Vorlesung an der TU, Kostenermittlung nach DIN 276

1. © Debora Portner M. Sc. / SoSe 2018Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft
Kostenermittlung nach DIN 276 und
Honorarermittlung nach HOAI
Modul Bauökonomie und Baurecht
Debora Portner M. Sc.

2. Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft © Debora Portner M. Sc. / SoSe 2018
Seite 2
Team
Prof. Dr. Kristin Wellner
Dipl.-Vw. Claus Theodor Müller
Debora Portner M. Sc.
Dipl.-Ing. Stefan Scholz
Julie Teuber (Tutorin)
Angela Stengel (Sekretariat)
Kontaktdaten
Raum A 618
Telefon 314-21829
www.immobilienwirtschaft.tu-berlin.de
Fachgebiet Planungs- und Bauökonomie / Immobilienwirtschaft

3. Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft © Debora Portner M. Sc. / SoSe 2018
Seite 19
I. Grundlagen Kostenplanung
II. Kostenermittlungen im Detail
III. Honorarermittlung nach HOAI
IV. Seminar zur Vorlesung

4. Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft © Debora Portner M. Sc. / SoSe 2018
Seite 20
Grundlagen der Kostenplanung

5. Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft © Debora Portner M. Sc. / SoSe 2018
Seite 21
Kosteneinflussgrößen
1. Objekt
2. Standort
3. Nutzung
4. Standard
5. Herstellungsart
6. Marktlage
Grundlagen der Kostenplanung
Einfluss Entwurf
Bedingter Einfluss Entwurf
Einfluss Entwurf

6. Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft © Debora Portner M. Sc. / SoSe 2018
Seite 22
Vorgehen nach HOAI in
den Grundleistungen
= 4 Kostenermittlungen
Grundlagen der Kostenplanung
veraltet,
HOAI
2009!

7. Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft © Debora Portner M. Sc. / SoSe 2018
Seite 23
Vorgehen nach HOAI in
den Grundleistungen
= 4 Kostenermittlungen
Grundlagen der Kostenplanung
aktuell,
HOAI
2013
Bepreisung Leistungs-
beschreibungen
Vergleich
Ausschreibungs-
ergebnisse mit
Bepreisung LPH 6

8. Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft © Debora Portner M. Sc. / SoSe 2018
Seite 24
Vorgehen nach DIN 276
= 5 Kostenermittlungen
Grundlagen der Kostenplanung

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Seite 25
Normative Grundlagen
Grundlagen der Kostenplanung

10. Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft © Debora Portner M. Sc. / SoSe 2018
Seite 26
Normative Grundlagen
Grundlagen der Kostenplanung
Die DIN 276 definiert und gliedert die bei einem Bauvorhaben
entstehenden Kosten.

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Seite 27
Normative Grundlagen
Grundlagen der Kostenplanung
DIN 276 Kostengruppen
KG 100 Grundstück
KG 200 Herrichten/Erschließung
KG 300 Bauwerk / Baukonstruktion
KG 400 Bauwerk / Technische Anlagen
KG 500 Freianlagen
KG 600 Ausstattung / Kunst
KG 700 Baunebenkosten

12. Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft © Debora Portner M. Sc. / SoSe 2018
Seite 28
Normative Grundlagen
Grundlagen der Kostenplanung
DIN 276 in „3 Ebenen“
Gliederungsstufen/Ebenen
1. 100 Grundstück
2. 120 Grundstücksnebenkosten
3. 125 Grunderwerbssteuer

13. Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft © Debora Portner M. Sc. / SoSe 2018
Seite 29
320 = Gründung
Normative Grundlagen
Gliederung KG 300
Grundlagen der Kostenplanung

14. Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft © Debora Portner M. Sc. / SoSe 2018
Seite 30
320 = Gründung
Normative Grundlagen
Gliederung KG 300
Grundlagen der Kostenplanung

15. Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft © Debora Portner M. Sc. / SoSe 2018
Seite 31
330 = Außenwände
Normative Grundlagen
Gliederung KG 300
Grundlagen der Kostenplanung

16. Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft © Debora Portner M. Sc. / SoSe 2018
Seite 32
340 = Innenwände
Normative Grundlagen
Gliederung KG 300
Grundlagen der Kostenplanung

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Seite 33
Genauigkeit der Kostenermittlung
Grundlagen der Kostenplanung
Auf Basis der Rechtsprechung gibt es unterschiedliche geforderte
Genauigkeiten je nach Komplexität der Planungsaufgabe:
Kostenschätzung ± 30%
Kostenberechnung ± 20%
Kostenanschlag (jetzt Bepreisung LV) ± 10%
Die oben genannten Genauigkeiten sind nicht die zulässige Toleranz.
Sondern: Bei Überschreitung ist eine mangelhafte Architektenleistung
wahrscheinlich. Typische Bauaufgaben (z.B. Wohnungsbau) erfordern eine viel
höhere Genauigkeit als oben benannt.

18. Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft © Debora Portner M. Sc. / SoSe 2018
Seite 34
Jede vollständige Kostenermittlung enthält:
Grundlagen der Kostenplanung
1. Datum der Erstellung
2. Datum des Planstandes
3. Bezug auf die kalkulierten Qualitäten (z.B. Baubeschreibung oder
Vergleichsobjekt)
4. Bezug zur kalkulierten Menge/Fläche mit Angabe der Flächendefinition
5. Vollständigkeit der Kostengliederung (KG 100 bis 700)
6. Klarstellung, welche Kosten enthalten und welche ggf. nicht enthalten sind
7. Angabe über die Umsatzsteuer und die Höhe der Umsatzsteuer
8. Angabe des Kostenstandes der Kalkulation

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Seite 35
Woher bekommt der Architekt seine Kostenangaben?
Grundlagen der Kostenplanung
100 Grundstück Auftraggeber
200 Herrichten und Erschließen Stadt / Gemeindeverwaltungen
300 Bauwerk / Baukonstruktion Vergleichsobjekte
400 Bauwerk / Technische Anlagen Vergleichsobjekte / Fachingenieure
500 Außenanlagen Vergleichsobjekte / Landschaftsarchitekt
600 Ausstattung Vergleichsobjekte
700 Baunebenkosten Vergleichsobjekte / Berechnung
(i.d.R. ca. 20% von 300+400)

20. Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft © Debora Portner M. Sc. / SoSe 2018
Seite 36
Woher bekommt der Architekt seine Vergleichsobjekte?
Grundlagen der Kostenplanung
1. Eigene Projektdaten
2. Kollegen
3. Baukostensammlungen (BKI)
4. Herstellerabfragen
5. AVA Programme mit hinterlegten Baukostendaten

21. Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft © Debora Portner M. Sc. / SoSe 2018
Seite 37
Woher bekommt der Architekt seine Vergleichsobjekte?
Grundlagen der Kostenplanung
1. Eigene Projektdaten
2. Kollegen
3. Baukostensammlungen (BKI)
4. Herstellerabfragen
5. AVA Programme mit hinterlegten Baukostendaten
Ausschreibung Vergabe Abrechnung

22. Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft © Debora Portner M. Sc. / SoSe 2018
Seite 38
I. Grundlagen Kostenplanung
II. Kostenermittlungen im Detail
III. Honorarermittlung nach HOAI
IV. Seminar zur Vorlesung

23. Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft © Debora Portner M. Sc. / SoSe 2018
Seite 39
Kostenplanung bedeutet
Kostenermittlung im Detail
Kostenermittlung
Kostenkontrolle
Kostensteuerung

24. Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft © Debora Portner M. Sc. / SoSe 2018
Seite 40
Kostenplanung bedeutet
Kostenermittlung im Detail
Kostenermittlung
Kostenkontrolle
Kostensteuerung
• Kostenrahmen

25. Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft © Debora Portner M. Sc. / SoSe 2018
Seite 41
1. Kostenrahmen
Kostenermittlung im Detail

26. Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft © Debora Portner M. Sc. / SoSe 2018
Seite 42
1. Kostenrahmen
Kostenermittlung im Detail
Grundlagen:
- Quantitative Bedarfsangaben (Raumprogramm mit Nutzeinheiten etc.)
- Qualitative Bedarfsangaben (bautechnische Anforderungen,
Funktionsanforderungen, Ausstattungsstandards)
- Ggf. auch Angaben zum Standort
Ziel:
− Kostenermittlung basierend auf Nutzungsbezugseinheiten (Gesamtinvestition je
Hotelzimmer, Krankenhausbett, Arbeitsplatz etc.)
Zweck:
− Dient als Grundlage für Entscheidung über Bedarfsplanung, grundsätzliche
Wirtschaftlichkeits- und Finanzierungsüberlegungen, Kostenvorgaben
mind.
Bauwerks-
kosten
gesondert
ausweisen

27. Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft © Debora Portner M. Sc. / SoSe 2018
Seite 43
Kostenplanung bedeutet
Kostenermittlung im Detail
Kostenermittlung
Kostenkontrolle
Kostensteuerung
• Kostenrahmen
• -
• -

28. Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft © Debora Portner M. Sc. / SoSe 2018
Seite 44
Kostenplanung bedeutet
Kostenermittlung im Detail
Kostenermittlung
Kostenkontrolle
Kostensteuerung
• Kostenrahmen
• Kostenschätzung

29. Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft © Debora Portner M. Sc. / SoSe 2018
Seite 45
2. Kostenschätzung
Kostenermittlung im Detail

30. Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft © Debora Portner M. Sc. / SoSe 2018
Seite 46
2. Kostenschätzung
Kostenermittlung im Detail
Grundlagen:
- Ergebnisse der Vorplanung, Planungsunterlagen, zeichnerische Darstellungen
- Berechnung der Mengen von Bezugseinheiten der Kostengruppen, nach DIN 277
- Erläuternde Angaben zu planerischen Zusammenhängen, Vorgängen etc.
- Baugrundstück, Erschließung
Ziel:
− Kostenermittlung aufgegliedert in 1. Ebene DIN 276
Zweck:
− Dient als Grundlage für Entscheidung über die Vorplanung
1. Ebene
DIN 276
LPH 2
Vorplanung
nach HOAI

31. Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft © Debora Portner M. Sc. / SoSe 2018
Seite 47
Beispiel einer Kostenschätzung
Kostenermittlung im Detail
Kostenschätzung eines Einfamilienhauses nach DIN 276 mit Bezugsgrößen für
Flächen und Rauminhalte.
Das Grundstück befindet sich bereits im Besitz des Bauherrn.
Besondere Hinweise
Nach Abschluss des Architektenvertrages haben sich Bauherr und Architekt auf
folgende Termine geeinigt:
Planungsbeginn : 01.10.20xx
Baugenehmigung: 15.02.20xx
Baubeginn: 15.04.20xx
Nutzungsbeginn : 15.10.20xx

32. Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft © Debora Portner M. Sc. / SoSe 2018
Seite 48
Beispiel einer Kostenschätzung
Kostenermittlung im Detail
1. Objektart Einfamilienhaus, mit einer Garage, unterkellert
2. Objektgröße Grundstücksgröße 1.000 m² ebenes Gelände, freier Bauraum
Wohnfläche (WoFl) 158 m², Nutzfläche (NF) 204 m²
Brutto-Grundfläche (BGF) 325 m²
Brutto-Rauminhalt (BRI) 824 m³
3. Markt Berlin
4. Alter Neubau 20xx
5.Konstruktion Konventionell: StB Streifenfundamente und -Bodenplatte,
Mauerwerkswände, StB-Decken,
Holzdachstuhl (Walm), Beton-Dachsteine
Technische Anlagen: Dezentrale Warmwasserbereitung,
Öl-Heizanlage, Badausstattung mittlerer Standard,
Elektroausstattung gehobener Standard,
Blitzschutzanlage, Satellitenempfangsanlage

33. Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft © Debora Portner M. Sc. / SoSe 2018
Seite 49
Beispiel einer Kostenschätzung
Kostenermittlung im Detail
Kostendaten zusammentragen:
(Grundstücksfläche (GR): 1.000 m²)
110: Grundstückswert 120.- €/m² GR
120: Grundstücksnebenkosten (Erwerb) 10 % der KG 110
130: Freimachen 0.- €
100: Gesamt 132.- €/m² GR
210 : Herrichten 10.- €/m² GR
200: Gesamt 10.- €/m² GR
500: Außenanlagen 25.-€/m² GR
600 : Ausstattung und Kunstwerke 0.- €
730: Planungskosten (in Abh. der Baukosten) 25% der KG 300 und 400
7xx: weitere Nebenkosten nicht enthalten
700: Gesamt ist als Nebenrechnung zu
ermitteln

34. Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft © Debora Portner M. Sc. / SoSe 2018
Seite 50
Beispiel einer Kostenschätzung
Kostenermittlung im Detail
Passende Vergleichsobjekte finden:

35. Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft © Debora Portner M. Sc. / SoSe 2018
Seite 51
Beispiel einer Kostenschätzung
Kostenermittlung im Detail
Vergleichsobjekte
dokumentieren:

36. Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft © Debora Portner M. Sc. / SoSe 2018
Seite 52
Beispiel einer Kostenschätzung
Kostenermittlung im Detail
3 - 4 einfache Kennzahlen für
die Kostenschätzung bzw.
für den Kostenrahmen
BKI Kostenplanung
Baukosten Gebäude Neubau

37. Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft © Debora Portner M. Sc. / SoSe 2018
Seite 53
Beispiel einer Kostenschätzung - Vergleichsobjekte
Kostenermittlung im Detail
AUSWERTUNG DER KOSTENFESTSTELLUNG DER VERGLEICHSOBJEKTE
V E R G L E I C H S O B J E K T E
Objekt A Objekt B gewählt
K O S T E N G R U P P E N Baubeginn I/1999 Baubeginn III/1999
Bauende III/1999 Bauende II/2000
DIN 276 Index . . . . . . . . . Index . . . . . . . . .
m³ BRI 850 m³ m³ BRI 1.458 m³
m² WFL 166 m² m² WFL 166 m²
€ €/m³ BRI % € €/m³ BRI % €/m³ BRI %
100 Grundstück - - - - - - - -
200 Herrichten und Erschließen - - - 17.343,- 11,89 4,0
300 Bauwerk - Baukonstruktion 160.643,- 188,99 86,2 385.231,- 264,20 89,1 226,60
400 Bauwerk - Techn. Anlagen 25.600,- 30,12 13,7 47.066,- 32,28 10,8 31,20
500 Außenanlagen 4.281,- 5,04 2,3 5.115,- 3,51 1,1 4,28
600 Ausstattung und Kunstwerke - - - - - - - -
700 Baunebenkosten - - - - - - - -
BAUWERK 300 + 400 186.244,- 100 432.298,- 100
gewählt
Mittelwert
Empfehlung
EUR/m² BGF
verwenden
2001
20002000
2000

38. Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft © Debora Portner M. Sc. / SoSe 2018
Seite 54
Beispiel einer Kostenschätzung - Kostenstand klären
Kostenermittlung im Detail
Quelle: Statistisches Bundesamt
Baupreisindizes
www.destatis.de
Kostenstand
Vergleichsgebäude
Kostenstand
aktuelles Projekt

39. Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft © Debora Portner M. Sc. / SoSe 2018
Seite 55
Beispiel einer Kostenschätzung - Vergleichsobjekte
Kostenermittlung im Detail
AUSWERTUNG DER KOSTENFESTSTELLUNG DER VERGLEICHSOBJEKTE
V E R G L E I C H S O B J E K T E
Objekt A Objekt B gewählt
K O S T E N G R U P P E N Baubeginn I/1999 Baubeginn III/1999
Bauende III/1999 Bauende II/2000
DIN 276 Index . . . . . . . . . Index . . . . . . . . .
m³ BRI 850 m³ m³ BRI 1.458 m³
m² WFL 166 m² m² WFL 166 m²
€ €/m³ BRI % € €/m³ BRI % €/m³ BRI %
100 Grundstück - - - - - - - -
200 Herrichten und Erschließen - - - 17.343,- 11,89 4,0
300 Bauwerk - Baukonstruktion 160.643,- 188,99 86,2 385.231,- 264,20 89,1 226,60
400 Bauwerk - Techn. Anlagen 25.600,- 30,12 13,7 47.066,- 32,28 10,8 31,20
500 Außenanlagen 4.281,- 5,04 2,3 5.115,- 3,51 1,1 4,28
600 Ausstattung und Kunstwerke - - - - - - - -
700 Baunebenkosten - - - - - - - -
BAUWERK 300 + 400 186.244,- 100 432.298,- 100
85,9
2001
20002000
2000
85,9
Preisindex
Ortsindex
Bauzeitindex

40. Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft © Debora Portner M. Sc. / SoSe 2018
Seite 56
Beispiel einer Kostenschätzung – Vergleichsobjekte indizieren
Kostenermittlung im Detail
Formel:
Baukosten (alt) x Baupreisindex (neu)
Baupreisindex (alt)
160.643,00 EUR (alt) x 112,5 (neu)
85,9 (alt)
= Baukosten (neu)
= 210.388,10 EUR (neu)

41. Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft © Debora Portner M. Sc. / SoSe 2018
Seite 57
Kostenplanung bedeutet
Kostenermittlung im Detail
Kostenermittlung
Kostenkontrolle
Kostensteuerung
• Kostenrahmen
• Kostenschätzung
• Vergleich mit den finanziellen
Rahmenbedingungen
• Anpassung der
Vorplanung

42. Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft © Debora Portner M. Sc. / SoSe 2018
Seite 58
Kostenplanung bedeutet
Kostenermittlung im Detail
Kostenermittlung
Kostenkontrolle
Kostensteuerung
• Kostenrahmen
• Kostenschätzung
• Kostenberechnung

43. Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft © Debora Portner M. Sc. / SoSe 2018
Seite 59
3. Kostenberechnung
Kostenermittlung im Detail
Grundlagen:
- Planungsunterlagen, z.B. durchgearbeitete
Entwurfszeichnungen
- Berechnung der Mengen von Bezugseinheiten der Kostengruppen
- Erläuterungen
Ziel:
− Kostenermittlung bauteil- oder gewerkeorientiert
Zweck:
− Dient als Grundlage für Entscheidung über Entwurfsplanung
1. und 2.
Ebene
DIN 276
LPH 3
Entwurfs-
planung
nach HOAI

44. Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft © Debora Portner M. Sc. / SoSe 2018
Seite 60
3. Kostenberechnung
Varianten der Kostenberechnung
Kostenermittlung im Detail
Gebäudeelementorientierte
Gliederung der Kosten (nach
Kostengruppen DIN 276)
Ausführungsorientierte
Gliederung der Kosten (nach
Gewerken)
(in Analogie zum Kostenanschlag /
Bepreisung LV)

45. Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft © Debora Portner M. Sc. / SoSe 2018
Seite 61
3. Kostenberechnung - Elementmethode
Kostenermittlung im Detail
Wie fließt die Geometrie in die Kostenermittlung ein?
Haus 1 = 1.190,00 m³
Haus 2 = 1.190,00 m³

46. Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft © Debora Portner M. Sc. / SoSe 2018
Seite 62
3. Kostenberechnung - Elementmethode
Kostenermittlung im Detail
Vorteile der Elementmethode
1. Besonders gut einsetzbar in den frühen
Planungsphasen
2. Kostenmäßige Beurteilung von
Entwurfsalternativen
3. Berücksichtigung der Gebäudegeometrie
4. Höhere Kostengenauigkeit, je mehr
Kostenstellen
5. Wirtschaftlich, da leicht handhabbar und
CAD-gerecht
Anwendung für
detailierte
Kostenschätzung
und
Kostenberechnung

47. Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft © Debora Portner M. Sc. / SoSe 2018
Seite 63
3. Kostenberechnung -
Elementmethode
Beispiel Kostenermittlung
nach Grobelementen
Kostenermittlung im Detail

48. Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft © Debora Portner M. Sc. / SoSe 2018
Seite 64
3. Kostenberechnung -
Elementmethode
Beispiel Kostenermittlung
nach Grobelementen
Kostenermittlung im Detail

49. Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft © Debora Portner M. Sc. / SoSe 2018
Seite 65
3. Kostenberechnung -
Elementmethode
Beispiel Kostenermittlung
nach Grobelementen
Kostenermittlung im Detail
Sinnvolle
Rundung wählen!

50. Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft © Debora Portner M. Sc. / SoSe 2018
Seite 66
Kostenplanung bedeutet
Kostenermittlung im Detail
Kostenermittlung
Kostenkontrolle
Kostensteuerung
• Kostenrahmen
• Kostenschätzung
• Kostenberechnung
• Vergleich mit der
Kostenschätzung
• Anpassung der
Entwurfsplanung

51. Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft © Debora Portner M. Sc. / SoSe 2018
Seite 67
Kostenplanung bedeutet
Kostenermittlung im Detail
Kostenermittlung
Kostenkontrolle
Kostensteuerung
• Kostenrahmen
• Kostenschätzung
• Kostenberechnung
• Bepreistes LV (Kostenanschlag)

52. Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft © Debora Portner M. Sc. / SoSe 2018
Seite 68
4. Bepreistes Leistungsverzeichnis und Kostenanschlag
Kostenermittlung im Detail

53. Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft © Debora Portner M. Sc. / SoSe 2018
Seite 69
4. Bepreistes Leistungsverzeichnis
Kostenermittlung im Detail
Seite 69
Grundlagen:
- Baukostendatenbanken (Sirados, StLB-Bau)
- Ortsübliche Marktpreise
Ziel:
− Kostenermittlung auf Grundlage des mit Preisen versehenen
Leistungsverzeichnisses
Zweck:
− Abschätzung der Gewerkebudgets
− Dient als Grundlage für die Entscheidung über die Vergabe bzw. den
Ausschreibungsbeginn
LPH 6
Vor-
bereitung
Vergabe
nach HOAI

54. Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft © Debora Portner M. Sc. / SoSe 2018
Seite 70
Kostenplanung bedeutet
Kostenermittlung im Detail
Kostenermittlung
Kostenkontrolle
Kostensteuerung
• Kostenrahmen
• Kostenschätzung
• Kostenberechnung
• Bepreistes LV (Kostenanschlag)
• Vergleich mit der
Kostenberechnung
• Anpassung der
Ausführungsplanung
(Qualitäten und
Quantitäten)

55. Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft © Debora Portner M. Sc. / SoSe 2018
Seite 71
Kostenplanung bedeutet
Kostenermittlung im Detail
Kostenermittlung
Kostenkontrolle
Kostensteuerung
• Kostenrahmen
• Kostenschätzung
• Kostenberechnung
• Bepreistes LV (Kostenanschlag)
• Vergleich der
Ausschreibungsergebnisse

56. Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft © Debora Portner M. Sc. / SoSe 2018
Seite 72
4. Vergleich der Ausschreibungsergebnisse
Kostenermittlung im Detail
Grundlagen:
- Ausschreibungsergebnisse
- Bepreiste Leistungsverzeichnisse des Planers
Ziel:
− Vergleich der Ausschreibungsergebnisse mit den vom Planer bepreisten
Leistungsverzeichnissen
Zweck:
− Dient als Grundlage für die Entscheidung über den Zuschlag und den
Ausführungsbeginn
LPH 7
Mitwirkung
Vergabe
nach HOAI

57. Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft © Debora Portner M. Sc. / SoSe 2018
Seite 73
Kostenplanung bedeutet
Kostenermittlung im Detail
Kostenermittlung
Kostenkontrolle
Kostensteuerung
• Kostenrahmen
• Kostenschätzung
• Kostenberechnung
• Bepreistes LV (Kostenanschlag)
• Vergleich der
Ausschreibungsergebnisse
• Vergleich mit der
Kostenberechnung und den
bepreisten LVs
• Anpassung der
Ausführungsplanung
und somit der LVs
• Wiederholung der
Ausschreibung

58. Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft © Debora Portner M. Sc. / SoSe 2018
Seite 74
4. Kostenanschlag
Kostenermittlung im Detail
Grundlagen:
- Planungsunterlagen, z.B. vollständige Ausführungsplanung
- Berechnung, z.B. Standsicherheit, Wärmeschutz etc.
- Berechnungen der Mengen von Bezugseinheiten der Kostengruppen
- Erläuterungen zur Bauausführung, z.B. Leistungsbeschreibung
- Bereits vorhandene Angebote, entstandene Kosten etc.
Ziel:
− Kostenermittlung bis zur 3. Ebene DIN 276 und Zuordnung zu Vergabeeinheiten
Zweck:
− Dient als Grundlage für Entscheidung über die Ausführungsplanung und die
Vorbereitung der Vergabe
1. 2. und 3.
Ebene
DIN 276
LPH 7
Mitwirkung
Vergabe
nach HOAI

59. Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft © Debora Portner M. Sc. / SoSe 2018
Seite 75
4. Kostenanschlag
Kostenermittlung im Detail
Quelle: GAEB
Gewerke
Kostengruppen

60. Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft © Debora Portner M. Sc. / SoSe 2018
Seite 76
4. Kostenanschlag
Kostenermittlung im Detail

61. Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft © Debora Portner M. Sc. / SoSe 2018
Seite 77
Warum kommt es zu Kostenabweichungen zwischen LPH 3 und 6/7?
Kostenermittlung im Detail

62. Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft © Debora Portner M. Sc. / SoSe 2018
Seite 78
Warum kommt es zu Kostenabweichungen zwischen LPH 3 und 6/7?
Kostenermittlung im Detail
• Änderungswünsche des Auftraggebers
• Architekt ändert
• Fehler
• Vergleichsobjekt,
• Marktentwicklung Baupreise,
• Probleme bei Ausschreibung
• Auflagen Bauaufsicht
• Bauen im Bestand / Mängel in Grundlagenermittlung

63. Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft © Debora Portner M. Sc. / SoSe 2018
Seite 79
Kostenplanung bedeutet
Kostenermittlung im Detail
Kostenermittlung
Kostenkontrolle
Kostensteuerung
• Kostenrahmen
• Kostenschätzung
• Kostenberechnung
• Bepreistes LV (Kostenanschlag)
• Vergleich der
Ausschreibungsergebnisse
• Gezieltes Eingreifen in
Qualitäten und
Quantitäten während
der Planung und
Ausführung
• Zweck: Erreichung des
Kostenziels

64. Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft © Debora Portner M. Sc. / SoSe 2018
Seite 80
Kostenplanung bedeutet
Kostenermittlung im Detail
Kostenermittlung
Kostenkontrolle
Kostensteuerung
• Kostenrahmen
• Kostenschätzung
• Kostenberechnung
• Bepreistes LV (Kostenanschlag)
• Vergleich der
Ausschreibungsergebnisse
• Kostenfeststellung

65. Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft © Debora Portner M. Sc. / SoSe 2018
Seite 81
5. Kostenfeststellung
Kostenermittlung im Detail

66. Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft © Debora Portner M. Sc. / SoSe 2018
Seite 82
5. Kostenfeststellung
Kostenermittlung im Detail
Grundlagen:
- Geprüfte Abrechnungsbelege, z.B. Schlussrechnungen
- Planungsunterlagen, z.B. Abrechnungszeichnungen
- Erläuterungen
Ziel:
− Detaillierte Kostenermittlung bis zur 3. Ebene DIN 276
Zweck:
− Dient als Nachweis der entstandenen Kosten sowie zum Vergleich und zur
Dokumentation
1. 2. und 3.
Ebene
DIN 276
LPH 8
Objektüberw
achung nach
HOAI

67. Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft © Debora Portner M. Sc. / SoSe 2018
Seite 83
5. Kostenfeststellung
Kostenermittlung im Detail
Beispiel: Software Allplan

68. Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft © Debora Portner M. Sc. / SoSe 2018
Seite 84
5. Kostenfeststellung
Kostenermittlung im Detail
Beispiel: Excel

69. Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft © Debora Portner M. Sc. / SoSe 2018
Seite 85
Warum kommt es zu Kostenabweichungen zwischen LPH 6/7 und 8?
Kostenermittlung im Detail
• Änderungswünsche des Bauherren → Nachträge / Minderungen / Mehrungen
• Architekt ändert → Nachträge / Minderungen / Mehrungen
• Fehler im Leistungsverzeichnis
• In Mengenermittlung → Minderungen / Mehrungen in Abrechnung
• Lücken in der Leistungsbeschreibung → Nachträge
• Bauen im Bestand → Nachträge

70. Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft © Debora Portner M. Sc. / SoSe 2018
Seite 86
Zusammenfassung
Kostenermittlung im Detail
Die Kostenplanung versetzt den Auftraggeber während des gesamten
Planungsprozesses in die Lage, das Baubudget zu überblicken und auf dieser
Basis Planungsentscheidungen zu treffen.
Der Architekt schuldet die Methodik und den Erfolg der obigen Leistung auch
ohne besondere Vereinbarung als Grundleistung bzw. Geschäftssitte.

71. Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft © Debora Portner M. Sc. / SoSe 2018
Seite 87
Kostenermittlung im Detail
Fallbeispiel Einfamilienhaus

72. Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft © Debora Portner M. Sc. / SoSe 2018
Seite 88
Kostenermittlung im Detail
Fallbeispiel Einfamilienhaus
Objektdatenblatt

73. Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft © Debora Portner M. Sc. / SoSe 2018
Seite 89
Kostenermittlung im Detail
Fallbeispiel Einfamilienhaus
Objektdatenblatt

74. Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft © Debora Portner M. Sc. / SoSe 2018
Seite 90
Kostenermittlung im Detail
Fallbeispiel Einfamilienhaus
Kostenermittlung auszugsweise

75. Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft © Debora Portner M. Sc. / SoSe 2018
Seite 91
Kostenermittlung im Detail
Fallbeispiel Einfamilienhaus
Kostenermittlung auszugsweise

76. Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft © Debora Portner M. Sc. / SoSe 2018
Seite 92
Kostenermittlung im Detail
Fallbeispiel Einfamilienhaus
Kostenermittlung auszugsweise1.
Ebene

77. Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft © Debora Portner M. Sc. / SoSe 2018
Seite 93
Kostenermittlung im Detail
Fallbeispiel Einfamilienhaus
Kostenermittlung auszugsweise
2.
Ebene

78. Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft © Debora Portner M. Sc. / SoSe 2018
Seite 94
Kostenermittlung im Detail
Fallbeispiel Einfamilienhaus
Kostenermittlung auszugsweise
3.
Ebene

79. Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft © Debora Portner M. Sc. / SoSe 2018
Seite 95
Kostenermittlung im Detail
Fallbeispiel Einfamilienhaus
Kostenermittlung auszugsweise
Regionalfaktor
Baukostenindex

80. Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft © Debora Portner M. Sc. / SoSe 2018
Seite 96
Kostenermittlung im Detail
Fallbeispiel Einfamilienhaus
Kostenermittlung auszugsweise
Regionalfaktor
Baukostenindex

81. Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft © Debora Portner M. Sc. / SoSe 2018
Seite 97
Kostenermittlung im Detail
Zusammenfassung Flächen- und Kostenermittlung
• GRZ und GFZ-Berechnung wichtig für die Zulässigkeit der Grundstücksausnutzung
(öffentliches Baurecht) und daher Grundlage für:
• Flächen- und Baukostenermittlung:
• DIN 277 (Flächenermittlung) Grundlage für DIN 276 (Kostenermittlung)
• Bruttogrundfläche (BGF) häufigstes Maß für (erste) Kostenermittlungen
• Detaillierte Kostenermittlungen (bis 3. Ebene der Kostengruppen) auf Basis der
Abrechnungsregeln in den DIN 18299 ff. (in VOB/C zusammengefasst)
• (keine rechtlichen Grundlagen, aber allgemein anerkannte Regeln der Technik)
• Wohn- und Gewerbe(miet)flächen:
• Wichtig für Auftraggeber und starkes Entwurfskriterium
• Nach WoFlV, gif (MF) etc.