Nhận viết luận văn Đại học , thạc sĩ - Zalo: 0917.193.864 Tham khảo bảng giá dịch vụ viết bài tại: vietbaocaothuctap.net Luận văn thạc sĩ ngành luật: Thế chấp dự án đầu tư kinh doanh bất động sản tại các ngân hàng thương mại theo pháp luật Việt Nam hiện nay từ thực tiễn Thành phố Hồ Chí Minh

1. VIỆN HÀN LÂM KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM
HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI
HÀ THỊ CẨM VÂN
THẾ CHẤP DỰ ÁN ĐẦU TƯ KINH DOANH
BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI
THEO PHÁP LUẬT VIỆT NAM HIỆN NAY TỪ THỰC
TIỄN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT KINH TẾ
HÀ NỘI, năm 2018

2. VIỆN HÀN LÂM KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM
HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI
HÀ THỊ CẨM VÂN
THẾ CHẤP DỰ ÁN ĐẦU TƯ KINH DOANH
BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI
THEO PHÁP LUẬT VIỆT NAM HIỆN NAY TỪ THỰC
TIỄN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
Ngành: Luật Kinh tế
Mã số: 83 80 107
NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC:
PGS.TS. TRẦN ĐÌNH HẢO
HÀ NỘI, năm 2018

3. LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của cá nhân tôi. Các số liệu
nêu trong luận văn là có thực, có nguồn gốc rõ ràng và được trích dẫn đầy đủ
theo quy định.
Tác giả
Hà Thị Cẩm Vân

4. MỤC LỤC
MỞ ĐẦU .......................................................................................................... 1
Chương 1: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ THẾ CHẤP DỰ ÁN ĐẦU
TƯ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÁC NGÂN HÀNG
THƯƠNG MẠI THEO PHÁP LUẬT VIỆT NAM ..................................... 6
1.1. Khái quát về dự án đầu tư kinh doanh bất động sản.............................. 6
1.2. Vai trò của biện pháp bảo đảm thế chấp dự án đầu tư kinh doanh bất
động sản .......................................................................................................13
1.3. Trình tự, thủ tục thế chấp dự án đầu tư kinh doanh bất động sản tại các
ngân hàng thương mại theo pháp luật Việt Nam.........................................15
Chương 2: THỰC TRẠNG THẾ CHẤP DỰ ÁN ĐẦU TƯ KINH
DOANH BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI
TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH............................................................38
2.1. Hoạt động cho vay dự án đầu tư kinh doanh bất động sản của các ngân
hàng thương mại tại thành phố Hồ Chí Minh.............................................38
2.2. Khó khăn vướng mắc trong quá trình nhận tài sản bảo đảm là dự án
đầu tư kinh doanh bất động sản ...................................................................43
2.3. Trình tự, thủ tục giải chấp dự án đầu tư kinh doanh bất động sản tại các
tổ chức tín dụng thương mại........................................................................50
Chương 3: ĐỊNH HƯỚNG VÀ GIẢI PHÁP ĐẢM BẢO HIỆU LỰC,
HIỆU QUẢ THẾ CHẤP DỰ ÁN ĐẦU TƯ KINH DOANH BẤT ĐỘNG
SẢN TẠI CÁC TỔ CHỨC TÍN DỤNG THƯƠNG MẠI TẠI THÀNH
PHỐ HỒ CHÍ MINH....................................................................................54
3.1. Quản lý vĩ mô của nhà nước đối với hoạt động cho vay có biện pháp
bảo đảm là thế chấp dự án đầu tư kinh doanh bất động sản ........................55
3.2. Xây dựng cơ chế cấp tín dụng phù hợp với thị trường kinh doanh bất
động sản .......................................................................................................60
KẾT LUẬN....................................................................................................76
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO

5. 1
MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Ngành kinh doanh bất động sản ở Việt Nam có thời gian phát triển
khoảng 25 năm, bắt đầu từ năm 1991 đến nay. Mặc dù vậy ngành kinh doanh
này đóng vai trò quan trọng trong nền kinh tế và đáp ứng nhu cầu thực tiễn về
chổ ở, là tài sản trong chu trình sản xuất kinh doanh. Hiện nay, ngành kinh
doanh bất động sản chiếm khoảng 6,5% tổng nguồn lực đầu tư của toàn xã hội
và chiếm khoảng 8% tổng dư nợ của toàn hệ thống các tổ chức tín dụng tại
Việt Nam.
Trong những năm gần đây, sự phát triển của ngành kinh doanh bất
động sản phụ thuộc vào rất nhiều các yếu tố trong và ngoài nước như: Chính
sách quản lý của Nhà nước đối với ngành, các gói hỗ trợ cho ngành, chính
sách tín dụng đối với ngành, số vốn đầu tư trực tiếp từ nước ngoài FDI vào
ngành, lượng kiều hối gửi về nước hàng năm, nhu cầu mua nhà ở của người
nước ngoài tại Việt Nam, sự phát triển kinh tế của khu vực địa phương,….
Hiện tại, lĩnh vực này cần có lượng vốn đầu tư cao, nhưng lượng vốn này phụ
thuộc rất nhiều vào nguồn vốn tín dụng. Theo Hiệp hội bất động sản Việt
Nam, quy mô thị trường kinh doanh bất động sản Việt Nam hiện nay còn rất
khiêm tốn, khoảng 21 tỷ USD, trong đó quy mô dư nợ khoảng 16 tỷ USD. Và
tập trung chủ yếu tại 2 thành phố lớn là Thành phố Hồ Chí Minh và Hà Nội,
chiếm khoảng 80% thị phần bất động sản trong cả nước.
Trong những năm gần đây, việc nghiên cứu các quy định của pháp luật
về thế chấp các dự án kinh doanh bất động sản tại các các ngân hàng thương
mại nhằm đảm bảo cho nhu cầu nguồn vốn tín dụng, vừa đảm bảo an toàn
trong hoạt động tín dụng, vừa đảm bảo quyền lợi và nghĩa vụ của các chủ thể
liên quan là các tổ chức tín dụng, chủ đầu tư và người mua nhà, tránh tình
trạng nguồn vốn tín dụng không khơi thông hoặc tiềm ẩn những rủi ro bất ổn

6. 2
cho các hoạt động của các tổ chức tín dụng. Đến nay, có một số công trình
nghiên cứu đề cập đến hoạt động của các dự án kinh doanh bất động sản, thế
chấp tài sản nhưng mỗi công trình nghiên cứu nêu lên một khía cạnh trong hệ
thống bao quát và toàn diện của hệ thống pháp luật Việt Nam về thế chấp. Vì
vậy, tác giả chọn đề tài “Thế chấp dự án đầu tư kinh doanh bất động sản tại
các ngân hàng thương mại theo pháp luật Việt Nam hiện nay từ thực tiễn
Thành phố Hồ Chí Minh” làm đề tài nghiên cứu cho luận văn khoa học thạc sĩ
của mình góp phần nghiên cứu các quy định pháp luật về thế chấp tài sản để
đảm bảo thực hiện nghĩa vụ dân sự của các chủ thể.
2. Tình hình nghiên cứu đề tài
Trong lĩnh vực bất động sản nói chung, thế chấp dự án đầu tư kinh
doanh bất động sản nói riêng, trong thời gian vừa qua, đã có nhiều công trình
khoa học nghiên cứu và rất nhiều bài báo khai thác về vấn đề này, và cũng đã
góp phần quan trọng trong việc hoàn thiện pháp luật. Có thể kể đến các đề tài
liên quan như sau:
Bùi Thị Duyên (2014), Pháp luật về thế chấp tài sản để bảo đảm thực
hiện nghĩa vụ dân sự - thực trạng và phương hướng hoàn thiện, Luận văn
Thạc sĩ Luật học, Đại học quốc gia Hà Nội;
Lê Nguyên Thanh Thúy (2014), Cho vay dự án bất động sản tại ngân
hàng ngoại thương Việt nam, Luận văn Thạc sĩ Luật học, Trường Đại học
Luật Thành phố Hồ Chí Minh;
Trân Thị Kim Đào (2015), Cho vay kinh doanh bất động sản tại các
ngân hàng thương mại thành phố Hồ Chí Minh, Luận văn Thạc sĩ Kinh tế;
Tô Thị Hoa Lư (2014), Kinh doanh bất động sản ở Việt Nam, Luận văn
tốt nghiệp khoa Luật, Trường Đại Luật Cần Thơ.
Tuy nhiên, một lần nữa, việc đi sâu nghiên cứu thực tiễn thế chấp dự án
kinh doanh bất động sản tại thành phố Hồ Chí Minh từ việc xem xét quy định
của pháp luật, thu thập số liệu, …về vấn đề có liên quan, cũng như thực tiễn

7. 3
áp dụng pháp luật,…. để thấy được những vấn đề còn bất cập, hạn chế và từ
đó đưa ra những kiến nghị hoàn thiện. Vì vậy, có thể nói đề tài “Thế chấp dự
án đầu tư kinh doanh bất động sản tại các ngân hàng thương mại theo pháp
luật Việt Nam hiện nay từ thực tiễn Thành phố Hồ Chí Minh” là đề tài mới,
chưa có công trình khoa học pháp lý nghiên cứu về đề tài này. Do đó, việc đi
sâu nghiên cứu đề tài trong khuôn khổ luận văn thạc sĩ luật học “Thế chấp dự
án đầu tư kinh doanh bất động sản tại các ngân hàng thương mại theo pháp
luật Việt Nam hiện nay từ thực tiễn Thành phố Hồ Chí Minh” là một công
việc có ý nghĩa cả về mặt lý luận lẫn thực tiễn áp dụng pháp luật. Việc lựa
chọn đề tài nêu trên để làm luận văn thạc sỹ luật học là không trùng lặp với
các công trình khoa học đã được công bố.
3. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu
Trên cơ sở nghiên cứu những vấn đề lý luận về thế chấp dự án đầu tư
kinh doanh bất động sản tại các tổ chức tín dụng thương mại, Tác giả đánh giá
thực trạng thế chấp dự án đầu tư kinh doanh bất động sản tại các tổ chức tín
dụng thương mại tại thành phố Hồ Chí Minh, từ đó đề ra định hướng và giải
pháp đảm bảo hiệu lực, hiệu quả của việc thế chấp dự án đầu tư kinh doanh
bất động sản tại các tổ chức tín dụng thương mại.
4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
Đối tượng nghiện cứu: Luận văn tập trung nghiên cứu các vấn đề liên
quan đến quy định của Pháp luật thế chấp dự án kinh doanh bất động sản,
điều kiện để chủ đầu tư được đầu tư kinh doanh bất động sản và điều kiện để
dự án được thế chấp, trình tự, thủ tục thế chấp và giải chấp.
Phạm vi nghiên cứu: Luận văn đi vào nghiên cứu những vấn đề cơ bản
về quyền và nghĩa vụ cụ thể của các bên tham gia quan hệ thế chấp, cơ chế
kiểm soát cho vay đối với doanh nghiệp kinh doanh bất động sản (Chủ đầu tư)
để đầu tư xây dựng và kinh doanh các dự án bất động sản; việc nhận và kiểm

8. 4
soát tài sản hình thành từ vốn vay đối với dự án bất động sản, người mua nhà
và những kiến nghị hoàn thiện quy định của Pháp luật.
5. Phương pháp luận và phương pháp nghiên cứu
Trong quá trình nghiên cứu, luận văn được thực hiện trên cơ sở lấy chủ
nghĩa duy vật biện chứng và chủ nghĩa duy vật lịch sử làm phương pháp luận
cho quá trình nghiên cứu. Đề tài nghiên cứu sử dụng các phương pháp nghiên
cứu mang tính xã hội pháp lý: phân tích và giải thích các quy định pháp luật
hiện hành; thống kê, tổng hợp; vận dụng vào thực tiễn và nhiều phương pháp
nghiên cứu của các ngành Khoa học xã hội nói chung cũng như của ngành
Luật học nói riêng để làm sáng tỏ vấn đề nghiên cứu.
6. Ý nghĩa lý luận và thực tiễn của luận văn
Với việc tập trung phân tích quy định của pháp luật kinh doanh bất
động sản, quy định thế chấp và thực trạng thế chấp các dự án đầu tư kinh
doanh bất động sản tại các tổ chức tín dụng thương mại. Trong đó, trú trọng
nghiên cứu việc áp dụng các quy định về điều kiện, trình tự, thủ tục thế chấp
dự án đầu tư kinh doanh bất động sản tại các tổ chức tín dụng thương mại,
đồng thời phân tích những khó khăn, vướng mắc trong quá nhận thế chấp, để
từ đó đề xuất phương hướng, giải pháp trong việc áp dụng pháp luật để tạo
điều kiện thuận lợi cho các doanh nghiệp (chủ đầu tư), người mua nhà và các
tổ chức tín dụng thương mại. Công trình luận văn thạc sĩ có một số ý nghĩa
khoa học và giá trị ứng dụng nhất định như sau:
Thứ nhất, các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự nói chung
và thế chấp dự án kinh doanh bất động sản nói riêng là vấn đề được rất nhiều
chủ đầu tư, các tổ chức tín dụng quan tâm. Các vấn đề tác giả đưa ra trong
luận văn này nhằm đưa đến một cái nhìn tổng quan nhất về thế chấp tài sản để
bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự trên cơ sở phân tích những quy định của
pháp luật Việt Nam hiện hành. Với tính mới này, đề tài sẽ là nguồn tư liệu

9. 5
tham khảo có giá trị khi thực hiện các công trình khoa học pháp lý có liên
quan;
Thứ hai, ý nghĩa thực tiễn: đề tài cung cấp những kiến thức nhất định
về các điều kiện, trình tự thủ tục thế chấp dự án kinh doanh bất động sản và
định hướng giải pháp bảo đảm, hiệu quả của thế chấp dự án kinh doanh bất
động sản tại các tổ chức tín dụng thương mại hiện nay.
7. Kết cấu của luận văn
Ngoài phần mở đầu, kết luận, danh mục tài liệu tham khảo, nội dung
của luận văn gồm 3 chương:
Chương 1: Những vấn đề lý luận về thế chấp dự án đầu tư kinh doanh
bất động sản tại các tổ chức tín dụng thương mại theo pháp luật Việt Nam.
Chương 2: Thực trạng thế chấp dự án đầu tư kinh doanh bất động sản
tại các ngân hàng thương mại tại thành phố Hồ Chí Minh.
Chương 3: Định hướng và giải pháp đảm bảo hiệu lực, hiệu quả của
thế chấp dự án đầu tư kinh doanh bất động sản tại các tổ chức tín dụng thương
mại tại thành phố Hồ Chí Minh.

10. 6
Chương 1
NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ THẾ CHẤP DỰ ÁN ĐẦU TƯ KINH
DOANH BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI
THEO PHÁP LUẬT VIỆT NAM
1.1. Khái quát về dự án đầu tư kinh doanh bất động sản
1.1.1. Khái niệm dự án đầu tư kinh doanh bất động sản
Hầu hết các quốc gia trên thế giới đều phân loại tài sản theo Luật La
Mã, tức là phân loại tài sản thành “Động sản” và “Bất động sản”. Ở Việt
Nam, Bộ luật dân sự 2015 phân chia tài sản như sau:“Tài sản là vật, tiền, giấy
tờ có giá và quyền tài sản; tài sản bao gồm bất động sản và động sản. Bất
động sản và động sản có thể là tài sản hiện có và tài sản hình thành trong
tương lai”. Trong đó,“Bất động sản bao gồm đất đai; nhà, công trình xây
dựng gắn liền với đất đai; tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, công trình
xây dựng; tài sản khác theo quy định của pháp luật”, “Động sản là những tài
sản không phải là bất động sản”.
Bất động sản, theo quy định tại khoản 2 điều 105 và khoản 1 điều 107
Bộ luật dân sự 2015 thì bất động sản là các tài sản không di dời được. Bao
gồm đất đai, nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, tài sản khác gắn
liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng, tài sản khác theo quy định của pháp
luật.
Kinh doanh bất động sản, theo khoản 1 điều 3 Luật kinh doanh bất
động sản 2014, là việc đầu tư vốn để thực hiện hoạt động xây dựng, mua,
nhận chuyển nhượng để bán, chuyển nhượng; cho thuê, cho thuê lại, cho thuê
mua bất động sản; thực hiện dịch vụ môi giới bất động sản; dịch vụ sàn giao
dịch bất động sản; dịch vụ tư vấn bất động sản hoặc quản lý bất động sản
nhằm mục đích sinh lợi.
Dự án đầu tư là một tập hợp các hoạt động có liên quan với nhau được
kế hoạch hoá nhằm đạt được các mục tiêu đã định bằng việc tạo ra các kết quả

11. 7
cụ thể trong một thời gian nhất định, thông qua việc sử dụng các nguồn lực
xác định. Là cơ sở để cơ quan nhà nước có thẩm quyền tiến hành các biện
pháp quản lý, cấp phép đầu tư. Nó là căn cứ để nhà đầu tư triển khai hoạt
động đầu tư và đánh giá hiệu quả của dự án và tổ chức tín dụng cấp vốn cho
dự án. Trong hoạt động tín dụng, dự án đầu tư là căn cứ để nhà đầu tư triển
khai hoạt động đầu tư và đánh giá hiệu quả của dự án và tổ chức tín dụng cấp
vốn cho dự án.
Hiện nay, ở Việt Nam có rất nhiều quan niệm khác nhau về đầu tư kinh
doanh bất động sản. Tuy nhiên, trong phạm vi luận văn này, dựa trên cơ sở
nghiên cứu lý luận, tác giả nêu một số quan điểm điển hình như sau:
Quan điểm thứ nhất, Đầu tư kinh doanh bất động sản 1, tr.10 là dùng
lượng tiền, vàng để mua bất động sản và bán ra thị trường vào thời điểm khác
với giá chênh lệch gọi là đầu tư mua bán. Trường hợp đầu tư bằng cách sửa
chữa, xây nhà để bán được gọi là đầu tư gia tăng giá trị bất động sản.
Quan điểm thứ hai, Đầu tư kinh doanh bất động sản 2, tr.1 là hoạt
động bỏ vốn đầu tư để tạo lập ra hàng hóa là bất động sản nhằm mục đích
bán, cho thuê hàng hóa đó ra thị trường.
Quan điểm thứ ba, Đầu tư kinh doanh bất động sản 35, tr.1 là việc bỏ
vốn đầu tư, tạo lập, mua, nhận chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản
để bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua nhằm mục đích
sinh lời cao,..
Những quan điểm và phân tích nêu trên, Dự án đầu tư kinh doanh bất
động sản có thể được hiểu là việc nhà đầu tư đầu tư vốn để thực hiện hoạt
động xây dựng, mua, nhận chuyển nhượng để bán, chuyển nhượng; cho thuê,
cho thuê lại, cho thuê mua... bất động sản nhằm mục đích sinh lợi hay hưởng
chênh lệch lợi nhuận. Nói cách khác, trên một khu đất sẵn có, thuộc sở hữu/
sử dụng của mình, nhà đầu tư phải lựa chọn mô hình đầu tư tối ưu trong số

12. 8
các mô hình như Dự án nhà ở (gồm căn hộ, chung cư, biệt thự, nhà liên kế,
đất nền), Dự án văn phòng (gồm văn phòng, cao ốc cho thuê, nhà xưởng, nhà
kho),.. và quản lý khai thác hiệu quả mô hình (còn gọi là dự án kinh doanh bất
động sản) đã chọn nhằm mục đích sinh lời.
Từ góc nhìn của pháp luật thực định, thế chấp là việc dùng tài sản để
bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ dân sự và nghĩa vụ đó có thể là nghĩa vụ của
chính mình (của chính bên thế chấp) hoặc của người khác (không phải của
bên thế chấp); đối tượng của thế chấp tài sản là tài sản bất kì nhưng phải là tài
sản trị giá được thành tiền và được phép giao dịch, có thể là tài sản hiện có
hoặc tài sản hình thành trong tương lai mà pháp luật không cấm giao dịch 32,
tr.31. Từ cách hiểu này thì “hoạt động đầu tư vốn của các chủ đầu tư để thực
hiện dự án kinh doanh bất động sản”, kết quả là sản phẩm của dự án đó sẽ,
đang hình thành (có thể là căn hộ, căn biệt thự hay nhà liên kế,..) và nó được
xem là đối tượng thế chấp tài sản.
1.1.2. Đặc điểm cơ bản và phân loại của dự án đầu tư kinh doanh bất
động sản
Hiện nay, ở Việt Nam, căn cứ vào đặc điểm hoạt động kinh doanh và
sản phẩm thì dự án đầu tư kinh doanh bất động sản được chia thành các
nhóm dự án sau:
 Dự án nhà ở (gồm căn hộ, chung cư, biệt thự, nhà liên kế, đất nền);
 Dự án văn phòng (gồm văn phòng, cao ốc cho thuê, nhà xưởng, nhà
kho);
 Dự án khu công nghiệp, khu chế xuất;
 Dự án trung tâm thương mại.
Về bản chất, hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản cũng có những
đặc điểm tương tự như đặc điểm của dự án đầu tư phát triển như chủ đầu tư
đầu tư vốn để thực hiện hoạt động xây dựng; mua; nhận chuyển nhượng để

13. 9
bán; chuyển nhượng; cho thuê; cho thuê lại; cho thuê mua,… nhằm mục đích
sinh lời cao. Ngoài những đặc điểm trên, dự án đầu tư kinh doanh bất động
sản có những đặc điểm riêng:
Thứ nhất, Sản phẩm của dự án gắn liền với quyền sử dụng đất, tài sản
gắn liền với đất nên sản phẩm của dự án là dạng tài sản bất động sản.
Thứ hai, Đầu tư xây dựng các công trình trên đất để tạo ra các sản
phẩm bất động sản là quyền sử dụng đất, công trình trên đất (tài sản gắn liền
với đất).
Thứ ba, Đối với một số hoạt động (trừ cho thuê) thì bất động sản được
dịch chuyển quyền sở hữu từ chủ đầu tư dự án chuyển giao cho người mua
(người nhận chuyển nhượng). Đặc điểm này khác biệt rất lớn so với các dự án
kinh doanh khác.
Thứ tư, Việc sinh lời của dự án phát sinh từ các giao dịch chuyển
nhượng quyền sử dụng đất sau khi đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng, bán, cho
thuê, cho thuê mua các tài sản gắn liền với đất. Trong một số trường hợp nhất
định, chủ đầu tư được thực hiện giao dịch mua bán, chuyển nhượng,.. trước
khi sản phẩm hoàn thành và đưa vào sử dụng.
Thứ năm, Hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản chứa đựng nhiều
yếu tố kinh tế xã hội đan xen, theo đó, nó không chỉ phụ thuộc vào chính sách
quản lý đầu tư của Nhà nước mà còn phụ thuộc nhiều vào yếu tố xã hội, tâm
lý, tập quán của người dân.
1.1.3. Quy định đối với chủ thể (doanh nghiệp) được đầu tư kinh doanh
bất động sản theo pháp luật Việt nam
Lĩnh vực kinh doanh bất động sản đã hình thành, phát triển rất mạnh
mẽ và nhanh chóng. Với những đặc điểm riêng của mình, kinh doanh bất
động sản đem lại những khoản lợi nhuận khổng lồ cho các nhà đầu tư, kinh
doanh; như các hoạt động mua bán, cho thuê, thế chấp… Tuy nhiên, không

14. 10
phải bất cứ một tổ chức hay cá nhân nào cũng được tham gia kinh doanh bất
động sản mà phải đáp ứng đầy đủ các điều kiện theo luật định. Tính đến thời
điểm hiện tại, luật kinh doanh bất động sản năm 2014, đã có hiệu lực được 03
năm, phần nào đã khẳng định được giá trị thực tiễn và giá trị pháp lý (cụ thể
và chặt chẽ). Cụ thể, quy định tại điều 10 Luật kinh doanh bất động sản
năm 2014 về điều kiện của tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản:
“1. Tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh
nghiệp hoặc hợp tác xã (sau đây gọi chung là doanh nghiệp) và có vốn pháp
định không được thấp hơn 20 tỷ đồng, trừ trường hợp quy định tại khoản 2
điều này.
2. Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho
thuê mua bất động sản quy mô nhỏ, không thường xuyên thì không phải thành
lập doanh nghiệp nhưng phải kê khai nộp thuế theo quy định của pháp luật.”
Như vậy, các tổ chức và cá nhân muốn kinh doanh bất động sản thì
phải
Thứ nhất, điều kiện đối với các chủ thể kinh doanh bất động sản:
- Phải thành lập doanh nghiệp theo quy định của pháp luật về doanh
nghiệp hoặc hợp tác xã theo quy định của pháp luật về hợp tác xã (sau đây gọi
chung là doanh nghiệp)
- Phải có vốn pháp định không được thấp hơn 20 tỷ đồng (quy định về
vốn pháp định của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản theo luật kinh
doanh bất động sản 2006 và các văn bản hướng dẫn thi hành là 06 tỷ đồng) và
chịu trách nhiệm về tính trung thực, chính xác của số vốn pháp định.
Mức vốn pháp định này được xác định căn cứ vào số vốn điều lệ của
doanh nghiệp, hợp tác xã theo quy định của pháp luật về doanh nghiệp, pháp
luật về hợp tác xã. Doanh nghiệp, hợp tác xã không phải làm thủ tục đăng ký
xác nhận về mức vốn pháp định.

15. 11
- Đăng ký ngành nghề kinh doanh (kinh doanh bất động sản) theo quy
định của pháp luật.
Thứ hai, điều kiện về thủ tục và năng lực tài chính của chủ đầu tư dự án
kinh doanh bất động sản:
- Điều kiện về thủ tục: Phải đăng ký (đăng ký theo luật đầu tư hoặc
đăng ký theo Luật nhà ở) và được cơ quan nhà nước chấp thuận thông qua
việc xét duyệt đăng ký dự án thì cơ quan nhà nước xét duyệt qua thẩm định
năng lục tài chính, tính khả thi dự án, mức độ phù hợp quy hoạch, chính sách
phát triển kinh tế,…..
- Điều kiện về năng lực tài chính của chủ đầu tư: Mặc dù không quy
định rõ về tỷ lệ cụ thể giữa vốn điều lệ (vốn chủ sở hữu) và vốn đầu tư (vốn
chủ sở hữu và nợ) nhưng Luật kinh doanh bất động sản và nghị định 76/NĐ –
CP hướng dẫn thi hành có tham chiếu đến pháp luật về đất đai khi yêu cầu
nhà đầu tư dự án bất động sản phải đáp ứng các điều kiện về vốn chủ sở hữu
theo luật đầu tư và luật đất đai. Theo đó, theo quy định của Nghị định
43/2014/NĐ – CP hướng dẫn thi hành Luật đất đai 2014 quy định rằng chủ
đầu tư dự án có sử dụng đất phải có:
+ Vốn thuộc sở hữu của mình để thực hiện dự án không thấp hơn:
 20% tổng mức đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất dưới
20 héc ta, và
 15% tổng mức đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất từ 20
héc ta trở lên.
+ Về ký quỹ: theo quy định tại khoản 1 và khoản 3 Điều 27 Nghị định
118/2015/NĐ - CP ngày 12/11/2015, chủ đầu tư dự án kinh doanh bất động
sản phải ký quỹ từ 1% đến 3% tổng vốn đầu tư của dự án vào tài khoản của
cơ quan nhà nước cấp phép đầu tư trong trường hợp được Nhà nước giao đất,
cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu

16. 12
tư. Mức ký quỹ được tính bằng tỷ lệ % trên vốn đầu tư của dự án đầu tư theo
nguyên tắc lũy tiến từng phần như sau:
 Mức ký quỹ là 3% với phần vốn đầu tư đến 300 tỷ đồng.
 Mức ký quỹ là 2% với phần vốn đầu tư trên 300 tỷ đồng đến
1.000 tỷ đồng.
 Mức ký quỹ là 1% với phần vốn đầu tư trên 1.000 tỷ đồng.
Trừ các trường hợp sau:
 Nhà đầu tư trúng đấu giá quyền sử dụng đất để thực hiện dự án
đầu tư được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền
thuê đất một lần cho cả thời gian thuê;
 Nhà đầu tư trúng đấu thầu thực hiện dự án đầu tư có sử dụng đất
theo quy định của pháp luật về đấu thầu;
 Nhà đầu tư được Nhà nước giao đất, cho thuê đất trên cơ sở nhận
chuyển nhượng dự án đầu tư đã thực hiện ký quỹ hoặc đã hoàn thành việc góp
vốn, huy động vốn theo tiến độ quy định tại Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư,
văn bản quyết định chủ trương đầu tư;
 Nhà đầu tư được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự
án đầu tư trên cơ sở nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền
với đất của người sử dụng đất khác;
 Nhà đầu tư là đơn vị sự nghiệp có thu, công ty phát triển khu
công nghệ cao được thành lập theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm
quyền thực hiện dự án đầu tư được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để phát
triển kết cấu hạ tầng khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu
chức năng trong khu kinh tế.
Thứ ba, quy định về bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành
trong tương lai:

17. 13
Tại điều 56 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 thể hiện “Chủ đầu
tư dự án bất động sản trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong
tương lai phải được ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh
nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng khi chủ đầu tư không
bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết với khách hàng”. Điều này yêu
cầu, chủ đầu tư dự án bất động sản trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình
thành trong tương lai phải được tổ chức tài chính hoặc tổ chức tín dụng được
phép hoạt động tại Việt Nam thực hiện bảo lãnh việc bán, cho thuê mua nhà ở
hình thành trong tương lai. Trường hợp chủ đầu tư không thực hiện bàn giao
nhà ở theo tiến độ đã cam kết và bên mua, bên thuê mua có yêu cầu thì bên
bảo lãnh có trách nhiệm hoàn lại số tiền ứng trước và các khoản tiền khác cho
khách hàng theo hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở và hợp đồng bảo lãnh đã
ký kết.
Như vây, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 đã quy định rõ ràng
và chi tiết về từng chủ thể kinh doanh bất động sản, mở rộng phạm vi hoạt
động kinh doanh bất động sản của tổ chức, cá nhân trong nước cũng như điều
kiện để các chủ đầu tư dự án bất động sản được bán sản phẩm ra thị trường.
Từ đó, nâng cao trách nhiệm của chủ đầu tư đối với tiền ứng trước của khách
hàng khi bán, cho thuê, cho thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai
để tránh tình trạng chiếm dụng vốn của khách hàng để sử dụng sai mục đích,
bảo đảm công khai, minh bạch, tạo tính thanh khoản cho thị trường.
1.2. Vai trò của biện pháp bảo đảm thế chấp dự án đầu tư kinh
doanh bất động sản
Thế chấp tài sản là một chế định pháp luật có vai trò quan trọng trong
việc đảm bảo an toàn giao dịch cũng như thúc đẩy sự phát triển của giao dịch
dân sự nói chung và hoạt động tín dụng nói riêng. Biện pháp thế chấp tài sản
là những biện pháp được sử dụng nhiều trong các mối quan hệ dân sự và quan

18. 14
hệ thương mại. Đây là biện pháp mang tính truyền thống và áp dụng rộng rãi
ở mọi nơi từ nông thôn đến thành thị, vùng sâu, vùng xa... Biện pháp này
thường áp dụng đối với quan hệ cho vay giữa cá nhân với nhau hoặc giữa các
tổ chức tín dụng với cá nhân và doanh nghiệp. Trong hoạt động cho vay của
các tổ chức tín dụng thương mại và hoạt động đi vay của các doanh nghiệp thì
biện pháp thế chấp tài sản được áp dụng phổ biến. Và tài sản thế chấp của các
doanh nghiệp thường là hàng hóa, công trình xây dựng, quyền sử dụng đất và
các tài sản hình thành từ vốn vay (tài sản hình thành trong tương lai)….Hiện
nay, thế chấp dự án đầu tư kinh doanh bất động sản của các doanh nghiệp
kinh doanh bất động sản đã và đang có vai trò quan trọng trong mối quan hệ
với các biện pháp bảo đảm để thực hiện hợp đồng tín dụng được sử dụng để
huy động vốn cho dự án kinh doanh bất động sản. Bởi lẽ các nguyên nhân
như sau 36, tr.3 :
Thứ nhất, Biện pháp thế chấp tài sản được áp dụng phổ biến đối với các
doanh nghiệp, vì các doanh nghiệp khi thế chấp tài sản vẫn khai thác sử dụng
tài sản để bảo đảm nhu cầu sản xuất, kinh doanh của mình.
Thứ hai, Các doanh nghiệp thì tài sản bảo đảm thường là hàng hóa lưu
thông và các bất động sản, cho nên các doanh nghiệp sẽ lựa chọn biện pháp
thế chấp tài sản để bảo đảm nghĩa vụ.
Thứ ba, Đối với các dự án bất động sản của các doanh nghiệp kinh
doanh bất động sản thường có giá trị lớn, cho nên khi các doanh nghiệp đầu
tư vào dự án bất động sản cần phải có một phần vốn, còn lại phải vay vốn của
ngân hàng hoặc của tổ chức tín dụng khác. Khi vay vốn thì doanh nghiệp phải
thế chấp tài sản của mình và thông thường doanh nghiệp sẽ thế chấp tài sản
hình thành trong tương lai là các công trình xây dựng từ vốn vay.
Thực tế cho thấy, tính đến ngày 31/12/2017, tổng dư nợ tín dụng đối
với hoạt động đầu tư, kinh doanh bất động sản đạt 471.022 tỷ đồng, tăng

19. 15
12,2% so với năm 2016, chiếm 15,8% trong tổng tín dụng (năm 2016 là
17,1%). Đây là con số rất lớn, cho thấy thế chấp dự án đầu tư kinh doanh bất
động sản tại các ngân hàng thương mại đóng một vai trò rất quan trọng trong
mối quan hệ với với các biện pháp bảo đảm khác trong thời gian qua.
1.3. Trình tự, thủ tục thế chấp dự án đầu tư kinh doanh bất động
sản tại các ngân hàng thương mại theo pháp luật Việt Nam
1.3.1.Khái quát chung về thế chấp dự án đầu tư kinh doanh bất động
sản
Theo từ điển Tiếng Việt “Thế chấp tài sản dùng làm vật bảo đảm,
thay thế cho số tiền vay nếu không có khả năng trả đúng kỳ hạn” (trang 104).
Và theo từ điển giải thích thuật ngữ luật học của trường Đại học luật Hà Nội –
phần luật dân sự thì định nghĩa: “Thế chấp tài sản - biện pháp bảo đảm thực
hiện nghĩa vụ dân sự, theo đó bên có nghĩa vụ dùng tài sản là bất động sản
thuộc quyền sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ đối với bên có
quyền. Việc thế chấp tài sản phải được lập thành văn bản . Văn bản thế chấp
phải được công chứng nhà nước chứng nhận hoặc ủy ban nhân dân có thẩm
quyền chứng thực nếu các bên có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định. Việc
thế chấp phải đăng ký, nếu bất động sản có đăng ký quyền sở hữu (trang 118).
Nói chung, khái niệm thế chấp tài sản là một thuật ngữ pháp lý, được sử dụng
phổ biến trong các bộ luật Việt Nam. Theo quy định tại Điều 342 Bộ luật dân
sự năm 2005 thì “thế chấp tài sản là việc một bên dùng tài sản thuộc sở hữu
của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự đối với bên kia và không
chuyển giao tài sản đó cho bên nhận thế chấp. Tài sản thế chấp do bên thế
chấp giữ. Các bên cũng có thể thoả thuận giao cho người thứ ba giữ tài sản
thế chấp”. Nhưng đến khoản 1 điều 317 Bộ luật dân sự 2015 thì “thế chấp tài
sản là việc một bên (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu
của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và không giao tài sản cho bên kia
(sau đây gọi là bên nhận thế chấp)”.

20. 16
Hiện tại, chưa có một điều khoản nào của pháp luật Việt Nam định
nghĩa chính xác như thế nào là thế chấp dự án đầu tư kinh doanh bất động
sản, nhưng theo Tác giả, thế chấp dự án đầu tư kinh doanh bất động sản là
hành vi tự nguyện của chủ đầu tư, dùng tài sản là dự án kinh doanh bất động
sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự đối với các
tổ chức tín dụng và không chuyển giao tài sản đó cho các tổ chức tín dụng;
theo đó tổ chức tín dụng giao hoặc cam kết giao cho chủ đầu tư một khoản
tiền để sử dụng vào mục đích đầu tư, xây dựng chính dự án đó trong một thời
gian nhất định theo thỏa thuận (có hoàn trả vốn gốc và lãi).
Như vậy, đặc điểm của thế chấp dự án đầu tư kinh doanh bất động sản,
bao gồm:
- Đối tượng của thế chấp dự án đầu tư kinh doanh bất động sản: là các
dự án kinh doanh bất động sản. Nó có thể là quyền sử dụng đất; tài sản hình
thành từ vốn vay là bất động sản (còn gọi là tài sản hình thành trong tương
lai) hoặc quyền tài sản.
- Hành vi “thế chấp” mang tính chất tự nguyện rất cao giữa các chủ thể
tham gia quan hệ.
- Việc thế chấp dự án đầu tư kinh doanh bất động sản chịu sự tác động
sâu sắc bởi các quy định của pháp luật về giao dịch bảo đảm và pháp luật kinh
doanh bất động sản.
Theo quy định của pháp luật nói chung và pháp luật kinh doanh bất
động sản nói riêng như Bộ luật dân sự 2015, Luật nhà ở 2014, luật kinh doanh
bất động sản 2014 và các văn bản hướng dẫn thi hành thì nhà nước gián tiếp
cho phép các chủ đầu tư được thế chấp dự án của mình để huy động vốn phục
vụ cho việc đầu tư, xây dựng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản đó. Cụ
thể, đối với dự án đầu tư bất động sản nhà ở: “Chủ đầu tư dự án xây dựng
nhà ở được thế chấp dự án hoặc nhà ở xây dựng trong dự án tại tổ chức tín

21. 17
dụng đang hoạt động tại Việt Nam để vay vốn cho việc đầu tư dự án hoặc xây
dựng nhà ở đó” (theo quy định tại khoản 1 điều 147 Luật Nhà ở 2014). Khi
thế chấp, chủ đầu tư có thể thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản hình thành từ
vốn vay là bất động sản (còn gọi là tài sản hình thành trong tương lai) hoặc
thế chấp khoản phải thu từ hợp đồng mua bán bất động sản. Trong đó, tài sản
hình thành trong tương lai (HTTTL) (theo quy định tại khoản 2 Điều 108 Bộ
luật Dân sự năm 2015) được hiểu dưới hình thức liệt kê, theo đó, tài sản hình
thành trong tương lai bao gồm: Tài sản chưa hình thành, tài sản đã hình thành
nhưng chủ thể xác lập quyền sở hữu tài sản sau thời điểm xác lập giao dịch.
Nhà ở cũng là một loại tài sản nên khi đáp ứng được các đặc điểm của
tài sản HTTTL thì đó cũng là nhà ở HTTTL. Vì vậy, nó có các đặc điểm sau:
- Nó có thể là nhà ở chưa hình thành hoặc đã hình thành. Nhà ở hình
thành tức là đã tồn tại như một thực thể mà mọi người đều có thể nhận dạng,
gọi tên và khai thác theo đúng tính năng, công dụng của nó.
- Nhà ở đó chưa xác lập quyền sở hữu cho chủ thể xác lập giao dịch; đó
có thể xác lập quyền sở hữu lần đầu hoặc xác lập quyền sở hữu kế tục cho chủ
thể của giao dịch. Sự xác lập quyền sở hữu lần đầu được hiểu là tài sản đang
hình thành và khi hình thành thì lần đầu tiên mới xác định được chủ sở hữu
của tài sản là ai. Còn sự xác lập quyền sở hữu kế tục được hiểu là nhà ở đã
hình thành và đã có chủ sở hữu, nay đang trong quá trình dịch chuyển quyền
sở hữu cho chủ thể mới.
Hai yếu tố trên phải được xét tại thời điểm xác lập giao dịch, nghĩa là
thời điểm các bên ký kết giao dịch (đối với giao dịch được giao kết dưới hình
thức văn bản) hoặc thỏa thuận xong nội dung cơ bản của giao dịch (đối với
giao dịch được giao kết dưới hình thức lời nói), trừ trường hợp luật có quy
định khác hoặc các bên có thỏa thuận khác. Trong khi đó, tại khoản 4 điều 3
Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 được hiểu “nhà, công trình xây dựng

22. 18
hình thành trong tương lai là nhà, công trình xây dựng đang trong quá trình
xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng”. Và theo quy định của
khoản 19 điều 3 Luật Nhà ở năm 2014, nhà ở hình thành trong tương lai là
nhà ở đang trong quá trình đầu tư xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào
sử dụng. Từ các quy định trên, tác giả có thể rút ra khái niệm “Nhà ở hình
thành trong tương lai” bao gồm nhà ở chưa hình thành, đang trong quá trình
hình thành và cả nhà ở đã được hình thành tại thời điểm giao kết hợp đồng thế
chấp, nhưng sau thời điểm giao kết hợp đồng thế chấp mới thuộc sở hữu của
bên thế chấp.
Như vậy, ngoài dự án đầu tư bất động sản nhà ở thì chủ đầu tư của các
dự án khác như Dự án văn phòng (gồm văn phòng, cao ốc cho thuê, nhà
xưởng, nhà kho); Dự án khu công nghiệp, khu chế xuất; Dự án trung tâm
thương mại,..được thế chấp tại các tổ chức tín dụng để huy động vốn nếu chủ
đầu tư bị thiếu hụt nguồn vốn trong quá trình đầu tư kinh doanh của mình. Và
việc thế chấp, tài sản thế chấp,…phải tuân theo một số quy định đặc thù. Vì
vậy, khi tham gia vào quan hệ thế chấp và nhận thế chấp, các bên phải chú ý
đến những điều chỉnh đặc thù này.
Ví dụ như: đối với dự án khu công nghiệp, khu chế xuất (Điều 51 Nghị
định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật Đất đai, Điều này được sửa
đổi bởi Khoản 36 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP):
Thời hạn sử dụng đất trong khu công nghiệp, khu chế xuất theo thời hạn của
dự án đầu tư. Trường hợp thời hạn của dự án đầu tư dài hơn thời hạn sử dụng
đất còn lại của khu công nghiệp, khu chế xuất thì doanh nghiệp đầu tư xây
dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp, khu chế xuất phải xin phép
cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép điều chỉnh thời hạn sử dụng đất
cho phù hợp nhưng tổng thời hạn sử dụng đất không quá 70 năm và phải nộp
tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất đối với diện tích đất được gia hạn sử dụng;

23. 19
Trách nhiệm của doanh nghiệp đầu tư kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công
nghiệp, khu chế xuất: Khi ký hợp đồng cho thuê đất, cho thuê lại đất phải xác
định cụ thể tiến độ sử dụng đất tương ứng với tiến độ thực hiện dự án đầu tư
và biện pháp xử lý nếu bên thuê đất, bên thuê lại đất không đưa đất vào sử
dụng hoặc chậm tiến độ sử dụng đất so với tiến độ sử dụng đất đã giao kết
trong hợp đồng;
Trường hợp bên thuê đất, thuê lại đất không đưa đất vào sử dụng, chậm
đưa đất vào sử dụng so với tiến độ đã giao kết trong hợp đồng thuê đất, thuê
lại đất, trừ trường hợp bất khả kháng quy định tại khoản 1 Điều 15 của Nghị
định 43/2014 thì doanh nghiệp đầu tư kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công
nghiệp, khu chế xuất có trách nhiệm thực hiện như sau: Yêu cầu bên thuê đất,
thuê lại đất thực hiện các biện pháp để đưa đất vào sử dụng hoặc có quyền
đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê đất, thuê lại đất; lập danh sách các
trường hợp không đưa đất vào sử dụng hoặc chậm tiến độ sử dụng đất báo cáo
Ban Quản lý các khu công nghiệp, Sở Kế hoạch và Đầu tư, Sở Tài nguyên và
Môi trường, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, Bộ Kế hoạch và Đầu tư và Bộ Tài
nguyên và Môi trường. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ kết quả kiểm tra, kết
luận thanh tra thực hiện việc thu hồi đối với diện tích đất vi phạm của bên
thuê đất, thuê lại đất và giao cho chủ đầu tư kinh doanh kết cấu hạ tầng khu
công nghiệp, khu chế xuất. Trường hợp có nhà đầu tư có nhu cầu sử dụng đất
thì chủ đầu tư kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp, khu chế xuất cho
nhà đầu tư thuê đất, thuê lại đất đối với diện tích đất mà Nhà nước đã thu hồi;
Việc xử lý quyền và nghĩa vụ có liên quan giữa chủ đầu tư kinh doanh kết cấu
hạ tầng khu công nghiệp, khu chế xuất và bên thuê đất, thuê lại đất thực hiện
theo quy định của pháp luật về dân sự.

24. 20
1.3.2. Nguyên tắc thực hiện thế chấp dự án đầu tư kinh doanh bất động
sản
Sự ra đời và đổi mới của Bộ luật dân sự 2015 so với Bộ luật dân sự
2005 vừa tạo tính chủ động, kịp thời của các chủ thể trong các quan hệ dân sự
vừa tạo ra hành lang pháp lý vững chắc khi có tranh chấp trong các quan hệ
đó. Đặc biệt là các tranh chấp liên quan đến kinh tế, các tranh chấp liên quan
đến ngân hàng trong việc cho vay, giải ngân, cầm cố thế chấp tài sản. Theo
quy định của Bộ luật dân sự 2015 thì thế chấp tài sản là một trong 9 biện pháp
bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự. Biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ
thế chấp tài sản là biện pháp bảo đảm đã được quy định tại Bộ luật dân sự
2005, tuy nhiên, Bộ luật dân sự 2015 đã có những quy định mới bảo đảm
được quyền và lợi ích chính đáng của chủ thể có quyền theo quy định của
pháp luật. Thế chấp tài sản theo quy định của Bộ luật dân sự 2015 gồm có 11
điều từ điều 317 đến điều 327 theo các nguyên tắc chung như sau:
Thứ nhất, Về tài sản thế chấp: Tại điều 318 Bộ luật dân sự 2015 quy
định, trường hợp thế chấp toàn bộ bất động sản, động sản có vật phụ thì vật
phụ của bất động sản, động sản đó cũng thuộc tài sản thế chấp, trừ trường hợp
có thỏa thuận khác; trường hợp thế chấp quyền sử dụng đất mà tài sản gắn
liền với đất thuộc quyền sở hữu của bên thế chấp thì tài sản gắn liền với đất
cũng thuộc tài sản thế chấp, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
Thứ hai, Về hiệu lực của thế chấp tài sản: Bộ luật dân sự 2015 đã có
một điều luật riêng quy định về vấn đề này (Điều 319). Theo đó, hợp đồng thế
chấp tài sản có hiệu lực từ thời điểm giao kết, trừ trường hợp có thỏa thuận
khác hoặc luật có quy định khác; Thế chấp tài sản phát sinh hiệu lực đối
kháng với người thứ ba kể từ thời điểm đăng ký.
Thứ ba, Nghĩa vụ của bên thế chấp: Điều 320 BLDS năm 2015 quy
định nghĩa vụ cho bên thế chấp, gồm:

25. 21
- Giao giấy tờ liên quan đến tài sản thế chấp trong trường hợp các bên
có thỏa thuận, trừ trường hợp luật có quy định khác.
- Bảo quản, giữ gìn tài sản thế chấp.
- Áp dụng các biện pháp cần thiết để khắc phục, kể cả phải ngừng việc
khai thác công dụng tài sản thế chấp nếu do việc khai thác đó mà tài sản thế
chấp có nguy cơ mất giá trị hoặc giảm sút giá trị.
- Khi tài sản thế chấp bị hư hỏng thì trong một thời gian hợp lý bên thế
chấp phải sửa chữa hoặc thay thế bằng tài sản khác có giá trị tương đương, trừ
trường hợp có thỏa thuận khác.
- Cung cấp thông tin về thực trạng tài sản thế chấp cho bên nhận thế
chấp.
- Giao tài sản thế chấp cho bên nhận thế chấp để xử lý khi thuộc một
trong các trường hợp xử lý tài sản bảo đảm quy định tại Điều 299 của Bộ luật
này.
- Thông báo cho bên nhận thế chấp về các quyền của người thứ ba đối
với tài sản thế chấp, nếu có; trường hợp không thông báo thì bên nhận thế
chấp có quyền hủy hợp đồng thế chấp tài sản và yêu cầu bồi thường thiệt hại
hoặc duy trì hợp đồng và chấp nhận quyền của người thứ ba đối với tài sản
thế chấp.
- Không được bán, thay thế, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp, trừ
trường hợp quy định tại khoản 4 và khoản 5 Điều 321 của Bộ luật này.
Thứ tư, Quyền của bên thế chấp: Điều 321 BLDS 2015 đã bổ sung một
số quyền của bên thế chấp tài sản, gồm:
- Nhận lại giấy tờ liên quan đến tài sản thế chấp do bên nhận thế chấp
giữ khi nghĩa vụ được bảo đảm bằng thế chấp chấm dứt hoặc được thay thế
bằng biện pháp bảo đảm khác.
- Được bán, thay thế, trao đổi tài sản thế chấp, nếu tài sản đó là hàng
hoá luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh. Trong trường hợp này,

26. 22
quyền yêu cầu bên mua thanh toán tiền, số tiền thu được, tài sản hình thành từ
số tiền thu được, tài sản được thay thế hoặc được trao đổi trở thành tài sản thế
chấp.
- Trường hợp tài sản thế chấp là kho hàng, bên thế chấp được quyền
thay thế hàng hóa trong kho, nhưng phải bảo đảm giá trị của hàng hóa trong
kho đúng như thỏa thuận.
Thứ năm, Nghĩa vụ của bên nhận thế chấp: BLDS 2015 bắt buộc thực
hiện thủ tục xử lý tài sản thế chấp theo đúng quy định pháp luật; đồng thời,
không yêu cầu cơ quan nhà nước có thẩm quyền đăng ký giao dịch bảo đảm
xoá đăng ký trong các trường hợp xử lý, hủy bỏ, chấm dứt tài sản thế chấp.
Thứ sáu, Quyền của bên nhận thế chấp: BLDS 2015 ghi nhận quyền
đối với bên nhận thế chấp: Thực hiện việc đăng ký thế chấp theo quy định
pháp luật; Giữ giấy tờ liên quan đến tài sản thế chấp trong trường hợp các bên
có thỏa thuận, trừ trường hợp luật có quy định khác.
Thứ bảy, Trong trường hợp thế chấp quyền sử dụng đất mà không thế
chấp tài sản gắn liền với đất; và thế chấp tài sản gắn liền với đất mà không thế
chấp quyền sử dụng đất thì cách thức xử lý đối với hai trường hợp này như
sau:
- Trường hợp thế chấp quyền sử dụng đất mà không thế chấp tài sản
gắn liền với đất và người sử dụng đất đồng thời là chủ sở hữu tài sản gắn liền
với đất thì tài sản được xử lý bao gồm cả tài sản gắn liền với đất, trừ trường
hợp có thỏa thuận khác.
- Trường hợp thế chấp quyền sử dụng đất mà người sử dụng đất không
đồng thời là chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thì khi xử lý quyền sử dụng
đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được tiếp tục sử dụng đất trong phạm
vi quyền, nghĩa vụ của mình; quyền và nghĩa vụ của bên thế chấp trong mối
quan hệ với chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được chuyển giao cho người
nhận chuyển quyền sử dụng đất, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

27. 23
- Trường hợp chỉ thế chấp tài sản gắn liền với đất mà không thế chấp
quyền sử dụng đất và chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất đồng thời là người sử
dụng đất thì tài sản được xử lý bao gồm cả quyền sử dụng đất, trừ trường hợp
có thỏa thuận khác.
- Trường hợp chỉ thế chấp tài sản gắn liền với đất mà không thế chấp
quyền sử dụng đất và chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất không đồng thời là
người sử dụng đất thì khi xử lý tài sản gắn liền với đất, người nhận chuyển
quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất được tiếp tục sử dụng đất trong phạm vi
quyền, nghĩa vụ của chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được chuyển giao, trừ
trường hợp có thỏa thuận khác.
Ngoài việc đảm bảo đầy đủ các nguyên tắc về thế chấp tài sản trên thì
việc thế chấp các dự án đầu tư kinh doanh bất động sản dự phải đáp ứng các
quy định tại điều 3 thông tư 26/2015/TT-NHNN ngày 09 tháng 12 năm 2015
và điểm c khoản 1 điều 11 thông tư 09/2016/TTLT – BTP ngày 23 tháng 06
năm 2016 thể hiện:
- Tổ chức tín dụng nhận thế chấp dự án đầu tư xây dựng nhà ở, nhà ở
hình thành trong tương lai phải thực hiện theo quy định tại Thông tư này, quy
định của pháp luật khác có liên quan.
- Chủ đầu tư được thế chấp dự án hoặc nhà ở hình thành trong tương lai
xây dựng trong dự án tại tổ chức tín dụng để vay vốn phục vụ cho việc đầu tư
dự án hoặc xây dựng nhà ở đó.
- Tổ chức, cá nhân xây dựng nhà ở hình thành trong tương lai trên thửa
đất ở hợp pháp của mình được thế chấp nhà ở này tại tổ chức tín dụng để vay
vốn phục vụ cho xây dựng nhà ở đó; tổ chức, cá nhân mua nhà ở hình thành
trong tương lai trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở của chủ đầu tư được thế
chấp nhà ở này tại tổ chức tín dụng để mua chính nhà ở đó.
- Trường hợp chủ đầu tư đã thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai
thuộc dự án đầu tư xây dựng nhà ở, khi thế chấp dự án đầu tư xây dựng nhà ở

28. 24
đó chỉ được thế chấp phần dự án không bao gồm nhà ở hình thành trong
tương lai này.
- Trường hợp đã thế chấp quyền tài sản liên quan đến dự án đầu tư xây
dựng nhà ở, nhà ở hình thành trong tương lai thuộc diện được thế chấp theo
quy định của pháp luật thì không được thế chấp dự án đầu tư xây dựng nhà ở,
nhà ở hình thành trong tương lai đó.
- Việc đăng ký thế chấp tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương
lai phải gắn với thửa đất nơi có tài sản.
Ngoài ra, pháp luật dân sự và pháp luật kinh doanh bất động sản công
nhận “Quyền tài sản” là một loại tài sản có thể dùng để đảm bảo thực hiện
nghĩa vụ dân sự (theo Khoản 2 điều 1, khoản 6 điều 3 Thông tư 26/2015/TT –
NHNN ngày 09/12/2015). Có thể hiểu “Quyền tài sản” là các quyền được coi
là tài sản hay “tài sản vô hình” (Giao dịch bảo đảm bằng tài sản vô hình – Bùi
Đức Giang. Đây là cách tiếp cận chung của các nền pháp luật tiên tiến trên thế
giới như Anh, Pháp). Nếu xem xét kỹ các quy định của pháp luật kinh doanh
bất động sản, Nghị định 163/2006 và các văn bản hướng dẫn áp dụng khác có
thể dễ dàng nhận thấy còn thiếu rất nhiều quy định cho việc thế chấp quyền
tài sản. Điển hình, các quy định chưa nêu ra được các nguyên tắc áp dụng cho
việc xác lập và xử lý giao dịch bảo đảm bằng loại hình tài sản đặc biệt này.
Như vậy, các quy định của pháp luật kinh doanh bất động sản và giao
dịch bảo đảm về thế chấp dự án đầu tư kinh doanh bất động sản chỉ mới
hướng tới các tài sản hữu hình, chưa đề cập đến quyền và nghĩa vụ của bên
thế chấp và bên nhận thế chấp liên quan đến tài sản thế chấp là “Quyền tài
sản” hay còn gọi là “tài sản vô hình”. Vì vậy, nếu chỉ áp dụng các nguyên tắc
chung của pháp luật dân sự, Nghị định 163/2006, Nghị định 16/2014,…về
việc thế chấp cũng như xử lý tài sản đảm bảo thì không thể giải quyết một
cách thỏa đáng trong hợp đồng thế chấp về hệ quả pháp lý của giao dịch thế
chấp “Quyền tài sản” như Tác giả đã nêu.

29. 25
1.3.3. Điều kiện thế chấp và hồ sơ thế chấp dự án đầu tư kinh doanh
bất động sản tại các ngân hàng thương mại theo pháp luật Việt Nam
Tại điều 7 thông tư 26/2015/TT-NHNN ngày 09 tháng 12 năm 2015
quy định:
i. Chủ đầu tư được thế chấp một phần hoặc toàn bộ dự án đầu tư xây
dựng nhà ở khi đáp ứng đầy đủ các điều kiện sau đây:
 Có hồ sơ dự án, có thiết kế kỹ thuật của dự án được phê duyệt;
 Có Giấy chứng nhận hoặc quyết định giao đất, cho thuê đất của
cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
 Là dự án đầu tư xây dựng nhà ở, bao gồm: Dự án đầu tư xây
dựng mới hoặc cải tạo một công trình nhà ở độc lập hoặc một cụm công trình
nhà ở, Dự án đầu tư xây dựng khu nhà ở có hệ thống hạ tầng kỹ thuật và hạ
tầng xã hội đồng bộ tại khu vực nông thôn, Dự án đầu tư xây dựng khu đô thị
hoặc dự án sử dụng đất hỗn hợp mà có dành diện tích đất trong dự án để xây
dựng nhà ở, Dự án đầu tư xây dựng công trình có mục đích sử dụng hỗn hợp
để ở và kinh doanh.
ii.Chủ đầu tư được thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai thuộc dự án
đầu tư xây dựng nhà ở khi đáp ứng đầy đủ các điều kiện sau đây:
 Các điều kiện quy định tại mục i
 Nhà ở thế chấp phải thuộc diện đã xây dựng xong phần móng
theo quy định của pháp luật về xây dựng;
 Không nằm trong phần dự án mà chủ đầu tư đã thế chấp theo quy
định tại mục i;
 Không thuộc diện đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về
quyền sở hữu;
 Không bị kê biên để thi hành án hoặc không bị kê biên để chấp
hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có
thẩm quyền;

30. 26
 Không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải
tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
iii.Loại dự án đầu tư xây dựng nhà ở được thế chấp vay vốn tại tổ chức tín
dụng
Theo quy định tại khoản 2 điều 17 Luật Nhà ở 2014 và điều 8 thông tư
26/2015/TT-NHNN thì dự án đầu tư xây dựng nhà ở được thế chấp để vay
vốn tại các tổ chức tín dụng bao gồm:
 Dự án đầu tư xây dựng mới hoặc cải tạo một công trình nhà ở
độc lập hoặc một cụm công trình nhà ở.
 Dự án đầu tư xây dựng khu nhà ở có hệ thống hạ tầng kỹ thuật và
hạ tầng xã hội đồng bộ tại khu vực nông thôn.
 Dự án đầu tư xây dựng khu đô thị hoặc dự án sử dụng đất hỗn
hợp mà có dành diện tích đất trong dự án để xây dựng nhà ở.
 Dự án đầu tư xây dựng công trình có mục đích sử dụng hỗn hợp
để ở và kinh doanh
Hồ sơ thế chấp
Theo quy định tại điều 3 thông tư 26/2015/TT-NHNN ngày 09 tháng 12
năm 2015, Hồ sơ thế chấp để vay vốn tại tổ chức tín dụng bao gồm các giấy
tờ sau đây:
i. Đối với tài sản thế chấp là dự án đầu tư xây dựng nhà ở:
 Hồ sơ dự án, thiết kế kỹ thuật của dự án được phê duyệt;
 Giấy chứng nhận hoặc quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ
quan nhà nước có thẩm quyền (bản gốc);
 Hợp đồng thế chấp phù hợp với quy định của pháp luật;
 Các giấy tờ khác (nếu có).
ii. Đối với tài sản thế chấp là nhà ở hình thành trong tương lai của chủ
đầu tư xây dựng trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở:

31. 27
 Các giấy tờ quy định tại mục i; và
 Giấy tờ chứng minh đã hoàn thành xong phần móng theo quy
định của pháp luật về xây dựng.
Từ những quy định trên của pháp luật, cơ quan nhà nước hướng dẫn
việc đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất hình thành
trong tương lai (gồm nhà ở hình thành trong tương lai, công trình xây dựng
khác hình thành trong tương lai đang trong quá trình đầu tư xây dựng, chưa
được nghiệm thu đưa vào sử dụng (Khoản 2, Điều 3, Thông tư liên tịch số
09/2016/TTLT-BTP-BTNMT của Bộ Tư pháp, Bộ Tài nguyên và Môi
trường)) như sau (Điều 21 và Điều 32 của Thông tư 09/2016/TTLT-BTP-
BTNMT của Bộ Tư pháp, Bộ Tài nguyên và Môi trường): cho phép đăng ký
thế chấp tài sản gắn liền với đất đã hình thành nhưng chưa được chứng nhận
sở hữu trên Giấy chứng nhận với điều kiện trong hồ sơ đăng ký thế chấp phải
có hồ sơ đề nghị chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất. Theo đó,
văn phòng đăng ký đất đai sẽ thực hiện thủ tục chứng nhận quyền sở hữu tài
sản gắn liền với đất trên Giấy chứng nhận đã cấp (trong trường hợp chủ sở
hữu tài sản gắn liền với đất đồng thời là người sử dụng đất mà trước đó đã
được cấp Giấy chứng nhận ghi nhận quyền sử dụng đất) hoặc đề nghị cơ quan
tài nguyên và môi trường cấp Giấy chứng nhận (trong trường hợp chủ sở hữu
tài sản gắn liền với đất không đồng thời là người sử dụng đất) trước khi ghi
nội dung đăng ký thế chấp vào Giấy chứng nhận. Như vậy, đăng ký thế chấp
trong trường hợp này cũng không rút ngắn được nhiều thời gian so với trường
hợp bên thế chấp làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận trước sau đó thế chấp công
trình xây dựng cho tổ chức tín dụng trong khi cách làm này dường như tiềm
ẩn ít rủi ro hơn cho tổ chức tín dụng (Bùi Đức Giang, quản lý rủi ro khi cho
vay và nhận thế chấp bất động sản trong khu công nghiệp) trong thời gian tài
sản chưa được đăng ký thế chấp. Hành lang pháp lý hoàn chỉnh hơn sẽ giúp tổ
chức tín dụng vững tâm hơn khi cấp tín dụng cho các chủ đầu tư.

32. 28
1.3.4. Giao dịch bảo đảm có đối tượng là dự án đầu tư kinh doanh bất
động sản
1.3.4.1. Thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất (bao
gồm tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai)
Theo quy định tại khoản 1 điều 147 Luật Nhà ở 2014, “Chủ đầu tư dự
án xây dựng nhà ở được thế chấp dự án hoặc nhà ở xây dựng trong dự án tại
tổ chức tín dụng đang hoạt động tại Việt Nam để vay vốn cho việc đầu tư dự
án hoặc xây dựng nhà ở đó”. Như vậy, Chủ đầu tư được dùng nhà ở hình
thành trong tương lai làm tài sản thế chấp để vay vốn phục vụ cho việc đầu tư
dự án hoặc xây dựng nhà ở đó. Nói cách khác, chủ đầu tư không thể sử dụng
dự án hay nhà ở thuộc dự án này để thế chấp phục vụ cho việc vay vốn với
mục đích đầu tư vào một dự án khác hay nhà ở thuộc dự án khác. Việc thế
chấp này, chủ đầu tư có thể thế chấp một phần hoặc toàn bộ dự án đầu tư. Và
tài sản thế chấp là tài sản hình thành trong tương lai thì phải thuộc diện đã xây
dựng xong phần móng theo quy định của pháp luật về xây dựng. Nếu chủ đầu
tư đã thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai thuộc dự án thì sau đó chỉ
được thế chấp phần dự án (không bao gồm nhà ở hình thành trong tương lai).
Và khoản 3 điều 4 Thông tư liên tịch 09/2016/TTLT-BTP-BTNMT quy
định, đăng ký thế chấp tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai là
việc cơ quan có thẩm quyền đăng ký ghi nhận các thông tin về thế chấp tài
sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai vào Sổ địa chính hoặc Sổ đăng
ký thế chấp tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai và Đơn yêu cầu
đăng ký thế chấp. Việc đăng ký thế chấp này có hiệu lực kể từ thời điểm Văn
phòng đăng ký đất đai ghi nội dung đăng ký vào Sổ địa chính. Để đảm bảo
quyền lợi của mình, cả bên thế chấp và bên nhận thế chấp cần chứ ý các vấ đề
sau:
Thứ nhất, về đối tượng thế chấp và điều kiện hồ sơ thế chấp, Thế chấp
dự án đầu tư xây dựng nhà ở, nhà ở hình thành trong tương lai có đối tượng

33. 29
thế chấp là nhà ở sẽ hình thành, hồ sơ thế chấp ngoài các giấy tờ như đã nêu
tại mục 1.3.3 trên như đã xây xong phần móng, giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở, bản vẽ chi tiết 1/500 và tiến độ
thực hiện dự án đã được phê duyệt…..
Thứ hai, về hình thức của hợp đồng, thế chấp dự án đầu tư xây dựng
nhà ở, nhà ở hình thành trong tương lai thì hợp đồng cần lập thành văn bản,
hợp đồng bắt buộc phải được công chứng.
Thứ ba, về đăng ký giao dịch, thế chấp dự án đầu tư xây dựng nhà ở,
nhà ở hình thành trong tương lai được đăng ký tại Văn phòng đăng ký đất đai,
theo thủ tục đăng ký xác minh và là thủ tục bắt buộc.
Thứ tư, về sự thay đổi của tài sản trong quá trình bảo đảm, thế chấp dự
án đầu tư xây dựng nhà ở, nhà ở hình thành trong tương lai là nhà ở được hình
thành, có sự thay đổi về trạng thái vật chất và vật lý của tài sản; nhà được bàn
giao là căn cứ làm xác lập quyền sở hữu đối với nhà ở cho bên mua.
Thứ năm, về xử lý tài sản bảo đảm, thế chấp dự án đầu tư xây dựng nhà
ở, nhà ở hình thành trong tương lai, được xử lý khi nhà ở chưa hình thành
theo chuyển giao hợp đồng mua bán nhà; xử lý khi nhà ở đã hình thành thì
nhà ở thế chấp được bán và hoàn tất thủ tục sang tên cho người mua nếu đã
thực hiện việc chuyển tiếp đăng ký từ thế chấp nhà ở hình thành trong tương
lai sang nhà ở đã hình thành.
Nhìn chung, khi các tổ chức tín dụng cấp tín dụng cho chủ đầu tư trong
giai đoạn đầu của việc thực hiện dự án đầu tư kinh doanh bất động sản cần
thận trọng tuân theo các quy định của pháp luật. Giai đoạn này, chủ đầu tư chỉ
có thể sử dụng dự án làm tài sản bảo đảm, bởi vì, việc thế chấp tài sản hình
thành trong tương lai thuộc dự án phải đáp ứng các điều kiện như xây dựng
xong phần móng theo quy định của pháp luật về xây dựng, không thuộc diện
đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu, không bị kê biên

34. 30
để thi hành án hoặc chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật
của cơ quan nhà nước có thẩm quyền và không thuộc diện có quyết định thu
hồi đất, thông báo giải tỏa, phá dỡ,..của cơ quan nhà nước (Thông tư
26/2015/TT – NHNN ngày 09/12/2015). Tránh trường hợp nhận thế chấp
chồng chéo. Nếu vi phạm, hợp đồng thế chấp có thể vô hiệu do vi phạm điều
cấm của pháp luật thực định.
1.3.4.2. Thế chấp quyền tài sản liên quan đến dự án đầu tư
Trên thực tế, phải đáp ứng những yêu cầu khá phức tạp về hồ sơ, thủ
tục thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai, bên cấp tín dụng và chủ đầu tư
có thể thỏa thuận thế chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà ở
hình thành trong tương lai.
Theo khoản 2 điều 1 của Thông tư 26/2015/TT-NHNN quy định thì việc
thế chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở, hợp
đồng chuyển nhượng dự án và các quyền tài sản khác liên quan đến nhà ở
hình thành trong tương lai, dự án đầu tư xây dựng nhà ở thuộc diện được thế
chấp theo quy định của pháp luật phải thực hiện theo quy định của Luật Nhà
ở, Nghị định số 99/2015/NĐ-CP của Chính phủ quy định chi tiết và hướng
dẫn thi hành một số điều của Luật nhà ở và các quy định của pháp luật có liên
quan.
Hình thức thế chấp này, xét về đối tượng thế chấp và điều kiện hồ sơ
thế chấp, thế chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà có đối
tượng thế chấp là quyền tài sản, hồ sơ thế chấp bao gồm hợp đồng mua bán
nhà ở thế chấp 37, tr.2.
Về hình thức của hợp đồng, thế chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp
đồng mua bán nhà chỉ cần lập văn bản có đủ chữ ký, con dấu (nếu có); việc
công chứng là tự nguyện.
Về đăng ký giao dịch bảo đảm, thế chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp
đồng mua bán nhà là đăng ký tự nguyện tại Trung tâm đăng ký giao dịch, tài
sản; theo thủ tục công bố.

35. 31
Về sự thay đổi của tài sản trong quá trình bảo đảm, thế chấp quyền tài
sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà là khi nhà ở hình thành, được bàn
giao; nghĩa vụ trả tiền đã xong thì hợp đồng chấm dứt: tài sản thế chấp không
còn vì căn cứ phát sinh quyền tài sản là hợp đồng mua bán nhà ở đã chấm dứt,
các bên đã hoàn thành quyền và nghĩa vụ trong hợp đồng.
Về xử lý tài sản bảo đảm, tại khoản 5 Điều 7 Thông tư liên tịch số
16/2014/TTLT-BTP-BTNMT-NHNN của Bộ Tư pháp, Bộ Tài nguyên và
Môi trường, Các tổ chức tín dụng Nhà nước hướng dẫn một số vấn đề về xử
lý tài sản bảo đảm là quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà ở
giống như xử lý thế chấp quyền đòi nợ. Như vậy, đối với trường hợp thế chấp
quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà: Tài sản thế chấp được xử lý
khi nhà ở chưa hình thành, các bên có thể thỏa thuận xử lý theo phương thức
chuyển giao hợp đồng mua bán từ bên thế chấp sang chủ thể mới. Khi nhà ở
đã hình thành thì tài sản thế chấp không thể xử lý được vì đối tượng thế chấp
là quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà ở nay đã chấm dứt, trừ
khi các bên thỏa thuận sửa đổi hoặc ký mới lại hợp đồng thế chấp. Hợp đồng
sửa đổi hoặc ký mới cần có công chứng và có đăng ký tại Văn phòng đăng ký
đất đai.
Các quy định nêu trên chưa nêu ra được các nguyên tắc xác lập và xử lý
giao dịch bảo đảm bằng loại tài sản “Quyền tài sản” liên quan đến dự án đầu
tư. Các quy định riêng của các luật chuyên ngành như luật doanh nghiệp điều
chỉnh đối với phần vốn góp, luật sở hữu trí tuệ đối với quyền sở hữu trí tuệ,
luật thương mại đối với quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng,..Riêng đối với
biện pháp giao dịch bảo đảm là thế chấp “Quyền tài sản” liên quan đến dự án
đầu tư ít nhiều còn bỏ ngỏ chưa có quy định cụ thể. Nên chăng pháp luật dân
sự cần có các quy định điều chỉnh việc thế chấp này. Đồng thời pháp luật
chuyên ngành kinh doanh bất động sản bổ sung phần quy định tạo cơ chế
hoàn chỉnh cho cho việc xác lập và xử lý các giao dịch bảo đảm này.

36. 32
1.3.5. Trình tự thực hiện thế chấp dự án đầu tư kinh doanh bất động
sản tại các ngân hành thương mại.
Thế chấp dự án đầu tư kinh doanh bất động sản hiện tại liên quan chủ
yếu đến ba bên, bao gồm chủ đầu tư dự án, tổ chức tín dụng và người mua
nhà; trình tự và thủ tục thế chấp này bị chi phối bởi nhiều bộ luật, được xây
dựng trong nhiều thời điểm khác nhau, như Bộ luật Dân sự; Luật Các tổ chức
tín dụng và Luật Nhà ở, luật kinh doanh bất động sản,...và rất nhiều nghị định,
thông tư hướng dẫn. Vì vậy, mỗi tổ chức tín dụng thương mại thường chủ
động quy định cụ thể thủ tục và trình tự thế chấp tài sản. Xét về bản chất bao
gồm bộ hồ sơ và các bước như sau:
Thứ nhất, Hồ sơ thế chấp:
- Đơn đề nghị thế chấp;
- Kế hoạch hoặc dự án kinh doanh cần đầu tư vốn;
- Giấy tờ chứng minh quyền sở hữu/ sử dụng của bên thế chấp;
- Hợp đồng thế chấp có chứng nhận của công chứng;
- Xác nhận đăng ký thế chấp.
Thứ hai, Trình tự thế chấp:
Bước 1: Bên thế chấp có đơn đề nghị thế chấp gửi tổ chức tín dụng kèm
theo kế hoạch hoặc dự án kinh doanh cần đầu tư vốn;
Bước 2: Nếu đồng ý, tổ chức tín dụng sẽ xem xét và thẩm định giá trị
tài sản thế chấp;
Bước 3: Các bên lập hợp đồng thế chấp có chứng nhận của công chứng
Bước 4: Tổ chức tín dụng có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý tài
sản, nơi đã làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu/ sử dụng biết về
việc thế chấp. Trường hợp các bên có yêu cầu đăng ký thì bên thế chấp có
đơn gửi Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất kèm theo Giấy tờ về sở hữu/
sử dụng để đăng ký thế chấp;

37. 33
Bước 5: Bên thế chấp chuyển Giấy chứng nhận quyền sở hữu/ sử dụng
và thông báo đã đăng ký thế chấp cho tổ chức tín dụng và làm thủ tục nhận
tiền vay.
Về hình thức thì các tổ chức tín dụng đều có quy định chung như nhau,
tuy nhiên, nội dung thực hiện thì hoàn toàn khác biệt:
Thứ nhất, việc tuân thủ các quy định chung của pháp luật: vấn đề thực
thi xuất phát từ việc nhận thức của mỗi cá nhân, tổ chức, vì vậy, có tổ chức tín
dụng thương mại thậm chí vi phạm các quy định của pháp luật hiện hành. Cụ
thể: theo điều 3 Khoản 6 Thông tư 26/2015/TT-NHNN quy định “Trường hợp
đã thế chấp quyền tài sản liên quan đến dự án đầu tư xây dựng nhà ở, nhà ở
hình thành trong tương lai thuộc diện được thế chấp theo quy định của pháp
luật thì không được thế chấp dự án đầu tư xây dựng nhà ở, nhà ở hình thành
trong tương lai đó”. Quy định là vậy, nhưng thực tế thực hiện các tổ chức tín
dụng đồng ý nhận thế chấp cả 2 loại nêu trên. Hoặc “Tổ chức, cá nhân xây
dựng nhà ở hình thành trong tương lai trên thửa đất ở hợp pháp của mình
được thế chấp nhà ở này tại tổ chức tín dụng để vay vốn phục vụ cho xây
dựng nhà ở đó”, thực tế, chủ đầu tư sử dụng dự án đầu tư kinh doanh bất động
sản của 1 dự án A (không phải là tài sản đã được cấp giấy chứng nhận quyền
sở hữu riêng biệt) để thế chấp vay vốn đầu tư cho dự án B và các tổ chức tín
dụng vẫn đồng ý nhận thế chấp,.....Điều này, ít nhiều đã ảnh hưởng đến chất
lượng đầu tư của dự án đầu tư cũng như ảnh hưởng đến quyền lợi của người
mua nhà.
Thứ hai, các tổ chức tín dụng cần hiểu rõ hệ quả pháp lý của thế chấp
đối với loại dự án đầu tư kinh doanh bất động sản theo quy định hiện hành.
Trước hết, thế chấp dự án đầu tư kinh doanh bất động sản là một loại hình
giao dịch bảo đảm, tài sản thế chấp có thể là tài sản hữu hình và quyền tài sản.
Biện pháp giao dịch bảo đảm này thiết lập ba mối quan hệ khác nhau.

38. 34
Đầu tiên là quan hệ giữa bên nhận thế chấp (ngân hàng) và bên thế chấp (bên
đi vay hoặc người thứ ba thế chấp tài sản của mình để bảo đảm thực hiện
nghĩa vụ của bên đi vay). Trong mối quan hệ này bao gồm các mối quan hệ
sau:
- Mối quan hệ giữa thế chấp và nghĩa vụ được bảo đảm: về nguyên tắc,
biện pháp thế chấp nêu trên có mối quan hệ mang tính chấp phụ thuộc vào
nghĩa vụ mà nó bảo đảm. Tại khoản 1 điều 15 Nghị định 163/2006/NĐ – CP
về giao dịch bảo đảm quy định “Hợp đồng có nghĩa vụ được bảo đảm bị vô
hiệu mà các bên chưa thực hiện hợp đồng đó thì giao dịch bảo đảm chấm
dứt; nếu đã thực hiện một phần hoặc toàn bộ hợp đồng có nghĩa vụ được bảo
đảm thì giao dịch bảo đảm không chấm dứt, trừ trường hợp có thoả thuận
khác”, điều này thể hiện mối quan hệ phụ thuộc giữa thế chấp và nghĩa vụ
được bảo đảm, khi hợp đồng vay (hợp đồng có nghĩa vụ được bảo đảm) bị vô
hiệu mà hợp đồng này đã được thực hiện một phần (hay toàn bộ) thì hợp đồng
thế chấp không chấm dứt, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.
- Quyền quản lý và sử dụng tài sản thế chấp: Thế chấp tài sản là biện
pháp bảo đảm không kéo theo việc chuyển giao tài sản bảo đảm cho bên nhận
thế chấp. Vì vậy, trong thời gian thế chấp, bên thế chấp vẫn được thực hiện
các quyền của một chủ sở hữu đối với tài sản thế chấp như Quyền chiếm hữu
và hưởng dụng tài sản (bên thế chấp được khai thác công dụng, hưởng hoa
lợi, lợi tức từ tài sản trừ trường hợp các bên thỏa thuận hoa lợi, lợi tức thuộc
tài sản thế chấp, hình thức chuyển giao quyền sử dụng phổ biến nhất là thông
qua hợp đồng cho thuê tài sản, theo quy định tại điều 24 của Nghị định 163,
trong trường hợp xử lý tài sản thế chấp, bên thuê được tiếp tục thuê cho đến
khi hết thời hạn thuê theo hợp đồng, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận
khác); Quyền định đoạt tài sản thế chấp (quyền yêu cầu bên mua thanh toán
tiền, số tiền thu được hoặc tài sản hình thành từ số tiền thu được trở thành tài

39. 35
sản thế chấp thay thế cho số tài sản đã bán,…Các trường hợp còn lại quyền
định oạt này phài có điều kiện tức là phải được bên nhận thế chấp đồng ý)
Kế tiếp là mối quan hệ giữa bên nhận thế chấp và các chủ nợ khác. Trong mối
quan hệ này, bên nhận thế chấp tài sản có các quyền như Quyền ưu tiên thanh
toán (bên nhận thế chấp sẽ dược thanh toán trước các chủ nợ không có bảo
đảm và trong trường hợp có nhiều chủ nợ có bảo đảm thì thứ tự ưu tiên thanh
toán được xác lập dựa trên thứ tự đăng ký giao dịch bảo đảm. Nếu số tiền thu
được từ việc xử lý tài sản bảo đảm không đủ để thanh toán cho các bên nhận
bảo đảm có cùng thứ tự ưu tiên thanh toán thì số tiền đó sẽ được thanh toán
cho các bên theo tỷ lệ tương ứng với giá trị của các nghĩa vụ được bảo đảm
(Khoản 3, điều 6, Nghị định 163/NĐ - CP)); thỏa thuận thứ tự ưu tiên thanh
toán. Theo quy định tại khoản 2 và khoản 3, Điều 6, Nghị định 163/NĐ – CP
thì hiện nay, chỉ công nhận việc thỏa thuận thứ tự ưu tiên thanh toán giữa các
bên cùng nhận bảo đảm bằng một tài sản.
Cuối cùng là mối quan hệ giữa bên nhận thế chấp và người thứ ba mua
tài sản thế chấp (người mua). Việc thế chấp dự án đầu tư kinh doanh bất động
sản tại ngân hàng là hoạt động bình thường trong kinh doanh, nhưng nó sẽ là
bất thường nếu thế chấp bị nhìn nhận sai lệch giữa cả chủ đầu tư và người
mua nhà. Đa số chủ đầu tư sử dụng vốn huy động đúng mục đích; nhưng cá
biệt, cũng có chủ đầu tư sử dụng vốn huy động sai mục đích, đầu tư dàn
trải,… dẫn đến không hoàn thành dự án, không bàn giao được nhà cho người
mua, mất thanh khoản, gây ra nợ xấu gây thiệt hại cho khách hàng và làm cho
người thứ ba mất lòng tin. Tuy nhiên, các quy định hiện tại của Luật kinh
doanh bất động sản đã và đang ràng buộc trách nhiệm của bên nhận thế chấp
như: Trước khi bán, chủ đầu tư phải có hợp đồng bảo lãnh của ngân hàng, văn
bản cho phép bán của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với việc bán nhà ở
hình thành trong tương lai (khoản 1Điều 55 Luật KD BĐS 2014); và trước khi

40. 36
bán chủ đầu tư phải giải chấp tài sản thế chấp trừ trường hợp tổ chức tín dụng,
người mua nhà và chủ đầu tư đồng ý (Khoản 2 Điều 19 Nghị định
99/2015/NĐ-CP). Và bên nhận thế chấp vẫn có quyền nhất định đối với tài
sản thế chấp như khi bên có quyền (chủ đầu tư) yêu cầu chuyển giao quyền
yêu cầu cho người thế quyền (bên nhận thế chấp) thì bên nhận thế chấp trở
thành bên có quyền yêu cầu. Việc chuyển giao này không cần có sự đồng ý
của bên có nghĩa vụ (người mua) (điều 365 và điều 369 Bộ LDS 2015). Mặt
khác, căn cứ theo Nghị quyết 42/2017 của Quốc hội về thí điểm xử lý nợ xấu
của các tổ chức tín dụng có hiệu lực từ ngày 15/8/2017, về mặt quyền lợi,
người mua sản phẩm tại các dự án kinh doanh bất động sản vẫn được đảm bảo
nếu chủ đầu tư bị xử lý tài sản thế chấp. Cụ thể, khi bán đấu giá thì trong hồ
sơ mời dự thầu sẽ bao gồm cả danh sách các khách hàng đã mua các sản
phẩm của dự án. Khi đó, tổ chức nào trúng thầu bắt buộc phải kế thừa quyền
và nghĩa vụ của chủ đầu tư ban đầu đối với các khách hàng đã mua các sản
phẩm hợp pháp trước đó.

41. 37
Tiểu kết Chương 1
Từ các quy định hiện tại và các phân tích của Tác giả cho thấy, luật
thực định về thế chấp dự án đầu tư kinh doanh bất động sản của chủ đầu tư là
một mảng pháp luật tương đối phức tạp. Xét một cách tổng thể thì các quy
định hiện tại của pháp luật kinh doanh bất động sản và các pháp luật khác có
liên quan đã giải quyết được nhu cầu, các vấn đề phát sinh trong loại hình
giao dịch bảo đảm này, phần nào đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của các
bên tham gia trong giao dịch. Điều quan trọng là ý thức tuân thủ của các chủ
thể thi hành. Tuy nhiên, trong tiến trình hòa nhập pháp luật quốc tế thì pháp
luật kinh doanh bất động sản vẫn chưa đề cập một cách đầy đủ và toàn diện
các khía cạnh về quyền và nghĩa vụ của các bên khi tham gia giao dịch thế
chấp và nhận thế chấp dự án đầu tư kinh doanh bất động sản. Các quy định
còn chưa thực sự rõ ràng, cần phải tiếp tục nghiên cứu và hoàn thiện về mặt lý
thuyết để góp phần “trơn tru” cho thực trạng áp dụng.

42. 38
Chương 2
THỰC TRẠNG THẾ CHẤP DỰ ÁN ĐẦU TƯ KINH DOANH BẤT
ĐỘNG SẢN TẠI CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI TẠI THÀNH
PHỐ HỒ CHÍ MINH
2.1. Hoạt động cho vay dự án đầu tư kinh doanh bất động sản của
các ngân hàng thương mại tại thành phố Hồ Chí Minh
Các hình thức cấp tín dụng (cho vay) đối với hoạt động đầu tư kinh
doanh bất động sản:
Cho vay là hình thức cấp tín dụng, theo đó tổ chức tín dụng giao hoặc
cam kết giao cho khách hàng một khoản tiền để sử dụng vào mục đích xác
định trong một thời gian nhất định (gọi là thời hạn cho vay) theo thỏa thuận
với nguyên tắc có hoàn trả cả gốc và lãi. Trong đó, thời hạn cho vay là
khoảng thời gian được tính từ ngày tiếp theo của ngày tổ chức tín dụng giải
ngân vốn vay cho khách hàng cho đến thời điểm khách hàng phải trả hết nợ
gốc và lãi tiền vay theo thỏa thuận của tổ chức tín dụng và khách hàng
(Khoản 1 và khoản 8 điều 2 Thông tư 39/2016/TT-NHNN). Còn bất động sản
kinh doanh là bất động sản được đầu tư, mua, nhận chuyển nhượng, thuê, thuê
mua để bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua,… nhằm
mục đích sinh lời. Như vậy, cấp tín dụng từ phía các tổ chức tín dụng đối với
lĩnh vực bất động sản vừa đáp ứng nhu cầu kinh doanh bất động sản của nhà
đầu tư, vừa đáp ứng nhu cầu về nhà ở của người dân đã tác động đến cung –
cầu của bất động sản trên thị trường.
Hiện nay, ở Việt nam chưa có một thống kê đầy đủ về các sản phẩm tín
dụng dành cho lĩnh vực bất động sản của các các tổ chức tín dụng thương
mại, nhưng cơ bản có thể thấy một số loại hình cấp tín dụng liên quan như:
Thứ nhất, Nhóm kinh doanh bất động sản bao gồm: mua đất/ nhà, xây dựng
nhà (căn hộ/ cao ốc/ văn phòng/ nhà xưởng) để bán và để cho thuê; mua đất,

43. 39
xây dựng khu đô thị / khu dân cư/ khu công nghiệp/ khu trung tâm thương
mại để bán/ để cho thuê.
Thứ hai, Nhóm lĩnh vực liên quan đến bất động sản, xây dựng bao gồm: mua
quyền sử dụng đất/ mua, thuê, thuê mua văn phòng, cao ốc/ mua, thuê, thuê
mua nhà ở xã hội/ mua nhà để ở hoặc để ở kết hợp cho thuê/ mua nhà để bán,
cho thuê/ xây dựng, cải tạo nhà để cho thuê/ kinh doanh bất động sản khác/
xây dựng khu công nghiệp, khu chế xuất/ xây dựng khu du lịch, sinh thái,
nghỉ dưỡng/ xây dựng nhà hàng, khách sạn/ xây dựng cải tạo nhà ở xã hội/
xây dựng, cải tạo nhà ở xã hội/ xây dựng, cải tạo nhà ở thương mại để ở, để ở
kết hợp với cho thuê, để bán/ xây dựng văn phòng, cao ốc để sử dụng, để bán/
xây dựng khác.
Từ hai nhóm này, các tổ chức tín dụng thương mại phát triển các hình thức
cấp tín dụng như sau:
- Cho vay mua nhà đất để ở;
- Cho vay mua đất xây dựng khu đô thị;
- Cho vay mua đất xây dựng khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu
chế xuất;
- Cho vay xây dựng sửa chữa nhà;
- Cho vay xây dựng văn phòng làm việc; cho thuê
- Cho vay đầu tư xây dựng chung cư cao tầng, căn hộ, nhà liền kề, biệt
thự để bán, cho thuê,…
Thực tiễn áp dụng pháp luật về thế chấp dự án kinh doanh bất động
sản tại thành phố Hồ Chí Minh từ con số báo đến thực tế:
Trong những năm gần đây, tỷ lệ khách hàng mua bất động sản để sinh
lời chiếm 80%, mua và để ở và cho thuê chỉ chiếm 20%. Trong một thời kỳ
nhất định, khối lượng cầu về nhà ở tăng hay giảm không chỉ vì lý do cầu về
nhà ở tăng hay giảm mà là do kỳ vọng về lợi nhuận của khách hàng biến động

44. 40
nhiều hay ít. Quá trình phát triển của thị trường kinh doanh bất động sản luôn
gắn liền và chịu sự tác động từ các chính sách pháp luật và cơ chế thị trường.
Hiện tại, liên quan đến hoạt động của thị trường kinh doanh bất động sản có
khoảng 4 bộ luật điều chỉnh là bộ luật dân sự, luật đất đai, luật kinh doanh bất
động sản, luật nhà ở và hơn 50 nghị định và thông tư hướng dẫn. Việc nhà
nước can thiệp, điều tiết lĩnh vực bất động sản bằng những biện pháp trực tiếp
hay gián tiếp bằng yếu tố pháp lý làm cho bất động sản ngày càng có giá trị.
Tuy nhiên, việc đầu tư vào dự án kinh doanh bất động sản đòi hỏi chủ đầu tư
cần nhiều thời gian và khả năng tài chính cao, nhưng nếu không tiếp cận được
các nguồn vốn tín dụng dài hạn thì các chủ đầu tư thường dùng nguồn vốn
ngắn hạn để đầu tư dài hạn với hy vọng thương phẩm hình thành sẽ tiêu thụ
nhanh, thu hồi được vốn, đảm bảo khả năng trả gốc và lãi cho các tổ chức tín
dụng. Chính vì điều này đã làm cho các khoản chi phí tài chính trong các dự
án đầu tư kinh doanh bất động sản khá cao, nó là một trong những nguyên
nhân làm giá thành sản phẩm tăng cao. Trong khi đó, tình hình tài chính của
đa số các doanh nghiệp đầu tư dự án kinh doanh bất động sản chưa thực sự
đáp ứng theo quy định của pháp luật thực định. Vì vậy, việc chủ đầu tư thế
chấp dự án, nhà ở, công trình để huy động vốn từ các tổ chức tín dụng thực
hiện đầu tư, phát triển dự án và hoàn thành công trình nhà ở, sau đó thực hiện
giải chấp cũng là việc bình thường. Hiện tại, Luật Nhà ở 2014 cũng cho phép
"Chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở được thế chấp dự án hoặc nhà ở xây dựng
trong dự án tại tổ chức tín dụng đang hoạt động tại Việt Nam để vay vốn cho
việc đầu tư dự án hoặc xây dựng nhà ở đó” (Khoản 1 điều 147 Luật Nhà ở
2014).
Tuy nhiên, sau khi Sở Tài nguyên Môi trường thành phố Hồ Chí Minh
ban hành văn bản 7067/TNMT-VPĐK ngày 14/7/2016, công bố thông tin về
77 dự án đang thế chấp các tổ chức tín dụng đã có tác động tức thì đến ngành

45. 41
kinh doanh bất động sản, làm cho một bộ phận người dân băn khoăn, lo lắng,
đa phần người dân hiểu nhầm là dự án đã bị thế chấp đồng nhất với chủ đầu
tư kém năng lực. Điều này, xuất phát từ đặc điểm hoạt động của ngành kinh
doanh bất động sản nước ta, các chủ đầu tư dự án hiện phụ thuộc rất lớn vào
nguồn vốn tín dụng các tổ chức tín dụng và nguồn vốn huy động của khách
hàng. Đối với nguồn vốn tín dụng, các chủ đầu tư thường vay vốn để phát
triển dự án, xây dựng công trình, nhà ở, thực hiện quy định về bảo lãnh các tổ
chức tín dụng khi bán nhà ở hình thành trong tương lai… và chủ đầu tư
thường dùng dự án, công trình đó để thế chấp tại các tổ chức tín dụng. Con số
công bố này chưa phản ánh đúng thực trạng tình hình thế chấp của các dự án
bất động sản ở thành phố Hồ Chí Minh. Điều này ảnh hưởng đến lợi ích chính
đáng của người mua nhà, không đảm bảo đến tính an toàn trong hoạt động
đầu tư, dễ xảy ra tranh chấp giữa các công ty kinh doanh bất động sản với các
tổ chức tín dụng và người mua nhà.
Tính đến tháng 05 năm 2018, tổng số dự án đủ điều kiện huy động vốn
đưa ra thị trường là 29 dự án giảm 9,4%; tổng số căn nhà đưa ra thị trường là
9.174 căn giảm 44,5% so với cùng kỳ năm 2017. Cùng thời gian, Sở xây dựng
đã giải quyết 43 hồ sơ chấp thuận chủ đầu tư, công nhận chủ đầu tư; 103 hồ
sơ thẩm định phê duyệt dự án. Tính toàn thành phố đã cấp 19.712 giấy phép
xây dựng 26, tr.3. Con số này tương đối lớn và ấn tượng trong lĩnh vực kinh
doanh bất động sản. Tuy nhiên, từ sau ngày công bố thông tin của Sở Tài
nguyên Môi trường thành phố Hồ Chí Minh dự án đã thế chấp tại các tổ chức
tín dụng thương mại vào năm 2016 thì người dân chưa có một thông tin nào
từ các cơ quan có chức năng về vấn đề này.
Đối với một môi trường kinh doanh thiếu tính minh bạch như thị trường
kinh doanh bất động sản của Việt Nam thì những thông tin liên quan đến bất
động sản như ai đang là chủ của một bất động sản nhất định, trên bất động sản