Este guia fornece informações sobre como viver em condomínio de forma harmoniosa, cobrindo tópicos como regras do condomínio e resolução de conflitos. Ele é atualizado periodicamente para relevar as mudanças na legislação relacionada à administração de condomínios.
6. Quinta de Santa Rosa
2680-458 CAMARATE
Esta edição respeita as normas
do novo Acordo Ortográ co.
Esta publicação, no seu todo ou em parte,
não pode ser reproduzida nem transmitida
por qualquer forma ou processo, eletrónico,
mecânico ou fotográ co, incluindo fotocópia,
xerocópia ou gravação, sem autorização prévia
e escrita da editora.
7.
8.
9. Prefácio
A DECO PROTESTE publicou a primeira edição do Guia do Condómino
em 1996. Fê-lo na convicção de que se tratava de uma área onde
era indispensável disponibilizar mais e melhor informação. Graças
a diversas questões e casos relatados pelos nossos associados,
percebemos que as necessidades eram muitas. A vida em
condomínio, pela sua própria natureza, é fértil em situações de
con ito e sabíamos que havia falta de informação que ajudasse os
condóminos, reunidos em assembleia ou envolvidos nas múltiplas
ocupações da vida diária, a retirar das leis publicadas orientações
claras e úteis. Assim surgiu este guia. Hoje, já na 13.ª edição,
estamos certos de que foi em boa hora que decidimos editá-lo.
O facto de terem sido necessárias 13 edições revistas e atualizadas
em quase 20 anos mostra que as alterações legislativas com
implicações na administração dos condomínios são frequentes.
Desta vez, as principais mudanças respeitam ao regime jurídico da
urbanização e edi cação, passando a comunicação prévia à
autarquia a permitir que o interessado proceda de imediato à
realização de obras, bem como às regras aplicadas ao exercício da
atividade da construção e aos requisitos para atribuição de alvará
ou certi cado de empreiteiro em obras particular
Desejamos que este livro seja um instrumento prático e útil para
ajudar os condóminos a encontrar soluções para os muitos
problemas com que se deparam no dia a dia. No nosso sítio
www.condominiodeco.pt poderá ainda encontrar simuladores e
uma plataforma de gestão online com diversas funcionalidades,
bem como parcerias que proporcionam serviços essenciais à gestão
quotidiana do condomínio.
11. Não são raros os casos em que a compra da casa com que sempre
se sonhou acaba por se transformar num autêntico pesadelo. E a
verdade é que, por muito bonita que seja, uma habitação pode
ocultar diversos tipos de “armadilhas”, que fazem, muitas vezes,
com que nos arrependamos amargamente de ter decidido comprá-
la: defeitos de construção, problemas relacionados com a
propriedade (uma herança por partilhar, por exemplo), vizinhança
pouco recomendável, etc.
No entanto, alguns destes “senãos” são, na maioria dos casos,
evitáveis, se tomar algumas precauções essenciais: nomeadamente,
deslocar-se aos locais adequados e falar com as pessoas certas.
Seria desejável que ninguém decidisse adquirir uma habitação sem
ter esses cuidados. Por isso, resolvemos inserir aqui alguns
conselhos que poderão ser muito úteis para aqueles que ainda não
compraram casa ou que, já o tendo feito, pensam adquirir uma
nova.
Roteiro do comprador de casa
Se é daqueles que pensam que, para obter as informações
necessárias nas repartições públicas, é preciso ter alma de detetive,
é possível que tenha alguma razão. No entanto, vale a pena fazer
(ou pedir a alguém que faça) esse esforço, pois dessa forma poderá
obter informações mais seguras sobre a casa que deseja comprar.
Mas não se esqueça de se prevenir com uma boa dose de paciência:
a experiência de muitos dos nossos associados mostra que,
frequentemente, se trata de uma qualidade indispensável.
Nos mais recentes modelos de formalização da compra e venda de
imóveis (veja a caixa Simpli car o processo de compra e venda),
muitos destes passos são especialmente importantes na fase que
antecede a assinatura do contrato-promessa. De facto, ao efetuar o
contrato de nitivo, a própria entidade disso encarregue irá
proceder, novamente, a todas as veri cações. Mas se eventuais
12. problemas só forem detetados nesta fase, o comprador poderá já
não conseguir recuperar o dinheiro avançado como sinal no
contrato-promessa.
A conservatória do registo predial
Um dos passos mais importantes consiste em fazer uma visita à
conservatória do registo predial. Estas conservatórias são, na
prática, uma espécie de arquivo de identi cação de terrenos e
casas. Por isso, se quiser conhecer as características jurídicas da
casa que lhe interessa — convém saber, por exemplo, quem é o
proprietário — o melhor é pedir que lhe passem uma certidão de
registo predial. Se tiver acesso à Internet, também pode requerê-la
no sítio www.predialonline.pt, através do link “Certidão
Permanente” ou “Informação Predial Simpli cada”, conforme
pretenda ou não aceder a informação com valor de certidão.
13.
14. O seu a seu dono
Uma vez na posse desse documento, a primeira coisa a fazer é
veri car se o nome do proprietário da casa coincide com o da
pessoa ou da entidade que lha quer vender. Há quem chegue ao
ponto de tentar vender o que não lhe pertence e, inclusive, há
“contos do vigário” tristemente célebres!
Não “compre” dívidas!
Em princípio, o mesmo documento permite-lhe saber se sobre a
casa pende algum tipo de encargo que torne a compra
desaconselhável. Por exemplo, uma hipoteca não cancelada:
normalmente, uma hipoteca sobre um edifício é feita para garantir
o pagamento de uma dívida e, no caso dos prédios novos, é
provável que esta tenha sido contraída pelo construtor a uma
instituição bancária, como forma de obter nanciamento para a
execução da obra. No entanto, apesar de o contrato-promessa de
compra e venda se poder efetuar nessas condições, é absolutamente
necessário assegurar, antes de assinar o contrato de nitivo, que a
hipoteca é cancelada. Caso contrário, a casa poderá vir a ser
vendida para satisfazer essa dívida, o que, como é óbvio, pode
trazer alguns problemas.
Por outro lado, mesmo que não haja qualquer hipoteca sobre a
casa, é possível que esta venha a ser utilizada para pagar uma
dívida! Por exemplo, um tribunal pode decidir efetuar uma
penhora sobre as propriedades de determinada pessoa, de forma a
saldar as suas dívidas. Se, ao consultar a certidão de registo predial,
descobrir que a casa que tenciona comprar se encontra nessas
condições, esqueça a compra, a não ser que chegue à conclusão
que, mesmo tendo de pagar as dívidas que deram origem à
penhora, o negócio é compensador.
15. Possuir sem usufruir
Embora menos comum, outro risco a evitar consiste em comprar
uma habitação cuja utilização tenha sido cedida a outra pessoa ou
entidade. Veri que bem a certidão de registo predial e certi que-se
de que o proprietário não concedeu a nenhum familiar, por
exemplo, o direito de habitar a casa ou dela retirar outros
benefícios até ao seu falecimento. Estes direitos, chamados de uso e
habitação e usufruto, respetivamente, signi cariam, na prática, que
o comprador caria impedido de utilizar a sua própria casa.
Algo idêntico ocorreria se o imóvel se encontrasse arrendado. Há
casos em que os senhorios procuram vender a sua propriedade
sem, no entanto, explicarem que a mesma se encontra habitada.
Como a lei determina que, nessa situação, o arrendamento se
transmite, juntamente com a habitação, para o novo proprietário,
o comprador passaria a pertencer ao grupo dos senhorios… mas
continuaria a não ter onde morar! Para piorar as coisas, nem
sempre é possível apurar, na conservatória ou no serviço de
nanças, se a casa está ou não arrendada. Por isso, o melhor é
tentar con rmar essa informação junto dos futuros vizinhos.
16. O juiz que decida
Também pode acontecer que a casa que lhe interessa esteja
envolvida numa ação judicial. Por exemplo, pode haver uma
disputa sobre quem pode vender a propriedade, no caso de a
mesma ser objeto de uma herança de contornos ainda mal
de nidos. Tentar adquirir uma casa nessas circunstâncias é
desaconselhável, pois pode trazer diversos problemas, como, por
exemplo, a impossibilidade de concretizar o negócio. Felizmente, a
consulta da certidão de registo predial permitirá esclarecer, em
princípio, todas as dúvidas a esse respeito.
A câmara municipal
Nas câmaras municipais é possível obter diversas informações úteis
sobre a casa que pretende adquirir e o local onde foi construída.
Mas há alguns documentos cuja consulta é indispensável ou, pelo
menos, aconselhável: o Plano Diretor Municipal (ou, na sua falta, o
Plano de Atividades da Autarquia) e a licença ou autorização de
habitação ou a licença de construção.
A consulta destes documentos pode ser solicitada junto dos
serviços de atendimento das câmaras municipais, que têm a
obrigação de os mostrar. Se, mesmo assim, car com dúvidas por
esclarecer, não hesite em questionar os funcionários da câmara.
Existem, em algumas autarquias, gabinetes de esclarecimento aos
munícipes.
17. Prever o futuro
A consulta do Plano Diretor Municipal é recomendável, já que lhe
permite avaliar as possibilidades de construção na área que
escolheu para residir: se apenas se destina a habitação, se estão
previstas instalações industriais, se inclui reservas agrícolas ou
ecológicas, etc.
Também convém saber se há outros tipos de transformações
previstas: estará planeada a construção de uma via rápida perto da
casa? Tratando-se de um terreno, haverá alguma hipótese de ser
expropriado? O plano admite a construção de casas para habitação
no local?
No entanto, é importante saber que, mesmo assim, não há
garantias absolutas! Infelizmente, o planeamento dos municípios
pode ser — e muitas vezes é — alterado.
Com licença…
Se a casa ainda estiver a ser construída e quiser ter a certeza de que
não é clandestina, o melhor será pedir na câmara uma certidão da
licença de construção. Se ela não tiver essa licença, a compra é
totalmente desaconselhável. Mais: convém ser duplamente
cauteloso, já que, mesmo que aquela licença tenha sido concedida,
a câmara poderá recusar a licença de utilização, no caso de o
construtor não respeitar os parâmetros aprovados no projeto.
18. Em resumo: se estiver a pensar em adquirir uma casa para
habitação e ela não estiver devidamente licenciada, esqueça o
assunto. Caso contrário, pode vir a ter muitos problemas. E, já
agora, aproveite também para se informar sobre os usos previstos
19. para todo o condomínio. A não ser que não se importe de morar
num edifício onde, por exemplo, possa vir a existir uma discoteca…
O serviço de nanças
No serviço de nanças onde a casa está inscrita — informação que
deverá solicitar ao vendedor — é possível consultar a certidão do
registo matricial (ou a caderneta predial, se esta existir).
Se o registo predial é uma espécie de bilhete de identidade de casas
e terrenos, a caderneta predial é o seu número de contribuinte.
Nela se inscreve, por exemplo, o valor da casa ou terreno para
efeitos de impostos. Mas há outras informações interessantes que
poderá retirar da consulta da caderneta.
Rústico ou urbano
Por exemplo, se a sua intenção é comprar um terreno para mais
tarde construir a habitação, é fundamental saber se o mesmo está
registado como rústico ou urbano.
Se a matriz de nir o terreno como rústico (veja Prédio rústico no
Glossário ), a construção da casa pode revelar-se complicada ou
mesmo impossível.
Estará inscrita?
Imagine também, por exemplo, que uma casa já construída nem
sequer consta da matriz predial. Nesse caso, se quiser evitar
situações desagradáveis, o melhor é certi car-se de que a inscrição
vai ser efetuada.
• Normalmente, a inscrição dos edifícios nas matrizes, bem como a
sua atualização, é feita pelo proprietário. Para isso, ele dispõe de
60 dias após a ocorrência de um dos seguintes factos, entre outros:
— termo da construção do edifício;
— alteração da sua classi cação (por exemplo, passar de prédio
rústico a urbano);
20. — conclusão de obras que possam alterar o seu valor.
• No entanto, mesmo quando a atualização voluntária da inscrição
matricial não é efetuada — o que poderá comprometer a abilidade
dos registos — há casos em que é feita pelos serviços de nanças.
Isso acontece, por exemplo, sempre que a administração scal tem
conhecimento da transmissão de casas ou terrenos, através do
pagamento do Imposto Municipal sobre Transmissões Onerosas de
Imóveis (a antiga sisa) ou do Imposto de Selo, tratando-se de uma
transmissão por morte ou uma doação. Por essa razão, a consulta
da caderneta predial oferece algumas garantias no que toca ao
conhecimento de determinadas características de uma casa.
Tudo bem com o sco?
O serviço de nanças é também o local adequado para veri car se
existem dívidas ao Estado ou à câmara municipal, como, por
exemplo, as resultantes da falta de pagamento do IMI — Imposto
Municipal sobre Imóveis (a antiga contribuição autárquica). Embora
estas informações não constem da caderneta predial, é provável
que, mesmo assim, as consiga obter, desde que explique os motivos
que o levam a indagar sobre o assunto. Caso contrário, só pedindo
os comprovativos do pagamento ao vendedor.
21. A FICHA TÉCNICA DA HABITAÇÃO (FTH)
• A cha técnica é um documento que descreve as características técnicas e
funcionais dos imóveis destinados a habitação. Visa informar os potenciais
compradores, mas só é obrigatória para os edifícios que ainda não tivessem
requerido a licença de utilização em 30 de março de 2004 e para os que,
sendo posteriores a 1951, tenham sido sujeitos a reconstruções ou
remodelações após essa data. Nestes casos, a habitação não poderá ser
vendida sem que a entidade que formaliza o contrato se certi que da
existência da cha técnica e de que esta é entregue ao comprador. No
entanto, tal obrigatoriedade não se aplica quando tenha sido um particular
a empreender as obras de reconstrução ou remodelação na sua própria
fração.
• Cabe aos promotores imobiliários elaborá-la e guardá-la durante, pelo
menos, 10 anos. Um exemplar é entregue ao proprietário e outro é
depositado na câmara municipal correspondente à localização do imóvel.
• A descrição reporta-se ao momento da conclusão das obras de
construção, reconstrução, ampliação ou alteração do imóvel. Os elementos
referidos devem estar em conformidade com os projetos e integrar
quaisquer alterações que tenham ocorrido ao longo da obra.
• Entre muitos outros aspetos, a cha deve conter a identi cação do
proprietário do imóvel e informação sobre os principais pro ssionais
envolvidos no projeto e nas obras realizadas, o loteamento e o imóvel
propriamente dito, incluindo o que respeita aos materiais utilizados, a
garantia da habitação e as regras de funcionamento do condomínio,
quando este exista. Voltar
Instituto dos Mercados Públicos, do Imobiliário e da
Construção
Se não tiver muito tempo para procurar uma casa ou preferir
entregar essa tarefa a um especialista, poderá recorrer a uma
22. mediadora imobiliária. Mas, nesse caso, convém tomar algumas
precauções especiais.
• Antes de mais, procure certi car-se de que a mediadora está
devidamente licenciada. Para isso, basta aceder ao sítio do Instituto
dos Mercados Públicos, do Imobiliário e da Construção (IMPIC),
antigo InCI, em www.impic.pt.
Na sua qualidade de entidade encarregada do licenciamento e
scalização, o IMPIC poderá comprovar a validade da licença e do
seguro de responsabilidade civil das empresas de mediação.
• Convém ainda saber que, devido ao facto de algumas mediadoras
não agirem de forma honesta, foi criada legislação adequada ao
exercício dessa atividade. Atualmente, as mediadoras são obrigadas
a:
• efetuar contratos por escrito, dos quais devem constar, entre
outras informações, as condições do serviço e o montante a cobrar;
— enviar os contratos-tipo à Direção-Geral do Consumidor, para
análise de eventuais cláusulas abusivas;
— contratar um seguro de responsabilidade civil, no valor mínimo
de 150 mil euros, garantindo a indemnização aos clientes se
cometerem algum erro ou cessarem a atividade. Para isso, o lesado
deve começar por contactar o IMPIC; este submete o caso a uma
comissão arbitral que avalia a queixa.
• Se tiver outras queixas a fazer, utilize o livro de reclamações
criado para esse efeito. O IMPIC terá conhecimento da sua
reclamação e, como a licença pode caducar se esta entidade
determinar que a mediadora não cumpre as regras do
licenciamento, é provável que isso ajude a melhorar os seus
serviços. Na eventualidade de lhe recusarem o acesso ao livro, não
hesite em participar esse facto ao IMPIC.
• Caso tenha acesso à Internet, pode encontrar mais informações
sobre o assunto na página da instituição, no endereço acima
referido (www.impic.pt).
23. O condomínio
Se a casa que pretende comprar, seja nova ou em segunda mão,
estiver sujeita às regras da propriedade horizontal, convém fazer
algumas veri cações suplementares.
Título constitutivo
A consulta deste documento — que, em princípio, se encontra na
posse do construtor, do administrador do condomínio e/ou na
conservatória do registo predial — permitir-lhe-á saber a proporção
dos encargos que terá de suportar, no futuro, com a manutenção
do edifício. Regra geral, dele consta também a utilização prevista
para cada fração. Por exemplo, poderá car a saber se no rés do
24. chão está previsto um andar de habitação ou um estabelecimento
comercial. Mas esta informação, como dissemos, também se
encontra na licença de utilização emitida pela câmara.
Regulamento do condomínio
Este documento, que, por vezes, é incluído no título constitutivo,
tem como nalidade estabelecer as regras que orientam a vida do
condomínio e prever a forma de resolução de eventuais con itos
(veja os capítulos 2 e 5). A sua consulta é sempre útil, porque, se
vier a fazer parte desse condomínio, cará automaticamente
sujeito às mesmas regras, mesmo que não concorde com elas. E
como mais vale prevenir…
Se optou por um edifício novo
Quando se passa a fazer parte de um condomínio constituído há já
alguns anos, é normal que, salvo raras exceções, tudo aconteça
sem grandes sobressaltos: em princípio, encontra-se um espaço
onde a vida em comum está organizada e os grandes problemas
que, de início, se colocam aos já estão resolvidos.
O mesmo não acontece, muitas vezes, quando se integra o
condomínio de um edifício novo. Numa primeira fase, muitas das
diligências relativas às frações autónomas e às partes comuns
dependem da iniciativa do construtor ou do vendedor, que, na
prática, exerce o cargo de administrador do condomínio. Por isso,
quando a administração do edifício é entregue aos novos
proprietários — o que deveria ser feito simultaneamente, na
presença de todos, numa espécie de assembleia constituinte — é
importante que aqueles saibam o que é imprescindível veri car,
que documentos devem pedir e o que podem exigir. Disso pode
depender que a “passagem de testemunho” se faça sem problemas
de maior, assegurando, da parte do construtor ou do vendedor, o
cumprimento integral dos compromissos assumidos.
Tudo pronto e em bom estado?
25. Antes de mais, há que veri car se todas as obras a que o construtor
está obrigado, pelos projetos e pela licença de construção, estão
concluídas (por exemplo, acabamentos no interior e exterior do
edifício, arruamentos e passeios, lugares de estacionamento, etc.).
Se não for o caso, os condóminos podem recusar a transmissão de
responsabilidades ou elaborar um documento, assinado por todos
— incluindo, se possível, pelo construtor ou vendedor — onde
conste que a administração do prédio foi aceite na condição de as
ditas obras serem concluídas dentro de um determinado prazo.
Também é indispensável veri car se os equipamentos e certas
estruturas do edifício estão em bom estado de funcionamento
(elevadores, sistemas de remoção de lixos, fornecimento de
energia e água às partes comuns, etc.). Para isso, pode ser
conveniente contratar os serviços de um técnico habilitado (um
engenheiro civil, por exemplo) que acompanhe a vistoria.
26. SIMPLIFICAR O PROCESSO DE COMPRA E VENDA
Atualmente, já é possível realizar todas as operações relacionadas com a
aquisição de habitação num único lugar e, em alguns casos, de uma só vez.
Há três processos para o efeito.
27. Casa Pronta
• É um serviço prestado nas conservatórias do registo predial, nos postos de
atendimento destas nas lojas do cidadão e em algumas agências de certos
bancos. Já está disponível em vários concelhos e, tal como os restantes
serviços prestados nas conservatórias, não tem limitações de competência
geográ ca. Por outras palavras, se pretender tratar da aquisição de um
imóvel situado em Faro numa conservatória de Lisboa poderá fazê-lo.
• Todos os atos relacionados com a aquisição do imóvel são realizados no
mesmo dia, num único atendimento. Os interessados deverão formular o
pedido junto da conservatória, referindo se pretendem adotar um dos
modelos de contrato prede nidos para o efeito (e qual) ou elaborar outro.
Neste último caso será necessário fazer uma marcação prévia do ato, até 5
dias antes do registo, para que a conservatória possa avaliar o texto do
contrato.
• De seguida, a conservatória irá veri car se os requisitos para a realização
do negócio estão preenchidos, sempre que possível através da consulta das
bases de dados da administração pública ou dos documentos apresentados
pelos interessados (identidade das partes, capacidade para realizar o
negócio, licenças municipais, cha técnica da habitação, etc.). Depois, o
serviço encarrega-se da formalização do negócio e cobra o IMT e outros
impostos que sejam devidos. Se o requerente assim o desejar, a
conservatória pode ainda solicitar a alteração da morada scal do
comprador, a isenção do IMI (quando aplicável) e a inscrição ou atualização
do imóvel na matriz.
• A simpli cação dos trâmites burocráticos re ete-se também no custo das
operações. O procedimento completo custa 700 euros (por exemplo,
aquisição com hipoteca). Se for registado apenas um ato (por exemplo, só a
aquisição), o valor é reduzido para 375 euros. Em caso de desistência ou
indeferimento do processo, será cobrado 1/3 do valor do procedimento.
Como, sempre que a formalização do negócio não seja efetuada numa
conservatória, o custo é xado livremente, poderá utilizar estes valores
como referência para veri car qual é a opção mais vantajosa.
• Também foi lançado o serviço Casa Pronta no Seu Banco, iniciativa que
tem vindo a captar cada vez mais agências de várias instituições,
simpli cando ainda mais o processo. No endereço www.casapronta.pt, pode
28. consultar a lista completa dos locais onde este serviço está disponível.
Balcão Único
• Idêntico ao Casa Pronta, permite formalizar a compra por documento
particular e o registo num só local. Está disponível em notários, junto de
advogados, solicitadores e câmaras do comércio e indústria que tenham
aderido a este modelo e o preço é estabelecido pelos próprios.
• O interessado (em princípio, o comprador) poderá apresentar um
contrato de compra e venda já redigido. No entanto, faz todo o sentido que
as instituições e os pro ssionais referidos se encarreguem também da
redação do contrato.
Casa Simples, Casa Segura
É mais um serviço prestado nos notários, em que todo o processo poderá
ser tratado num só ato e momento. O notário encarrega-se de todas as
diligências associadas à compra e venda do imóvel e xa o custo do serviço.
Abrangência e exclusões
• Estes modelos de formalização da compra e venda permitem realizar
várias operações:
—celebrar o contrato de compra e venda;
—pagar os respetivos impostos (nomeadamente, o IMT);
—solicitar, quando aplicável, a isenção do imposto municipal sobre imóveis
(IMI);
—obter imediatamente os registos prediais;
—pedir a alteração do domicílio scal;
—atualizar a matriz predial.
• Tais possibilidades aplicam-se, entre outros, ao contrato de compra e
venda do imóvel, ao contrato de crédito com hipoteca, com ou sem ança,
e à hipoteca. No entanto, no que respeita ao Casa Pronta e, em parte, aos
Balcões Únicos, a lei prevê alguns requisitos:
—o imóvel deve estar descrito no registo predial;
—não podem existir dúvidas quanto à identi cação do imóvel;
—tem de existir registo de nitivo a favor do vendedor ou de quem vai
hipotecar o imóvel;
—tratando-se de compra e venda, a transação deve respeitar à totalidade
da fração.
29. • Há ainda outras exclusões para o recurso ao Casa Pronta, mas raramente
são aplicáveis a aquisições no contexto dos condomínios. Note-se que as
tradicionais escrituras públicas ainda podem ser celebradas,
designadamente nos notários, o que não retira a possibilidade de o resto do
processo ser igualmente célere.
• Optando por tratar do processo no Balcão Casa Pronta, quando o saldo
da conta poupança-habitação for mobilizado para a compra do imóvel para
habitação própria e permanente, os custos inerentes aos atos notariais e de
registo (aquisição com hipoteca) serão reduzidos em 200 euros. Se for
registada apenas a aquisição, a redução é de 120 euros. Voltar
Documentos em ordem?
Para uma correta gestão do condomínio é necessário que a
administração disponha de um certo número de documentos
indispensáveis. Por isso, a transmissão de responsabilidades não
deve fazer-se sem a entrega desses documentos, a saber:
— a licença de construção;
— o projeto do imóvel ou do loteamento;
— o título constitutivo da propriedade horizontal;
— a cha técnica de habitação, nos casos em que seja obrigatória
(veja a caixa A Ficha Técnica da Habitação);
— o regulamento do condomínio (se já existir e não estiver
integrado no título constitutivo);
— os contratos já celebrados com entidades prestadoras de
serviços (por exemplo, o contrato com a empresa de manutenção
dos elevadores);
— orçamento e relatório e contas do condomínio (se existirem).
O prometido é devido
30. Muitos construtores elaboram projetos de urbanização
extremamente completos e atrativos, cujas semelhanças com o
resultado nal quase não passam de mera coincidência: as
arrecadações transformam-se em caves habitadas, as garagens em
armazéns e os espaços ajardinados em depósitos de entulho.
Infelizmente, muitas vezes contam, para isso, com a conivência das
autoridades e a inércia dos compradores, que têm di culdade em
organizar-se e reclamar aquilo a que têm direito.
• Para garantir que o construtor ou o vendedor assumem os seus
compromissos, o condomínio deve exigir a sua presença — ou de
um seu representante — nas reuniões da assembleia de
condóminos, enquanto a totalidade das frações não estiver vendida
e/ou o projeto de construção não estiver integralmente realizado.
• As entidades competentes — as autarquias, por exemplo — devem
ser informadas atempadamente de todos os eventuais “desvios” no
projeto de construção, de forma a evitar que, mais tarde, optem
pela “política do facto consumado”.
• Se houver nítida má-fé por parte do construtor ou do vendedor,
os condóminos devem recusar a entrega da administração do
edifício — e preparar-se, em princípio, para uma longa “guerra”,
que pode acabar nos tribunais.
32. Quando se compra uma casa integrada num condomínio, adquire-
se algo mais do que o espaço que se encontra para além da porta
de entrada: as escadas, os terraços, os elevadores e até a porta da
rua pertencem, conjuntamente, a todos os condóminos. Isso
signi ca que há direitos e deveres, relativamente a esses espaços,
que afetam de igual forma todos os proprietários. Por outro lado, o
simples facto de viverem em condomínio faz com que, mesmo
quando se encontram nas suas próprias casas, tenham de respeitar
um certo número de regras indispensáveis a uma sã convivência.
Neste capítulo, vamos examinar os principais direitos e deveres
que assistem aos condóminos nas suas relações quotidianas e,
também, as soluções que se poderão encontrar para resolver
eventuais con itos.
O que é um condomínio?
Vejamos, antes de mais, como nasce e em que consiste um
condomínio. Como se sabe, não basta que os andares de um prédio
sejam habitados por diferentes famílias para que este constitua um
condomínio. Para que tal aconteça, é necessário introduzir as
noções de compropriedade e de propriedade exclusiva. Ou seja: um
condomínio existe quando um edifício ou conjunto de edifícios
estão divididos em partes perfeitamente distintas (as frações
autónomas), pertencentes a diferentes pessoas, e, ao mesmo
tempo, integram espaços que são de todos. Assim, um prédio que
pertença a um só indivíduo e cujos andares estejam arrendados
não constitui, obviamente, um condomínio; nem, tão-pouco, uma
moradia em que vários familiares vivam em diferentes frações, se
estas não tiverem sido legalmente divididas.
A génese dos condomínios
33. Na origem do condomínio está a constituição da propriedade
horizontal. A situação mais comum é que o edifício seja construído
já com a intenção de se fazer dele um condomínio. Mas nem
sempre é assim: por exemplo, um senhorio pode desistir de o ser e
decidir vender cada andar autonomamente; o proprietário de um
prédio pode optar por dividi-lo, já que isso lhe permitirá ganhar
mais dinheiro do que vendendo-o por inteiro. Noutros casos, a
propriedade horizontal até pode ser uma solução para certos
problemas. Imaginemos, por exemplo, que os quatro lhos de um
determinado proprietário herdavam um prédio de quatro andares.
Em princípio, esse facto faria deles comproprietários de todo o
prédio e, portanto, todos passariam a ser donos de todos os
andares. Mas é provável que a situação não lhes agradasse e que
preferissem autonomizá-los, de forma que cada um pudesse
exercer os seus direitos relativamente a apenas uma das
habitações.
• Para que tal fosse possível, seria necessário, antes de mais,
requerer uma vistoria à câmara municipal. Os técnicos da câmara
teriam de veri car, entre outros aspetos, se as frações respeitavam
as condições necessárias, o que aconteceria se todas fossem
independentes e isoladas entre si e possuíssem uma saída própria
para uma parte comum do prédio ou para a via pública. A
constituição de um edifício em propriedade horizontal também
pode ser solicitada tendo por base a memória descritiva, efetuada
por um técnico legalmente habilitado, em que se descreve
detalhadamente a composição das partes comuns do imóvel e de
cada uma das frações. Esta certi cação pode ser requerida à
câmara pelo proprietário do imóvel, desde que exista projeto de
arquitetura aprovado.
• Cumpridos estes requisitos, seria ainda necessário fazer uma
visita ao notário, a m de se proceder à escritura pública da
constituição da propriedade horizontal, ou a um balcão “Casa
Pronta”. A propriedade horizontal também pode ser constituída
por outras vias, como, por exemplo, através de uma ação judicial.
Depois, seguir-se-ia, no serviço de nanças, a inscrição de cada
34. fração na matriz predial, e o respetivo registo, na Conservatória do
Registo Predial.
O título constitutivo
Dá-se o nome de título constitutivo ao documento, formalizado
normalmente por escritura pública, que atesta a passagem a
propriedade horizontal de um edifício ou conjunto de edifícios.
Dele devem constar a descrição das várias frações e o valor
atribuído a cada uma delas, em termos de percentagem ou
permilagem. Por exemplo: “a fração R compõe-se de quatro
assoalhadas, cozinha, duas casas de banho, despensa, hall, duas
varandas e arrecadação número dezasseis no sótão, com o valor
atribuído de 100 mil euros, a que corresponde a permilagem de trinta
e seis”.
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Voltar ao Capítulo 3
O título constitutivo também pode conter o regulamento do
condomínio e referências à utilização a dar a cada fração ou às
partes comuns e à forma de resolução dos eventuais con itos entre
condóminos. Trata-se, portanto, de um documento fundamental.
Normas válidas para todos
As disposições do título constitutivo são incontornáveis. Ou seja:
todos são obrigados a cumprir as regras de nidas no título
constitutivo, mesmo que não residissem no edifício na altura da
sua elaboração.
35. Como alterá-lo?
O título constitutivo pode ser alterado, desde que os condóminos
estejam de acordo com as modi cações propostas. Para isso, todos
devem assinar a respetiva escritura pública ou o documento
particular autenticado, ou, ainda, a ata da assembleia em que o
acordo cou decidido (de forma que o administrador possa
representar todo o condomínio). Se assim não for, as alterações
não serão válidas.
36. Com efeito, a experiência mostra que não vale a pena recorrer aos
tribunais para tentar “dobrar” um condómino pouco sensível à
vontade da maioria, no que toca a eventuais alterações ao título
constitutivo. Em 2002, por exemplo, o Supremo Tribunal de Justiça
resolveu uma dessas situações de litígio, declarando que, uma vez
que as alterações dependem do acordo de todos, o tribunal não
tinha competência para ultrapassar a falta de acordo.
Nulidade do título
O título constitutivo também pode ser declarado nulo, se não
mencionar, por exemplo, a individualização das frações e o seu
valor relativo. Ou, então, se de nir utilizações diferentes das que
constavam do projeto aprovado pela câmara municipal. Foi o que
aconteceu em 2009, quando o Supremo Tribunal de Justiça
considerou nula uma disposição em que um logradouro era
destinado a o cina de reparação de automóveis, quando, no
projeto aprovado, essa área era referida como parte comum do
edifício.
A nulidade do título constitutivo pode ser requerida por qualquer
condómino ou, então, pelo Ministério Público (a pedido, por
exemplo, da câmara do município onde o edifício está integrado).
37. A propriedade comum
• Como vimos, um condomínio integra, obrigatoriamente, espaços
de propriedade privada (as frações autónomas) e outros de
propriedade partilhada (as partes comuns).
Para ajudar a distingui-los, a lei de niu uma lista destes últimos:
— solo, alicerces, colunas, pilares, paredes-mestras e todas as
partes restantes que constituem a estrutura do edifício;
— telhado (ou os terraços de cobertura, ainda que destinados ao
uso especí co de uma fração);
— entradas, vestíbulos, escadas e corredores de uso ou passagem
comum a dois ou mais condóminos;
— instalações gerais da água, eletricidade, aquecimento, ar
condicionado, gás, comunicações e semelhantes.
• Se o título constitutivo nada indicar em contrário, consideram-se
ainda comuns:
— pátios e jardins anexos ao edifício;
— elevadores;
— dependências destinadas ao uso e habitação do porteiro;
— garagens ou outros lugares de estacionamento;
— em geral, todos os espaços que não sejam de nidos no título
constitutivo como sendo de uso exclusivo de um dos condóminos.
Convém ter em conta que, neste último caso, trata-se apenas de
uma presunção, que pode ser con rmada ou não pela análise de
cada situação concreta.
38. As despesas comuns
Cada condómino tem o dever de contribuir para o pagamento das
despesas comuns, pois estas destinam-se a garantir o regular
funcionamento do condomínio. Por exemplo, a luz da escada, a
eletricidade consumida pelo elevador, a água usada na limpeza dos
espaços comuns e o salário de quem a faz devem, em princípio, ser
pagos por todos.
A repartição das despesas
A não ser que o título constitutivo, o regulamento do condomínio
ou uma ata da assembleia de condóminos corretamente aprovada
(veja A assembleia de condóminos) determine algo diferente, as
despesas comuns devem ser pagas pelos condóminos na proporção
do valor das respetivas frações.
• Nada impede, portanto, que se estabeleçam esquemas de
pagamento diferentes. A lei admite que as despesas com serviços
de interesse comum sejam suportadas “em partes iguais ou na
proporção da respetiva fruição.” Porém, é necessário que a ata da
assembleia especi que claramente os critérios de repartição das
despesas e que a proposta seja aprovada por um grupo de
condóminos que represente, pelo menos, dois terços do valor do
prédio e sem qualquer oposição, ou seja, alguns condóminos
podem abster-se, mas nenhum pode votar contra (veja Maiorias).
• Certas despesas são atribuídas apenas a alguns condóminos. É o
caso, por exemplo, de gastos relativos a lanços das escadas que
sirvam, em exclusivo, um número restrito de moradores; e das
despesas com os elevadores, que apenas devem ser suportadas por
aqueles cujas frações possam ser servidas por eles. Também as
despesas relativas a rampas de acesso e plataformas elevatórias, em
caso de mobilidade condicionada, serão suportadas pelos
39. condóminos que delas necessitam e as utilizam. Basta fazer uma
comunicação prévia ao administrador.
40. As quotas
Fixado o critério de repartição das despesas, há que de nir o
método de pagamento, que assume, regra geral, a forma de quotas.
Determinação do montante a pagar
A quota de condomínio é a prestação periódica — normalmente
mensal — com que cada condómino contribui para assegurar o
pagamento das despesas comuns.
Aprovação
O montante da quota deve ser determinado em função das
despesas previstas para cada ano (veja o capítulo 2) e devidamente
aprovado pela assembleia de condóminos, em sessão própria
convocada para o efeito. Este último aspeto é muito importante,
como se pode veri car numa sentença proferida, em 2010, pelo
Tribunal da Relação do Porto:
“Segundo o estabelecido no n.º 2 do art. 1432.º do Código Civil, a
convocatória deve indicar o dia, a hora e local e ordem de trabalhos
da reunião. A menção da ordem de trabalhos destina-se a permitir que
os condóminos saibam previamente os assuntos que irão ser tratados e
se preparem para a reunião. No caso, da ordem de trabalhos não
constava expressamente a criação de uma quota extra para
nanciamento das obras.”
O Tribunal concluiu que foi tomada uma deliberação sobre matéria
estranha à ordem de trabalhos e, por isso, anulável.
Cálculo
Como vimos, a lei admite alguma exibilidade no método de
cálculo das quotas. Mas é conveniente conhecer a regra geral. Ei-la:
Quota mensal = (Orçamento anual ÷ 12) x (Permilagem da fração ÷ 1000)
41. Exemplo
Orçamento anual: 9000 euros
Permilagem da fração autónoma: 40
Quota mensal = (9000 ÷ 12) x (40 ÷ 1000) = 30 euros
Para saber a permilagem de cada fração, deve recorrer-se,
normalmente, ao título constitutivo.
42. Método alternativo
É possível xar quotas diferentes em função da utilização dos
espaços comuns, já que, como referimos, alguns condóminos
43. podem não estar sujeitos a certas despesas.
Imaginemos, por exemplo, que um ou mais condóminos estão
isentos das despesas relacionadas com o elevador, e que a
estimativa para estas despesas, constante do orçamento anual
elaborado pelo administrador, ascende a cerca de 2 mil euros.
Nesse caso, o cálculo pode ser feito do modo alternativo indicado
no quadro que se segue.
44.
45. Alguns casos particulares
Não se pense que, pelo facto de alguém residir no rés do chão, está
forçosamente livre da obrigação de contribuir para o pagamento
dos gastos com os elevadores. A lei é clara a este respeito, pois
de ne como critério de isenção a possibilidade de serviço. Sendo
assim, veri cando-se a hipótese, mesmo remota ou pouco
frequente, de o morador no rés do chão aceder a espaços servidos
pelo elevador (um terraço, por exemplo), já não é admissível que
deixe de contribuir para o pagamento das despesas.
Elevador, eu?
Também o argumento de um condómino que, morando num
segundo andar, a rme nunca utilizar o ascensor — alegando ser
fervoroso adepto de atividades físicas, por exemplo — é inaceitável,
pois, num ou noutro momento, pode vir a utilizá-lo. No entanto, já
é admissível que o proprietário de uma loja situada no exterior do
edifício que não tenha de aceder a nenhum outro local do mesmo
seja dispensado de tal encargo.
Quem usa, paga
Por outro lado, podem existir espaços comuns ao serviço exclusivo
de um dos condóminos. Nesse caso, as despesas regulares de
utilização de tais espaços — por exemplo, limpeza, substituição de
lâmpadas — devem ser suportadas pelo condómino que deles se
serve.
No entanto, há que ser cuidadoso na aplicação desta regra.
Imaginemos que uma sala comum, cedida a um dos condóminos
para os seus trabalhos de contabilidade, cava com in ltrações de
água na sequência de um temporal. Como o prejuízo afetaria o
património comum, seria compreensível que todos suportassem o
arranjo. Mas seria necessário comprovar, mesmo assim, que o
referido condómino não tinha tido qualquer responsabilidade no
sucedido (por falta de cuidado ao fechar as janelas, por exemplo).
46. Outra situação que costuma originar algumas crispações é a que se
relaciona com os terraços, nomeadamente quando estes servem de
cobertura ao edifício. Como vimos, a lei considera que se trata de
partes comuns, ainda que sejam de uso exclusivo de um
condómino. Nesse sentido, se houver in ltrações no prédio através
desses terraços, por exemplo, as obras necessárias à sua
impermeabilização são da responsabilidade de todos os
condóminos. No entanto, se as in ltrações foram o resultado de
atos ou omissões do condómino que os utiliza, este poderá ter de
pagar sozinho as despesas.
Outras prestações
À quota normal do condomínio podem somar-se outras prestações
que tenham como objetivo fazer face a despesas extraordinárias. É
o caso do Fundo Comum de Reserva (veja os capítulos 3 e 4), que a
própria lei impõe. Ou, ainda, eventuais despesas relacionadas com
o pagamento de custas judiciais, já que a possibilidade de ter de
recorrer aos tribunais nunca deve ser posta de parte. Basta pensar
na hipótese de ter de mover uma ação contra o construtor do
edifício ou contra um condómino que se recuse terminantemente a
cumprir as suas obrigações. A constituição de um fundo próprio
para este efeito é, por isso, recomendável.
Quando um condómino não quer pagar
Pode acontecer que um condómino se recuse a pagar a parte que
lhe cabe nas despesas. Que fazer nessas circunstâncias?
À partida, o recurso aos tribunais é, talvez, o meio mais e caz de o
chamar à razão. No entanto, também é o mais dispendioso e lento
em resultados.
Argumentos de dissuasão
Antes de recorrer aos tribunais ou a outras entidades externas, o
condomínio pode tentar outras estratégias:
47. — aplicando as sanções previstas no regulamento a quem não
pagar as quotas dentro do prazo estabelecido. No caso de o
regulamento ainda não ter sido aprovado, será necessário
submeter as eventuais sanções à votação da assembleia de
condóminos;
— enviando cartas registadas com aviso de receção aos faltosos,
informando-os da disposição rme de recorrer aos tribunais se as
dívidas não forem pagas.
• No que diz respeito à primeira opção, é até frequente que o
regulamento do condomínio preveja uma “multa” para quem, sem
justi cação aceitável, não pague as suas quotas. Essa multa tanto
pode ser xa como assumir a forma de uma taxa percentual sobre
o valor em dívida.
• A segunda opção pode ter efeitos de dissuasão mais rápidos, pois
ninguém gosta de se ver confrontado com uma possível ação em
tribunal. Além disso, se o administrador referir que a decisão
judicial pode chegar ao ponto de ordenar a penhora de bens e,
ainda, obrigar o condómino a suportar as custas do processo, bem
como os juros sobre os valores em dívida, é muito provável que
este repense a sua atitude.
Os julgados de paz também são uma possibilidade a considerar, nos
sítios onde existam.
48. Alguns casos particulares
Até agora, referimo-nos sobretudo às despesas com a gestão
corrente do condomínio. Mas há outras, em particular as que se
referem a obras de conservação ou de inovação no edifício, que
convém analisar mais atentamente.
No capítulo 3 dedicamos um pouco mais de espaço a este assunto.
Aqui limitamo-nos a analisar alguns aspetos relacionados com a
recusa de um ou mais condóminos em comparticiparem no
pagamento desse tipo de obras.
Obras de conservação
As obras de conservação que se destinam a garantir a integridade
física do edifício são obrigatórias por lei. Todos devem contribuir
para o pagamento das obras efetuadas nas partes comuns e, por
isso, qualquer recusa é, em princípio, ilegítima.
Como vimos, mesmo que se trate de um espaço comum que esteja
ao serviço exclusivo de um dos condóminos, se o dano tiver
implicações para o resto do condomínio (o que é bastante
provável), todos devem comparticipar no pagamento. A não ser
que a responsabilidade pela degradação se possa atribuir, também
em exclusivo, ao condómino que utiliza esse espaço.
Obras de inovação
São as que introduzem algo de novo no espaço comum do
condomínio. Em princípio, os encargos resultantes da sua
realização também devem ser suportados por todos, na proporção
do valor das suas frações. No entanto, admitem-se exceções a esta
regra, sempre que:
— a assembleia de condóminos decida de forma diferente, com uma
justi cação aceitável expressa na ata;
— a inovação diga respeito a partes comuns que estejam ao serviço
exclusivo de um ou mais condóminos, a não ser que as obras
bene ciem, objetivamente, todo o condomínio.
49. • Em resumo: sempre que a decisão tomada pela assembleia de
condóminos for válida e a inovação não se integrar nas exceções
referidas, mesmo os condóminos que não tenham aprovado as
obras são, em princípio, obrigados a pagar a sua parte das
despesas.
• No entanto, um condómino poderá recusar-se, justi cadamente,
a comparticipar no pagamento, se:
— as obras tiverem natureza voluptuária. Isto é, se servirem apenas
para o lazer dos condóminos, sem serem indispensáveis para o
edifício, nem aumentarem o seu valor. Por exemplo, aproveitar
uma das dependências comuns para criar uma sala de jogos;
— o valor da obra não for proporcional à importância do prédio. Por
exemplo, revestir um edifício banal, sem interesse histórico ou
arquitetónico, com madeiras e metais exageradamente caros.
Mesmo assim, se a assembleia não considerar válidas as
justi cações do condómino, este poderá ter de pagar a sua parte —
a não ser que submeta o caso à apreciação do tribunal e este lhe dê
razão.
• Os condóminos que, justi cadamente, não comparticipem nas
despesas, não poderão tirar partido das inovações. Tratando-se da
sala de jogos, por exemplo, não seria aceitável que os críticos não
pagantes pudessem utilizar a sala como os outros. No entanto,
nada obsta a que, no futuro, revejam a sua posição e, mediante o
pagamento da parte que lhes cabe (não só o valor da obra, mas
também as despesas que, entretanto, tenham ocorrido com a sua
manutenção), aproveitem os seus benefícios.
O que está vedado ao condómino
Como dissemos no início do capítulo, a vida em condomínio
implica um certo número de direitos e deveres que afetam, de igual
forma, todos os moradores. Por isso, não basta que os condóminos
50. paguem as quotas a tempo e horas. É necessário que tenham a
preocupação de respeitar os direitos dos seus vizinhos e, mesmo
que estes não se queixem, nada façam que vá contra a lei. E, neste
ponto, talvez seja útil lembrar que a lei não se limita a proteger os
cidadãos contra qualquer ofensa à sua personalidade física ou
moral. Consagra também, nesse sentido, a proteção da
tranquilidade, da segurança e do bem-estar.
A boa vizinhança
A lei é particularmente exigente no que respeita à proteção da
propriedade, destacando-se a proibição de emissões de fumo,
fuligem, vapores, cheiros, calor, ruídos ou quaisquer ocorrências
que possam prejudicar os vizinhos. E, neste caso, vizinhos não
signi ca apenas os outros condóminos, mas todas as pessoas que
vivem nas redondezas.
51. Maus exemplos
Vejamos alguns exemplos de abusos punidos pelos tribunais:
— em maio de 2011, o Tribunal da Relação de Lisboa entendeu que
“a colocação de um telheiro com cobertura em acrílico, assente em
tubos de ferro e cravado na parede do prédio, ocupando toda a
extensão da sua fachada, tendo o mesmo sido colocado por debaixo
das janelas e varandas do andar onde habitam os autores (…) di culta
o acesso à caixa de coluna da eletricidade, impede a colocação de
andaimes para efetuar obras na parte exterior do prédio, afeta a
segurança da casa dos autores e, na medida em que facilita o acesso de
estranhos à varanda e janelas do 1.º andar, potencia o risco de assalto
(…). Mostra-se, pois, violado o direito dos autores a usufruírem o
andar onde habitam, sendo afetados os respetivos direitos à
tranquilidade e segurança”;
— em março de 2010, o Tribunal da Relação de Coimbra ordenou
“a implementação de obras necessárias ao isolamento acústico e
vibrátil” de um café, entendendo que os ruídos e cheiros
provocados pelo normal funcionamento do estabelecimento
lesavam o bem-estar dos autores da ação — residentes no andar de
cima — e o seu direito ao sossego e repouso;
— em 2008, o Tribunal da Relação de Lisboa condenou um
morador a retirar dois aparelhos de ar condicionado que estavam
instalados por cima das janelas dos vizinhos, entendendo que
“constitui violação do direito ao repouso e à tranquilidade a
instalação de aparelhos de ar condicionado que produzem ruído
constante e incomodativo que prejudica intensamente a tranquilidade
e o repouso dos outros moradores. O direito ao repouso e à
tranquilidade não pode ser preterido invocando-se a necessidade de
conforto — aquecimento da habitação — que, aliás, pode ser alcançado
com utilização de aparelhagem que não seja causadora de ruído.”
52. Ruído com regras
• Existe, aliás, legislação que de ne as regras a seguir em matéria
de ruído. Entre outras leis (relacionadas com veículos, estruturas
industriais, aeronaves, etc.), destaca-se o Regulamento Geral do
Ruído, que estipula as normas a seguir, nesta matéria, por qualquer
pessoa ou entidade. Genericamente, determinaram-se três
períodos: o diurno, entre as 7h00 e as 20h00, o do entardecer,
entre as 20h00 e as 23h00, e o noturno, entre as 23h00 e as 7h00.
Contudo, para determinados efeitos (obras, por exemplo), estes
períodos podem ser rede nidos. Como é óbvio, o período noturno
é o mais protegido. Por exemplo, as obras a realizar no interior de
habitações só podem ter lugar em dias úteis, entre as 8h00 e as
20h00. Além disso, o responsável pelas obras deve a xar um aviso,
em local visível, indicando a duração prevista, bem como a altura
do dia em que seja provável haver uma maior intensidade de ruído.
No entanto, os trabalhos de caráter urgente (cujo objetivo seja
minorar danos ou corrigir situações de perigo para pessoas e bens)
não estão abrangidos por tais limitações.
53. • Por outro lado, atribuíram-se classi cações às diversas zonas que
compõem, normalmente, uma localidade. Existem zonas mais
sensíveis, que são aquelas onde, geralmente, se encontram
edifícios de habitação, hospitais, escolas, zonas de lazer e similares,
para as quais se xaram severas restrições à emissão de ruídos,
quer no que respeita a atividades permanentes, como fábricas ou
discotecas, quer de natureza ocasional, como obras, espetáculos de
diversão, feiras ou manifestações desportivas. Essas restrições
implicam valores objetivos que não podem ser ultrapassados e que
devem ser medidos e garantidos pelas entidades responsáveis: a
polícia e as autarquias. Sempre que um cidadão seja confrontado
com emissão excessiva de ruído, deve começar por chamar a
polícia e, se necessário, comunicar a situação à Inspeção Geral dos
Ministérios do Ambiente, Ordenamento do Território e Energia e
da Agricultura e do Mar (antiga Inspeção Geral do Ambiente e do
Ordenamento do Território) ou à câmara municipal, para que
sejam feitas medições. Contudo, nem sempre é fácil conseguir que
estas entidades intervenham em tempo útil. Quanto a sanções,
podem traduzir-se em coimas de valor compreendido entre 500 e
48 mil euros e, em certos casos, penalizações acessórias, que
chegam à perda de máquinas, suspensão de licenças e alvarás ou
até à interdição de exercício de pro ssões.
• Os condóminos devem, portanto, ter o cuidado de observar as
regras normais de civismo e boa vizinhança, evitando
comportamentos que, de algum modo, afetem os restantes
moradores.
Por exemplo, pode admitir-se a presença de animais domésticos
em casa, mas os seus donos não devem permitir que causem
qualquer perturbação ao bem-estar dos vizinhos. Além dos ruídos,
também os cheiros e excrementos devem ser evitados. O mesmo se
pode dizer da roupa estendida às janelas, a pingar para os pisos
inferiores. Convém não esquecer que eventuais violações ou
descuidos podem implicar ter de indemnizar os vizinhos pelos
danos sofridos.
54. A proteção da vida em condomínio
Tendo em conta as particularidades da vida em condomínio, a lei
foi ainda mais longe na proteção dos direitos dos condóminos.
Assim, a nenhum é permitido:
— prejudicar a segurança, a linha arquitetónica e o arranjo estético
do edifício, quer fazendo obras novas, quer não efetuando as
reparações necessárias;
— utilizar a respetiva fração de forma ofensiva aos bons costumes;
— dar à fração autónoma um uso diferente do m que lhe foi
destinado;
— praticar quaisquer atividades proibidas pelo título constitutivo
ou por decisões da assembleia de condóminos aprovadas sem
oposição.
Não prejudicar a segurança e a estética do edifício
Como se vê, existem nesta disposição duas preocupações: por um
lado, com a harmonia do edifício; por outro, com a sua integridade
física.
Se a intenção é inovar…
A lei impõe ao condómino uma série de restrições que não lhe
permitem alterar, a seu bel-prazer, o aspeto exterior da sua própria
casa. Mas convém notar que não se trata de um impedimento
absoluto. Não se proíbe toda e qualquer alteração. Apenas as que
prejudiquem a segurança, a linha arquitetónica original e o arranjo
estético são expressamente mencionadas. E mesmo estas últimas
devem ser analisadas caso a caso, pois os conceitos de prejuízo
estético ou arquitetónico não são consensuais.
• A enorme proliferação de varandas fechadas com per s de
alumínio tem sido considerada um bom exemplo de alteração
estética dos edifícios e foi já condenada por diversos tribunais. No
entanto, seria abusivo concluir daí que a lei proíbe a instalação de
55. per s de alumínio nas varandas. Como dissemos, cada caso é um
caso.
• Tendo em conta estes aspetos, mais vale ser cauteloso. Assim,
antes de proceder a obras que possam alterar o exterior da sua
fração, não se esqueça de dois passos essenciais:
— obter a autorização da assembleia de condóminos, tendo esta de
ser aprovada por uma maioria representativa de dois terços do
valor do prédio. É imprescindível que, nessa reunião, sejam
apresentadas todas as características da obra;
— solicitar a respetiva licença camarária, sempre que necessária (veja
Construção livre ou sob licença?).
• No que respeita a alterações que prejudiquem a segurança do
edifício, as proibições são absolutas. Qualquer obra que afete a
estrutura básica do edifício, por exemplo, as paredes-mestras —
ainda que seja efetuada no interior da fração autónoma — está
interdita (veja também Antes de pôr mãos à obra).
Se a intenção é conservar…
56. A lei não se limitou a estabelecer regras relativamente às obras de
inovação. Se, com a sua inércia, o condómino puser em causa a
segurança ou o aspeto do edifício, poderá ser obrigado a modi car
a sua atitude. É o que pode acontecer, por exemplo, aos
condóminos que se recusarem a participar nas obras de
conservação da fachada do edifício, criando autênticas “ilhas” de
degradação em torno das suas janelas ou varandas.
Não ofender os bons costumes
Não existe uma de nição universalmente aceite de “bons
costumes”. O Supremo Tribunal de Justiça introduziu a seguinte
noção: “Os bons costumes entendem-se (…) como um conjunto de
regras de convivência que, num dado ambiente e em certo momento,
as pessoas honestas e corretas aceitam comummente.” No entanto,
como é óbvio, os conceitos de “honesto” e “correto” de uns
também podem ser completamente diferentes dos de outros. Num
ambiente conservador, as pessoas tendem a ser mais severas no
julgamento de certas atitudes do que as que vivem em
comunidades mais liberais e tolerantes. Portanto, é necessário ser
muito cuidadoso ao avaliar esta limitação aos direitos dos
condóminos.
Cabe aos tribunais, perante cada caso concreto, avaliar se
determinado comportamento vai ou não contra os bons costumes.
57. Dar à fração um uso diferente do m a que se destina
Como vimos no início deste capítulo, o título constitutivo de ne,
normalmente, a utilização a dar às diferentes frações: habitação,
comércio, indústria ou qualquer outra atividade. Isso signi ca que,
se um rés do chão foi destinado a habitação, não pode ser
convertido, sem mais nem menos, num consultório médico.
• A intenção da lei é permitir que os condóminos escolham a sua
habitação em função do conjunto do imóvel. Nem todos estão
dispostos a suportar um constante vaivém de doentes no prédio
onde residem. E isto aplica-se a qualquer fração,
independentemente do m a que tenha sido destinada: o Tribunal
da Relação de Coimbra considerou, por exemplo, que os donos de
duas garagens integradas num condomínio não podiam convertê-
las num minimercado, sem o acordo unânime dos outros
condóminos.
• Se o título constitutivo nada disser sobre a utilização a dar a uma
determinada fração, e não existir outro documento que o faça (por
exemplo, uma autorização da câmara municipal), ela poderá servir
58. para qualquer atividade — desde que, obviamente, não vá contra a
lei ou os bons costumes nem prejudique os direitos dos outros
condóminos. No entanto, se estiver de nida uma determinada
utilização para a fração, só será possível mudá-la fazendo essa
alteração no título constitutivo.
Como alterar?
Suponhamos que um advogado possui um andar num condomínio,
que gostaria de converter num escritório onde pudesse exercer a
sua atividade. Para que tal fosse possível, teria de respeitar um
determinado número de regras. Vejamos quais.
• Antes de mais, seria necessário veri car se o título constitutivo
especi cava o m a dar à fração. Partamos do princípio que sim e
que o m referido era a habitação. Para que o advogado pudesse aí
fazer o seu escritório, teria de obter a aprovação de todos os
condóminos e, em seguida, proceder à modi cação do título
constitutivo, mediante escritura pública ou documento particular
autenticado assinados por todos os condóminos ou, em
determinadas condições, pelo administrador (veja O título
constitutivo).
• Se o título constitutivo não especi casse qualquer utilização,
bastaria que a assembleia de condóminos aceitasse a
transformação, aprovando-a por uma maioria de dois terços do
valor total do prédio. No entanto, se, por sua vez, a câmara
municipal tivesse destinado a fração a habitação, seria ainda
necessário requerer uma nova autorização. Em certos casos, a
câmara pode ter de efetuar uma vistoria, a m de veri car se o
andar cumpre os requisitos legais para ser transformado num
escritório (veja Depois da obra feita).
Convém ter em conta que, relativamente a outras atividades,
poderia ser necessário obter licenças especí cas. Seria o caso, por
exemplo, de alguns tipos de indústria. Naturalmente, se houver a
intenção oposta, ou seja, passar, por exemplo, um atelier a
habitação, as regras são as mesmas. Neste caso, a autorização a
obter seria a de habitação.
59. • Note-se, porém, que, em alguns condomínios de maior dimensão
(normalmente, nos chamados condomínios fechados), pode haver
outras limitações. Alguns desses condomínios estão integrados em
estruturas desportivas com regulamentos próprios ou em zonas
naturais sensíveis e, por conseguinte, exigem o cumprimento de
mais requisitos. Nalguns casos, pode mesmo ser impossível fazer
qualquer alteração.
Arrendar espaços comuns
Também pode acontecer que seja o próprio condomínio a querer
arrendar uma casa de porteira ou uma sala de reuniões, obtendo
assim uma fonte de rendimentos adicional (veja também o título
Arrendamento de partes comuns). É uma opção perfeitamente
legítima.
Não praticar atos proibidos
Também esta limitação deve ser analisada com prudência. Não
devem aceitar-se disposições que condicionem exageradamente as
atividades normais da vida quotidiana. Por exemplo, é natural que
se xem regras para as festas realizadas pelos condóminos,
recomendando que os vizinhos sejam previamente informados da
data e da hora e que haja o cuidado de evitar ruídos incómodos.
Mas já não será aceitável que se proíbam totalmente as festas. Em
qualquer caso, há que fazer a distinção entre as limitações
impostas pelo título constitutivo e as que se tentem fazer aprovar,
posteriormente, em assembleia de condóminos.
• As primeiras só muito di cilmente são modi cáveis, pois, como
vimos, exigem que o título constitutivo seja alterado por meio de
escritura pública ou documento particular autenticado, com a
aprovação e a assinatura de todos os condóminos.
• As segundas exigem que se convoque a assembleia,
especi camente, para a aprovação das novas normas. E, para que
as proibições decretadas sejam válidas, é necessário que tenham
sido aprovadas sem qualquer oposição. Ou seja: não pode haver
quaisquer votos contra, apenas abstenções.
60. Lembremos, porém, que nem o título constitutivo nem a
assembleia podem impor qualquer tipo de comportamento aos
condóminos quando estes se encontram no interior das suas
frações.
Outras proibições
Em caso algum o condómino se pode apropriar,
independentemente da forma como o faça, de qualquer espaço ou
bem comum do edifício. Até a simples colocação de uma cancela
num patamar de escada, com o m de melhor delimitar o acesso à
fração autónoma, só é possível com a autorização expressa e
unânime da assembleia de condóminos. O mesmo se pode dizer em
relação à colocação de meios de transporte, mobiliário ou
quaisquer objetos decorativos nos referidos patamares (por
exemplo, bicicletas, estantes, quadros e até vasos com plantas!).
Resolver con itos entre condóminos
Como atuar quando um ou mais condóminos não cumprem as
regras a que estão obrigados, mostrando um total desrespeito pelos
vizinhos?
• Antes de mais, tudo depende, obviamente, da gravidade da
situação e dos eventuais danos causados. Mas, sempre que os
factos sejam diretamente do seu conhecimento ou deles seja
informado por terceiros, é desejável que o administrador tome a
iniciativa, chamando a atenção dos condóminos em causa para as
suas faltas (veja também o título Quais as competências do
administrador?). Por vezes, a infração resulta de falta de atenção ou
de ignorância da lei — embora isso não sirva de justi cação — e uma
pequena advertência pode ser su ciente para resolver o problema.
Se o bom senso prevalecer, cam todos a ganhar e evitam-se os
contratempos que sempre resultam de uma intervenção judicial ou
administrativa.
• Numa segunda fase, pode ser recomendável recorrer a um
julgado de paz (onde existam e desde que o valor da causa o
61. permita) ou a um processo de arbitragem. Vejamos quais as
principais características de ambas as modalidades.
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Arbitragem
A principal vantagem da arbitragem é que, em determinadas
situações, permite resolver os con itos sem os inconvenientes
geralmente associados aos tribunais: o custo, a complexidade e a
lentidão. Pode revelar-se muito útil, sobretudo se não houver
julgados de paz na zona a que o condomínio pertence (veja o título
Julgados de paz) ou se o valor da causa exceder o montante da sua
competência (15 mil euros).
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Quem pode recorrer?
Para se resolver um con ito através da arbitragem, basta que as
pessoas em litígio estejam dispostas a isso. Ou seja, basta que
aceitem que o assunto seja resolvido por essa via. A assembleia de
condóminos pode, inclusive, deliberar que todos os litígios que
venham a surgir no seio do condomínio sejam submetidos a
arbitragem, desde que essa decisão seja unânime.
62. Formas de arbitragem
Genericamente, a arbitragem pode assumir duas formas distintas:
— a institucionalizada, onde, além dos centros de que falamos a
seguir, se destacam, sobretudo, os centros de arbitragem de
con itos de consumo. Alguns especializam-se numa determinada
área do Direito, outros apreciam qualquer tipo de casos;
— a ad hoc, que ocorre quando as partes envolvidas optam por
con ar a uma ou mais pessoas, escolhidas de comum acordo, o
papel de árbitro(s).
• No entanto, a arbitragem nem sempre é barata (veja o quadro da
página anterior). O pagamento dos serviços prestados por alguns
centros não será fácil para boa parte das pessoas, pelo que convém
ponderar se os custos envolvidos compensam.
63. Regras da arbitragem ad hoc
Se os condóminos optarem pela arbitragem ad hoc (circunstância
em que é aconselhável recorrer a um jurista), há regras
fundamentais a respeitar, entre as quais destacamos que:
— os intervenientes devem ser tratados com absoluta igualdade;
— a pessoa contra quem for proposta a ação tem direito a
apresentar a sua defesa;
— as partes em con ito devem poder pronunciar-se, oralmente ou
por escrito, antes de proferida a decisão nal.
64. Prazos
• Salvo convenção em contrário, a decisão deve ser proferida no
prazo de 12 meses após a designação do último árbitro. Essa
decisão tem de ser fundamentada e de nir claramente a repartição
dos encargos resultantes do processo.
• Regra geral, as decisões da arbitragem têm o valor de uma
sentença proferida por um tribunal de primeira instância.
Julgados de paz
São mecanismos de aplicação da justiça, equiparáveis, em
determinados aspetos, aos tribunais comuns. No entanto,
bene ciam de um processo de funcionamento bastante mais
simples, informal e barato. Em caso de con ito grave entre
condóminos ou mesmo entre o condomínio e terceiros, o recurso
aos julgados pode ser uma boa opção. Infelizmente, o acesso aos
seus serviços nem sempre é possível. Além das limitações
geográ cas, há outras normas para determinar a competência dos
julgados de paz. Vamos limitar-nos às que podem ter ligação com
condomínios.
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Limitações geográ cas
Existem mais de duas dezenas de julgados de paz, abrangendo
mais de sessenta concelhos (consulte o endereço
www.conselhodosjulgadosdepaz.com.pt), mas, por enquanto,
recorrer aos julgados de paz ainda não é uma possibilidade em
todo o território nacional.
65. O valor da causa
Os julgados de paz apenas têm competência para intervir em
questões que não excedam os 15 mil euros. Ou seja, se houver um
con ito entre condóminos relativamente a uma obra orçamentada
em 16 mil euros, o mais provável é que tenha de ser apreciado por
um tribunal comum (embora os julgados de paz também possam
ter uma intervenção limitada à mediação — veja adiante).
A matéria em disputa
Os julgados de paz podem intervir nas ações relacionadas com as
seguintes matérias, entre outras menos relevantes para os
condóminos:
— direitos e deveres dos condóminos, sempre que a respetiva
assembleia não tenha imposto a obrigatoriedade de um
compromisso arbitral (veja também o título Arbitragem) para a
resolução de tais litígios;
— alguns con itos típicos de vizinhança, como, por exemplo, o
escoamento natural de águas, a abertura de janelas, portas e
varandas, a plantação de árvores, etc.;
— direito de uso e administração de compropriedade, da
superfície, do usufruto, de uso e habitação e direito real de
habitação periódica (a modalidade mais habitual do time-sharing);
— cumprimento de obrigações assumidas, com exceção das
relativas ao pagamento de quantias de que seja credor originário
uma pessoa coletiva (uma empresa, por exemplo);
— entrega de coisas móveis;
— arrendamento urbano, com exceção do despejo;
— responsabilidade civil (decorrente de contratos ou não).
A competência territorial
• A regra geral diz que é competente para a ação o julgado de paz
do domicílio do demandado (a pessoa ou entidade contra quem a
66. ação é proposta). Por exemplo, se os condóminos em con ito
residirem ambos num imóvel de Ben ca, o julgado de paz de
Lisboa pode apreciar a ação, independentemente de quem a
propuser. Mas se o demandado, apesar de ser proprietário do
imóvel em Ben ca, residir em Oeiras, o julgado de paz de Lisboa já
não pode intervir, a não ser que o motivo da disputa tenha a ver
com o imóvel ou com o cumprimento de uma obrigação (veja
adiante). Se o demandado for uma pessoa coletiva, a ação pode ser
proposta no julgado de paz da sede da administração principal ou
da sucursal, agência, lial, delegação ou representação, conforme a
ação seja dirigida contra uma ou outras. É o que acontecerá, por
exemplo, se o condomínio entrar em litígio com uma empresa que
o administre.
• No entanto, há diversas exceções à regra. Eis alguns exemplos:
— se o demandado não tiver uma residência habitual ou esta for
incerta, o julgado de paz competente para apreciar o caso será o do
domicílio do demandante (a pessoa ou entidade que propõe a
ação); se este residir no estrangeiro, a ação poderá ser apreciada
pelo julgado de paz de Lisboa;
— uma ação que tenha por base um imóvel ou a divisão de coisas
comuns deve ser proposta no julgado de paz do lugar onde se
situam os bens;
— se a ação se destinar a exigir o cumprimento de uma obrigação
(por exemplo, o pagamento de uma prestação), poderá ser
proposta tanto no julgado de paz do lugar em que a obrigação
deveria ser cumprida, como no do domicílio do demandado,
cabendo a escolha ao credor;
— tratando-se de apurar a responsabilidade pela prática de um ato
ilegal ou de um caso de responsabilidade civil fundada no risco (em
que não é necessário provar a culpa, como, por exemplo, no
fornecimento de energia), o julgado de paz competente será o do
local onde o facto ocorreu.
Como se processa?
67. O recurso aos julgados de paz segue um esquema bem de nido, de
acordo com as etapas seguintes.
• Em primeiro lugar, apresenta-se um pedido de intervenção do
julgado em causa, dando conta do que se pretende e de quem deve
ser demandado. O requerimento é entregue na secretaria do
julgado de paz, em formulário próprio (veja a ilustração ao lado).
Se o demandado estiver presente no momento da entrega, pode
apresentar imediatamente a sua contestação. Caso contrário, será
citado, por via postal ou pessoalmente, para a apresentar no prazo
de 10 dias a contar da data da citação. Se não for apresentada
contestação, considera-se que os factos alegados no pedido são
aceites.
68.
69.
70. • Seguidamente, a pré-mediação tem como objetivo explicar em
que consiste a mediação e veri car se há interesse em obter um
acordo desse tipo. Se sim, é imediatamente marcada uma data para
a realização da primeira sessão. Caso contrário, o juiz de paz é
informado desse facto e marca-se uma data para a audiência de
julgamento.
• Se a mediação for aceite, isto é, se as partes concordarem em
resolver o litígio desta forma, deverá escolher-se um mediador de
entre a lista existente. É celebrado um protocolo de mediação e
agendada a data para a primeira sessão. Caso o mediador esteja
disponível, esta poderá até decorrer de imediato. Na prática, o
mediador tentará que se chegue a uma solução negociada e
amigável. Se houver acordo, este será escrito, assinado pelas partes
em con ito e pelo mediador e, seguidamente, homologado pelo
juiz de paz, o que lhe confere o valor de sentença. Mas a
homologação só é possível se a matéria em causa estiver dentro do
seu âmbito de competências. Este esclarecimento é necessário
porque o recurso à mediação está aberto a todos os interessados,
mesmo que o tipo de litígio em causa esteja fora da competência
dos julgados de paz. Estes só não podem intervir no caso dos
chamados direitos indisponíveis, como um crime (embora possam
fazê-lo quanto à atribuição de indemnizações quando não haja
queixa pelo crime ou tenha havido desistência da mesma) ou uma
questão laboral.
Se não for possível chegar a acordo ou este for parcial, o mediador
comunicará o facto ao juiz de paz, que marcará o dia da audiência
de julgamento.
• Mesmo que a mediação tenha sido aceite, é possível desistir dela
em qualquer momento. Nesse caso, o processo seguirá para
julgamento. Na audiência, o juiz ouvirá as partes em con ito,
apreciará as provas e pronunciará a sentença. As provas podem ser
apresentadas até ao dia do julgamento, mas cada uma das partes
em con ito não poderá propor mais de cinco testemunhas. Como
71. não há noti cação, as testemunhas deverão ser apresentadas no
dia do julgamento.
• As decisões dos julgados de paz, tal como as da arbitragem, têm o
valor de uma sentença proferida por um tribunal de primeira
instância. Pode haver recurso, no caso de sentenças relativas a
ações de valor superior a 2500 euros, para a secção competente do
tribunal de comarca em que esteja sediado o julgado de paz.
72. Custos
O recurso aos julgados de paz não é gratuito, mas é mais barato do
que a justiça tradicional. Por cada processo proposto é cobrada
uma taxa única de 70 euros. O pagamento é fracionado, devendo
cada uma das partes em con ito pagar, no início, 35 euros. No m,
a parte que perder pagará mais 35 euros e a parte vencedora será
reembolsada. Quem propõe a ação deve pagar os 35 euros quando
apresenta o requerimento, caso contrário este pode ser recusado.
A pessoa contra quem é proposta a ação paga quando entregar a
contestação (ou, se for antes, quando aceita a mediação). Se não o
zer nessa altura, terá de pagar uma sobretaxa de 5 euros por cada
dia de atraso. Se o processo for resolvido na fase da mediação, a
taxa única é reduzida para 50 euros, sendo devolvida a cada parte
em con ito a quantia de 10 euros.
73. Tribunais
• No caso de nem a arbitragem nem os julgados de paz serem
possibilidades viáveis para a resolução dos diferendos, tanto o
administrador como quaisquer outros condóminos têm o direito de
interpor uma ação em tribunal contra o(s) vizinho(s)
irresponsável(eis). Por outro lado, se da atuação do(s) faltoso(s)
resultarem reais prejuízos para outros condóminos, o recurso nal
ao tribunal é sempre o mais recomendável, de forma a garantir,
quando possível, a obtenção das indemnizações devidas. Esta
opção requer a contratação de um advogado, mas quem não tiver
os meios necessários pode pedir apoio judiciário, na segurança
social, e eventualmente car isento do pagamento de custas e de
honorários do advogado.
• Não se justi ca avançar para tribunal apenas para constatar que o
devedor não tem meios para pagar. Seria um desperdício de tempo
e de dinheiro. Nesse sentido, foi criado o procedimento extrajudicial
pré-executivo, também designado por PEPEX, o qual permite
avaliar, de forma célere e económica, se existem bens que possam
ser penhorados para o pagamento da dívida (por exemplo, quotas
em atraso ou montantes relativos a obras).
• Quem recorrer a este procedimento paga 51 euros, referentes aos
honorários do agente de execução, e 25,50 euros pela certidão que
comprova a impossibilidade de cobrar a dívida, caso seja emitida. A
ambos os valores acresce IVA. Caso não sejam localizados bens ou
se veri que a impossibilidade de recuperar o crédito, o requerente
só paga metade do custo do procedimento.
Esta ferramenta só está disponível por via eletrónica, através do
sítio www.pepex.mj.pt. Irá necessitar das credenciais de acesso que
utiliza no portal das nanças (pessoas singulares e coletivas) ou de
um certi cado digital do cartão de cidadão (pessoas singulares).
Caso o condomínio opte por este procedimento, o mesmo só
poderá ser consultado por via eletrónica através da área reservada.
74. O caso especial do arrendamento
O arrendamento de espaços, tanto das partes comuns como das
frações autónomas, é uma possibilidade real em grande parte dos
condomínios. Vejamos quais os principais aspetos a ter em conta
em tais circunstâncias.
Arrendamento de partes comuns
Alguns condomínios podem não utilizar uma sala comum que
tenha características adequadas à instalação de um escritório, ou
possuir uma fração destinada a um porteiro que não seja
necessário contratar. Em tais situações, é natural que a assembleia
de condóminos se interrogue sobre o destino a dar a esses espaços
e que, nalguns casos, chegue à conclusão de que seria desejável
arrendá-los. Eis como fazê-lo de acordo com a lei.
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Deliberação unânime
Em primeiro lugar, é necessário que a assembleia de condóminos
aprove, por unanimidade, a vontade de arrendar as partes comuns.
Seguidamente, convém veri car se estas estão aptas a ser
arrendadas: deverão dispor, por exemplo, de instalações sanitárias
próprias, e poderá ser necessário pedir a certi cação energética
para o espaço a arrendar. O sítio da Agência para a Energia
(www.adene.pt) permite pesquisar os técnicos certi cados para o
fazer na área do imóvel.
75. ELEMENTOS DE UM CONTRATO DE ARRENDAMENTO
O contrato de arrendamento de uma parte comum de um condomínio deve
ser celebrado por escrito e conter as seguintes indicações:
—identi cação dos intervenientes, incluindo naturalidade, data de
nascimento e estado civil, e do local arrendado;
—o m a que se destina o contrato (habitação ou não);
—se se destinar a habitação não permanente, o motivo da transitoriedade
do contrato (por exemplo, a utilização do imóvel para férias e ns de
semana);
—se for o administrador a celebrar o contrato, referência a esse facto,
anexando-se as atas da assembleia de condóminos em que tenha sido
aprovado o arrendamento e da que elegeu o administrador;
—se se justi car, a identi cação dos locais de uso privativo do inquilino e os
de uso comum a que tenha acesso (pode acontecer, por exemplo, que os
condóminos não queiram conceder o uso de áreas de recreio);
—existência eventual de um regulamento do condomínio, a anexar ao
contrato;
—documento onde se descreva o estado de conservação do local e suas
dependências, bem como do edifício;
—número, data e entidade que emitiu a licença de utilização do local
arrendado;
—número de inscrição na matriz ou a declaração de que o imóvel se
encontra omisso;
—valor da renda;
—regime de atualização da renda;
—prazo, conforme estipulado entre as partes;
—data de celebração do contrato.
Se houver dúvidas relativamente aos elementos necessários ao
arrendamento, é preferível consultar os serviços da câmara
municipal. Além disso, se o espaço em causa não dispuser de
77. Contrato em triplicado
A etapa seguinte consiste em celebrar o contrato de arrendamento,
o qual, independentemente da sua duração, terá de ser efetuado
por escrito (veja a caixa). Este deve ser assinado em triplicado, para
que um dos exemplares possa ser entregue no serviço de nanças
da área. É ao administrador que cabe a tarefa de comunicar o
contrato às nanças, cando igualmente obrigado a comunicar
todas as alterações (como a redução ou o aumento da renda, por
exemplo) e a sua cessação. Para o efeito é necessário preencher a
declaração Modelo 2 do Imposto de Selo no sítio das nanças
(www.portaldas nancas.gov.pt) e pagar o respetivo imposto,
depois de emitido o documento de cobrança.
Obrigações scais
Num terceiro momento, há que contar com a vertente scal do
arrendamento das partes comuns, isto é, saber como são
tributados os rendimentos que daí resultam. Existem duas
hipóteses: na primeira, o valor das rendas é distribuído por todos
os condóminos tendo em conta a permilagem das frações de que
são proprietários, a não ser que a assembleia de condóminos tenha
decidido outra forma de repartição; na segunda, será o
condomínio, enquanto entidade equiparada a pessoa coletiva, a
receber as rendas e integrar os respetivos valores diretamente no
património comum.
• No primeiro caso, será necessário que todos os condóminos se
assumam como senhorios, fazendo constar a sua identi cação nos
contratos de arrendamento. Na alternativa, o condomínio,
representado, no contrato, pelo administrador, será o senhorio e o
valor das rendas será posteriormente distribuído pelos
condóminos. Como é óbvio, esse valor pode ser logo retido, como
forma de pagamento de quotas.
• Independentemente da forma escolhida, os condóminos serão
sempre considerados, pelo sco, titulares de rendimentos prediais
e devem inclui-los na sua declaração anual, atendendo, como
78. referimos, ao valor relativo das suas frações. Poderão inscrevê-los
na categoria F ou enquadrá-los na categoria B, mas, neste caso, só
se tiverem atividade aberta. De nada serve alegar que não recebem
efetivamente o dinheiro, quando, por exemplo, o mesmo se destina
a assegurar as despesas do condomínio, já que, como condóminos,
bene ciam desse rendimento.
• Também terão direito, na mesma proporção, à dedução das
despesas relacionadas com a manutenção e conservação do local
arrendado (para mais informações sobre esta matéria, consulte o
Guia Fiscal publicado anualmente, em março, pela revista DINHEIRO
& DIREITOS). Do mesmo modo, sempre que as rendas estiverem
sujeitas a retenção na fonte (ou seja, a partir de cerca de 10 mil
euros e se o inquilino possuir contabilidade organizada), deve ser
mencionado nas declarações de cada condómino o valor retido, de
acordo com o critério proporcional.
79.
80. • É obrigatória a emissão de recibos de renda eletrónicos, através
do Portal das Finanças. O original destina-se ao arrendatário e o
duplicado ca com o administrador.
• Compete ao administrador entregar anualmente, a cada
condómino, um documento que indique a quota-parte da renda e o
eventual imposto retido que lhe seja imputável, bem como as
despesas suscetíveis de dedução (veja o modelo apropriado para o
efeito). A ele cabe também a responsabilidade de guardar todos os
documentos comprovativos dos rendimentos resultantes do
arrendamento, do imposto retido e das despesas efetuadas com o
local arrendado.
Arrendamento de frações autónomas
Por vezes, o proprietário da fração autónoma não reside no
condomínio e arrenda-a a outras pessoas. Isso pode desencadear
uma série de problemas, nomeadamente no que diz respeito ao m
a que se destina o arrendamento, à responsabilidade do inquilino
relativamente aos outros moradores e às despesas relacionadas
com o condomínio. Para minimizar esses problemas, é
fundamental conhecer bem as regras que se aplicam a tais
situações.
81. Informar o administrador
Em primeiro lugar, o condómino deve comunicar o arrendamento
ao administrador e informá-lo da sua residência habitual. Só assim
o condomínio poderá contactar o proprietário em caso de
necessidade.
Respeitar o uso atribuído à fração
O uso a dar à fração arrendada constitui outro aspeto importante.
Como é evidente, não poderá ser diferente daquele que o título
constitutivo lhe atribui. Não é por arrendar o andar que o
condómino ca livre de cumprir as suas obrigações. Por isso, se o
título disser que a fração se destina a habitação, ela não pode ser
arrendada como escritório. Se o proprietário não respeitar esta
regra, sujeita-se ao pagamento de uma coima (nunca inferior a 1
ano de renda) e à anulação do contrato.
82. Respeitar as regras
A questão da obediência do inquilino às regras do condomínio
merece uma atenção especial. A lei determina que o regulamento
seja anexado ao contrato de arrendamento e assinado por ambas as
partes. Se houver incumprimento da parte do inquilino, compete
ao senhorio — ou seja, ao condómino proprietário — resolver o
problema. É o condómino, e não o inquilino, que deverá ser
interpelado pelo administrador ou pela assembleia de condóminos
com vista à resolução de todos os problemas que surgirem.
Quem paga?
• Finalmente, há também a questão do pagamento das despesas do
condomínio. As partes devem estipular, por escrito, a forma de
repartição dos encargos inerentes à utilização da casa. Tal signi ca
que algumas despesas podem, por acordo entre as partes, car a
cargo do inquilino (despesas com os elevadores e eletricidade, por
exemplo). Para que esse acordo seja válido, deve, por um lado,
constar do contrato ou de um aditamento assinado pelo inquilino;
por outro, tem de especi car os encargos que cam à
responsabilidade deste. É necessário que contenha a natureza dos
encargos, a forma de proceder ao cálculo do montante a pagar, o
seu limite máximo e, quando for o caso, as fórmulas de revisão ou
de atualização. Neste sentido, pode ser xada uma quantia mensal,
que será sujeita a acertos semestrais, caso não tenha sido acordada
outra data para o efeito.
• O senhorio é obrigado a dar ao inquilino todas as informações
relevantes para o cálculo das despesas, incluindo as deliberações
da assembleia de condóminos, as leituras efetuadas aos
contadores, etc. Convém saber, no entanto, que mesmo um
inquilino que tenha a seu cargo o pagamento das quotas do
condomínio não tem o direito de participar nas assembleias.
• Se as partes não tiverem xado um regime especí co, aplicam-se
as seguintes regras:
83. — os encargos referentes à administração, conservação e utilização
de partes comuns do edifício, bem como o pagamento de serviços
de interesse comum, são da responsabilidade do senhorio;
— os encargos e despesas respeitantes ao fornecimento de bens ou
serviços relacionados com a fração arrendada (por exemplo, água e
eletricidade) são pagos pelo inquilino.
• Em princípio, os serviços devem ser contratados em nome do
responsável pelo respetivo pagamento. No caso de, ainda assim, o
inquilino pagar uma verba relativa a um serviço contratado em
nome do senhorio, este deve entregar ao inquilino, no prazo de 1
mês, o comprovativo do pagamento feito.
O direito de preferência
Contrariamente ao que por vezes se pensa, se um dos condóminos
quiser vender a sua fração, os restantes não têm qualquer direito de
preferência em relação à compra. No entanto, se a fração estiver
arrendada, o inquilino possui esse direito. Ou seja: se aparecer um
comprador disposto a pagar um determinado preço, o inquilino
pode exigir que a fração lhe seja vendida pelo mesmo valor.
85. Para que, num condomínio, tudo corra bem, não basta que cada
um se preocupe com a sua própria casa. Como vimos, existem
espaços comuns que a todos pertencem e que também necessitam
de cuidados permanentes. A satisfação dessas necessidades implica
decisões inadiáveis, compromissos irrecusáveis, despesas
inevitáveis. Nenhum condómino pode alhear-se dessa realidade,
sob pena de ele próprio vir a sofrer as consequências que a gestão
de ciente do condomínio inevitavelmente acarretaria. É por isso
que a assembleia de condóminos, onde todos são chamados a
participar, é o órgão de administração mais importante no
condomínio. A ela cabem as decisões de maior responsabilidade,
sendo o administrador, na prática, o executante das decisões
tomadas.
A assembleia e o administrador são, portanto, as duas peças
fundamentais na gestão de um condomínio. Vejamos
concretamente em que consistem e que poderes lhes estão
atribuídos.
A assembleia de condóminos
Nenhum condómino pode ser impedido de participar neste órgão
de decisão. E, no que respeita às possibilidades de intervenção,
todos são rigorosamente iguais: é no âmbito da assembleia que os
proprietários devem exprimir as suas preocupações e apresentar
sugestões para o benefício de todo o condomínio. Voltar
86. Que poderes tem a assembleia?
Compete à assembleia tomar as decisões mais importantes na vida
do condomínio, após análise, re exão e discussão das diversas
questões que lhe forem submetidas; controlar a execução das suas
decisões, tanto no que respeita aos aspetos práticos como aos
nanceiros; e, em suma, aprovar ou rejeitar qualquer proposta do
administrador ou dos condóminos que diga respeito às partes
comuns do edifício.
• Os poderes da assembleia acabam, obviamente, à entrada da casa
de cada um. Não lhe é reconhecido qualquer direito que permita
tomar decisões sobre as frações autónomas, pois estas pertencem,
em exclusivo, aos seus proprietários. As suas competências apenas
podem ser exercidas relativamente ao que pertence a todos os
condóminos.
• Por outro lado, a assembleia é obrigada a respeitar as disposições
do título constitutivo. Se o título disser, por exemplo, que um
condómino pode utilizar, em seu proveito, o pátio comum anexo à
sua casa, a assembleia não pode limitar nem condicionar esse
87. direito, pelo menos sem o consentimento expresso desse
condómino. Sempre que a assembleia pretender tomar qualquer
resolução que seja contrária ao título constitutivo, terá, primeiro,
de aceitar unanimemente as alterações. Depois, terá também de
alterar a redação do título, nos moldes explicados no capítulo 1.
Reuniões: quando e onde?
A lei determina que a assembleia de condóminos se reúna, no
mínimo, uma vez por ano, na primeira quinzena de janeiro. Nessa
reunião, a convocar pelo administrador, deverão ser discutidas e
aprovadas, pelo menos, as contas respeitantes ao ano anterior e o
orçamento para o ano corrente.
88. Outras datas
Nada impede, no entanto, que, no título constitutivo ou por acordo
unânime dos condóminos, seja estabelecida outra data para a
realização dessa assembleia anual. Por exemplo, nos condomínios
em que uma grande percentagem de pessoas apenas esteja
presente durante as férias ou ao m de semana, é de prever que os
condóminos combinem entre si uma data mais conveniente.
Reuniões extraordinárias
• A assembleia também pode ter reuniões extraordinárias, sempre
que o administrador ou os condóminos cujas frações representem,
pelo menos, um quarto do valor total do edifício considerem
necessário.
• Quanto ao condómino isolado que tenha di culdade em
convencer os seus vizinhos, em percentagem su ciente, do
interesse de uma reunião, poderá tentar persuadir o administrador
a fazê-lo por si.
• Por último, se um ou mais condóminos não concordarem com
algumas atitudes do administrador e pretenderem recorrer da sua
atuação, é possível, nessas condições, convocar uma reunião da
assembleia, sem que seja necessário atingir uma percentagem
especí ca do valor do edifício.
89. Local
Cabe ao administrador ou aos condóminos que a tenham
convocado determinar o local onde se realizará a reunião.
Como convocar a assembleia?
Se, por exemplo, encontrou na caixa do correio a convocatória
para uma reunião de condóminos no próximo sábado, dia em que
já tinha combinado um passeio à Serra da Estrela com a sua família,
saiba que não é obrigado a ir! E se, no caso de essa reunião se
realizar sem a sua presença, forem tomadas decisões importantes,
não se preocupe excessivamente, pois ainda vai a tempo de pedir a
sua anulação. Uma alternativa possível é fazer-se representar (a
este propósito, veja o título Se tiver de faltar a uma reunião).
Mínimo de 10 dias, s.f.f!
A lei é muito clara. Para que as decisões tomadas numa assembleia
de condóminos sejam válidas, é necessário que a sua convocação
obedeça às seguintes regras:
— a convocatória deve ser enviada pelo menos 10 dias (de
calendário) antes da data prevista para a reunião, em carta
registada com aviso de receção endereçada ao local indicado pelo
condómino para o efeito (os custos postais serão, em qualquer
situação, suportados pelo orçamento do condomínio);
— em alternativa, é possível entregar individualmente um aviso
convocatório, com a mesma antecedência, desde que os
condóminos assinem um recibo de receção. Sugerimos que se
utilize, para o efeito, um livro de protocolo, à venda nalgumas
papelarias especializadas em documentação (veja o exemplo, na
ilustração abaixo). Este método é especialmente aconselhável no
caso de todos os proprietários residirem habitualmente no edifício;
— como é evidente, é possível cruzar os métodos, enviando carta
registada aos condóminos ausentes e entregando um aviso
90. convocatório a todos os que tenham no condomínio a sua
residência habitual.
• Daqui se depreende que a a xação de um anúncio no hall de
entrada do edifício, método ainda hoje utilizado em grande parte
dos condomínios, não é uma boa forma de convocar a reunião:
uma vez que não tem qualquer valor legal, deixa em aberto a
possibilidade de as decisões tomadas virem a ser consideradas sem
efeito. No máximo, esse tipo de aviso poderá ser útil para motivar
uma maior presença nas assembleias.
91. • Todos os condóminos, residentes ou não no edifício, na
localidade ou no país, devem ser convocados. É por isso que a lei
92. exige que os condóminos não residentes indiquem a sua residência
habitual, por escrito, ao administrador.
Na sala de reuniões, à hora do costume!
É necessário que a convocatória indique claramente:
— o dia, a hora e o local da reunião;
— a ordem de trabalhos;
— as propostas que, para serem aprovadas, necessitam de
unanimidade.
• A falta de qualquer destes elementos pode implicar a invalidade
da convocatória e, consequentemente, das decisões tomadas na
reunião. No capítulo 5, apresentamos um modelo de convocatória
que poderá adaptar às necessidades do seu condomínio.
• Para a assembleia anual que se destina, fundamentalmente, a
aprovar as contas do ano anterior e do orçamento, é conveniente
que o administrador junte à convocatória uma cópia desses
documentos, de forma que os condóminos tenham tempo de os
analisar. Isso facilitará a tomada de posições e a condução da
reunião.
E se não houver quórum?
• Depende. As propostas cuja decisão exija unanimidade só
poderão ser aprovadas se a soma da permilagem ou percentagem
das frações dos condóminos presentes for igual a, pelo menos, dois
terços do total (± 667 ou 67 votos) e desde que os condóminos
ausentes aprovem posteriormente a deliberação (veja Deliberações
que exigem unanimidade e Se tiver de faltar a uma reunião). Não
estando assegurada a primeira condição, considera-se
automaticamente convocada nova reunião para a semana seguinte,
no mesmo local e à mesma hora — a não ser que a própria
convocatória xe outra data. Mas as regras para aprovação das
decisões que necessitam de unanimidade mantêm-se
rigorosamente as mesmas. Ou seja, se o mínimo de dois terços
93. continuar a não ser respeitado, estas decisões nunca poderão ser
tomadas.
• As deliberações que não exijam unanimidade seguem um regime
diferente. Assim, considera-se convocada nova reunião para a
semana seguinte, no mesmo local e à mesma hora — a não ser que,
também neste caso, a própria convocatória xe outra data. Nessa
reunião, a assembleia pode deliberar, desde que a soma da
permilagem das frações dos condóminos presentes represente,
pelo menos, um quarto do valor total do edifício.
Um homem, muitos votos
Apesar das regras democráticas que a vida em condomínio deve
respeitar, existe uma exceção importante a esse princípio: nem
todos os condóminos dispõem do mesmo número de votos (salvo
disposição em contrário).
• Neste âmbito, considera-se o edifício como um todo, ao qual foi
atribuído o valor de 1000 unidades, que correspondem a 1000
votos. Cada fração tem uma parte desse todo, ou seja, tem uma
permilagem especí ca, que implica também um determinado
número de votos. Ou seja: um condómino cuja fração corresponda,
por exemplo, a 102 por mil do valor total do edifício tem direito a
102 votos; um outro, cuja fração tenha a permilagem de 45, dispõe
de apenas 45 votos.
• Como vemos, o princípio “um homem, um voto” não se aplica,
regra geral, à vida em condomínio. E, de certo modo, faz sentido
que assim seja. A lei prescreve que a repartição das despesas
obedeça também a esse critério, embora possa haver exceções
(veja A repartição das despesas).
• Como é evidente, estas regras mantêm-se válidas no caso de o
valor do edifício ter sido xado em percentagem e não em
permilagem (divisão do edifício em 100 unidades em vez de 1000).
Maiorias
