1. De (on)financierbaarheid van de
Nederlandse vastgoedmarkt Erik Steinmaier
Real Estate Finance
Bijdrage Masterclass Vastgoed3.0 26 oktober 2011
STRICTLY PRIVATE & CONFIDENTIAL
Erik Steinmaier, Head of Real Estate Advisory, ABN AMRO Real Estate Finance, 26 oktober 2011

2. Onheilspellend tekort aan Leegstand kantoren
kapitaal voor Nederlandse AFM richt pijlen op aangepakt
vastgoedsector vastgoedwaardering
Om de kantorenmarkt in Nederland
Vastgoedfinanciers trekken zich op De Autoriteit Financiële Markten (AFM) weer gezond te maken, moeten
een uiterst ongelukkig moment gaat in 2012 een themaonderzoek banken en beleggers voor ongeveer
terug van de Nederlandse markt. doen naar de waardering van € 7 mrd afschrijven op hun
Het gebrek aan kapitaal is vastgoedbeleggingen. De directe bezittingen.
daardoor zo nijpend dat gevreesd aanleiding daarvoor is volgens de Dat blijkt uit een berekening die de
wordt voor stevigere toezichthouder de huidige stuurgroep Actieprogramma
waardedalingen in het economische ontwikkeling. Leegstand Kantoren heeft uitgevoerd.
commercieel vastgoed. Eerder dit jaar schreef de AFM al dat In de stuurgroep proberen beleggers,
vastgoedbeleggers en vastgoedfinanciers projectontwikkelaars en lokale
De sector wordt geplaagd door een nog te weinig hebben afgewaardeerd op
overheden een oplossing te vinden
cocktail van drie negatieve factoren. hun bezittingen. Overgewaardeerd
vastgoed zou de stabiliteit van het voor de hardnekkige leegstand van
Allereerst moet een groot deel van de
financiële systeem in gevaar brengen. De kantoren. Die is opgelopen tot bijna
beleggingen dit en komend jaar
geherfinancierd worden. Tegelijkertijd toezichthouder gaf destijds ook al aan de 15%.
trekken buitenlandse waarderingskwestie nauwlettend in de Volgens Hans de Jonge, voorzitter van
hypotheekbanken zich juist terug en gaten te houden. de stuurgroep, lopen we 'grote
is de rek eruit bij financiers van eigen De AFM schrijft op zijn website maatschappelijke schade op' als
bodem. bijzondere aandacht te hebben voor maatregelen uitblijven.
waarderingsmethoden. Ook zegt de
toezichthouder zich te richten op De Jonge is ervan doordrongen dat de
'belangrijke veronderstellingen die
afwaarderingen 'grote problemen
gehanteerd worden bij het bepalen van
de reële waarde van kunnen opleveren voor beleggers,
vastgoedbeleggingen'. banken en ook particuliere beleggers.
FD 9 september 2011 FD 03 oktober 2011
FD 07 juni 2011

3. Open deur 1: het begint bij een haalbare business case
 Veel zakelijke gebruikers hebben of krijgen het weer moeilijk (economie)
 Laag consumentenvertrouwen (ook ten aanzien van de eigen woning)
 Veel vastgoed en ontwikkelposities te zwaar gefinancierd (afwaardering)
3

4. Open deur 2: Financieren doe je met debt én equity
 Equity en debt kennen verschillend risico-profiel én bijhorende vergoeding
 Vastgoedmarkt verwend met goedkoop en makkelijk vreemd vermogen
 Gezonde balans noodzakelijk, maar daardoor structureel hogere cost-of-
capital
4

5. Wat wordt er anders? Nieuwe spelregels!
Inhoud presentatie
 Eigenaar-gebruikers en IFRS
 Institutionele partijen en Solvency 2
 Banken en Basel 3
5

6. Eigenaar-gebruikers en IFRS
6

7. Eigenaar-gebruiker wordt weer belangrijker
Ontwikkeling voorraad kantoren naar eigendomssituatie (% huur)
64%
62%
60%
58%
56%
54%
52%
1995 1998 2005 2008
Bron: Kantoren in Cijfers 2010
7

8. IFRS lease accounting voor vastgoedgebruikers
 Huren om je balans te verkorten
 Huren om het vastgoedrisico te verlagen
 Huren om cash vrij te maken
 Sommige partijen zullen weer versterkt kiezen voor eigen vastgoed
8

9. Looptijd huurcontracten gaat verder naar beneden
Gemiddelde looptijd huurcontracten (NL kantoren)
12
10
8
6
4
2
0
1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005
 Balans-technisch interessant om kort te huren
 Impact op risico-profiel belegger / financier
Bron: NVM
 (Financieel) duurzaam vastgoed (bijvoorbeeld retail vs kantoren)

10. Institutionele beleggers
en Solvency 2
10

11. Nederlandse institutionele beleggers in beeld
Asset allocatie en omvang vastgoedbeleggingen NLse institutionele beleggers
140
120
6% 10%
100
80
35% 60
49%
40
20
0
Real estate Equities 1980 1985 1990 1995 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009
Fixed income Others REITs Pension funds Insurance companies
 Pensioenfondsen en verzekeraars beleggen substantieel in vastgoed
 Pensioenfondsen inmiddels vooral indirect vastgoed / internationaal
 Verzekeraars (nog) vooral direct en nationaal
11

12. Impact Solvency 2 op de balans van een verzekeraar
Veranderende opbouw balans verzekeraars
12

13. Waar zit relevantie voor vastgoedbeleggingen?
Bepaling benodigd eigen vermogen (SCR)
13

14. Risk adjusted return on capital – de nieuwe maatstaf
Risk adjusted return van verschillende asset classes
16% 15%
14% 13%
12%
10% 10%
10% 9%
8%
8%
6%
4%
2%
0%
Equity Property 10y A rated 7y A rated 5y A rated 3y A rated
Corporate Corporate Corporate Corporate
 Verschillende capital charges leiden tot verschillende risk-return
 Vastgoedbeleggingen vooral als diversifier en wellicht als inflatiehedge
 Daarnaast kansen voor vastgoedfinancieringen door institutionele beleggers
 Investment case Nederland: relatief stabiele vastgoed-returns
14

15. Institutionelen zijn als afnemer minder belangrijk
Nieuwe beleggingen in Nederlandse kantoren naar type belegger
100%
90%
80%
70% Overige Buitenlandse beleggers
60% Duitse beleggers
Particuliere beleggers
50%
Vastgoedfondsen
40% Verzekeraars
Pensioenfondsen
30%
20%
10%
0%
1998 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2009
 Particuliere en/of buitenlandse beleggers vormen belangrijke groep
 Vastgoed aantrekkelijk voor (vermogende) particulieren met ondernemerszin
 Voor kleinere beleggers afhankelijk van realisme investment case
15

16. Banken
en
Basel 3
16

17. Financiering met bankschuld wordt duurder
Basel 3 kapitaaleisen in% RWA
 Reactie toezichthouder/regelgever op kredietcrisis
 Aanhouden hogere kapitaalbuffers
 Risk-weighted assets gaan omhoog, Tier 1 kapitaal omlaag
 Impact op prijs én beschikbaarheid bancaire financiering
 Maar (verantwoord) vastgoed financieren blijft aantrekkelijk
17

18. 3 nieuwe ratio’s en het effect op vastgoedfinanciering
Own funds
Leverage: ≥ 3%
Non risk weighted total assets
Stock of high quality assets
Liquidity Coverage: ≥ 100%
Total net cash outflows 30d+
Available amount stable funding
Net stable funding: ≥ 3%
Required amount stable funding
18

19. Niet Basel 3, maar herfinancieringsgolf is de uitdaging
Herfinancieringsvolumes Europees commercieel vastgoed in mrd euro
200
180
160
140
120
100
80
60
40
20
0
2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018
 Substantiële herfinancieringsvraag, waarvan een deel onder water
 Beperkt aantal banken actief
 Bancaire vastgoedfinanciering blijft beschikbaar
 Maar niet voor elk type financieringsvraag (vb grondposities)

20. Samenvattend
Nieuwe spelregels, nieuw gedrag
 Vreemd vermogen blijft beschikbaar, maar in een meer
traditionele rol (equity gap)
 Bancaire financiering, maar ook andere vv-verschaffers (bijv.
institutioneel)
 Eigenaar-gebruikers worden weer belangrijker afzetkanaal
 Institutionele beleggers worden (nog) meer risico-bewust
 IFRS dwingt tot kortere huurcontracten, kwaliteit vastgoed
wordt nog belangrijker
20