1. Conference "Viet Nam cities tomorrow - Actions today"
344
PHÁT TRIỂN ĐÔ THỊ, KHU ĐÔ THỊ MỚI – TÌM GIẢI PHÁP
ĐA DẠNG HÓA NGUỒN LỰC ĐẦU TƯ, NÂNG CAO CHẤT LƯỢNG
VÀ HIỆU QUẢ CÔNG TÁC QUẢN LÝ ĐÔ THỊ
TS. KTS. Trần Thị Lan Anh
Phó cục trưởng, Cục phát triển đô thị - Bộ Xây dựng
Từ khóa: phát triển đô thị, khu đô thị mới, nguồn lực đầu tư, quản lý đô thị
1. Về thực trạng phát triển đô thị và khu đô thị
mới tại Việt Nam
Việt Nam là quốc gia nằm trong khu vực Đông Nam
Á, tổng diện tích tự nhiên toàn quốc là 329.314 km2
và
đường biển dài khoảng 3.200 km. Trong những năm gần
đây hệ thống đô thị Việt Nam đã và đang có rất nhiều sự
thay đổi cả về số lượng và chất lượng. Về số lượng tăng
từ 629 đô thị (1999) lên 762 đô thị (2012), tỷ lệ đô thị hóa
tăng từ 29,6% (1999) lên 31,5% (2011). Hiện có 02 đô thị
loại đặc biệt là Thủ đô Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh;
12 đô thị loại I; 10 đô thị loại II; 51 đô thị loại III; 55 đô thị
loại IV và 632 đô thị loại V;
Tăng trưởng kinh tế ở khu vực đô thị trung bình
đạt từ 10 đến 15%, nguồn thu đô thị chiếm tỷ lệ 70%
trong cơ cấu GDP cả nước. GDP bình quân đầu người
khu vực đô thị đạt cao hơn khoảng 1,5 đến 2 lần so với
cả nước. Phát triển kinh tế đô thị đã và đang tạo ra
hàng triệu việc làm cho người lao động, góp phần
quan trọng trong việc duy trì sự ổn định và phát triển
chung của xã hội. Chất lượng đô thị, chất lượng cuộc
sống người dân đô thị đang từng bước được cải thiện
thông qua sự đầu tư nâng cấp nhà ở, cơ sở hạ tầng và
môi trường đô thị thông qua nguồn vốn ODA và các
nguồn thu từ địa phương. Nhiều tuyến giao thông
huyết mạch, tuyến vành đai các đô thị lớn, cầu qua
sông đã được đầu tư xây dựng và trở thành các công
trình biểu tượng cho đô thị và cả vùng (ví dụ cầu Cần
thơ, đường ngầm Thủ Thiêm...).
TỈ LỆ ĐÔ THỊ HÓA
26.97
28
30 30.5 31.01
24
26
28
30
32
2005 2007 2009 2010 2011
tỉ lệ đô thị hóa (%)
DÂN SỐ ĐÔ THỊ
22.4
25.9 26.46 27.2
0
10
20
30
2005 2009 2010 2011
dân số đô thị (triệu người)
SỐ LƯỢNG ĐÔ THỊ
725
729
743
747
754 755
710
720
730
740
750
760
2005 2006 2007 2008 2009 2011
số lượng đô thị
Phát triển kinh tế - xã hội của đất nước đã đem lại
những nguồn lực quan trọng cho việc xây dựng và
cải tạo chỉnh trang diện mạo của các đô thị. Kiến trúc
và cảnh quan đô thị đã được các chính quyền đô thị
quan tâm đầu tư phát triển với sự xuất hiện ngày
càng nhiều các quần thể kiến trúc, mảng đô thị hiện
đại, ứng dụng công nghệ thiết kế, xây dựng tiên tiến
của thế giới. Tại nhiều đô thị đã và đang xuất hiện
các công trình kiến trúc cao tầng là những điểm
nhấn kiến trúc đô thị có chất lượng cao. Ði đôi với

2. Hội nghị “Tương lai đô thị Việt Nam - Hành động hôm nay”
345
việc đầu tư xây dựng các khu đô thị mới hiện đại,
đồng bộ thì công tác cải tạo, chỉnh trang đô thị và
bảo tồn các giá trị di sản kiến trúc đô thị đã được coi
trọng, góp phần duy trì và tạo dựng bản sắc của từng
đô thị.
Để tăng cường vai trò của quy hoạch và quản lý phát
triển đô thị Chính phủ đã phê duyệt Điều chỉnh Đinh
hướng quy hoạch tổng thể phát triển hệ thống đô thị
Việt Nam đến năm 2025 tầm nhìn đến năm 2050 (Quyết
định số 445/QĐ-TTg ngày 7/4/2009). Theo đó các chỉ số
phát triển đô thị cần đạt được như sau: qui mô dân số đô
thị sẽ tăng từ mức 19 triệu, diện tích 1140 km2
năm 2000,
lên 35 triệu người và diện tích 3350 km2
(chiếm 38% dân
số và 1,06% diện tích cả nước) vào năm 2015; và đạt chỉ
số 52 triệu và 4500km2
(chiếm 50 % dân số và 1,4% diện
tích cả nước) vào năm 2025. Mạng lưới đô thị quốc gia sẽ
được liên kết phát triển theo 03 giai đoạn: Từ nay đến
2015 ưu tiên phát triển các vùng kinh tế trọng điểm, các
vùng đô thị lớn và các khu kinh tế tổng hợp đóng vai trò
là cực tăng trưởng chủ đạo cấp quốc gia. Từ năm 2016
đến 2025 ưu tiên phát triển các vùng đô thị hóa cơ bản,
giảm thiểu sự phát triển phân tán, cục bộ; đầu tư xây
dựng, nâng cấp các đô thị đóng vai trò là trung tâm
vùng, tiểu vùng. Giai đoạn từ năm 2026 đến 2050
chuyển phát triển theo mạng lưới đô thị... các đô thị lớn,
đô thị cực lớn như: Thủ đô Hà Nội, Thành phố Hồ Chí
Minh, Hải Phòng, Vinh, Huế, Đà Nẵng, Quy Nhơn, Cần
Thơ... là đô thị động lực phát triển chủ đạo quốc gia.
Vấn đề cải thiện điều kiện môi trường đô thị cũng đã
được chính quyền đô thị quan tâm. Một số đô thị đã có
nhà máy hoặc trạm xử lý nước thải được đầu tư xây dựng
và đi vào hoạt động. Tỷ lệ thu gom chất thải rắn sinh
hoạt bình quân cả nước đạt khoảng 80%. Hiện nay Việt
Nam có ba công nghệ trong nước xử lý chất thải rắn sinh
hoạt đã được Bộ Xây dựng cấp giấy chứng nhận:
SERAPHINE, ANSINH-ASC, MBT-CD. Cấp điện và chiếu
sáng đô thị được cải thiện rõ rệt. 90% số các tuyến
đường trục chính cấp đô thị từ các đô thị loại 3 trở lên
được chiếu sáng. Dịch vụ cung cấp thông tin liên lạc
phát triển nhanh chóng phục vụ tích cực cho các yêu cầu
đặt ra của sự phát triển kinh tế - xã hội. Hạ tầng xã hội đô
thị, các công trình công cộng như bệnh viện, trường học,
công viên, công trình văn hóa đã được quan tâm đầu tư,
chất lượng sống của người dân đô thị được nâng cao;
Trong 10 năm trở lại đây nhà ở có nhiều chuyển biến tỷ
lệ nhà kiên cố tăng từ 12,8% lên 46,77%, nhà ở đơn sơ
giảm từ 22,6% xuống 7,4%; diện tích nhà ở bình quân
đầu người tăng từ 9,7 m2
sàn/người lên 18,6 m2
sàn/người (khu vực đô thị là 23,1 m2
, khu vực nông thôn
là 16,6 m2
). Chính phủ đã rất nỗ lực thực hiện chính sách
hỗ trợ nhà ở người nghèo đặc biệt người dân vùng ngập
lũ Vùng đồng bằng sông Cửu Long.
Keangnam Landmark Tower tháng 7/2008 tháng 10/2010
(Keangnam Hanoi Landmark Tower một khu phức hợp khách sạn-văn phòng- căn hộ-trung tâm thương mại đang được đầu
tư xây dựng tại đường Phạm Hùng http://www.skyscrapercity.com/showthread.php?t=510440&page=1, &page=52)

3. Conference "Viet Nam cities tomorrow - Actions today"
346
Để tăng cường và đa dạng hóa nhà ở các khu đô thị
mới đã và đang được triển khai xây dựng và phát triển
trên hầu hết các tỉnh thành. Tính đến 31/12/2011, cả
nước có 764 khu đô thị mới (quy mô >20 ha) với tổng
diện tích theo quy hoạch là 120.474 ha. Trong đó: có 15
khu có quy mô trên 1000ha; 94 khu quy mô từ 200-
1000ha. So với năm 2008, số lượng các khu đô thị mới đã
tăng thêm trên 130 khu: tại các tỉnh Bắc Giang tăng 10
khu, Hòa Bình tăng 13 khu, Bà Rịa Vũng Tàu tăng 8 khu,
Đồng Nai tăng 26 khu, Cần Thơ tăng 11 khu,… Đầu tư
theo mô hình liên doanh có 580 khu (chiếm 76%), còn lại
do các ban quản lý, quỹ phát triển nhà của các địa
phương làm chủ đầu tư hoặc đứng kêu gọi đầu tư. Một
số đơn vị đang đảm nhận đầu tư xây dựng nhiều khu đô
thị mới trên pham vi toàn quốc, trong đó phải kể đến
HUD 32 khu, Sông Đà 15 khu, VINACONEX 12 khu,
Becamex 40 khu. Với số lượng 764 khu và quy mô
120.474 ha đủ đáp ứng chỗ ở mới cho khoảng 10-12
triệu dân trong gian đoạn đến năm 2020.
Tại TP. Hồ Chí Minh, trên địa bàn thành phố hiện có
khoảng 74 dự án phát triển khu đô thị mới (có quy mô từ
20ha trở lên) với tổng quy mô là 24.760 ha, dự kiến sẽ
đáp ứng được nhu cầu ở cho 2,5 -3 triệu dân (trung bình
100m2
/người), trong đó có: 17 dự án có quy mô trên
200 ha, 33 dự án có quy mô từ 50 ha đến 200 ha. Một
số khu đô thị lớn như: Thủ Thiêm (737ha), Nam thành
phố (2975 ha), cảng Hiệp Phước (3.912ha); Tây Bắc
thành phố (6.089ha)… được thành lập và chịu sự
quản lý của Uỷ ban nhân dân thành phố1
, còn lại các
khu đô thị khác đều do các chủ đầ̀u tư tự quản lý.
Tại Hà Nội, để cải thiện điều kiện ở, đến 2005 đã có
hơn 100 dự án phát triển nhà ở theo mô hình khu đô thị
mới. Các dự án chủ yếu nằm trong khu vực đường vành
đai hai và vành đai ba, khoảng 7-15km tính từ trung tâm
thành phố. Hiện nay, tổng diện tích đất xây dựng đô thị
1
Hiện trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh hiện có 3 ban quản lý
(BQL) phát triển khu đô thị mới (KĐTM) trực thuộc UBND thành
phố: BQL khu Nam (dự án KĐTM Nam thành phố Hồ Chí Minh với
quy mô diện tích theo quy hoạch là 2.975ha và dự án KĐTM Cảng
Hiệp Phước có quy mô chiếm đất theo quy hoạch là 3.912ha), BQL
khu Tây Bắc (dự án KĐTM Tây Bắc có quy mô chiếm đất theo quy
hoạch là 6.000ha), BQL khu Thủ Thiêm (dự án KĐTM Thủ Thiêm có
quy mô chiếm đất theo quy hoạch 657 ha).
Hà Nội đạt khoảng gần 18.000 ha. Đến năm 2020, nhu
cầu đất xây dựng đô thị cần thêm khoảng 55.000 ha
trong đó khoảng 24.100 ha đất dân dụng, ước tính đất
đơn vị ở chiếm khoảng 9600 ha (40% tổng quỹ đất xây
dựng đô thị đến 2020). Khu nội đô lịch sử kiểm soát sự
gia tăng dân số cơ học, giảm dân số từ 1,2 triệu người
xuống khoảng 0,8 triệu người. Điều này đồng nghĩa với
việc phải chuẩn bị nhà ở mới cho 0,4 triệu người di dời.
Đến 2020, với chỉ tiêu sử dụng đất (dân dụng) khoảng
70-75 m2
/người, cần khoảng 2800-3000 ha để phục vụ
công tác di dời; Trên cơ sở rà soát 150 dự án khu nhà ở
với quy mô diện tích là 5.125,8 ha (trong tổng số 244 dự
án được phép triển khai đợt 1 tại Hà Nội), với chỉ tiêu sử
dụng đất (dân dụng) khoảng 70 - 75 m2
/người dự kiến sẽ
đáp ứng chỗ ở mới cho 0,45-0,5 triệu người xấp xỉ bằng
số dân dự kiến tăng thêm của Hà nội trong giai đoạn đến
2020. Hà Nội cần xác định cụ thể các quỹ đất, vị trí các
khu đất phục vụ công tác di dời và phát triển đô thị mới
tại các chuỗi đô thị thuộc khu mở rộng phía Nam sông
Hồng từ sông Nhuệ đến đường vành đai 4 và Khu mở
rộng phía Bắc sông Hồng, Nam sông Cà Lồ đảm bảo phù
hợp với nhu cầu tăng dân số đô thị và tăng nhu cầu ở
mới cho người dân Hà Nội.
1. Các vấn đề còn tồn tại và bất cập
Bên cạnh những thành tựu rất đáng khích lệ của
công tác phát triển đô thị trong những năm vừa
qua, cũng cần thẳng thắn nhìn nhận còn nhiều việc
cần được điều chỉnh. Công tác lập quy hoạch xây
dựng đô thị nhìn chung đã được quan tâm triển
khai. Trong cả nước đã có 09 đồ án quy hoạch vùng
được Chính phủ phê duyệt, nhiều tỉnh, thành phố
có quy hoạch vùng tỉnh hoặc đang triển khai điều
chỉnh, phục vụ việc quản lý sự phát triển mạng lưới
đô thị cấp Tỉnh. Tất cả các đô thị từ loại IV trở lên
đều đã có quy hoạch chung xây dựng được phê
duyệt. Tuy nhiên, tỷ lệ phủ kín quy hoạch chi tiết
còn thấp. Tỷ lệ trung bình trong cả nước hiện nay là
khoảng 45%, không đồng đều giữa các đô thị và
vùng, miền. Ðiều đó có ảnh hưởng lớn đến việc thu
hút đầu tư, bố trí nguồn lực phát triển cũng như
công tác quản lý xây dựng đô thị theo quy hoạch.

4. Hội nghị “Tương lai đô thị Việt Nam - Hành động hôm nay”
347
Mặt khác, tốc độ tăng trưởng và đô thị hóa cao tại
phần lớn các đô thị đã dẫn đến sự mất cân đối trong
khả năng đáp ứng của hệ thống cơ sở hạ tầng kỹ
thuật đô thị. Mặc dù việc cấp nước sạch đã được cải
thiện đáng kể nhưng tỷ lệ thất thoát, thất thu nước
bình quân vẫn cao từ 20 đến 30%, vừa gây thất thoát
nguồn tài nguyên quan trọng, vừa giảm nguồn thu
cho ngân sách. Tình trạng úng ngập, tắc nghẽn giao
thông tại đô thị còn diễn ra phổ biến. Các hồ, kênh,
mương, sông ngòi trong đô thị với vai trò điều hòa và
thoát nước mưa đô thị vào mùa mưa lũ ít được quan
tâm bảo vệ. Hiện tượng ô nhiễm môi trường vẫn chưa
có lời giải hữu hiệu. Nhiều đô thị vẫn còn lúng túng
trong việc tìm ra nguồn lực đầu tư hệ thống cơ sở hạ
tầng, thoát nước, xử lý chất thải rắn, giao thông đô
thị... Hạ tầng kỹ thuật đô thị là một nền tảng quan
trọng đảm bảo đô thị khu đô thị mới phát triển bền
vững. Bản thân phát triển hạ tầng kỹ thuật đô thị đòi
hỏi các nguồn vốn đầu tư lớn, các đô thị có cơ sở hạ
tầng tốt cũng là các đô thị thu hút được nhiều vốn
đầu tư trong và ngoài nước. Do đó, trong quá trình
phát triển và hội nhập quốc tế, Chính phủ Việt Nam
đã rất chú trọng đến phát triển hạ tầng kỹ thuật đồng
bộ và hiện đại cho các đô thị, đặc biệt các đô thị lớn2
.
2
Quyết định số 432/QĐ-TTg của Thủ tướng Chính phủ ngày
12/4/2012 phê duyệt Chiến lược Phát triển bền vững Việt Nam
giai đoạn 2011 – 2020 và chiến lược phát triển kinh tế xã hôi
quốc gia giai đoạn 2011-2020

5. Conference "Viet Nam cities tomorrow - Actions today"
348
Nhìn lại công tác phát triển đô thị và khu đô thị
mới, tuy có nhiều thành quả đáng khích lệ nhưng
cũng còn nhiều tồn tại, bất cập: Thứ nhất, do thiếu
vốn đầu tư nên phát triển đô thị về không gian, dân
cư và hạ tầng đô thị còn chưa đồng bộ. Thứ hai, đối
với các khu đô thị hiện có, hạ tầng không được
quan tâm cải tạo nâng cấp những thực tế đang chịu
sức kéo của việc chất tải thêm dân cư dẫn đến hạ
tầng bị quá tải, xuống cấp. Thứ ba, việc xác định địa
điểm phát triển đô thị, khu đô thị mới thiếu kiểm
soát, không theo quy hoạch, kế hoạch, khó khăn
cho khớp nối hạ tầng. Thứ tư, cơ chế quản lý đầu tư,
khai thác hạ tầng đô thị còn theo kiểu bao cấp, huy
động được không nhiều từ các nguồn vốn của khu
vực ngoài nhà nước. Thứ năm, trang bị hạ tầng do
nhiều ngành thực hiện nên không có tính thống
nhất, sẽ khó khớp nối quản lý vận hành thống nhất.
Thêm vào đó, phát triển hạ tầng đòi hỏi chi phí giải
phóng mặt bằng, đền bù, di dân, tái định cư lớn, giá
“đội” cao, dự án càng khó thực hiện.
Bên cạnh đó, trong quá trình phát triển các khu đô
thị mới còn xuất hiện những bất cập trong mối quan
hệ về sở hữu chung và riêng, mối quan hệ giữa chủ
đầu tư và chính quyền đô thị; hạ tầng trong và ngoài
hàng rào, tiện ích công cộng thiếu hoặc chưa đồng
bộ; Nhiều dự án chưa được lấp đầy hoặc bị bỏ hoang
không người ở. Chính phủ ban hành nhiều chính sách
khuyến khích đầu tư phát triển nhà ở, khu đô thị mới
tuy nhiên do thiếu các quy chế kiểm soát và các quy
định về điều kiện áp dụng đối với từng địa phương,
dẫn đến đầu tư phát triển tràn lan, mất cân đối giữa
các loại hình nhà ở thương mại và nhà ở xã hội.
2. Các yêu cầu cần đổi mới trong quản lý phát
triển đô thị, khu đô thị mới
- Về công tác quy hoạch: Xây dựng các đô thị mới,
khu đô thị mới cần được thực hiện theo quy hoạch, kế
hoạch được các cấp có thẩm quyền phê duyệt. Các
quy hoạch cần giảm tính áp đặt, tăng khả năng đáp
ứng linh hoạt. Quy hoạch cần phê duyệt cùng với quy
chế quản lý đầu tư xây dựng và các quy chế này phải
đảm bảo tính linh hoạt, khả năng phản ứng nhanh với
thị trường. Quy hoạch hiện nay, còn bị chi phối bằng
các tiêu chuẩn, quy chuẩn hơn là quan tâm đến việc
xác định mục tiêu, chiến lược và giải pháp tổ chức
thực hiện. Quy hoạch chưa chỉ rõ đầu bài cho quy
hoạch chi tiết, đặc biệt chưa cụ thể được các chương
trình dự án cần được thực trong giai đoạn tiếp theo.
Quy hoạch chi tiết 1/500 và dự án đầu tư chưa cụ thể
hóa và có các hướng dẫn cụ thể về phát triển đa dạng
các loại hình nhà ở gắn với nhu cầu tiêu dùng thực tế.
Tuy nhiên, cũng nên hạn chế việc đan xen quá nhiều
loại hình nhà ở trong một dự án quy mô nhỏ (<20ha).
- Về đầu tư xây dựng hạ tầng đồng bộ: Các khu đô
thị mới cần được xây dựng hạ tầng kỹ thuật đồng bộ,
hiện đại, đáp ứng nhu cầu phát triển tương lai; hướng
tới mục tiêu phục vụ đa dạng các đối tượng dân cư,
khuyến khích sử dụng phương tiện giao thông không
khói, giao thông công cộng.
Khu đô thị mới Thủ Thiêm (http://www.tienphong.vn/the-
gioi/567859/Muoi-dieu-it-biet-ve-Viet-Nam-tpp.html)

6. Hội nghị “Tương lai đô thị Việt Nam - Hành động hôm nay”
349
- Về mô hình khu đô thị mới hiện đại: Thực tế phát
triển của các nước tiên tiến cho thấy, hiện đại không
đồng nghĩa với cao tầng mà cần đảm bảo có môi
trường sống tốt, thân thiện với môi trường. Quá nhiều
nhà cao tầng, đô thị bị bê tông hóa, cuộc sống của
con người bị khép kín, chia sẻ cộng đồng không được
phát huy. Chính mô hình ở tổ chức theo các nhóm
nhà ở liên kề, lấy mặt ngoài tiếp với đường phố đô thị
làm không gian giao và các hoạt động trong lõi với
các hẻm có độ rộng hợp lý, gắn với không gian sân
chơi nội bộ tăng không gian giao tiếp của cộng đồng
dân cư là mô hình ở phù hợp, bền vững, lành mạnh,
vừa đảm bảo các điều kiện cung cấp hạ tầng đô thị,
đồng thời bảo tồn được nét đẹp truyền thống của các
cộng đồng dân cư Việt Nam. Thực tế lối cận kề phố
nhà làm cho các đô thị Việt Nam trở nên hấp dẫn.
Một ví dụ tham khảo tại thành phố New York, để
khuyến khích nhu cầu đi bộ, tăng yếu tố thân thiện
cho đô thị, chính quyền thành phố đã khuyến khích
các chủ sở hữu chia nhỏ không gian tầng một của các
tòa nhà cao tầng, tạo thành các cửa hàng kinh doanh
quy mô nhỏ, sinh động thay vì cảm giác đóng kín của
các bức tường kính của các văn phòng lớn, xu hướng
này được gọi là xu hướng ‘phát triển thông minh’ hay
chủ nghĩa đô thị mới (tổ chức các khoảng không gian
phù hợp với tỷ lệ của con người, tăng cường các
không gian mở, khuyến khích đi bộ và các hoạt động
giao tiếp cộng đồng). Đây chính là xu hướng mà các
đô thị Việt Nam đang chối bỏ do: không kiểm soát
được trật tự đô thị, do thói quen đi lại bằng xe máy và
một yếu tố hết sức quan trọng khác là do quan niệm
đô thị hiện đại là phải gắn với nhà cao tầng. Cho dù
sức ép tiết kiệm đất đô thị là có thật nhưng vẫn ở mức
độ có thể điều tiết được mà không cần có nhà cao
tầng đặc biệt tại các đô thị vừa và nhỏ.
- Về quy mô giao đất thực hiện các dự án phát triển
đô thị mới cần phù hợp với nhu cầu và thực lực đầu tư
để đảm bảo thị trường hoạt động hiệu quả
Tổng quy mô của các dự án xây dựng các khu đô
thị mới cần được cân đối với nhu cầu xây dựng của đô
thị. Thông thường nhu cầu này gắn với quy mô dân số
tăng thêm của đô thị cũng như nhu cầu nâng cấp và
cải thiện nhà ở của người dân hiện hữu (những cuộc
tổng điều tra thường kỳ sẽ góp phần đáng kể điều
chỉnh và giúp thị trường bất động sản hoạt động
đúng hướng, hiệu quả). Riêng đối với các đô thị ven
biển và đô thị du lịch, cần tính thêm nhu cầu của
nhóm định cư ngoài đô thị nhưng có nhu cầu sở hữu
bất động sản cho mục đích nghỉ dưỡng, nghỉ cuối
tuần, kinh doanh cho thuê hoặc dự trữ cho nhu cầu
tuơng lai (trên thế giới, nhiều đô thị có điều kiện môi
trường sống trong lành là điểm đến lý tưởng cho các
đối tượng trong nước và quốc tế, do vậy các chiến
lược quy hoạch phát triển đô thị đã quan tâm đáng kể
đến việc đáp ứng các nhu cầu này). Cần xem xét đến
một thực tế là các đô thị Việt Nam đang trong quá
trình đô thị hóa, cần xác định lộ trình phát triển ngắn
hạn (đến năm 2015, năm 2020, 2025… năm 2050),
kiểm soát chặt chẽ diện tích đất xây dựng đô thị và
quỹ đất dự trữ để phát triển trong các giai đoạn sau.
Để đảm bảo tính hiệu quả của các dự án, quản lý
được giá bất động sản, không cho phép giá bất động
sản lên quá cao gây mất cân đối cung cầu, việc
thường xuyên có các cuộc điều tra, nghiên cứu để
cung cấp thông tin đầy đủ về thị trường bất động sản
là hết sức cần thiết. Chức năng điều tiết thị trường
không của ai khác ngoài của chính chính quyền đô thị.
Việc đảm bảo thị trường bất động sản hoạt động có
hiệu quả không chỉ mang lại lợi ích cho nhà nước, nhà
đầu tư, người sử dụng mà còn góp phần thúc đẩy
tăng trưởng kinh tế, cải thiện xã hội, cải thiện nhà ở
cho đại bộ phận dân cư như hiện nay ở rất nhiều đô
thị, đặc biệt là các đô thị lớn.
Để đảm bảo tính khả thi, tiến độ triển khai đầu tư
xây dựng khu đô thị mới nên xem xét chia các khu vực
phát triển thành các dự án có quy mô nhỏ (<50 ha/dự
án), đảm bảo dự án hoạt động tốt, các khoản chi xây
dựng các công trình phúc lợi, công cộng, hạ tầng
chính đô thị… dễ được điều tiết, phù hợp với thực tế
nguồn vốn các doanh nghiệp tham gia đầu tư.
Việc giao đất thực hiện các dự án cần được tính
toán ở mức độ phù hợp, cần quan tâm đến việc đóng
góp của các dự án cho ngân sách cũng như hoạt động
chung của đô thị, trong đó cần quan tâm đến các tính

7. Conference "Viet Nam cities tomorrow - Actions today"
350
toán cần đối với tài chính: Theo suất đầu tư hiện nay,
để có được một khu đô thị mới hoàn thiện, cần đầu tư
trung bình khoảng 10-15 triệu đồng/m2
để xây dựng
các công trình phúc lợi công cộng như: các công trình
giáo dục, y tế, hành chính, cây xanh công cộng…; còn
suất đầu tư xây dựng công trình hạ tầng kỹ thuật khu
đô thị trung bình cần khoảng 9 tỷ đồng/ha đất xây
dựng đô thị (suất vốn đầu tư xây dựng công trình năm
2011, Bộ Xây dựng). Từ các thông số trên cho thấy,
việc giao đất cho các dự án cần được xem xét kỹ càng,
đảm bảo phù hợp với thực tế các khoản thu của địa
phương (thu thông qua tiền sử dụng đất, các khoản
thuế...), để cân đối xây dựng công trình phúc lợi công
cộng, nếu không các công công trình này sẽ chỉ được
đầu tư tượng trưng không đáp ứng được nhu cầu sử
dụng của dân cư.
Đầu tư hạ tầng cơ sở đô thị đồng bộ sẽ đóng góp
đáng kể vào sự thành công của các khu đô thị mới. Để
phát triển thành công các khu đô thị mới, đặc biệt là
với mục đích giảm tải lên các khu trung tâm đô thị
hiện hữu, hay hình thành các trung tâm đô thị mới
gắn với các khu kinh tế, việc đầu tư hạ tầng chung của
đô thị cần được đi trước, hay ít nhất là đồng thời với
quá trinh trình đầu tư hạ tầng của dự án. Việc nghiên
cứu bố trí và cung cấp thông tin rộng rãi về các tuyến
giao thông công cộng (thời điểm bắt đầu hoạt động,
các tuyến có liên quan), điểm nối khu đô thị mới với
các trung tâm hiện hữu hoặc các trung tâm cung cấp
việc làm cũng như việc quy hoạch và xây dựng kịp
thời và đồng bộ các công trình phúc lợi công cộng đi
kèm thường có tác động rất lớn, làm tăng sức hấp dẫn
của khu đô thị, góp phần đáng kể vào sự thành công
trong phát triển các khu đô thị mới.
3. Giải pháp thu hút đầu tư phát triển cơ sở hạ
tầng đô thị, khu đô thị mới
Vốn đầu tư phát triển cơ sở hạ tầng, và việc thiếu
vốn phát triển hạ tầng là một thực tế tại Việt Nam. Cụ
thể, đối với TP.HCM tổng nhu cầu vốn đầu tư trong
năm 2012 lên đến gần 40.000 tỷ đồng, trong khi đó
nguồn vốn cân đối cho chi đầu tư phát triển chỉ có
khoảng 15.000 tỷ đồng. "Dự báo trong các năm tới sẽ
gặp nhiều khó khăn, nhu cầu vốn tăng cao nhưng khả
năng đáp ứng vốn lại thấp"3
. Chính phủ đã có các định
hướng chính sách lớn trong huy động vốn xây dựng
hạ tầng bao gồm: Đa dạng hóa các nguồn vốn đầu tư
vào hạ tầng; Tạo điều kiện khuyến khích khu vực tư
nhân đầu tư hạ tầng cơ sở; Tăng cường thu hút vốn
đầu tư nước ngoài; Phân bố nguồn lực phát triển hạ
tầng cho các địa phương từ ngân sách một cách công
bằng, công khai, và hiệu quả v.v. Bên cạnh đó việc
phân cấp trách nhiệm phát triển hạ tầng cũng đã
được xác định, Chính phủ đảm nhiệm đầu tư xây
dựng các hạ tầng lớn của quốc gia mang tính chiến
lược và liên tỉnh như giao thông, viễn thông, thủy lợi,
thủy điện. Chính phủ cũng dành một khoản hỗ trợ
cho phát triển hạ tầng địa phương; tuy nhiên nguồn
vốn này còn hạn chế, và không thể rải đều cho các địa
phương hay các đô thị, và thực tế các nguốn vốn này
đang có xu hướng giảm. Trong các năm tới, vai trò của
Trung ương trong phát triển hạ tầng địa phương chỉ là
hỗ trợ cho các địa bàn khó khăn và bảo lãnh cho các
dự án hạ tầng liên vùng lớn. Các tỉnh và đô thị sẽ có
trách nhiệm lớn hơn trong huy động vốn xây dựng hạ
tầng đô thị như đường đô thị, cấp thoát nước, xử lý rác
chất thải rắn, chiếu sáng đô thị, ...
Trong bối cảnh đó, để đa dạng hóa nguồn vốn,
chính quyền đô thị có thể huy động từ ngân sách địa
phương và ngân sách Trung ương; từ các công ty phát
triển và khai thác hạ tầng đô thị phát hành cổ phiếu
qua đó huy động vốn trên thị trường vốn; bản thân
chính quyền đô thị phát hành trái phiếu đô thị nhằm
tạo vốn phát triển các dạng hạ tầng mà các doanh
nghiệp chưa sẵn sàng đầu tư; Các nguồn tín dụng
ngân hàng; ODA, FDI; Các nguồn vốn nhàn rỗi trong
xã hội. Nguồn vốn địa phương có thể huy động cho
phát triển hạ tầng gồm: Bán đấu giá quyền sử dụng
đất, đề ra các loại thuế mới có tính lũy tiến đặc biệt
thuế bất động sản, phát hành trái phiếu đô thị, huy
3
Trích dẫn từ http://vnexpress.net/gl/kinh-doanh/2012/07/tp-
hcm-de-xuat-co-che-dot-pha-ve-tai-chinh. nội dung làm việc
giữa lãnh đạo UBND TP HCM với Bộ trưởng Bộ Kế hoạch Đầu tư
Bùi Quang Vinh về cơ chế chính sách mới tạo đột phá cho
thành phố

8. Hội nghị “Tương lai đô thị Việt Nam - Hành động hôm nay”
351
động đóng góp của cộng đồng... Các nguồn thu
được qua bán đấu giá quyền sử dụng đất (đổi đất
lấy hạ tầng…) đã và đang là nguồn vốn chính phát
triển hạ tầng, ví dụ đường xá, ở các địa phương
trong các năm gần đây. Tuy nhiên, do quỹ đất đô
thị có hạn nên nguồn vốn này không thực sự bền
vững; ngoài ra, việc giao đất cho các chủ dự án, nên
việc đổi đất lấy hạ tầng có khả năng làm nảy sinh
các vấn đề liên quan đến quy hoạch sử dụng đất
đai. Nguồn vốn ODA trong các năm tới có xu hướng
đi vào các dự án hạ tầng ở các đô thị nhỏ vùng núi,
vùng sâu vùng xa, nơi có tỷ lệ nghèo cao và thực sự
có khó khăn trong phát triển kinh tế - xã hội, nguồn
vốn vay khác thường đòi hỏi lãi suất cao. Do đó
nguồn vốn huy động từ thị trường vốn, phát hành
trái phiếu, tín dụng ngân hàng và FDI sẽ là các
nguồn vốn chủ yếu phát triển hạ tầng đô thị trong
các năm tới, đặc biệt đối với các đô thị lớn.
Cũng như đối với các lĩnh vực hoạt động khác,
nguyên tắc kinh doanh có lãi là nền tảng để phát
triển và quản lý hạ tầng đô thị một cách bền vững
trong nền kinh tế thị trường. Mặt khác, đầu tư xây
dựng hạ tầng đô thị (gồm cả nhà ở) có đặc điểm là
yêu cầu vốn lớn và tốc độ hoàn vốn chậm. Do đó
việc chính quyền địa phương hỗ trợ các dự án xây
dựng và khai thác hạ tầng đô thị là cần thiết và phù
hợp với chức năng quản lý đô thị. Một trong các
công cụ thông dụng mà chính quyền đô thị có thể
sử dụng để hỗ trợ các doanh nghiệp trong xây
dựng hạ tầng là có các ưu đãi về thuế. Ngoài ra,
trong bối cảnh phát triển đô thị hiện nay, sự hỗ trợ
của chính quyền đô thị là không thể thiếu được
trong các dự án hạ tầng để giúp doanh nghiệp giải
quyết các vấn đề đền bù, tái định cư, giải phóng
mặt bằng.
Khả năng huy động vốn của chính quyền địa
phương từ thị trường vốn qua phát hành trái phiếu,
tín dụng ngân hàng và FDI phụ thuộc cách cam kết,
đảm bảo và hỗ trợ thường xuyên của chính quyền
địa phương đối với các doanh nghiệp xây dựng và
khai thác hạ tầng đô thị. Khả năng huy động vốn
của chính quyền địa phương từ các nguồn như trái
phiếu, tư nhân và FDI còn phụ thuộc đánh kể vào
mức độ thông thoáng của môi trường đầu tư, tính
minh bạch trong chính sách phát triển và hiệu quả
hoạt động của chính quyền địa phương (phân tích
đô thị của WB, 2010)
Trong các phát triển hạ tầng kỹ thuật đô thị, có
một số dạng hạ tầng có thể mang lại lãi trong thời
gian tương đối ngắn, có một số dạng hạ tầng có thể
không có lãi. Những dạng hạ tầng có doanh thu
như cấp nước sinh hoạt có thể được chính quyền đô
thị tổ chức đấu thầu có tính cạnh tranh giữa các
doanh nghiệp và FDI trên cơ sở BOT, BOO hay các
mô hình xây dựng và quản lý khai thác tiên tiến
khác. Đối với các hạ tầng không có doanh thu như:
Cây xanh đường phố, chiếu sáng công cộng, chống
úng ngập, chính quyền đô thị dùng nguồn ngân
sách để cấp cho các doanh nghiệp xây dựng, khai
thác và bảo dưỡng, cũng trên cơ sở đấu thầu cạnh
tranh giữa các doanh nghiệp.
Việc xác định đúng phí các dịch vụ đô thị, tạo
điều kiện cho các doanh nghiệp hạ tầng kinh doanh
bền vững là rất quan trọng để phát triển và nâng
cao chất lượng dịch vụ đô thị. Phí dịch vụ đô thị
không nhất thiết phải đồng nhất trên toàn quốc,
mà cần được xác định dựa trên các điều kiện cụ thể
của từng đô thị và địa phương. Nhìn chung, việc xác
định đúng giá dịch vụ cũng có nghĩa phí dịch vụ hạ
tầng sẽ tăng hơn so với thời kỳ bao cấp. Để các bộ
phận dân cư đô thị có thu nhập thấp được sử dụng
dịch vụ đô thị với phí chấp nhận được so với thu
nhập của họ, chính quyền đô thị có thể đặt ra nhiều
mức phí khác nhau trên cơ sở lũy tiến theo khối
lượng dịch vụ sử dụng hoặc có các hình thức trợ
cấp đối với các hộ nghèo…
Thu hút vốn đầu tư phát triển cơ sở hạ tầng đô
thị đồng bộ cần được nghiên cứu, thực hiện thí
điểm, điều chỉnh điều tiết theo địa bàn bằng các
quy định luật pháp, cơ chế chính sách và các chế tại
cụ thể, dần từng bước tháo dỡ các khó khăn thực
hiện tốt các dự kiến phát triển và quản lý phát triển
trong điều kiện phát triển mới của đất nước.

9. Conference "Viet Nam cities tomorrow - Actions today"
352
4. Giải pháp nâng cao chất lượng và hiệu quả
quản lý đô thị
Thứ nhất, đẩy mạnh hơn nữa vai trò công tác lập
quy hoạch và nâng cao chất lượng đồ án quy hoạch
đô thị, khu đô thị mới, đảm bảo quy hoạch không
những phải đáp ứng yêu cầu cao về tạo dựng chất
lượng không gian đô thị, mà còn phải đáp ứng tốt yêu
cầu về dự báo phát triển, thu hút đầu tư, nâng cấp
chất lượng đô thị hóa.
Thứ hai, tạo dựng nguồn lực phát triển đô thị từ
chính nội lực của đô thị, chú trọng việc đổi mới cơ chế,
chính sách phát triển đô thị, quản lý nhà, đất; quản lý
đầu tư xây dựng, quản lý khai thác sử dụng công trình
đô thị.
Thứ ba, tăng cường phân cấp quản lý đô thị; nâng
cao quyền hạn, trách nhiệm của chính quyền đô thị
các cấp.
Thứ tư, cần chú trọng phát huy vai trò, trách nhiệm
và ý thức của người dân thực hiện nếp sống văn minh
đô thị.
Tài liệu tham khảo:
(1) Báo cáo tổng kết tình hình phát triển đô thị của các
Sở xây dựng gửi đến, Bộ Xây dựng, Cục phát triển đô
thị theo định kỳ;
(2) Tài liệu nghiên cứu điều chỉnh định hướng phát
triển hệ thống đô thị Việt Nam đến 2025 tầm nhìn
đến năm 2050, Viện quy hoạch đô thị nông thôn,
2009;
(3) Các nghiên cứu của Ngân hàng Thế giới
(4) Số liệu về đầu tư hạ tầng trên trang mạng của Bộ kế
hoạch đầu tư và các Tỉnh, thành phố trực thuộc
trung ương.