Download luận văn thạc sĩ ngành luật với đề tài: Pháp luật về nhà ở hình thành trong tương lai, cho các bạn làm luận văn tham khảo

1. ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
KHOA LUẬT
PHẠM HOÀNG ANH
PHÁP LUẬT VỀ NHÀ Ở HÌNH THÀNH
TRONG TƢƠNG LAI TẠI VIỆT NAM
LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC
Hà Nội – 2015

2. ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
KHOA LUẬT
PHẠM HOÀNG ANH
PHÁP LUẬT VỀ NHÀ Ở HÌNH THÀNH
TRONG TƢƠNG LAI TẠI VIỆT NAM
Chuyên ngành : Luật Kinh tế
Mã số : 60 38 01 07
LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC
Cán bộ hƣớng dẫn khoa học: PGS.TS Doãn Hồng Nhung
Hà Nội – 2015

3. LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan Luận văn là công trình nghiên cứu khoa học của
riêng tôi. Các số liệu, ví dụ và trích dẫn trong Luận văn đảm bảo tính chính
xác, độ tin cậy và trung thực. Các kết quả, kết luận khoa học nêu trong Luận
văn chưa từng được công bố trong bất kỳ công trình nào khác.
TÁC GIẢ LUẬN VĂN
Phạm Hoàng Anh

4. MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN
MỤC LỤC
DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT
MỞ ĐẦU........................................................................................................... 1
CHƢƠNG 1: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CƠ BẢN VỀ NHÀ Ở HÌNH
THÀNH TRONG TƢƠNG LAI VÀ PHÁP LUẬT VỀ NHÀ Ở HÌNH
THÀNH TRONG TƢƠNG LAI TẠI VIỆT NAM........................................... 7
1.1. Những vấn đề lý luận cơ bản về nhà ở hình thành trong tƣơng lai............ 7
1.1.1. Một số khái niệm liên quan đến nhà ở hình thành trong tƣơng lai......... 7
1.1.2. Đặc điểm về nhà ở hình thành trong tƣơng lai......................................10
1.2. Những vấn đề lý luận cơ bản về pháp luật về nhà ở hình thành trong
tƣơng lai tại Việt Nam.....................................................................................12
1.2.1. Khái niệm pháp luật về nhà ở hình thành trong tƣơng lai và các khái
niệm liên quan.................................................................................................12
1.2.2. Nội dung pháp luật về nhà ở hình thành trong tƣơng lai ......................18
1.2.3. Đặc điểm của pháp luật về nhà ở hình thành trong tƣơng lai ...............20
1.2.4. Vai trò và ý nghĩa của pháp luật về nhà ở hình thành trong tƣơng lai tại
Việt Nam .........................................................................................................30
CHƢƠNG 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ NHÀ Ở HÌNH THÀNH
TRONG TƢƠNG LAI TẠI VIỆT NAM........................................................36
2.1. Đánh giá thực trạng các quy định pháp luật về nhà ở hình thành trong
tƣơng lai tại Việt Nam.....................................................................................36
2.1.1. Thực trạng các quy định pháp luật về mua bán nhà ở hình thành trong
tƣơng lai tại Việt Nam.....................................................................................36
2.1.2. Thực trạng các quy định pháp luật về thuê và thuê mua nhà ở hình
thành trong tƣơng lai tại Việt Nam .................................................................44

5. 2.1.3. Thực trạng các quy định pháp luật về bảo lãnh trong hoạt động bán và
thuê mua nhà ở hình thành trong tƣơng lai tại Việt Nam ...............................47
2.1.4. Thực trạng các quy định pháp luật về thế chấp nhà ở hình thành trong
tƣơng lai tại Việt Nam.....................................................................................50
2.2. Thực trạng thi hành pháp luật và những bất cập trong việc thực thi pháp
luật về nhà ở hình thành trong tƣơng lai tại Việt Nam ...................................58
2.2.1. Thực trạng thi hành pháp luật và những bất cập trong hoạt động mua
bán nhà ở hình thành trong tƣơng lai tại Việt Nam ........................................58
2.2.2. Thực trạng thi hành pháp luật và những bất cập trong thuê, và thuê mua
nhà ở hình thành trong tƣơng lai tại Việt Nam ...............................................67
2.2.3. Thực trạng thi hành pháp luật và những bất cập trong bảo lãnh nhà ở
hình thành trong tƣơng lai tại Việt Nam.........................................................69
2.2.4. Thực trạng thi hành pháp luật và những bất cập trong hoạt động thế
chấp nhà ở hình thành trong tƣơng lai tại Việt Nam.......................................72
CHƢƠNG 3: HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ NHÀ Ở HÌNH THÀNH
TRONG TƢƠNG LAI TẠI VIỆT NAM........................................................78
3.1. Sự cần thiết phải hoàn thiện pháp luật về nhà ở hình thành trong tƣơng lai
tại Việt Nam ....................................................................................................78
3.2. Định hƣớng hoàn thiện pháp luật về nhà ở hình thành trong tƣơng lai tại
Việt Nam .........................................................................................................79
3.3. Các giải pháp hoàn thiện pháp luật về nhà ở hình thành trong tƣơng lai tại
Việt Nam .........................................................................................................80
3.3.1. Hoàn thiện quy phạm pháp luật về nhà ở hình thành trong tƣơng lai...80
3.3.2. Hoàn thiện bộ máy quản lý thực hiện pháp luật. ..................................89
KẾT LUẬN.....................................................................................................92
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO........................................................94

6. DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT
BLDS 2005 :Bộ luật dân sự năm 2005
BĐS :Bất động sản
DN :Doanh nghiệp
NHNN :Ngân hàng nhà nƣớc
LKDBĐS :Luật Kinh doang bất động sản
TCTD :Tổ chức tín dụng
TSTC :Tài sản thế chấp

7. 1
MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Nhà ở không chỉ là một loại tài sản có giá trị lớn đối với mỗi gia đình, cá
nhân mà còn là yếu tố phản ánh sự phát triển kinh tế, xã hội của đất nƣớc.
Cùng với sự tăng trƣởng về dân số của đất nƣớc thì nhu cầu về nhà ở của
ngƣời dân ngày càng tăng. Nhà ở vừa là đối tƣợng trong các giao dịch dân sự
phục vụ nhu cầu để ở của ngƣời dân vừa là đối tƣợng giao dịch trong kinh
doanh thƣơng mại của các doanh nghiệp kinh doanh nhà ở. Với chính sách
khá mở cho việc đầu tƣ xây dựng và phát triển nhà ở tại Việt Nam hiện nay
ngày càng xuất hiện nhiều doanh nghiệp kinh doanh trong lĩnh vực này. Tuy
nhiên, để xây dựng hoàn thành đƣợc một công trình nhà ở các chủ đầu tƣ
thƣờng phải sử dụng đến một lƣợng vốn rất lớn nên không phải doanh nghiệp
nào cũng có thể đủ nguồn vốn tự có để xây dựng nhà đến lúc hoàn thành. Vì
vậy, doanh nghiệp cần huy động vốn của ngƣời có nhu cầu mua nhà ở trƣớc
thời điểm xây dựng hoàn thành, hoặc thế chấp dự án xây dựng nhằm huy
động vốn cho việc đầu tƣ dự án đó. Đây là cơ chế góp phần giúp doanh
nghiệp kinh doanh hiệu quả, kích thích sự phát triển về nhà ở lại vừa đáp ứng
đƣợc nhiều hơn nhu cầu về nhà ở cho xã hội trong giai đoạn hiện nay. Từ đó
tạo tiền đề cho sự phát sinh các giao dịch liên quan đến nhà ở hình thành
trong tƣơng lai và đặt ra yêu cầu phải có một hành lang pháp lý vững chắc về
nhà ở hình thành trong tƣơng lai nhằm đảm bảo quyền lợi cho các chủ thể khi
tham gia giao dịch về nhà ở hình thành trong tƣơng lai.
Nhiều nƣớc trên thế giới đã ban hành những quy định cụ thể để điều chỉnh
các giao dịch về nhà ở hình thành trong tƣơng lai. Ở Việt Nam, giao dịch về tài
sản hình thành trong tƣơng lai lần đầu tiên đƣợc pháp luật ghi nhận vào năm
1999 tại Nghị định số 178/1999/NĐ-CP ngày 29/12/1999 về bảo đảm tiền vay

8. 2
của các tổ chức tín dụng. Tuy nhiên, trong văn bản luật này, các quy định mới
chỉ điều chỉnh về giao dịch cầm cố, thế chấp tài sản hình thành từ vốn vay của tổ
chức tín dụng. Sau này tại khoản 1, Điều 342 Bộ luật dân sự năm 2005 ghi nhận
"tài sản thế chấp cũng có thể là tài sản đƣợc hình thành trong tƣơng lai". Năm
2005, khi Luật Nhà ở đƣợc ban hành, lần đầu tiên pháp luật công nhận và cho
phép thực hiện giao dịch mua bán nhà ở thƣơng mại dƣới hình thức trả chậm, trả
dần. Năm 2006, Quốc hội ban hành Luật Kinh doanh bất động sản đã quy định
về điều kiện mua bán nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tƣơng lai. Vấn
đề mua bán nhà ở hình thành trong tƣơng lai đƣợc quy định một cách chi tiết và
đầy đủ hơn khi Chính phủ ban hành Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày
23/6/2010 quy định chi tiết và hƣớng dẫn thi hành Luật Nhà ở và Bộ Xây dựng
ban hành Thông tƣ số 16/2010/TT-BXD ngày 01/9/2010 quy định cụ thể và
hƣớng dẫn thực hiện một số nội dung của Nghị định số 71/2010/NĐ-CP.
Cho đến thời điểm hiện tại, Luật Nhà ở năm 2014 và Luật kinh doanh bất
động sản năm 2014 đã có những quy định chi tiết hơn về việc mua bán, bảo
lãnh, thế chấp, thuê và thuê mua nhà ở hình thành trong tƣơng lai. Tuy nhiên,
do những giao dịch này tồn tại nhiều quan điểm khác nhau nên giữa các quy
định trên giấy có nhiều điểm chƣa thống nhất khiến việc áp dụng ngoài thực
tiễn có quá nhiều bất cập, nhiều cách hiểu khác nhau. Những bất cập này thể
hiện ở việc những giao dịch đã xảy ra những hậu quả xấu cho những ngƣời
tham gia quan hệ mua bán và hoạt động quản lý của các cơ quan có thẩm
quyền của Nhà nƣớc. Nhằm đáp ứng đƣợc nhƣ cầu điều chỉnh pháp luật về
nhà ở hình thành trong tƣơng lai cần phải có cách nhìn tổng quát nhất các chế
định của pháp luật có liên quan đến các giao dịch về nhà ở hình thành trong
tƣơng lai. Đồng thời có sự phân tích và đánh giá một cách tổng quan nhất để
cơ quan ban hành pháp luật, cơ quan quản lý nhà nƣớc và ngƣời tham gia các
giao dịch có cái nhìn khách quan và đúng đắn hơn về vấn đề này.

9. 3
2. Tình hình nghiên cứu
Đề tài pháp luật về nhà ở hình thành trong tƣơng lai không phải là một
chế định quá mới mẻ ở Việt Nam. Tuy nhiên, hầu nhƣ chƣa có một tác giả
nào đặt vấn đề và nghiên cứu chuyên sâu tổng hợp về pháp luật về nhà ở hình
thành trong tƣơng lai thể hiện dƣới hình thức nhƣ luận văn, luận án, chuyên
đề nghiên cứu cũng nhƣ các công trình khóa học khác. Trƣớc và trong quá trình
nghiên cứu đề tài này, tác giả đã tìm hiểu, tham khảo và đƣợc biết đã có một số
tác giả có bài viết, tác phẩm có liên quan đến phạm vi của luận văn nhƣ :
- Võ Đình Nho và Tuấn Đạo Thanh, Thế chấp tài sản hình thành trong
tương lai. Lý luận và thực tiễn.
- Tiến sĩ Ngô Huy Cƣơng, Những bất cập về khái niệm tài sản, phân loại
tài sản của Bộ luật Dân sự 2005 và định hướng cải cách, Tạp chí Nghiên cứu
lập pháp điện tử.
- Luật sƣ Đỗ Hồng Thái, Tài sản hình thành trong tương lai là đối tượng
được dùng để bảo đảm nghĩa vụ dân sự, Tạp chí Ngân hàng, số 7/2006.
- Thạc sĩ Nguyễn Thanh Thúy, Thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai
theo pháp luật Việt Nam, luận văn thạc sĩ luật kinh tế năm 2014
- Thạc sĩ Phạm Quang Huy, Hợp đồng chuyển nhượng bất động sản hình
thành trong tương lai, luận văn thạc sĩ luật kinh tế năm 2014
Những bài viết và đề tài nghiên cứu nêu trên đã đề cập đƣợc tới khái niệm
về tài sản hình thành trong tƣơng lai cũng nhƣ đã phân tích đƣợc một số giao
dịch liên quan đến nhà ở hình thành trong tƣơng lai, nhƣng chƣa khái quát
đƣợc các quy định pháp luật đang điều chỉnh các giao dịch về nhà ở hình
thành trong tƣơng lai tại Việt Nam. Các đề tài nghiên cứu đã đƣợc công bố
chƣa có đề tài nào phân tích tổng quan đƣợc các vấn đề pháp luật điều chỉnh
quan hệ của các giao dịch về nhà ở hình thành trong tƣơng lai.
3. Mục đích và nhiệm vụ của luận văn

10. 4
3.1. Mục đích nghiên cứu
Để hoàn thiện đề tài này, luận văn xác định các mục đích nghiên cứu cơ
bản nhƣ sau:
- Mục đích chính của luận văn là phân tích, đánh giá,tổng hợp các quy
phạm pháp luật điều chỉnh quan hệ pháp luật phát sinh trong quá trình giao
kết và thực hiện hợp đồng trong mua bán, bảo lãnh, thế chấp, thuê và thuê
mua nhà ở hình thành trong tƣơng lai ở Việt Nam.
- Kiến nghị các cơ quan nhà nƣớc có liên quan trong việc soạn thảo và
ban hành mới, sửa đổi, bổ sung các quy định của pháp luật điều chỉnh nhà ở
hình thành trong tƣơng lai để phù hợp với tình hình thực tiễn và dần dần hoàn
thiện hệ thống văn bản pháp luật điều chỉnh trong lĩnh vực này.
3.2. Nhiệm vụ của luận văn
- Hệ thống hóa những văn bản pháp luật điều chỉnh các quan hệ pháp
luật về mua bán, bảo lãnh, thế chấp, thuê và thuê mua nhà ở hình thành trong
tƣơng lai.
- Đánh giá thực tiễn áp dụng các quy định của pháp luật trong lĩnh vực
mua bán, bảo lãnh, thế chấp, thuê và thuê mua nhà ở hình thành trong tƣơng
lai và xu thế phát triển của các quan hệ xã hội làm cơ sở cho việc đề suất sửa
đổi, bổ sung một số văn bản pháp luật điều chỉnh về nhà ở hình thành trong
tƣơng lai.
4. Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu
4.1. Đối tượng nghiên cứu
- Các văn bản quy phạm pháp luật trong lĩnh vực nhà ở, văn bản pháp
luật trong lĩnh vực dân sự, kinh doanh bất động sản có liên quan đến giao dịch
mua bán nhà ở hình thành trong tƣơng lai. Liên hệ so sánh giữa các quy định
hiện hành và các quy định đƣợc ban hành trƣớc đây liên quan đến phạm vi
nghiên cứu của luận văn.

11. 5
- Thực tiễn của việc thi hành các quy định pháp luật về mua bán, bảo
lãnh, thế chấp, thuê và thuê mua nhà ở hình thành trong tƣơng lai ở Việt Nam.
4.2. Phạm vi nghiên cứu
Nghiên cứu chế định về nhà ở hình thành trong tƣơng lai, bao gồm:
Trong phạm vi của luận văn này, tác giả tập trung vào việc nghiên cứu, phân
tích mặt pháp luật và thực tiễn của các giao dịch mua bán, bảo lãnh, thế chấp, thuê
và thuê mua nhà ở hình thành trong tƣơng lai.Tuy nhiên với giới hạn của một luận
văn thạc sĩ, tác giả chỉ tập trung phân tích các quy phạm pháp luật điều chỉnh giao
dịch mua bán, bảo lãnh, thuê và thuê mua nhà ở hình thành trong tƣơng lai ở Việt
Nam với đối tƣợng của giao dịch là công dân Việt Nam qua đó tìm ra nhƣng điểm
mâu thuẫn trong các quy định pháp luật nhằm đƣa ra đề xuất sửa đổi. Mỗi loại nhà
ở có sự ảnh hƣởng khác nhau đối với xã hội, đối với thị trƣờng bất động sản, đối
với hoạt động quản lý của Nhà nƣớc.
Pháp luật điều chỉnh giao dịch loại nhà ở hình thành trong tƣơng lai còn
nhiều điểm bất cập dẫn đến việc áp dụng pháp luật còn lúng túng, xảy ra tranh
chấp giữa các bên trong giao dịch. Vì lý do đó, tác giả cho rằng việc xác định
phạm vi nghiên cứu nhƣ trên sẽ phù hợp với năng lực của tác giả.
5. Phƣơng pháp nghiên cứu
Cơ sở phƣơng pháp luận của đề tài này là chủ nghĩa duy vật lịch sử, chủ
nghĩa duy vật biện chứng và đƣờng lối, chính sách của Đảng về đổi mới,
trong đó có chính sách về nhà ở trong điều kiện kinh tế thị trƣờng.Bên cạnh
đó, luận văn đƣợc tác giả sử dụng nhiều phƣơng pháp nghiên cứu khác nhau,
trong đó bao gồm chủ yếu là các phƣơng pháp sau: Hệ thống, phân tích, tổng
hợp, so sánh, khảo sát thực tiễn và tƣ duy logic.
Các phƣơng pháp nghiên cứu đƣợc áp dụng trong từng chƣơng cụ thể nhƣ sau:
Tại chƣơng 1 đƣợc sử dụng các phƣơng pháp nghiên cứu là hệ thống,
phân tích, tổng hợp để làm rõ các khái niệm, đặc điểm, vai trò và ý nghĩa của
pháp luật về nhà ở hình thành trong tƣơng lai

12. 6
Tại chƣơng 2 đƣợc sử dụng phƣơng pháp tổng hợp, phân tích, so sánh,
quy nạp, khảo sát thực tiễn để đánh giá thực trạng pháp luật về nhà ở hình
thành trong tƣơng lai tại Việt Nam
Tại chƣơng 3 đƣợc sử dụng phƣơng pháp tổng hợp, phân tích, tƣ duy
logic để bình luận và đƣa ra giải pháp hoàn thiện các quy định pháp luật về
nhà ở hình thành trong tƣơng lai tại Việt Nam
6. Điểm mới và đóng góp của luận văn
Luận văn làm sáng tỏ cơ sở lý luận và thực tiễn của các giao dịch về nhà ở
hình thành trong tƣơng lai. Qua đó thấy đƣợc những nguyên nhân và những
bất cập còn tồn tại của những quy định pháp luật điều chỉnh các giao dịch về
nhà ở hình thành trong tƣơng lai, từ đó đƣa ra những biện pháp hoàn thiện
pháp luật về nhà ở hình thành trong tƣơng lai.
Trên cơ sở đƣa ra những giải pháp hoàn thiện pháp luật về nhà ở hình
thành trong tƣơng lai, đáp ứng yêu cầu của công cuộc cải cách tƣ pháp cũng
nhƣ đáp ứng nhu cầu cuộc sống ngày càng phát triển hiện nay.
7. Kết cấu của luận văn
Ngoài phần mở đầu, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo, nội dung
của luận văn gồm 3 chƣơng:
Chƣơng 1: Những vấn đề lý luận cơ bản về nhà ở hình thành trong tƣơng
lai và pháp luật về nhà ở hình thành trong tƣơng lai tại Việt Nam.
Chƣơng 2: Thực trạng pháp luật về nhà ở hình thành trong tƣơng lai tại
Việt Nam.
Chƣơng 3: Hoàn thiện pháp luật về nhà ở hình thành trong tƣơng lai tại
Việt Nam.

13. 7
CHƢƠNG 1
NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CƠ BẢN VỀ NHÀ Ở HÌNH THÀNH
TRONG TƢƠNG LAI VÀ PHÁP LUẬT VỀ NHÀ Ở HÌNH THÀNH
TRONG TƢƠNG LAI TẠI VIỆT NAM
1.1. Những vấn đề lý luận cơ bản về nhà ở hình thành trong tƣơng lai
1.1.1. Một số khái niệm liên quan đến nhà ở hình thành trong tương lai
1.1.1.1. Khái niệm về tài sản và tài sản hình thành trong tương lai
Tài sản là một thuật ngữ phổ biến mà hầu nhƣ ai cũng biết và bởi nó rất
gần gũi với đời sống của mỗi ngƣời. Nhƣng để đƣa ra một khái niệm về tài
sản thì hầu nhƣ chƣa có ai trả lời đƣợc một cách hoàn hảo nhất cho câu hỏi
"tài sản là gì?". Từ nhiều thập kỷ qua, cả trong hệ thống pháp luật chung của
Anh - Mỹ và hệ thống dân luật La Mã - Đức cũng chƣa có một văn bản luật
nào đƣa ra đƣợc một khái niệm hoàn chỉnh về vấn đề này mà hầu nhƣ tất cả
chỉ liệt kê đƣợc tài sản bao gồm những gì. Ở Việt Nam cũng không phải là
một ngoại lệ, kế thừa và phát triển quy định về tài sản trong Bộ luật Dân sự
năm 1995, Điều 163, Bộ luật Dân sự năm 2005 có quy định: "Tài sản bao
gồm vật, tiền, giấy tờ có giá và các quyền tài sản. Xuất phát từ cách giải thích
và liệt kê trên đây, đã có rất nhiều quan điểm khác nhau về khái niệm tài sản.
Thực tế, chính quy định về tài sản trong Bộ luật Dân sự năm 2005 trên đây đã
tạo tiền đề để hình thành nên khái niệm về tài sản hình thành trong tƣơng lai.
Nếu dựa vào quy định về tài sản trong Điều 172 của Bộ luật Dân sự năm 1995
là "Tài sản bao gồm vật có thực, tiền, giấy tờ trị giá đƣợc bằng tiền và các
quyền tài sản" thì chắc chắn không thể có khái niệm tài sản hình thành trong
tƣơng lai vì loại tài sản này không phải là "vật có thực".
Theo một hƣớng dẫn chính thống đƣợc quy định lần đầu tiên tại khoản 7,
Điều 2 Nghị định 165/1999/NĐ-CP ngày 19/11/1999 của Chính phủ về giao

14. 8
dịch bảo đảm thì "tài sản hình thành trong tương lai là động sản, bất động
sản hình thành sau thời điểm ký kết giao dịch bảo đảm và sẽ thuộc quyền sở
hữu của bên bảo đảm như hoa lợi, lợi tức, tài sản hình thành từ vốn vay, công
trình đang xây dựng, các tài sản khác mà bên bảo đảm có quyền nhận". Khi
Bộ luật Dân sự năm 2005 thay thế Bộ luật Dân sự năm 1995 thì quy định này
đã đƣợc chỉnh sửa lại tại khoản 2, Điều 4 Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày
29/12/2006 của Chính phủ về giao dịch bảo đảm nhƣ sau: “Tài sản hình thành
trong tương lai là tài sản thuộc sở hữu của bên bảo đảm sau thời điểm nghĩa
vụ được xác lập hoặc giao dịch bảo đảm được giao kết. Tài sản hình thành
trong tương lai bao gồm cả tài sản đã được hình thành tại thời điểm giao kết
giao dịch bảo đảm, nhưng sau thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm mới
thuộc sở hữu của bên bảo đảm”. Đến năm 2012, quy định này lại một lần nữa
đƣợc làm rõ hơn tại Khoản 2 Điều 1 Nghị định số 11/2012/NĐ-CP ngày
22/2/2012 của Chính phủ về sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số
163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 của Chính phủ về giao dịch bảo đảm: “Tài
sản hình thành trong tương lai gồm: Tài sản được hình thành từ vốn vay; tài
sản đang trong giai đoạn hình thành hoặc đang được tạo lập hợp pháp tại
thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm; tài sản đã hình thành và thuộc đối
tượng phải đăng ký quyền sở hữu, nhưng sau thời điểm giao kết giao dịch bảo
đảm thì tài sản đó mới được đăng ký theo quy định của pháp luật. Tài sản
hình thành trong tương lai không bao gồm quyền sử dụng đất”. Quy định này
là khá cụ thể nhƣng mới chỉ đƣợc thể hiện dƣới góc độ tài sản hình thành
trong tƣơng lai là đối tƣợng của giao dịch về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân
sự. Ở Việt Nam, chế định về tài sản hình thành trong tƣơng lai còn khá mới
mẻ trong lĩnh vực lập pháp. Mặc dù chế định tài sản hình thành trong tƣơng
lai đã đƣợc quy định ở khá nhiều ngành luật khác nhau điển hình là pháp luật
về dân sự; pháp luật về nhà ở; pháp luật về kinh doanh bất động sản. Tuy

15. 9
nhiên, trong các ngành luật đó, mỗi ngành luật lại có một cách tiếp cận khác
nhau, đề cập ở những khía cạnh khác nhau và không có cách giải thích hay
định nghĩa cụ thể nào khác. Quy định tại Nghị định số 11/2012/NĐ-CP ngày
22/2/2012 của Chính phủ về sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số
163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 của Chính phủ về giao dịch bảo đảm đã nêu
vẫn đƣợc coi là một trong những giải thích cụ thể hơn cả về tài sản hình thành
trong tƣơng lai, mặc dù quy định đó chỉ tiếp cận dƣới góc độ tài sản hình thành
trong tƣơng lai là đối tƣợng của giao dịch về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự.
Nhƣ vậy, ta có thể thấy đặc thù của loại tài sản hình thành trong tƣơng lai
nhƣ sau:
Thứ nhất, nhà nƣớc ta cần có một khái niệm chính thống đƣợc nêu trong văn
bản pháp luật để tránh tình trạng nhiều ý hiểu khác nhau về cùng một vấn đề,
nhiều cách làm và cách áp dụng khác nhau dẫn đến việc xảy ra những hậu quả
xấu cho xã hội. Khái niệm đƣợc đƣa ra trong văn bản nhằm giải thích và giúp
ngƣời đọc hiểu bản chất của tài sản hình thành trong tƣơng lai chứ không nhằm
liệt kê những loại tài sản nào đƣợc coi là tài sản hình thành trong tƣơng lai.
Thứ hai, khái niệm đƣợc giải thích chung cho tất cả các loại tài sản hình thành
trong tƣơng lai và làm cơ sở cho các luật chuyên ngành khi quy định chi tiết.
Trên cơ sở những đặc thù của tài sản hình thành trong tƣơng lai, tác giả
mạnh dạn đƣa ra một quan điểm riêng về khái niệm tài sản hình thành trong
tƣơng lai nhƣ sau:
“Tài sản hình thành trong tương lai là tài sản chưa được hình thành ở
thời điểm thực hiện giao dịch về tài sản đó và có đầy đủ cơ sở để xác định tài
sản đó sẽ được hình thành trong tương lai”.
1.1.1.2. Khái niệm về nhà ở hình thành trong tương lai
Nhà ở hình thành trong tương lai là một loại tài sản hình thành trong
tƣơng lai, giao dịch về nhà ở hình thành trong tƣơng lai chịu sự điều chỉnh

16. 10
chung của pháp luật về tài sản hình thành trong tƣơng lai và pháp luật về
nhà ở.
Nhà ở tiếp cận dƣới góc độ của khoa học pháp lý là đối tƣợng điều chỉnh
của nhiều ngành luật và mỗi ngành luật lại có cách hiểu từ những khía cạnh
khác nhau: Theo pháp luật về dân sự thì nhà ở là một loại tài sản bất động sản,
là đối tƣợng của một số giao dịch dân sự nhƣ giao dịch về mua bán nhà ở,
tặng cho nhà ở, cho thuê nhà ở, thế chấp nhà ở… Theo pháp luật về xây dựng
thì nhà ở đƣợc hiểu là một loại công trình xây dựng, là sản phẩm đƣợc tạo
thành bởi sức lao động của con ngƣời, vật liệu xây dựng, thiết bị lắp đặt vào
công trình, đƣợc liên kết định vị với đất, có thể bao gồm phần dƣới mặt đất,
phần trên mặt đất, đƣợc xây dựng theo thiết kế.
Theo Khoản 1 Điều 3, Luật Nhà ở năm 2014 thì nhà ở "là công trình xây
dựng với mục đích để ở và phục vụ các nhu cầu sinh hoạt của hộ gia đình, cá
nhân".
Nhà ở hình thành trong tương lai là khái niệm có nội hàm hẹp và là một
loại tài sản hình thành trong tƣơng lai. Nói đến nhà ở hình thành trong tƣơng
lai thì ngƣời ta có thể hiểu một cách đơn giản nhất là nhà đó ở thời điểm hiện
tại chƣa đƣợc hình thành và có các điều kiện, cơ sở nhất định để thấy rằng nhà
đó sẽ đƣợc xây dựng hoàn thành trong tƣơng lai.
Theo Khoản 4 Điều 3 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 thì nhà ở
hình thành trong tƣơng lai đƣợc định nghĩa nhƣ sau: “ Nhà, công trình xây
dựng hình thành trong tương lai là nhà, công trình xây dựng đang trong quá
trình xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng”
1.1.2. Đặc điểm về nhà ở hình thành trong tương lai.
Dựa vào khái niệm và các quy định của pháp luật về nhà ở hình thành
trong tƣơng lai, có thể nhận xét nhà ở hình thành trong tƣơng lai có một số
đặc điểm nhƣ sau:

17. 11
Thứ nhất, nhà ở hình thành trong tương lai là một loại tài sản
BLDS 2005 đã mở rộng khái niệm tài sản bao gồm vật, không còn phân
biệt “ vật có thực” hay “ vật chƣa có thực” và ở đây có thể hiểu vật chƣa có
thực chính là tài sản hình thành trong tƣơng lai. Tuy nhà ở hình thành trong
tƣơng lai là một dạng tài sản mang tính đặc thù và tiềm ẩn nhiều rủi to so với
tài sản hiện có nhƣng không thể không xem nó là tài sản và loại nó ra khỏi các
giao dịch dân sự. Tài sản thì sẽ gắn liền với quyền sở hữu, chủ sở hữu tài sản
có quyền đối với tài sản của mình nên việc mở rộng đối tƣợng của tài sản có ý
nghĩa rất quan trọng, đa dạng và phong phú hơn loại tài sản tham gia giao
dịch dân sự, tạo điều kiện cho chủ sở hữu dễ dàng sử dụng tài sản của mình
linh hoạt hơn, kể cả khi nó hình thành trong tƣơng lai. Tài sản thì phải thỏa
mãn điều kiện sau đây: phải mang lại lợi ích cho con ngƣời và phải trị giá
đƣợc bằng tiền. Đối với nhà ở hình thành trong tƣơng lai, lợi ích của nó có thể
đƣợc sử dụng để tham gia các giao dịch dân sự cho mục đích bất kỳ ví dụ nhƣ
thế chấp khoản vay.Và giá trị của nhà ở hình thành trong tƣơng lai có thể
đƣợc xác định thông qua những tài liệu dùng để xác lập quyền sở hữu nhƣ
hợp đồng mua bán nhà chung cƣ, hóa đơn,… Vì vậy, nhà ở hình thành trong
tƣơng lai hoàn toàn là một tài sản theo định nghĩa tại BLDS 2005.
Thứ hai, nhà ở hình thành trong tương lai chưa tồn tại vào thời điểm giao
kết giao dịch dân sự hoặc hình thành rồi nhưng chưa xác lập quyền sở hữu
Khác với tài sản đã hình thành và xác lập quyền sở hữu, nhà ở hình thành
trong tƣơng lai có thể chƣa hình thành hoặc chƣa tồn tại. Đây là một trong những
tiêu chí cơ bản để phân biệt tài sản hiện hữu thông thƣờng với tài sản hình thành
trong tƣơng lai hay cụ thể ở đây là nhà ở hình thành trong tƣơng lai. Chính vì đặc
điểm này mà tính rủi ro của nhà ở hình thành trong tƣơng lai cao hơn rất nhiều
so với các loại tài sản thông thƣờng khác. Ngoài ra, nhà ở hình thành trong tƣơng
lai còn bao gồm cả những trƣờng hợp đã hình thành rồi nhƣng chƣa thuộc quyền

18. 12
sở hữu của chủ sở hữu, phổ biến hiện nay là những căn hộ chung cƣ xây dựng
xong và đang chờ cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu
1.2. Những vấn đề lý luận cơ bản về pháp luật về nhà ở hình thành trong
tƣơng lai tại Việt Nam
1.2.1. Khái niệm pháp luật về nhà ở hình thành trong tương lai và các khái
niệm liên quan
1.2.1.1. Khái niệm pháp luật về nhà ở hình thành trong tương lai
Khái niệm
Pháp luật là hệ thống các quy tắc hành vi, quy tắc xử sự do Nhà nƣớc ban
hành hoặc thừa nhận đƣợc nhà nƣớc đảm bảo thực hiện nhằm điều chỉnh các
quan hệ xã hội phát triển phù hợp với lợi ích của giai cấp mình.
Hiện tại chƣa có một khái niệm nào đƣợc đƣa ra về pháp luật nhà ở hình
thành trong tƣơng lai. Các giao dịch dân sự liên quan đến nhà ở hình thành
trong tƣơng lai chịu sự chi phối của nhiều ngành luật cũng nhƣ chịu sự điều
chỉnh của nhiều văn bản quy phạm pháp luật
Nhƣ vậy, ta có thể đƣa ra khái niệm: pháp luật về nhà ở hình thành trong
tương lai là tổng hợp các quy phạm pháp luật điều chỉnh mối quan hệ giữa
các chủ thể phát sinh trong quá trình giao kết và thực hiện giao dịch về nhà ở
hình thành trong tương lai nhằm bảo vệ quyền và lợi ích của các chủ thể tham
gia quan hệ nhà ở hình thành trong tương lai.
1.2.1.2. Khái niệm hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai
Ở Pháp, Bộ luật Dân sự năm 2005 Pháp có quy định tại Chƣơng III - 1
Hợp đồng mua bán bất động sản sẽ đƣợc xây dựng (từ Điều 1601 - 1 đến Điều
1604 - 1) về các trƣờng hợp mua bán bất động sản nói chung sẽ đƣợc hình
thành trong tƣơng lai.
Điều 1601 - 2 quy định nhƣ sau: “ Hợp đồng bán chịu trả theo kỳ hạn là
một hợp đồng theo đó người bán cam kết giao bất động sản khi xây dựng

19. 13
xong, người mua cam kết nhận và trả tiền. Việc chuyển giao quyền sở hữu
được thực hiện đương nhiên, do việc xác nhận bằng công chứng thư việc xây
dựng xong bất động sản và phát huy hiệu lực ngược lại từ ngày bán”.
Điều 1601 - 4 quy định nhƣ sau: “Việc người mua nhượng quyền của họ
đối với bất động sản sẽ xây dựng đương nhiên làm cho người được nhượng
thay thế các nghĩa vụ của người mua đối với người bán. Nếu việc bán có kèm
theo ủy thác, việc ủy thác này được tiếp tục giữa người mua và người được
nhượng. Những quy định này được áp dụng đối với mọi chuyển nhượng khi
còn sống, tự nguyện hoặc bắt buộc hoặc chuyển nhượng vì lý do chết”.
Ở Việt Nam, theo Bộ luật Dân sự năm 2005, hợp đồng mua bán tài sản là
sự thỏa thuận giữa các bên theo đó bên bán có nghĩa vụ chuyển giao tài sản
cho bên mua và nhận tiền còn bên mua có nghĩa vụ nhận tài sản và trả tiền
cho bên bán.
Theo luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 có quy định: “ Mua bán
nhà, công trình xây dựng hình thành trong tƣơng lai là việc mua bán nhà,
công trình xây dựng mà tại thời điểm ký hợp đồng nhà, công trình xây dựng
đó chƣa hình thành hoặc đang hình thành theo hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi
công và tiến độ cụ thể”
Đến luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 có dành hẳn chƣơng 3 quy
định về hoạt động kinh doanh bất động sản hình thành trong tƣơng lai nhƣng
cũng chƣa đƣa ra khái niệm về hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong
tƣơng lai. Đối với quan hệ mua bán nhà ở hình thành trong tƣơng lai, giao kết
hợp đồng là cách thức cơ bản để thực hiện các giao dịch mua bán giữa bên
bán và bên mua. Hợp đồng mua bán nhà ở là hình thức pháp lý phổ biến thể
hiện sự tự do ý chí của các bên trong giao dịch mua bán nhà ở hình thành
trong tƣơng lai. Vì nhà ở là tài sản có giá trị lớn nên việc giao kết hợp đồng

20. 14
giữa các bên phải đƣợc thể hiện bằng nội dung các điều khoản của hợp đồng
nhằm bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các bên.
Từ những khái niệm trên đây ta có thể đƣa ra khái niệm về hợp đồng mua
bán nhà ở hình thành trong tƣơng lai nhƣ sau:
Hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai là sự thỏa thuận
giữa các bên bằng văn bản về việc mua bán nhà ở hình thành trong tương lai
mà bên bán nhằm mục đích kiếm lời. Theo đó, bên bán sẽ bàn giao nhà ở và
quyền sử dụng đất cho bên mua khi xây dựng hoàn thành và bên mua phải
thanh toán tiền mua nhà cho bên bán theo nội dung do hai bên thỏa thuận
phù hợp với quy định của pháp luật.
1.2.1.3. Khái niệm hợp đồng bảo lãnh trong bán và cho thuê nhà ở hình thành
trong tương lai
Bắt đầu từ ngày 1/07/2015 khi luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 có hiệu
lực thì theo Khoản 1 Điều 56 luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 chủ đầu tƣ dự
án bất động sản trƣớc khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tƣơng lai phải
đƣợc ngân hàng thƣơng mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính
của chủ đầu tƣ đối với khách hàng khi chủ đầu tƣ không bàn giao nhà ở theo đúng
tiến độn đã cam kết với khách hàng.
Bảo lãnh là hình thức cấp tín dụng, theo đó bên bảo lãnh cam kết với bên
nhận bảo lãnh về việc sẽ thực hiện nghĩa vụ tài chính thay cho bên đƣợc bảo
lãnh khi bên đƣợc bảo lãnh không thực hiện hoặc thực hiện không đầy đủ
nghĩa vụ đã cam kết với bên nhận bảo lãnh, bên đƣợc bảo lãnh phải nhận nợ
và hoàn trả cho bên bảo lãnh. Có thể hiểu khái niệm này khi áp dụng vào hoạt
động bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tƣơng lai, có
nghĩa là bên bảo lãnh (ngân hàng) cam kết với bên nhận bảo lãnh (ngƣời mua,
thuê mua nhà) về việc sẽ thực hiện nghĩa vụ tài chính thay cho bên đƣợc bảo
lãnh (chủ đầu tƣ dự án bất động sản)

21. 15
Theo quy định tại điều 56 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 nêu
rõ, chủ đầu tƣ dự án bất động sản trƣớc khi bán, cho thuê mua nhà ở hình
thành trong tƣơng lai phải đƣợc tổ chức tài chính hoặc tổ chức tín dụng đƣợc
phép hoạt động tại Việt Nam thực hiện bảo lãnh, và trong trƣờng hợp chủ đầu
tƣ không thực hiện bàn giao nhà ở theo thỏa thuận trong hợp đồng, bên bảo
lãnh có trách nhiệm hoàn lại số tiền ứng trƣớc và các khoản tiền khác cho
khách hàng. Phạm vi, điều kiện, nội dung và phí bảo lãnh do các bên thỏa
thuận nhƣng phải bảo đảm thực hiện trách nhiệm của bên bảo lãnh và phải
đƣợc lập thành hợp đồng. Tuy nhiên Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014
chƣa nêu ra khái niệm về hợp đồng bảo lãnh. Mới đây, Thông tƣ số 07/2015/
TT-NHNN quy định về bảo lãnh ngân hàng đã đƣa ra quy định về hợp đồng
bảo lãnh tại Khoản 2 Điều 12 nhƣ sau: “ Hợp đồng bảo lãnh theo quy định tại
Điều 56 Luật kinh doanh bất động sản đƣợc lập dƣới một trong các hình thức
cam kết bảo lãnh quy định tại khoản 12 Điều 3 và Điều 15 Thông tƣ này”
Nhƣ vậy ta có thể đƣa ra khái niệm về hơp đồng bảo lãnh trong bán và
cho thuê nhà ở hình thành trong tƣơng lai nhƣ sau:
“ Hợp đồng bảo lãnh là văn bản thỏa thuận giữa bên bảo lãnh với bên
nhận bảo lãnh và các bên có liên quan ( nếu có) về việc bên bảo lãnh sẽ thực
hiện nghĩa vụ tài chính thay cho bên được bảo lãnh khi bên được bảo lãnh
không thực hiện hoặc thực hiện không đầy đủ nghĩa vụ đã cam kết với bên
nhận bảo lãnh.
Trường hợp bảo lãnh đối ứng, xác nhận bảo lãnh thì hợp đồng bảo lãnh
bao gồm cả văn bản thỏa thuận giữa bên bảo lãnh đối ứng với bên bảo bảo
lãnh và các bên liên quan khác (nếu có), giữa bên xác nhận bảo lãnh với bên
nhận bảo lãnh và các bên có liên quan khác (nếu có)
Văn bản cam kết bảo lãnh này phải có nội dung phù hợp với thỏa thuận
cấp bảo lãnh, và phù hợp với các quy định của pháp luật”

22. 16
1.2.1.4. Khái niệm hợp đồng thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai
Thuê mua nhà ở là một khái niệm khá mới mẻ đƣợc xuất hiện một vài
năm gần đây và đƣợc coi là một giải pháp kích cầu cho thị trƣờng bất động
sản. Thuê mua nhà ở, công trình xây dựng là một hình thức hoạt động đầu tƣ
bất động sản đƣợc chuyển giao từ bên cho thuê sang bên thuê trong một thời
hạn nhất định, theo những điều kiện mà hai bên thoả thuận. Quyền sở hữu bất
động sản cuối cùng đƣợc chuyển giao cho bên thuê khi kết thúc hợp đồng
thuê mua.
Theo Khoản 7 Điều 3 Luật kinh doanh bất động sản năm 2014 quy định :
“ Thuê mua nhà, công trình xây dựng là thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên
thuê mua thanh toán trước cho bên cho thuê mua một khoản tiền và được sử
dụng nhà, công trình xây dựng đó; số tiền còn lại được tính thành tiền thuê;
sau khi đã thanh toán đủ số tiền thuê mua thì bên thuê mua trở thành chủ sở
hữu đối với nhà, công trình xây dựng đó.”
Luật Nhà ở năm 2014 thì quy định về khái niệm thuê mua nhà ở nhƣ sau:
“Thuê mua nhà ở là việc người thuê mua thanh toán trước cho bên cho thuê mua
20% giá trị của nhà ở thuê mua, trừ trường hợp người thuê mua có điều kiện
thanh toán trước thì thanh toán không quá 50% giá trị nhà ở thuê mua, số tiền
còn lại được tính thành tiền thuê nhà để trả hàng tháng cho bên cho thuê mua
trong một thời hạn nhất định, sau khi hết hạn thuê mua nhà ở và khi đã trả hết số
tiền còn lại thì người thuê mua có quyền sở hữu đối với nhà ở đó”
Tuy nhiên nhà ở hình thành trong tƣơng lai là một loại hình nhà ở tƣơng đối
đặc biệt là loại nhà ở đang trong quá trình đầu tƣ xây dựng và chƣa đƣợc đƣa
vào sử dụng vì thế ngoài việc tuân thủ theo các quy định về thuê mua nhà ở
thông thƣờng việc cho thuê mua nhà ở hình thành trong tƣơng lai còn phải tuân
thủ theo quy định về kinh doanh bất động sản hình thành trong tƣơng lai. Nên
khái niệm thuê mua nhà ở hình thành trong tƣơng lai có thể đƣợc hiểu nhƣ sau:

23. 17
“Thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai là văn bản thỏa thuận giữa các
bên, theo đó bên thuê mua thanh toán trước cho bên cho thuê mua một khoản
tiền theo nhiều đợt tùy vào tiến độ xây dựng nhưng tổng số không vượt quá 50%
giá trị hợp đồng và được sử dụng nhà đó sau khi hoàn thiện; số tiền còn lại được
tính thành tiền thuê; sau khi đã thanh toán đủ số tiền thuê mua thì bên thuê mua
trở thành chủ sở hữu đối với nhà đó. Bên cho thuê trước khi thực hiện việc cho
thuê mua phải được ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh
nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng khi chủ đầu tư không bàn
giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết với khách hàng.”
1.2.1.5. Khái niệm hợp đồng thuê nhà ở hình thành trong tương lai
Theo quy định tại Khoản 1 Điều 54 Luật kinh doanh bất động sản năm
2014: “Chủ đầu tư dự án bất động sản có quyền bán, cho thuê, cho thuê mua
nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai.”. Nhƣ vậy việc cho thuê
nhà ở hình thành trong tƣơng lai cũng là một hoạt động kinh doanh bất động
sản đƣợc Nhà nƣớc cho phép. Tuy nhiên trong các văn bản luật lại chƣa đƣa
ra khái niệm về hợp đồng thuê nhà ở hình thành trong tƣơng lai. Đây cũng là
một của hợp đồng thuê tài sản, theo Bộ luật dân sự năm 2005 có quy định về
hợp đồng thuê tài sản tại Điều 480 nhƣ sau:
“Hợp đồng thuê tài sản là sự thoả thuận giữa các bên, theo đó bên cho
thuê giao tài sản cho bên thuê để sử dụng trong một thời hạn, còn bên thuê
phải trả tiền thuê.”
Điều 492- Bộ luật dân sự năm 2005 có quy định về hình thức hợp đồng
thuê nhà ở nhƣ sau:
“Hợp đồng thuê nhà ở phải được lập thành văn bản, nếu thời hạn thuê từ
sáu tháng trở lên thì phải có công chứng hoặc chứng thực và phải đăng ký,
trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.”

24. 18
Nhƣ vậy, ta có thể đƣa ra khái niệm về hợp đồng thuê nhà ở hình thành
trong tƣơng lai nhƣ sau:
Hợp đồng thuê nhà ở hình thành trong tương lai là sự thỏa thuận bằng
văn bản giữa các bên, theo đó bên cho thuê giao tài sản cho bên thuê để sử
dụng trong một thời hạn, còn bên thuê phải trả tiền thuê, nếu thời hạn thuê từ
sáu tháng trở lên thì phải có công chứng hoặc chứng thực và phải đăng ký,
trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.
1.2.1.6. Khái niệm thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai
Khoản 2 điều 147 Luật Nhà ở năm 2014 quy định về thế chấp nhà ở hình
thành trong tƣơng lai nhƣ sau: “ Tổ chức, cá nhân xây dựng nhà ở hình thành
trong tương lai trên thửa đất ở hợp pháp của mình, tổ chức, cá nhân mua nhà
ở hình thành trong tương lai trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở của chủ đầu
tư được thế chấp nhà ở này tại tổ chức tín dụng đang hoạt động tại Việt Nam
để vay vốn phục vụ cho xây dựng nhà ở hoặc để mua chính nhà ở đó”
1.2.2. Nội dung pháp luật về nhà ở hình thành trong tương lai
1.2.2.1. Chủ thể của quan hệ pháp luật về nhà ở hình thành trong tương lai
Chủ thể trong giao dịch về nhà ở hình thành trong tƣơng lai cũng nhƣ chủ
thể trong giao dịch dân sự nói chung đều bao gồm bên bán và bên mua. Cũng
nhƣ những chủ thể dân sự khác chủ thể trong quan hệ pháp luật về nhà ở hình
thành trong tƣơng lai là những ngƣời tham gia vào giao dịch liên quan đến
nhà ở hình thành trong tƣơng lai , và có quyền và nghĩa vụ trong quan hệ pháp
luật đó. Chủ thể bao gồm cá nhân và pháp nhân ngoài ra còn có chủ thể là hộ
gia đình và tổ hợp tác tuy nhiên đây là những chủ thể đặc biệt và hạn chế.
Trong các giao dịch về nhà ở hình thành trong tƣơng lai chủ thể tham gia
chủ yếu là cá nhân và doanh nghiệp kinh doanh nhà ở. Để trở thành chủ thể
của các giao dịch về nhà ở hình thành trong tƣơng lai thì các chủ thể này phải
đáp ứng đƣợc các điều kiện khác nhau mà pháp luật đã quy định vì đối tƣợng

25. 19
của giao dịch về nhà ở hình thành trong tƣơng lai là nhà ở chƣa hoàn thành tại
thời điểm giao kết hợp đồng.
1.2.2.2. Phạm vi điều chỉnh của pháp luật về nhà ở hình thành trong tương lai
Pháp luật về nhà ở hình thành trong tƣơng lai nhƣ đã nêu ở trên là tổng hợp
các quy phạm pháp luật điều chỉnh mối quan hệ giữa các chủ thể phát sinh trong
quá trình giao kết và thực hiện giao dịch về nhà ở hình thành trong tƣơng lai
Do vậy phạm vi điều chỉnh của pháp luật về nhà ở hình thành trong tƣơng
lai chính là các giao dịch về nhà ở hình thành trong tƣơng lai. Cụ thể ở đây
các giao dịch đó là: mua bán, bảo lãnh, thế chấp, thuê và thuê mua nhà ở hình
thành trong tƣơng lai.
1.2.2.3. Đối tượng của pháp luật về nhà ở hình thành trong tương lai
Đối tƣợng của các giao dịch về nhà ở hình thành trong tƣơng lai là nhà ở
và phải đủ điều kiện để đƣợc phép tham gia vào giao dịch nhà ở theo quy định
của Luật Nhà ở năm 2014 và Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014. Với
đặc điểm đặc biệt khác với những giao dịch về nhà ở thông thƣờng là nhà ở
chƣa hoàn thiện ở thời điểm giao kết hợp đồng nên nhà ở hình thành trong
tƣơng lai khi tham gia giao dịch phải thỏa mãn đƣợc điều kiện quy định tại
điều 55 Luật kinh doanh bất động sản năm 2014.
1.2.2.4. Quyền và nghĩa vụ của các bên khi tham gia giao dịch về nhà ở hình
thành trong tương lai.
Quyền và nghĩa vụ của các bên khi tham gia giao dịch về nhà ở hình thành
trong tƣơng lai là một yếu tố mang tính chất quyết định. Vì thế khi tham gia
giao kết hợp đồng về nhà ở hình thành trong tƣơng lai các bên phải mô tả rõ
quyền và nghĩa vụ của mình và cụ thể hóa điều đó bằng văn bản thông qua
hợp đồng giao kết giữa các bên. Quyền và nghĩa vụ của các bên thƣờng dó hai
bên thỏa thuận hoặc một bên đƣa ra trong dự thảo hợp đồng và bên còn lại
chấp thuận.

26. 20
Quyền và nghĩa vụ của các bên khi tham gia giao dịch về nhà ở hình thành
trong tƣơng lai cũng đƣợc pháp luật quy định trong từng loại giao dịch cụ thể
liên quan đến nhà ở hình thành trong tƣơng lai. Bên cạnh việc cụ thể hóa
quyền và nghĩa vụ của mình trong hợp đồng các bên cũng cần phải đƣa ra chế
tài xử lý trong hợp đồng khi một trong các bên không thực hiện đúng nghĩa
vụ của mình đã thỏa thuận và thống nhất trong hợp đồng.
1.2.3. Đặc điểm của pháp luật về nhà ở hình thành trong tương lai
1.2.3.1. Đặc điểm của giao dịch mua bán nhà ở hình thành trong tương lai
Bên cạnh những đặc điểm phổ biến thông thƣờng của các giao dịch dân sự
về nhà ở và về tài sản hình thành trong tƣơng lai, giao dịch mua bán nhà ở
hình thành trong tƣơng lai có bốn đặc điểm cơ bản nhƣ sau:
Thứ nhất, ở thời điểm ký hợp đồng mua bán đối tƣợng của hợp đồng chƣa
đƣợc hình thành hoặc đang hình thành: Một đặc điểm đặc trƣng nhất của giao
dịch về mua bán nhà ở hình thành trong tƣơng lai là tại thời điểm giao dịch
nhà ở đó chƣa thể khai thác sử dụng đƣợc vì đang chuẩn bị xây dựng hoặc
xây dựng chƣa hoàn chỉnh. Khi đƣa ra quy định về việc cho phép thực hiện
các giao dịch về nhà ở hình thành trong tƣơng lai cũng có rất nhiều ý kiến trái
chiều khác nhau. Có ý kiến cho rằng sẽ là vô lý khi ngƣời mua nhà ở sau khi
giao kết hợp đồng mua bán nhà ở chƣa đƣợc thực hiện bất kỳ quyền năng nào
nhƣ chiếm hữu, sử dụng, định đoạt nhà ở… Nhƣng cũng có ý kiến cho rằng
đấy là những vấn đề đặc biệt của loại giao dịch này và pháp luật cần có những
quy định chặt chẽ để chính sách này trở nên phù hợp hơn.
Nhà ở chƣa đƣợc xây dựng hoàn thành không có nghĩa là bất kỳ khi nào chủ
sở hữu cũng có quyền mua bán, chuyển nhƣợng nhà ở đó. Nhƣ đã phân tích ở
các phần nêu trên, trƣớc đây, nhiều chủ đầu tƣ đã lợi dụng pháp luật chƣa chặt
chẽ đã bán nhà ở một cách tùy tiện để huy động vốn gây ra nhiều tranh chấp,
khiếu kiện kéo dài… ảnh hƣởng đến quyền và lợi ích hợp pháp của ngƣời mua

27. 21
nhà và công tác quản lý về nhà ở. Kể từ ngày Nghị định số 71/2010/NĐ-CP và
Thông tƣ số 16/2010/TT-BXD có hiệu lực thi hành, vấn đề về thời điểm và điều
kiện mua bán nhà ở hình thành trong tƣơng lai đƣợc quy định khá cụ thể và chi
tiết và đƣợc cụ thể hóa hơn tại Điều 55 Luật kinh doanh bất động sản năm 2014.
Theo quy định này, nhà ở là đối tƣợng của giao dịch mua bán nhà ở hình thành
trong tƣơng lai khi đáp ứng đƣợc các điều kiện sau:
Một là: Đã có thiết kế kỹ thuật nhà ở đƣợc phê duyệt;
Hai là: Đã xây dựng xong phần móng của nhà ở. Việc xây dựng xong
phần móng của nhà ở (kể cả công trình nhà ở có mục đích sử dụng hỗn hợp)
theo quy định này đƣợc xác định là giai đoạn đã thi công xong phần đài giằng
móng (bao gồm cả phần xử lý nền nếu có) hoặc tới độ cao mặt bằng sàn của
tầng thấp nhất của công trình nhà ở đó và đƣợc nghiệm thu kỹ thuật theo quy
định của pháp luật về xây dựng;
Trƣớc đây, quy định về việc đã có thiết kế kỹ thuật nhà ở đƣợc phê duyệt
đƣợc các chủ đầu tƣ tuân thủ đúng và đầy đủ bởi lẽ pháp luật về xây dựng
cũng đã có những quy định khá chi tiết về vấn đề này. Không giống nhƣ quy
định về thiết kế nhà ở, quy định nhƣ thế nào là đã xây dựng xong phần móng
nhà đƣợc hiểu theo nhiều nghĩa khác nhau và thực tế đã có một số chủ đầu tƣ
lợi dụng quy định này đã bán nhà ở khi đang thi công phần móng. Vấn đề này
đƣợc giải quyết tƣơng đối triệt để khi Bộ Xây dựng ban hành thông tƣ số
16/2010/TT-BXD. Theo đó, Khoản 10, Điều 8 của Thông tƣ số 16/2010/TT-
BXD quy định: Xây dựng xong phần móng của công trình nhà ở nêu tại Nghị
định số 71/2010/NĐ-CP đƣợc áp dụng cho các loại nhà ở (bao gồm nhà biệt
thự, nhà ở riêng lẻ, căn hộ chung cƣ, kể cả công trình nhà ở có mục đích sử
dụng hỗn hợp). Trong trƣờng hợp chủ đầu tƣ áp dụng biện pháp thi công top-
down (thi công các sàn trên của công trình nhà ở trƣớc khi thi công phần đài
giằng móng hoặc trƣớc khi thi công mặt bằng sàn của tầng thấp nhất của công

28. 22
trình) theo phƣơng án thiết kế đã đƣợc phê duyệt thì chủ đầu tƣ chỉ đƣợc bán
nhà ở sau khi đã thi công xong mặt bằng sàn đầu tiên của công trình nhà ở
nhƣng phải có biên bản nghiệm thu kỹ thuật về việc xây dựng xong mặt bằng
sàn này theo quy định của pháp luật về xây dựng.[2]
Quy định nhƣ thế nào đƣợc coi là đã hoàn thành phần móng nhà đã góp
phần tích cực trong việc xác định rõ và thống nhất thời điểm mà chủ đầu tƣ
bắt đầu đƣợc phép huy động vốn dƣới hình thức bán nhà ở hình thành trong
tƣơng lai. Quy định này cũng tạo điều kiện tốt hơn cho công tác quản lý hoạt
động đầu tƣ xây dựng của cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền.
Thứ hai, nhà ở phải đƣợc tạo dựng một cách hợp pháp theo quy định của
pháp luật về nhà ở và pháp luật về đầu tƣ xây dựng. Theo quy định tại Điều
44 Nghị định số 71/2010/NĐ-CP thì nhà ở đƣợc tạo lập hợp pháp thông qua
các hình thức sau đây:
Một là: Đầu tƣ xây dựng nhà ở mới theo quy định của pháp luật về nhà ở
và pháp luật về xây dựng;
Hai là: Mua, nhận tặng cho, đổi, nhận thừa kế nhà ở theo quy định của
Luật Nhà ở, Nghị định này, pháp luật về kinh doanh bất động sản và pháp luật
về dân sự;
Ba là: Thông qua các hình thức khác theo quy định của pháp luật.
Trong các hình thức tạo dựng nhà ở nêu trên thì nhà ở là đối tƣợng của
hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tƣơng lai chủ yếu đƣợc tạo dựng
thông qua việc đầu tƣ xây dựng nhà ở mới theo quy định của pháp luật về nhà
ở và pháp luật về xây dựng. Về lý thuyết, vẫn có thể xảy ra trƣờng hợp chủ
đầu tƣ thực hiện dự án thông qua việc mua dự án, nhận tặng cho, đổi dự án để
tiếp tục thực hiện sau đó bán nhà ở theo quy định của pháp luật. Tuy nhiên,
trên thực tế, trƣờng hợp này không xảy ra phổ biến bởi sự phức tạp của các

29. 23
hình thức giao dịch, cơ chế thực hiện và đặc biệt là hiệu quả thông thƣờng là
không cao.
Thứ ba, nhà ở phải đƣợc phép giao dịch. Đây là một trong các điều kiện
đối với nhà ở là đối tƣợng của hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong
tƣơng lai phải thỏa mãn, nếu không hợp đồng sẽ bị vô hiệu từ thời điểm ký
kết. Khi đặt ra điều kiện này, pháp luật dân sự đã loại bỏ các trƣờng hợp nhà ở
là đối tƣợng của tài sản bị kê biên, dự án nhà ở đang xảy ra tranh chấp…
Thực tế hoàn toàn có thể xảy ra trƣờng hợp này bởi lẽ các doanh nghiệp khi
thực hiện dự án xây dựng nhà ở đem dự án ra làm tài sản thế chấp tại các tổ
chức tín dụng để huy động thêm nguồn vốn xây dựng dự án. Khi đủ điều kiện
về thời điểm, tiến độ đƣợc phép bán nhà ở hình thành trong tƣơng lai nhƣng
chủ đầu tƣ không thực hiện đúng các cam kết với tổ chức tín dụng dẫn đến tài
sản bị xử lý hoặc tranh chấp… thì chủ đầu tƣ khi đó cũng không thể thực hiện
giao dịch mua bán nhà ở đó.
Thứ tư, chủ thể tham gia giao dịch phải đáp ứng yêu cầu của pháp luật về
nhà ở. Bên bán phải là doanh nghiệp có chức năng kinh doanh bất động sản
và bên mua phải là đối tƣợng đƣợc quyền sở hữu nhà ở Việt Nam theo quy
định của pháp luật.
1.2.3.2. Đặc điểm của hoạt động bảo lãnh trong bán và cho thuê mua nhà ở
hình thành trong tương lai
Theo quy định tại điều 56, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 trƣớc
khi bán hay cho thuê mua nhà ở hình thành trong tƣơng lai, chủ đầu tƣ có
nghĩa vụ ký hợp đồng bảo lãnh với một ngân hàng thƣơng mại để bảo đảm
việc hoàn lại số tiền ứng trƣớc và các khoản tiền khác cho khách hàng theo
hợp đồng mua bán hay thuê mua đã đƣợc ký kết. Chủ đầu tƣ có trách nhiệm
cung cấp cho khách hàng bản sao hợp đồng bảo lãnh khi ký kết hợp đồng mua
bán, thuê mua.

30. 24
Nhƣ vậy, nghĩa vụ đƣợc bảo lãnh là nghĩa vụ hoàn trả số tiền ứng trƣớc và
các khoản tiền khác mà khách hàng đã thanh toán cho chủ đầu tƣ theo hợp
đồng mua bán hay thuê mua đã đƣợc ký kết tính đến thời điểm gọi bảo lãnh:
khi chủ đầu tƣ không thực hiện việc bàn giao nhà, khách hàng gọi bảo lãnh và
ngân hàng có nghĩa vụ thanh toán các khoản tiền này cho khách hàng thay
cho chủ đầu tƣ. Hơn nữa, chỉ khi chủ đầu tƣ tìm thấy khách hàng cho một đơn
vị sản phẩm nhà ở nhất định thuộc dự án thì mới phải liên hệ với ngân hàng
để thực hiện việc xác lập bảo lãnh.
1.2.3.3. Đặc điểm của hoạt động thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai
Thứ nhất, hợp đồng thuê mua là hợp đồng cấp tín dụng dƣới dạng tài
sản.Trƣớc hết, hợp đồng thuê mua đƣợc ký kết nhằm tạo điều kiện cho Bên
thuê nhà có đƣợc tài sản để sử dụng vào mục đích hoạt động của mình. Tài
sản – đối tƣợng của thuê mua là nhà ở - tài sản có giá trị lớn. Nhƣ vậy, thƣờng
thì thuê mua phù hợp với các hoạt động kinh doanh thƣơng mại của doanh
nghiệp (hơn là hoạt động dân sự của ngƣời dân). Tiếp theo, vì doanh nghiệp là
“tổ chức kinh tế có tên riêng, có tài sản, có trụ sở giao dịch ổn định, đƣợc
đăng ký kinh doanh theo quy định của pháp luật nhằm mục đích thực hiện các
hoạt động kinh doanh” [23 , Khoản 7, Điều 4]. Còn kinh doanh lại đƣợc hiểu là
“việc thực hiện liên tục một, một số hoặc tất cả các công đoạn của quá trình đầu
tƣ, từ sản xuất đến tiêu thụ sản phẩm hoặc cung ứng dịch vụ trên thị trƣờng
nhằm mục đích sinh lời” [23, Khoản 16, Điều 4 ] Ngoài ra, Luật Thƣơng mại
Việt Nam năm 2005 (có hiệu lực từ 1/1/2006) quy định rõ rằng hoạt động
thƣơng mại là “hoạt động nhằm mục đích sinh lời…” [24, Khoản 1, Điều 3]
Thứ hai, quyền sở hữu về tài sản thuộc về Bên cho thuê trong suốt thời
gian cho thuê tài sản, quyền sử dụng trong suốt thời gian thuê thuộc Bên
thuê.Bên cho thuê là chủ sở hữu của tài sản cho thuê trong suốt thời gian thực
hiện hợp đồng. Điều này có nghĩa là khi Bên thuê chƣa trả hết tiền thuê tài

31. 25
sản hay Bên cho thuê chƣa thực hiện việc chuyển giao quyền sở hữu tài sản
cho Bên thuê trong hợp đồng thuê mua thì Bên thuê chỉ đƣợc quyền sử dụng
tài sản mà không có bốn quyền sau đây:
Một là: Bán, chuyển giao, thế chấp tài sản thuê hay dùng thiết bị làm vật
thế nợ;
Hai là: Thay đổi hình dáng tài sản hoặc chuyển thiết bị thuê khỏi nơi mà
thiết bị đã đƣợc lắp đặt đúng địa điểm đã nêu trong hợp đồng đã ký kết mà
không có thông báo bằng văn bản cho Bên cho thuê;
Ba là: Thay đổi hoặc huỷ bỏ xác nhận nguồn gốc của tài sản, thiết bị cho thuê;
Bốn là: Sử dụng thiết bị cho thuê với những mục đích không đƣợc thoả thuận.
Nếu Bên thuê tài sản vi phạm các quy định trên thì Bên cho thuê có quyền lấy lại
tài sản với tƣ cách là chủ sở hữu về mặt pháp lý đối với tài sản cho thuê.
Thứ ba, sự lựa chọn tài sản thuê của Bên thuê là cơ sở để Bên cho thuê lựa
chọn mua tài sản từ nhà cung ứng. Bên thuê tìm cách giao dịch với nhà sản
xuất hoặc nhà cung ứng tài sản cho thuê. Bên thuê có thể tuỳ theo nhu cầu của
mình để lựa chọn tài sản thuê theo tính năng, đặc điểm của tài sản thuê. Đây
là đặc điểm quan trọng trong hoạt động thuê mua này. Bên cho thuê không
phải có trách nhiệm trong trƣờng hợp tài sản bị hƣ hỏng, mất hoặc thiếu sót
do lỗi của Bên thuê hay của nhà cung ứng. Bên thuê phải có trách nhiệm bồi
thƣờng cho Bên cho thuê nếu tài sản bị mất, hỏng trong thời gian thực hiện
hợp đồng. Ngày giao nhận tài sản hay các vấn đề liên quan đến bảo lãnh của
ngƣời cung cấp tài sản do Bên thuê đƣa ra.
Thứ tư, về điều khoản thanh toán trong hợp đồng thì việc thanh toán trong
thuê mua nhà ở hình thành trong tƣơng lai đƣợc thực hiện thành nhiều lần. Khoản
1 Điều 57 Luật kinh doanh bất động sản năm 2014 quy định: “Việc thanh toán
trong mua bán, thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai được thực hiện
nhiều lần, lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng, những lần tiếp theo phải phù
hợp với tiến độ xây dựng bất động sản nhưng tổng số không quá 70% giá trị hợp

32. 26
đồng khi chưa bàn giao nhà, công trình xây dựng cho khách hàng; trường hợp
bên bán, bên cho thuê mua là doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì tổng số
không quá 50% giá trị hợp đồng.Trường hợp bên mua, bên thuê mua chưa được
cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất thì bên bán, bên cho thuê mua không được thu quá 95% giá trị hợp
đồng; giá trị còn lại của hợp đồng được thanh toán khi cơ quan nhà nước có thẩm
quyền đã cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất cho bên mua, bên thuê mua.”[21]
1.2.3.4. Đặc điểm của hoạt động thuê nhà ở hình thành trong tương lai
Hợp đồng thuê nhà ở hình thành trong tƣơng lai cũng là một dạng cụ thể
của hợp đồng thuê tài sản nên có đầy đủ các đặc điểm pháp lý của hợp đồng
thuê tài sản, cụ thể là:
Thứ nhất, là hợp đồng ƣng thuận: Hợp đồng thuê nhà ở phát sinh hiệu lực
tại thời điểm giao kết hợp đồng chứ không phải tại thời điểm chuyển giao tài
sản thuê.
Thứ hai, là hợp đồng có đền bù: Một bên chuyển giao nhà ở cho bên kia
và bên kia phải trả tiền thuê. Bên cho thuê giao nhà ở và chuyển quyền sử
dụng nhà ở, còn bên thuê sẽ phải trả tiền thuê.
Thứ ba, là hợp đồng song vụ: Các bên đều có quyền và nghĩa vụ tƣơng
ứng với nhau. Bên cho thuê có nghĩa vụ chuyển giao nhà cho thuê, bảo đảm
quyền sử dụng ổn định tài sản thuê; bên thuê có nghĩa vụ sử dụng nhà ở đúng
mục đích, không đƣợc làm hƣ hỏng nhà ở, trả nhà và tiền thuê đúng thời hạn
và đúng địa điểm nhƣ đã thỏa thuận.
Thứ tư, trong thời hạn thuê nếu có rủi ro xảy ra với nhà ở cho thuê thì chủ
sở hữu của tài sản phải chịu, trừ trƣờng hợp có thỏa thuận khác.Nếu bên thuê
chậm trả tài sản thuê khi đến thời hạn thì phải chịu rủi ro.

33. 27
1.2.3.5. Đặc điểm của giao dịch thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai
Về việc thế chấp nhà ở hình thành trong tƣơng lai của tổ chức, các nhân
mua nhà ở của chủ đầu tƣ dự án nhà ở,ngày 25/4/2014 Ngân hàng nhà nƣớc,
Bộ Tƣ pháp, Bộ Xây dựng, Bộ Tài nguyên và Môi trƣờng đã ban hành Thông
tƣ liên tịch số: 01/2014/TTLT-NHNN-BXD-BTP-BTNMT hƣớng dẫn thủ tục
thế chấp, đăng ký thế chấp, đăng ký chuyển tiếp, quyền và nghĩa vụ ngân
hàng, chủ đầu tƣ, ngƣời mua nhà trong việc thế chấp nhà ở hình thành trong
tƣơng lai có hiệu lực 16/6/2014.
Trên cơ sở của điều kiện nhà ở hình thành trong tƣơng lai là đối tƣợng của
hợp đồng mua bán đƣợc quy định tại Điểm đ Khoản 3 Điều 9 và quy định tại
khoản 2 Điều 60 của Nghị định số 71/2010/NĐ-CP hƣớng dẫn thi hành luật
nhà ở năm 2005, Thông tƣ liên tịch số 01/2014/TTLT-NHNN-BXD-BTP-
BTNMT đã đƣa ra tiêu chí của nhà ở hình thành trong tƣơng lai đƣợc phép
thế chấp là: Tại thời điểm xác lập giao dịch thế chấp nhà ở đã có thiết kế kỹ
thuật đƣợc phê duyệt, đã xây dƣ̣ng xong phần móng nhà ở, đã hoàn thành thủ
tục mua bán qua sàn giao dịch bất động sản và đã thông báo cho Sở Xây dựng
nơi có dự án phát triển nhà ở theo quy định của pháp luật; hoặc nhà ở đã xây
dƣ̣ng xong và bàn giao cho ngƣời mua, nhƣng chƣa đƣợc cơ quan nhà nƣớc
có thẩm quyền cấp giấy chƣ́ ng nhâ ̣n quyền sƣ̉ dụng đất, quyền sở hƣ̃u nhà ở
và tài sản khác gắn liền với đất theo quy đi ̣nh của pháp luâ ̣t. Đây đƣợc xem
nhƣ là các yếu tố để khẳng định tính chắc chắn của nhà ở sẽ đƣợc hình thành.
Tuy nhiên, chỉ những căn hộ hay biệt thự, nhà ở liền kề trong dự án đầu tƣ
xây dựng nhà ở mới là đối tƣợng đƣợc thế chấp, còn những nhà ở hình thành
trong tƣơng lai gắn liền với đất của hộ gia đình, cá nhân đƣợc xây dựng trên
khuôn viên đất thuộc quyền sƣ̉ dụng hợp pháp của mình thì không thuộc đối
tƣợng điều chỉnh của thông tƣ. Điểm cần lƣu ý là tại Điểm b Khoản 2 Điều 1
của Thông tƣ có quy định: Thông tƣ này không áp dụng đối với việc thực hiện

34. 28
thế chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong
tƣơng lai để vay vốn tại các tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nƣớc ngoài
đang hoạt động tại Viê ̣t Nam[13]. Vì vậy, hiệu quả điều chỉnh của một văn
bản pháp luật chỉ đạt đƣợc khi đối tƣợng điều chỉnh của văn bản đã xác định
chính xác bản chất pháp lý vốn có của nó. Nhà ở hình thành trong tƣơng lai là
tài sản thế chấp chứa đựng các đặc điểm pháp lý sau:
Thứ nhất, vào thời điểm giao kết hợp đồng thế chấp thì nhà ở này đang là
đối tƣợng của một hợp đồng mua bán, mà trong đó quyền và nghĩa vụ của các
bên đƣợc thực hiện theo tiến độ đã đƣợc xác định. Vấn đề pháp lý đặt ra ở
đây: Vậy bên mua đang sở hữu loại tài sản nào để có thể thế chấp vay vốn?
Bên mua không thể sở hữu nhà ở vì nhà ở chƣa có, hoặc có nhƣng bên mua
cũng chƣa xác lập quyền sở hữu. Bên mua chỉ có quyền trong hợp đồng mua
bán với doanh nghiệp kinh doanh bất động sản (là bên bán) tƣơng ứng với số
tiền đã thanh toán và cam kết công nhận quyền sở hữu nhà của bên bán cho
bên mua đƣợc ghi trong hợp đồng. Do vậy, đối tƣợng của hợp đồng thế chấp
ở đây mang đặc điểm pháp lý của một quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng
mua bán. Do đó, bên thế chấp phải cung cấp đầy đủ các loại giấy tờ chứng
minh căn cứ xác lập quyền và giá trị quyền của mình trong hợp đồng mua bán
nhà ở hình thành trong tƣơng lai. Nếu quy định nhƣ Điểm b Khoản 2 Điều 1
của Thông tƣ liên tịch số 01/2014/TTLT-NHNN-BXD-BTP-BTNMT thì đã
vô hình chung triệt tiêu mất bản chất pháp lý vốn có của loại tài sản thế chấp
này. Hơn nữa, việc nhìn nhận thế chấp nhà ở hình thành trong tƣơng lai chính
là thế chấp quyền tài sản trong hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong
tƣơng lai cũng sẽ giúp cho các chủ thể không bị vƣớng các quy định về công
chứng hợp đồng của Luật Nhà ở năm 2014 và quy định về đăng ký giao dịch
bảo đảm của pháp luật hiện hành;

35. 29
Thứ hai, có sự thay đổi về tình trạng pháp lý của nhà ở hình thành trong
tƣơng lai khi nó đã đƣợc hoàn thành. Thời điểm hoàn thành đƣợc hiểu là nhà
ở đã xây xong, đã thực hiện việc bàn giao và bên mua đã đƣợc cấp giấy chứng
nhận sở hữu – có nghĩa là bên mua đã có quyền sở hữu trọn vẹn đối với nhà ở.
Điều này đồng nghĩa với việc các bên sẽ tiến hành thanh lý hợp đồng mua
bán, quyền của bên mua trong hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong
tƣơng lai đã chấm dứt. Khi đó, quyền lợi của bên nhận thế chấp sẽ đƣợc đảm
bảo nhƣ thế nào khi đối tƣợng của hợp đồng thế chấp không còn là quyền tài
sản nữa mà đã là vật cụ thể (chính là nhà ở). Một nguyên tắc nền tảng của
pháp luật dân sự là mọi sự thỏa thuận của các bên chỉ đƣợc pháp luật bảo hộ
khi không ảnh hƣởng đến quyền và lợi ích hợp pháp của chủ thể khác. Do
vậy, bên thế chấp (tức bên mua nhà ở) và bên nhận thế chấp cần tiến hành sửa
đổi đối tƣợng của hợp đồng thế chấp đã ký kết: Từ “quyền” trong hợp đồng
mua bán nhà ở sang “nhà ở”. Sự sửa đổi đối tƣợng của hợp đồng thế chấp sẽ
kéo theo các hệ quả pháp lý khác nhƣ: Hợp đồng thế chấp đó cần phải đƣợc
công chứng theo quy định của Luật Nhà ở và có sự chuyển tiếp thủ tục đăng
ký thế chấp quyền tài sản từ Trung tâm đăng ký giao dịch, tài sản sang đăng
ký thế chấp nhà ở tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất[13, Điều 3]. Việc
xác định chính xác bản chất pháp lý của nhà ở hình thành trong tƣơng lai (khi
nào mang bản chất của quyền tài sản và khi nào mang bản chất của vật) là
điều kiện tối cần thiết để bảo vệ quyền lợi hợp pháp của bên nhận thế chấp.
Điều này cũng giúp cho các chủ thể xác định đƣợc phƣơng thức xử lý phù
hợp đối với tài sản thế chấp là nhà ở hình thành trong tƣơng lai: Nếu tại thời
điểm xử lý, nhà ở hình thành trong tƣơng lai đang tồn tại dƣới dạng quyền tài
sản, thì chúng ta sẽ xử lý theo cách chuyển quyền trong hợp đồng mua bán đó
cho bên nhận chuyển giao, còn nếu tại thời điểm xử lý mà nhà ở đó đã hoàn
thành thì chúng ta sẽ xử lý nhƣ đối với nhà ở thông thƣờng là bán, bán đấu giá

36. 30
hay bên nhận thế chấp nhận chính tài sản đó để thay thế cho nghĩa vụ trả nợ…
Nếu các nhà hoạch định pháp luật nhìn nhận nhà ở hình thành trong tƣơng lai
là tài sản thế chấp theo đúng bản chất pháp lý vốn có của nó (là quyền hay là
vật theo tiến độ thực hiện hợp đồng mua bán), thì sẽ giúp cho quá trình thực
hiện hợp đồng thế chấp đƣợc thực hiện an toàn, hiệu quả và qua đó thúc đẩy
mạnh mẽ các quan hệ tín dụng phát triển
1.2.4. Vai trò và ý nghĩa của pháp luật về nhà ở hình thành trong tương lai
tại Việt Nam
1.2.4.1. Vai trò và ý nghĩa của hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong
tương lai
Về lý luận chung pháp luật hợp đồng, hợp đồng có ý nghĩa to lớn trong đời
sống con ngƣời. Nhìn từ góc độ pháp lý, "cuộc sống của con ngƣời trong xã hội
đƣợc tạo lập nên bởi các hợp đồng"[7,tr7]. Hợp đồng là nguồn gốc quan trọng của
nghĩa vụ, trong khi đó, chế định nghĩa vụ có thể coi là "đứng vị trí trung tâm của
luật tƣ"[7,tr9]. Trong cuộc sống thƣờng nhật, để thỏa mãn nhu cầu của mỗi bên
tham gia giao dịch một cách hợp pháp con ngƣời thực hiện hành vi giao kết hợp
đồng bằng văn bản hoặc lời nói hoặc hành vi pháp lý.
Có thể thấy xét về bản chất, phân loại hợp đồng mua bán nhà ở hình thành
trong tƣơng lai là phƣơng thức đầu tƣ, góp vốn một cách hợp pháp nhằm mua nhà
ở chƣa hình thành. Bên bán thu hút đƣợc vốn đầu tƣ để tiến hành xây dựng bất
động sản theo yêu cầu của bên mua. Theo các điều kiện luật định, nhà đầu tƣ có
quyền bán các sản phẩm nhà ở chƣa hình thành cho ngƣời mua theo các điều kiện,
điều khoản cụ thể ràng buộc tại hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tƣơng
lai. Trong loại hợp đồng này, bên bán và bên mua sẽ thỏa thuận, thống nhất tài sản
sẽ bán, thời điểm chuyển giao tài sản, phƣơng thức và các điều kiện thanh toán…
Theo đó, hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tƣơng lai có ý nghĩa to lớn
trong việc thu hút vốn của ngƣời mua bất động sản. Ngƣời mua thỏa thuận về việc

37. 31
sẽ mua đƣợc và đƣợc mua một bất động sản sẽ hình thành, bên bán sẽ có vốn để
hình thành nên tài sản đó, cùng với các quyền và lợi ích đi kèm.
Khi thống nhất ý chí trong giao kết hơp ̣đồng , sau khi ký kết , hợp đồng
mua bán nhà ở hình thành trong tƣơng lai có ý nghĩa trong việc theo dõi ,
giám sát quá trình thƣc ̣hiêṇhơp ̣ đồng của các b ên theo quy định chi tiết của
hợp đồng . Trong quá trình thực hiện hợp đồng mua bán nhà ở hình thành
trong tƣơng lai, nếu phát sinh tranh chấp, các Bên căn cứ hợp đồng đã ký kết
để giải quyết. Tuy nhiên, đối với phân loại hợp đồng mua bán nhà ở hình
thành trong tƣơng lai, việc giải thích hợp đồng còn chƣa đƣợc các bên trong
giao dịch chú trọng khiến cho các bên dễ nảy sinh tranh chấp pháp lý liên
quan đến cách tính diện tích sử dụng chung, sử dụng riêng.
1.2.4.2. Vai trò và ý nghĩa của bảo lãnh trong hoạt động mua bán và thuê
mua nhà ở hình thành trong tương lai
Thứ nhất, việc bắt buộc thực hiện bảo lãnh trong hoạt động bán, thuê mua
nhà ở hình thành trong tƣơng lai góp phần làm minh bạch hóa thị trƣờng bất
động sản trƣớc đây vẫn tiềm ẩn rất nhiều rủi ro do thiếu tính minh bạch.Theo
Điều 56 Luật kinh doanh bất động sản năm 2014, chủ đầu tƣ thực hiện dự án
phải đƣợc ngân hàng bảo lãnh. Quy định bắt buộc bảo lãnh dự án hiện nay
cũng sẽ hạn chế đƣợc cầu ảo, cung ảo trên thị trƣờng, vì trƣớc đó, nhiều chủ
đầu tƣ bán nhà trên giấy, nhƣng sau đó dự án lại không đƣợc thực hiện. Còn
với quy định hiện nay, nếu dự án không bàn giao đƣợc, bên bảo lãnh phải trả
lại tiền theo hợp đồng mua bán và hợp đồng đã ký kết.
Thứ hai, bảo lãnh trong hoạt động bán, thuê mua nhà ở hình thành trong
tƣơng lai giúp bảo vệ ngƣời mua. Trƣớc đây Luật kinh doanh bất động sản
năm 2006 đã quy định các điều khoản khá cụ thể về việc mua bán và thuê
mua nhà ở hình thành trong tƣơng lai tuy nhiên trong quá trình thực hiện đã
để lại nhiều hệ lụy và rủi ro phần lớn thuộc về bên mua. Đến khi Luật kinh

38. 32
doanh bất động sản năm 2014 ra đời đã khắc phục đƣợc khuyết điểm này ở
Điều 56 quy định về việc bắt buộc thực hiện bảo lãnh trong hoạt động mua
bán và thuê mua nhà ở hình thành trong tƣơng lai. Việc bảo lãnh dự án là một
đảm bảo để dự án đƣợc thực hiện theo đúng tiến độ. Nếu chủ dự án không
triển khai đƣợc, ngƣời mua nhà vẫn có cơ hội nhận nhà hoặc đƣợc trả lại tiền
nhờ đã đƣợc bảo lãnh. Trong khi theo quy định trƣớc đó, ngƣời mua nhà chịu
thiệt khi dự án bị đình trệ, khách hàng có khiếu nại, tố cáo chủ đầu tƣ, thậm
chí là kiện ra tòa cũng chƣa chắc đòi đƣợc tiền.
1.2.4.3. Vai trò và ý nghĩa của hoạt động thuê mua nhà ở hình thành trong
tương lai
Thuê mua nhà ở, công trình xây dựng sẽ là một giải pháp giúp cho những
ngƣời dân, doanh nghiệp không đủ tiềm lực tài chính để mua nhà, công trình xây
dựng ngay một lúc nhƣng vấn đƣợc sử dụng tài sản và đƣợc mua sau khi đã hoàn
thành nghĩa vụ tài chính sau một thời gian kiếm tiền, tìm cơ hội kinh doanh, sản
suất mang lại hiệu quả tốt. Đây chính là giải pháp có tính an toàn cao, ít rủi ro cho
các bên tham gia hợp đồng thuê mua. Bên cho thuê vẫn là chủ sở hữu tài sản trong
suốt thời hạn cho thuê. Tiền cho thuê tài sản bên cho thuê hay tiền vốn và lãi của
ngân hàng cho vay tiền vấn thu theo kỳ đều đặn. Bên thuê tài sản đƣợc sử dụng
tài sản theo đúng lựa chọn của mình để sinh hoạt, sản xuất, kinh doanh.
Thuê mua nhà ở, công trình xây dựng sẽ giúp cho các doanh nghiệp,
ngƣời dân đƣợc sử dụng tài sản – đáp ứng nhu cầu sản xuất kinh doanh và đời
sống của họ trong giai đoạn hiện nay. Chính vì vậy, giải pháp kích cầu và đa
dạng hoá dịch vụ trong sản xuất, kinh doanh thƣơng mại, trong thị trƣờng điạ
ốc của Việt Nam xuất hiện ngày càng nhiều hợp đồng thuê mua tài sản đƣợc
giao kết và triển khai thành công. Đây chính là sự minh chứng thuyết phục
nhất cho loại hợp đồng thuê mua đã từng bƣớc đáp ứng đƣợc nhu cầu và
nguyện vọng của dân chúng ở Việt Nam trong thời gian gần đây.

39. 33
Thuê mua nhà ở, công trình xây dựng triển khai sẽ làm cho dịch vụ mua
bán, tài chính, tín dụng, đầu tƣ có thêm một phƣơng thức kinh doanh mới.
Đây chính là một hoạt động đầu tƣ mới, tạo thêm việc làm cho thị trƣờng lao
động của nƣớc nhà, tăng thêm thu nhập, doanh số kinh doanh từ các giao dịch
nhà đất sẽ tăng, cải thiện tình hình thị trƣờng nhà đất, giúp cho các doanh
nghiệp kinh doanh địa ốc thoát khỏi tình trạng điêu đứng, phá sản nhƣ trƣớc
đây. Hợp tác với ngân hàng, nhà đầu tƣ bất động sản sẽ có một cứu
cánh trong kinh doanh vì buôn tài không bằng dài vốn.[17]
1.2.4.4. Vai trò và ý nghĩa của hoạt động thuê nhà ở hình thành trong tương lai
Trong thực tế rất nhiều ngƣời lao động dƣới thu nhập thấp không có cơ
hội mua nhà mà phải đi thuê với giá cao. Vì vậy việc phát triển thị trƣờng nhà
cho thuê sẽ cứu cánh cho không chỉ ngƣời lao động mà cho cả các doanh
nghiệp bất động sản khi đầu tƣ vào các dự án này.
Việc phát triển các dự án nhà cho thuê là phù hợp với nhu cầu thực tế của
thị trƣờng hiện nay. Bởi hiện tại dù có nhiều chính sách hỗ trợ cho ngƣời dân
mua nhà ở xã hội tuy nhiên vẫn còn rất nhiều ngƣời không thể với tới gói hỗ
trợ này đƣợc. Ngay cả trong bối cảnh các ngân hàng và doanh nghiệp BĐS ra
sức ƣu đãi về giá cả thì ngƣời dân cũng còn đắn đo trong việc sở hữu một căn
hộ. Điều này cho thấy việc xây dựng những căn hộ cho thuê là phƣơng án tối
ƣu vừa giúp doanh nghiệp tháo gỡ khó khăn về tồn kho BĐS vừa có thể giúp
ngƣời dân có nhà ở giá rẻ trong thời gian dài.
Ý nghĩa của nhà ở cho thuê là mang đến cho ngƣời lao động có thu nhập
thấp có nhà ở giá rẻ trong thời gian nhất định. Vì vậy, mục tiêu phát triển nhà
ở quốc gia cần có loại hình căn hộ cho thuê giá bình dân để đáp ứng nhu cầu
của đông đảo ngƣời thu nhập thấp đô thị. Việc phát triển nhà ở cho thuê
không chỉ tốt cho thị trƣờng mà còn góp phần làm thay đổi nhận thức và thói
quen cũ là sở hữu nhà, thay vào đó sẽ chuyển qua mô hình ở nhà thuê nhƣ tại

40. 34
nhiều nƣớc trên thế giới. Tuy nhiên để điều này thành hiện thực thì nhà nƣớc
cần có thêm hành lang pháp lý rõ ràng, còn doanh nghiệp thì phải nắm rõ thực
lực của mình khi thực hiện các dự án này.
1.2.4.5. Vai trò và ý nghĩa của hoạt động thế chấp nhà ở hình thành trong
tương lai
Luật nhà ở 2014 đã có các quy định mới khả thi hơn và cởi mở hơn đối
với việc thế chấp nhà ở hình thành trong tƣơng lai vốn không phải là câu
chuyện mới nhƣng chƣa hề cũ trong điều kiện pháp luật Việt Nam hiện nay.
Đây là một tín hiệu tích cực cho sự phát triển của pháp luật về giao dịch bảo
đảm nói chung và cho việc huy động tín dụng bất động sản nói riêng.
Theo Điều 147 và 148 của Luật nhà ở 2014, có thể thấy chủ đầu tƣ dự án
xây dựng nhà ở đƣợc thế chấp tại tổ chức tín dụng một phần hoặc toàn bộ dự
án đầu tƣ xây dựng nhà ở hoặc nhà ở xây dựng trong dự án , để vay vốn cho
viê ̣c đầu tƣ dự án hoă ̣c xây dƣ̣ng nhà ở đó .Cho phép thế chấp dự án đầu tƣ
xây dựng nhà ở là một điểm mới đáng ghi nhận. Nhà làm luật đã coi dự án
nhƣ một loại tài sản đƣợc phép sử dụng để huy động vốn. Pháp luật Việt Nam
đã thừa nhận một số cơ chế pháp lý tƣơng tự nhƣ chuyển nhƣợng dự án hay
quyền tiếp nhận dự án của bên cho vay trong khuôn khổ các dự án đối tác
công tƣ. Khoản 2, Điều 149, Luật Nhà ở 2014 quy định viê ̣c xƣ̉ lý t ài sản thế
chấp là dƣ̣ án đầu tƣ xây dƣ̣ng nhà ở đƣợc thƣ̣c hiê ̣n theo quy đi ̣nh của pháp
luâ ̣t về dân sƣ̣ và pháp luật có liên quan ; tổ chƣ́ c , cá nhân nhận chuyển
nhƣợng dƣ̣ án phải có đủ điều kiê ̣n làm chủ đầu tƣ dƣ̣ án và phải đăng ký với
cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền giao dƣ̣ án theo quy đi ̣nh của pháp luâ ̣t về
kinh doanh bất động sản . Tuy nhiên, do pháp luật về giao dịch bảo đảm nói
chung chƣa đề cập đến trƣờng hợp thế chấp dự án, các văn bản hƣớng dẫn thi
hành Luật nhà ở 2014 cần quy định rõ hơn về các phƣơng thức xử lý loại hình

41. 35
giao dịch bảo đảm đặc biệt này để tránh các khó khăn có thể phát sinh trong
thực tiễn.
Khi cho phép thế chấp thì ngân hàng sẽ tham gia kiểm soát chủ đầu tƣ đó.
Khi thế chấp tài sản này, ngân hàng sẽ căn cứ vào tình trạng pháp lý của dự
án, vào năng lực, vào tín nhiệm tín dụng của các chủ đầu tƣ, do đó sẽ giảm
bớt rủi ro của chủ đầu tƣ.
Khoản 4, Điều 3, Luật Nhà ở 2014 định nghĩa nhà ở hình thành trong
tƣơng lai là nhà ở đang trong quá trình đầu tƣ xây dựng và chƣa đƣợc nghiệm
thu đƣa vào sử dụng. Quy định hiện hành chƣa cho phép thế chấp nhà ở hình
thành trong tƣơng lai của hộ gia đình, cá nhân (biệt thự, nhà ở liền kề và nhà ở
độc lập) xây dựng trên khuôn viên đất thuộc quyền sử dụng hợp pháp của
mình để vay vốn tại các tổ chức tín dụng. Khoản 2, Điều 147, Luật nhà ở
2014 đã chính thức “cởi trói” hạn chế này. Nhƣ vậy, về nguyên tắc có thể thế
chấp cả chấp nhà ở hình thành trong tƣơng lai là nhà ở thƣơng mại mua từ
doanh nghiệp kinh doanh bất động sản lẫn chấp nhà ở hình thành trong tƣơng
lai riêng lẻ của các tổ chức, cá nhân. Cần lƣu ý là Luật nhà ở 2014 chỉ đề cập
việc thế chấp trực tiếp chấp nhà ở hình thành trong tƣơng lai chứ không có
quy định nào về việc thế chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán
chấp nhà ở hình thành trong tƣơng lai ký với chủ đầu tƣ.
Điều dễ thấy là khi Luật nhà ở 2014 có hiệu lực, các ngân hàng không còn
độc quyền trong việc nhận thế chấp nhà ở sẵn có từ các cá nhân nữa và có thể
sẽ ở trong các xung đột lợi ích về thứ tự ƣu tiên thanh toán với các doanh
nghiệp và cá nhân khác liên quan đến chấp nhà ở hình thành trong tƣơng lai
đƣợc thế chấp.

42. 36
CHƢƠNG 2
THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG
TƢƠNG LAI TẠI VIỆT NAM
2.1. Đánh giá thực trạng các quy định pháp luật về nhà ở hình thành
trong tƣơng lai tại Việt Nam
2.1.1. Thực trạng các quy định pháp luật về mua bán nhà ở hình thành
trong tương lai tại Việt Nam
2.1.1.1. Chủ thể của hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai tại
Việt Nam
Chủ thể trong giao dịch dân sự về mua bán hàng hóa nói chung theo Bộ
luật Dân sự và giao dịch trong mua bán nhà ở hình thành trong tƣơng lai nói
riêng bao gồm là bên bán và bên mua nhà ở. Dƣới góc độ lý luận chung thì
chủ thể của các quan hệ pháp luật dân sự là những ngƣời tham gia vào các
quan hệ pháp luật dân sự, có quyền và nghĩa vụ trong các quan hệ pháp luật
dân sự đó. Hiện nay, pháp luật dân sự của đa số các nƣớc trên thế giới chỉ thừa
nhận chủ thể quan hệ pháp luật dân sự là cá nhân và pháp nhân. Pháp luật dân
sự Việt Nam trƣớc đây cũng thừa nhận các chủ thể truyền thống này. Tuy
nhiên, theo pháp luật thực định hiện nay thì ngoài các chủ thể mang tính truyền
thống là cá nhân và pháp nhân, pháp luật Việt Nam còn công nhận hộ gia đình,
tổ hợp tác cũng là chủ thể của quan hệ pháp luật dân sự, nhƣng là chủ thể đặc
biệt và hạn chế. Họ không phải là pháp nhân, cũng không phải là cá nhân nên
các chủ thể này chỉ tham gia vào một số quan hệ pháp luật dân sự nhất định
theo quy định của pháp luật. Trong giao dịch về mua bán nhà ở hình thành
trong tƣơng lai, cá nhân, pháp nhân, hộ gia đình, tổ hợp tác đều có thể trở
thành chủ thể trong quan hệ hợp đồng. Chủ thể tham gia chủ yếu trong các hợp
đồng mua bán nhà ở hình thành trong tƣơng lai hiện nay là cá nhân và doanh

43. 37
nghiệp kinh doanh nhà ở. Để trở thành chủ thể của hợp đồng mua bán nhà ở
hình thành trong tƣơng lai thì các chủ thể này phải đáp ứng đƣợc các điều kiện
khác nhau mà pháp luật đã quy định. Cá nhân là chủ thể chủ yếu và thƣờng
xuyên của quan hệ mua bán nhà ở hình thành trong tƣơng lai. Trong quan hệ
mua bán này, cá nhân thƣờng tham gia với tƣ cách là bên mua nhà ở. Tuy
nhiên, không phải mọi cá nhân đều có thể tham gia vào quan hệ mua bán này.
Để đƣợc tham gia vào các giao dịch mua bán nhà ở với tƣ cách là một chủ thể
độc lập cá nhân phải đáp ứng đƣợc những yêu cầu nhất định.
Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đƣợc thành lập hợp pháp theo
Luật Doanh nghiệp năm 2014, Luật Đầu tƣ năm 2014 và các hợp tác xã thành
lập theo Luật Hợp tác xã năm 2012 với vai trò là chủ thể của hợp đồng mua
bán nhà ở hình thành trong tƣơng lai. Trong quan hệ này, doanh nghiệp
thƣờng xuất hiện với vai trò là bên bán nhà ở. Theo quy định tại Nghị định số
71/2010/NĐ-CP và Thông tƣ số 16/2010/TT-BXD thì có một vấn đề rất dễ
nhận biết ở Việt Nam là chỉ có chủ đầu tƣ dự án phát triển nhà ở (bao gồm
chủ đầu tƣ cấp I, chủ đầu tƣ cấp II và kể cả đồng chủ đầu tƣ dƣới hình thức
hợp đồng hợp tác kinh doanh) hoặc tổ chức do chủ đầu tƣ ủy quyền mới giữ
vai trò là bên bán nhà ở hình thành trong tƣơng lai. Các cá nhân, hộ gia đình,
các doanh nghiệp không có chức năng kinh doanh bất động sản… không thể
trở thành bên bán nhà ở thƣơng mại hình thành trong tƣơng lai. Điều 12, Nghị
định 71/2010/NĐ-CP quy định cụ thể chủ đầu tƣ phát triển nhà ở thƣơng mại
bao gồm:
Một là: Doanh nghiệp trong nƣớc đƣợc thành lập và hoạt động theo quy
định của Luật Doanh nghiệp;
Hai là: Doanh nghiệp có 100% vốn đầu tƣ nƣớc ngoài, doanh nghiệp liên
doanh với nhà đầu tƣ nƣớc ngoài; doanh nghiệp của ngƣời Việt Nam định cƣ
ở nƣớc ngoài hoạt động đầu tƣ tại Việt Nam theo quy định của Luật Đầu tƣ;

44. 38
Ba là: Hợp tác xã đƣợc thành lập và hoạt động theo quy định của Luật
Hợp tác xã. Ở chiều ngƣợc lại thì doanh nghiệp có chức năng kinh doanh nhà
ở trong một số trƣờng hợp nhất định cũng có thể tham gia giao dịch với tƣ
cách là bên mua nhà ở. Ngoài ra, còn có một số chủ thể khác nhƣ hộ gia đình,
tổ hợp tác, … cũng giữ vai trò là bên mua trong giao dịch mua bán nhà ở
thƣơng mại hình thành trong tƣơng lai.
Theo Điều 10 Luật Kinh doanh bất động sản thì điều kiện của tổ chức cá
nhân đƣợc tham gia kinh doanh bất động sản đã đƣợc mở rộng hơn đó là:
Thứ nhất, tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh
nghiệp hoặc hợp tác xã ( sau đây gọi chung là doanh nghiệp) và có vốn pháp
định không đƣợc thấp hơn 20 tỉ đồng
Thứ hai, đối với tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, chuyển nhƣợng bất
dộng sản quy mô nhỏ, không thƣờng xuyên thì không phải thành lập doanh
nghiệp nhƣng phải kê khai nộp thuế theo quy định của pháp luật.
2.1.1.2. Đối tượng của hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai
tại Việt Nam
Đối tƣợng của hợp đồng mua bán nhà ở nói chung và hợp đồng mua bán
nhà ở hình thành trong tƣơng lai nói riêng là nhà ở và phải đủ điều kiện để
đƣợc phép tham gia giao dịch theo quy định của Luật Nhà ở năm 2014 và
Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014. Đối với nhà ở hình thành trong
tƣơng lai khi đƣa vào giao dịch phải thuộc đối tƣợng đƣợc phép kinh doanh
và thỏa mãn các điều kiện quy định tại điều 55 Luật Kinh doanh bất động sản
năm 2014 nhƣ sau:
Thứ nhất: Có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ
thi công đã đƣợc cấp có thẩm quyền phê duyệt, giấy phép xây dựng đối với
trƣờng hợp phải có giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn
thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tƣơng ứng theo tiến độ dự án; trƣờng

45. 39
hợp là nhà chung cƣ, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong
tƣơng lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của
tòa nhà đó.
Thứ hai: Trƣớc khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tƣơng lai,
chủ đầu tƣ phải có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về
việc nhà ở đủ điều kiện đƣợc bán.
Trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày nhận đƣợc thông báo, cơ quan quản lý
nhà ở cấp tỉnh có trách nhiệm trả lời bằng văn bản cho chủ đầu tƣ về nhà ở đủ
điều kiện đƣợc bán, trƣờng hợp không đủ điều kiện phải nêu rõ lý do
2.1.1.3. Quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng mua bán nhà ở hình
thành trong tương lai tại Việt Nam
Đối với mối quan giữa bên bán và bên mua trong hợp đồng mua bán nhà ở
hình thành trong tƣơng lai, việc mô tả rõ quyền và nghĩa vụ giữa các bên có ý
nghĩa rất quan trọng. Đây là một trong những nội dung mang tính chất quyết
định đến mối quan hệ của các bên khi tham gia giao dịch. Quyền và nghĩa vụ
của các bên thƣờng do hai bên thỏa thuận hoặc một bên đƣa ra trong dự thảo
hợp đồng và đƣợc bên còn lại chấp thuận.
Quyền của bên bán nhà ở
Theo quy định tại điều 21 Luật kinh doanh bất động sản năm 2014 thì bên
bán nhà ở có những quyền sau đây:
Thứ nhất: Yêu cầu bên mua nhận nhà, công trình xây dựng theo thời hạn
đã thỏa thuận trong hợp đồng.
Thứ hai: Yêu cầu bên mua thanh toán đủ tiền theo thời hạn và phƣơng
thức thỏa thuận trong hợp đồng; trƣờng hợp không có thỏa thuận thì chỉ đƣợc
thu tiền của bên mua không vƣợt quá 95% giá trị hợp đồng khi ngƣời mua
chƣa đƣợc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất.