枯損
④絵画館前広場の囲い込み。
★容積移転を受けて建つ、突出した高さの超高層
ビル開発による景観や住環境の悪化
★歴史的建造物である神宮球場やラグビー場の
解体・滅失
「容積率適正再配分型地区計画」

27.
特定緩和制度運用の問題：公園まちづくり制度について
27
[出典：東京都HP < https://www.toshiseibi.metro.tokyo.lg.jp/kiban/kouen_2.htm> ]
<「公園まちづくり制度」活用のイメージ>
2022/04/04 14:33
両立する新たな仕組み」 について基本方針と 実施要綱を定めまし た | 東京都都市整備局
案を基本と し ます。
行う ため、 審査会を 設置し ます。
https://www.toshiseibi.metro.tokyo.lg.jp/kiban/kouen_2.htm
○ 制度の運用
・ 民間事業者による提案を 基本と し ます。
・ 公平・ 公正な審査を行う ため、 審査会を設置し ます。
・ 必要に応じ て、 基本計画・ 都市計画等の変更（ 都市計画公園の廃止、 再開発等促進区を 定める地区計画等） を行います
• 民間事業者による提案を基本とします。
• 公平・公正な審査を行うため、審査会を設置します。
• 必要に応じて、基本計画・都市計画等の変更(都市計画公園の廃止、再開発等促
進区を定める地区計画等)を行います。

28.
28
★ 「公園まちづくり制度」とは：
 （おおむね50年以上前に）都市計画公園として指定されたまま用地買収が進まず、実態として低層
密集市街地となっているような都市計画公園区域内の「未供用区域（2ha以上）」について、
 これを都市計画公園区域から外して、
 周辺も含めた地域に「再開発等促進区を定める地区計画」を定め、
 一定規模以上の緑地（民間敷地の60パーセント以上かつ1.0ヘクタール以上）を地区施設等として確
保し、
「地域特性に応じた公園機能の発現と緑のネットワークの形成」を図ろうという制度。
★ 神宮外苑の場合、ラグビー場の敷地が「主たる未供用区域」：
 しかし、ラグビー場の敷地は、広いまとまった敷地であり、JSC所有地＝国有地。そこに不燃建築で
あるラグビー場が建っているのであるから、（神宮球場と同様）そのまま公園施設としていい敷地
である。
 にもかかわらず、施設の敷地が塀と門で囲われていて、市民に公開されていないというだけのこと
で未供用区域扱いになっている。
 この地区は、密集市街地とはいえず、再開発によって不燃化したり有効空地を整備したりする必要
の全くない地区。
 しかも未供用区域に建っていたラグビー場を、都市計画公園区域内に移転・新設する計画になって
いる。
このように、今のラグビー場の敷地を「未供用区域」として扱い、「公園まちづくり制度」を適用する
のは、本来の「公園まちづくり制度」の主旨からは大きく外れている。
特定緩和制度運用の問題：公園まちづくり制度について

29.
250%
450%
450%
150%
200%
900%
1150%
150%
200%
50%
令和３年７月２１日 （港区）建設常任委員会 資料No.1、p.2. に大方が指定容積率を加筆
特定緩和制度運用の問題：容積移転について
「容積率適正再配分型地区計画」

30.
特定緩和制度運用の問題：容積移転について
30
★ この場所は、都市計画公園区域なので、公園施設として都知事の許可を受けた建物（および、解体や
移築の容易な木造や軽量鉄骨等の２階建ての建物）しか建てられない場所であって、土地所有者が「用
途地域」による指定容積率（200%）の範囲内であれば自由に建築できるという場所ではない。
• => （公園区域にかかっている用途地域の指定容積率が200%だからといって）明治神宮やJSC等の公
園区域内の土地の所有者が、容積率200%の開発権を「当然に可能な開発の権利」として持ってい
るとはいえない場所である。
• 都市計画法や建築基準法では、都市計画公園区域内であっても、地区計画の区域内で容積を移転す
る「容積適正配分型地区計画」を定めてはいけないという規定はないので、今回の容積移転が直ち
に違法とはいえないが、適切な地区計画の使い方といえるのか？
• この点について、都市計画審議会では、きちんと説明されていない。
★ 容積移転制度とは（もともとはアメリカで始まった制度であるが）本来、緑地や歴史的建造物を、開
発や再開発から守り、保全するため、その敷地の未利用容積（＝未利用開発権）を隣接地や遠く離れた
都心部などの建築敷地に売却して、そちらの敷地に上乗せして使うことを認めて、（開発や再開発させ
ないことに対する）補償の代わりとする仕組み。
• 神宮外苑の場合でも、神宮球場やラグビー場を歴史的建造物として保全したり、建国文庫の森を保
全するために容積移転制度を使うのであれば、本来の使い方といえるが、歴史のあるラグビー場や
神宮球場を取り壊し、建国記念文庫の森や、ラグビー場前の銀杏並木、（さらには市街地再開発事
業区域の外の絵画館前広場の緑などの）樹齢百年超の多数の樹木を伐って、建物や施設を新設する
事業であるにもかかわらず、使わずに余った容積を超高層オフィスビル開発の敷地に移転して、そ
ちらで使うというのは、適切な地区計画の使い方といえるのか？

31.
まとめ：神宮外苑再開発の都市計画に関する問題群
1. 空間デザイン上の問題：
a. 歴史的建造物といえる野球場・ラグビー場の建築が解体されてしまうこと。
b. ラグビー場と野球場を不整形な敷地に無理に押し込もうとするため、
①建国文庫の森、②絵画館前広場、③ラグビー場前銀杏並木、④４列の銀杏並木
が毀損されること
2. 特定緩和制度運用上の問題：
a. 公園まちづくり制度は、実態として密集市街地になってしまった都市計画公園区域内の未供用区域を、公
園区域からはずして、面的に再開発することを通じて、地区施設等としてまとまった緑地を確保し、公園
を代替するような地区にしようとする制度であるのに、神宮外苑地区では、現にラグビー場が建っている
まとまった敷地を対象として、公園まちづくり制度を適用するのは、制度の本来の目的から逸脱している
こと。
b. 建築が許可制になっていて、用途地域による指定容積率を開発権として土地所有者が所有しているとはい
えない都市計画公園区域内の土地について、容積率適正配分型地区計画によって容積移転を行うことは、
地区計画の使い方として不適切なのではないか。また、神宮球場やラグビー場を歴史的建造物として保全
したり、建国文庫の森を保全するために容積移転制度を使うのであれば、本来の目的に沿った使い方とい
えるが、歴史のあるラグビー場や神宮球場を取り壊し、建国記念文庫の森や、ラグビー場前の銀杏並木、
（さらには市街地再開発事業区域の外の絵画館前広場の緑などの）樹齢百年超の多数の樹木を伐って、建
物や施設を新設する事業であるにもかかわらず、都市計画公園区域内の使わずに余った容積を超高層オフ
ィスビル開発の敷地に移転して、そちらで使うというのは、地区計画の使い方として不適切なのではない
か。
c. 公園まちづくり計画の審議の過程で、事業者による説明会が行われたとはいえ、それ以外の市民参加の機
会が十分に確保されたとはいえないこと。
d. 地区計画の審議が、建築計画や樹木の扱いの詳細が決まっていない段階で、環境アセスメントに先行して
行われ、緑の保全の問題や、景観阻害の問題、さらに縦覧の際に多数提出された反対意見書について、審
議会で十分検討されないまま、公園まちづくり計画を丸呑みする形で、拙速に終結されたこと。

32.
計画案の変遷

33.
主な経緯：2018年3月 「確認書」まで https://www.toshiseibi.metro.tokyo.lg.jp/bosai/toshi_saisei/saisei07.htm などから作成
年月日 事項
2010年12月
「10年後の東京」への実行プログラム2011策定 ：霞ヶ丘競技場一帯は、神宮スポーツクラスターとして、特区制度の活用などにより
整備された都市像を提示
2011年12月 「2020年の東京」計画策定（四大スポーツクラスターの整備）：四大スポーツクラスターの一つとして、神宮地区を位置づけ。
2012年5月 森会長にラグビー場と野球場を入れ替える案を説明
2013年6月 神宮外苑地区地区計画の決定・都市計画公園明治公園の変更： 立体都市計画公園制度を活用して、都市計画公園区域を再編
2013年12月
「公園まちづくり制度」創設：・センター・コア・エリア内の都市計画決定から長期間（50年以上）経過した公園・緑地（未供用区域の面
積が2.0ヘクタール以上のもの）の一部を廃止又は変更し、これにかえて、周辺も含めた地域に（再開発等促進区を定める）地区計
画を定 め、一定規模以上の緑地（民間敷地の60パーセント以上かつ1.0ヘクタール以上）を地区施設等として確保する制度。
2014年7月 サブトラックを断念、スポーツ関連施設、事務所ビル等を組み込む案
2015年3月 「容積率の適正再配分」の文言が示された計画案を舛添知事に説明
2015年4月
神宮外苑地区まちづくりに係る基本覚書を締結：b区域（概ね今回の市街地再開発事業区域）について都と関係権利者間で覚書を
締結：公園まちづくり制度や市街地再開発事業の活用を想定
2016年7月
神宮外苑地区（b区域）まちづくり基本計画の検討に関する合意書を締結： 競技の継続に配慮しながらまちづくりを進めるため、ラグ
ビー場・野球場を入れ替える素案を定めた
2016年10月
神宮外苑地区地区計画の決定・都市計画公園明治公園の変更： 地区施設（区画道路、歩行者通路、広場、緑道等）の追加・変更、
都市計画公園の区域を変更
2016年12月 --新国立競技場着工
2017年3月
神宮外苑地区地区計画の変更： 既存樹木をいかして、緑豊かなオープンスペース等の整備を図るとともに、にぎわいを創出する宿
泊・交流施設等の諸機能の導入を図る
2017年11月 都市計画公園明治公園の変更： 都市計画公園の立体的な範囲の一部を変更
2018年3月 神宮外苑地区（ｂ区域）まちづくりの検討に係る今後の取組等に関する確認書取り交わし：
-- (第2条) 関係者は、スポーツ施設の整備に加え、多様な用途の導入や緑の創出など、区域全体での一体的な再整備を目指し、
公園まちづくり制度や市街地再開発事業の活用も想定して検討を進める。

34.
2012年5月15日時点の再開発計画案：
三井の超高層ビルや商業施設、TEPIAのビルは無い
34
<https://www.jcptogidan.gr.jp/cms/wp-content/uploads/2022/04/20220420記者会見用%E3%80%80資料１①.pdf>

35.
2014年7月10日時点の再開発計画案：
サブトラック設置の断念／事務所棟・TEPIA棟の出現
35
<https://www.jcptogidan.gr.jp/cms/wp-content/uploads/2022/04/20220420記者会見用%E3%80%80資料１①.pdf>

36.
2015年3月13日時点の再開発計画案：
公園まちづくり制度の活用／容積率の適正配分／
絵画館前広場へのテニスコートの移設
この頃に現計画の骨子が固まったと思われる
36
< https://www.jcptogidan.gr.jp/cms/wp-content/uploads/2022/04/20220420記者会見用%E3%80%80資料３.pdf >

37.
主な経緯：2018年3月 「確認書」まで https://www.toshiseibi.metro.tokyo.lg.jp/bosai/toshi_saisei/saisei07.htm などから作成
年月日 事項
2010年12月
「10年後の東京」への実行プログラム2011策定 ：霞ヶ丘競技場一帯は、神宮スポーツクラスターとして、特区制度の活用などにより
整備された都市像を提示
2011年12月 「2020年の東京」計画策定（四大スポーツクラスターの整備）：四大スポーツクラスターの一つとして、神宮地区を位置づけ。
2012年5月 森会長にラグビー場と野球場を入れ替える案を説明
2013年6月 神宮外苑地区地区計画の決定・都市計画公園明治公園の変更： 立体都市計画公園制度を活用して、都市計画公園区域を再編
2013年12月
「公園まちづくり制度」創設：・センター・コア・エリア内の都市計画決定から長期間（50年以上）経過した公園・緑地（未供用区域の面
積が2.0ヘクタール以上のもの）の一部を廃止又は変更し、これにかえて、周辺も含めた地域に（再開発等促進区を定める）地区計
画を定 め、一定規模以上の緑地（民間敷地の60パーセント以上かつ1.0ヘクタール以上）を地区施設等として確保する制度。
2014年7月 サブトラックを断念、スポーツ関連施設、事務所ビル等を組み込む案
2015年3月 「容積率の適正再配分」の文言が示された計画案を舛添知事に説明
2015年4月
神宮外苑地区まちづくりに係る基本覚書を締結：b区域（概ね今回の市街地再開発事業区域）について都と関係権利者間で覚書を
締結：公園まちづくり制度や市街地再開発事業の活用を想定
2016年7月
神宮外苑地区（b区域）まちづくり基本計画の検討に関する合意書を締結： 競技の継続に配慮しながらまちづくりを進めるため、ラグ
ビー場・野球場を入れ替える素案を定めた
2016年10月
神宮外苑地区地区計画の決定・都市計画公園明治公園の変更： 地区施設（区画道路、歩行者通路、広場、緑道等）の追加・変更、
都市計画公園の区域を変更
2016年12月 --新国立競技場着工
2017年3月
神宮外苑地区地区計画の変更： 既存樹木をいかして、緑豊かなオープンスペース等の整備を図るとともに、にぎわいを創出する宿
泊・交流施設等の諸機能の導入を図る
2017年11月 都市計画公園明治公園の変更： 都市計画公園の立体的な範囲の一部を変更
2018年3月 神宮外苑地区（ｂ区域）まちづくりの検討に係る今後の取組等に関する確認書取り交わし：
-- (第2条) 関係者は、スポーツ施設の整備に加え、多様な用途の導入や緑の創出など、区域全体での一体的な再整備を目指し、
公園まちづくり制度や市街地再開発事業の活用も想定して検討を進める。

38.
2016年7月22日付「合意書」の再整備構想素案：
「スポーツ関連施設・にぎわい施設」の位置を除き現在の施設配置がほぼ固まる
38
< https://www.toshiseibi.metro.tokyo.lg.jp/bosai/toshi_saisei/data/jinguu_b2.pdf?2207=>

39.
主な経緯：2018年3月 「確認書」まで https://www.toshiseibi.metro.tokyo.lg.jp/bosai/toshi_saisei/saisei07.htm などから作成
年月日 事項
2010年12月
「10年後の東京」への実行プログラム2011策定 ：霞ヶ丘競技場一帯は、神宮スポーツクラスターとして、特区制度の活用などにより
整備された都市像を提示
2011年12月 「2020年の東京」計画策定（四大スポーツクラスターの整備）：四大スポーツクラスターの一つとして、神宮地区を位置づけ。
2012年5月 森会長にラグビー場と野球場を入れ替える案を説明
2013年6月 神宮外苑地区地区計画の決定・都市計画公園明治公園の変更： 立体都市計画公園制度を活用して、都市計画公園区域を再編
2013年12月
「公園まちづくり制度」創設：・センター・コア・エリア内の都市計画決定から長期間（50年以上）経過した公園・緑地（未供用区域の面
積が2.0ヘクタール以上のもの）の一部を廃止又は変更し、これにかえて、周辺も含めた地域に（再開発等促進区を定める）地区計
画を定 め、一定規模以上の緑地（民間敷地の60パーセント以上かつ1.0ヘクタール以上）を地区施設等として確保する制度。
2014年7月 サブトラックを断念、スポーツ関連施設、事務所ビル等を組み込む案
2015年3月 「容積率の適正再配分」の文言が示された計画案を舛添知事に説明
2015年4月
神宮外苑地区まちづくりに係る基本覚書を締結：b区域（概ね今回の市街地再開発事業区域）について都と関係権利者間で覚書を
締結：公園まちづくり制度や市街地再開発事業の活用を想定
2016年7月
神宮外苑地区（b区域）まちづくり基本計画の検討に関する合意書を締結： 競技の継続に配慮しながらまちづくりを進めるため、ラグ
ビー場・野球場を入れ替える素案を定めた
2016年10月
神宮外苑地区地区計画の決定・都市計画公園明治公園の変更： 地区施設（区画道路、歩行者通路、広場、緑道等）の追加・変更、
都市計画公園の区域を変更
2016年12月 --新国立競技場着工
2017年3月
神宮外苑地区地区計画の変更： 既存樹木をいかして、緑豊かなオープンスペース等の整備を図るとともに、にぎわいを創出する宿
泊・交流施設等の諸機能の導入を図る
2017年11月 都市計画公園明治公園の変更： 都市計画公園の立体的な範囲の一部を変更
2018年3月 神宮外苑地区（ｂ区域）まちづくりの検討に係る今後の取組等に関する確認書取り交わし：
-- (第2条) 関係者は、スポーツ施設の整備に加え、多様な用途の導入や緑の創出など、区域全体での一体的な再整備を目指し、
公園まちづくり制度や市街地再開発事業の活用も想定して検討を進める。

40.
主な経緯：2018年4月「まちづくり検討会」設置・以降
年月日 事項
2018年4月 「東京2020大会後の神宮外苑地区のまちづくり検討会」（委員：学識３名＋関係３区の部長、都の担当３部長）を設置
（5月・7月・8月・10月） ４回の検討会を開催
8月31日〜9月29日 パブコメ実施
2018年 11月 「東京2020大会後の神宮外苑地区のまちづくり指針」を策定
2019年4月 -- JAPAN SPORT OLYMPIC SQUARE（日本スポーツ協会新会館）竣工
2019年11月 -- 三井ガーデンホテル神宮外苑の杜プレミア開業
2019年11月 -- 新国立競技場竣工
2020年1月23日・26日 事業者が「東京都公園まちづくり制度実施要綱」に基づく「神宮外苑地区公園まちづくり計画に関する説明会」を開催
（事業者）三井不動産株式会社（事業者代表）・宗教法人明治神宮・独立行政法人日本スポーツ振興センター・伊藤忠
商事株式会社
2020年2月7日 事業者が、東京都公園まちづくり制度実施要綱第4の１に基づく公園まちづくり計画の提案書を提出
2020年2月19日 上記提案書を収受し、「東京都公園まちづくり制度実施要綱」第５の１に基づき、検討会、専門部会及び審査会を設置
2020年3月3日 東京都公園まちづくり計画検討会（都市整備局技監を座長とする課長級職員の会議体）
2020年3月19日・6月2日
東京都公園まちづくり計画専門部会（学識３名（緑地・土木・建築）と都市づくり政策部の部長・課長からなる７名の会議
体）
2021年5月10日 事業者が、「東京都公園まちづくり制度実施要綱」第4の１に基づく公園まちづくり計画の一部変更を提出、同日収受
2021年5月14日 東京都公園まちづくり計画検討会
2021年5月21日 東京都公園まちづくり計画専門部会
2021年6月4日・5日・7日 事業者が「東京都公園まちづくり制度実施要綱」に基づく「神宮外苑地区公園まちづくり計画に関する説明会」を開催
2021年6月10日 東京都公園まちづくり計画審査会（都市整備局長を会長とする部長級職員の会議体）
2021年7月5日 事業者に対し、「東京都公園まちづくり制度実施要綱」第５の２（１）アに基づき、公園まちづくり制度を適用する旨を通知
2022年3月 神宮外苑地区地区計画の変更・都市計画公園明治公園の変更

41.
東京2020大会後の神宮外苑地区のまちづくり指針＜素案＞（案）：（第３回検討会資料） 2018年8月
 この図は最終的な「まちづくり指針」でも変わっていない。
・野球場とラグビー場の位置を入れ替えることはぼかされているが、円の大きさでどちらが野球場かは分かる。
・「４列のいちょう並木の保全」が明記され、野球場を示す円は銀杏並木から離れている。
・建国記念文庫の緑には、ラグビー場を示す円は被さっていない。
・絵画館前広場の両サイドには、スポーツ・文化交流機能と書かれているだけで、プライベートなテニスクラブに専有されるイメー
ジは無い。
・併せて「公園まちづくり制度」の活用要件も示されている。
41
<https://www.toshiseibi.metro.tokyo.lg.jp/bosai/toshi_saisei/data/jinguu_shishin01_06.pdf>
スポーツ環境及びみどり と オープン スペースの方針図
大規模
スポーツ施設
新国立競技場
聖徳記念絵画館
外苑前駅
東京体育館
千駄ヶ 谷駅
信濃町駅
立体的に
確保さ れる
公園
・ 連鎖的な建替え、 スポーツ
施設の歴史の継承
・ 誰も が親し める環境整備・
スポーツ文化の発信
大規模
スポーツ施設
・ いちょ う 並木から
の眺望の保全
・ 聖徳記念絵画館の前景と
し て憩いの広場を創出
・ 聖徳記念絵画館へのビス
タ 景の周囲や背景の緑に
より 、 より 風格のある空
間を 形成
・ 青山通り 側の地区の顔と
し て、 ゲート 性のある
オープンスペースを形成
・ 青山ら し い気品と にぎわ
いと 憩いのある歩行者空
間と 、 まと まり のある緑
の確保
・ 多目的に利用可能なフ リ ー
スペースと し て、 地区の中
心と なるまと まっ た開かれ
た広場空間を確保
・ スポーツ施設と 広場、 広場
と 広場等の相互の連携が可
能で多く の人々が行き交う
場所、 開放的な空間を整備
・ ２ つの広場を つな
ぐ 機能・ 空間整備
広場
（ 既定）
国立
競技場駅
広場（ 既定）
だ
溜
• 道路沿いやオープンスペースへの高木の植栽により 、 印象的な並木環境を創出・ 充
実
• スポーツ施設の周辺には、 人溜まり 空間の確保に配慮し た広場状のオープンスペー
スを配置すると と も に、 芝生や高木等により 、 歩行者動線と も 連携し た緑化を行う 。
• 緑地等と し て整備さ れるデッ キ等は、 イ ベント 時の大量の歩行者流動をさ ばく も の
と し てだけではなく 、 イ ベント のないと き には、 憩い、 滞在できる有効な空間と し
て整備
• 建物の壁面や屋上、 デッ キ上等における立体的な緑化
• 歩行者動線やジョ ギングコ ースへの緑陰空間の形成など、 スポーツ環境への配慮
• 憩い・ 安ら ぐ 場所と し ての緑陰空間を創出
• 生物多様性や外苑の歴史、 四季の彩り に配慮し た樹種の植栽
• 従来より も 緑量を増加

42.
主な経緯：2018年4月「まちづくり検討会」設置・以降
年月日 事項
2018年4月 「東京2020大会後の神宮外苑地区のまちづくり検討会」（委員：学識３名＋関係３区の部長、都の担当３部長）を設置
（5月・7月・8月・10月） ４回の検討会を開催
8月31日〜9月29日 パブコメ実施
2018年 11月 「東京2020大会後の神宮外苑地区のまちづくり指針」を策定
2019年4月 -- JAPAN SPORT OLYMPIC SQUARE（日本スポーツ協会新会館）竣工
2019年11月 -- 三井ガーデンホテル神宮外苑の杜プレミア開業
2019年11月 -- 新国立競技場竣工
2020年1月23日・26日 事業者が「東京都公園まちづくり制度実施要綱」に基づく「神宮外苑地区公園まちづくり計画に関する説明会」を開催
（事業者）三井不動産株式会社（事業者代表）・宗教法人明治神宮・独立行政法人日本スポーツ振興センター・伊藤忠
商事株式会社
2020年2月7日 事業者が、東京都公園まちづくり制度実施要綱第4の１に基づく公園まちづくり計画の提案書を提出
2020年2月19日 上記提案書を収受し、「東京都公園まちづくり制度実施要綱」第５の１に基づき、検討会、専門部会及び審査会を設置
2020年3月3日 東京都公園まちづくり計画検討会（都市整備局技監を座長とする課長級職員の会議体）
2020年3月19日・6月2日
東京都公園まちづくり計画専門部会（学識３名（緑地・土木・建築）と都市づくり政策部の部長・課長からなる７名の会議
体）
2021年5月10日 事業者が、「東京都公園まちづくり制度実施要綱」第4の１に基づく公園まちづくり計画の一部変更を提出、同日収受
2021年5月14日 東京都公園まちづくり計画検討会
2021年5月21日 東京都公園まちづくり計画専門部会
2021年6月4日・5日・7日 事業者が「東京都公園まちづくり制度実施要綱」に基づく「神宮外苑地区公園まちづくり計画に関する説明会」を開催
2021年6月10日 東京都公園まちづくり計画審査会（都市整備局長を会長とする部長級職員の会議体）
2021年7月5日 事業者に対し、「東京都公園まちづくり制度実施要綱」第５の２（１）アに基づき、公園まちづくり制度を適用する旨を通知
2022年3月 神宮外苑地区地区計画の変更・都市計画公園明治公園の変更

43.
結論と提言

44.
結論と提言
現計画は神宮外苑地区の緑の量と質を大幅に劣化させ、歴史的建造物を滅失さ
せ、神宮外苑地区を遊園地のような空間に変えるもの
 現在の神宮外苑再開発計画とは：
① 「公園まちづくり制度」を使って、スタジアム通り沿いの土地の一部を公園区
域からはずし、
② 「再開発促進区を定める地区計画と容積率適正配分型地区計画」を使って、公
園区域からはずした土地や公園の南に隣接する伊藤忠本社のある土地に、公園
内の余剰容積を移転集約して超高層ビル等を建て、
③ その利益を活用して、屋根付きラグビー場を今の第２球場と建国記念文庫の森
のところに新築し、
④ ラグビー場の跡地に新しい神宮球場を新築し、
⑤ 新神宮球場に追い出された会員制テニスコートを絵画館前広場に移設する、と
いうもの。
 しかし、スタジアム通り沿いの土地を公園からはずした残りの不整形な狭い
敷地の中で、４列の銀杏並木を傷めないような位置に、野球場を納めること
は困難。
 ラグビー場の移転新築で建国記念文庫の森を潰すことも大問題。
 再開発事業区域外の絵画館前広場はテニスコートで専有されてしまう。
 地区全体の建築計画の抜本的な変更が必要。

45.
結論と提言
どうすべきか
 競技を継続しながら、ラグビー場も野球場を建て替え、その費用を、容
積移転を受けた超高層ビル開発の利益で捻出する、という虫の良い話
は、神宮外苑の緑やオープンスペースを劣化させない限り不可能。とい
うことが明らかになってきたのが、現在の状況。
 容積割り増しで、土地の高度利用を進めて、都民・国民の共通資産であ
り、東京の大きな魅力の一つでもある、百年以上の歴史のある貴重な緑
豊かな空間と、築50年を超える歴史的建造物を潰して、ピカピカのオフ
ィス街・歓楽街や遊園地のようなものを作るというのは、先人がつくり
育て護ってきた、将来の世代に受け継いでいくべき、かけがえのないも
のを失う、まことに愚かなこと。
 歴史的建造物である、神宮球場とラグビー場は、今の建物をリノベーシ
ョン（大幅改修）して、バリアフリー化などを進めつつ、保全すれば、
緑やオープンスペースをほとんど損なうことなく、施設を近代化するこ
とができる。改修なので、費用もさほどかからない。

46.
結論と提言
流れは変えられる
 公園区域の変更や、地区計画は、既に都市計画決定済だが、都市計画というのは、
いつでも、どのようにでも、変更できるもの。
 そもそも地区計画は、建てられる建物の用途・容積率・高さなどの限度を定めただ
けのもの。
 都市計画公園区域内では、木造２階建てなどの簡易なものを別にして、許可を受け
た公園施設しか建てられない。
 都の当局がアセスの状況や市民の意見を踏まえて、当分、許可を下ろさなければ
ラグビー場などの建物を建築することはできない。
 しかも、市街地再開発事業の都市計画決定は、アセスメントの結果待ちで、手続き
はこれから。
 一連の都市計画決定・変更手続きは、最終段階のちょっと前のところに来てはいる
けれど、まだ終わったわけではないこと。
このプロジェクトは、まだまだ、抜本的な見直し、全面的な取り下げの可能性があ
るもの。
提言
神宮外苑地区の再整備計画は、神宮球場とラグビー場の現地改修保全
（リノベーション）を基本に据えたものに抜本的に変更すべきです。

47.
参考資料

48.
日本の1968年・都市計画法制度の概要

49.
都市計画公園内で建築できるもの
都市計画法
第二節 都市計画施設等の区域内における建築等の規制
（建築の許可）
第五十三条 都市計画施設の区域又は市街地開発事業の施行区域内において建築物の建築をしようとする
者は、国土交通省令で定めるところにより、都道府県知事等の許可を受けなければならない。ただし、次に掲
げる行為については、この限りでない。
一 政令で定める軽易な行為
二 非常災害のため必要な応急措置として行う行為
三 都市計画事業の施行として行う行為又はこれに準ずる行為として政令で定める行為
四 第十一条第三項後段の規定により離隔距離の最小限度及び載荷重の最大限度が定められている都市計
画施設の区域内において行う行為であつて、当該離隔距離の最小限度及び載荷重の最大限度に適合するも
の
五 第十二条の十一に規定する道路（都市計画施設であるものに限る。）の区域のうち建築物等の敷地として
併せて利用すべき区域内において行う行為であつて、当該道路を整備する上で著しい支障を及ぼすおそれが
ないものとして政令で定めるもの
２ 第五十二条の二第二項の規定は、前項の規定による許可について準用する。
３ 第一項の規定は、第六十五条第一項に規定する告示があつた後は、当該告示に係る土地の区域内にお
いては、適用しない。
都市計画法施行令
第二節 都市計画施設等の区域内における建築等の規制
（法第五十三条第一項第一号の政令で定める軽易な行為）
第三十七条 法第五十三条第一項第一号の政令で定める軽易な行為は、階数が二以下で、かつ、地階を有
しない木造の建築物の改築又は移転とする。

50.
都市計画公園内で建築できるもの
都市計画法
（許可の基準）
第五十四条 都道府県知事等は、前条第一項の規定による許可の申請があつた場合において、当該申請
が次の各号のいずれかに該当するときは、その許可をしなければならない。
一 当該建築が、都市計画施設又は市街地開発事業に関する都市計画のうち建築物について定めるものに
適合するものであること。
二 当該建築が、第十一条第三項の規定により都市計画施設の区域について都市施設を整備する立体的な
範囲が定められている場合において、当該立体的な範囲外において行われ、かつ、当該都市計画施設を整
備する上で著しい支障を及ぼすおそれがないと認められること。ただし、当該立体的な範囲が道路である都
市施設を整備するものとして空間について定められているときは、安全上、防火上及び衛生上支障がないも
のとして政令で定める場合に限る。
三 当該建築物が次に掲げる要件に該当し、かつ、容易に移転し、又は除却することができるものであると認
められること。
イ 階数が二以下で、かつ、地階を有しないこと。
ロ 主要構造部（建築基準法第二条第五号に定める主要構造部をいう。）が木造、鉄骨造、コンクリートブロ
ツク造その他これらに類する構造であること。

51.
都市計画公園内で建築できるもの
都市公園法
第２条 第２項 この法律において「公園施設」とは、都市公園の効用を全うするため当該都市公園に設けら
れる次に掲げる施設をいう。
一 園路及び広場
二 植栽、花壇、噴水その他の修景施設で政令で定めるもの
三 休憩所、ベンチその他の休養施設で政令で定めるもの
四 ぶらんこ、滑り台、砂場その他の遊戯施設で政令で定めるもの
五 野球場、陸上競技場、水泳プールその他の運動施設で政令で定めるもの
六 植物園、動物園、野外劇場その他の教養施設で政令で定めるもの
七 飲食店、売店、駐車場、便所その他の便益施設で政令で定めるもの
八 門、柵、管理事務所その他の管理施設で政令で定めるもの
九 前各号に掲げるもののほか、都市公園の効用を全うする施設で政令で定めるもの
同施行令 第5条
第４項 法第二条第二項第五号の政令で定める運動施設は、次に掲げるものとする。
一 野球場、陸上競技場、サッカー場、ラグビー場、テニスコート、バスケットボール場、バレーボール場、ゴ
ルフ場、ゲートボール場、水泳プール、温水利用型健康運動施設、ボート場、スケート場、スキー場、相撲
場、弓場、乗馬場、鉄棒、つり輪、リハビリテーション用運動施設その他これらに類するもの及びこれらに附
属する観覧席、更衣所、控室、運動用具倉庫、シャワーその他これらに類する工作物
二 前号に掲げるもののほか、都市公園ごとに、地方公共団体の設置に係る都市公園にあつては当該地方
公共団体が条例で定める運動施設、国の設置に係る都市公園にあつては国土交通大臣が定める運動施設

52.
容積適正配分型地区計画
都市計画法
（区域を区分して建築物の容積を適正に配分する地区整備計画）
第十二条の七 地区整備計画（再開発等促進区及び開発整備促進区におけるも
のを除く。以下この条において同じ。）においては、用途地域内の適正な配置及び
規模の公共施設を備えた土地の区域において建築物の容積を適正に配分するこ
とが当該地区整備計画の区域の特性に応じた合理的な土地利用の促進を図るた
め特に必要であると認められるときは、当該地区整備計画の区域を区分して第十
二条の五第七項第二号の建築物の容積率の最高限度を定めるものとする。この
場合において、当該地区整備計画の区域を区分して定められた建築物の容積率
の最高限度の数値にそれぞれの数値の定められた区域の面積を乗じたものの合
計は、当該地区整備計画の区域内の用途地域において定められた建築物の容積
率の数値に当該数値の定められた区域の面積を乗じたものの合計を超えてはなら
ない。

53.
Q&A １）都市計画公園ってなに？ 都市公園とどう違うの？
都市計画公園というのは、将来、公園にする場所を決めて地図（都市計画図）に示
したものです。公園の他に、将来整備する予定の、都市計画道路とか、ゴミ処理場と
か、鉄道とか、もろもろ、都市全体にサービスする施設を「都市施設」として都市計画
図に示すことになっています。
また、こうした「都市施設」が予定された区域内では、土地が公有地化されなくても、
勝手に建築を建てることはできず、建築するには許可を受けないといけないことにな
っています。ただし、都市施設の計画に適合している建築は（もちろん）許可されます
し、２階建て以下の木造・軽量鉄骨・ブロック造などの容易に除却・移転できるような
建築については「許可しなくてはならない」ことになっています。（都市計画法53条・54
条）。
なお、こうした、いつできるかわからないけれど、将来整備する予定の道路・公園な
どの都市施設の場所を決めておく（しかも、その場所では、「堅固な建物＝石造・レン
ガ造・土蔵造り」の建築は禁止されるが木造２階建ての建築は可能）という都市計画
による都市施設の整備方式は、1889年の東京市区改正条例以来の日本の都市計画
の仕組みの根幹となっています。
一方、「都市公園」というのは、都市公園法に基づいて設置された（実際に公園とし
ての空間になっている）公園のことで、上記の都市計画公園も、公園として整備され一
般市民に公開される（供用される）と都市公園にもなるわけです。なお、都市公園に
は、競技場とか動物園その他、様々な「公園施設」が建てられることになっています。
（都市公園法）

54.
Q&A ２）都市計画や再開発は何のためにあるの？
都市は人々が密に集住し交流・交換する場所なので、建物相互の関係や、建物と道路・上下水道・公園
等々の公共施設との関係が適切になるよう、あらかじめ、それらの空間的配置を設計したり、建物の作り方・
使い方のルールを決めておく必要があります。この公共施設の配置計画や、建物の作り方・使い方を決める
のが「都市計画」の役割です。
「再開発」とは、老朽化して危険だったり使いにくくなった市街地を道路や敷地割などのインフラを含め全部
更地にして作り直すことです。（これに対して、「改善型」や「保全型」の「都市更新：アーバン・リニューアル」も
あります）。
日本では、小さな敷地の小さな建物が密集しているところで、敷地を統合して、大きな建物を建て、あわせ
て、広い歩道のある道路や、広場、公園緑地などの公共オープンスペースを整備する再開発事業が多く行わ
れています。戦後の駅前の闇市のような木造の平屋や２階屋の密集したところで、土地を共同化して、駅前広
場や道路を作り、残った敷地に、もとあった建物の床面積の３倍くらいの（つまり３倍くらいの容積率の）ビルを
建てて、広くなった床（保留床といいます）を第三者に売ったり貸したりして、工事費を捻出する（つまり元の地
主・家主は、無料で元より広い建物に建て替えられる）というのが、日本特有の「市街地再開発事業」（都市再
開発法1969）の仕組みです。
市街地再開発事業に対しては補助金も出ますし、なにより、いろいろな手法で容積率制限の緩和が行われ
ます。老朽化した木造建物が密集した地区で、こうした再開発事業を行うと、建物が不燃化することによる防
災性の向上や、駅前広場などの整備による利便性の向上、床面積増大による都市活動や居住空間の増加が
できるわけです。
しかしながら、最近は、ペンシルビルなどの不燃化したビル街になっているところ（たとえば東京駅の八重洲
口側の日本橋地区など）も、「高度利用促進」を目指して再開発事業がさかんに行われています。もちろん、古
い耐震基準で建った建物が新しくなることで耐震性が向上したり、公共オープンスペースが整備されたり、歩
行者空間等のバリアフリー化が進んだりと、再開発によって古い街が最新水準の機能的な都市空間になるわ
けですが、近年は、工事費が高くなっていることもあり、事業費を捻出するだけの保留床を確保するため、いろ
いろな理屈を捻って容積割り増しをどんどん大きくしているため、巨大なタワーが隙間を置かず建ち並んだよ
うな、過密感が高く、心理的にも肉体的にも強いストレスのかかる都市空間が増えているわけです。

55.
Q&A ３）容積率ってなに？ 容積率制の問題点は？
容積率とは、「延べ床面積の敷地面積に対する割合」のことです。これは、建物の高さを低く制限することによって居住人口や
都市活動（＝従業員や顧客の集中）を所定の密度に制限し、また空間的な建て込み具合（日照・採光・通風・空地＝空や緑の見
え方といっても良い）を住みやすい状態に制限する、という伝統的な方式ではなく、床面積の量を一定以下に制限することで、建
物の形態の自由度をある程度確保しながら（つまり、高い建物を建てたかったら細くすれば良いということ）、居住や都市活動の
過密や、空間的な過密による害悪を防ぐための建築形態規制の一つの方法です。
もともと、ニューヨークでは、1916年に最初の地域制条例を制定した時から、細いタワーなら（つまり敷地面積の25%の各階床
面積なら）道路斜線制限によるピラミッド型の高さ制限の面を突き抜けて、いくらでも高いタワーが建てられることになっており、そ
れで、エンパイアステートビルやクライスラービルなどの超高層タワーが建ったわけですが、戦後、この方式のままでは、都心部
にオフィス床が無制限に集積してしまい、交通も渋滞するし、なにより、朝夕のラッシュ時や昼休み時には、歩道や地下鉄の出入
り口が溢れて危険ということで、1960年の地域制条例の大改正で、容積率規制が導入されたものです。また、その時、あわせ
て、敷地面積の40%以下の各階床面積なら道路斜線制限を突き抜けてタワーを建てて良いことや、敷地内に公開空地を設置す
れば容積ボーナスが与えられる制度（プラザボーナス）も導入されました。つまり、ニューヨークでは、それまで、細いタワーなら高
さ無制限で建てられたものを、容積率規制によって、一定の量の床面積以下になるよう抑え込んだわけです。
一方、日本では、1919年の都市計画法・市街地建築物法で、建物の絶対高さが100尺（31m）に抑えられていて、結果として昔
の丸の内や銀座の街並みが出来上がったわけですが、戦後、日本でもアメリカのようなタワーを建てたい、という財界・業界の声
に押されて、1968年の都市計画法大改正を機に絶対高さ制限は廃止されて、容積率規制が導入されたわけです。
ただし、その際、道路斜線制度は旧来のままで、さらに隣地斜線制度まで新設されたので、実際には高いタワーは、よほど広い
敷地でないと建てられなかったので、（公開空地の設置と引き換えに、斜線制限をはずし、容積割り増しも与える）特定街区制度
や総合設計制度が導入されましたが、やはり、業界の不満の声は強く、1987年の斜線制限の大幅緩和に至るわけです。この緩
和後の斜線制限は、前面道路の向かい側の境界線からは30m（地域によっては20m）下がれば、高さ制限がなくなるという、極
端なもので、これでは、ほとんど、街並み形成の役に立たず、（細くない）芯が空洞になっている太い円筒のようなビルでも、薄くて
縦横にベタッと拡がる板のようなマンションでも、いくらでも、妙な形の高層・超高層ビルが建つようになったわけで、これがまた、
各地のマンション紛争・建築紛争を激化させ、その結果として、自治体独自の建築コントロール手法として「まちづくり条例」が制
定されたり、絶対高さ制限型の「高度地区」が区や市によって導入されるようになったわけです。
ですが、「高度地区」による絶対高さ制限は、総合設計による建築や、地区計画区域、市街地再開発事業区域内での建築には
適用されないという例外規定を設けている場合が多いので、今回のような、地区計画を使った開発事業については、地区計画を
決める段階で、建物の高さについても、きちんと検討する必要があるわけです。

56.
Q&A ４）神宮外苑再開発では、「再開発等促進区」や東京都の「公園まちづく
り制度」が活用されていると聞いていますが、それって何ですか？
「再開発等促進区を定める地区計画」というのは、かつては「再開発地区計画」という名で制度化された「規制緩和型の
地区計画」の一種ですが、これは、工場跡地や鉄道操車場跡地などの、まとまった土地の区域を一体的に再開発する場
合、既定の用途地域による制限に関わらず、新たに作る街にふさわしい（かつ周囲に迷惑をかけない範囲で）用途や容積
率を独自に指定できる（つまり規制強化だけでなく緩和もできる）地区計画のことです。東京都等では、その運用に関して
運用基準を設けて、道路や広場公園の整備などの公共貢献に応じて、容積割り増しの量などを設定するようにしていま
す。ところが、この制度では審査に時間がかかり、事業の見通しが立てにくいので、民間事業者には使いにくい、ということ
で、より手続きを簡素化した「都市再生特区」が都市再生特別措置法で導入されたわけです。
神宮外苑地区計画の中でも、西側のエリアは「再開発等促進区」となっていますが、今回告示された地区整備計画は
「容積適正配分型地区計画」というもので、公共貢献に応じた容積割り増しを行う「再開発等促進区」としての容積割り増し
ではなく、公園区域内で使わない容積を、公園からはずしてオフィス開発等を行う地区に寄せ集める「容積移転」によっ
て、高い容積率の開発を可能にしているわけです。公園からはずした地区内だけでは、十分な容積割り増しを行うだけの
「公共貢献」を盛り込む余地がなかったのだろうと推測されます。また、公園からはずした地区内だけで容積割増が完結し
てしまうと、野球場やラグビー場、インドア・テニスコート等の公園区域内の施設を整備する工費をオフィスビル開発等によ
る利益で賄う理屈が立たなくなるということもあって、あえて容積移転の形を明確にしたのだろうと推測されます。
また「公園まちづくり制度」というのは、都市計画公園として指定したものの、何十年も事業化（つまり用地買収）できず、
その間に、区域内に、木造２階建て住宅などが建て込んでしまった「都市計画公園」が多数あることに鑑み、そのような密
集市街地になってしまった都市計画公園の区域を都市計画公園からはずして、市街地再開発事業などにより、土地を統
合して、公園・広場や公開空地やら、様々な、オープンスペースや緑地を整備することにしよう、という制度です。
こうした区域を指定しただけの都市計画公園の土地を買収することは、財政面でも、地権者の反対という面でも、難しい
ので、せめて密集市街地になっている現状を改善しようという話ですが、いくら地面にオープンスペースが多少出来たとし
ても、周囲にビルが林立した空間になるので、再開発によってできた空間が公園の代替物といえるかどうか、難しいところ
でしょう。
特に、今回の神宮外苑では、未供用区域といっても、密集市街地ではなく、ラグビー場が建っている独立行政法人の土
地（国有地）であって、しかも本来、ラグビー場というのは公園施設となりうる施設であり、しかも、今回の再開発事業では、
公園区域内に屋根付きのラグビー場を新設しようというわけですから、ラグビー場の敷地を「未供用区域」」として扱うこと
が、「公園まちづくり制度」の主旨に合致しているかというと、そこはかなり疑問があるところです。