房研【深度】
- 2. 房研《深度》
积淀，源于洗净铅华后的收获和升华。深度，出于艰辛付出后的历
练与成长。
房研《深度》，经年沉淀，一朝破茧！
房研《深度》地产电子读物，山西房研网 2009 年 2 月首度发布！
时代精奇，作为山西房地产市场的坚定观察者与记录者， 09 年
在 “沉
静”下来，因为唯有沉下心冷静观察，《深度》才可能有深度。
房研《深度》，延续着时代精奇不骄不躁的独立品质，延续着山西房
研网精确和理性的评判标准，针对房地产市场进行长期跟踪监测与调研，
以“深度挖掘价值”为核心，将以精确的统计数据和精辟的论证为您带
来专业而独到的深度分析。 “深度分析”
通过 、
“深度监测”、
“深度要闻”、
“深度大家”、以及“深度互动”等栏目，为业内人士呈现最具价值的地
产信息、专题解读、广告监测、典型项目营销追踪分析、土地简报、市
场动态等。同时，普通老百姓在这里也将通过通俗简洁的阐释，了解各
项地产资讯与房产知识。
从观察到解读，从记录到研判，我们始终坚持自己的品质与理念。
愿房研《深度》，沉下去，做起来！
第2页
- 3. 【深度·目录 CONTENT】
【深度·分析】……………………………………………………………………………………4
解析房贷利率七折 ……………………………………………………………………………05
公积金的围城与破城 …………………………………………………………………………14
【深度·监测】 …………………………………………………………………………………22
【营销】
项目广告投放排名 ………………………………………………………………………23
太原万达广场营销追踪分析 ……………………………………………………………27
【土地】
0901 太原市土地成交分析………………………………………………………………53
HGZ-0819 地 块 简 报 ………………………………………………………………………62
【深度·要闻】 …………………………………………………………………………………67
楼市救星或富人特权-全面论战“购房退税”………………………………………………68
太原建设资讯 …………………………………………………………………………………73
太原市场动态 …………………………………………………………………………………77
【深度·大家】 …………………………………………………………………………………80
郎 咸 平 :4 万 亿 该 怎 么 用 ？ ……………………………………………………………………81
【深度·互动】 …………………………………………………………………………………84
报告定制服务 …………………………………………………………………………………85
招聘信息 ………………………………………………………………………………………86
营销服务商类 ……………………………………………………………………………86
楼盘项目类 ………………………………………………………………………………98
房研《深度》读者调查表 ……………………………………………………………………………99
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- 5. 解析房贷利率 7 折
引 言：
自去年 10 月 22 日，央行发出下调商业性个人贷款利率的通知，将商业性个人贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的 0．7
倍，最低首付款比例调整为 20％之后，房贷新政就在公众的视野中频频变脸。各银行新政细则不一，地方银行也巧设关卡。近日，
扑朔迷离的房贷新政，终于在各大银行的新政细则陆续出台之后，逐渐明朗起来。
时代精奇市场研究部通过综合考量各大银行的利率优惠新政，解析房贷利率 7 折后购房者的受惠程度。
一 银行房贷还款方式的种类及如何选择
1） 房贷种类有哪些？
目前，各大银行主要采用等额本息和等额本金两种还贷方式。
等额本息是指每月按相同金额还贷款本息，利息逐月递减，本金逐月递增。每期还款金额相同，即每月本金加利息总额相同，
客户还贷压力均衡，但利息负担重，一般人不会选泽这种还款方式；
等额本金是指还款金额递减，月还款中本金保持相同金额，利息逐月递减。每月本金相同，利息不同，前期还款压力大，但
以后的还款金额逐渐递减，利息总负担较少。
现在人们几乎都选择等额本金还款方式，因为选择等额本息多支付了本息，而等额本金则少支付利息，而且认为一旦提前还
贷时，会发现等额本息的还款，原来自己前期还的钱绝大部分是利息，而不是本金，由此会觉得吃亏很多。
例如：贷款年利率为 5.94%， 房贷 1 万元还贷期限 20 年，等额本金要比等额本息多支付 1062 元的利息。
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- 6. 2） 选择房贷方式的标准有哪些？
在选择贷款方式时，要根据当下收入水平和预期收入水平来选择。
因为等额本息还款法还款压力均衡但需多付些利息，所以适合有一定积蓄，但收入可能持平或下降、生活负担日益加重、并
且没有打算提前还款的人群。
而等额本金还款法，由于贷款人本金归还得快，利息就可以少付，但前期还款额度大，因此适合当前收入较高者、或预计不
久将来收入大幅增长，准备提前还款人群，则较为有利。
二 存量房贷 7 折后，购房者到底能省多少钱？
1）基准利率七折后， 购房者能少付多少利息？
例如：购房者首次购买个人住房，在中国工商银行办理存量房贷 20 万元，选择等额本金还款方式，还款期限为 15 年，以中
国工商银行现行贷款 5 年以上年利率 5.94%为准（假设选择固定利率还款方式）。
工行要求本次执行房贷利率 7 折的用户在 2008 年 10 月 27 日前已执行基准利率 0．85 倍。
房贷利率 7 折之前：工行年利率为 5.049%（5.94%*0.85=5.049%）；
房贷利率 7 折之后：工行年利率为 4.158%（5.94%*0.7=4.158%）
；
房贷利率 7 折之前：购房者的 20 年应付的房贷利息总和为 77236 元；
房贷利率 7 折之后：购房者的 20 年应付的房贷利息总和为 63606 元；
相比之下，实行基准利率 7 折后，购房者总共节省了利息 13630 元。
2） 基准利率 7 折后，购房者能享受多大的优惠？
时代精奇市场研究部认为执行房贷利率 7 折后，享受优惠的幅度与购房者的还贷期限密切相关。
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- 7. 以下三表是时代精奇市场研究部收集的关于购房者在工行办理房贷，贷款额度相同，还款期限不同的数据对比。
表一 购房者房贷 20 万元，还款期限 10 年，等额本金还贷方式，每月应还本金不变，利息逐月递减，月供逐月递减。
贷款金额：200000.0 元 贷款期限：10.0 年
贷款年利率：7 折前 5.049%/7 折后 4.158% 还款方式：等额本金
应还利息 月还款额
当期还 基准利率 基准利率 基准利率 基准利率
期数
款实际 还款日期 应还本金 贷款余额
0.85 倍 0.7 倍 利息折 0.85 倍 0.7 倍 月供折
（月）
天数 7 折利率前 7 折利率后 后优惠 7 折利率前 7 折利率后 后优惠
（5.049%） （4.158%） （5.049%） （4.158%）
1 31 20090201 1,666.67 869.55 716.10 82% 2,536.22 2,382.77 94% 198,333.33
2 28 20090301 1,666.67 778.85 641.41 82% 2,445.52 2,308.08 94% 196,666.66
3 31 20090401 1,666.67 855.06 704.16 82% 2,521.73 2,370.83 94% 194,999.99
4 30 20090501 1,666.67 820.46 675.67 82% 2,487.13 2,342.34 94% 193,333.32
5 31 20090601 1,666.67 840.56 692.23 82% 2,507.23 2,358.90 94% 191,666.65
注：本表选择还款前 5 期做研究比较，数据来源于中国工商银行个人贷款理财计算器所得结果。
等额本金还款方式是以月均分本金，以日计息，因此每月的还款数额不等量递减。
购房者选择 20 万房贷 10 年还贷期限，执行基准利率 7 折后，每月应还利息可享受 82 折，月供可享受 94 折。
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- 8. 表二：购房者房贷 20 万，还贷期限 15 年，等额本金还贷方式，每月应还本金不变，利息逐月递减，月供逐月递减。
贷款金额：200000.0 元 贷款期限：15.0 年
贷款年利率：7 折前 5.049%/7 折后 4.158% 还款方式：等额本金
应还利息 月还款额
当期还 基准利率 基准利率 基准利率 基准利率
期数
款实际 还款日期 应还本金 贷款余额
0.85 倍 0.7 倍 利息折 0.85 倍 0.7 倍 月供折
（月）
天数 7 折利率前 7 折利率后 后优惠 7 折利率前 7 折利率后 后优惠
（5.049%） （4.158%） （5.049%） （4.158%）
1 31 20090201 1,111.11 869.55 716.10 82% 1,980.66 1,827.21 92% 198,888.89
2 28 20090301 1,111.11 781.04 643.21 82% 1,892.15 1,754.32 93% 197,777.78
3 31 20090401 1,111.11 859.89 708.14 82% 1,971.00 1,819.25 92% 196,666.67
4 30 20090501 1,111.11 827.48 681.45 82% 1,938.59 1,792.56 92% 195,555.56
5 31 20090601 1,111.11 850.23 700.19 82% 1,961.34 1,811.30 92% 194,444.45
注：本表选择还款前 5 期做研究比较，数据来源于中国工商银行个人贷款理财计算器所得结果。
等额本金还款方式是以月均分本金，以日计息，因此每月的还款数额不等量递减。
购房者选择 20 万房贷 15 年还贷期限，执行基准利率 7 折后，每月应还利息可享受 82 折，月供可享受 92-93 折。
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- 9. 表三：购房者房贷 20 万，还款期限 20 年，等额本金还款方式，每月应还本金不变，利息逐月递减，月供逐月递减。
贷款金额：200000.0 元 贷款期限：20.0 年
贷款年利率：7 折前 5.049%/7 折后 4.158% 还款方式：等额本金
应还利息 月还款额
当期还 基准利率 基准利率 基准利率 基准利率
期数
款实际 还款日期 应还本金 贷款余额
0.85 倍 0.7 倍 利息折 0.85 倍 0.7 倍 月供折
（月）
天数 7 折利率前 7 折利率后 后优惠 7 折利率前 7 折利率后 后优惠
（5.049%） （4.158%） （5.049%） （4.158%）
1 31 20090201 833.33 869.55 716.10 82% 1,702.88 1,549.43 91% 198,888.89
2 28 20090301 833.33 782.13 644.11 82% 1,615.46 1,477.44 91% 197,777.78
3 31 20090401 833.33 862.30 710.13 82% 1,695.63 1,543.46 91% 196,666.67
4 30 20090501 833.33 830.98 684.34 82% 1,664.31 1,517.67 91% 195,555.56
5 31 20090601 833.33 855.06 704.17 82% 1,688.39 1,537.50 91% 194,444.45
注：本表选择还款前 5 期做研究比较，数据来源于中国工商银行个人贷款理财计算器所得结果。
等额本金还款方式是以月均分本金，以日计息，因此每月的还款数额不等量递减。
购房者选择 20 万房贷 20 年还贷期限，执行基准利率 7 折后，每月应还利息可享受 82 折，月供可享受 91 折。
由以上分析可以得出：购房者选择等额本金的还贷方式，执行基准利率 7 折后，贷款年限为 10 年的购房者的月供能享受 94
折，贷款年限为 15 年的购房者的月供能享受 92~39 折，贷款年限为 20 年的购房者的月供则能享受 91 折。
由此可得出：房贷的还款期限越长，购房者所享受的优惠幅度就越大。
第9页
- 10. 三 房贷细则
1） 十大行房贷优惠细则一览表
国有商业银行 中国工商银行 中国农业银行 中国建设银行 中国银行
2008 年 10 月 27 日前 居民首次购买普通自住 对首次购房者符合政 中行总行并未就房贷调整
发 放 的 执 行 基 准 利 房和改善型普通自住房 策新发放的商业性个 制定统一细则，而由各级分
率 0.85 倍的个人住 贷款，最低首付款比例 人住房贷款利率的下 行根据实际情况和同业策
房贷款，在近 2 年内 为 20%；贷款最低执行利 限 由 执 行 基 准 利 率 略制定相应细则并实施。
没有连续 2 期（含） 率调整为同期同档次基 0.85 倍调整为贷款基 居民首次购买普通自住房
以上违约记录、在工 准利率的 0.7 倍。初始 准利率的 0.7 倍，最低 和改善型普通自住房提供
行 其 他 贷 款 无 不 良 贷款发放金额在 30 万元 首付款比例由原来的 贷款优惠支持，中行各地分
记录，可自 2009 年 2 (含)以上由系统自动调 30%调整为 20%。各地 行执行首付最低 20%，利率
银行优惠
月 10 日起自动将利 整，无需申请。 分行需参照当地政府 最低下浮 30%的优惠政策；
房贷细则
率转为 7 折优惠。 或有关部门对普通住 对于已贷款购买一套住房
房的认定标准 但人均面积低於当地平均
水平、再申请购买第二套普
通自住房的居民，中行各地
分行也根据国家相关文件
精神，并结合各地实际，比
照首次贷款购买普通自住
房的优惠政策执行
第 10 页
- 11. 股份制商
招商银行 兴业银行 华夏银行 中国光大银行 中国民生银行 交通银行
业银行
首 次 购 房 且 首 次 购 房 且 房 首 次 利 用 贷 款 对 首 套 自 住 房 属 于 首 次 利 用 新增客户首次利用贷
购 房 面 积 在 屋 面 积 低 于 购 买 普 通 自 住 执 行 固 定 优 惠 贷 款 购 买 自 住 款购买普通自住房的，
90 平方米以 140 平 方 米 的 房 的 新 增 客 户 利率，对于已利 房的，贷款最低 贷款利率可执行基准
下的购房人， 购房者，房贷利 可 以 享 受 20% 用 贷 款 购 买 住 首 付 款 比 例 调 利率的 0.7 倍，首付比
首 付 比 例 为 率 可 以 享 受 7 的 首 付 比 例 和 房、又申请购买 整为 20%，贷款 例 20%，其他客户首付
20%，且可获 折优惠，首付 2 0.7 倍 于 贷 款 第二套（含）以 利 率 下 限 为 贷 比例和利率政策继续
得 30%的优惠 成。存量房贷客 基准利率，但不 上住房贷款，以 款 基 准 利 率 的 执行央行、银监会《关
利率。而第二 户 属 于 首 次 购 得 低 于 同 期 同 及商用房贷款， 0.7 倍。其中， 于加强商业性房地产
银行优惠
套 房 的 利 率 房 范 畴 且 房 屋 档 次 存 款 利 率 均 暂 停 办 理 定 普 通 住 房 标 准 信贷管理的通知》(银
房贷细则
优 惠 则 要 根 面 积 低 于 140 的利率优惠，对 息房贷。 由 各 分 行 根 据 发〔2007〕359 号，下
据 各 支 行 的 平方米的，也可 于 第 二 套 房 按 所 在 地 相 关 政 称 359 号文)和《关于
审 贷 规 定 自 申请利率 7 折 揭客户，该行仍 府 主 管 部 门 公 加强商业性房地产信
行决定执行。 优惠。 将按照人行、银 布 的 标 准 操 作 贷管理的补充通知》
监会去年发布 执行。 (银发〔2007〕452 号，
的二套房贷政 下称 452 号文)规定。
策，同步上浮利 存量客户利率如何调
率和首付比例。 整则正在研究制定中。
第 11 页
- 12. 十大银行之间的拉锯战终于随着房贷利率七折优惠的悉数出台而告一段落。
国有商业银行（工农中建）在这次房贷细则制定过程中从刚开始的半遮半掩，到最后公布细则，各大行之间的博弈始终不断。
到目前为止，工行执行房贷利率 7 折的门槛最低。无需首次购房，只要满足条件，系统将自动调整。农业银行也出台规定，初始
贷款发放金额在 30 万元(含)以上由系统自动调整，无需申请。
中国银行总行并未出台房贷细则，直接由各地分行制定相关细则实施新政。中国银行各地分行执行房贷利率 7 折时，要求客
户符合相应的附加条件，比如中行惠州分行老房贷欲享七折利率，须满足首次置业、信用良好、建筑面积低于 144 平方米等条件。
中行山西分行将对客户的信用记录、还贷记录、职业等多方面进行考察，然后根据评价结果对客户给予不同程度的优惠。并非所
有申请客户都能获得最高 30％的优惠。住房面积不同，优惠程度也不同，以 120 平方米为界，超过的最高也只能享受 20％的优
惠，之下才有机会享受最高 30％优惠。
另外，除工行外，其他九大银行都表示本次利率优惠只针对首次购买自住房的用户。其中兴业银行和招商银行不仅要求客户
是首次购房，并且对购房面积也做出规定。
2）房贷利率 7 折，
“转按揭”不盲从。目前绝大多数银行都提供同名转按揭业务，很多贷款购房者认为如果银行不给自己的
房贷利率打 7 折，就会quot;跳槽quot;到其他银行，也就是让房贷从一家银行转到另一家银行。由于多数银行担心出现房贷套现等假按揭
行为，都要求钱款必须经由一家担保公司在两家银行间划转，这就要求购房人支取一定的担保费用，大约是贷款金额的 1.5%，加
上评估费和一些贷款合同中要求的违约费，也不是一笔小数目。盲目地转按揭并不可取，购房人需要在综合衡量后再做决定。
3）房贷利率 7 折，门槛名目繁多。各大行针对 5 年以上的个人贷款年利率都为 5.94%，购房者之所以要转按揭，多数是因为
各大银行之间的门槛不同。有些银行在为购房者办理存量房贷利率 7 折时提出了很多附加条件，包括贷款余额、资产总额、限制
第 12 页
- 13. 提前还贷等。例如，深发展的要求是住房面积不超过 144 平方米，贷款余额不少于 20 万元，两年内不得提前还清贷款；招行的quot;
附加条款quot;则规定，获得 7 折优惠的房贷客户，三年内不得提前还贷，否则必须支付相当于提前还贷总金额 3%的违约金。还有客
户被要求必须申请至少 10 张信用卡。中行甚至要求办理房贷优惠的申请者有房产证才能予以办理，但多数贷款人在还款前能都
没有房产证。央行房贷新政的本意是提高对居民购买普通自住房的金融服务水平、保障和改善民生，虽然银行在法律允许的范围
内，有权根据自己的经营状况设置条件来选择客户。但银行自设门槛后，政策落实大打折扣，能享受 7 折优惠的客户在重重门槛
之下，少了许多。
4）房贷利率 7 折后，怎样知道还贷额的变化？银行房贷新政细则已经悉数出台，购房者每月还贷数额也会发生相应的变化。
房研网提醒购房者注意，即使已经提交了申请，但是各家银行审核的时间不一样，有的银行在受理市民申请以后，只需要一天或
者几天的时间就能审核完毕，而有的银行的审核时间则长达一个月左右；在审核完毕后，有的银行会将审核结果主动通知市民，
有的银行则要求市民自己前来查询审核结果。购房者需在递交申请之后，与银行方面核实每月的实际还贷额，避免应疏忽造成的
信用度受损。
结语：
房贷新政，暂告一段落。牵动千家万户钱袋的房贷问题却仍然是你刚唱罢我登场。
7 折利率优惠，正如有评论家所言：银行忍痛“割肉”。但是换一个全新的角度审视这个观点，就会发现，银行只是少赚了一
笔，却赚回了一份惠民的美名。
下期房研专题继续探讨：
银行，房产商与购房者的利害关系。
第 13 页
- 14. 公积金的围城与破城
引言
2009 年 1 月 9 日，住房和城乡建设部部长姜伟新在全国建设工作会议上透露，2008 年全国住房公积金缴纳规模达到了 2.02
万亿元，而闲置公积金支持经济适用房等保障房建设的试点工作也将启动，高达 6000 亿元的闲置公积金开闸投放经济适用房等
建设，北京等城市将成为建设部的第一批试点。
1991 年，全国开始强制推行住房公积金制度。此前，上海已经展开住房公积金试点工作。走到今天，住房公积金制度却离其
设立的初衷渐行渐远。这项用于保障普通职工住房需求的专项住房储金，被爆出越来越多的不合适。高达 6000 亿的闲置公积金
圈起了一个无形而巨大的围城，里面的钱想出来却被牢牢地困住。新年伊始，建设部亟不可待的启动公积金投资经济适用房的试
点工作，经适房这剂“良药”能否打破公积金这座围城？
时代精奇市场研究部通过深入分析，探讨围城之“困”与破城之“道”。
困惑重重的住房公积金
住房公积金之“困”
巨额的住房公积金被“困”在公积金管理中心的账户里，出不来。公积金逐年累月的积攒，钱越聚越多，但用的人却越来越
少。原意本是强调以自身的积累解决住房需求原则的住房公积金，又缘何被“困”呢？
第 14 页
- 15. 一 住房公积金的相关概念
1）住房公积金是住房储金
作为一种住房保障制度的住房公积金，是由国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇
企业、事业单位、民办非企业单位、社会团体及其在职职工缴存的长期住房储金。
2）住房公积金的个人专有属性
职工个人缴存的住房公积金以及单位为其缴存的住房公积金，实行专户存储，归职工个人所有。
3）住房公积金的缴存比例：不低于工资的 5%
职工和单位住房公积金的缴存比例均不得低于职工上一年度月平均工资的 5％。一些单位不给职工建立住房公积金制度
的做法侵犯了职工个人应享有的合法权利。
4）住房公积金由住房公积金管理中心管理
住房公积金是国家通过强制手段为职工个人留存的一个专用于购房的私人账户。但住房公积金在未被提取前，职工并
不能实际占有，而由所在单位缴存到住房公积金管理中心在受委托银行设立的专户内统一管理。
5）职工在需要时可提取住房公积金
当职工要购房、个人建造、翻建、大修时，就能享受到利率低于商业性住房贷款的住房公积金贷款。住房公积金缴存多少，
直接决定职工个人使用住房公积金的多少。同时，按照规定，职工离休，退休或完全丧失劳动能力，并与单位终止劳动关系，
或出境定居，房租超出家庭工资收入的规定比例，也可以提取住房公积金账户内的存储余额。
6）用住房公积金办理贷款的手续
使用住房公积金归还住房贷款，借款人需要带好材料到贷款银行，签订《使用住房公积金归还住房贷款委托书》后，
银行就会按照委托要求，定期从住房公积金帐户中自动扣款，用于归还住房公积金贷款或者商业性住房贷款，只需一次
委托，即长期有效。申请人在原有住房公积金贷款已还清的前提下，还可以再次申请住房公积金贷款，但按非首次贷款额度政
策办理。
第 15 页
- 16. 7）住房公积金的还款方式
使用住房公积金归还住房贷款主要有两种方式，一种是一次性还款法，即一年一次提取住房公积金一次性归还贷款
本金，另一种是逐月还款法，即每月提取住房公积金归还当月贷款本息。
前一种相当于每年办理一次提前还贷，节省利息支出，降低以后的月还款额，后一种减少借款人的月现金支出，减
轻现金流的财务压力。
两种方式没有优劣之分，需要借款人按照自己的情况加以选择。但不管哪种方式，都是尽量用活住房公积金，让其
持续地提高的还贷能力，方便财务安排和还款计划，
8）新参加工作的职工何时缴存住房公积金？
新参加工作的职工从参加工作的第二个月开始缴存住房公积金，月缴存额为职工本人当月工资乘以职工住房发奖金缴存比
例。
9）住房公积金有利息吗？
住房公积金从存入之日起，按人民银行规定的储蓄存款利率计息。每年度按月交存的住房公积金，存入当年按银行１年期零
存整取储蓄存款利率计算（不足１年按银行活期储蓄存款利率计息），以后每年度均按银行１年期定期储蓄存款利率计息，１年
一结息，本息逐年结转。但在租金提至成本租金以前，承租单元式公房（不含两户以上家庭合租一套单元式公房）的承租人及其
配偶，其住房公积金按银行活期储蓄存款利率计息。
住房公积金按国家规定计息，利息归职工个人所有，计入职工个人帐户，且提取时免交利息税。
10）住房公积金的增值收益主要是什么呢？
住房公积金增值收益专指住房公积金管理运作过程中所形成的业务收入与业务支出的差额，即业务收入(包括住房公积金委托
存款利息收入、委托贷款利息收人、国家债券利息收入、其他收入)减去业务支出(包括住房公积金利息支出、手续费支出、其他
支出)的差额。
第 16 页
- 17. 11）住房公积金增值收益都用来干什么了？
《住房公积金管理条例》规定住房公积金的增值收益应当存人住房公积金管理中心在受托银行开立的住房公积金增值收益专
户，用于建立住房公积金贷款风险准备金、住房公积金管理中心的管理费用和建设城市廉租住房的补充资金。
12）当下住房公积金运作模式主要有哪些？
住房公积金运作模式主要有三种，即发放个人住房抵押贷款、定期存款和购买国债。
二 住房公积金缘何“沉睡”
这个专项的惠民政策，理应不愁没人来贷、更不愁贷不出去，但是公积金的使用率低在全国范围内也是普遍现象。为什么会
有那么多的钱“沉睡”在账户里？
一方面进多出少，想用的人用不上，没必要用的人却一直在交着钱。
大部分有强烈改善住房需求的城镇职工因为没有建立公积金，而无法获得住房公积金贷款；已经建立公积金制度的行政事业
单位职工，因住房条件相对较好而缺乏贷款购房的内在需求。很多有房产且还清贷款的中等或中等以上收入群体还在交纳住房公
积金。想用的人用不上，没必要用的人却还一直在交着钱。进多出少，公积金账户中的余额自然会越来越多。
另一方面，申请贷款公积金手续繁琐，审批时间长。
申请住房公积金贷款必须先到住房资金管理中心进行申请，接受住房资金管理中心的初审，初审合格后由住房资金
管理中心出具证明，方可办理公积金贷款。手续繁琐、审批时间长，是影响公积金贷款使用积极性的一个重要原因，有些地方
设置强制性服务，贷款条件多、程序繁杂，让许多前来办理个人贷款业务的人烦不胜烦。一些地方房产管理部门在办理房产抵押、
评估等业务时设置障碍较多，公积金管理中心个人住房贷款基本采取缴存人联保方式放贷，贷款余额及规模受到较大限制。
另外，开发商和银行对住房公积金贷款也是不太“感冒”。许多楼盘在出售时，要么不愿接受客户住房公积金购房，要么让
客户自行办理相关手续，让许多用公积金贷款购房人明显感觉受“冷落”。开发商要求资金周转速度快，而公积金贷款不仅审批
时间长而且程序复杂，银行对公积金贷款更是冷眼相对，因为商业贷款的利润明显高于公积金贷款，手续、周期也相对简便快捷，
何乐而不为。许多银行在和开发商的合作中，都“约定”开发商为其推介其自营性贷款。
第 17 页
- 18. 住房公积金之“惑”
大量公积金闲置不仅违背公积金制度的基本宗旨,而且造成极大的浪费,甚至诱发挤占、挪用的行为。公开报道过的住房公积
金案件，从 2003 年的 3 起，2004 年的 8 起一直增加到 2007 年的 17 起，2008 年的 18 起；涉案金额也从 2003 年的 1.16 亿元增加
到 2004 年的 7.9 亿元，2006 年达到最高峰 10.8 亿元。
住房公积金可谓“诱惑重重”！
相关链接：
住房公积金第一案 15 日宣判李树彪被判死刑
京住房资金管理中心干部涉嫌挪用 9000 万被诉
湖南 2.53 亿住房公积金神秘蒸发 案件震惊高层
一 形同虚设的监管机制
一个紧张的有点变调的声音，抖出了一门贪腐大案——住房公积金第一贪李树彪挪用住房公积金 11801.5 万元。新年伊始，
李树彪被判极刑。如果没有那个紧张的有点变调的声音的出现，李树彪落网的可能性有多大？
不久前，又有媒体报道称，61 岁的北京市住房资金管理中心朝阳区中心原主任刘毅，因涉嫌挪用近 9000 万元住房公积金而
被提起公诉。
涉及住房公积金的案件，要么不发，要么一发就是大案件。一系列事关住房公积金的大案一再敲响警钟——变革公积金管理
体制已经势在必行。
1） 似有实无的管理制度
现行的住房公积金管理条例颁布于 1999 年，是参照当时上海试点住房公积金的模式制定的。时隔 18 年，现行的住房公积金
管理制度，已经远远不能满足当下的形势了。
第 18 页
- 19. 住房公积金的管理实行住房公积金管理委员会决策、住房公积金管理中心运作、银行专户存储、财政监督的原则。
然而住房公积金管理委员会并不是一个常设机构，在人员构成中，往往缺乏熟知公积金运作流程和精通公积金管理的专业人
士，因此，管委会决策常常流于形式。
公积金管理中心与银行之间是委托与被委托的合作关系。公积金管理中心是带有一定行政职能的住房公积金管理机构，不是
金融机构，银行与公积金管理中心的关系就像银行与储户的关系一样，公积金管理中心是银行的大客户，完全掌握着资金调度的
主动权。
因此，在现行的监管体制下，公积金的安危基本上系于公积金管理中心一身，而公积金管理中心往往又是主任说了算。于是
像李树彪那样，住房公积金管理中心负责人挪用公积金的案件成了公积金领域贪腐案件的主要组成。
目前，对公积金管理中心主任的任命，普遍缺乏科学合理的程序和公开透明的程序。李树彪只是个代表，他没有专业的金融
知识，但是也从一名驾驶员摇身一变当上了“主任”，频频发生大案的公积金领域，还有多少像李树彪一样的“主任”？
看似面面俱到的现行监管体制，骨子里其实是一种典型的多头管理，相关部门想管的管不了、不该管的也得管；监管过程不
透明，缺乏公众参与。虽说按规定应吸纳公众代表参加管理，但在实际工作中很难实行。即便是有几名公众代表参加，也不具有
代表性，而且这种参与也只是听听汇报，做做样子。
通常情况下，金融机构都会建立严格的会计报表制度，在固定的时间定期向公众公开，从金融机构监管制度来讲，这是有硬
性要求的。央行和银监会对于金融机构的监管是极其严格的，而公积金管理中心却长期置于金融监管机构的视野之外，成为管理
大笔款项的特权机构，目前法规要求住房公积金管理中心（也包括社保等公共基金）应该公开的财务报告，常常是语言不详、含
糊了事。
2）定位模糊的管理中心
住房公积金管理中心是直属城市人民政府的不以营利为目的的独立的事业单位，是带有一定行政职能的住房公积金管理机
构，而不是金融机构，按规定不能直接从事金融业务，所有相关金融业务必须委托相关银行进行。
第 19 页
- 23. 项目广告投放排名
2009 年 1 月太原市各项目于太晚/山晚报纸投放广告金额/频次排名
15
16 45
40
14
35
12
30
10
25
8
20
5
6 15
3
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2 2
1 1 1 1 1 1 1
2 5
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数据来源：时代精奇市场研究
表１报纸广告投放金额/投放频次排名
第 23 页
- 24. ）
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数据来源：时代精奇市场研究
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第 24 页
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表２报纸广告投放金额排名
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数据来源：时代精奇市场研究
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表３报纸广告投放频次排名
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- 26. 2009 年 1 月在太原晚报和山西晚报投放硬广告的楼盘共有 13 个，共投放广告 34 则。其中本地楼盘有 12 个，外地有 1 个。
从表１看，09 年 1 月的广告主中投放频次和投放金额都排在第一位的是浦东·理想城，投放频次 15 次，投放金额约为 39 万
元，主要投放媒体在太原晚报；
投放金额排第二的是新东方·品牌大世界，该楼盘是一个新的商业项目，共投放了 3 则广告，其中，在山西晚报的头版投放
一则 0.75 版的广告，投放金额约为 25.17 万元；
投放金额排第三的是太原·恒大绿洲，共投放 2 则广告，其中，在山西晚报头版投放了 3/4 版，在太原晚报投放一则整版，
投放金额约为 16.5 万元；
投放金额排第四的是太原万达广场，是在山西晚报的头版投放一则 0.75 版的广告，投放金额约 12.6 万元；
富力城在山西晚报投放 2 则整版广告，投放金额为 11.2 万元，投放金额排第五；
投放金额排第六的是水域金岸，共投放了 5 则广告，本次在山西晚报和太原晚报上投放的均为 0.125 版的黑白广告，投放金
额约为 3.88 万元；
澳林百合中心、汾河外滩、府东·公园 6 栋、五龙湾·阳光海岸和新兴·国际文教城各投放 1 则广告，并且都是在太晚的房
产特刊投放的广告，投放金额均约 1.82 万元；
投放金额最少的是 A+5 米 4，投放广告 1 则，投放金额约为 1.47 万元。
（本次山西晚报/太原晚报广告执行价均按刊例价的五
折执行计算）
第 26 页
- 28. 太 原 万 达 广 场
推广名
地理位置 北至北大街、南至城坊街、西至新建路、东至解放路
投资商 大连万达商业地产股份有限公司
开发商 太原万达广场有限公司
营销代理 自销
总建 (万㎡） 总占地(万㎡） 容积率 绿化率 规划户数 车位比
主要经济指标
总建约 150，一期约 20 约 44 3.75 35% 一期 1000 余户 1:1
户型面积 96-193 平米
产品形态 高层
装修情况 一期毛坯，二期精装修
内部认购时间 2008 年 12 月
交付时间 2010 年 10 月
工程进度 目前处于拆迁阶段，地基处理
公建配套 商业配套 项目规划
金融通信、餐饮酒店、购物医疗 20 万平米商业广场拥有大型购 万达集团拟斥资百亿打造一座
一应俱全。毗邻龙潭湖公园 物中心、商业步行街、时尚楼、 集国际酒店、高档写字楼、酒
配套设施
休闲楼等，万千百货、国美电 店式公寓、高档住宅、休闲百
器、运动 100 等多个主力店 货、国际影院为一体的全新的
第三代城市综合体
销售均价
7500-8000 元/平米
(元/m2)
万达广场由大连万达集团投资开发，大连万达集团成立于 1988 年，已发展成为以商业地产、高级酒店、文化产业、连锁百
货为四大支柱产业的大型企业集团，在全国四十多个城市投资项目，万达集团计划将来会有更大规模的发展，成为中国一流的企
业集团。
太原万达广场位于杏花岭区龙潭片区，由太原万达广场有限公司开发，属高层综合性物业。
项目总占地面积 44.22 万平方米，约 663 亩，总建筑面积 150 万平米。规划布局为商业综合体（公寓、写字楼、商场、运动
娱乐、影城、大型餐饮）、五星酒店、酒吧街、住宅区、教育及配套。目前为在售阶段。
第 28 页
- 29. 二、营销推广分析
1、太原万达广场 2008 年 8 月-12 月报纸广告投放解析
1）投放分析
太原万达广场2008年8月—12月于报纸投放广告频次/版面/金额图
25 160
23
140
139
20 124.6 120
16
14 100
15
82.6 80
10.5
10
10 60
6.25
40
4 4 4 4
5
21.4 20
18.7
0 0
2008年8月 2008年9月 2008年10月 2008年11月 2008年12月
投放总次数 投放总版面(以23*32.5cm为1版) 5折执行价(万元)
数据来源：时代精奇市场研究
从其广告投放情况来看：太原万达广场 08 年 8 月起在报纸媒体上投放广告，至 12 月的 5 个月共推出 61 次广告，广告总投
放金额约 386 万元（按报纸刊例价五折执行计算）
。其中，从 08 年 8 月开始到 9 月，共投放了 8 则，为蓄势期；从 10 月到 12 月
共投放广告 53 则，形成第一轮次集中投放，并在 11 月达到波峰。
该项目在 8、9 月份都是以地产软文的形式投放，投放的广告量比较少。广告内容主要是以宣传品牌形象为主，以扩大品牌
知名度。从 10 月份开始广告量逐渐增加，一直持续到 12 月，为蓄客期，由于前期的品牌形象宣传，该项目在购房者心中已经有
一定的影响力，所以根据消费者心理因素，在 10、11、12 月大量投放广告，从购房者特别关注的工程进度和区位因素以及产品类
别和自然景观等方面来赢得购房者的认同。
第 29 页
- 30. 2）卖点分析
太原万达广场2008年8月—10月营销推广卖点分析
4
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4
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3
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2008年8月 2008年9月 2008年10月
数据来源：时代精奇市场研究
从太原万达广场营销推广期 8 月—10 月卖点分析图表明：
2008 年 8 月和 9 月，主要宣传的是公司楼盘及发展商形象，发展商品牌直接影响购房者对企业的认知度和可信度。10 月以
自然景观龙潭湖卖点、楼盘硬件规划卖点、区位价值卖点以及产品类别、销售与工程进度卖点和创意促销，来强化消费者的心理
影响。
第 30 页
- 31. 太原万达广场2008年11月—12月营销推广卖点分析
6
5 5 5
5
4
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11月 12月
数据来源：时代精奇市场研究
从太原万达广场营销推广期 11 月—12 月卖点分析图表明：
11 月和 12 月，地产商主要以规划卖点，展示楼盘硬件以及另类促销手法，展示创意促销和一期公开发售，展示销售与工程
进度为主力卖点，首先通过推出项目的总体规划以及工程进度和另类的促销方式，使购房者深入了解了项目的总体布局和工程的
现状，另类的促销手法也让购房者对项目有更深刻的印象；其次则以推广项目的中心区概念为辅助卖点以及景观卖点和以先锋人
士为主的购房人群为卖点赢得购房者的关注；最后以商业发售、教育、投资、工程的开工、接待中心开放等和一些促销方式为卖
点，更增加了购房者对项目的认知、认可和信任程度。
第 31 页
- 32. 太原万达广场2008年8月—12月营销推广卖点汇总分析
10 9
9 8
8 7
7 6 6 6
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3 2 2 2
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数据来源：时代精奇市场研究
从综合卖点图看出：太原万达广场 08 年广告营销宣传的主要卖点是规划卖点，通过着重说明项目的规划布局楼盘硬件来赢
得消费者认可，同时对购房者产生极强的心理影响。
其次则是购房者都普遍关注的开发商品牌形象，项目区位价值和促销手法以及销售进度和自然景观卖点等信息，更进一步增
强了购房者对楼盘的认知、认可、信任和依赖程度。销售与工程进度、自然景观以及产品类别、产品嫁接、创意促销功能提升等
则是开发商选择的次卖点，开发商通过宣传其楼盘的各种卖点主要是为项目销售奠定基础。
第 32 页
- 33. 3）广告语分析
日期 主广告语 副广告语 文案及促销信息 频次
昔日足球王朝·今日 大连万达·登陆太原 无 1
地产旗舰
万达·中国商业地产 荣耀万达 世界 500 强战略合作伙伴 无 2
8月 领航者
万达到哪里，中心就 改变城市的力量，万达，改变中国城市的 无 1
在那里！ 巨人！ 第三代综合体先进理念，创世纪！
神奇的万达商业模式，成功的第一步！
本月投放广告均以地产软文的形式出现。从尽人皆知的万达足球引入今日的万达地产，同时讲述了万达地
简析
产在业界的地位，推出了核心理念——到中心做地产。
创造 永远的 价值赢 万达全方位的领先，只是为了您的领先！ 无 1
家 “创造永远的价值赢家” 20 余年的历程、
30 余个城市的辉煌，万达集团赫赫有名的
价值法宝越来越显示出强大的力量！
国际万达·万达国际 30 余座城市的荣耀与辉煌！ 无 1
9月
强者 大爱！ 让世界更美好，万达舍我其谁！ 文化塑 无 1
造企业巨人——万达企业文化 大爱暖九
州——万达公益事业
万达到哪里，中心就 改变城市的力量，万达，改变中国城市的 无 1
在哪里！ 巨人！ 第三代综合体先进理念，创世纪！
第 33 页
- 34. 神奇的万达商业模式，成功的第一步！
用很有气势的语言讲述了万达的业绩以及企业的文化、公益事业和对社会的价值，并且在本月底还是以核
简析
心理念为主，强调了万达的中心区概念。
“认识万达、了解万 大连万达集团登陆太原，为了让 1
达、认可万达” 致太 龙城人们更好的认识万达、了解
原“中央都会体”时 万达、认可万达，大连万达集团
10 月
代的白皮书——太原 展开了 60 天的“万达品牌巡礼”
万达广场宣言 ——展示企业理念、业绩、万达
中国的宏图伟业以及人文风貌。
MANHATTAN 太原·曼 纽约中心区 全球瞩目 集都会、 2
哈顿※ 生态、商务、商业、娱乐文化、
上流生活与社交 影响世界的现
代化都市中央典范
得龙潭者，得龙城！ 太原万达广场，环龙潭恢弘造城！独踞天 太原万达广场 150 万平米比肩 2
赋之地，尽享一切最优！ 世界的超级中央都会体！ 一期
高尚精英社区即将开工，敬请关
注！
红磨坊※·太原万达 万达讯：中央娱乐区、太原红磨 1
广场中央娱乐文化酒 坊、4.8 万平米太原万达广场酒
吧街区炫舞龙城！ 吧街、高档特色餐饮、高级酒吧、
奢华夜总会、戏剧、话剧、成就
第 34 页
- 35. 太原 CPD 中央娱乐区、 小时永
24
不落幕璀璨时尚文化街区。
太原万达广场都会体 万达讯：位于太原市解放路 151 1
验中心正式开放 号的太原万达广场体验中心正
式开放！敬请广大市民前往体
验：150 万平米万达都会综合体
的震撼魅力！
太原中央公园 龙潭！ 2 公里 生态、文化、现代至优城市资源区， 龙潭湖公园 太原最大的文化生 2
尽属太原万达广场！ 态公园之一。280 亩水面烟波浩
淼，城市中心，坐拥如此水景，
蔚为大观。 皇城文化龙脉 城隍
庙、古城墙保留龙城最为珍贵的
文化基因。人杰地灵一脉相承。
三晋政务心脏 一公里之内山
西、太原、杏花岭三级省市区政
府，中央政务心脏区所在。 太
原中央商务领袖 精英荟萃、物
华天宝，府西街 500 米即达，引
领未来太原国际商务中心坐标。
中央商业沸腾龙城 店铺林立、
众人鼎沸，太原王府井，繁华比
第 35 页
- 36. 肩世界的三晋第一商业中心区
域。
万千百货等七大主力 万达讯：万千百货、运动 100、 1
商户签约太原万达广 国美电器、一兆韦德健身、神采
场商业中心！ 飞扬电玩城、大歌星量版 KTV、
万达国际影城等七家品牌主力
商户已签约太原万达广场商业
中心，成就太原万达广场商业龙
头力量！
震撼！龙城中心区大 太原城市中心区的伟大复兴龙城东方曼 太原的中央公园，来了 太原的 2
事件！ 哈顿※，来了！ 第五大道，来了 太原的华尔街，
来了 太原的百老汇，来了 太原
的上城豪宅区，来了 太原万达
广场 都会、生态、商务、商业、
娱乐文化、上流生活与社交 150
万平米比肩世界的超级中央都
会体
震撼！万达--威斯丁 万达讯：太原万达广场中 5.2 万 1
酒店将成为目前太原 平米酒店已与世界顶级国际酒
唯一六星级国际酒 店集团——喜达屋酒店集团旗
店！ 下的威斯丁品牌强强联合，打造
第 36 页
- 37. 目前太原及山西唯一的六星级
国际酒店，成就世界瞩目的高档
城市名片！
万达商业广场 强大都市向心力 1
太原唯一六星级国际酒店 万达
——威斯丁（Westim）酒店 首
席超大规模高端综合性娱乐大
道太原金街·红磨坊 万达国际
级五星全能商务区 UP TOWN 高
尚住宅区——万达·天玺 三大
价值 万达·天玺底商街
曼哈顿，纽约市中心部位的岛，纽约市金融、商业中心地，太原曼哈顿，首先让消费者直接感受到万达在
太原的中心区概念，同时提出了龙潭湖卖点，体现万达为龙城的关键之地，并且用红磨坊——巴黎著名的
歌舞表演厅，体现出了万达的商业定位，是集娱乐文化为一体的商业文化街；其次再以都会体验中心开放，
简析
来说明了工程的进度，让消费者在了解了万达的整体规划之后很快的知晓楼盘的工程情况。在本月底又以
详细介绍龙潭公园自然景观和推出另一酒店项目以及销售情况，让消费者更加体会到万达项目在太原的独
特地位。
2008 龙城太原·又一 怎样证明一个男人的成功，曾经 1
个证明自己成功的机 是一身名牌西装、曾经是一辆奔
11 月
会！ 驰汽车，现在是加入太原万达广
场生活圈，成为这城市稀缺领地
第 37 页
- 38. 的拥有者。敬请来电垂询相关信
息，我们将使您了解未来生活有
多美好。
因为万达广场·这个 太原万达广场工程施工正式入 1
冬天是太原的春天！ 场，开工在即。这个冬天将记入
太原城市发展大纪元，150 万平
米城市综合体项目的启动，将为
龙城太原迎来春光明媚的崭新
篇章。
分享，就是与朋友一 美好的事物要与朋友一起分享！ 1
起去万达广场！ 2008 年 11 月，太原万达广场临
时体验中心已经面市，城市的未
来在这里一览无遗。如果你来，
你会发现太原从此不再有缺憾，
这一切的完美一定要与朋友一
起分享才会快乐！
天赐龙潭湖·150 年 受命于天的龙潭湖，上天赐予龙 1
前的恩泽。 城的黄金眼。龙潭本是城北洼
地，清光绪年间一场连绵十多天
的大雨造就了这片城市至宝的
水系，可谓天授珍奇，天命所归。
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- 39. 本期山西晚报 B30 版，为您解析
拥有稀缺资源的高端物业如何
逆势而上。
掌核心者，掌天下！ 太原万达广场，开创城市五大中心合一 太原万达广场 150 万平米比肩 2
一切上好资源的总和 一个永远都对的选 世界的超级中央都会体！ 一期
择 高尚精英社区即将开工，敬请关
注！ 环龙潭湖；东临解放路、
西临新建路、南至旱西门街、北
至北大街。
每座万达广场 每个 中央居住区 70 万平米 UP TOWN 高尚住宅 天赋御地，玺印龙潭。都市繁华 1
城市中心 区---万达 天玺 万达商业广场，强大都 与天籁水景并拥，成就龙城首屈
市向心力！ 万达国际级五星全能商务区！ 一指高尚住宅区。 万平米万达
70
万达--威斯汀（Westin）酒店，太原唯一 天玺将容纳 5000 户太原城市上
六星级国际酒店！ 4.8 万平米太原金街 层主流家庭，90-150 平米现代华
红磨坊 首席超大规模高端综合性娱乐大 美宅第，引领龙城最具高尚品味
道！ 的上流生活方式！
20 年、32 城·万达中 11 月 7 日太原万达广场第一批 1
国行见证之旅正式启 万达中国行参与者乘包机前往
程！ 北京万达项目进行考察。CBD 万
达广场无限繁华、索菲特大酒店
奢华尊贵、大湖公馆豪宅风范都
第 39 页
- 40. 将纳入此次体验之旅。第二期万
达中国行正在筹备中，诚邀您的
加入，静候来电！
拥抱繁华，万达广场 万达广场的精彩繁华给每位万 1
体验之旅唤醒更多渴 达中国行体验者留下了深刻的
望与期待！ 印象。包机出行、专车接送、专
人服务，无论是索菲特酒店的法
式大餐还是万达影城的专场放
映，都使每位参与者真切体会到
尊贵的非凡意义。
感言：万达广场领先 11 月 7 日-11 月 8 日万达中国行 1
业界多少步，亲见才 第一站北京万达项目体验之旅
知！ 已圆满结束，所有参与者共同感
言万达产品模式（城市综合体）
造就的城市繁华。第二期万达中
国行正在筹备中，诚邀您的加
入，静候来电！
坚定不移！每一座万 20 年、32 城，每个万达项目都 1
达广场，每一个城市 有看不尽的灿烂繁华，当万达中
中心。 国行第一期参与者结束体验之
旅，每个人对万达广场造就城市
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- 41. 中心的能力都坚信不移。第二期
万达中国行正在筹备中，诚邀您
的加入，静候来电！
一切 精英上层的财 事业 生活 财富 身份 社交 私享 风尚 财富，名传四海，三晋，精英如 1
富与生活场 品味 掌控城市三晋风云人物汇 云。今天，龙城中央崛起上层都
会体！太原万达广场，五大中央！
满足三晋精英全方位高尚需求，
同步世界的一流都心！
站在城市高度 对语 掌控城市的精英，在这里！世界 1
精英阶层 都会体之上的豪门生活，在这
里！名流绅士的生活方式，在这
里！成功人士的社交圈层，在这
里！同步世界的风尚潮流，在这
里！
站在城市高度 对语 事业 生活 财富 身份 社交 私享 风尚 财富，名传四海，三晋，精英如 1
精英阶层 品味 云。今天，龙城中央崛起上层都
会体！太原万达广场，五大中央！
满足三晋精英全方位高尚需求，
同步世界的一流都心！
中国行第二站上海/ 启程·万达中国行 11 月 15 日万达中国行第二站： 1
宁波魅力体验之旅 上海/宁波魅力体验之旅正式启
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- 42. 程，此次万达中国行将安排参与
者考察上海、宁波两座万达广
场。沃尔玛、百安居、HOLA 特力
屋、喜百度等主力店所构成的商
业氛围将为此次行程带来独特
体验。
从富人到贵族，太原 万达私属教育体系 造就一个贵族需要三代人的时 1
万达广场是您关键的 间，太原万达广场集结城市最稀
一步。 缺的资源，兑现财富与荣耀。私
属高品质教育体系贯穿中小学
教育，周边十中、十二中名校云
集，让您的孩子离成功更近。
万达集团 20 周年系 太原万达广场即将开展 值此万达集团 20 周年庆典之际， 1
列活动，敬请期待！ 借集团“万达二十载、繁华每一
城”系列活动，太原万达广场将
通过一系列丰富活动，回馈太原
人民对万达的持续关注与支持，
客户回馈、有奖竞猜、征文、巡
演、20 年成就展、年终答谢等活
动敬请期待。
恒久向上的选择 一切 城市首席坚挺上升的资产 约 40%自持物业绑定共同利益 1
第 42 页
- 43. 万达商业，与世界 500 强合作伙
伴为邻 龙潭湖水景 省实验中
学 山大二院等
万达城市综合体，三 商业、商务、酒店、高尚住宅 约 40%自持物业绑定共同利益 1
晋首席中心非凡价 万达商业，与世界 500 强合作伙
值！ 万达二十载 繁 伴为邻 龙潭湖水景 省实验中
华每一城 学 山大二院等 150 万平米太原
万达广场，集城市 5 大中心为一
体！
万 达 广 场 ： 城 市 核 错过这一次，就此作别龙潭湖 中国“广厦奖”获得者万达集团 3
心·大湖中央，奢华 标竿建筑，城中央、湖中央 150
美宅恭迎品鉴！ 万城市核心都会体，繁华宁静瞬
间切换，打造您的完美生活，成
为您心灵愉悦之地。
耀世公开 一期万达·天玺 中央公馆/万达天街金铺 大连万达 斥资百亿开创龙城新 1
中心 龙潭湖启幕城市华彩篇章
本月为投放量的高峰，投放广告的特点为每周一到周四不定期投放 1/8 版，到周五为整版广告。第一周的
周一到周四每天以一则 1/8 的小版面出现，分别以万达的规划、正式开工和接待中心开放以及龙潭湖为卖
简析 点，到周五在太晚和山晚分别做了整版广告，主要以规划卖点为主诉求点，更进一步说明了万达的核心位
置，让消费者感到核心的重要性，并且更扩大了影响力。第二周同样是周一到周四的小版面和周五的整版
广告结合，描述了开展“万达中国行”的公关活动，本次活动是在北京的万达广场进行考察。并且在整版
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- 44. 广告中说明了万达的目标客群为精英阶层。第三周是周一、周二和周四投放小版面广告，描述了在“万达
中国行”第二站的上海/宁波考察，同时以教育卖点结合另类营销手法来吸引消费者注意。整版广告则以
宣传产品类别和周边配套为主，同时还是以核心理念为主。第四周则是周一、周二和周三投放小版面广告，
并且都是以中心区概念为卖点。整版广告主要是以项目第一期公开发售为卖点，同时又以核心理念和龙潭
湖为辅助卖点，
住在万达中央公馆， 一期豪宅，金铺展示中… 无 2
12 月 享受 100 亿打造的太
原万达广场！
万达中央湖景大宅， 一期豪宅，金铺展示中
2 无 1
梯 2 户，私密尊贵
万达都会豪门 天 5 分钟,享受万达 360 度大都会生活! 万达集团 百亿打造龙城新中心 1
玺中央公馆
外湖内园，双景中央 一期豪宅，金铺展示中… 无 1
大宅都会豪门！
万 达 集 团 投 资 百 亿 1．5 万平米黄金双层底商 全太原仅 57 万达二十载 繁华每一城 1
打造龙城新中心 席，诚邀品鉴！
龙 潭 湖 稀 缺 地 段 万达二十载 繁华每一城 万达集团 百亿打造龙城新中心 1
90-190 ㎡正板豪宅
1.5 万平米,旷世双层 无 1
金铺,极致商业空间
恭迎品鉴
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- 45. 两梯两户稀缺正板豪 无 1
宅，极致尊崇火热现
场体验中！
亲临现场体验龙城主 无 1
人都荟生活惊喜不
断！
中国·太原·龙潭湖 大连万达 百亿投资开创龙城新中心 无 1
城市中心，自然水景
豪宅 90-190 ㎡正板
豪宅
抢占 57 席万达金铺， 一期豪宅，金铺展示中… 无 1
与世界 500 强商业伙
伴精彩互动！
城市中心临湖而居， 一期豪宅，金铺展示中… 无 1
龙城名流精英的唯一
身份！
太原中心 玺印龙潭 少数人专属领地，龙城名流精英的唯一身 无 1
份！大宅豪门，尊崇 2 梯 2 户，100 米恢
弘气宇。
恭贺新年 2009 万达集团·太原万达广场有限公司携全体 无 1
员工 向一贯关爱太原万达的龙城民众致
第 45 页
- 46. 以我们最诚挚的感谢和祝福
本月开始重点推出住宅项目，为豪宅第一期公开发售，描述了豪宅为两梯两户中央湖景正板豪宅，直接说
明了居住的舒适度，并且着重说明了豪宅在龙潭湖稀缺地段，为正板豪宅，从自然景观、地段和建筑类型
简析
上说明了豪宅的优势。同时也推出了商业项目。在月底以节日促销的方式推出项目，在购房者的心里有比
较好的印象。
太原万达广场在山西晚报和太原晚报投放周期为 5 个月，万达广场是太原市 08 年新盘，所以在前期投放
的广告是以软文的形式出现，主要诉求点是宣传开发商的品牌形象，让广大的购房者能够首先认识和了解
综述
楼盘。在后期主要以宣传产品为诉求点，从楼盘的发展规划、销售与工程进度以及区位价值等方面来吸引
消费者购买。
※ 蓝色表格意为软性文章
※曼哈顿，※红磨坊点击查阅详细解释。
4）报纸媒体选择倾向
太原万达广场2008年度于报媒投放图
331.9
350
300
250
200
150
100 53 54.3
27.25
50 8 7.5
0
投放总次数 投放总版面 执行价(万元)
山西晚报 太原晚报
数据来源：时代精奇市场研究
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- 52. 2、营销活动追踪分析
1）20 年、32 城·万达中国行见证之旅正式启程！
11 月 7 日太原万达广场第一批万达中国行参与者乘包机前往北京万达项目进行考察。
11 月 15 日万达中国行第二站：上海/宁波魅力体验之旅正式启程，此次万达中国行将安排参与者考察上海、宁波两座万达广
场。
2）2008 年 9 月 27 日，由华夏时报、以及太原万达广场有限公司联合举办的“2008 中国（太原）资本市场及地产置业投资
高峰论坛” 在太原迎泽宾馆举行。由众多的专家、教授讲述在金融危机的影响下中国资本市场、房地产市场以及地产置业投资
的评述及分析。
3）“万达 20 载，繁华每一城”万达集团 20 周年全国巡演
08 年 11 月 30 日，“万达 20 载，繁华每一城”万达集团 20 周年全国巡演首站——沈阳站，在辽宁大剧院拉开了序幕。
08 年 12 月 7 日，“万达 20 载，繁华每一城”万达集团 20 周年全国巡演第二站——太原站，在青年宫演艺中心拉开了序幕。
08 年 12 月 14 日下午 4 点，“万达 20 载，繁华每一城”万达集团在 20 周年全国巡演的第三站——南京站，南京文化艺术中
心激情上演。
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- 53. 0901 太原市土地成交分析
一、2009 年 1 月份成交土地位置图
2009 年 1 月份共有 3 块国有建设用地挂牌出让，2 块国有划拨土地开转让，其中有一块国有建设有地尚未成交。下面我们将对
成交的五块土地进行简要分析与比较。
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- 54. 二、2009 年 1 月份成交土地排行榜
名次 按出让面积排名 按容积率排名 按建筑面积排名
171.77 亩
1 CG-0817 HGZ-0818 4.57 CG-0817 343538.13 ㎡
114512.71 ㎡
84.02 亩
2 HGZ-0820 CG-0818 4 HGZ-0820 196040.25 ㎡
56011.5 ㎡
61.396 亩
3 CG-0816 HGZ-0820 3.5 HGZ-0818 152747.86 ㎡
40930.78 ㎡
50.14 亩
4 HGZ-0818 CG-0816 3 CG-0816 122792.34 ㎡
33424.04 ㎡
24 亩
5 CG-0818 CG-0817 3 CG-0818 64022.72 ㎡
16005.68 ㎡
名次 按成交价排名 按楼面地价排名 按建筑密度排名
1 CG-0817 21037 万元 CG-0818 999.65 元/㎡ CG-0818 45%
2 HGZ-0818 10057.2936 万元 HGZ-0818 658.42 元/㎡ HGZ-0818 35%
3 HGZ-0820 8057.2543 万元 CG-0816 616.98 元/㎡ HGZ-0820 22%
4 CG-0816 7576 万元 CG-0817 612 元/㎡ CG-0816 ---
5 CG-0818 6400 万元 HGZ-0820 411 元/㎡ CG-0817 ---
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