1. REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA.
MINISTERIO DEL PODER POPULAR PARA LA EDUCACION SUPERIOR.
INSTITUTO UNIVERSITARIO DE TECNOLOGIA DE MARACAIBO.
PROYECTO NACIONAL DE FORMACION (PNF) 4 COHORTE, MARACAIBO EDO ZULIA.
TTTEEEMMMAAATTTIIICCCAAA III
SSSIIISSSTTTEEEMMMAAASSS DDDEEE PPPLLLAAANNNEEESSS EEENNN VVVEEENNNEEEZZZUUUEEELLLAAA...
INTEGRANTES:
FERRER ALEXANDER C.I 15.944.404
FERNANDEZ JHONY C.I 15.727.932
QUINTERO SOBEIDA C.I 15.591.462
ESCALANTE KENYA C.I 18.723.878
BRAVO ALBERTO C.I 16.715.817
HERNANDEZ ALEJANDRO C.I 17.805.344
SECCION: 2442
PROF: ING. CARLOS ROMERO.
2. EEESSSQQQUUUEEEMMMAAA
1. SISTEMA DE PLANES EN VENEZUELA.
2. PLAN DE ORDENACION URBANISTICA (POU).
3. PLAN DE DESARROLLO URBANO LOCAL (PDUL).
4. ORDENANZAS.
5. USOS DE LA TIERRA.
6. AMBITOS URBANOS.
3. 11.. SSIISSTTEEMMAA DDEE PPLLAANNEESS EENN VVEENNEEZZUUEELLAA..
La Planificación urbana
Es el conjunto de instrumentos usados para:
.-Ordenar el uso del suelo
.-Regular las condiciones para su transformación
.-Fomentan su conservación.
Alcance
La planificación Urbana Comprende:
.-Prácticas de carácter proyectivo
.-Establece Orden para los espacios municipales.
Áreas de relación
La Planificacion Urbana se Relaciona con:
.-La arquitectura
.-La ingeniería civil.
4. Sus Aportes
Aporta una correcta integración con las infraestructuras y sistemas
urbanos.
Elementos para aplicar un buen urbanismo
Para La planificación de un Buen Urbanismo se necesita:
1.-buen conocimiento del medio físico y espacios de terreno.
2.-Conocimiento social de la región
3.-Económia de la zona.
Nota: Estos obtiene a través de análisis según los métodos de la sociología,
la demografía, la geografía, la economía y otras disciplinas.
Elementos a destacar
El urbanismo no es sólo el planeamiento, sino que precisa gestión lo que
conlleva organización, político-administrativa.
Concreción de una planificación Urbana en Venezuela
5. La planificación urbana se concreta con instrumentos técnicos que
comprenden:
1.-Memoria informativa sobre los antecedentes y justificativa de la
propuesta,
2.-Normas de obligado cumplimiento,
3.-Planos que reflejan las determinaciones,
4.-Estudios económicos sobre la viabilidad del proyecto,
5.-Impactos Ambientales y estudios sobre las afecciones que producirá.
Nota: La planificación urbana establece decisiones que afectan al derecho de
propiedad, por lo que es necesario conocer la estructura de la propiedad y
establecer cual puede ser el impacto de las afecciones a la propiedad
privada sobre la viabilidad de los planes.
Retos para Venezuela y el mundo sobre la planificación urbana:
1.-La necesidad de fomentar un mayor desarrollo económico que
conlleva la construcción de infraestructura de redes y equipamiento.
2.- Aseguramiento al derecho habitacional- que conlleva a la
construcción de viviendas en cualquier espacio sin ningún tipo de estudio.
3.- El logro de la conservación del ambiente El cual se relaciona con la
responsabilidad con la naturaleza mediante el control de los impactos negativos
derivados de la implantación en el territorio de las actividades productivas y
de servicio, sino cuestionando en algunos casos, su conveniencia.
Producción y Progreso VS Ambiente
La transformación de la ciudad dependerá el grado de afectación del
ambiente. en Venezuela, el acelerado proceso de construcción de viviendas que
se ha venido produciendo, ha propiciado el incremento de los problemas
ambientales, como contaminación del aire y del agua, el déficit en el suministro
de agua potable, el inadecuado tratamiento de aguas servidas y el ineficiente
servicio de recolección y disposición final de los desechos sólidos, lo cual ha
incidido en la producción de el país y en la reproducción de elementos que
6. afectan la calidad de vida de los habitantes de nuestras principales ciudades.
Así que el ambiente en la planificación territorial urbana es un aspecto de vital
importancia.
7. 22.. PPLLAANN DDEE OORRDDEENNAACCIIOONN UURRBBAANNIISSTTIICCAA
((PPOOUU))..
El planeamiento urbanístico o planificación urbana es el conjunto de
instrumentos técnicos y normativos que se redactan para ordenar el uso del
suelo y regular las condiciones para su transformación o, en su caso,
conservación. Comprende un conjunto de prácticas de carácter esencialmente
proyectivo con las que se establece un modelo de ordenación para un ámbito
espacial, que generalmente se refiere a un municipio, a un área urbana o a una
zona de escala de barrio.
La planificación urbana está relacionada con la arquitectura, la geografía y
la ingeniería civil en la medida en que ordenan espacios. Debe asegurar su
correcta integración con las infraestructuras y sistemas urbanos. Precisa de
un buen conocimiento del medio físico, social y económico que se obtiene a
través de análisis según los métodos de la sociología, la demografía, la
geografía, la economía y otras disciplinas. El planeamiento urbanístico es, por
tanto, una de las especializaciones de la profesión de urbanista,
tradicionalmente practicada en los países en los que no existe como disciplina
académica independiente por arquitectos, geógrafos e ingenieros civiles, entre
otros profesionales.
Sin embargo, el urbanismo no es sólo el planeamiento, sino que precisa
gestión lo que conlleva organización político-administrativa.
La planificación urbana se concreta en los planes, instrumentos técnicos
que comprenden, generalmente, una memoria informativa sobre los
antecedentes y justificativa de la actuación propuesta, unas normas de
obligado cumplimiento, planos que reflejan las determinaciones, estudios
económicos sobre la viabilidad de la actuación y ambientales sobre las
afecciones que producirá. Por otra parte la planificación urbana establece
decisiones que afectan al derecho de propiedad, por lo que es necesario
conocer la estructura de la propiedad y establecer cuál puede ser el impacto
de las afecciones a la propiedad privada sobre la viabilidad de los planes.
8. La ordenación del territorio u ordenación territorial es una especialidad
científica, y técnica administrativa, influida por multitud de disciplinas,
especialmente por la planificación, la geografía, la ecología y otras ciencias
ambientales y de la Tierra, que tiene como objetivo una ocupación racional del
territorio mediante la aplicación de normativa que permita o prohíba unos
determinados usos de la tierra. La ordenación del territorio en una forma
cualitativa busca el desarrollo socioeconómico de las regiones y una mejora en
la calidad de vida. Por otro lado, de forma más cuantitativa busca la gestión
responsable de los recursos naturales y la protección del medio ambiente, como
también una utilización racional del territorio.
El Derecho urbanístico es una rama del derecho administrativo formada
por el conjunto de normas jurídicas que regulan el urbanismo, la ordenación del
territorio y el uso del suelo, y por tanto fijan las concretas facultades y
obligaciones del propietario del suelo. La planificación urbana debe elaborar
planes reales, viables y confiables, que establezcan actuaciones de factible
financiamiento y ejecución que den respuesta a los requerimientos de su
población acorde a las particularidades de su contexto legal, político,
económico, social y espacial. El Estado con su capacidad de movilizar recursos
y acondicionar el territorio para los asentamientos humanos puede y debe
influir decisivamente en la evolución de las ciudades, orientándolas hacia
patrones cónsonos con objetivos socialmente deseables: es aquí donde aparece
la planificación urbana, como función pública de carácter social
PLANIFICACIÓN
Proceso metodológico para optimizar la racionalidad de la toma de
decisiones. Decisiones referidas a:
• Aquello que se quiere: fines u objetivos de la planificación.
• La manera de lograr lo que se quiere: medios o instrumentos.
Se entiende por planificación, la tecnología permanente, ininterrumpida y
reiterada del Estado y la sociedad, destinada a lograr su cambio estructural de
conformidad con la Constitución de la República.
Ley Orgánica de Ordenación Urbanística
Gaceta Oficial Nº 33.868 de fecha 16 de diciembre de 1987
9. EL CONGRESO DE LA REPUBLICA DE VENEZUELA
DECRETA LA SIGUIENTE, LEY ORGANICA DE ORDENACION
URBANISTICA
TÍTULO I
DISPOSICIONES GENERALES
Artículo 1.- La presente Ley tiene por objeto la ordenación del desarrollo
urbanístico en todo el territorio nacional con el fin de procurar el crecimiento
armónico de los centros poblados. El desarrollo urbanístico salvaguarda los
recursos ambientales y la calidad de vida en los centros urbanos.
Artículo 2.- La ordenación urbanística comprende el conjunto de acciones y
Regulaciones tendentes a la planificación, desarrollo, conservación y renovación
de los centros poblados.
Artículo 3.- Las actuaciones de las autoridades urbanísticas se
compatibilizarán con las políticas de ordenación territorial y de desarrollo
regional que defina el Ejecutivo Nacional. Estas actuaciones son actos
administrativos, cuya legalidad se controlará conforme a la legislación de la
materia
.
Artículo 4.- Se declara de interés nacional la ordenación urbanística y, en
Consecuencia, corresponde al Poder Nacional la tutela del interés general en
materia urbanística.
Artículo 5.- Se declara de utilidad pública y de interés social todo lo
concerniente a la ejecución de los planes de ordenación urbanística.
TÍTULO II
DE LA COMPETENCIA Y AUTORIDADES URBANÍSTICAS
Artículo 6.- Las autoridades urbanísticas serán el Ejecutivo Nacional y los
Municipios, cada una dentro de las esferas de su competencia.
Artículo 7.- La competencia urbanística del Ejecutivo Nacional y los
Municipios se
Ejercerá coordinadamente para el logro de los objetivos de la presente Ley.
10. 33.. PPLLAANN DDEE DDEESSAARRRROOLLLLOO UURRBBAANNOO LLOOCCAALL
((PPDDUULL))
La planificación urbanística como parte del proceso de Ordenación del
Territorio tiene como objetivo la distribución del espacio de manera coherente
y organizada, con el fin de proveer a la comunidad de un medio físico apropiado
para el desarrollo de las actividades urbanas.
El proceso de Planificación se lleva a cabo mediante un sistema integrado y
jerarquizado de Planes:
El Ministerio de Infraestructura como organismo rector de la
planificación urbanística, es responsable de desarrollar las normas y los
procedimientos técnicos para la elaboración de los instrumentos de
planificación, tanto Nacionales (Plan de Ordenación Urbanística/Plan
Particular), como locales (Plan de Desarrollo Urbano Local/Plan Especial), en
este sentido se procede a la formulación de la Guía de Elaboración Plan de
Desarrollo Urbano Local , cuya realización y aprobación es competencia del
gobierno local.
11. El Plan de Desarrollo Urbano Local es una herramienta para la gestión
municipal.
Para elaborar el Plan de Desarrollo Urbano Local de un determinado
centro urbano, es necesario realizar una serie de estudios o investigaciones,
manteniendo un proceso sistemático de análisis y concertación, enmarcado,
siempre dentro de los lineamientos que dicta el instrumento de planificación
superior como es el Plan de Ordenación Urbanística. Este proceso debe poseer
una estructura que contenga los requisitos mínimos para el óptimo encauce del
Plan; se llevará a cabo por etapas para sostener un orden y obtener un flujo
natural en cada una de ellas.
En el proceso de elaboración del Plan de Desarrollo Urbano Local está
involucrada la concertación y la gestión, las cuales deberán realizarse de
manera activa y proactiva, con la participación ciudadana y demás actores
inmersos en el proceso. A continuación se plantea un esquema organizado y
coherente que conlleva a lograr los objetivos que persigue el Plan y donde se
visualiza el producto del proceso, que es el Plan de Desarrollo Urbano Local
propiamente dicho.
PLAN DE DESARROLLO URBANO LOCAL
DEFINICIÓN.
El Plan de Desarrollo Urbano Local es el instrumento jurídico que
expresa detalladamente, a nivel urbano, las políticas de organización o
directrices fundamentales dictadas por el Plan de Ordenación Urbanística. Le
corresponde al Concejo Municipal su elaboración, aprobación y publicación en
Gaceta Municipal, ejecución, control y modificación.
El Plan de Desarrollo Urbano Local organiza los elementos que conforman
al Centro Urbano en sectores funcionales o ámbitos urbanos a fin de
satisfacer, cualitativa y cuantitativamente, las necesidades de la comunidad.
OBJETIVOS:
12. 1. Concretar a nivel urbano las políticas de organización o directrices
fundamentales dictadas por el Plan de Ordenación Urbanística.
2. Lograr un centro urbano articulado, coherente y concentrado que refleje un
equilibrio entre los componentes de la trama urbana y la localización de las
actividades y los servicios que los sustentan, articulados mediante un sistema
de transporte para así lograr una mejor calidad de vida para la comunidad.
3. Precisar los sectores funcionales o ámbitos urbanos con sus respectivas
características específicas de desarrollo, tanto físicos como sociales.
4. Alcanzar el desarrollo del centro urbano con un mínimo de riesgo para la
comunidad, determinando las zonas de riesgo, que limitan y condicionan el
desarrollo.
5. Establecer el marco referencial de las actuaciones públicas (nivel local) y las
actuaciones privadas a ejecutarse en el centro urbano.
6. Determinar el crecimiento ordenado del centro urbano mediante la
definición de las etapas de crecimiento sistemático y armónico con el fin de
evitar la dispersión del
Desarrollo.
7. Precisar las áreas objeto de estudios de Planes Especiales.
ALCANCE
1. Desarrollar la estructuración urbana por ámbitos, definiendo el contenido de
los ámbitos primario, intermedio y general.
2. Distribuir las intensidades de los usos del suelo, en función de los topes
poblacionales década ámbito y su capacidad de soporte.
3. Enfatizar el diseño urbano para la configuración espacial volumétrica de los
ámbitos, como base para las ordenanzas de zonificación.
4. Identificar áreas que ameriten Planes Especiales.
5. Establecer programas de actuación del municipio en infraestructura,
equipamiento y vivienda.
PROCESO DE ELABORACIÓN
Y CONTENIDO
ETAPA 1
13. ANÁLISIS PRELIMINAR
La elaboración del Plan de Desarrollo Urbano Local deberá ajustarse al
marco de referencia explícito en el instrumento superior de Planificación, que
es el Plan de Ordenación Urbanística, según lo establecido en el Artículo N° 34
de la Ley Orgánica de Ordenación Urbanística, ya que el centro urbano objeto
de la formulación de este instrumento de planificación está inscrito en un
sistema urbanístico.
En esta etapa se deberá definir el Polígono Urbano en función de las
directrices que en este sentido proporciona el Plan de Ordenación Urbanística.
Además debe tomarse en cuenta cualquier otro instrumento de planificación,
decreto, normativa, o cualquier documento de carácter legal, que incida en el
proceso que se adelanta sobre el área urbana motivo del Plan.
ETAPA 2
DIAGNÓSTICO
El diagnóstico estará constituido por el análisis de los distintos aspectos que
se indican a continuación:
I. Antecedentes.
II. Aspecto Físico Geográfico.
III. Análisis de Riesgo.
IV. Aspecto Demográfico - Socio Económico.
V. Vialidad y Transporte.
VI. Servicios de Infraestructura.
VII. Estructura Espacial Urbana.
VIII. Patrimonio.
IX. Síntesis del Diagnóstico.
Con base en la evaluación detallada y minuciosa, a nivel urbano, de estos
parámetros, se determinarán cualitativa y espacialmente, de manera concreta,
14. las potencialidades y restricciones para el desarrollo del centro urbano, así
como los equipamientos a nivel intermedio y local y las características de los
ámbitos y sectores urbanos.
I. Antecedentes
Objetivo: Compendiar los instrumentos de planificación y decretos de
afectación (Parques, Patrimonio, Áreas Especiales, etc.) Inherentes al centro
urbano, determinantes para su desarrollo.
Se elaborará un informe, con el respectivo apoyo gráfico y/ o
cartográfico, donde se expresen los resultados analizados.
II. Aspecto Físico Geográfico
Objetivo:
Definir en función de los elementos físicos geográfico la utilización
racional y óptima del espacio urbano para su uso, determinando las áreas con
potencial y con restricciones para el crecimiento o desarrollo del centro
urbano.
Las variables a considerar son las siguientes:
Características del Relieve.
Características Geológicas.
Tipos de Suelo.
Condiciones Climáticas.
Condiciones Hidrográficas.
Cubierta Vegetal.
Uso detallado de la Tierra.
Se elaborará un informe, con su respectivo apoyo gráfico y cartográfico,
donde se expresen los resultados analizados, que incluya la síntesis con su
respectivo plano, donde se indiquen las potencialidades y restricciones
15. físicas que para el desarrollo y ocupación del espacio posea el centro
urbano.
III. Análisis de Riesgo
Objetivos:
Identificar los riesgos (peligros / amenazas) De origen natural (sismos,
inundaciones, deslizamientos, etc.) De origen antrópico o tecnológico
(instalaciones petroleras, eléctricas, gasoductos, etc.) y las zonas
potencialmente afectadas. Evaluar la vulnerabilidad de los componentes (áreas
residenciales, asentamientos no controlados, servicios de equipamiento e
infraestructura, áreas de producción económica, etc.) de las áreas
potencialmente afectadas con base en la estimación de pérdidas y daños.
Identificar los planes de emergencia existentes para los peligros o amenazas,
así como los organismos públicos o privados de los cuales dependen.
Se elaborará un informe, con su respectivo apoyo gráfico y cartográfico,
donde se expresen los resultados analizados, que incluya un plano con la
sectorización de los riesgos de acuerdo a categorías: alto, mediano y bajo
riesgo.
IV. Aspecto Demográfico Socio -Económico
Objetivos:
Analizar el comportamiento de la variable demográfica y socio-
económica.
Describir y analizar el equipamiento existente: habitacional, asistencial,
educacional etc., para determinar los requerimientos del mismo a nivel urbano
(intermedio y primario según gaceta).
Las variables a considerar son las siguientes:
Demográficas
Distribución Espacial de la Población por grupos de edad y sexo por sectores.
Económicas
16. Análisis de la población económicamente activa: ocupada, desocupada, población
Económicamente inactiva, tasa de actividad, tasa de ocupación y tasa de
desocupación, por sectores urbanos. Empleo por ramas de actividad económica
de la población económicamente de activa ocupada, por sectores urbanos.
Distribución de la población por niveles de ingreso en cada sector.
Sociales
Vivienda: Número de viviendas según tipo y condición de ocupación; distribución
de las viviendas por sectores urbanos; y su correspondiente déficit.
Educación: Población en edad escolar; matrícula escolar, niveles educativos y el
déficit de servicios por sectores.
Servicios médico-asistenciales por sectores.
Se elaborará un informe, con el respectivo apoyo gráfico, donde se
expresen los resultados analizados.
V. Vialidad y Transporte
Objetivo:
Determinar y analizar las características físicas y de operatividad de la
red vial de los diferentes modos de transporte por sector, con el objeto de
evaluar su funcionamiento actual y capacidad, para así obtener propuestas
factibles y adecuadas a la estructura urbana del área objeto de estudio.
Se deben analizar los siguientes aspectos:
Vialidad Clasificación funcional de la red vial existente dentro del área de
estudio:
Sistema Arterial
Sistema Colector
Sistema Local
Caracterización física de estos sistemas funcionales (Arterial, Colector y
Local):
Descripción
Flechado
Sección Transversal
Estado Vialidad
17. Capa de Rodamiento
Presencia de Estacionamiento
Identificación de intersecciones principales o conflictivas.
Conteo clasificado actualizado.
Determinación de la capacidad vial.
Determinación de niveles de servicio.
Evaluación de la utilización del estacionamiento sobre las vías.
Estudio de la red vial nacional dentro del área de estudio:
Sistema Troncal
Sistema Local
Sistema Ramal
Estudio y proyectos de vialidad ubicados o que inciden en el área en estudio,
previstos para el centro urbano.
Transporte Público
Definición del sistema de transporte público terrestre:
Definición y clasificación de las rutas.
Localización de paradas.
Localización de terminales.
Volumen de personas.
Tarifas.
Capacidad del sistema.
Proyectos existentes o en elaboración.
Otros Sistemas o Modos de Transporte (Aéreo, Marítimo, Fluvial,
Ferroviario,
Metro)
Indicación de los equipamientos de otros sistemas de transporte, con la
finalidad de darle conectividad con el sistema de transporte público terrestre.
Siempre cumpliendo la normativa nacional y las directrices, que al respecto,
emanen de los instrumentos superiores.
Se elaborará un informe, con su respectivo apoyo gráfico y cartográfico,
donde se expresen los resultados analizados.
VI. Servicios de Infraestructura
18. Objetivo: Evaluar su funcionamiento y capacidad por sectores a fin de
satisfacer las necesidades de la población en cuanto a los servicios de
acueductos, cloacas, drenajes, sistema eléctrico, telecomunicaciones y
desechos sólidos; a fin de garantizar los estándares mínimos de dotación,
optimizar el grado de funcionalidad de los sistemas y dar lineamientos de
diseño en función de la estructura urbana.
Se analizarán los servicios de infraestructura siguientes:
Acueducto
Descripción de sistema.
Cálculo de la demanda por uso, por sector.
Balance de la oferta y la demanda de cada uno de los elementos y evaluación de
la red matriz principal y local del área de estudio, tanto cualitativa como
cuantitativamente.
Niveles de servicios.
Obras previstas en programas y proyectos.
Cloacas
Descripción, análisis y evaluación de los Colectores Principales y secundarios
por sector, Estaciones de Bombeo y Sistema de Tratamiento; global y por
sector.
Niveles de servicio.
Obras previstas en programas y proyectos.
Drenaje
Evaluación de las obras artificiales y cauces naturales.
Obras previstas en Programas y Proyectos.
Sistema Eléctrico
Descripción de las instalaciones (Sub-estaciones o Circuitos).
Determinación de la oferta y la demanda.
Niveles de Servicios.
Obras previstas en programas y proyectos.
Telecomunicaciones
Descripción de las instalaciones.
Determinación de la Oferta y la demanda.
Niveles de servicios.
19. Obras previstas en Programas y Proyectos.
Desechos Sólidos
Cálculo de generación de desechos y disposición final de los desechos sólidos.
Áreas servidas por sectores.
Descripción y evaluación del sistema de recolección.
Obras previstas en programas y proyectos.
Se elaborará un informe, con su respectivo apoyo gráfico y cartográfico,
donde se expresen los resultados analizados.
VII. Estructura Urbana
Objetivos:
Detectar los conflictos en el funcionamiento del centro urbano en razón de su
organización espacial, estructura y dinámica urbana y su relación con la
población que alberga.
Analizar y describir el equipamiento urbano existente (intermedio y primario)
que sustente el Equipamiento Propuesto, requerido por la población actual y
futura.
Se analizarán las siguientes variables de la Estructura Urbana en, cada sector
por separado, lo que permitirá conocer el comportamiento de cada uno de ellos:
Evolución y Dinámica Urbana.
Tendencia natural y caracterización del crecimiento de la ciudad a través del
tiempo.
Aspectos perceptuales.
Perfil urbano.
Morfología Urbana
Uso del suelo.
Estructura Parcelaria.
Densidad de Ocupación.
Tipología y Altura de Edificaciones.
Tenencia de la Suelo.
Valores del Suelo.
Equipamiento Urbano.
Áreas comprometidas para el desarrollo de viviendas y servicios conexos.
Obras previstas en programas y proyectos.
20. Se elaborará un informe, con su respectivo apoyo gráfico y cartográfico,
donde se expresen los resultados analizados.
VIII. Patrimonio
Objetivo:
Detectar aquellos elementos particulares o de conjunto, de valor
(arquitectónico, ambiental, social, etc.) que definan la identidad del centro
urbano o de un sector del mismo.
Se elaborará un informe, con su respectivo apoyo gráfico y cartográfico,
donde se expresen los resultados analizados.
IX. Síntesis del Diagnóstico
Objetivo: Con base en las variables analizadas y su interrelación se elaborará
un informe síntesis a fin de producir la caracterización del centro urbano,
indicando las potencialidades y restricciones físicas, ambientales, urbanas,
demográficas, económicas, sociales y cualquier otra que sea propia del mismo.
Se elaborará un informe, con su respectivo apoyo gráfico y cartográfico,
donde se expresen los resultados analizados.
NOTA:
Como se señaló anteriormente, las variables antes expuestas se aplican en los
casos en que el centro urbano esté inscrito en un Plan de Ordenación
Urbanística aprobado y publicado.
En el caso de no existir este instrumento, el Ministerio de Infraestructura
será el encargado de dictar los lineamientos estratégicos que marcarán las
pautas para la elaboración del Plan de Desarrollo Urbano Local.
ETAPA 3
OPCIÓN DE DESARROLLO
Es el resultado derivado del Análisis Preliminar, Diagnóstico y Objetivos
en función de: población, empleo, disponibilidad de tierras para uso urbano,
factibilidad de dotación de servicios para equipamiento e infraestructura
entre otros; dicha opción se expresará en la imagen objetivo para un horizonte
21. de planificación a quince (15) años, el mismo no podrá modificarse antes de los
diez (10) años.
La opción de desarrollo deberá expresarse a través de:
Organización Espacial del Centro Urbano por sectores o ámbitos con
características comunes.
Considerando entre otros:
La definición de la Poligonal Urbana.
El desarrollo del centro urbano por sectores y/o ámbitos.
La caracterización del espacio urbano contenido en la poligonal por sectores
y/o ámbitos identificando:
El Uso del Suelo y sus intensidades
El trazado y características de la red vial (arterial, colectora y local principal y
Secundaria) y peatonal. Rutas, paradas y terminales de transporte público y
privado.
Gestión: Se deberá concertar con las autoridades competentes y la unidad
El trazado y características de la red de agua potable, energía eléctrica, gas;
Disposición de aguas servidas, disposición de desechos sólidos y drenajes. La
localización, dimensión y características de los equipamientos urbanos
requeridos. Las áreas para nuevos desarrollos de vivienda asignando las
características de los mismos; densidades, servicios conexos y accesibilidad,
entre otros.
Programa de Actuaciones Urbanas, conjunto de lineamientos, directrices y
acciones priorizadas a corto, mediano y largo plazo dirigidas a orientar el
desarrollo y satisfacer los requerimientos actuales y futuros de la población,
en materia de: Servicios de Infraestructura, Vialidad, Transporte, Vivienda y
Equipamiento Urbano; estos guiarán las actuaciones públicas y privadas a
ejecutarse para el logro de la imagen objetivo.
Se elaborará un informe, con su respectivo apoyo gráfico y cartográfico,
donde se expresen los resultados analizados. Contempla la discusión y
concertación de la Opción de Desarrollo contentiva de la Organización
Espacial y el Programa de Actuaciones Urbanas con las autoridades
competentes y la comunidad organizada.
22. 44.. OORRDDEENNAANNZZAASS..
PRODUCTO
ETAPA 4
PLAN DE DESARROLLO URBANO LOCAL
El flujo de todo el proceso de análisis preliminar, diagnóstico y opción de
desarrollo conlleva a un producto; este producto es el Plan de Desarrollo
Urbano Local, el cual es el mecanismo jurídico para instrumentar las
directrices que regulen el proceso de desarrollo del centro urbano.
Esta etapa se expresa a través de:
Ordenanza del Plan de Desarrollo Urbano Local y de Zonificación
Esta debe ser aprobada en Cámara Municipal, previo pronunciamiento del
Ministerio de Infraestructura (Art.42 LO.O.U.) y publicada en Gaceta
Municipal.
ORDENANZA DEL PLAN DE DESARROLLO URBANO LOCAL Y DE
ZONIFICACIÓN
Es la elaboración del documento jurídico formal que expresa, en texto,
cuadros y gráficos ilustrativos, de manera clara y concisa las directrices para
orientar el desarrollo del centro urbano. Estará conformada por un documento
escrito y otro cartográfico y se estructurará de la siguiente manera:
Exposición de Motivos
Se refiere a la justificación sobre el objetivo y contenido del Plan de
Desarrollo Urbano Local y deberá contener una breve descripción de la imagen
que se quiere lograr del centro urbano para el horizonte preestablecido.
Título I
Disposiciones Generales
23. Contiene la delimitación del área sujeta a regulación así como la
estructura del documento y la competencia legal.
Título II
Disposiciones Específicas
Se refiere a la clasificación del espacio contenido dentro del límite del
área en estudio, considerando: Las diferentes zonas que la conforman y las
edificaciones pautadas que contienen una actividad específica y/o puntual.
-Capítulo I
Glosario de Términos
Contiene las definiciones de los términos muy particulares, cuya
comprensión es necesaria para el entendimiento de la Ordenanza.
-Capítulo II
Tipos de Zonas
Contiene la definición y caracterización de cada una de las zonas que
componen el suelo urbano, tanto desarrollado como desarrollable.
-Capítulo III
Zonas Residenciales
Se refiere a todas aquellas áreas existentes y propuestas para el uso
residencial, Considerando, entre otras variables el uso y tipología, densidades,
porcentaje de ubicación, porcentaje de construcción, etc.
-Capítulo IV
Zonas Comerciales
Se refiere a todas aquellas áreas existentes o propuestas para el uso
comercial y sus diferentes categorías considerando, entre otras variables,
porcentaje de ubicación, porcentaje de construcción, tipo, estacionamiento,
etc.
-Capítulo V
Zonas Industriales
24. Son aquellas zonas, existentes o propuestas, destinadas a la actividad
industrial, para las cuales se deben considerar, entre otras variables:
porcentaje de ubicación, porcentaje de construcción, estacionamiento, etc.
-Capítulo VI
Equipamientos
Es todo lo referente a la localización de las áreas destinadas para la
localización de Edificaciones para el equipamiento del centro urbano y redes de
los servicios de Infraestructura, tales como: acueducto, cloacas, electricidad,
drenajes, telecomunicaciones y desechos sólidos.
-Capítulo VII
Zonas Especiales
Corresponden a aquellas áreas que por sus características demandan un
tratamiento o acción específica y son susceptibles para la elaboración de
Planes Especiales.
-Capítulo VIII
Zonas con Restricciones de Uso
Se refiere a las áreas que pos sus características físicas ambientales y
legales muy específicas presentan limitaciones para su desarrollo.
-Capítulo IX
Sistemas de Circulación
Se refiere a la descripción de la vialidad urbana (características,
jerarquía y secciones) y de la red peatonal (tipos y características).
Título III
Disposiciones Complementarias
Se refiere a todos los elementos comunes a todas las zonas. Su
especificidad se desarrollará por Capítulos; entre otros:
-Capítulo I
25. Aspectos Generales
-Capítulo II
Disposiciones relativas a los Usos
-Capítulo III
Usos y Especificaciones no conformes
-Capítulo IV
Disposiciones relativas al Régimen Parcelario
-Capítulo V
De los Controles y Trámites Administrativos
Título IV
De la Defensa y Mantenimiento del Orden Urbano
Se refiere al marco legal que incide en el desarrollo del centro urbano y
de la participación ciudadana en el cuido y vigilancia del cumplimiento y
aplicación de la Ordenanza.
Título V
Programa de Actuaciones Urbanas
Se refiere al programa de obras que se deberá ejecutar para el centro
poblado en el marco del horizonte del plan, debe expresarse en el corto,
mediano Y largo plazo.
Título VI
Disposiciones Finales
Se refiere a las competencias de los organismos que deben velar por el
cumplimiento de la Ordenanza, así como los controles y trámites
administrativos inherentes a los documentos.
En la página siguiente se proyecta la estructura y contenido de la Ordenanza
del Plan de Desarrollo Urbano Local y de Zonificación.
-Capítulo I
Aspectos Generales
26. -Capítulo II
Disposiciones relativas a los Usos
-Capítulo III
Usos y especificaciones no conformes
-Capítulo IV
Disposiciones relativas al Régimen Parcelario
-Capítulo V
De los Controles y Trámites Administrativos
-Capítulo I
Glosario de Términos
-Capítulo II
Tipos de Zonas
-Capítulo III
Zonas Residencias
-Capítulo IV
Zonas Comerciales
-Capítulo V
Zonas Industriales
-Capítulo VI
Equipamientos
-Capítulo VII
Zonas Especiales
-Capítulo VIII
Zonas con Restricciones de Uso
-Capítulo IX
Sistemas de Circulación.
Título V
Programa de Actuaciones Urbanas
Plano N° 2: Programa de Actuaciones Urbanas
Plano N° 1: Ordenanza del Plan de Desarrollo Urbano Local y de Zonificación
-Título I
Disposiciones Generales
27. -Título II
Disposiciones Específicas
Ordenanza del Plan de Desarrollo Urbano Local y de Zonificación
Título VI
Disposiciones Finales
55.. UUSSOOSS DDEE LLAA TTIIEERRRRAA..
USO URBANÍSTICO DE TIERRAS EN VENEZUELA CONCEPTOS
BÁSICOS, EVALUACIÓN DE CASOS DE ESTUDIO Y UNA PROPUESTA
GERENCIAL
RESUMEN
El presente artículo resume los resultados más relevantes de una
investigación sobre los procesos de habilitación de tierras destinadas al uso
residencial en el sector formal en Venezuela. El trabajo fue abordado bajo un
esquema de investigación cualitativa, desde el cual se busca el reconocimiento
de las cualidades particulares del problema, "a partir de sí mismo", y no sujeto
a teorías previamente establecidas en torno a este problema. Ello ha permitido
descubrir las características particulares del proceso de urbanización en
nuestro país. Las conclusiones más importantes del estudio se desarrollan en
torno al papel del Estado como regulador y controlador del proceso. En este
sentido, se considera que éste debe retomar su responsabilidad en los
procesos de desarrollo urbano y habilitación de tierras, y realizar las grandes
inversiones en infraestructura a fin de dirigir el desarrollo urbano hacia las
áreas más adecuadas y previstas en los planes urbanísticos, así como lograr que
las inversiones de los particulares se orienten según las estrategias de
desarrollo planteadas. Así mismo, se considera que el Estado debe reasumir la
responsabilidad sobre el desarrollo urbano del país y realzar el valor de la
28. ciudad, a través de una gerencia culta y actualizada en el uso de los
instrumentos que permiten poner en valor la ciudad, ya que sin cultura urbana
el problema de la habilitación se hace más grave y más complejo.
1/ INTRODUCCIÓN
El desarrollo de los procesos de habilitación de tierras urbanas en
Venezuela enfrenta una serie de problemas de orden técnico, administrativo y
normativo que dificultan el desarrollo ordenado de las ciudades y contribuyen a
la producción de ámbitos residenciales de baja calidad urbana y ambiental.
Entre estos problemas podemos identificar: la ausencia de criterios claros en
las autoridades urbanísticas nacionales y locales en cuanto al rol gerencial y
protagónico del Estado en el proceso de urbanización; la tendencia de los
promotores inmobiliarios públicos y privados a desarrollar nuevas
urbanizaciones en los bordes de las poligonales urbanas o fuera de ese
perímetro; las discrepancias entre las áreas definidas como unidades de
planificación y las dimensiones y formas de las unidades de propiedad; la
ausencia de una política pública dirigida a la adquisición anticipada de suelo en
las áreas urbanas; y la ausencia de estudios que permitan establecer las
vinculaciones existentes entre la calidad, los costos de habilitación urbanística
de tierras y la aplicación de criterios técnicos de planificación y diseño urbano.
La concurrencia de estos temas se hace presente en el marco de procesos
políticos y administrativos de desconcentración, descentralización y
transferencia de competencias, y se suma a un sentir generalizado de
desvalorización de la planificación urbana, desde donde se cuestiona la
capacidad de sus instrumentos para impulsar operaciones racionales, en escala
adecuada y ágiles, de habilitación urbanística de tierras. La actualidad y
relevancia de este problema, así como sus implicaciones en el desarrollo urbano
del país, han sido las motivaciones fundamentales para la realización de una
investigación que ha buscado estudiar en profundidad este tema, con el
propósito de deslastrarlo de erróneas concepciones que impiden la formulación
de salidas viables para solventar los problemas a él asociados.
29. El producto de la investigación que ha dado origen al presente artículo forma
parte de una línea de investigación sobre la producción formal de suelos
urbanos, adelantada desde el año 1998 por investigadores del Instituto de
Estudios Regionales y Urbanos (IERU) de la Universidad Simón Bolívar. El
último producto del desarrollo de esta línea de investigación lo constituye el
estudio sobre el cual se basa este artículo, y que fue financiado por el Consejo
Nacional de la Vivienda (CONAVI-IERU 2001) y finalizado en julio del 2001.
A partir del problema planteado, el análisis está dirigido a revisar los procesos
de habilitación de tierras en el sector formal y regulado de las ciudades,
entendiendo que las técnicas de evaluación sistemática y el diseño de criterios
que se apliquen en su estudio no se adecuan a realidades tales como los
asentamientos espontáneos o no controlados. En tal sentido, el objetivo general
de este artículo es presentar instrumentos y criterios de gestión y
planificación urbana que permitan mejorar el diseño y la implementación de
estrategias de los entes gubernamentales en los procesos de habilitación de
tierras urbanas.
A partir de este objetivo general se pretende lograr los objetivos específicos
siguientes:
1/ Caracterizar el proceso de habilitación de tierra urbana, o urbanización
(proceso ideal).
2/ Evaluar el proceso de producción de tierra urbana en Venezuela.
3/ Generar una clasificación de los casos y situaciones que han dificultado o
facilitado la formación de suelo urbano adecuado en las ciudades venezolanas.
4/ Proponer un conjunto de fórmulas gerenciales para la habilitación de tierras
urbanas.
Dada la complejidad del problema en estudio y la inexistencia en el país de
estudios previos, se considera pertinente abordar la realización del trabajo
desde el enfoque de las investigaciones cualitativas, estudiando el problema
desde sí mismo, a partir de su propia racionalidad, incorporando las diferentes
posiciones y experiencias de los múltiples actores que participan en el mismo e
interpretando los resultados a la luz de un marco conceptual que, lejos de ser
30. un cuerpo teórico estático que fuerza la interpretación de los resultados, es
concebido como un marco referencial que permite dimensionar el problema de
la investigación y sirve de fondo para contrastar futuros resultados.
En este artículo se presentan los resultados más importantes de la
investigación cuya exposición da cuenta del proceso mismo de investigación. En
tal sentido, en el segundo punto se expone la concepción de los procesos
formales de habilitación de tierras urbanas, identificando sus componentes y
etapas, los actores participantes y los resultados que se esperan alcanzar en
cada una de ellas. A los fines de este artículo, el esquema antes señalado se
denomina "proceso ideal de habilitación de tierras". Una vez establecidas las
bases conceptuales, en el tercer punto se describen y evalúan procesos de
habilitación de tierras urbanas ocurridos en cuatro ciudades venezolanas. A
partir de este análisis, en el cuarto punto se establece una tipología de casos y
situaciones que han dificultado o facilitado la formación de suelo urbano
adecuado; y se presenta una propuesta de fórmulas gerenciales para la
habilitación de tierra urbana. Finalmente, el quinto punto recoge las
conclusiones generales del estudio.
2/ EL PROCESO DE HABILITACION URBANÍSTICA DE TIERRAS.
DEFINICIÓN Y COMPONENTES
Se entiende por habilitación urbanística de tierras el proceso mediante
el cual los terrenos rústicos, situados dentro o circundantes a una ciudad, son
incorporados mediante mecanismos de urbanización a su trama física y de
servicios. La habilitación de tierras es un proceso continuo y complejo que
responde a variables de distinta índole (económica, demográfica, social,
geográfica, histórica, política, entre otras), y se enmarca dentro del fenómeno
general del crecimiento y consolidación de las áreas urbanas.
El modelo del proceso ideal de habilitación de tierras que hemos construido
distingue las formas de producción de tierra urbana regulada que han ocurrido
en Venezuela durante los últimos sesenta años. En él podemos identificar
cuáles son las etapas del proceso; qué actores llevan a cabo actividades
específicas; qué evidencias o registros permiten seguir la secuencia del
31. proceso. Todo ello con el fin de identificar elementos o momentos claves que
permitan optimizar el papel del Estado como ente protagónico, tanto regulador
como operativo, de dicho proceso. El modelo distingue seis fases de desarrollo,
que se describen seguidamente.
Fase 0: Conformación de la demanda de suelo urbanizado.
Fase 1: Concepción preliminar de la iniciativa de urbanización.
Fase 2: Elaboración del proyecto de urbanización.
Fase 3: Ejecución de las obras del proyecto de urbanización.
Fase 4: Formalización documental y entrega de la urbanización
Fase 5: Seguimiento y evaluación.
La figura N° 1 muestra las distintas fases, y para cada una de éstas son
identificados los actores del proceso; en ella se resume el tipo de actividades
que son realizadas en cada fase y se enumeran algunos indicadores que
testimonian su ejecución. A continuación son descritas en términos generales
las seis fases enunciadas de forma detallada.
2.1. Fase 0: Conformación de la demanda de suelo urbanizado
En esta fase se reconoce la existencia de unas "condiciones de entrada"
previas a que el proceso formal de habilitación de tierras se inicie. En efecto,
el crecimiento de la población y de las actividades económicas en una localidad
determinada da lugar a la generación de una demanda para la localización de
actividades urbanas que se traduce -una vez distribuido el incremento de
población y empleo en el stock de inmuebles previamente existentes- en la
necesidad de habilitar tierras para satisfacer dichas demandas de localización
espacial.
Las acciones de habilitación o de rehabilitación dependen de las condiciones de
acomodo de nuevos desarrollos en que se encuentre la localidad. En condiciones
de escasez de terrenos rústicos aprovechables para su uso urbano, la
rehabilitación o la reurbanización serán aplicadas con más frecuencia que la
urbanización, y viceversa. Como puede deducirse, en cualquiera de los dos
32. casos, la existencia de condiciones previas determina la manera en que se
llevará a cabo la habilitación de tierras urbanas.
Se puede identificar, como actores claves en esta etapa primigenia del
proceso, a los potenciales consumidores del espacio urbanizado, quienes buscan
nuevas localizaciones, y al Estado, como ente que debe obtener y difundir
información acerca de la dinámica del crecimiento en las distintas localidades.
En esta etapa inicial es particularmente importante el rol del Estado como ente
dinamizador del desarrollo urbano. En efecto, para que la demanda de suelo
urbanizado pueda satisfacerse apropiadamente, es necesaria la pre-existencia
en la ciudad de unas condiciones urbanísticas de recepción que, como mínimo,
se puedan referir a:
Existencia de terrenos vacantes con condiciones ambientales aptas para la
urbanización (terrenos firmes, sin riesgos naturales o artificiales para su
ocupación y fuera de áreas con restricciones derivadas de acciones dirigidas a
proteger recursos naturales).
Existencia de regulaciones urbanísticas que establezcan las condiciones de
incorporación de estos terrenos (variables urbanas) a la ciudad, y que señalen
las zonas susceptibles de ser objeto de procesos de renovación urbana.
Existencia de macro-infraestructuras de servicios públicos desde las cuales se
abastezcan o incorporen el micro-infraestructura de las nuevas lotificaciones.
Claridad respecto a la propiedad de los terrenos (seguridad jurídica de la
propiedad).
Voluntad política y pro actividad de la administración urbanística competente.
Si alguna de estas condiciones previas no es cubierta, la habilitación de tierras
tropezará con dificultades que perjudicarán la calidad de los espacios a
incorporar en el futuro.
33. Algunos indicadores que permiten evidenciar el desarrollo de esta etapa en
cualquier localidad pueden hallarse cuando existan estadísticas actualizadas
acerca de:
Crecimiento de la población.
Tendencias de localización espacial de actividades.
Incremento en los precios del suelo.
El Estado puede contribuir a motorizar este proceso a través de la difusión de
información urbanística de los distintos centros poblados. En Venezuela
existen experiencias previas como los expedientes de ciudades, realizadas por
organismos públicos como el Banco Obrero y FONDUR, en los cuales se
documentaban las condiciones urbanas de cada centro poblado. Ellos permitían
a los urbanizadores -incluyendo al propio Estado- conocer las potencialidades
de cada ciudad para alojar nuevos desarrollos urbanísticos. Este esfuerzo dejó
de realizarse, pero no ha dejado de ser necesario para agilizar los procesos de
urbanización formal.
2.2. Fase 1 Concepción preliminar de la iniciativa de urbanización
Esta etapa se refiere al conjunto de actividades que el promotor (público o
privado) realiza previamente al diseño del proyecto de urbanización. Ellas son:
Estudio de la dinámica del mercado inmobiliario.
Estudio de la oferta de suelo urbano de la localidad.
Selección tentativa de una o varias opciones de localización del nuevo
desarrollo.
Diseño preliminar de la operación inmobiliaria por parte del promotor.
Análisis preliminar con respecto a la factibilidad de la operación inmobiliaria
por parte del promotor.
Toma de decisión respecto a la ejecución del nuevo desarrollo.
El estudio de la dinámica del mercado inmobiliario se refiere a la investigación
del mercado que realiza todo inversionista inmobiliario (público o privado),
previa a la decisión de acometer un proyecto, lo cual le permite conocer la
34. magnitud y crecimiento de la demanda de inmuebles, el stock existente y la
oportunidad o conveniencia de incrementar la oferta de suelo urbanizado
mediante una nueva iniciativa de urbanización, sobre la base de una
comparación entre oferta y demanda. En esta actividad existen agentes
inmobiliarios que actúan como intermediarios entre los propietarios de tierras
y los promotores de nuevos desarrollos. A partir del análisis del mercado el
promotor puede decidir continuar o no con el proceso de urbanización.
Una vez que existe interés de parte del promotor en una localidad
determinada, el estudio de la oferta de suelo urbano comprende la búsqueda de
información respecto a los sitios disponibles para realizar nuevos desarrollos,
referente ha:
Condiciones medioambientales.
Variables urbanas de los sitios (usos del suelo, densidades y equipamientos
previstos).
Disponibilidad de vialidad de acceso y servicios básicos (macro
infraestructuras).
Propiedad y valor de los terrenos.
Opinión de las autoridades urbanísticas locales respecto a la urbanización de
cada sitio.
La comparación entre las distintas opciones de localización permitirá la
selección tentativa de una o varias opciones de localización, para las cuales el
promotor puede solicitar a la autoridad urbanística municipal competente
mayores detalles respecto a las condiciones de urbanización (Consulta
Preliminar de Variables Urbanas Fundamentales, LOOU, artículos 81, 82 y 125).
Con una selección tentativa de localización, el promotor hace un diseño
preliminar de la operación inmobiliaria, que posteriormente es analizada para
determinar su factibilidad física, económica y financiera. Se trata de la
elaboración de pre-anteproyectos de urbanismo que permiten visualizar el
proyecto y evaluarlo técnica y económicamente, antes de emprenderlo. En este
momento, la participación de los profesionales de la ingeniería, la arquitectura
y el urbanismo es fundamental.
35. Con base en este diseño preliminar y en los subsiguientes análisis de
factibilidad, el promotor considera la iniciativa y toma una decisión, pudiendo
descartarla (lo cual reinicia el proceso de selección tentativa) o adoptarla, en
cuyo caso se prosigue hacia la siguiente fase del proceso.
Los indicadores que permiten verificar que esta etapa se lleva a cabo son los
siguientes:
La existencia de planes y programas urbanísticos públicos.
La publicación de información sistematizada y descentralizada sobre catastro
y mercado inmobiliario.
La existencia de publicaciones de oferta de inmuebles a la venta para ser
desarrollados.
La existencia de pre-anteproyectos urbanísticos.
Los expedientes de consultas preliminares ante la respectiva ingeniería
municipal con relación al eventual desarrollo de lotes de terreno.
En esta fase la participación del Estado es muy importante, porque es el que
puede crear las condiciones favorables para animar a los inversionistas a
ejecutar los desarrollos en la localidad o, al contrario, desestimular iniciativas
que no sean cónsonas con la política de ordenación urbanística y de protección
ambiental. Por otro lado, una política municipal equivocada puede traer como
consecuencia que los promotores decidan no realizar los desarrollos en esa
localidad, aunque las condiciones del mercado, ambientales y urbanísticas sean
favorables.
Es deseable contar en esta etapa con mecanismos que puedan facilitar
acuerdos y medidas administrativas dirigidas a sobrepasar límites prediales,
compensar a propietarios afectados por futuras obras públicas, o redistribuir
los beneficios de propuestas de desarrollo, entre otros objetivos deseables.
Estos mecanismos son inexistentes o poco practicados en nuestro país; sin
embargo, son de continua aplicación en otros países y facilitan enormemente la
gerencia urbanística.
2.3. Fase 2 Elaboración del proyecto de urbanización
36. Esta fase se refiere a las actividades relativas al diseño del urbanismo,
el análisis detallado de factibilidad técnico-económica-financiera del proyecto
y la programación en el tiempo de la ejecución física y de la aplicación de
recursos económicos.
En algunas ocasiones la ejecución de esta etapa no viene precedida por los
análisis previos de factibilidad (Fase 1), por lo cual se diseñan proyectos que
luego son abandonados al encontrarse con obstáculos insalvables o cuya
superación sería muy costosa, que no fueron evidenciados oportunamente
(problemas de tenencia, inexistencia o insuficiencia de servicios, condiciones
ambientales adversas, falta de claridad en las variables urbanas
fundamentales, balance económico no satisfactorio, entre otros obstáculos).
Por otra parte, aun cuando la elaboración de proyectos -aún precedidos de
análisis serios de factibilidad- no constituye una garantía de la futura
existencia de la urbanización; esta fase constituye un requerimiento
indispensable, dentro del proceso de desarrollo urbano formal, para la
posterior ejecución de las obras.
Una vez que el promotor diseña el proyecto conforme a las normas técnicas
(con el apoyo de profesionales competentes), el mismo se somete a la
autorización administrativa del órgano municipal competente, según los pasos
administrativos previstos en la regulación urbanística vigente (en la actualidad,
lo previsto en la Ley Orgánica de Ordenación Urbanística, y las normas
incluidas en las ordenanzas municipales referidas a la construcción de
urbanizaciones). Así mismo, este proyecto se somete a la consideración de los
organismos encargados de servicios públicos, para obtener una certificación de
capacidad e idoneidad de los servicios públicos requeridos. Esta es una etapa
clave del proceso de habilitación de tierras, por cuanto ofrece la oportunidad a
la autoridad urbanística de establecer controles acerca de las características
de urbanización propuestas en los nuevos desarrollos.
Algunos indicadores que evidencian el cumplimiento de esta etapa, son los
siguientes:
37. Existencia de proyectos detallados para su construcción.
Respuestas oficiales por parte de organismos públicos respecto a la aprobación
o negación del proyecto de urbanización.
Una vez aprobado el proyecto, lo cual significa la obtención de la Constancia de
Cumplimiento de Variables Urbanas Fundamentales para urbanizar, se
considera que éste es apto para la construcción, por lo cual se inicia la
siguiente fase.
2.4. Fase 3
Ejecución de las obras del proyecto de urbanización
Una vez obtenida una autorización para urbanizar, el promotor:
Selecciona empresas constructoras.
Solicita, obtiene y encauza el financiamiento de las obras.
Construye las obras de urbanismo.
Mercadea el producto final (parcela urbanizada o inmuebles edificados) a
consumidores finales.
Tramita y obtiene las certificaciones de edificabilidad y habitabilidad.
En esta fase se realizan las obras previstas en el proyecto de urbanización.
Nuestra legislación urbanística contiene un conjunto de normas de
construcción que establecen procedimientos específicos para la ejecución de
todas las actividades involucradas. Además, han aparecido fórmulas asociativas
para la producción de parcelas e inmuebles, diseñadas tanto por el Estado como
por el sector privado, que generan matices respecto a las actividades
específicas que se desarrollan en esta Fase.
El sector financiero, que aparece como un actor importante del proceso en
esta fase, generalmente desempeña un rol de intermediación entre los
promotores privados, el público (compradores) y los organismos públicos;
además, establece condiciones específicas para la provisión de los recursos
económicos y fiscaliza la aplicación de los recursos conforme a un plan o
38. programa de trabajo proporcionado por el promotor. En este sentido, el sector
financiero administra los recursos proporcionados por:
Los organismos oficiales, para su aplicación en las iniciativas de urbanización
concebidas por los promotores.
El público en general, del cual capta los ahorros.
Los propietarios que son beneficiarios de créditos a corto plazo para realizar
la construcción.
Los compradores que solicitan créditos a largo plazo para la adquisición de las
viviendas.
En este artículo no se ahondan en los aspectos financieros de la producción de
tierra urbanizada, pero cabe reconocer que el diseño de los mecanismos
financieros para la aplicación de los recursos utilizados en la habilitación de
tierras es clave en la concreción del proceso y, generalmente, dichos
mecanismos están sujetos a variaciones asociadas con la situación económica
nacional (paridad de la moneda, capacidad adquisitiva de la población, inflación,
fortaleza del sector financiero, entre otras variables) y con la política
gubernamental de habilitación de tierras urbanas.
También en esta Fase el Estado desempeña un rol clave pues, mediante
legislación, la administración urbanística puede:
Crear condiciones favorables para la movilización de recursos financieros hacia
la construcción de urbanizaciones.
Aplicar recursos públicos para la habilitación de tierras.
Establecer condiciones y supervisar la forma de aplicación de los fondos
privados dirigidos a la habilitación de tierras (controles y supervisión a la
banca).
Controlar desde un punto de vista urbano la ejecución de las obras de
conformidad con los proyectos aprobados.
Establecer las normas y parámetros de calidad aplicables a las obras civiles de
urbanización.
Supervisar el mercadeo de la tierra urbanizada, con especial cuidado cuando se
trata de urbanizaciones construidas con sus fondos.
39. Se entiende que esta fase culmina cuando el promotor obtiene una
certificación de edificabilidad (cuando el producto final es parcela urbanizada)
o de habitabilidad (cuando se trata de inmuebles habitables) ante el órgano
municipal competente. El cumplimiento de esta etapa se puede evidenciar a
través de los siguientes indicadores:
Existencia de presupuestos para la ejecución de obras de urbanización.
Preparación de recaudos exigidos por las entidades financieras para créditos al
constructor.
Existencia de fideicomiso para la construcción de obras.
Elaboración y protocolización de documentos de hipoteca, para la entrega de
recursos al constructor.
Realización de consultas a los organismos acerca de las condiciones
urbanísticas del sitio de interés.
Campaña publicitaria durante la pre-venta.
Firma de documentos de opción de compra y reserva de inmuebles por parte de
los compradores.
Solicitud de certificaciones ante los organismos competentes y sus respectivas
respuestas.
66.. AAMMBBIITTOOSS UURRBBAANNOOSS..
También llamado: espacio urbano, medio urbano, área urbana, centro
urbano o núcleo urbano) El ámbito urbano es el centro poblacional y el paisaje
propio de las ciudades dentro de unos límites determinados.
Rasgos característicos del ámbito urbano son su mayor población, su alta
densidad de población, su extensión y su mayor dotación de todo tipo de
infraestructuras; pero sobre todo la particularidad de las funciones urbanas,
especialmente las económicas, concentrándose la actividad y el empleo en los
sectores secundario y terciario, siendo insignificante el primario. El espacio
urbano, frente a su área de influencia, es emisor de servicios de todo tipo
(burocrático, educativo, sanitario, financiero, cultural, de ocio) y productos de
40. alto valor añadido; mientras que es atractor de población y recursos de otro
tipo (mercancías agrícolas y ganaderas, energía y productos primarios que en el
espacio urbano no se pueden producir). El alto precio del suelo, resultado de la
alta demanda de viviendas, locales comerciales y todo tipo de actividades
económicas, genera en las grandes ciudades una tendencia a construir edificios
cada vez más altos.
EJEMPLOS GEOGRAFICOS DE AMBITOS URBANOS
