Normatīvo aktu regulējums (īres likums, izmaiņas Dzīvokļu īpašuma likumā un Pārvaldīšanas likumā) Mārtiņš Auders, Ekonomikas ministrija

1. Mārtiņš Auders
1

2. 2

3. Īres līguma noteikumi
Dzīvojamās telpas īres līgumā iekļaujami šādi noteikumi:
- lietošanā nododamās dzīvojamās telpas adrese, platība un raksturojums;
- dzīvojamās telpas īres līguma termiņš;
- dzīvojamās telpas īres maksas apmērs, tās maksāšanas kārtība un termiņi, īres
maksas grozīšanas nosacījumi un kārtība;
- ar dzīvojamās telpas lietošanu saistītie pakalpojumi, kurus saņem īrnieks, šo
pakalpojumu maksas apmērs, apmaksas kārtība un termiņi;
- ziņas par kopā ar īrnieku dzīvojamā telpā iemitinātajām personām.
(Dzīvojamo telpu īres likuma 8.panta pirmā daļa)
3

4. Noslēgto īres līgumu grozīšana
Dzīvojamās telpas īres līgumi, kuri noslēgti līdz 2021. gada 30. aprīlim un
kuru darbība turpinās pēc šā likuma spēkā stāšanās, izīrētājam un īrniekam
vienojoties, grozāmi atbilstoši šā likuma 8. panta pirmās daļas noteikumiem ne
vēlāk kā līdz 2026. gada 31. decembrim. Ja izīrētājs un īrnieks nevar vienoties
par šiem noteikumiem, strīdu izšķir tiesa un šāda prasība ir ceļama ne vēlāk kā
līdz 2026. gada 31. decembrim.
(Dzīvojamo telpu īres likuma pārejas noteikumu 4.punkts)
4

5. Dzīvojamās telpas īres līguma termiņš
• Dzīvojamās telpas īres līgumu slēdz uz noteiktu termiņu.
(Dzīvojamo telpu īres likuma 9.pants)
• Ja dzīvojamās telpas īres līgums ir noslēgts līdz 2021. gada 30. aprīlim, tā
darbība turpinās pēc šā likuma spēkā stāšanās, šajā līgumā nav norādīts
termiņš, uz kādu dzīvojamā telpa izīrēta, un izīrētājs un īrnieks nevar
vienoties par turpmāku dzīvojamās telpas īres līguma termiņu, tiesa to
nosaka pēc sava ieskata uz laiku, kas nepārsniedz 10 gadus, bet ne ilgāku
kā līdz 2036. gada 31. decembrim. Tādu dzīvojamās telpas īres līgumu
termiņš, kuri līdz 2026. gada 31. decembrim nav grozīti vai par kuriem līdz
2026. gada 31. decembrim nav celta prasība tiesā, ir 2036. gada 31.
decembris.
(Dzīvojamo telpu īres likuma pārejas noteikumu 5.punkts)
5

6. Dzīvojamās telpas īres maksa
• Dzīvojamās telpas īres maksu nosaka, izīrētājam un īrniekam rakstveidā
vienojoties.
• Izīrētājam un īrniekam rakstveidā vienojoties, īres maksā var iekļaut arī ar
dzīvojamās telpas lietošanu saistītus maksājumus.
• Dzīvojamās telpas īres līguma darbības laikā īres maksu var grozīt tad, ja
šajā līgumā ir paredzēti īres maksas grozīšanas nosacījumi un kārtība.
(Dzīvojamo telpu īres likuma 10.pants)
• Nomas vai īres maksai jābūt patiesai atlīdzībai par lietas lietošanu, un tādēļ
to nedrīkst nolikt tikai izskata pēc.
(Civillikuma 2120.pants)
6

7. Ar dzīvojamās telpas lietošanu saistītie
maksājumi
• Ar dzīvojamās telpas lietošanu saistīto maksājumu veikšanas kārtību
nosaka dzīvojamās telpas īres līgumā.
(Dzīvojamo telpu īres likuma 10.pants)
• Ar dzīvojamās telpas lietošanu saistīto maksājumi var būt:
- pārvaldīšanas izdevumi,
- maksājumi par pakalpojumiem, kas izriet no dzīvojamās telpas un
palīgtelpu lietošanas, tai skaitā par siltumenerģiju, dabasgāzi, ūdensapgādes
un kanalizācijas pakalpojumiem, sadzīves atkritumu izvešanu,
elektroenerģiju,
- nekustamā īpašuma nodokļa maksājumi,
- maksājumi par dzīvojamās mājas apdrošināšanu;
- u.c. maksājumi.
7

8. Īres tiesību nostiprināšana
zemesgrāmatā
• Īres tiesības var nostiprināt zemesgrāmatā.
(Dzīvojamo telpu īres likuma 35.pants)
• Īres tiesību nostiprināšanai Zemesgrāmatu likuma noteikumi piemērojami
tiktāl, ciktāl šajā likumā nav noteikts citādi.
(Dzīvojamo telpu īres likuma 36.pants)
• Nostiprinājuma lūdzēji ir atbrīvoti no kancelejas nodevas par īres tiesību
nostiprināšanu un grozīšanu zemesgrāmatā.
(Dzīvojamo telpu īres likuma 37.pants)
8

9. Prasības attiecībā uz nostiprinājuma
lūgumu
• Privātpersonas parakstu uz nostiprinājuma lūguma apliecina:
- zvērināts notārs
- tiesa, ja nostiprinājuma lūdzējs nostiprinājuma lūgumu iesniedz personīgi;
• Privātpersonas parakstu nevajag apliecināt, ja nostiprinājuma lūgums ir
parakstīts ar drošu elektronisko parakstu atbilstoši normatīvajiem aktiem
par elektroniskajiem dokumentiem.
• Ja nostiprinājuma lūgums parakstīts ar drošu elektronisko parakstu,
personas rīcībspēju pārbauda rajona (pilsētas) tiesa, pamatojoties uz
Iedzīvotāju reģistra datiem.
(Dzīvojamo telpu īres likuma 36.pants)
9

10. Nostiprinājuma lūdzēji
• Īres tiesību nostiprināšanu var lūgt:
- izīrētājs un īrnieks;
- izīrētājs vai īrnieks, ja izīrētājs vai īrnieks ir Zemesgrāmatu likuma 58.
pantā noteiktajā kārtībā pilnvarojis otru dzīvojamās telpas īres līguma pusi
iesniegt vienpusēju nostiprinājuma lūgumu;
(Dzīvojamo telpu īres likuma 39.panta pirmā daļa)
- Pilnvarojums citai personai lūgt nostiprinājumu jāizteic pilnvarā, ko
apliecinājis notārs vai bāriņtiesa.
- Sevišķa apliecināta pilnvara nav vajadzīga, ja pilnvarojums lūgt
nostiprinājumu ir izteikts nostiprinājuma lūgumā vai pašā aktā, uz kuru
pamatota nostiprināmā tiesība, vai ja pilnvarojums ir dots notāram, kas
taisījis vai apliecinājis minēto aktu.
(Zemesgrāmatu likuma 58. pants)
• Privātpersona var pilnvarot zvērinātu notāru caur datu apmaiņas
informācijas sistēmām iesniegt elektronisku nostiprinājuma lūgumu.
(Dzīvojamo telpu īres likuma 39.panta otrā daļa)
10

11. Lietot
dzīvojamo
telpu
Deklarēt
dzīvesvietu
Iemitināt
ģimenes
locekļus un
citas personas
11

12. Nodot telpu
lietošanā
Informēšanas
pienākums
Uzturēt
dzīvojamo
māju
Pārslēgt
līgumu
12

13. Īrnieka ģimenes locekļu un iemitināto
personu tiesības un pienākumi (1)
• Personai ir tiesības lietot īrnieka īrēto dzīvojamo telpu tikai tad, ja tā ir
iemitināta attiecīgajā dzīvojamā telpā 14. pantā noteiktajā kārtībā.
• Īrnieka ģimenes locekļi un citas viņa īrētajā dzīvojamā telpā iemitinātās
personas patstāvīgas tiesības uz šīs dzīvojamās telpas lietošanu neiegūst.
Izbeidzoties īrnieka tiesībām lietot dzīvojamo telpu, izbeidzas arī viņa
ģimenes locekļu un citu iemitināto personu tiesības lietot šo dzīvojamo
telpu.
(Dzīvojamo telpu īres likuma 16.panta otrā daļa)
13

14. Īrnieka ģimenes locekļu un iemitināto
personu tiesības un pienākumi (2)
• Īrnieka nāves gadījumā īrnieka ģimenes loceklim, kurš saskaņā likuma 14.
panta noteikumiem ir iemitināts dzīvojamā telpā, triju mēnešu laikā ir
tiesības prasīt dzīvojamās telpas īres līguma noslēgšanu ar viņu iepriekšējā
īrnieka vietā, nemainot iepriekšējā īres līguma nosacījumus, izņemot īres
līguma termiņu, kuru nosaka ne ilgāku par 10 gadiem.
• Īrnieka ģimenes loceklim, kurš ir noslēdzis īres līgumu saskaņā ar šā panta
trešās daļas noteikumiem, ir pienākums segt iepriekšējā īrnieka
nesamaksāto īres maksu un citus ar dzīvojamās telpas lietošanu saistītos
maksājumus.
(Dzīvojamo telpu īres likuma 16.panta trešā un ceturtā daļa )
14

15. Dzīvojamās telpas īres līguma
izbeigšanās
• Dzīvojamās telpas īres līgums izbeidzas:
- līdz ar tā termiņa izbeigšanos;
- kad izīrētā dzīvojamā telpa ir gājusi bojā;
- ar īrnieka nāvi;
- kad īrnieks viņa īrēto dzīvojamo telpu iegūst īpašumā.
• Ja dzīvojamās telpas īres līgums ir izbeidzies ar īrnieka nāvi, īres tiesības
nav mantojamas.
(Dzīvojamo telpu īres likuma 19.pants)
15

16. Īrnieka un izīrētāja tiesības vienpusēji
atkāpties vai izbeigt īres līgumu
• Īrniekam ir tiesības vienpusēji atkāpties no dzīvojamās telpas īres līguma.
(Dzīvojamo telpu īres likuma 20.pants)
• Izīrētājam ir tiesības:
- vienpusēji atkāpties no dzīvojamās telpas īres līguma, ievērojot likuma 26.
pantā noteikto,
- vai to izbeigt, ievērojot šā likuma 22., 23., 24. un 25. panta noteikumus.
(Dzīvojamo telpu īres likuma 21.pants)
16

17. Gadījumi, kad izīrētājs var vienpusēji
atkāpties vai izbeigt īres līgumu
• ja tiek bojāta dzīvojamā telpa vai māja vai citādi pārkāpti dzīvojamās telpas
lietošanas noteikumi
• saistībā ar nelikumīgu dzīvošanu dzīvojamā telpā;
• dzīvojamās telpas īres maksas un citu ar dzīvojamās telpas lietošanu saistīto
maksājumu nesamaksas dēļ;
• saistībā ar mājas nojaukšanu vai pārbūvi;
• saistībā ar ekspluatācijas aizliegumu.
17

18. Dzīvojamās telpas īres līguma saistošais spēks
dzīvojamās telpas īpašnieka maiņas gadījumā
• Ja dzīvojamās telpas īres līguma darbības laikā izīrēto dzīvojamo telpu
atsavina, tās ieguvējam ar iepriekšējo izīrētāju noslēgtais dzīvojamās telpas
īres līgums ir saistošs tikai tad, ja īres līgums ir ierakstīts zemesgrāmatā.
• Ja dzīvojamās telpas īres līgums nav ierakstīts zemesgrāmatā, tas izbeidzas
līdz ar ieguvēja īpašuma tiesību nostiprināšanu zemesgrāmatā.
(Dzīvojamo telpu īres likuma 28.panta pirmā daļa)
18

19. Dzīvojamās telpas īres līgums dzīvojamās
telpas īpašnieka maiņas gadījumā – pārejas
periods (1)
Ja pēc šā likuma spēkā stāšanās dzīvojamai telpai, par kuras lietošanu līdz
2021. gada 30. aprīlim ir noslēgts dzīvojamās telpas īres līgums, kas nav
ierakstīts zemesgrāmatā, mainās īpašnieks, dzīvojamās telpas ieguvējam šis
līgums ir saistošs līdz 2026. gada 31. decembrim, bet gadījumā, ja noslēgtā
dzīvojamās telpas īres līguma termiņš beidzas laikā līdz 2026. gada 31.
decembrim, — līdz līgumā noteiktā termiņa beigām. Ja ir celta šo pārejas
noteikumu 3. punktā minētā prasība, dzīvojamās telpas īres līgums ieguvējam
ir saistošs līdz šā tiesas nolēmuma spēkā stāšanās dienai, līdz līgumā
noteiktajam termiņam vai līdz tiesas nolēmumā noteiktajam līguma beigu
termiņam, bet ne ilgāk kā līdz 2036. gada 31. decembrim.)
(Dzīvojamo telpu īres likuma pārejas noteikumu 2.punkts)
19

20. Dzīvojamās telpas īres līgums dzīvojamās
telpas īpašnieka maiņas gadījumā – pārejas
periods (2)
3. Dzīvojamās telpas īres līgumus, kas noslēgti līdz 2021. gada 30. aprīlim
ieraksta zemesgrāmatā šā likuma VII nodaļā noteiktajā kārtībā. Ja īrnieks un
izīrētājs vai īrnieks un ieguvējs nevar vienoties, prasība par dzīvojamās telpas
īres līguma ierakstīšanu zemesgrāmatā ceļama līdz 2026. gada 31. decembrim.
Ja dzīvojamās telpas īres līgumā nav norādīts termiņš, uz kādu dzīvojamā telpa
izīrēta, īres līgums tiek ierakstīts zemesgrāmatā līdz 2036. gada 31.
decembrim.
(Dzīvojamo telpu īres likuma pārejas noteikumu 3.punkts)
20

21. 21

22. Dzīvokļu īpašnieku kopība
• Dzīvokļu īpašnieku kopība ir tiesību subjekts. Likumā noteiktās
kompetences ietvaros tā var iegūt tiesības un uzņemties saistības, iegūt
īpašuma un citas lietu tiesības, kā arī būt prasītāja un atbildētāja tiesā;
• Dzīvokļu īpašnieku kopība par tās saistībām atbild ar savu mantu. Ja
dzīvokļu īpašnieki ar kopības kreditoru norēķinās tieši, par kopības
saistībām atbilstoši savā dzīvokļa īpašumā ietilpstošās kopīpašuma
domājamās daļas apmēram kopības kreditoram vispirms atbild dzīvokļu
īpašnieki, kuri nav veikuši attiecīgos norēķinus.
• Dzīvokļu īpašnieku kopības sastāvā ir visi attiecīgās dzīvojamās mājas
dzīvokļu īpašnieki. Ja uz dzīvokļu īpašnieku kopīpašumā esoša
zemesgabala atrodas vairākas dzīvojamās mājas, dzīvokļu īpašnieku kopību
veido visu šo dzīvojamo māju dzīvokļu īpašnieki.
• Ja dzīvojamā mājā esošie dzīvokļu īpašumi pieder vienai personai, tai ir
likumā paredzētās dzīvokļu īpašnieku kopības tiesības un pienākumi.”
22

23. Dzīvokļu īpašnieku kopības pārstāvji
• Dzīvokļu īpašnieku kopību attiecībās ar trešām personām un tiesā, pārstāv
pārvaldnieks, ja vien dzīvokļu īpašnieku kopības pārstāvību konkrētajā
gadījumā neīsteno tās pilnvarotā persona. Ārpus uzdotajām pārvaldīšanas
darbībām vai gadījumā, kad ir noslēgts aizdevuma līgums, pārvaldnieks ir
tiesīgs pārstāvēt dzīvokļu īpašnieku kopību tikai uz atsevišķa kopības
lēmuma pamata.
• Attiecībās ar pārvaldnieku dzīvokļu īpašnieku kopību pārstāv tās pilnvarotā
persona.
• Ja dzīvokļu īpašnieku kopību nepārstāv pārvaldnieks un dzīvokļu īpašnieku
kopība nav pilnvarojusi citu personu to pārstāvēt, dzīvokļu īpašnieku
kopību pārstāv visi dzīvokļu īpašnieki.
• dzīvokļu īpašnieku kopības pārstāvji ir tiesīgi pārstāvēt kopību ar likumisko
pārstāvju tiesībām.
23

24. Dzīvokļu īpašnieku kopības manta (1)
• Dzīvokļu īpašnieku kopības manta ir:
- dzīvokļu īpašnieku samaksātie un pakalpojumu sniedzējiem vēl nenodotie līdzekļi
maksājumu par mājas uzturēšanai nepieciešamajiem pakalpojumiem (komunālie
pakalpojumi) segšanai;
- dzīvokļu īpašnieku veiktās iemaksas uzkrājumu fondā;
- prasījuma tiesības pret dzīvokļu īpašniekiem par maksājumiem par pārvaldīšanas
darbībām daudzdzīvokļu mājā (pārvaldīšanas izdevumi), maksājumiem par mājas
uzturēšanai nepieciešamajiem pakalpojumiem (komunālie pakalpojumi) un
maksājumiem dzīvokļu īpašnieku kopības uzkrājumu fondā (uzkrājumi) un
prasījumi pret trešām personām;
- cita iegūta kustama un nekustama manta.
• Dzīvokļu īpašnieku kopības sastāvā esošo dzīvokļu īpašnieku maiņa neietekmē
mantas piederību dzīvokļu īpašnieku kopībai.
24

25. Dzīvokļu īpašnieku kopības manta (2)
Ienākumus, kas gūti no dzīvokļu īpašnieku kopības saimnieciskās darbības, atbilstoši
dzīvokļu īpašnieku kopības lēmumam var izmantot tikai:
- maksājumu veikšanai par pārvaldīšanas darbībām daudzdzīvokļu mājā;
- dzīvokļu īpašnieku kopībassaistību izpildei pret trešām personām;
- iemaksai dzīvokļu īpašnieku kopības uzkrājumu fondā;
- tādu izdevumu segšanai, kas ir saistīti ar tiesību un saistību uzņemšanos, īpašuma un
citu lietu tiesību iegūšanu, ja tie skar dzīvokļu īpašnieku kopības kompetencē
esošos jautājumus;
- nodokļu saistību izpildei, naudas soda samaksai u. c. pielīdzināmiem maksājumiem.
25

26. Dzīvokļu īpašnieku kopības tiesības veikt
saimniecisko darbību (1)
• Dzīvokļu īpašnieku kopībai tās kompetences ietvaros ir tiesības veikt saimniecisko
darbību (piemēram, iznomāt kopīpašumā esošo daļu), ievērojot šajā likumā un
citos, tostarp grāmatvedību jomu un nodokļu jomu regulējošos, normatīvajos aktos
noteiktos pienākumus un īstenojot tajos noteiktās tiesības.
• Pirms saimnieciskās darbības uzsākšanas dzīvokļu īpašnieku kopībai ir pienākums
reģistrēties Valsts ieņēmumu dienestā kā nodokļu maksātājam. Dzīvokļu īpašnieku
kopību kā nodokļu maksātāju reģistrē pārvaldnieks. Ja dzīvokļu īpašnieku kopību
nepārstāv pārvaldnieks, tai ir pienākums iecelt pilnvaroto personu, kura reģistrēs
dzīvokļu īpašnieku kopību Valsts ieņēmumu dienestā kā nodokļu maksātāju.
• Dzīvokļu īpašnieku kopība, kas neveic saimniecisko darbību, bet nodarbina fizisko
personu, kas nav reģistrēta kā saimnieciskās darbības veicējs, reģistrējas Valsts
ieņēmumu dienestā kā nodokļu maksātājs (darba devējs). Dzīvokļu īpašnieku
kopību kā nodokļu maksātāju reģistrē pārvaldnieks. Ja dzīvokļu īpašnieku kopību
nepārstāv pārvaldnieks, tai ir pienākums iecelt pilnvaroto personu, kura reģistrēs
dzīvokļu īpašnieku kopību Valsts ieņēmumu dienestā kā nodokļu maksātāju.
26

27. Dzīvokļu īpašnieku kopības tiesības veikt
saimniecisko darbību (2)
• Ja dzīvokļu īpašnieku kopība veic saimniecisko darbību vai nodarbina fizisko
personu, kas nav reģistrēta kā saimnieciskās darbības veicējs, tai ir pienākums
kārtot grāmatvedību normatīvajos aktos par grāmatvedību noteiktajā kārtībā, ciktāl
šis likums nenosaka citādi. Šādā gadījumā tai ir pienākums sagatavot, pārbaudīt un
iesniegt gada pārskatu kārtībā, kāda noteikta biedrībām, kas veic dzīvojamās mājas
pārvaldīšanasdarbībaskopumā vai atsevišķas pārvaldīšanas darbības.
• Dzīvokļu īpašnieku kopība, kas neveic saimniecisko darbību, bet nodarbina fizisko
personu, kas nav reģistrēta kā saimnieciskās darbības veicējs, attiecībā uz šo fizisko
personu ir pielīdzināma darba devējam.
• Dzīvokļu īpašnieku kopības gada pārskatu apstiprina dzīvokļu īpašnieku kopība. Ja
dzīvokļu īpašnieku kopība pārvaldnieka noteiktajā termiņā, kas nav īsāks par 30
dienām, nav apstiprinājusi gada pārskatu,tas ir uzskatāms par apstiprinātu.
• Normatīvajos aktos par grāmatvedību noteiktos uzņēmuma vadītāja, normatīvajos
aktos noteiktos darba devēja, kā arī nodokļu normatīvajos aktos noteiktos
pienākumus un tiesības īsteno pārvaldnieks, bet ja tāda nav — dzīvokļu īpašnieku
kopības pilnvarotā persona.
27

28. Administratīvā atbildība saistībā ar
pārkāpumiem saimnieciskās darbības
veikšanā
Nodokļu tiesību un administratīvās atbildības jomā dzīvokļu īpašnieku kopība ir
pielīdzināma juridiskajai personai, bet pārvaldnieks — tās valdes loceklim. Ja
pārvaldnieka nav, valdes loceklim ir pielīdzināma dzīvokļu īpašnieku kopības
pilnvarotā persona vai, ja tādas nav, — visi dzīvokļu īpašnieki. Dzīvokļu īpašnieku
kopības nodokļu maksājumu parādu piedziņa un administratīvā naudas soda izpilde
vēršama pret dzīvokļu īpašnieku kopības mantu. Ja nodokļa maksājumu parādu
samaksai un administratīvā naudas soda segšanai nepietiek kopības mantas, katrs
dzīvokļa īpašnieks atbilstoši viņa dzīvokļa īpašumā ietilpstošās kopīpašuma domājamās
daļas apmēram nodrošina finansējumu un nodokļa maksājumu parādu, un
administratīvā naudas soda samaksu.
28

29. Paldies!
29