The article explains the need and importance of Feasibility Report. How it is prepared,what to expect etc.

1. 1
पुन वकास क प अहवाल (Feasibility Report )
म ानो, जून २०१६ या अंकात आपण पुन वकासाचा धावता आढावा घेतला होता. या लेखात खाल ल
तीन मह वा या गो ट ंचा उहापोह के ला होता.
(१) पुन वकासा या संदभातील सभासदांची जबाबदार - कत ये.
(२) पुन वकासाची या व प रप क दनांक ०३-०१-२००९ मधील तरतुद .
(३) पुन वकासा या मागातील अडचणी - आ हाने.
यानंतर ऑग ट २०१६ या अंकात पुन वकास संदभातील या मु यांवर सभासदांनी नणय यायचा आहे,
अ या गो ट ंचा उहापोह के ला.
पुन वकास मा लके तील ' पुन वकास क प अहवाल ' (Feasibility Report)
हा तसरा लेख.
पुन वकासा या प ह या सभेत सभासद पुन वकास करायचा क नाह हा नणय घेतात. नणय सकारा मक असेल
तर याच सभेत क प स लागाराची (PMC) ची नेमणूक के ल जाते. या गो ट ंची चचा मा या प ह या लेखात
के ल आहे.
PMC ( क प यव थापन स लागार) सव कायदेशीर बाबींचा अ यास क न, तसेच सभासदां या सूचना ल ात
घेऊन Feasibility Report / पुन वकास क प अहवाल बन वतात. या अहवालावर सव साधारण सभेत
चचा होते व अहवालाला अं तम व प दे यात येते. या नंतर PMC ( क प यव थापन स लागार) Tender
document बन वतात व जा हरात देऊन वकासकांकडून Offer माग वतात. वकासकांनी दले या कागदप ांचा
अ यास क न चचसाठ काह वकासक नवडले जातात. सोसायट या व वध माग यां या संदभात
वकासकाबरोबर चचा होते.
आज आपण पुन वकास क प अहवाल (Feasibility Report ) या वषयाची मा हती क न घेणार आहोत. PMC
साठ पुन वकास क प अहवाल बन व याचे काम हे खूप आ हाना मक असते, याची सभासदांनी न द घेणे
आव यक आहे.
१) पुन वकास क प अहवालावर, क प स लागाराची सह व फमचे सील आव यक आहे. येक पानावर initial
व फमचे सील असणे गरजेचे आहे.

2. 2
२) पुन वकास क प अहवालात अनेक abbreviations असतात. याचे अथ मा हत असतील तर, क प अहवाल
वाचताना चटकन आकलन होईल.
PMC: Project Management Consultant
DCR: Development Control Regulations
DP: Development Plan
FSI: Floor space Index
TDR: Transferable Development Rights
BUA: Built up area
AOS: Amenity Open space
CA: Carpet Area
Land RR: Land Ready Reckoner
RG: Recreation Ground
BMC: Bombay Municipal Corporation
MCGM: Municipal Corporation of Greater Mumbai
3) क प स लागाराची मा हती (Profile) सु ा दलेल असते. अथात सभेने याची नेमणूक के लेल अस यामुळे,
ह मा हती आधीच आप याकडे उपल ध असते.
४.०) पुन वकास क प अहवालाचा (Feasibility Report ) उ ेश:
४.१) च लत काय यानुसार - नयमानुसार (DP - DCR २०१४-३४) पुन वकास श य आहे का?
४.२) पुन वकासामुळे सभासदांना मळणारे फायदे उ.हा अ धक जागा, कॉपस फं ड, सोई -सु वधा वगैरे
४.३) संकु लात व लॅटम ये कोण या सोई - सु वधा मळू शकतात. ( याचा वचार आपण पुढ ल लेखात करणार
आहोत)
४.४) पुन वकासा या ोजे टमधून वकासकाला पुरेसा फायदा मळणार आहे क नाह ?
४.५) पुन वकासाचा क प कसा / कोण या माने राब वला जाणार आहे?

3. 3
५.०) पुन वकास क प अहवाल (Feasibility Report) बन व यासाठ खाल ल कागदप ांची आव यकता असते:
५.१) Registered Conveyance Deed
५.२) Plot Agreement
५.३) Property Card
५.४) Digital survey
५.५) CTS Plan copy
५.६) Existing Building Approved plans / IOD / OC
५.७) Assessment Bill & Water bill
५.८) If Approach Road from main public road to society gate is on the land not owned by the
society, then approach road agreement with the said landlord.
५. ९) List of Existing Members with carpet area
५.१०) वकास आराखडा २०१४-३४ (DP) व वकास आराखडा नयमावल २०१४-३४ (DCR)
सरकार येक शहराचा २० वषाचा वकास आराखडा व नयमावल जाह र करते. या लेखात मुंबई शहराचा वकास
आराखडा व नयमावल २०१४-३४ चा वचार के ला आहे.
६.०) मुंबई शहराचा वकास आराखडा व नयमावल २०१४-३४:
६.१) वकास आराखडा २०१४-३४ ची पृ ठ सं या ६०६ आहे. वकास नयमावल २०१४-३४ ची पृ ठ सं या ३९७
आहे. पुन वकास करताना कं वा नवीन बांधकाम करताना यातील सव तरतुद ंचे पालन करणे आव यक असते.
या मुळेच मी आधीच नमूद के ले आहे क PMC साठ पुन वकास क प अहवाल बन व याचे काम हे खूप
आ हाना मक असते.
६.२) उपल ध FSI: मुंबई उपनगरासाठ - Base FSI 1.00 + Premium FSI 0.5 + TDR 0.5 (of Gross Plot
Area) + Fungible 35% of 2 = 0.70 / Total FSI 2.70.
६. २ ) लॉट या ए रया नुसार RG ची physical provision करावी लागते.
६. ३) लॉट या ए रया नुसार Amenity Open space ची जागा BMC ला यावी लागते.

4. 4
६.४) लॉट या ए रया नुसार Inclusive Housing साठ जागा सोडावी लागते. परंतु जर स याची कापट ए रया ८०
चौरस मीटर पे ा कमी असेल तर या तरतुद चे पालन करणे आव यक नाह .
६.५) मु य र यापासून सोसायट या मु य गेटपयत या र या या ंद वर, इमारत कती मीटर उंच होऊ शकते
याचा त ता बघावा लागतो.
६.६) संकु लातील अंतगत र ता कती ंद असावा या संदभातील तरतुद ंचे पालन करावे लागते.
६.७) पा कग, खोल ची कमान लांबी - ंद , ल स, पायाभूत सु वधा, सुर ेचे नयम, इमारती या सभोवताल
कती मोकळी जागा पा हजे वगैरे असं य तरतुद अ यासा या लागतात.
६.७ ) वकास आराखडा व नयमावल २०१४-३४ तील अनेक तरतुद ंचे पालन करावे लागते. येक तरतूद ह येक
सोसायट ला लागू असेल असे नाह . अ या सव तरतुद ंचे पालन के ले असेल, तरच इमारतीचा लॅन BMC कडून
वीकारला जातो.
६.८) सोसायट या लॉट वर आर ण आहे का ? आर ण असेल तर, BMC कडे objection न दवावे लागते.
आर ण कॅ सल होईपयत पुन वकास होऊ शकत नाह .
६.९) Conveyance deed सोसायट या नावे झाले नसेल तर, थम deemed conveyance करावा लागतो.
७.०) टेक नकल Technical Feasibility:
७.१) सोसायट या लॉटवर ६.२ म ये नमूद के या माणे कती बांधकाम करणे श य आहे हे ठर वले जाते. लॉट
ए रयाचा वचार करताना conveyance डीड मधील ए रया, ॉपट काड वर ल ए रया आ ण डिजटल स ह मधील
ए रयाचा वचार क न, यातील कमीत कमी ए रयाचा वचार करावा, हणजे भ व यात अडचण येणार नाह .
७.२) पुन वकासानंतर स या या सभासदांना दे यात येणार जागा कती, हे ठर वले जाते. स या या सभासदांना ३५
% अ धक कापट ए रया मळणे आव यक आहे. काह वकासक यापे ा जा त जागा देतात.
७.३) उव रत जागा वकासकाला व चे बांधकाम कर यासाठ उपल ध होते.
८.०) आ थक Financial Feasibility:
८.१) या भागात ामु याने पुन वकास क पासाठ येणार खच व लॅट या व ची कं मत याचा वचार के ले
जातो. क पातून वकासकाला कती नफा मळेल? याचा उलगडा होतो.
८.२) खचाचा तपशील:
--- मु य खच हणजे इमारत बांधकामाचा खच.

5. 5
---- Infrastructure / पायाभूत सु वधा दे याचा खच, हा नेम या कोण या पायाभूत सु वधा यावया या आहेत
या गो ट ंवर अवलंबून असतो.
पायाभूत सु वधांची जं ी - र ते, गटारे, पा याची सोय, सब टेशन, रेन वॉटर हावि टंग, STP Plant, Storm वॉटर,
बाग बगीचा, सुर ा यव था, सोसायट ऑ फस, सोलर energy, Drainage इ याद .
--- PMC ची फ ,
--- सभासदांना दे यात येणारा कॉपस फं ड, ता पुर या नवासाचे भाडे, brokerage, शि टंग चाजस,
----TDR / FSI / Fungible FSI या खरेद चा खच
--- MCGM ी मयम व इतर चाजस
--- टॅ प युट , Bank Guarantee क मशन.
--- याज व इतर खच
८.३) व ची कं मत अनेक गो ट ंवर अवलंबून असते. (ए रया, सोई - सु वधा, वाहतुक ची सोय, शाळा - कॉलेज-
देऊळ - हॉि पटल - बँक - ATM - मॉल - दुकाने - वै यक य सेवा वगैरेची उपल धता)
८.४) क पातून कती नफा झाला पा हजे हा यि तसापे न असला तर साधारणपणे ४० ते ५० % नफा
अस या शवाय, वकासक पुन वकास क पात ची दाखवत नाह , हे वा तव आहे.
९) पुन वकास क पातील या माने कामे होणार आहेत याची जं ी.
१०) लॅटचा लेआऊट, लोअर लॅन व संकु लाचा लेआऊट सु ा अहवालात दलेला असतो.
या बाबतीत सभासदांनी वचार व नमय क न - सवा या सूचना वचारात घेऊन लॅटचा लेआऊट, लोअर लॅन
व संकु लाचा लेआऊट तयार क न यावा व टडर बरोबर जोडावा, असे माझे मत आहे. अथात वकासकाबरोबर चचा
के यानंतरच लॅटची ए रया न क होणार आहे.
म ांनो, असे असते पुन वकास क प अहवालाचे व प. पुन वकास क प अहवालाचा अ यास करताना या
लेखाचा तु हाला न क उपयोग होईल याची मला खा ी आहे.
Disclaimer: मी ल हलेला हा लेख हणजे या वषयावर ल शेवटचा श द आहे असा माझा दावा नाह .
सोसायट तील सामा य सभासदांना व कायकार मंडळाला या वषयाची त डओळख हावी या एकाच उ ेशाने हा
लेख ल हला आहे.
सुधीर वै य