Daudzdzīvokļu dzīvojamo ēku īpašnieku tiesības un pienākumi siltumapgādes sistēmu uzturēšanā/Elvijs Kalnkambers, Ekonomikas ministrija Vebinārs "Siltumapgādes sistēma daudzdzīvokļu ēkā. Normatīvais regulējums un tehniskie risinājumi" 2022.gada 2.maijs video: https://youtu.be/lkWc5LHw2iE

1. Daudzdzīvokļu dzīvojamo
ēku īpašnieku tiesības un
pienākumi siltumapgādes
sistēmu uzturēšanā
Elvijs Kalnkambers
Vecākais referents
02.05.2022. Rīga

2. Saturs
1. Dzīvokļa īpašums un
kopīpašums
2. Tiesības un pienākumi
3. Aktualitātes

3. Dzīvokļa īpašums
atsevišķā īpašuma kopīpašuma domājamās
daļas
tiesiski nav atdalāmi
Dzīvokļa īpašuma likuma 2.pants
kā lietu kopība
sastāv no

4. Atsevišķā īpašuma elementi
ir..
«inženiertīkli un inženierkomunikācijas līdz
kopīpašuma stāvvadiem»
Dzīvokļa īpašuma likuma 3. panta otrās daļas 2. punkts
Kopīpašuma daļa ir..
«[..] dzīvojamo māju apkalpojošās
inženierkomunikāciju sistēmas, kas nepieder pie
atsevišķā īpašuma [..]»
!Radiatori = kopīpašums
«[..] tai skaitā atsevišķā īpašuma robežās esošie
sildelementi, ja to funkcionālā darbība ir atkarīga no
kopīpašumā esošajām inženierkomunikācijām).»
Dzīvokļa īpašuma likuma 4. panta pirmās daļas 1. punkts
Par dzīvoklī esošiem inženiertīkliem un
inženierkomunikācijām līdz kopīpašuma stāvvadiem
pamatā atbild pats dzīvokļa īpašnieks.
Vienlaikus vērtējama pārvaldnieka darbība/bezdarbība
un tās cēloniskais sakars ar atsevišķā dzīvokļa īpašumā
radušos bojājumu.

5. «[..] karstā ūdens apgādes sistēmas elementa atrašanās dzīvokļa īpašuma robežās nav
atzīstama par vienīgo un izšķirošo pazīmi, kas nošķir atsevišķu dzīvokļa īpašumu ar
tam piederīgiem elementiem no daudzdzīvokļu mājas kopīpašumā esošās daļas.
Otrs priekšnoteikums, lai izšķirtu, vai attiecīgā inženierkomunikācija, konkrētajā
gadījumā karstā ūdens cauruļvads, ir atsevišķā dzīvokļa īpašuma daļa, vai
daudzdzīvokļu mājas kopīpašumā esošā daļa, ir tā funkcionalitāte (izmantošanas
iespējas). Citiem vārdiem sakot, nozīme ir tam, vai attiecīgā atsevišķā dzīvokļa
īpašumā esošās ūdensvada daļas ekspluatācija iespējama patstāvīgi,
neietekmējot kopīpašumā esošo mājas daļu[..].»
Tiesu prakse
Latvijas Republikas Kurzemes apgabaltiesas 2020. gada 3. jūnija spriedums. Lietas arhīva Nr. CA-0202-20/5
!Ir būtiski saprast elementa piederību, lai zinātu savu pienākumus un tiesības

6. Tiesības un
Pienākumi

7. Dzīvojamās mājas
pārvaldīšanas nodrošināšana
❑ Dzīvojamās mājas pārvaldīšanas nodrošināšana (tajā skaitā ar
dzīvojamās mājas pārvaldīšanu saistītu lēmumu pieņemšana,
darījumu slēgšana) ir dzīvojamās mājas īpašnieka pienākums.
❑ Uzdodot pārvaldniekam pārvaldīšanas uzdevumu, īpašniekam ir
pienākums nodrošināt uzdevuma izpildei nepieciešamo
finansējumu.
❑ Dzīvojamās mājas pārvaldīšana ietver:
1) obligāti veicamās pārvaldīšanas darbības;
2) citas pārvaldīšanas darbības.
Dzīvojamo māju pārvaldīšanas likuma 5. un 6.panta pirmā daļa, 10.panta trešā daļa

8. Dzīvojamās mājas
uzturēšana
(fiziska saglabāšana)
Dzīvojamās mājas, tajā esošo
iekārtu un komunikāciju
apsekošana, tehniskā apkope un
kārtējais remonts

9. Ministru kabineta 2010.gada
28.septembra noteikumi
Nr.907
„Noteikumi par dzīvojamās
mājas apsekošanu, tehnisko
apkopi, kārtējo remontu
un energoefektivitātes
minimālajām prasībām”

10. Tehniskā stāvokļa noteikšana
Vizuālā
apskate
Tehniskā
apsekošana
Tehniskā
izpēte
Ministru kabineta 2021. gada 15. jūnija
noteikumi Nr. 384 «Būvju tehniskās
apsekošanas būvnormatīvs LBN 405-21»
Ministru kabineta
2010.gada
28.septembra
noteikumi Nr.907

11. Tehniskā stāvokļa noteikšana
Vizuālā
apskate
Tehniskā
apsekošana
Tehniskā
izpēte
1. Pēc vizuālās apskates;
2. Ja attiecīgajai būves
daļai vai iebūvētajam
būvizstrādājumam ir
pagājis vidējais
kalpošanas ilgums.
3. Reizi 10 gados.
Divas reizes gadā
+
Pēc avārijas situācijām,
ja var radīt
apdraudējumu.
_
Vizuāli neapskata
dzīvojamās mājas
konstrukcijas, kā arī
iekārtu un inženiertīklu
daļas, kurām būves
tehniskā risinājuma dēļ
nevar piekļūt.
Detalizēta un padziļināta
tehniskā apsekošana,
piemēram, atsedzot
būvkonstrukcijas, veicot
urbumus, lai konstatētu vai
precizētu tehnisko stāvokli,
bojājumus un trūkumus, kā
arī to cēloņus.

12. Prasītāja nav norādījusi, kā un vai vispār ir iespējams veikt tāda
būvelementa regulāru tehnisko apsekošanu, kas atrodas iebūvētā
stāvoklī atsevišķā īpašumā. Tiesa piekrīt apelācijas sūdzībā
norādītajam, ka šādas komunikācijas pārbaude loģisku
apsvērumu dēļ nav iespējama, šajā gadījumā neveicot atsevišķā
īpašuma grīdas seguma demontāžu.
Līdz ar to tiesa nevar atzīt, ka zaudējumu nodarīšanā būtu vainojama
mājas apsaimniekotāja, nepildot pielīgtu pienākumu - pieļaujot
bezdarbību, neveicot būvelementu apsekošanu un iekārtu profilaktisku
apkopi vai remontu.
Civillikums paredz nejaušus zaudējumus (Civillikuma 1774.pants),
kas nav nevienam jāatlīdzina.
Vidzemes apgabaltiesas Civillietu tiesas kolēģijas 2017.gada 26.septembra spriedums civillietā C30691016
12
Tiesu prakse

13. Sekojošie darbi
Ja vizuālajā apskatē vai tehniskajā apsekošanā ir konstatēti
apstākļi, kas var radīt bojājumu rašanos, dzīvojamās mājas
pārvaldītājs veic nepieciešamos pasākumus minēto
apstākļu novēršanai.
MK noteikumu Nr.907 19.punkts

14. Pārvaldīšanas procesa nepārtrauktība
nodrošina dzīvojamās mājas lietošanas
īpašību (kvalitātes) saglabāšanu visā tās
ekspluatācijas laikā.
MK noteikumu Nr.907 4.punkts
ārpuskārtas remonts – šajos
noteikumos minēto bojājumu
savlaicīga novēršana.
plānotais remonts – bojājumu
novēršana dzīvojamās mājas
pārvaldītāja noteiktajā termiņā.
Remontu veic, lai nodrošinātu dzīvojamās mājas, tajā
esošo iekārtu un inženiertīklu turpmāku ekspluatāciju.

15. Sekojošie darbi
❑ Lemj par ārpuskārtas remonta veikšanu, ja ir
konstatēts kāds no šo noteikumu 17.punktā minētajiem
bojājumiem (apkures sistēmas bojājumi apkures sezonā);
❑ Lemj par darba uzdevuma sastādīšanu tehniskajai
apsekošanai, plānotā remonta veikšanu un pārvaldīšanas
darba plāna papildināšanu vai dzīvojamās mājas
renovāciju vai rekonstrukciju.
MK noteikumu Nr.907 15.punkts

16. Citas pārvaldīšanas darbības
Citas pārvaldīšanas darbības ir darbības, kas saistītas ar dzīvojamās mājas pārvaldīšanu un
tiek veiktas atbilstoši dzīvojamās mājas īpašnieka gribai un maksātspējai. Pie tām pieder
ar dzīvojamās mājas uzlabošanu un attīstīšanu saistītās darbības.
Arī šajā gadījumā dzīvokļa īpašnieks atbilstoši viņa kopīpašuma domājamās daļas apmēram
sedz uz kopības lēmuma pamata noteiktos izdevumus, kas nodrošina dzīvojamās mājas
uzlabošanu un attīstīšanu, veicina optimālu tās pārvaldīšanas izdevumu veidošanu un attiecas
uz:
1) kopīpašumā esošo dzīvojamās mājas elementu, iekārtu vai komunikāciju
nomaiņu, kuras rezultātā samazinās mājas uzturēšanas izmaksas;
2) pasākumiem, kuru rezultātā samazinās izdevumi par pakalpojumiem, kas saistīti
ar dzīvokļa īpašuma lietošanu;
3) pasākumiem, kuru rezultātā tiek veicināta vides pieejamības prasību izpilde.
Dzīvojamo māju pārvaldīšanas likuma 6.panta trešā daļa
Dzīvokļa īpašuma likuma 13. panta otrā daļa

17. Tiesu prakse
Lēmumu izmantot vai neizmantot centralizētās siltumapgādes pakalpojumus
pieņem dzīvojamā mājā esošo dzīvokļu īpašnieki kopā, izmantojot Enerģētikas
likuma 50.pantā garantētās tiesības izvēlēties izdevīgāko siltumapgādes veidu.
(sk. Augstākās tiesas Senāta 2012.gada 20.decembra spriedumu lietā Nr.SKA-656/2012, 2015.gada 23.oktobra spriedumu lietā Nr.SKC-
124/2015)
Īpašnieku tiesības izvēlēties izdevīgāko siltumapgādes veidu nav neierobežotas,
līdz ar to Enerģētikas likuma 50. pantā paredzētās tiesības brīvi izvēlēties
siltumapgādes veidu attiecas uz visiem ēkas kopīpašniekiem kopīgi un tās nav
attiecināmas uz katru dzīvokļa īpašnieku atsevišķi.
(sk. Augstākās tiesas Senāta Administratīvo lietu departamenta 2007. gada 23. marta spriedumu lietā Nr. SKA-102/2007).
secinājums:
Dzīvokļu īpašnieki var vienoties par piemērotāko siltumapgādes veidu visai daudzdzīvokļu
dzīvojamai mājai kopumā - kā dzīvojamās mājas kopīpašumā esošo daļu īpašnieki. Tādējādi
ēkām ar centralizētu siltumapgādi nav pieļaujama autonomas apkures sistēmas ierīkošana
atsevišķos dzīvokļos.
17

18. Aktuāli
18

19. Dzīvokļa īpašuma likums
11.1 pants
Ja uz dzīvokļu īpašnieku kopīpašumā esoša
zemesgabala atrodas vairākas dzīvojamās mājas,
atsevišķā dzīvojamā mājā veikt remontdarbus vai
ierosināt būvniecību, ciktāl tā neskar citu
atsevišķo dzīvojamo māju vai zemesgabalu un
nemaina kopīpašumā esošo domājamo daļu, var
tie dzīvokļu īpašnieki, kuriem piederošie
atsevišķie īpašumi atrodas šajā dzīvojamā mājā.
13. panta ceturtā daļa
Ja uz dzīvokļu īpašnieku kopīpašumā esoša
zemesgabala atrodas vairākas dzīvojamās mājas,
naudas maksājumus uzkrājumu fondā šā panta
pirmajā un otrajā daļā paredzēto atsevišķās
dzīvojamās mājas pārvaldīšanas darbību
veikšanai veic, kā arī pārvaldīšanas izdevumus,
kas ir saistīti ar būvniecības vai remonta
izmaksām atsevišķā dzīvojamā mājā, sedz tie
dzīvokļu īpašnieki, kuriem piederošie atsevišķie
īpašumi atrodas šajā dzīvojamā mājā.
Būvniecības informācijas sistēmas
funkcionalitāte
Izmantojot elektroniskās saziņas līdzekļus
turpmāk būs iespējama:
✓ Kopsapulces un aptaujas organizēšana un
lēmumu pieņemšana
✓ Pilnvarošanas iespēja
✓ Piekļuve Mājas lietas saturam
Skat. 31.03.2022. grozījumus Dzīvokļa īpašuma un Dzīvojamo māju
pārvaldīšanas likumā

20. @EM_gov_lv, +371 67013100 pasts@em.gov.lv
www.em.gov.lv Brīvības iela 55, Rīga, LV-1519, Latvija
/ekonomikasministrija
Paldies par uzmanību