Le document traite des vols immobiliers, où des copropriétaires ou voisins s'approprient illégalement des espaces qui ne leur appartiennent pas. Il présente divers exemples illustrant ce phénomène et explique les principes de réparation et d'indemnisation basés sur la valeur des biens volés. En fin de compte, il souligne que ces problèmes peuvent souvent être résolus à l'amiable ou, si nécessaire, par voie judiciaire.

1. LE VOL IMMOBILIER
Par Lous-Patrick DEVILLE
Expert émérite conseil
GENIVALOR genivalor@orange.fr
Le hasard puis probablement l’enchaînement moutonnier des choses à fait de nous un expert
récurrent des « VOLS IMMOBILIERS ».
J’entends par là le fait qu’un copropriétaire, privatise à son profit quelque chose immobilier qui
ne lui appartient pas ou dont il n’a pas, au titre du règlement de copropriété, une jouissance.
Mais aussi le fait qu’un voisin privatise à son profit un immobilier qui ne lui appartient pas ou
dont : l n’a pas non plus, au titre d’une servitude, une jouissance légale.
J’ai ci-après listé non limitativement ce que l’on rencontre et en développerai quelques exemples
pour que les plus dubitatifs d’entres vous prennent bien conscience de la réalité des choses.
Il faut encore relever qu’il est en fait exceptionnel que ces sujets dépassent un règlement amiable,
le mot étant à prendre dans le strict sens judiciaire car dans la pratique…, et aillent devant les
tribunaux.
Au sein d’une copropriété
Vol de Palier d’étage
Couloir commun
Escalier notamment escalier de service
Cave notamment ex cave de chaufferie
WC
Cour
Courette
Terrasse
Comble ou simple plenum
Toiture
Murs porteurs
Conduits de cheminée
Soupirail
…
En voisinage Terrain
Mitoyenneté
Droit sous terrain
Droit d’affouillement ou de tréfonds
CDEC (si si)
Support
…

2. La réponse se trouve dans le code civil.
Tout vol doit être réparé à la hauteur de la valeur de la chose volée et tout préjudice doit être
indemnisé à la hauteur du préjudice subit.
La question n’est donc pas le principe de la réparation, mais la détermination de la valeur de la
chose volée et du préjudice.
Encore une fois qu’elle est la valeur d’un couloir commun de cave haussmannienne de 3 mètres
de longueur sur 1,5 m de largeur ou bien que vaut le droit de faire passer une issue de secours
par-dessous son voisin ?
Prenons donc quelques exemples récents :
• le fameux couloir de cave. Dans ce cas précis le propriétaire de la boutique du rez de
chaussée possédait à l’origine sans liaison directe, une cave lamda en certain décalage
sous le commerce.
Il a récupéré discrètement l’ancienne cave à charbon contiguë et le couloir commun passant
devant sa cave et celle ci.
Puis il a, à travers le plancher, juridiquement copropriétal, créé un escalier entre sa boutique
et ce désormais beau sous sol annexé et désormais aménagé et climatisé.
La boutique a été de ce fait agrandie. Passant, entre parenthèse avec création illégale de
SHON, de 80 m² au RC à 140 m² utile (80 m² + 60 m²). En pondérant selon la charte soit ici
0.50 la surface économiquement t est passée de 80 m² en totale « zone A » à 110 m².
Le m² principal ayant dans ce cas précis une valeur vénale de 20 000 € et locative de 1 200 €
le bénéfice est de :
20 000 € x 60 = 600 000 €
2
dont il convient de déduire la valeur précédente de la cave basique privative de 20 m² pondéré
à 0.1 soit 2m² économiquement et donc une valeur originale de 20 000 € x 2 = 40 000 €.
Puis l’ouverture d’une trémie, la création d’un escalier noble et l’aménagement technique,
c'est-à-dire hors cosmétique, du local. Dans le cas présent le budget étant de 12 000 € HTVA.
Le profil illicite étant donc de 600 000 € - (40 000 € + 12 000 €) = 548 000 €.
Notons que dans ce cas il serait physiquement possible de revenir en arrière après résiliation
du bail consentie par ce propriétaire à un commerçant.
Mais relevons aussi que clairement cette extension change dans ce cas particulier le
positionnement de la boutique.
En définitive la copropriété reçu 274 000 € lui permettant quelques travaux.

3. Dans cet exemple ce n’est pas le vol d’un WC au RC qui a permis de réunir une réserve dans
la cour à la boutique d’origine doublant, à côté d’un grand magasin, la surface de vente au
rez de chaussée.
• Toujours en exemple un peu exacerbé, un promoteur à prétendu sur une demande de
permis de construire qu’un mur, non porteur, appartenait à son tènement. Ce qui dans le
cas présent à juste donné à son terrain la largeur minimale exigée pour être constructible.
Le terrain de 2 200 m² bénéficiait d’un COS de 3. Outre le fait de devenir constructible il
augmente sa surface de 44 m² d’où en sus sa SHON potentielle de 132 m².
• Toujours parmi les exemples fous la création d’un couloir souterrain de secours sous un
immeuble commercial en vieille ville ou bien encore une langue de terrain appartenant à
une copropriété mais coincé entre 2 propriétés. Précisons encore qu’un mur la séparait du
jardin son propriétaire et qu’au contraire la démarcation était « limpide que si on le
savait » avec son voisin de gauche.
Voisin vendu a un promoteur qui s’approprie cette langue, y étendit sur 2 niveaux son
parking en sous sol et vend la surface en jardin privatif à ses acquéreurs des duplex de son
RC. Clairement là encore ce qui est peut être l’erreur de son géomètre lui a fait un beau
cadeau. Et je n’évoque même pas ici le fait que si cela se trouve, le respect des règles de
prospect vis-à-vis de cette langue aurait peut être même empêché la construction de son
bâtiment arrière, celui concerné au titre des jardins. Sauf peut être sous « convention de cour
commune ».
• Un dernier exemple simple cette fois car je pourrais développer longuement.
Dans une copropriété à un emplacement de haute valeur (10 000 € m²) la propriétaire du dernier
étage à
• Absorbé l’escalier et le palier de service pour agrandir de 8 m² sa cuisine
• Cassé une partie de ses plafonds pour réaliser en allant jusqu’au toit à l’impériale un
« plafond cathédrale » Puis dans le volume ainsi créé réalisé en mezzanine une
bibliothèque, une chambre et une salle de bain pour outre le ressenti un gain de nouveau
près de 40 m².
Le plus simple encore étant la copropriétaire qui sans s’occuper du reste fait déposer a son
niveau les blocs de souches de cheminées les bouchant définitivement pour les
copropriétaires d’en dessous. Outre le gain de 4 m² en tout, cela lui à permis a un bon
remodelage de son plan d’appartement ce qui n’est pas non plus sans impact financier.
Nous somme au cœur de l’endroit le plus cher de Paris ou le m² vaut le prix d’une voiture
moyenne.
Nous avons vu que dans l’essentiel des cas ce vol conduit a une création de richesse.
La doctrine d’appréciation apparaît la suivante :

4. En cas de « voie de fait » irréversible le principe est d’appréhender la plus value nette générée,
création de valeur déduction faite des débours nécessaires, et d’en attribuer 70 % à la victime
c'est-à-dire la copropriété.
En cas de réversibilité comme en cas de transactions préalable le principe la plus généralement
retenu est un partage à 50 % de cette même plus value.
Mais il existe des cas ou en libre négociation, préalable par principe donc, la copropriété, ou le
propriétaire en général, a un vrai intérêt à vendre et ou le bénéficiaire peut « faire sans ».
Dans ce cas le plus généralement est retenu un prix correspondant plutôt à 30 % de la plus value.
Mais il existe des copropriétés inconscientes qui cèdent 200 000 € de plus value pour 1 €
symbolique … Probablement qu’un expert ni avait pas été consulté ce qui peut interpeller quant à
la responsabilité du syndic.
En réalité le vol immobilier existe bel et bien mais dans bon nombre de cas peut se régler à
l’amiable, ou en judiciaire le cas échéant, dans l’intérêt conjugué des parties.