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Expertise Immobilière

Le document traite des méthodes d'expertise immobilière, en s'intéressant à la distinction entre prix et valeur, ainsi qu'aux fondements et méthodes d'estimation, telles que la comparaison, le coût et les revenus. Il aborde également l'importance de la préparation et de la collecte d'informations pour une expertise réussie, et décrit les éléments à considérer dans les rapports d'expertise. Enfin, il souligne comment choisir un bon expert immobilier et les questions à poser pour évaluer ses compétences.

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•L’EXPERTISE IMMOBILIERE ifcom Faculté des Métiers 3 mai 2001 Pierre Henri Biger FONCIER EXPERTISE
Méthodes d’expertise immobilière Préalables : prix et valeur Les principales méthodes : principes Modalités de mise en application Exemples de rapports - Cas pratiques Tentative de conclusion
Préalables : prix et valeur Le prix : accord entre vendeur et acheteur… mais qu’y inclure ? • Le prix net vendeur • les meubles • les frais de négociation (à la charge du vendeur ou de l ’acheteur) • les droits ou taxes • les indemnités d’éviction • les frais d’installation…
Préalables : prix et valeur Qu’est-ce-que la valeur ? Ne pas oublier qu’il peut y avoir plusieurs valeurs pour le même bien selon les hypothèses et les circonstances : - occupation - perspectives de vente à court ou long terme - délai de vente - voire « vente à la casse » ...
Préalables : prix et valeur Qu’est-ce-que la valeur ? • Les fondements de la valeur des biens – les «droits immobiliers»
Préalables : prix et valeur Qu’est-ce-que la valeur ? • Les fondements de la valeur des biens – les «droits immobiliers» – la situation générale et particulière
Préalables : prix et valeur Qu’est-ce-que la valeur ? • Les fondements de la valeur des biens – les «droits immobiliers» – la situation générale et particulière – la nature de l’immeuble
Préalables : prix et valeur Qu’est-ce-que la valeur ? • Les fondements de la valeur des biens – les «droits immobiliers» – la situation générale et particulière – la nature de l’immeuble – les surfaces
Préalables : prix et valeur Qu’est-ce-que la valeur ? • Les fondements de la valeur des biens – les «droits immobiliers» – la situation générale et particulière – la nature de l’immeuble – les surfaces – les revenus
Préalables : prix et valeur Qu’est-ce-que la valeur ? • Les fondements de la valeur des biens – les «droits immobiliers» – la situation générale et particulière – la nature de l’immeuble – les surfaces – les revenus – la plus-value
Les principales méthodes d’expertise : principes – estimations par comparaison – « prix de vente ajustés » – « sales comparison method »
Estimation par comparaison • Comment comparer ? – détermination du dénominateur commun
Estimation par comparaison • Comment comparer ? – détermination du dénominateur commun – recherche et analyse des points de comparaison
Estimation par comparaison • Avantages et inconvénients de la méthode – inconvénients
Estimation par comparaison • Avantages et inconvénients de la méthode – inconvénients – avantages
Les principales méthodes d’expertise : principes – estimations par comparaison – estimations fondées sur les coûts – « prix de revient ajustés » – « cost method »
Estimation par les coûts • réévaluation de valeurs passées – inconvénients
Estimation par les coûts • réévaluation de valeurs passées – inconvénients – avantages
Estimation par les coûts • la méthode « sol et construction » – principes
Estimation par les coûts • la méthode « sol et construction » – principes – mise en œuvre
Estimation par les coûts • la méthode « sol et construction » – inconvénients
Estimation par les coûts • la méthode « sol et construction » – inconvénients – avantages
Les principales méthodes d’expertise : principes – estimations par comparaison – estimations fondées sur les coûts – estimations par le revenu – « revenus actualisés » – « income method »
Estimation par le revenu • les principes – la rentabilité
Estimation par le revenu • les principes – la rentabilité – quel revenu ?
Estimation par le revenu • avantages et inconvénients
Les principales méthodes d’expertise : principes – estimations par comparaison – estimations fondées sur les coûts – estimations par le revenu – estimations par le «cash-flow» – « D.C.F. » ou « Discounted Cash Flow »
Estimation par le « cash-flow » (pour mémoire ) • les principes • la mise en œuvre • avantages et inconvénients
Mise en application Plan traditionnel d’un rapport d’expertise en France
Mise en application Plan traditionnel d’un rapport d’expertise en France • Mission • Désignation • Situation • Description • Surfaces • Occupation • Situation d ’urbanisme • Origine de propriété • Etude du marché • Eléments de comparaison • Estimation
Mise en application Plan d’un rapport d’expertise anglo-saxon
Mise en application Plan d’un rapport d’expertise anglo-saxon • Introduction • Conclusion • Situation - Description - Surfaces Hypothèses sur l ’immeuble • Situation et autorisations d’urbanisme • Valeur fiscale • Etude du marché • Eléments de comparaison • ANNEXES
Mise en application La mission : le cadre de l’expertise • l’étendue des biens à estimer • évaluation après visite (complète, extérieure) ou avis sur pièces • la ou les valeurs à définir • la date de référence • les pièces fournies • les références de la personne chargée de faire visiter • si mission spécifique, rappel des honoraires et délais convenus
Mise en application • Le travail préparatoire
Mise en application Estimation par comparaison Le travail préparatoire Informations que l’expert rassemble • L’expert recherche la vérité : mais si elle lui est volontairement cachée, il ne la trouvera pas !
Le travail préparatoire La réalisation d’une expertise nécessite l ’étude des documents et éléments suivants : • plans • état des surfaces • cadastre • titres de propriété • règlement de copropriété • justification juridique d’affectation des locaux • état locatif (avec indication de la vacance)
Le travail préparatoire La réalisation d’une expertise nécessite l ’étude des documents et éléments suivants : • baux • résiliations prévues ou reçues • plan d’entretien • tous documents sur immeuble ou environnement, susceptibles d’avoir une incidence sur la valeur de l’immeuble • contentieux et litiges • charges locatives • taxes foncières • frais d’entretien courant
Mise en application Estimation par comparaison • Comment comparer ? – détermination du dénominateur commun
Le dénominateur commun • Surface : divers m² , hectare, etc. • volume • place • pièce • chambre • lit • Capacité d’accueil • Longueur de façade • potentialités (constructibilité…) • unité (studio, lot de terrain…) • …
Réglementation des Prêts Conventionnés SURFACE HABITABLE : "surface de plancher déduction faite des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escaliers, gaines, ébrasement de portes et de fenêtres" "Il n'est pas tenu compte des parties de locaux d'une surface inférieure à 1,80m. Cependant, un point au moins de la pièce devra atteindre ou dépasser une hauteur de 2,3 m" SURFACES ANNEXES " surfaces des garages, loggias, balcons, séchoirs extérieurs au logement, terrasses, vérandas, locaux communs et autres dépendances des logements. (ne sont pas prises en compte les annexes de hauteur inférieure à 1,80 m)" annexes de hauteur inférieure à 1,80 m)" La surface habitable
Loi Carrez "tout contrat… réalisant … la vente d'un lot ou d'une fraction de lot mentionne la superficie de la partie privative…" à l'exception des "caves, garages, emplacements de stationnement" ou des "lots ou fractions de lots d'une superficie inférieure à 8 m²" La surface habitable
Selon la "Commission relative à la copropriété" : "une fraction de lot est la conséquence de la division d'un lot" " la superficie ainsi définie doit être distinguée de celle mentionnée à l'article 5 de la loi du 10 juillet 1965…" "la loi n'impose aucune méthode de mesurage" "les parties peuvent elles-mêmes procéder au mesurage…" La commission recommande de procéder : "à une ventilation du prix entre les différents lots vendus" et "en cas de vente portant sur un lot unique composé… de locaux exclus du champ d'application… de ventiler le prix global et le prix de la partie privative devant être mesurée…" La surface habitable
Autres surfaces utilisées • surface utile • surface utile pondérée • surface hors-œuvre (nette ou brute) • surface développée hors-œuvre pondérée • surfaces commerciales : utile pondérée, G.L.A
Autres surfaces utilisées • surface développée hors-œuvre pondérée – un outil utile à l’expert
Autres surfaces utilisées • surface développée hors-œuvre pondérée – un outil utile à l’expert – partant de la surface extérieure
Autres surfaces utilisées • surface développée hors-œuvre pondérée – un outil utile à l’expert – partant de la surface extérieure – et fondé sur l’expérience des valeurs vénales
Mise en application Estimation par comparaison • Comment comparer ? – détermination du dénominateur commun – recherche et analyse des points de comparaison
Mise en application Estimation par comparaison Les sources des points de comparaison • L’accès difficile aux fichiers officiels
Mise en application Estimation par comparaison Les sources des points de comparaison • L’accès difficile aux fichiers officiels • les délais d’inscription aux fichiers
Mise en application Estimation par comparaison Les sources des points de comparaison • L’accès difficile aux fichiers officiels • les délais d’inscription aux fichiers • la pertinence des renseignements (consistance, surfaces…)
Mise en application Estimation par comparaison Les sources des points de comparaison • L’accès difficile aux fichiers officiels • les délais d’inscription aux fichiers • la pertinence des renseignements (consistance, surfaces…) • les aberrations (convenance, dissimulation, excès…)
Mise en application Estimation par comparaison L’analyse des points de comparaison • Avant la visite • après la visite • mesurages… • éliminations • choix : proximité catégorielle ou proximité géographique ? • Délai de validité ?
Mise en application Estimation par comparaison • Comment comparer ? – détermination du dénominateur commun – recherche et analyse des points de comparaison – mise en œuvre
Une simple règle de trois ! « … les points de comparaison retenus  faisant apparaître pour les biens  comparables des valeurs de 9 900 à  10100F par m² habitable, nous retiendrons  ici une valeur de 10 000 F  du m² habitable,  soit, pour 100 m², 1 000 000 F « 
Mise en application Estimation par les coûts - mise en œuvre - quels indices retenir ? - travaux et améliorations - le problème du terrain Réévaluation de valeurs passées
Mise en application Estimation par les coûts - mise en œuvre - moins-value : terrain ou constructions ? - construction d’hier ou d’aujourd’hui ? - quel % décote pour vétusté ? - quel % de décote pour obsolescence ? Estimation par « sol et construction »
Exemple d’estimation par « sol et construction » Terrain de 1000 m² à 500 F = + 500 000 F
Exemple d’estimation par « sol et construction » Terrain de 1000 m² à 500 F = + 500 000 F Moins-value pour encombrement = - 200 000 F
Exemple d’estimation par « sol et construction » Terrain de 1000 m² à 500 F = + 500 000 F Moins-value pour encombrement = - 200 000 F Construction de 300 m² à 5 000 F + 1 500 000 F
Exemple d’estimation par « sol et construction » Terrain de 1000 m² à 500 F = + 500 000 F Moins-value pour encombrement = - 200 000 F Construction de 300 m² à 5 000 F + 1 500 000 F Moins-value pour vétusté = 40 % - 600 000 F
Exemple d’estimation par « sol et construction » Terrain de 1000 m² à 500 F = + 500 000 F Moins-value pour encombrement = - 200 000 F Construction de 300 m² à 5 000 F + 1 500 000 F Moins-value pour vétusté = 40 % - 600 000 F
Exemple d’estimation par « sol et construction » Terrain de 1000 m² à 500 F = + 500 000 F Moins-value pour encombrement = - 200 000 F Construction de 300 m² à 5 000 F + 1 500 000 F Moins-value pour vétusté = 40 % - 600 000 F Moins-value pour obsolescence = 10% - 150 000 F
Exemple d’estimation par « sol et construction » Terrain de 1000 m² à 500 F = + 500 000 F Moins-value pour encombrement = - 200 000 F Construction de 300 m² à 5 000 F + 1 500 000 F Moins-value pour vétusté = 40 % - 600 000 F pour obsolescence = 10% - 150 000 F Valeur retenue………………… 1 050 000 F
Mise en application Estimation par le revenu Exemple d’estimation par le revenu Revenu annuel de 120 000 F taux de « capitalisation », de « rendement », de « placement »… retenu de 8 % valeur ainsi déterminée (120 000 F /8) x 100 =
Mise en application Estimation par le revenu Exemple d’estimation par le revenu Revenu annuel de 120 000 F taux de « capitalisation », de « rendement », de « placement »… retenu de 8 % valeur ainsi déterminée (120000 F /8) x 100 = 1 500 000 F
Mise en application Estimation par le revenu Les revenus immobiliers • Loyers réglementés ou non, plafonnés ou non. • loyers faciaux ou effectivement payés • loyers bruts ou nets • loyers avant ou après impôts • autres revenus
Mise en application Estimation par le revenu Quel revenu retenir ? • Les charges (propriétaire ou locataire ?) • les impôts liés au bien • les impôts liés au propriétaire • les avantages fiscaux • le risque de vacance ou d’impayés
Mise en application Estimation par le revenu – quel taux retenir ?
A propos du taux, ne jamais oublier : • Les composantes du revenu retenu • les composantes du prix recherché • que toutes choses égales par ailleurs, mieux c’est, moins le taux est élevé
Exemple d’estimation par le revenu brut Appartement loué 3 000 F par an = 36 000 F par an
Exemple d’estimation par le revenu brut Appartement loué 3 000 F par an = 36 000 F par an Taux brut de la catégorie = 8 %
Exemple d’estimation par le revenu brut Appartement loué 3 000 F par an = 36 000 F par an Taux brut de la catégorie = 8 % Valeur = (36 000 /8) x 100 = 450 000 F net vendeur
Conséquences d’une erreur d’1 % Revenu de 100 000 F taux 14 % valeur 714 286 F
Conséquences d’une erreur d’1 % Revenu de 100 000 F taux 14 % valeur 714 286 F taux 13 % valeur 769 231 F
Conséquences d’une erreur d’1 % Revenu de 100 000 F taux 14 % valeur 714 286 F taux 13 % valeur 769 231 F ∆ = 7,14 %
Conséquences d’une erreur d’1 % Revenu de 100 000 F taux 14 % valeur 714 286 F taux 13 % valeur 769 231 F ∆ = 7,14 % Revenu de 100 000 F taux 4 % valeur 2 500 000 F
Conséquences d’une erreur d’1 % Revenu de 100 000 F taux 14 % valeur 714 286 F taux 13 % valeur 769 231 F ∆ = 7,14 % Revenu de 100 000 F taux 4 % valeur 2 500 000 F taux 3 % valeur 3 333 333 F
Conséquences d’une erreur d’1 % Revenu de 100 000 F taux 14 % valeur 714 286 F taux 13 % valeur 769 231 F ∆ = 7,14 % Revenu de 100 000 F taux 4 % valeur 2 500 000 F taux 3 % valeur 3 333 333 F ∆ = 25 %
CAS PRATIQUES Estimation d’un terrain en lotissement
CAS PRATIQUES Estimation d’un terrain en lotissement Estimation d’une maison
CAS PRATIQUES Estimation d’un terrain en lotissement Estimation d’une maison Estimation d’un appartement
Examen de rapports d ’expertise
Mise en application • Comment devient-on expert ? • Comment reconnaît-on un bon expert ?
Par qui ? • Comment devient-on expert ? • Comment reconnaît-on un bon expert ? • Comment choisir son expert ?
Par qui ? • Comment devient-on expert ? • Comment reconnaît-on un bon expert ? • Comment choisir son expert ? • Quelles informations donner à l’expert ?
Questions à l’expert …auxquelles il doit pouvoir répondre ! • Quelle est votre formation et/ou votre expérience , et en quoi cela vous qualifie pour l'estimation du bien à évaluer ? • Votre société et/ou vous-même pratiquez-vous l’expertise de longue date ? • N’êtes-vous pas en même temps marchand, ou financièrement intéressé dans la transaction, et comment être sûr que cela ne vous influence pas ? • Votre agence (ou société) a-t-elle système de contrôles internes ? A-t-elle déjà estimé des biens de ce type ? • Pouvez-vous donner une liste de clients satisfaits ? • Pouvez-vous montrer des exemples de vos travaux ?
Questions à l’expert …auxquelles il doit pouvoir répondre ! • Quels accès avez-vous aux éléments de comparaison (données et résultats de ventes privées ou publiques) ? • Quelles garanties offrez-vous ? (assurances…) • Si quelqu'un (acquéreur potentiel, compagnie d'assurances, services fiscaux…) pose des questions concernant l'évaluation, serez-vous disponible pour répondre ? • Comment fixez-vous vos honoraires ? (Ceux-ci ne doivent pas être basés sur un pourcentage de la valeur)
Bibliographie (très) sommaire • B. de Polignac J.P. Monceau - L’évaluation des actifs immobiliers (Eyrolles) • Ferbos/Bernard - Evaluation des biens (Le Moniteur) • Ed. F. Lefebvre - Evaluation • adef (collectif) - Evaluer un terrain • Bruno Pays Guide de l’audit immobilier (Annales des Loyers)
•Pour une vision à long terme BRETAGNE "HISTORIQUE " 1835 - 1999 Evolution de la population relative 24% 20% 21% 18% 17% 13% 21% 21% 29% 16% CÖTES D'ARMOR FINISTERE ILLE-ET-VILAINE LOIRE-ATLANTIQUE MORBIHAN 1835 1999 1835 : 2 565 770 hab 1999: 4 036 654 hab
• « Ce que la mer apporte en montant, elle le remporte en descendant » (proverbe de Basse- Bretagne) FONCIER EXPERTISE
• « Ce que la mer apporte en montant, elle le remporte en descendant » (proverbe de Basse-Bretagne) FONCIER EXPERTISE
•L ’EXPERTISE IMMOBILIERE ifcom Faculté des Métiers 26 avril 2001 Pierre Henri Biger FONCIER EXPERTISE
L’expertise immobilière Pourquoi ? Comment ? Par qui ?
Pourquoi ? • conseiller investisseurs et propriétaires – sur la valeur
Pourquoi ? • conseiller investisseurs et propriétaires – sur la valeur – dans le choix des biens
Pourquoi ? • conseiller investisseurs et propriétaires – sur la valeur – dans le choix des biens – lors des arbitrages
Pourquoi ? • assurer l’équilibre entre intervenants – partages, successions
Pourquoi ? • assurer l’équilibre entre intervenants – partages, successions – divorces
Pourquoi ? • assurer l’équilibre entre intervenants – partages, successions – divorces – échanges
Pourquoi ? • assurer l’équilibre entre intervenants – partages, successions – divorces – échanges – fusions, privatisations (etc.)
Pourquoi ? • Répondre à des impératifs réglementaires – impôt sur la fortune
Pourquoi ? • Répondre à des impératifs réglementaires – impôt sur la fortune – patrimoine des compagnies d’assurances ou des SCPI
Pourquoi ? • Répondre à des impératifs réglementaires – impôt sur la fortune – patrimoine des compagnies d’assurances ou des SCPI – réévaluation des actifs
Pourquoi ? • Répondre à des impératifs réglementaires – impôt sur la fortune – patrimoine des compagnies d’assurances ou des SCPI – réévaluation des actifs – sécurisation des obligations foncières
Pourquoi ? • Répondre à des impératifs réglementaires – impôt sur la fortune – patrimoine des compagnies d’assurances ou des SCPI – réévaluation des actifs – sécurisation des obligations foncières – réglementation des ventes sur saisie
Pourquoi ? • Garantir les créanciers – accord de prêts hypothécaires
Pourquoi ? • Garantir les créanciers – accord de prêts hypothécaires – provisionnement des pertes
Pourquoi ? • Garantir les créanciers – accord de prêts hypothécaires – provisionnement des pertes – choix des actions contentieuses
Pourquoi ? • Garantir les créanciers – accord de prêts hypothécaires – provisionnement des pertes – choix des actions contentieuses – soutien d’enchères

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    Préalables : prixet valeur Qu’est-ce-que la valeur ? • Les fondements de la valeur des biens – les «droits immobiliers» – la situation générale et particulière – la nature de l’immeuble – les surfaces
  • 9.
    Préalables : prixet valeur Qu’est-ce-que la valeur ? • Les fondements de la valeur des biens – les «droits immobiliers» – la situation générale et particulière – la nature de l’immeuble – les surfaces – les revenus
  • 10.
    Préalables : prixet valeur Qu’est-ce-que la valeur ? • Les fondements de la valeur des biens – les «droits immobiliers» – la situation générale et particulière – la nature de l’immeuble – les surfaces – les revenus – la plus-value
  • 11.
    Les principales méthodes d’expertise: principes – estimations par comparaison – « prix de vente ajustés » – « sales comparison method »
  • 12.
    Estimation par comparaison •Comment comparer ? – détermination du dénominateur commun
  • 13.
    Estimation par comparaison •Comment comparer ? – détermination du dénominateur commun – recherche et analyse des points de comparaison
  • 14.
    Estimation par comparaison •Avantages et inconvénients de la méthode – inconvénients
  • 15.
    Estimation par comparaison •Avantages et inconvénients de la méthode – inconvénients – avantages
  • 16.
    Les principales méthodes d’expertise: principes – estimations par comparaison – estimations fondées sur les coûts – « prix de revient ajustés » – « cost method »
  • 17.
    Estimation par lescoûts • réévaluation de valeurs passées – inconvénients
  • 18.
    Estimation par lescoûts • réévaluation de valeurs passées – inconvénients – avantages
  • 19.
    Estimation par lescoûts • la méthode « sol et construction » – principes
  • 20.
    Estimation par lescoûts • la méthode « sol et construction » – principes – mise en œuvre
  • 21.
    Estimation par lescoûts • la méthode « sol et construction » – inconvénients
  • 22.
    Estimation par lescoûts • la méthode « sol et construction » – inconvénients – avantages
  • 23.
    Les principales méthodes d’expertise: principes – estimations par comparaison – estimations fondées sur les coûts – estimations par le revenu – « revenus actualisés » – « income method »
  • 24.
    Estimation par lerevenu • les principes – la rentabilité
  • 25.
    Estimation par lerevenu • les principes – la rentabilité – quel revenu ?
  • 26.
    Estimation par lerevenu • avantages et inconvénients
  • 27.
    Les principales méthodes d’expertise: principes – estimations par comparaison – estimations fondées sur les coûts – estimations par le revenu – estimations par le «cash-flow» – « D.C.F. » ou « Discounted Cash Flow »
  • 28.
    Estimation par le« cash-flow » (pour mémoire ) • les principes • la mise en œuvre • avantages et inconvénients
  • 29.
    Mise en application Plantraditionnel d’un rapport d’expertise en France
  • 30.
    Mise en application Plantraditionnel d’un rapport d’expertise en France • Mission • Désignation • Situation • Description • Surfaces • Occupation • Situation d ’urbanisme • Origine de propriété • Etude du marché • Eléments de comparaison • Estimation
  • 31.
    Mise en application Pland’un rapport d’expertise anglo-saxon
  • 32.
    Mise en application Pland’un rapport d’expertise anglo-saxon • Introduction • Conclusion • Situation - Description - Surfaces Hypothèses sur l ’immeuble • Situation et autorisations d’urbanisme • Valeur fiscale • Etude du marché • Eléments de comparaison • ANNEXES
  • 33.
    Mise en application Lamission : le cadre de l’expertise • l’étendue des biens à estimer • évaluation après visite (complète, extérieure) ou avis sur pièces • la ou les valeurs à définir • la date de référence • les pièces fournies • les références de la personne chargée de faire visiter • si mission spécifique, rappel des honoraires et délais convenus
  • 34.
    Mise en application •Le travail préparatoire
  • 35.
    Mise en application Estimationpar comparaison Le travail préparatoire Informations que l’expert rassemble • L’expert recherche la vérité : mais si elle lui est volontairement cachée, il ne la trouvera pas !
  • 36.
    Le travail préparatoire Laréalisation d’une expertise nécessite l ’étude des documents et éléments suivants : • plans • état des surfaces • cadastre • titres de propriété • règlement de copropriété • justification juridique d’affectation des locaux • état locatif (avec indication de la vacance)
  • 37.
    Le travail préparatoire Laréalisation d’une expertise nécessite l ’étude des documents et éléments suivants : • baux • résiliations prévues ou reçues • plan d’entretien • tous documents sur immeuble ou environnement, susceptibles d’avoir une incidence sur la valeur de l’immeuble • contentieux et litiges • charges locatives • taxes foncières • frais d’entretien courant
  • 38.
    Mise en application Estimationpar comparaison • Comment comparer ? – détermination du dénominateur commun
  • 39.
    Le dénominateur commun •Surface : divers m² , hectare, etc. • volume • place • pièce • chambre • lit • Capacité d’accueil • Longueur de façade • potentialités (constructibilité…) • unité (studio, lot de terrain…) • …
  • 40.
    Réglementation des PrêtsConventionnés SURFACE HABITABLE : "surface de plancher déduction faite des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escaliers, gaines, ébrasement de portes et de fenêtres" "Il n'est pas tenu compte des parties de locaux d'une surface inférieure à 1,80m. Cependant, un point au moins de la pièce devra atteindre ou dépasser une hauteur de 2,3 m" SURFACES ANNEXES " surfaces des garages, loggias, balcons, séchoirs extérieurs au logement, terrasses, vérandas, locaux communs et autres dépendances des logements. (ne sont pas prises en compte les annexes de hauteur inférieure à 1,80 m)" annexes de hauteur inférieure à 1,80 m)" La surface habitable
  • 41.
    Loi Carrez "tout contrat…réalisant … la vente d'un lot ou d'une fraction de lot mentionne la superficie de la partie privative…" à l'exception des "caves, garages, emplacements de stationnement" ou des "lots ou fractions de lots d'une superficie inférieure à 8 m²" La surface habitable
  • 42.
    Selon la "Commissionrelative à la copropriété" : "une fraction de lot est la conséquence de la division d'un lot" " la superficie ainsi définie doit être distinguée de celle mentionnée à l'article 5 de la loi du 10 juillet 1965…" "la loi n'impose aucune méthode de mesurage" "les parties peuvent elles-mêmes procéder au mesurage…" La commission recommande de procéder : "à une ventilation du prix entre les différents lots vendus" et "en cas de vente portant sur un lot unique composé… de locaux exclus du champ d'application… de ventiler le prix global et le prix de la partie privative devant être mesurée…" La surface habitable
  • 43.
    Autres surfaces utilisées •surface utile • surface utile pondérée • surface hors-œuvre (nette ou brute) • surface développée hors-œuvre pondérée • surfaces commerciales : utile pondérée, G.L.A
  • 44.
    Autres surfaces utilisées •surface développée hors-œuvre pondérée – un outil utile à l’expert
  • 45.
    Autres surfaces utilisées •surface développée hors-œuvre pondérée – un outil utile à l’expert – partant de la surface extérieure
  • 46.
    Autres surfaces utilisées •surface développée hors-œuvre pondérée – un outil utile à l’expert – partant de la surface extérieure – et fondé sur l’expérience des valeurs vénales
  • 47.
    Mise en application Estimationpar comparaison • Comment comparer ? – détermination du dénominateur commun – recherche et analyse des points de comparaison
  • 48.
    Mise en application Estimationpar comparaison Les sources des points de comparaison • L’accès difficile aux fichiers officiels
  • 49.
    Mise en application Estimationpar comparaison Les sources des points de comparaison • L’accès difficile aux fichiers officiels • les délais d’inscription aux fichiers
  • 50.
    Mise en application Estimationpar comparaison Les sources des points de comparaison • L’accès difficile aux fichiers officiels • les délais d’inscription aux fichiers • la pertinence des renseignements (consistance, surfaces…)
  • 51.
    Mise en application Estimationpar comparaison Les sources des points de comparaison • L’accès difficile aux fichiers officiels • les délais d’inscription aux fichiers • la pertinence des renseignements (consistance, surfaces…) • les aberrations (convenance, dissimulation, excès…)
  • 52.
    Mise en application Estimationpar comparaison L’analyse des points de comparaison • Avant la visite • après la visite • mesurages… • éliminations • choix : proximité catégorielle ou proximité géographique ? • Délai de validité ?
  • 53.
    Mise en application Estimationpar comparaison • Comment comparer ? – détermination du dénominateur commun – recherche et analyse des points de comparaison – mise en œuvre
  • 54.
    Une simple règlede trois ! « … les points de comparaison retenus  faisant apparaître pour les biens  comparables des valeurs de 9 900 à  10100F par m² habitable, nous retiendrons  ici une valeur de 10 000 F  du m² habitable,  soit, pour 100 m², 1 000 000 F « 
  • 55.
    Mise en application Estimationpar les coûts - mise en œuvre - quels indices retenir ? - travaux et améliorations - le problème du terrain Réévaluation de valeurs passées
  • 56.
    Mise en application Estimationpar les coûts - mise en œuvre - moins-value : terrain ou constructions ? - construction d’hier ou d’aujourd’hui ? - quel % décote pour vétusté ? - quel % de décote pour obsolescence ? Estimation par « sol et construction »
  • 57.
    Exemple d’estimation par« sol et construction » Terrain de 1000 m² à 500 F = + 500 000 F
  • 58.
    Exemple d’estimation par« sol et construction » Terrain de 1000 m² à 500 F = + 500 000 F Moins-value pour encombrement = - 200 000 F
  • 59.
    Exemple d’estimation par« sol et construction » Terrain de 1000 m² à 500 F = + 500 000 F Moins-value pour encombrement = - 200 000 F Construction de 300 m² à 5 000 F + 1 500 000 F
  • 60.
    Exemple d’estimation par« sol et construction » Terrain de 1000 m² à 500 F = + 500 000 F Moins-value pour encombrement = - 200 000 F Construction de 300 m² à 5 000 F + 1 500 000 F Moins-value pour vétusté = 40 % - 600 000 F
  • 61.
    Exemple d’estimation par« sol et construction » Terrain de 1000 m² à 500 F = + 500 000 F Moins-value pour encombrement = - 200 000 F Construction de 300 m² à 5 000 F + 1 500 000 F Moins-value pour vétusté = 40 % - 600 000 F
  • 62.
    Exemple d’estimation par« sol et construction » Terrain de 1000 m² à 500 F = + 500 000 F Moins-value pour encombrement = - 200 000 F Construction de 300 m² à 5 000 F + 1 500 000 F Moins-value pour vétusté = 40 % - 600 000 F Moins-value pour obsolescence = 10% - 150 000 F
  • 63.
    Exemple d’estimation par« sol et construction » Terrain de 1000 m² à 500 F = + 500 000 F Moins-value pour encombrement = - 200 000 F Construction de 300 m² à 5 000 F + 1 500 000 F Moins-value pour vétusté = 40 % - 600 000 F pour obsolescence = 10% - 150 000 F Valeur retenue………………… 1 050 000 F
  • 64.
    Mise en application Estimationpar le revenu Exemple d’estimation par le revenu Revenu annuel de 120 000 F taux de « capitalisation », de « rendement », de « placement »… retenu de 8 % valeur ainsi déterminée (120 000 F /8) x 100 =
  • 65.
    Mise en application Estimationpar le revenu Exemple d’estimation par le revenu Revenu annuel de 120 000 F taux de « capitalisation », de « rendement », de « placement »… retenu de 8 % valeur ainsi déterminée (120000 F /8) x 100 = 1 500 000 F
  • 66.
    Mise en application Estimationpar le revenu Les revenus immobiliers • Loyers réglementés ou non, plafonnés ou non. • loyers faciaux ou effectivement payés • loyers bruts ou nets • loyers avant ou après impôts • autres revenus
  • 67.
    Mise en application Estimationpar le revenu Quel revenu retenir ? • Les charges (propriétaire ou locataire ?) • les impôts liés au bien • les impôts liés au propriétaire • les avantages fiscaux • le risque de vacance ou d’impayés
  • 68.
    Mise en application Estimationpar le revenu – quel taux retenir ?
  • 69.
    A propos dutaux, ne jamais oublier : • Les composantes du revenu retenu • les composantes du prix recherché • que toutes choses égales par ailleurs, mieux c’est, moins le taux est élevé
  • 70.
    Exemple d’estimation parle revenu brut Appartement loué 3 000 F par an = 36 000 F par an
  • 71.
    Exemple d’estimation parle revenu brut Appartement loué 3 000 F par an = 36 000 F par an Taux brut de la catégorie = 8 %
  • 72.
    Exemple d’estimation parle revenu brut Appartement loué 3 000 F par an = 36 000 F par an Taux brut de la catégorie = 8 % Valeur = (36 000 /8) x 100 = 450 000 F net vendeur
  • 73.
    Conséquences d’une erreurd’1 % Revenu de 100 000 F taux 14 % valeur 714 286 F
  • 74.
    Conséquences d’une erreurd’1 % Revenu de 100 000 F taux 14 % valeur 714 286 F taux 13 % valeur 769 231 F
  • 75.
    Conséquences d’une erreurd’1 % Revenu de 100 000 F taux 14 % valeur 714 286 F taux 13 % valeur 769 231 F ∆ = 7,14 %
  • 76.
    Conséquences d’une erreurd’1 % Revenu de 100 000 F taux 14 % valeur 714 286 F taux 13 % valeur 769 231 F ∆ = 7,14 % Revenu de 100 000 F taux 4 % valeur 2 500 000 F
  • 77.
    Conséquences d’une erreurd’1 % Revenu de 100 000 F taux 14 % valeur 714 286 F taux 13 % valeur 769 231 F ∆ = 7,14 % Revenu de 100 000 F taux 4 % valeur 2 500 000 F taux 3 % valeur 3 333 333 F
  • 78.
    Conséquences d’une erreurd’1 % Revenu de 100 000 F taux 14 % valeur 714 286 F taux 13 % valeur 769 231 F ∆ = 7,14 % Revenu de 100 000 F taux 4 % valeur 2 500 000 F taux 3 % valeur 3 333 333 F ∆ = 25 %
  • 79.
    CAS PRATIQUES Estimation d’unterrain en lotissement
  • 80.
    CAS PRATIQUES Estimation d’unterrain en lotissement Estimation d’une maison
  • 81.
    CAS PRATIQUES Estimation d’unterrain en lotissement Estimation d’une maison Estimation d’un appartement
  • 82.
  • 83.
    Mise en application •Comment devient-on expert ? • Comment reconnaît-on un bon expert ?
  • 84.
    Par qui ? •Comment devient-on expert ? • Comment reconnaît-on un bon expert ? • Comment choisir son expert ?
  • 85.
    Par qui ? •Comment devient-on expert ? • Comment reconnaît-on un bon expert ? • Comment choisir son expert ? • Quelles informations donner à l’expert ?
  • 86.
    Questions à l’expert …auxquellesil doit pouvoir répondre ! • Quelle est votre formation et/ou votre expérience , et en quoi cela vous qualifie pour l'estimation du bien à évaluer ? • Votre société et/ou vous-même pratiquez-vous l’expertise de longue date ? • N’êtes-vous pas en même temps marchand, ou financièrement intéressé dans la transaction, et comment être sûr que cela ne vous influence pas ? • Votre agence (ou société) a-t-elle système de contrôles internes ? A-t-elle déjà estimé des biens de ce type ? • Pouvez-vous donner une liste de clients satisfaits ? • Pouvez-vous montrer des exemples de vos travaux ?
  • 87.
    Questions à l’expert …auxquellesil doit pouvoir répondre ! • Quels accès avez-vous aux éléments de comparaison (données et résultats de ventes privées ou publiques) ? • Quelles garanties offrez-vous ? (assurances…) • Si quelqu'un (acquéreur potentiel, compagnie d'assurances, services fiscaux…) pose des questions concernant l'évaluation, serez-vous disponible pour répondre ? • Comment fixez-vous vos honoraires ? (Ceux-ci ne doivent pas être basés sur un pourcentage de la valeur)
  • 88.
    Bibliographie (très) sommaire •B. de Polignac J.P. Monceau - L’évaluation des actifs immobiliers (Eyrolles) • Ferbos/Bernard - Evaluation des biens (Le Moniteur) • Ed. F. Lefebvre - Evaluation • adef (collectif) - Evaluer un terrain • Bruno Pays Guide de l’audit immobilier (Annales des Loyers)
  • 89.
    •Pour une visionà long terme BRETAGNE "HISTORIQUE " 1835 - 1999 Evolution de la population relative 24% 20% 21% 18% 17% 13% 21% 21% 29% 16% CÖTES D'ARMOR FINISTERE ILLE-ET-VILAINE LOIRE-ATLANTIQUE MORBIHAN 1835 1999 1835 : 2 565 770 hab 1999: 4 036 654 hab
  • 90.
    • « Ceque la mer apporte en montant, elle le remporte en descendant » (proverbe de Basse- Bretagne) FONCIER EXPERTISE
  • 91.
    • « Ceque la mer apporte en montant, elle le remporte en descendant » (proverbe de Basse-Bretagne) FONCIER EXPERTISE
  • 92.
    •L ’EXPERTISE IMMOBILIERE ifcom Faculté desMétiers 26 avril 2001 Pierre Henri Biger FONCIER EXPERTISE
  • 93.
  • 94.
    Pourquoi ? • conseillerinvestisseurs et propriétaires – sur la valeur
  • 95.
    Pourquoi ? • conseillerinvestisseurs et propriétaires – sur la valeur – dans le choix des biens
  • 96.
    Pourquoi ? • conseillerinvestisseurs et propriétaires – sur la valeur – dans le choix des biens – lors des arbitrages
  • 97.
    Pourquoi ? • assurerl’équilibre entre intervenants – partages, successions
  • 98.
    Pourquoi ? • assurerl’équilibre entre intervenants – partages, successions – divorces
  • 99.
    Pourquoi ? • assurerl’équilibre entre intervenants – partages, successions – divorces – échanges
  • 100.
    Pourquoi ? • assurerl’équilibre entre intervenants – partages, successions – divorces – échanges – fusions, privatisations (etc.)
  • 101.
    Pourquoi ? • Répondreà des impératifs réglementaires – impôt sur la fortune
  • 102.
    Pourquoi ? • Répondreà des impératifs réglementaires – impôt sur la fortune – patrimoine des compagnies d’assurances ou des SCPI
  • 103.
    Pourquoi ? • Répondreà des impératifs réglementaires – impôt sur la fortune – patrimoine des compagnies d’assurances ou des SCPI – réévaluation des actifs
  • 104.
    Pourquoi ? • Répondreà des impératifs réglementaires – impôt sur la fortune – patrimoine des compagnies d’assurances ou des SCPI – réévaluation des actifs – sécurisation des obligations foncières
  • 105.
    Pourquoi ? • Répondreà des impératifs réglementaires – impôt sur la fortune – patrimoine des compagnies d’assurances ou des SCPI – réévaluation des actifs – sécurisation des obligations foncières – réglementation des ventes sur saisie
  • 106.
    Pourquoi ? • Garantirles créanciers – accord de prêts hypothécaires
  • 107.
    Pourquoi ? • Garantirles créanciers – accord de prêts hypothécaires – provisionnement des pertes
  • 108.
    Pourquoi ? • Garantirles créanciers – accord de prêts hypothécaires – provisionnement des pertes – choix des actions contentieuses
  • 109.
    Pourquoi ? • Garantirles créanciers – accord de prêts hypothécaires – provisionnement des pertes – choix des actions contentieuses – soutien d’enchères