O documento discute se investir em imóveis continua sendo uma boa opção em 2012, após forte valorização nos últimos anos. Especialistas afirmam que, sabendo procurar boas oportunidades e focando no longo prazo, o investimento em imóveis pode ser vantajoso, desde que o comprador esteja ciente dos riscos atuais do mercado e pesquise bem antes de decidir. Fundos imobiliários são apontados como uma alternativa interessante para quem deseja investir no setor sem ter que desembolsar alto valor para comprar um imóvel

1. [ CAPA |||||||||||||||||||||||||||||||||||
por Diego Lazzaris e Tabata Pitol | ilustrações Ane Ceribelli
IMÓVEIS:
VALE A PENA INVESTIR
NELES EM 2012?
APÓS FORTE VALORIZAÇÃO NOS
ÚLTIMOS ANOS E ESPECULAÇÕES SOBRE
UMA POSSÍVEL BOLHA NO SETOR,
ESPECIALISTAS DIZEM QUE, SABENDO
PROCURAR BOAS OPORTUNIDADES,
INVESTIMENTO É BOM NEGÓCIO
18 | invista | novembro dezembro | 2011

2. OS NÚMEROS IMPRESSIONAM. DE ACORDO COM para quem pode focar no longo prazo. “Com o
o índice Fipe Zap, de janeiro de 2008 até o fe- atual cenário econômico, o mercado imobiliário
chamento desta edição, os imóveis se valoriza- é afetado. Hoje a velocidade de lançamentos já é
ram 113,2% em São Paulo, enquanto no mesmo maior que a velocidade das vendas, o que faz os
período o Índice Bovespa caiu 12%. No Brasil, preços caírem um pouco, podendo significar um
onde o índice é calculado há menos tempo, a bom momento para a compra. Então, quem foca
valorização foi de 29,4% nos últimos 12 meses. no longo prazo – entre 10 e 15 anos – só tem
O Ibovespa caiu 24,6% no período. a ganhar. Isso porque, historicamente, nesse
Diante desses dados, não é difícil concluir que período os imóveis sempre valorizam mais do
o investimento em imóveis passou a ser bastan- que a inflação, sem falar que é possível ter um
te considerado pelos brasileiros. Mas se a má- complemento mensal de renda com o aluguel.
xima do mercado diz que rentabilidade passada É preciso, no entanto, pesquisar muito antes de
não indica rentabilidade futura, será que essa comprar, já que há competição entre as cons-
modalidade é a melhor opção, mesmo diante trutoras e diferenças significativas de preços e
das perdas registradas pelo mercado de ações condições”. O executivo afirma ainda que o in-
nos últimos meses? vestidor especulador não deve optar por essa
Para Luiz Calado, vice-presidente do IBEF (Ins- modalidade. “Quem quer ter lucro mais rápido
tituto Brasileiro de Executivos de Finanças) e autor deve focar em ações e derivativos, pois o mer-
do livro “Imóveis, seu guia para fazer da compra cado imobiliário não dá retorno significativo no
e venda um grande negócio”, a resposta é sim. curto prazo”, completa.
Porém, é preciso ponderação e muito estudo do Segundo o gerente de locação da Auxiliadora
mercado. “Principalmente diante do nosso atual Predial, Daniel Nakamura, em São Paulo, com
cenário econômico, o investimento em imóveis só apartamentos de até R$ 200 mil é possível con-
é uma boa opção para quem conhece exatamente seguir um aluguel que varia de 0,8% até 1% do
seus objetivos e sabe como atingi-lo.“ valor do imóvel. Já em apartamentos mais ca-
João Crestana, presidente do Secovi –SP, aler- ros, o percentual de aluguel em relação ao valor
ta que o investimento em imóveis só é vantajoso do imóvel não costuma passar de 0,6%.
VALORIZAÇÃO
Brasil: 33,5%
DE IMÓVEIS
Letônia: 24,6%
Cingapura: 22,9%
Pesquisa divulgada no
início deste ano revelou
Hong Kong: 20,6%
que o Brasil é o país
campeão em valorização Israel: 16,4%
de imóveis em 2010. Os
Austrália: 11,5%
dados são da Global Pro-
perty Guide, que avaliou
Taiwan: 7,4%
36 países, em moeda
local, sem descontar a Finlândia: 7,3%
inflação. Conheça os 10
Noruega: 6,7%
países em que os imóveis
mais se valorizaram: África do Sul: 5,1%
2011 | novembro dezembro | invista | 19

3. “Ter cabeça de investidor é fundamental para rá havendo aumento nos preços. Tivemos muita
lucrar nesse negócio”, diz Calado. Segundo ele, valorização, e temos uma grande oferta. Nesse
quem pretende comprar um imóvel com o intuito cenário, se um cobra caro, o cliente compra do
de investir precisa deixar de lado os gostos pes- vizinho mais barato”, acredita.
soais e tentar pensar como investidor, de olho Isso não significa que não existam boas opor-
principalmente nos imóveis com maior deman- tunidades de investimento no mercado de com-
da. “As pessoas estão acostumadas a comprar pra e venda de imóveis. Pelo contrário. Calado
para morar e aplicam a mesma mentalidade garante que sempre há imóveis herdados, ou
para investir, e esse é um tremendo erro. Se a que estão sendo vendidos por causa de um di-
intenção é alugar, a primeira coisa é descobrir vórcio, por exemplo, e que por isso costumam
de que tipo de imóvel a cidade está precisando. custar menos. “Mas, para conseguir aproveitar
Se é imóvel com um dormitório, duas vagas de esses bons preços, é preciso conhecer um bom
garagem, por exemplo. É importante conhecer corretor, que te leve a essas oportunidades. Ou-
esse perfil”. tra dica do autor é a compra de imóveis dete-
O economista-chefe do Secovi-SP, Celso Pe- riorados. “Se você vai comprar um imóvel para
trucci, diz que os locais favoritos são os pró- morar, você quer algo bonito, agradável aos
ximos às estações de metrô e onde há fácil olhos, sem vazamentos ou problemas elétricos.
mobilidade. “Também são fáceis de alugar os Se vai comprar para investir, esteja certo de que
apartamentos de um ou dois quartos próximos um imóvel com esses problemas custa bem
às universidades por causa da alta demanda”. menos e, mesmo com os consertos, vai dar para
lucrar quando você apresentar a uma família a
COMPRA E VENDA casa perfeita na qual sempre quis morar”.
Quando o assunto é a compra de um imóvel, O executivo completa afirmando que quem
porém, com o objetivo de ter ganho de capital tem mais apetite a risco pode lucrar ao comprar
(vendê-lo mais caro), também é preciso cuida- hoje um imóvel em um local que deve se desen-
do. “Após tanta valorização, o nível de preços volver no futuro. “Por exemplo, um imóvel pró-
agora está alto. Portanto, há grandes chances ximo a uma futura estação de metrô, ou mesmo
de se comprar algo que será difícil de vender e, próximo ao estádio que está sendo construído
neste caso, a inflação vai corroer o capital alo- para o Corinthians, pode se valorizar bastante”.
cado. Além disso, é bem possível que não haja No entanto, os imóveis na planta estão des-
mais valorização; eu inclusive acredito que os cartados pelo especialista. “Em momentos em
preços vão mesmo cair”. A opinião é comparti- que há muita oferta, como agora, os imóveis não
lhada pelo presidente da Abecip, Luiz França. “O se valorizam após estarem prontos. Muitos pré-
momento realmente sinaliza que não continua- dios não conseguem vender todos os aparta-
COMPARAÇÃO ENTRE FIPE ZAP x CDI x IBOVESPA x IPCA
FONTE: FIPE ZAP
150%
Variação do índice
100%
50%
0%
-50%
jan/08 set/11
Imóveis à venda em CDI *(+47,2%) Ibov (-12%) IPCA (+22%)
São Paulo (+113,2%)
* DADOS DO CDI A PARTIR DE ABRIL FORAM ATUALIZADOS PELA INFOMONEY
20 | invista | novembro dezembro | 2011

4. BOLHA
DE CRÉDITO?
O ministro da Fazenda, Guido
Mantega, não titubeia ao afirmar
que o Brasil não vive uma bolha
de crédito, muito menos uma
bolha imobiliária. De acordo
com especialistas, a afirmação é
coerente, e não apenas discurso
de quem tem por ofício evitar o
pânico da população.
Para Aline Rabelo, supervi-
sora do Easynvest, entender as
características de uma bolha é
fundamental para perceber que
estamos longe dela. “Nós temos
solidez nos nossos bancos, a
regulamentação do mercado imo-
biliário é bem firme, enquanto nos
EUA, que enfrentaram o problema
da bolha imobiliária, nós vimos
já na pré-crise uma desregula-
mentação muito grande, o que
permitiu a formação da bolha.”
No Brasil, também percebe-
mos o aumento de renda da clas-
se média, vemos que os imóveis
são vendidos para pessoas com
capacidade de pagamento, e o transacionar e transformar o pessoa parta para a gestão de
aumento de preços não está sen- valor imobilizado em um valor riscos através da diversificação
do feito somente com base em líquido. Outro ponto que vale de investimentos”, completa.
expectativas futuras de preços. ressaltar é que muitas pessoas Vale ressaltar que os recursos
Ele está realmente embasado. compram imóveis e acabam concedidos pelo Sistema Brasi-
“Portanto, não temos um cenário deixando ele vazio, aguardando a leiro de Poupança e Empréstimo
parecido com uma bolha propria- valorização de preços para ven- (SBPE) para financiamento
mente dita”, alerta a supervisora. der. Isso deixa o dinheiro imobili- imobiliário atingiram um recor-
A afirmação, no entanto, não zado durante muito tempo. Será de de R$ 37 bilhões no primeiro
sinaliza que a executiva apoie que não é melhor procurar uma semestre do ano, alta de 55%
100% o investimento em imóveis: estratégia de investimentos que sobre o mesmo período de 2010.
“essa é uma modalidade que, por renda um valor mensal, que O montante equivale a 44% da
mais que tenha tido uma grande possa até custear suas despe- previsão da Abecip para a con-
valorização, tem baixa liquidez. sas?”, questiona. E responde tratação de crédito imobiliário no
Então é um pouco mais difícil na sequência: “eu sugiro que a ano, que é de R$ 85 bilhões.
2011 | novembro dezembro | invista | 21

5. mentos antes de o empreendimento ser finaliza- muito mais acessíveis. “Você pode ser sócio
do, e acabam oferecendo os imóveis prontos por de um fundo que tenha, por exemplo, 25% do
preços aproximados e com boas opções de finan- Shopping Higienópolis. Ou ter cotas de um
ciamento, não favorecendo quem adquiriu antes”. fundo que possui um prédio alugado para a
Petrobras, como é o caso do fundo Torre Almi-
IMÓVEIS DE PAPEL rante”, destaca Belleza Filho.
Mas quem pensa em usar os imóveis como O sócio-diretor da gestora RB Capital, Mar-
forma de ganhar dinheiro precisa saber que celo Michaluá, ressalta que os fundos per-
não é apenas por meio da venda ou do aluguel mitem que o investidor tenha uma exposição
que isso é possível. Existem diversas outras imobiliária mais diversificada, reduzindo riscos
opções e, de acordo com especialistas, os de vacância (desocupação do imóvel) e de de-
fundos imobiliários são bastante interessan- terioração imobiliária em certa região. “A sala
tes para quem gosta do mercado imobiliário, comercial ou o flat podem ficar desalugados.
mas não dispõe de tanto dinheiro para com- Mesmo assim, o investidor terá de pagar o
prar o bem físico. condomínio e arcar com a manutenção. To-
“Com pouco dinheiro, você não consegue in- das essas variáveis de riscos, associadas ao
vestir em um imóvel de qualidade. No entanto, investimento direto, são diluídas, por exemplo,
comprando cotas de um fundo de investimen- na figura de um fundo”, diz. Além disso, outra
to, você tem a vantagem de ter acesso aos imó- questão importante é o fato de esses fundos
veis de alto padrão”, afirma o consultor de in- possuírem uma gestão profissional. “Tem gen-
vestimentos com foco no mercado imobiliário te especializada no entendimento dos riscos
Sérgio Belleza Filho. imobiliários. O gestor escolhe os melhores ati-
Um dos maiores atrativos desse tipo de apli- vos”, diz Michaluá.
cação é que o investidor pode adquirir cotas de A questão tributária é outro ponto atrativo
fundos que detêm shopping centers, edifícios dos fundos. Isso porque, enquanto sobre os
comerciais de grande porte e outros empreen- rendimentos provenientes de aluguéis há in-
dimentos imobiliários de sucesso por valores cidência do imposto de renda, por meio dos
22 | invista | novembro dezembro | 2011

6. fundos imobiliários é possível, segundo a Lei
11.196/05, isentar de IR os investidores pessoa COMPRA
física. “Se o investidor pessoa física tiver me-
nos de 10% das cotas do fundo e esse fundo COLETIVA DE
IMÓVEIS
tiver mais de 50 investidores e tiver suas cotas
negociadas exclusivamente em bolsa, o rendi-
mento é isento de imposto de renda”, explica
Belleza Filho. Nos últimos anos, as compras coleti-
vas se tornaram uma “febre” no Brasil.
RENTABILIDADE E RISCOS De olho no modelo que tem dado certo
Os fundos imobiliários funcionam como um para aquisição de cupons de descontos
investimento de renda variável. Isso quer dizer em jantares, viagens e tratamentos es-
que você pode ter um rendimento positivo ou téticos, uma empresa gaúcha resolveu
então amargar prejuízos com o fundo. Neste adotar um sistema semelhante para a
ano, enquanto alguns fundos registraram va- compra de imóveis.
lorização expressiva – o fundo BB Progressivo, “Montamos um grupo, vamos até uma
por exemplo, já rendeu 29,7% nos primeiros incorporadora e pedimos um desconto
nove meses do ano - existem fundos com renta- expressivo”, afirma o sócio-diretor
bilidade negativa, como o Mais Shopping Largo da Save Invest, Diego de Cerqueira
13, que já perdeu 33,67% em 2011. Lima. Segundo o executivo, os grupos
“A média de rendimento dos fundos costu- normalmente são formados por 3 a
ma ser alta e fica bem acima do CDI (Certifica- 15 pessoas. “O intuito é o mesmo dos
do de Depósito Interbancário)”, afirma Belleza sites de compras coletivas, ou seja:
Filho. De acordo com o consultor, para não ter quanto mais pessoas, mais força nós
surpresas desagradáveis, é importante que temos para negociar com a incorpora-
o investidor converse com o corretor sobre as dora”, argumenta.
melhores opções de fundos imobiliários e quais Lima afirma que já foram fechadas
se encaixam melhor no seu perfil. “Os fundos três operações com grupos de com-
de shopping ou de hotéis, como o Maxinvest, por pradores, todas no Rio Grande do Sul.
exemplo, são mais indicados para o investidor “Também estamos com um parceiro
que aceita um pouco mais de risco. Estes são em Santa Catarina e pretendemos
empreendimentos que possuem sazonalidade, começar a operação em Curitiba”,
ou seja, geram mais receitas em determinados diz. No futuro, o plano é expandir
momentos do que em outros, devido ao desem- para outras regiões, como o Sudeste.
penho do mercado em que estão lastreados”, “Precisamos de parceiros nessas
aconselha. regiões”, comenta.
Por fim, quem pretende adquirir fundos imobi- De acordo com ele, esse modelo pode
liários também precisa ficar atento às desvanta- ser utilizado tanto para quem pretende
gens desse tipo de investimento. Uma delas é a comprar um imóvel com o objetivo de
falta de liquidez do mercado secundário. Isso quer investir quanto por aqueles que pre-
dizer que, se você precisar do dinheiro com urgên- tendem morar. Apesar de o modelo ser
cia, pode ter dificuldade para vender suas cotas. O parecido com o de compras coletivas,
mesmo pode acontecer com quem pretende com- este é um tipo de transação que envol-
prar cotas depois do lançamento do fundo. ve procedimentos mais rigorosos. “Os
valores são altos e é um investimento
CRI E LCI para a vida toda. Por isso, é um tipo de
Mas quem procura investimentos em imóveis transação mais criteriosa, é preciso
não conta apenas com as opções já citadas aqui. analisar a incorporadora, a unidade
Os Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI) e que se pretende adquirir e todos os
as Letras de Crédito Imobiliário (LCI) são duas demais detalhes”, afirma Lima.
2011 | novembro dezembro | invista | 23

7. OPÇÃO POR IMÓVEIS
RENDA
IMÓVEIS
FIXA AÇÕES
Diversos são os motivos que Desde então, todo o dinheiro cidade de Franca, a 400 km
levam uma pessoa a investir ganho com salário, aposen- de São Paulo. Mas, além de
em imóveis. A decepção com tadoria e herança é utilizado prestar consultoria e interme-
outras modalidades de inves- na compra de imóveis que uso diar os negócios de terceiros,
timento é um deles. Esse é o para locação. Os ganhos men- Teixeira também é um inves-
caso da aposentada Dominique sais não são altos e, muitas tidor do mercado imobiliário.
Galvão, que, após perder gran- vezes, os problemas gerados “Invisto em imóveis porque
de parte de seu patrimônio pelos inquilinos trazem grande acredito nesse mercado e
em fundos mútuos atrelados dor de cabeça; porém, sei que, adoto a política de um mix de
em ações, decidiu que todo o se vier a precisar do dinheiro, investimentos, entre residen-
dinheiro que ganhasse daque- ele está ali, na forma de um cial, comercial e industrial.
le momento em diante seria imóvel, que posso vender a Não existe um imóvel melhor,
destinado à compra de imóveis qualquer instante. Isso me dá mas uma compra bem realiza-
com o objetivo de locação. “Na segurança. Hoje, 70% do meu da, que permite uma revenda
década de 1970, meu marido patrimônio está em imóveis, ou uma rentabilidade locatícia
e eu decidimos alocar 60% 20% em CDB e 10% na poupan- adequada”, destaca.
de nosso patrimônio em um ça”, conta Dominique. Mesmo com a alta dos preços
fundo mútuo de uma corretora. Já o empresário Luis Carlos nos últimos anos, ele ainda
Naquela época, tínhamos visto Teixeira, proprietário de uma considera um investimento
uma grande valorização do imobiliária, sempre enxergou interessante, principalmente
mercado de capitais e achamos nos imóveis uma maneira de no longo prazo. “Na realidade,
que teríamos um grande lucro. consolidar patrimônio e ganhar o preço do imóvel no Brasil, de
O fundo tinha prazo de dois dinheiro. “Desde pequeno, uma forma geral, estava abaixo
anos, e, dentro desse período, observava meu pai, que atuou de muitos outros países, e
tivemos uma mudança signifi- como corretor por mais de 50 agora temos um alinhamento.
cativa no governo, e isso mexeu anos, o que me levou a uma Obviamente existem momentos
demais com as ações. Fato é carreira voltada para o merca- certos para se investir, mas,
que, quando o fundo venceu, do imobiliário”, afirma. como empreendimento de
tínhamos 30% menos do que Formado em direito, em longo prazo, não tenho dúvidas
o que havíamos alocado no 1986 decidiu, com sua mulher, de que ainda é uma boa opção
fundo. Foi um grande baque. inaugurar uma imobiliária na de investimento”, conclui.
24 | invista | novembro dezembro | 2011

8. AS LCIS TÊM ATRAÍDO OS IN-
VESTIDORES POR CONTA DE SEU
CARÁTER CONSERVADOR E DE cação tradicional, daquelas que você aloca o re-
curso e fica olhando o rendimento pela internet.
BAIXO RISCO, MAS COM UMA É mais sofisticado que isso. O dinheiro não está
RENTABILIDADE MAIOR DO QUE lá à sua disposição. É preciso entender que ele
MUITAS ALTERNATIVAS MAIS pode ser devolvido para você sem você querer.
Se o credor resolver que não quer mais pagar os
TRADICIONAIS, PRINCIPALMEN- 10% + TR, ele liquida; ele liquidando, o dinheiro
TE POR CONTA DA ISENÇÃO DO volta para você, quer você queira, quer não.”
IMPOSTO DE RENDA (NA FONTE E Já as LCIs têm atraído os investidores por
conta de seu caráter conservador e de baixo
NA DECLARAÇÃO) PARA OS IN- risco, mas com uma rentabilidade maior do que
VESTIDORES PESSOA FÍSICA. muitas alternativas mais tradicionais, principal-
mente por conta da isenção do imposto de renda
(na fonte e na declaração) para os investidores
pessoa física. Mas vale enfatizar que as Letras
alternativas que vêm ganhando cada vez mais de Crédito são, sim, um investimento enquadra-
espaço no Brasil. do na categoria de “renda fixa”, ou seja, conser-
Antes destinados apenas a investidores qua- vador.
lificados, com no mínimo R$ 300 mil investidos, Atualmente é possível entrar nesse mercado
os CRIs se tornaram uma opção para o investi- com R$ 20 mil ou R$ 30 mil. O montante deve
dor pessoa física no começo deste ano, quando ficar aplicado por, no mínimo, dois meses, sem
a Caixa Econômica Federal começou a oferecer prazo máximo. As LCIs conferem aos seus to-
os certificados com aplicação mínima de R$ 10 madores direito de crédito pelo valor nominal,
mil, oferecendo um retorno de 10% ao ano mais juros e, se for o caso, atualização monetária.
TR (taxa referencial). Para se ter ideia, a poupan- Frente a alternativas, como fundos de renda
ça tem rendimento anual de 6% mais TR, mas é fixa e CDB, a isenção de imposto de renda é o
necessário analisar as diferenças de tributação. que torna o investimento em LCIs mais atrativo.
Entre as vantagens desse investimento, desta- Uma LCI, num prazo de 180 dias, que promete
cam-se a estrutura de garantia eficiente e o bai- rendimento de 90% do CDI, garante esses 90%.
xo risco, considerando-se o rating das agências Para um CDB com a mesma rentabilidade líqui-
internacionais. da, seria necessário um rendimento bruto de
No entanto, para o doutor em economia e con- 116,13%. No entanto, embora o risco seja baixo,
sultor Humberto Veiga, antes de entrar nesse in- por ser um título privado, se a própria empresa
vestimento, é preciso uma grande análise. “Por tiver problemas, pode afetar o rendimento do
exemplo, os CRIs não são tributáveis se você es- investidor. Vale esclarecer que a instituição só
perar os 20 anos. Se for preciso tirar antes, há pode emitir letras com base em lastros de cré-
sim a incidência de tributos e o rendimento pode ditos já desembolsados, ou seja, um limite que
ficar menor do que o da poupança. Além disso, dá segurança ao investidor.
há um problema de liquidez, já que é preciso que As LCIs não são recomendadas para forma-
alguém queira comprar os certificados para que ção de uma reserva de segurança, já que, assim
o investidor consiga vendê-los. Não é como a como os CRIs, há certa restrição de liquidez:
poupança, de onde você tira, sem nenhum custo pessoas que necessitem de recursos no curto
ou dificuldade, na hora que quiser”, explica. prazo ou pensem em aproveitar oportunidades
Veiga alerta ainda que, na hora de optar por que apareçam de uma hora para outra devem
essa modalidade, é preciso que o investidor en- ficar de fora dessa modalidade.
tenda o que está fazendo. “Ele vai emprestar Por fim, vale dizer que a diferença entre CRI e
dinheiro para uma empresa, que vai emprestar LCI é que o primeiro se trata de títulos de créditos
para uma série de tomadores de empréstimos lastreados por dívida imobiliária e lastreados por
imobiliários, e esse dinheiro vai voltar em pres- imóveis comerciais ou residenciais. Já no segun-
tações para o investidor. Ou seja, não é uma apli- do os títulos são emitidos por construtoras.
2011 | novembro dezembro | invista | 25