不動產相關契約書與經紀人員實務
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♛不動產相關契約書與經紀實務♛ 《金典地政士事務所》 專業優質服務☎ 03-5558899 1.從開發端至銷售端，均應依內政部所公告之契約書【應記載及不得記載事項】規定，以維護買賣雙方之交易權益。 2.經紀實務課程主要提供經紀人員於簽訂各式契約書時之應注意事項；同時解明經紀人簽章之業務責任及相關案例，提昇經紀人員不動產專業知識與實務經驗！ 3.課程大綱 一、定型化契約之原則及有關契約審閱期等相關規範。 二、『不動產委託銷售契約書』簽訂時應注意事項。 三、『不動產說明書應記載及不得記載事項』之製作 與調查。 四、『不動產說明書』之專業知識、查詢實務。 五、 『要約書與斡旋金收據』簽訂時應注意事項。 六、租賃定型化契約書不得記載事項 七、預售屋買賣定型化契約修正重點 八、經紀人簽章之業務責任規範 九、不動產買賣常見糾紛。 十、不動產買賣應備文件及稅費。 FB紛絲團按讚 https://www.facebook.com/ifhouse318 Line官方ID搜尋：@pvq2995k (包含前面的@喔） 金典blog:http://blog.xuite.net/ifhouse035545218/twblog
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- 2. 林秀銘 講師 簡歷 企業管理學碩士 地政士國家考試 合格 不動產經紀人國家考試 合格 榮獲中華民國金仲獎 表揚 內政部核可不動產訓練機構 講師 地政士、不動產經紀人考照輔導名師 (三民補習班) (考銓文教事業) 林秀銘 2
- 8. (三)契約審閱期之規定 1. 企業經營者與消費者訂立定型化契約前，應有合理期間，供 消費者審閱全部條款內容。 2. 企業經營者以定型化契約條款使消費者拋棄其權利者，無效。 3. 違反合理審閱期間之效力： 違反規定者，其條款不構成契約之內容。但消費者得主張該條款仍構成契 約之內容。 4. 中央主管機關得選擇特定行業，參酌條款之重要性、涉及事 項之多寡及複雜程度等事項，公告定型化契約之審閱期間。 林秀銘 8
- 12. 『 』 委託人身分及 條件之掌握 委託人書立 不動產標的 現況說明書 簽訂 委託 屋況瑕疵及使 用現況之調查 與掌握 林秀銘 12 (一) 物件開發之簽立 委託應注意事項 1. 2. 3. 4.
- 13. 1. 契約審閱期 間 2. 委託銷售之 標的 3. 委託銷售價 格 4. 委託銷售期 間 5. 服務報酬 6. 受託人之義 務 7. 沒收定金之 處理 (二) 委託銷售契約書之應記載事項 林秀銘 13 『 』
- 14. 『 』 林秀銘 14
- 16. 『 』 林秀銘 不動產說明書製作時應備文件： (1) 所有已簽署之契據 (2) 土地、建物所有權狀影本 (3) 土地、建物登記簿謄本 (4) 地籍圖謄本 (5) 建物勘測成果表之平面圖、位置圖(未辦建物所有權第一次登記者，檢附使用執照、建 照執照或稅籍資料證明) (6) 都市計畫土地使用分區證明書 (7) 土地增值稅概算表 (8) 分管契約(有停車位及增建之物件)及位置圖 (9) 有租賃契約書之物件 (10) 完整授權文件(賣方授權代理人時)
- 17. 『 』 (一)土地-應記載事項 類 型 內 容 應 記 載 事 項 土 地 ( 素 地 ) 使用管制內容： 增列是否屬不得興建農舍或已提供興 建農舍之農業用地，及屬土地開發者， 應敘明之事項 增 列 「 其 他 重 要 事 項 」 周邊環境： 是否地籍圖重測、是否有供公眾通行之私有道路、 被越界建築、是否公告徵收、有無電力、自來水、 天然瓦斯、排水設施等公共基礎設施。 林秀銘 17
- 18. (二) 成屋(土地上有建物) 應記載事項 類 型 內 容 應 記 載 事 項 成 屋 (1)目前作住宅用之建物使用情形。 (2) 建物瑕疵情形。 (3) 停車位記載情形。 (4)「基地」情況。 (5)「其他重要事項」。 ●重要設施查詢：全聯會網站 ●建物使用執照查詢：全國建築管理資訊 http://cpabm.cpami.gov.tw/twmap.jsp 林秀銘 18 『 』
- 19. 『 』 林秀銘 19
- 20. 增列 1.不得記載 2. (三)不得記載事項 類 型 內 容 目 的 不 得 記 載 事 項 (1)不得以不動產委託銷售標的 現況說明書、不動產委託承購 標的現況說明書、要約書標的 現況說明書或建物現況確認書， 替代不動產說明書之內容。 避免業者便宜行事。 (2)房價有上漲空間或預測房價 上漲之情形。 避免業者以日後有 漲價趨勢作為銷售 手法，而使消費者 做出錯誤判斷。 林秀銘 20 『 』
- 21. 簽章與 製作1. 記載 內容2. 解說3. 交付4. (四) 不動產說明書規範內容 林秀銘 21 『 』
- 23. 林秀銘 (二)經紀業應補充調查及製作第六目所列之使用管制事項 洽詢機關 →直轄市、縣（市） 政府 (1)是否位屬山坡地 範圍? (2)是否位屬依水土 保持法公告禁止開發 之特定水土保持區範 圍? 洽詢機關 → 經濟部水利署或 其所屬各河 川局及直轄市、縣 （ 市 ）政府 水利單位 (3)是否位屬依水利法劃設公告 之河川區域範圍? (4)是否位屬依水利法劃設公告 之排水設施範圍? 應敘明其限制重點 23 『
- 24. 洽詢機關 →內政部營建署或「臺灣國家 公園http://np.cpami.gov.tw /）」網站查詢 (5)是否屬國家公園區內之特別 景觀區、生態保護區、史蹟保 存區? 洽詢機關 →直轄市 、 縣 （ 市 ） 政府環保主 管機關 。 (6)是否屬飲用水管理條 例公告之飲用水水源水 質保護區 或飲用水取水 口一定距離內之地區 ? 應敘明其限制重點 林秀銘 24 『
- 26. 經紀業 裁罰 處新臺幣六萬元以上 三十萬元以下罰鍰。 經紀人 員懲戒 違反規定者，應予 申誡。 (三) 依不動產經紀業管理條例§29、§31規定違反 簽章規定之罰則與法律責任 林秀銘 26 『
- 27. (一) 未告知「斡旋金收據」與內政部版「要約書」 之區別及其替代關係 斡 旋 金要 約 書 業者約定交付斡旋金，宜以書面明訂交付斡旋金 之目的，明確告知消費者之權利義務。 林秀銘 27 『要約書與斡旋金收據』之規範
- 29. 林秀銘 『要約書與斡旋金收據』之規範 1 契約審閱 期間 2不動產買 賣標的 3承購總價款、 付款條件 4 要約 拘束 5 要約 撤回權 (三) 要約書之應記載事項 29
- 33. (一) 經紀人簽章規定 (業務責任) 林秀銘 33 不動產之買賣、互易、租賃或代理銷售，如委由經紀 業仲介或代銷者，下列文件應由經紀業指派經紀人簽 章： 一、不動產出租、出售委託契約書 二、不動產承租、承購要約書 三、定金收據 四、不動產廣告稿 五、不動產說明書 六、不動產租賃、買賣契約書 不動產經紀業管理條例 第22條
- 35. NO.1 未註明經紀業名稱(§21) NO.2 未指派經紀人簽章(§22) NO.3 聘用逾期經紀人員(§17) NO.4 未簽委託銷售契約(§21) (三) 經紀業違規態樣 林秀銘 35 經紀業違規態樣
- 36. NO.1 說明書無委託人簽章即解說(§23) NO.2 經紀人漏未於買賣契約簽章(§22) NO.3 經紀人漏未於說明書簽章 (§22) (四) 經紀人員違規樣態 林秀銘 36 經紀人員違規態樣
- 37. (五) 經紀人簽章案例類型 林秀銘 37 1.於空白契約書 預先簽章 3.相關文件未指派經紀人簽章。 《尤以不動產說明書最多》 2.經紀人漏簽副本 《製作1份以上文件， 經紀人卻漏未在交付消 費者之文件上簽章，》 5.於帶看解說後，或買賣契約 書簽訂時，始補製作不動產 說明書。 4.以電腦列印而未實質簽章 6.未在規定時間內簽章 《收斡前未製作不動產說明書》
- 38. (六) 經紀業與經紀人員違反簽章之罰則 經 紀 業 經 紀 人 員 違反第22條第1項規定者，處新 臺幣6萬元以上30萬元以下罰鍰。 (經紀§29Ⅰ) 違反第22條第1項，應予申誡。 (經紀§31Ⅰ) 經紀業經依前項第1款、第2款或 第3款處罰並限期改正而屆期未改 正者 ，應按次處罰。 (經紀§29Ⅱ) 經紀人員受申誡處分3次者，應另 予6個月以上3年以下之停止執行 業務處分；受停止執行業務處分 累計達5年以上者，廢止其經紀人 員證書或證明。 (經紀§31Ⅱ) 林秀銘 38
- 39. 經紀業名稱 裁罰 日期 處分金額 違規內容 樂⃝住宅有限公司 105.01.26 60,000元 不動產經紀業 管理條例第 22 條：未指派經 紀人簽章信⃝不動產股份有限公司 105.05.04 150,000元 (七) 經紀業裁罰案例 參考資料來源:http://goo.gl/07mhwH 新北市政府不動產買賣交易服務網 林秀銘 39
- 40. (八) 經紀人員懲戒案例 姓 名 經紀人證書 字號/經紀營 業員證明字 號 懲戒決定書 所屬經紀業 懲戒 結果 違規內容 盧⃝輔 103嘉縣字第 00147號 105年度經懲 字第1號 樂⃝住宅有 限公司 申誡 1次 違反不動產經紀 業管理條例第22 條第1項規定:未 於定金收據簽章 參考資料來源: http://goo.gl/kMK3QG新北市政府不動產買賣交易服務網 林秀銘 40
- 41. 林秀銘 41
- 42. 賣 方 買 方 1.土地建物所有權狀正本 1.身分證明文件（身分證 影本，戶口名簿，戶籍謄 本任一），供申報現值、 契稅、過戶設定登記之用。 2.身分證明文件（身分證，戶口名簿 影本，戶籍謄本任一）供申報現值、 申報契稅及過戶塗銷登記之用 3.印鑑證明書一份 4.印鑑章 5.最近一期房屋稅及地價稅單正本 2.印章6.最近一期水電費及管理費收據 7.若出賣人辦理自用增值稅 則檢附一份戶口名簿影本或戶籍謄本 (一)買賣雙方(自然人)應備證件買賣雙方應備文件 林秀銘 42
- 43. (二) 不動產買賣雙方應付稅費 賣方應付稅費 買方應付稅費 1 仲介服務費 2 代書簽約費 3 土地增值稅 契稅及印花稅 4 塗銷費 代書費及 地政規費 5 財產交易所得 稅 銀行手續費 6 產險費 林秀銘 43
- 44. 1 2 3 4 5 6 7 8 9 申 請 人 基 本 資 料 房 貸 申 請 資 料 徵 信 調 查 擔 保 品 鑑 價 與 勘 查 審 查 與 通 知 對 保 與 簽 約 擔 保 品 扺 押 權 設 定 擔 保 品 投 保 火 險 及 地 震 險 撥 款 及 結 案 林秀銘 44 (三) 買方銀行房貸作業流程