Dự án Khu du lịch sinh thái Vĩnh Khang tỉnh Quảng Ninh | lapduandautu.vn - 0903034381 - 0936260633

CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
Độc lập – Tự do – Hạnh phúc
-----------    ----------
BÁO CÁO TIỀN KHẢ THI DỰ ÁN
KHU DU LỊCH SINH THÁI
VĨNH KHANG
Chủ đầu tư:
Địa điểm: Đảo Thẻ Vàng, Xã Thắng Lợi, Huyện Vân Đồn, Tỉnh Quảng Ninh.
----- Tháng 04/2019 -----

CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
Độc lập – Tự do – Hạnh phúc
-----------    ----------
BÁO CÁO TIỀN KHẢ THI DỰ ÁN
KHU DU LỊCH SINH THÁI
VĨNH KHANG
CHỦ ĐẦU TƯ
Giám Đốc
ĐƠN VỊ TƯ VẤN
CÔNG TY CP TƯ VẤN ĐẦU TƯ
...
Giám Đốc

MỤC LỤC
CHƯƠNG I. MỞ ĐẦU........................................................................................6
I. Giới thiệu về chủ đầu tư. ..................................................................................6
II. Mô tả sơ bộ thông tin dự án. ...........................................................................6
III. Sự cần thiết xây dựng dự án...........................................................................6
IV. Các căn cứ pháp lý.........................................................................................8
V. Mục tiêu dự án. ...............................................................................................8
V.1. Mục tiêu chung.............................................................................................8
V.2. Mục tiêu cụ thể.............................................................................................8
CHƯƠNG II. ĐỊA ĐIỂM VÀ QUY MÔ THỰC HIỆN DỰ ÁN......................10
I. Hiện trạng tự nhiên, kinh tế - xã hội vùng thực hiện dự án............................10
I.1. Điều kiện về địa lý, địa chất. .......................................................................10
I.2. Điều kiện kinh tế xã hội...............................................................................12
II. Quy mô sản xuất của dự án...........................................................................13
II.1. Đánh giá xu hướng thị trường....................................................................13
II.2. Quy mô của dự án ......................................................................................16
III. Địa điểm và hình thức đầu tư xây dựng dự án.............................................17
III.1. Địa điểm xây dựng....................................................................................17
III.2. Hình thức đầu tư. ......................................................................................17
IV. Nhu cầu sử dụng đất và phân tích các yếu tố đầu vào của dự án................17
IV.1. Nhu cầu sử dụng đất của dự án.................................................................17
IV.2. Phân tích đánh giá các yếu tố đầu vào đáp ứng nhu cầu của dự án. ........18
CHƯƠNG III. PHÂN TÍCH QUI MÔ, DIỆN TÍCH XÂY DỰNG CÔNG TRÌNH,
PHƯƠNG ÁN PHÂN KHU ..............................................................................19
I. Phân tích qui mô công trình............................................................................19
II. Phân Khu chính. ............................................................................................20

Dự án Khu du lịch sinh thái Vĩnh Khang
Đơn vị tư vấn: Công ty Cổ Phần Tư Vấn Đầu Tư ... 4
II.1. Kỹ thuật khoanh nuôi, bảo vệ rừng:...........................................................20
II.2. Khu Bungalow............................................................................................21
II.2. Các phân khu khác .....................................................................................21
CHƯƠNG IV. CÁC PHƯƠNG ÁN THỰC HIỆN DỰ ÁN .............................23
I. Phương án giải phóng mặt bằng, tái định cư và hỗ trợ xây dựng cơ sở hạ tầng.
............................................................................................................................23
II. Các phương án xây dựng công trình. ............................................................23
III. Phương án tổ chức thực hiện. ......................................................................24
IV. Phân đoạn thực hiện và tiến độ thực hiện, hình thức quản lý dự án. ..........25
CHƯƠNG V. ĐÁNH GIÁ TÁC ĐỘNG MÔI TRƯỜNG – GIẢI PHÁP PHÒNG
CHỐNG CHÁY NỔ ..........................................................................................26
I. Đánh giá tác động môi trường........................................................................26
I.2. Các quy định và các hướng dẫn về môi trường...........................................26
I.3. Các tiêu chuẩn về môi trường áp dụng cho dự án.......................................27
I.4. Hiện trạng môi trường địa điểm xây dựng ..................................................27
II. Tác động của dự án tới môi trường...............................................................27
II.1. Nguồn gây ra ô nhiễm................................................................................27
II.2. Mức độ ảnh hưởng tới môi trường.............................................................29
II.3. Giải pháp khắc phục ảnh hưởng tiêu cực của dự án tới môi trường..........30
II.4.Kết luận: ......................................................................................................32
CHƯƠNG VI. TỔNG VỐN ĐẦU TƯ – NGUỒN VỐN THỰC HIỆN VÀ HIỆU
QUẢ CỦA DỰ ÁN............................................................................................33
I. Tổng vốn đầu tư và nguồn vốn của dự án. .....................................................33
II. Hiệu quả về mặt kinh tế và xã hội của dự án. ...............................................39
II.1. Nguồn vốn dự kiến đầu tư của dự án. ........................................................39
II.2. Phương án vay............................................................................................39

II.3. Các thông số tài chính của dự án................................................................40
KẾT LUẬN........................................................................................................43
I. Kết luận...........................................................................................................43
II. Đề xuất và kiến nghị......................................................................................43
PHỤ LỤC: CÁC BẢNG TÍNH HIỆU QUẢ TÀI CHÍNH CỦA DỰ ÁN........44
Phụ lục 1 Tổng mức, cơ cấu nguồn vốn của dự án thực hiện dự án..................44
Phụ lục 2 Bảng tính khấu hao hàng năm của dự án...........................................44
Phụ lục 3 Bảng tính doanh thu và dòng tiền hàng năm của dự án.....................44
Phụ lục 4 Bảng Kế hoạch trả nợ hàng năm của dự án.......................................44
Phụ lục 5 Bảng mức trả nợ hàng năm theo dự án..............................................44
Phụ lục 6 Bảng Phân tích khả năng hoàn vốn giản đơn của dự án....................44
Phụ lục 7 Bảng Phân tích khả năng hoàn vốn có chiết khấu của dự án. ...........44
Phụ lục 8 Bảng Tính toán phân tích hiện giá thuần (NPV) của dự án...............44
Phụ lục 9 Bảng Phân tích theo tỷ suất hoàn vốn nội bộ (IRR) của dự án. ........44

CHƯƠNG I. MỞ ĐẦU
I. Giới thiệu về chủ đầu tư.
 Chủ đầu tư:
 Giấy phép ĐKKD số:
 Đại diện pháp luật: Chức vụ: Giám đốc
 Địa chỉ trụ sở:
II. Mô tả sơ bộ thông tin dự án.
Tên dự án: Dự án Khu du lịch sinh thái Vĩnh Khang.
Địa điểm xây dựng: Đảo Thẻ Vàng, Xã Thắng Lợi, Huyện Vân Đồn, Tỉnh
Quảng Ninh.
Hình thức quản lý: Chủ đầu tư trực tiếp quản lý điều hành và khai thác dự án.
Tổng mức đầu tư : 255.079.091.000 đồng (Hai trăm năm
mươi lăm tỷ không trăm bảy mươi chín triệu không trăm chín mươi mốt nghìn
đồng). Trong đó:
+ Vốn tự có (tự huy động) (30%) : 76.523.727.000 đồng.
+ Vốn vay tín dụng (70%) : 178.555.363.000 đồng.
III. Sự cần thiết xây dựng dự án.
Bên cạnh địa hình đa dạng, có rừng, biển, đảo đá xen lẫn đảo đất, Vân Đồn còn
có những cánh rừng nguyên sinh, nhiều bãi biển đẹp hoang sơ; nhiều di tích lịch sử,
văn hoá, các di chỉ khảo cổ cùng các loại hình nghệ thuật dân gian độc đáo... Đây
chính là nguồn tài nguyên du lịch quan trọng để Vân Đồn xây dựng các sản phẩm
du lịch đặc trưng thu hút khách tham quan.
Do có điều kiện giao thông thuận lợi và giàu có về nguồn tài nguyên thiên
nhiên, cảnh quan, sinh thái nên huyện đảo Vân Đồn có nhiều cơ hội phát triển kinh
tế, đặc biệt là tiềm năng phát triển du lịch. Bên cạnh đó, Vân Đồn là một huyện có
nhiều danh lam thắng cảnh như vườn quốc gia Bái Tử Long, các di chỉ khảo cổ và
kiến trúc cổ, hệ thống hang động Karst và đảo đá kỳ thú... Những thắng cảnh này trở
thành điểm đến lý tưởng cho du khách tới đây tham quan, nghỉ dưỡng.

Diện tích tự nhiên của huyện đảo Vân Đồn vào khoảng 551,3 km2. Mặc dù diện
tích đất liền không lớn nhưng diện tích rừng ở đây lại tương đối lớn, chiếm đến 68%
tổng diện tích đất tự nhiên trên các đảo. Hàng năm, các tour du lịch đến với Vân Đồn
ngày một đông. Nơi đây đã trở thành một điểm đến lý tưởng đối với du khách trong
nước và quốc tế.
Chỉ tính riêng 7 tháng đầu năm 2018, huyện Vân Đồn đã đón khoảng 468.000
lượt khách du lịch bằng 51% kế hoạch năm, trong đó khách quốc tế 6.320 lượt.
Những con số trên cho thấy, không chỉ tăng về lượng khách đến, mà chất lượng dịch
vụ du lịch của huyện cũng được nâng cao. Được biết, để tạo điểm đến hấp dẫn, thu
hút khách du lịch, huyện đã khuyến khích các đơn vị kinh doanh du lịch từng bước
nâng cao chất lượng dịch vụ thông qua việc đầu tư phát triển hạ tầng, chất lượng
nguồn nhân lực… Cùng với đó, thời gian qua, huyện đã thực hiện nhiều giải pháp
nhằm tăng cường quản lý môi trường kinh doanh du lịch, niêm yết giá, an toàn giao
thông đường thuỷ nội địa...
Trên tinh thần đó, công ty chúng tôi đã phối hợp cùng công ty Cổ Phần Tư
Vấn Đầu Tư ... tiến hành nghiên cứu lập dự án “Dự án Khu du lịch sinh thái Vĩnh
Khang” tại Huyện Vân Đồn nhằm góp phần phát triển ngành du lịch tại đây cũng
như góp phần phát triển kinh tế của địa phương.

IV. Các căn cứ pháp lý.
IV.1. Căn cứ pháp lý lập dự án.
Căn cứ Luật Xây dựng số 50/2014/QH13 ngày 18/06/2014 của Quốc hội nước
Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam;
Nghị định số 32/2015/NĐ-CP ngày 25/3/2015 của Chính phủ về quản lý chi
phí đầu tư xây dựng;
Nghị định số 46/2015/NĐ-CP ngày 12/5/2015 của Chính phủ về quản lý chất
lượng và bảo trì công trình xây dựng;
Nghị định số 59/2015/NĐ-CP ngày 18/6/2015 của Chính phủ về quản lý dự án
đầu tư xây dựng;
Quyết định số 79/QĐ-BXD ngày 18/02/2017 của Bộ Xây dựng về việc công bố
định mức chi phí quản lý dự án và tư vấn đầu tư xây dựng;
Nghị định số 19/2015/NĐ-CP ngày 14/2/2015 của Chính phủ V/v Quy định chi
tiết thi hành một số điều của Luật Bảo vệ môi trường.
V. Mục tiêu dự án.
V.1. Mục tiêu chung
- Khai thác tiềm năng, thế mạnh về du lịch địa phương trong mối tương quan với
vùng, cả nước trên trường quốc tế. Qua đó, xác định mô hình đặc trưng, có tính hấp
dẫn cao để góp phần thúc đẩy du lịch Vân Đồn phát triển.
- Phát triển du lịch vừa truyền thống vừa hiện đại để phát huy các giá trị văn hoá dân
gian dân tộc góp phần đa dạng sản phẩm du lịch xung quanh hệ thống tài nguyên du
lịch rừng và biển.
V.2. Mục tiêu cụ thể
- Khoang nuôi bảo vệ rừng tự nhiên hiện còn trên diện tích 42,5 ha, trồng rừng tạo
cảnh quan môi trường
- Kinh doanh dịch vụ du lịch sinh thái rừng và biển. Khu du lịch dự kiến thu hút hơn
hàng ngàn khách du lịch mỗi năm khi dự án đi vào hoạt động ổn định.

- Tạo ra điểm vui chơi thư giãn dành cho khách địa phương và khách du lịch, góp
phần làm phong phú thêm đời sống tinh thần của người dân.
- Đóng góp cho ngân sách nhà nước thông qua thuế và giải quyết công ăn việc làm
cho người lao động, nâng cao thu nhập của người lao động.
- Góp phần vào sự phát triển kinh tế đất nước nói chung cũng như tỉnh Quảng Ninh
nói riêng.

CHƯƠNG II. ĐỊA ĐIỂM VÀ QUY MÔ THỰC HIỆN DỰ ÁN
I. Hiện trạng tự nhiên, kinh tế - xã hội vùng thực hiện dự án.
I.1. Điều kiện về địa lý, địa chất.
Vị trí địa lý
Vân Đồn là một huyện đảo miền núi nằm ở vị trí tiền tiêu phía Đông Bắc của
Tổ quốc, có hơn 600 hòn đảo lớn nhỏ với diện tích đất tự nhiên là 551,33km2, chiếm
9,3% diện tích toàn tỉnh Quảng Ninh, phần vùng biển rộng 1.620km2, hợp thành bởi
hai quần đảo Cái Bầu (Kế Bào) và Vân Hải. Trong đó, đảo Cái Bầu là rộng nhất
17.212ha, gồm thị trấn Cái Rồng và 6 xã. Với toạ độ từ 20o40’ đến 21o12’ vĩ độ Bắc
và từ 107o19’ đến 107o42’ kinh độ Đông.
Huyện lỵ là thị trấn Cái Rồng trên đảo Cái Bầu cách thành phố Hạ Long gần
50km, cách Cửa Ông 7km; phía Bắc giáp vùng biển huyện Tiên Yên và huyện Đầm
Hà; phía Tây giáp thành phố Cẩm Phả, ranh giới là lạch biển Cửa Ông và sông Voi

Lớn; phía Đông giáp vùng biển huyện Cô Tô; phía Nam giáp vịnh Hạ Long và vùng
biển Cát Bà (Hải Phòng).
Địa hình:
Vân Đồn có ít sông ngòi, núi có nhiều nhưng không cao, mà chủ yếu là núi đá
vôi. Các đảo lớn gần đất liền có núi cao trên 300m, các đảo nhỏ và xã chỉ có núi cao
dưới 200m. Địa hình thấp dần từ Đông Bắc xuống Tây Nam. Độ cao trung bình là
40m so với mặt biển; độ dốc trung bình 25o, ít bằng phẳng và thường bị chia cắt. Do
địa hình đảo nên toàn huyện không có sông mà chỉ có suối. Có hai hồ nhỏ là hồ
Voòng Tre và hồ Mắt Rồng.
Khí tượng-Thủy văn:
Vân Đồn có nhiều vùng tiểu khí hậu. Lượng mưa bình quân trên 2000mm/năm,
độ bức xạ lớn, nhiều sương mù, mưa phùn và gió bão lớn.
Vân Đồn nằm trong khu vực nhiệt đới gió mùa, từ tháng 3 đến tháng 8, gió
Đông Nam từ biển thổi vào mát mẻ, từ tháng 10 đến tháng 2 năm sau, khí hậu lạnh
do ảnh hưởng của gió mùa Đông Bắc thổi về, bởi vậy, hay gây ra sương mù. Lượng
mưa trung bình năm ở khu vực quần đảo Cái Bầu là 1.748mm, ở Bản Sen thuộc quần
đảo Vân Hải là 2.442mm.
Tài nguyên du lịch
- Du lịch văn hoá, tâm linh, du lịch nghỉ dưỡng, mua sắm... tại các khu Bãi Dài,
cảng Cái Rồng, bến cảng Vạn Hoa, đền Cặp Tiên, chùa Cái Bầu; tham quan cảnh
quan, hang động, nghiên cứu các giá trị hệ sinh thái biển, rừng kết hợp vui chơi giải
trí, thể thao, tắm biển, lễ hội, di tích lịch sử văn hoá tại các xã Ngọc Vừng, Quan
Lạn, Minh Châu, Bản Sen, Thắng Lợi, Vườn Quốc gia Bái Tử Long.
Ngoài ra, bạn còn có thể trải nghiệm cảm giác làm ngư dân, khi cùng những
người địa phương ra khơi câu mực, câu cá đục mỗi tối… Mỗi sớm mai thức dậy, bạn
có thể đi đào sá sùng, sau đó được thưởng thức những món ăn chế biến từ chính
thành quả lao động của mình.
- Vân Đồn có chè Vân, cam Sen và đào nổi tiếng của tỉnh, có nguồn hải sản
phong phú cả về số lượng và chủng loại, như: tôm, cá, cua, ghẹ, trai ngọc, sá sùng,
bào ngư, ốc bể... (tu hài khá giàu chất dinh dưỡng, trong thịt có chứa 11,63% đạm,

0,42% đường, 1,22% muối khoáng và đặc biệt là 18 loại axit amin, trong đó có một
số là những axit amin không thay thế).
I.2. Điều kiện kinh tế xã hội.
Kinh tế
+ Năm 2017: Các chỉ tiêu đều đạt và vượt kế hoạch, trong đó một số chỉ tiêu
đạt khá: Thủy sản đạt 107,3% kế hoạch; tổng thu ngân sách trên địa bàn đạt 234,049
tỷ đồng (tăng 118,3% so với năm trước), khách du lịch tăng 16% so với năm trước.
Các quy hoạch chiến lược cơ bản hoàn thành; quốc phòng, an ninh được đảm bảo.
Thực hiện thỏa thuận 35 quy hoạch đảm bảo theo quy trình; tổ chức lấy ý kiến tham
gia vào 11 quy hoạch, dự án. Trên địa bàn có 21 dự án trọng điểm, đến hết năm 2017
công tác GPMB: 5 dự án hoàn thành 100%, 12 dự án đang GPMB theo quy
định. (Theo: Quảng Ninh toàn cảnh 2017).
+ Năm 2018: Các chỉ tiêu kinh tế- xã hội đều đạt và vượt kế hoạch. Cụ thể:
Thủy sản đạt 114% so với cùng kỳ; tổng thu ngân sách đạt 282,161 tỷ đồng (118,4%
cùng kỳ); khách du lịch tăng 16% so với cùng kỳ năm 2017. Các quy hoạch chiến
lược cơ bản hoàn thành; quốc phòng, an ninh được đảm bảo. Hoạt động du lịch và
quản lý nhà nước về du lịch được triển khai tốt; tiếp tục phối hợp triển khai dự án du
lịch cộng đồng trên đảo Quan Lạn, xây dựng Dự thảo Quy chế hoạt động cho Ban
du lịch sinh thái cộng đồng, triển khai đào tạo cho các thành viên và cộng đồng tham
gia 2 hành trình khám phá trên Đảo Quan Lạn. (Theo Quảng Ninh toàn cảnh 2018).
Dân số :
Năm 2006: 41.081 người; Mật độ dân cư: 74 người/km2.
Năm 2010: 40.800 người (Theo Niên giám thống kê tỉnh Quảng Ninh năm 2017)
Năm 2015: 43.900 người.(Theo Niên giám thống kê tỉnh Quảng Ninh năm 2017)
Năm 2017: 45.700 người, mật độ dân số trung bình là: 78,6 người/km2(Theo Niên
giám thống kê tỉnh Quảng Ninh năm 2017)
Các đơn vị hành chính: Gồm 1 thị trấn và 11 xã:
- Thị trấn Cái Rồng.

- Các xã: Đài Xuyên, Bình Dân, Đoàn Kết, Vạn Yên, Hạ Long, Đông Xá, Minh
Châu, Quan Lạn, Bản Sen, Ngọc Vừng, Thắng Lợi.
II. Quy mô sản xuất của dự án.
II.1. Đánh giá xu hướng thị trường
+ Tuy kinh tế khó khăn, đi du lịch vẫn còn là một thói quen của đông đảo người
dân các quốc gia. Đóng góp 6% cho tổng GDP toàn thế giới, ngành du lịch năm 2017
có số lượt khách quốc tế là hơn 1 tỷ lượt khách và dự báo sẽ tiếp tục tăng trưởng với
tốc độ 3,3% để đạt mức 1,8 tỷ lượt khách năm 2030. Trong đó, đáng lưu ý là các thị
trường mới nổi sẽ đạt mức tăng trưởng gấp đôi so với trước và chiếm hơn một nửa
lượng khách du lịch - ước tính với con số khách đến riêng các thị trường này đạt 1
tỷ lượt vào năm 2030.
+ Nhu cầu về sản phẩm du lịch sẽ có sự thay đổi, khách du lịch đang trong xu
hướng thay đổi hành vi từ kiểu “viếng thăm, ngắm cảnh” thông thường tới các điểm
đến mà muốn tìm hiểu sâu hơn về các giá trị và cuộc sống của bản địa nhằm phát
triển bản thân cá nhân của chính mình Các hình thức này đang được gọi chung là du
lịch vì sức khỏe (tinh thần và tâm trí - Wellness Tourism).
+ Công nghệ phục vụ du lịch cũng có sự thay đổi- do đặc tính di chuyển cao,
các dịch vụ xúc tiến, bán sản phẩm du lịch cũng sẽ đòi hỏi sự thay đổi theo yêu cầu
của sản phẩm với mức độ phản hồi ngay lập tức để tạo sự hài lòng và thoải mái cho
khách. Một con số thống kê nhanh sơ bộ cho biết giao dịch bán hàng qua mạng trên
toàn thế giới năm 2012 đạt 524 tỷ USD, tăng trưởng với tốc độ 8,4% và còn được
dự báo sẽ tiếp tục tăng trưởng cao hơn nữa- 9,5-10% trong giai đoạn 5 năm tới đây.
Đi sâu vào các đặc thù của xu hướng du lịch, có thể lưu ý thêm một số điểm
như sau của thị trường khách quốc tế:
Thứ nhất: Cơ cấu nguồn khách sẽ ngày càng đa dạng:
+ Về khả năng chi tiêu: du lịch đang ngày càng phổ biến, không chỉ những
người giàu có từ các nước phát triển mới đi du lịch mà tất cả các tầng lớp khác, từ
nhiều quốc gia khác nhau cũng tham gia ngày càng đông đảo;

+ Về độ tuổi: người già, người mới nghỉ hưu đi du lịch ngày càng nhiều nên
cần có những chương trình đặc biệt phục vụ nhu cầu về nghỉ dưỡng cho đối tượng
khách này.
+ Về nhân thân: số người độc thân đi du lịch ngày càng tăng.
+ Về giới tính: Những thay đổi về vai trò và trách nhiệm trong gia đình khiến
khách là phụ nữ ngày càng tăng, yêu cầu các cơ sở có những cải tiến, bổ sung các
trang thiết bị, vật dụng và các dịch vụ, lịch trình phù hợp với nhu cầu của nữ thương
nhân.
+ Về loại hình: ngày càng nhiều những nhóm gia đình đăng ký đi du lịch với
sự tham gia của đầy đủ các thành viên của cả ba thế hệ trong gia đình, đặc biệt các
dịp lễ, cuối tuần và kỳ nghỉ hè của trẻ em.
Thứ hai: Xu hướng chọn các dịch vụ, hàng hoá bền vững, có nhãn sinh thái,
thân thiện với môi trường.
Đây là xu hướng của khách du lịch quốc tế đến Việt Nam, nhất là khách đến từ
các nước châu Âu, Bắc Mỹ, Nhật, Thái Lan. Họ có ý thức và nhu cầu cao về an toàn
và sức khoẻ, ngày càng nhiều người muốn quay về với thiên nhiên. Vì vậy, cần triển
khai thực hiện và tập trung tuyên truyền cho các những chương trình, dịch vụ thân
thiện với môi trường.

Thứ ba: ngày càng nhiều người sử dụng thời gian nhàn rỗi và thu nhập để nghỉ
ngơi và hưởng thụ các dịch vụ có lợi cho sức khoẻ và sắc đẹp.
Đáp ứng xu hướng này, cần tạo những khu vực không hút thuốc lá, không bán
và phục vụ rượu mạnh, bổ sung các thực đơn tăng cường rau, củ, quả chứng minh
được nguồn gốc, các món ăn ít béo, đường, calo hoặc ít carbohydrate, các đồ uống
ít calo và ít cafein, tăng cường tổ chức câu lạc bộ sức khoẻ với những dụng cụ, thiết
bị thể thao, phòng tập yoga, sân tennis, bể bơi, bể sục, phòng tắm nước khoáng,
ngâm thuốc bắc, nơi phơi nắng hoặc các phòng matxa... ; các dịch vụ du lịch kết hợp
chữa bệnh thời đại như các bệnh gut, tiểu đường, tim mạch ..v.v.
Thứ tư: Xu hướng ngày càng tăng nhu cầu khách lựa chọn chương trình du lịch
có sự kết hợp giữa các loại hình du lịch.
Ví dụ: nghỉ biển kết hợp với hội nghị, du lịch khen thưởng kết hợp thăm dò thị
trường, du lịch nghỉ dưỡng ngắn ngày kết hợp với casino..v.v. đòi hỏi các cơ sở đa
dạng hoá các sản phẩm như tạo chương trình nghỉ ngơi tham quan di tích lịch sử kết
hợp thăm trang trại trồng rau, chè và cây ăn quả, tổ chức các hoạt động giải trí trên
biển.
Thứ năm: xu hướng chọn tour du lịch tự thiết kế, đặt chỗ qua mạng; tự lựa chọn
dịch vụ, không đi theo tour trọn gói.
Du lịch mang tính cá nhân nhiều nhất là dịch vụ ăn uống. Vì vậy các doanh
nghiệp lữ hành, vận chuyển, khách sạn thường kết hợp tổ chức các chương trình chỉ
cung ứng một phần dịch vụ du lịch như Hãng Hàng không quốc gia Việt Nam
(Vietnam Airlines) đã tổ chức khá thành công gói sản phẩm Free and Easy chỉ gồm
vé máy bay, dịch vụ đón tiễn sân bay và 3 đêm khách sạn. Nếu có nhu cầu, khách có
thể tiếp tục mua tour lẻ và các dịch vụ khác tại điểm đến. Như vậy, để hỗ trợ thúc
đẩy xu hướng này, cần hỗ trợ nâng cao năng lực tiếp cận thị trường của các doanh
nghiệp, cơ quan xúc tiến du lịch bằng các công cụ cập nhật theo đời sống hiện đại
như các mạng mobile, mạng xã hội như Facebook, Twitter…
Thứ sáu: Xu hướng đi nghỉ rời xa những nơi đô thị ồn ào, đến những nơi yên
tỉnh, biệt lập. Đây là một xu hướng khiến các điểm du lịch ở các vùng xa trung tâm
đô thị ngày càng đông khách. Như vậy, xuất khẩu của dịch vụ du lịch có tiềm năng
lớn cho những vùng sâu vùng xa và đặc biệt khả năng cùng hỗ trợ xúc tiến thương

mại. Trong thời gian tới cần chú trọng hơn tới xu thế du lịch vì sức khỏe, vì xu hướng
này hiện chưa được nhìn nhận một cách thích đáng trong các chiến lược phát triển
du lịch của tỉnh, vùng và cả nước. Theo đó cần đẩy mạnh liên kết vùng theo chuỗi
cung ứng, hình thành các mô hình giúp phát triển sản phẩm du lịch mới: du lịch văn
hóa, du lịch chăm sóc sức khỏe cá nhân, du lịch MICE, du lịch tàu biển, định vị du
lịch cho từng khu vực.
II.2. Quy mô của dự án
STT Nội dung Số lượng ĐVT Diện tích
I Xây dựng 519.800
1 Công trình nhà hàng 1 m2 5.850
2 Công trình tiếp tân và quản lý 1 m2 300
3 Khu bán hàng lưu niệm 1 m2 550
4 Khu bungalow 1 m2
- Bungalow 2 phòng 36 m2 3.600
5 Công trình phụ trợ 1 m2
- Nhà mát 1 m2 120
- Cổng vào chính m2 125
- Trạm xử lý nước thải 1 m2 64
- Nhà phát điện dự phòng 1 m2 64
6 Bãi đậu xe 1 m2 1.105
7 Đất cây xanh rừng tự nhiên m2 430.439
8 Đất giao thông nội bộ, hạ tầng kỹ thuật m2 71.060
E Hệ thống phụ trợ
1 Hệ thống cấp nước tổng thể 1 HT
2 Hệ thống cấp điện tổng thể 1 HT
3 Hệ thống thoát nước tổng thể 1 HT
4 Hệ thống xử lý nước thải 1 HT

III. Địa điểm và hình thức đầu tư xây dựng dự án.
III.1. Địa điểm xây dựng.
Dự án Khu du lịch sinh thái Vĩnh Khang được xây dựng tại Đảo Thẻ Vàng, Xã
Thắng Lợi, Huyện Vân Đồn, Tỉnh Quảng Ninh.
III.2. Hình thức đầu tư.
Dự án được đầu tư theo hình thức xây dựng mới.
IV. Nhu cầu sử dụng đất và phân tích các yếu tố đầu vào của dự án.
IV.1. Nhu cầu sử dụng đất của dự án.
TT Nội dung Đơn vị
Diện tích
(m²)
Tỷ lệ (%)
1 Công trình nhà hàng m2 5.850 1,10
2
Công trình tiếp tân và quản
lý
m2 300 0,06
3 Khu bán hàng lưu niệm m2 550 0,10
4 Khu bungalow m2 10.123 1,91
- Bungalow 2 phòng m2 3.600 0,68
- Bungalow 3 phòng m2 6.523 1,23
5 Công trình phụ trợ m2 373 0,07
- Nhà mát m2 120 0,02
- Cổng vào chính m2 125 0,02
- Trạm xử lý nước thải m2 64 0,01
- Nhà phát điện dự phòng m2 64 0,01
6 Bãi đậu xe m2 1.105 0,21
7 Đất cây xanh rừng tự nhiên m2 430.439 81,17
8
Đất giao thông nội bộ, hạ
tầng kỹ thuật
m2 71.060 13,40
Tổng cộng 530.296 100

IV.2. Phân tích đánh giá các yếu tố đầu vào đáp ứng nhu cầu của dự án.
Các vật tư đầu vào như: nguyên vật liệu và xây dựng đều có bán tại địa phương
và trong nước nên nguyên vật liệu các yếu tố đầu vào phục vụ cho quá trình thực
hiện dự án là tương đối thuận lợi và đáp ứng kịp thời.
Đối với nguồn lao động phục vụ quá trình hoạt động của dự án sau này, dự kiến
sử dụng nguồn lao động tại địa phương. Nên cơ bản thuận lợi cho quá trình thực hiện
dự án.

CHƯƠNG III. PHÂN TÍCH QUI MÔ, DIỆN TÍCH XÂY DỰNG
CÔNG TRÌNH, PHƯƠNG ÁN PHÂN KHU
I. Phân tích qui mô công trình.
Bảng tổng hợp quy mô công trình của dự án
4 Khu bungalow 1 m2
5 Công trình phụ trợ 1 m2
- Nhà mát 1 m2 120
6 Bãi đậu xe 1 m2 1.105

II. Phân Khu chính.
II.1. Kỹ thuật khoanh nuôi, bảo vệ rừng:
Rừng là tài nguyên quý của đất nước, là một bộ phân quan trọng của môi
trường sinh thái, có giá trị to lớn đối với đời sống và sản xuất của xã hội. Do đó,
cần phải có biện pháp khoanh nuôi, bảo vệ rừng hiện có và phục hồi lại rừng đã
mất. Công tác khoanh nuôi, chăm sóc rừng tự nhiên trong dự án gồm những việc
như sau:
- Làm rào bảo vệ: trồng cây dứa dại và một số cây khác làm hàng rào bao
quanh nhằm bảo vệ, tránh sự phá hạn của thú rừng.
- Phát quang: Chặt bỏ dây leo, cây dại chèn ép cây rừng nhằm tránh sự chèn
ép về ánh sáng, dinh dưỡng đối với cây rừng.
- Làm cỏ: Diệt cỏ mọc xen với cây rừng nhằm loại bỏ cây dại tránh ánh sáng
dinh dưỡng của cây rừng.
- Xới đất, vun gốc: Dùng cuốc xới đất xung quanh gốc, vun vào gốc cây
nhằm giữ cho cây vững, cung cấp dinh dưỡng cho cây.

II.2. Khu Bungalow
Với lợi thế là không gian, cảnh quan môi trường trong lành là cơ sở để phát
triển khu nghỉ dưỡng với một không gian sống động, tươi mới nhưng cũng yên
tĩnh và đầy trầm lắng. Du khách sẽ được tắm mình trong không gian xanh mát của
cây cỏ lẫn bầu trời trong lành, không ổn ào, không công việc, không khói bụi,...
và sẽ hoàn toàn được thư giãn.
Khu nhà dưới tán rừng hay còn được gọi là bungalow - là loại nhà tiêu biểu
của người Ấn Độ, tồn tại từ thế kỷ thứ 17. Bungalow trong khu dự án chỉ xây
dựng một tầng, được xây dựng trên tổng diện tích là 10.123 m2
/căn. Theo đó dự
án sẽ cung cấp 60 căn Bungalow 2 phòng và 108 căn bungalow 3 phòng theo
phong cách độc đáo và thú vị giúp khách du lịch có thể có những trải nghiệm sự
mới mẻ và riêng tư.
II.2. Các phân khu khác
Du khách giờ đây không chỉ muốn ăn ngon mà còn muốn được ngồi
trong một không gian thoáng đẹp, được phục vụ tận tình, tương xứng với
đồng tiền bỏ ra. Dự án triển khai xây dựng khu nhà hàng và du lịch trên diện
tích 5.850 m2 sàn, quy mô xây dựng 1 tầng. Bên cạnh đó nhà hàng sẽ được
xây dựng trên diện tích 5.000 m2
, theo đó sẽ cung cấp cho du khách nhiều

món ăn đồ uống đa dạng để khách hàng có thể dễ dàng lựa chọn và thưởng
thức.
Với không gian ấm cúng khu ẩm thực sẽ mang lại cho khách hàng hàng trăm
món ăn và đồ uống đa dạng của tất cả các vùng miền trên đất nước cũng như trên
thế giới. Trong cùng một không gian, du khách có thể trải nghiệm ẩm thực đặc
trưng của nhiều miền đất với đủ các món đặc trưng, các loại hương vị đa dạng từ
thanh đạm tới đậm đà. Nơi đây quy tụ đầy đủ mọi thứ đáp ứng nhu cầu ẩm thực
của tất cả khách tham quan. Đặc biệt, khu vực dành riêng cho gia đình với bàn
ghế tiện tích phù hợp cho cả người lớn và trẻ nhỏ, giúp mọi người đều thuận tiện
và thoải mái nhất trong lúc thưởng thức bữa ăn. Vấn đề vệ sinh an toàn thực phẩm
sẽ luôn được chú trọng và kiểm tra thường xuyên để đảm bảo rằng sức khỏe của
khách hàng luôn luôn được bảo vệ.
Khu nhà hàng Khu nhà bán hàng lưu niệm
Nhà mát Khu bãi đậu xe

CHƯƠNG IV. CÁC PHƯƠNG ÁN THỰC HIỆN DỰ ÁN
I. Phương án giải phóng mặt bằng, tái định cư và hỗ trợ xây dựng cơ sở hạ
tầng.
Chủ đầu tư sẽ thực hiện đầy đủ các thủ tục về đất đai theo quy định hiện
hành. Ngoài ra, dự án cam kết thực hiện đúng theo tinh thần chỉ đạo của các cơ
quan ban ngành và luật định.
II. Các phương án xây dựng công trình.
Bảng tổng hợp danh mục các công trình xây dựng và thiết bị
4 Khu bungalow 1 m2 10.123
5 Công trình phụ trợ 1 m2 373
- Nhà mát 1 m2 120
6 Bãi đậu xe 1 m2 1.105
8
Đất giao thông nội bộ, hạ tầng
kỹ thuật
m2 71.060
II Thiết bị
1 Bungalow 180 Bộ

2 Nhà hàng 1 Bộ
3 Các công trình phụ trợ khác 1 Bộ
III. Phương án tổ chức thực hiện.
Dự án chủ yếu sử dụng lao động của địa phương. Đối với lao động chuyên
môn nghiệp vụ, dự án sẽ tuyển dụng và lên kế hoạch đào tạo, bồi dưỡng nghiệp
vụ cho con em trong vùng để từ đó về phục vụ dự án trong quá trình hoạt động
sau này.
Chủ đầu tư trực tiếp quản lý triển khai thực hiện và thành lập bộ phận điều
hành hoạt động của dự án theo mô hình sau:
Nhân dự dự kiến:

TT Chức danh
Số
lượng
Mức thu
nhập bình
quân/tháng
Tổng
lương
năm
Bảo
hiểm,
quỹ trợ
cấp
…20%
Tổng/năm
1 Giám đốc 1 20.000 240.000 48.000 288.000
2 Kế toán 5 12.000 720.000 144.000 864.000
3 Quản lý 20 9.000 2.160.000 432.000 2.592.000
4 Nhân viên 50 6.000 3.600.000 720.000 4.320.000
Tổng 76 47.000 6.720.000 1.344.000 8.064.000
IV. Phân đoạn thực hiện và tiến độ thực hiện, hình thức quản lý dự án.
 Thời gian hoạt động dự án: 50 năm kể từ ngày cấp Quyết định chủ trương
đầu tư.
 Tiến độ thực hiện: 30 tháng kể từ ngày cấp Quyết định chủ trương đầu tư,
trong đó:
 Thời gian chuẩn bị đầu tư: 6 tháng
 Thời gian xây dựng và hoàn thành dự án: 24 tháng.
 Chủ đầu tư trực tiếp đầu tư và khai thác dự án.

CHƯƠNG V. ĐÁNH GIÁ TÁC ĐỘNG MÔI TRƯỜNG – GIẢI
PHÁP PHÒNG CHỐNG CHÁY NỔ
I. Đánh giá tác động môi trường.
Giới thiệu chung:
Mục đích của đánh giá tác động môi trường là xem xét đánh giá những yếu
tố tích cực và tiêu cực ảnh hưởng đến môi trường trong xây dựng và khu vực lân
cận, để từ đó đưa ra các giải pháp khắc phục, giảm thiểu ô nhiễm để nâng cao chất
lượng môi trường hạn chế những tác động rủi ro cho môi trường và cho xây dựng
dự án được thực thi, đáp ứng được các yêu cầu về tiêu chuẩn môi trường.
I.2. Các quy định và các hướng dẫn về môi trường.
Luật Bảo vệ Môi trường số 55/2014/QH13 đã được Quốc hội nước
CHXHCN Việt Nam tháng 06 năm 2005.
Nghị định số 19/2015/NĐ-CP của Chính phủ ngày 14 tháng 02 năm 2006 về
việc quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của luật Bảo vệ Môi
trường.
Nghị định 59/2007/NĐ-CP ngày 9/4/2007 của Chính phủ về quản lý chất thải
rắn.
Nghị định 179/2013/NĐ-CP ngày 14 tháng 11 năm 2013của Chính phủ về
xử lý vi phạm pháp luật trong lĩnh vực bảo vệ môi trường.
Thông tư số 05/2008/ TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường ngày
18/12/2008 về việc hướng dẫn về đánh giá môi trường chiến lược, đánh giá tác
động môi trường và cam kết bảo vệ môi trường.
Thông tư 12/2011/TT-BTNMT ngày 14/01/2011 về việc hướng dẫn điều
kiện hành nghề, thủ tục lập hồ sơ, đăng ký cấp phép hành nghề, mã số quản lý
chất thải nguy hại.
Quyết định số 12/2011/QĐ-BTNMT ngày 14/04/2011 về việc ban hành
Danh mục chất thải nguy hại kèm theo Danh mục chất thải nguy hại.
Quyết định số 22/2006/QĐ-BTNMT ngày 18 tháng 12 năm 2006 của Bộ Tài
Nguyên và Môi trường về việc bắt buộc áp dụng 05 Tiêu chuẩn Việt Nam về Môi
trường và bãi bỏ áp dụng một số các Tiêu chuẩn đã quy định theo quyết định số
35/2002/QĐ-BKHCNMT ngày 25 tháng 6 năm 2002 của Bộ trưởng Bộ KHCN
và Môi trường.

I.3. Các tiêu chuẩn về môi trường áp dụng cho dự án
Để tiến hành thiết kế và thi công Dự án đòi hỏi phải đảm bảo được đúng theo
các tiêu chuẩn môi trường sẽ được liệt kê sau đây.
- Các tiêu chuẩn liên quan đến chất lượng không khí : QCVN
05:2009/BTNMT, Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về chất lượng không khí xung
quanh, tiêu chuẩn vệ sinh lao động theo QĐ 3733/2002/QĐ-BYT 10/10/2002 của
Bộ trưởng bộ Y Tế, QCVN 19:2009/BTNMT Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về khí
thải công nghiệp đối với bụi và các chất vô cơ.
- Các tiêu chuẩn liên quan đến chất lượng nước: QCVN 14:2008/BTNMT
Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về nước thải sinh hoạt.
- Các tiêu chuẩn liên quan đến tiếng ồn: QCVN 26:2010/BTNMT Quy chuẩn
kỹ thuật quốc gia về tiếng ồn.
I.4. Hiện trạng môi trường địa điểm xây dựng
Điều kiện tự nhiên
Địa hình tương đối bằng phẳng, nền đất có kết cấu địa chất phù hợp với việc
xây dựng xây dựng nhà máy. Khu đất có các đặc điểm sau:
- Nhiệt độ: Khu vực Bắc Bộ có đặc điểm khí hậu nhiệt đới gió mùa, dồi dào
về độ ẩm, có lượng mưa lớn, không có bão và sương muối.
- Địa hình: Địa hình bằng phẳng, có vị trí thuận lợi về giao thông.
II. Tác động của dự án tới môi trường.
Việc thực thi dự án sẽ ảnh hưởng nhất định đến môi truờng xung quanh khu
vực lân cận, tác động trực tiếp đến quá trình sinh hoạt của các hộ dân sinh sống
xung quanh. Chúng ta có thể dự báo được những nguồn tác động đến môi trường
có khả năng xảy ra trong các giai đoạn khác nhau:
- Giai đoạn thi công xây dựng.
- Giai đoạn vận hành.
- Giai đoạn ngưng hoạt động.
II.1. Nguồn gây ra ô nhiễm
Chất thải rắn

- Rác thải trong quá trình thi công xây dựng: các loại bao bì đựng nguyên vật
liệu như giấy và một lượng nhỏ các loại bao nilon,đất đá do các hoạt động đào đất
xây dựng và các công trình phụ trợ khác.
- Sự rơi vãi vật liệu như đá, cát, ... trong quá trình vận chuyển của các thiết
bị chuyên dụng đến nơi xây dựng.
- Vật liệu dư thừa và các phế liệu thải ra.
- Chất thải sinh hoạt của lực lượng nhân công lao động tham gia thi công.
Chất thải khí: Chất thải khí là nguồn gây ô nhiễm chính cho bầu khí quyển,
khí thải có thể phát ra từ các hoạt động trong các quá trình thi công từ giai đoạn
chuẩn bị nguyên vật liệu cho đến khi tháo dỡ các hạng mục công trình trong giai
đoạn ngừng hoạt động. Chủ yếu là khí thải phát sinh do hoạt động của động cơ
máy móc thi công cơ giới, phương tiện vận chuyển vật tư dụng cụ, thiết bị phục
vụ cho thi công.
Chất thải lỏng: Chất thải lỏng có ảnh hưởng trực tiếp đến vệ sinh môi trường
trong khu vực xây dựng khu biệt thự gây ảnh hưởng đến môi trường lân cận. Chất
thải lỏng của dự án gồm có nước thải từ quá trình xây dựng, nước thải sinh hoạt
của công nhân và nước mưa.
- Dự án chỉ sử dụng nước trong các quá trình phối trộn nguyên vật liệu và
một lượng nhỏ dùng cho việc tưới tường, tưới đất để giữ ẩm và hạn chế bụi phát
tán vào môi trường xung quanh. Lượng nước thải từ quá trình xây dựng chỉ gồm
các loại chất trơ như đất cát, không mang các hàm lượng hữu cơ, các chất ô nhiễm
thấm vào lòng đất.
- Nước thải sinh hoạt của của công nhân trong giai đoạn thi công rất ít, chủ
yếu là nước tắm rửa đơn thuần và một phần rất nhỏ các hoạt động vệ sinh khác
vì trong quá trình xây dựng hầu hết tất cả công nhân xây dựng không ở lại, chỉ
có một hoặc hai người ở lại bảo quản vật tư.
-Nước mưa chảy tràn cuốn trôi các chất ô nhiễm bề mặt từ khu vực xây dựng
xuống các kênh rạch cận kề. Tuy nhiên, dự án đã có hệ thống thoát nước ngầm
thu nước do vậy kiểm soát được nguồn thải và xử lý nước bị ô nhiễm trước khi
thải ra ngoài.
Tiếng ồn.
-Gây ra những ảnh hưởng trực tiếp lên hệ thần kinh làm giảm khả năng tập
trung và giảm năng suất lao động. Tiếng ồn có thể sinh ra theo những con đường

sau nhưng phải được kiểm soát và duy trì ở trong khoảng 80 – 85dBA theo tiêu
chuẩn quy định, tiếng ồn có thể phát sinh từ những nguồn.
+ Động cơ, máy móc thi công, và những thiết bị phục vụ xây dựng, lắp đặt.
+ Trong quá trình lao động như gò, hàn các chi tiết kim loại, và khung kèo
sắt … và quá trình đóng, tháo côppha, giàn giáo, vận chuyển vật liệu…
+ Từ động cơ máy nén khí, bơm, máy phát điện …
Bụi và khói
- Khi hàm lượng bụi và khói vượt quá ngưỡng cho phép sẽ gây ra những
bệnh về đường hô hấp làm giảm khả năng lao động của công nhân. Bụi và khói
được sinh ra từ những lý do sau:
- Từ các hoạt động chuyên chở vật liệu, tập kết đổ vật liệu đến nơi xây dựng.
- Từ các đống tập kết vật liệu.
- Từ các hoạt động đào bới san lấp.
- Từ quá trình thi công: quá trình phối trộn nguyên vật liệu, quá trình đóng
tháo côppha…
II.2. Mức độ ảnh hưởng tới môi trường
Ảnh hưởng đến chất lượng không khí:
Chất lượng không khí của khu vực xây dựng sẽ chịu ít nhiều biến đổi do các
hoạt động thực thi Dự án. Tuy nhiên, trong hai giai đoạn thi công xây dựng và
tháo dỡ công trình ngưng hoạt động, khói bụi và khí thải là tác nhân ô nhiễm đáng
chú ý nhất. Khí thải sinh ra từ các động cơ máy móc chủ yếu là khí NOx, CO,
CO2, SO2....Lượng khí thải phát sinh bởi hoạt động riêng rẽ các loại máy móc đạt
tiêu chuẩn kỹ thuật là không đáng kể, trong điều kiện môi trường làm việc thông
thoáng ngoài trời thì mức độ ảnh hưởng trực tiếp đến con người là không đáng kể
tuy nhiên khi hàm lượng cao nó sẽ là tác nhân gây ra những ô nhiễm cho môi
trường và con người như: khí SO2 hoà tan được trong nước nên dễ phản ứng với
cơ quan hô hấp người và động vật.
Ảnh hưởng đến chất lượng nước mặt:
Hoạt động xây dựng công trình có nhiều khả năng gây ảnh hưởng đến chất
lượng nước mặt. Do phải tiếp nhận lượng nước thải ra từ các quá trình thi công
có chứa chất nhiễm bẩn cao gồm các hoá chất như vết dầu mỡ rơi vãi từ các động
cơ máy móc trong quá trình thi công vận hành, nước thải sinh hoặt của công nhân

trong các lán trại ... cũng gây ra hiện tượng ô nhiễm, bồi lắng cho nguồn nước
mặt.
Ảnh hưởng đến giao thông
Hoạt động của các loại phương tiện vận tải phục vụ công tác thi công xây
dựng lắp đặt sẽ làm gia tăng mật độ lưu thông trên các tuyến đường vào khu vực,
mang theo những bụi bẩn đất, cát từ công trường vào gây ảnh hưởng xấu đến chất
lượng đường xá, làm xuống cấp nhanh chóng các tuyến đường này.
Ảnh hưởng đến sức khỏe cộng đồng
- Không khí bị ô nhiễm sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến sức khoẻ lực lượng nhân
công làm việc tại công trường và cho cả cộng đồng dân cư. Gây ra các bệnh về
cơ quan hô hấp, dị ứng, viêm mắt ...
- Tiếng ồn phát sinh chủ yếu trong qúa trình thi công xây dựng và tháo dỡ
khi công trình ngừng hoạt động. Ô nhiễm tiếng ồn tác động trực tiếp lên lực lượng
lao động tại công trình và cư dân sinh sống gần khu vực thực thi dự án. Tiếng ồn
sẽ gây căng thẳng, ức chế, làm giảm năng suất lao động, gây xáo trộn cuộc sống
thường ngày của người dân. Mặt khác khi độ ồn vượt quá giới hạn cho phép và
kéo dài sẽ ảnh hưởng đến cơ quan thính giác.
II.3. Giải pháp khắc phục ảnh hưởng tiêu cực của dự án tới môi trường.
Giảm thiểu lượng chất thải
- Trong quá trình thực thi dự án chất thải phát sinh ra là điều không tránh
khỏi. Tuy nhiên bằng các biện pháp kỹ thuật công nghệ phù hợp kết hợp với biện
pháp quản lý chặt chẽ ở từng bộ phận có thể giảm thiểu được số lượng lớn chất
thải phát sinh. Các biện pháp để giảm thiểu chất thải phát sinh:
- Dự toán chính xác khối lượng nguyên vật liệu phục vụ cho thi công, giảm
thiểu lượng dư thừa tồn đọng sau khi xây dựng công trình.
- Lựa chọn địa điểm tập kết nguyên vật liệu phù hợp nằm cuối hướng gió và
trên nền đất cao để tránh tình trạng hư hỏng và thất thoát khi chưa sử dụng đến.
- Đề xuất những biện pháp giảm thiểu khói bụi và nước thải phát sinh trong
quá trình thi công.
Thu gom và xử lý chất thải: Việc thu gom và xử lý chất thải trước khi thải
ra ngoài môi trường là điều bắt buộc đối với khu vực xây dựng công trình. Trong
dự án này việc thu gom và xử lý chất thải phải được thực hiện từ khi xây dựng
đến khi đi bàn giao nhà và quá trình tháo dỡ ngưng hoạt động để tránh gây ảnh

hưởng đến hoạt động của trạm và môi trường khu vực xung quanh. Việc thu gom
và xử lý phải được phân loại theo các loại chất thải sau:
Chất thải rắn: Đây là loại chất thải phát sinh nhiều nhất trong qúa trình thi
công bao gồm đất, đá, giấy, khăn vải, ... là loại chất thải rất khó phân huỷ đòi hỏi
phải được thu gom, phân loại để có phương pháp xử lý thích hợp. Những nguyên
vật liệu dư thừa có thể tái sử dụng được thì phải được phân loại và để đúng nơi
quy định thuận tiện cho việc tái sử dụng hoặc bán phế liệu. Những loại rác thải
khó phân huỷ hoặc độc hại phải được thu gom và đặt cách xa công trường thi
công, sao cho tác động đến con người và môi trường là nhỏ nhất để vận chuyển
đến nơi xử lý theo quy định. Các phương tiện vận chuyển đất đá san lấp bắt buộc
dùng tấm phủ che chắn, giảm đến mức tối đa rơi vãi trên đường gây ảnh hưởng
cho người lưu thông và đảm bảo cảnh quan môi trường được sạch đẹp.
Chất thải khí:
Sinh ra trực tiếp trong quá trình thi công từ các máy móc thi công cơ giới,
phương tiện vận chuyển cần phải có những biện pháp để làm giảm lượng chất thải
khí ra ngoài môi trường, các biện pháp có thể dùng là:
- Đối với các phương tiện vận chuyển, máy móc thi công và các động cơ
khác cần thiết nên sử dụng loại nhiên liệu có khả năng cháy hoàn toàn, khí thải có
hàm lượng chất gây ô nhiễm thấp. Sử dụng máy móc động cơ mới đạt tiêu chuẩn
kiểm định và được chứng nhận không gây hại đối với môi trường.
- Thường xuyên kiểm tra các hạng mục công trình nhằm ngăn ngừa, khắc
phục kịp thời các sự cố có thể xảy ra.
Chất thải lỏng Chất thải lỏng sinh ra trong quá trình xây dựng sẽ được thu
gom vào hệ thống thoát nước hiện hữu được bố trí quanh khu vực nhà xưởng.
Nước thải có chứa chất ô nhiễm sẽ được thu gom và chuyển giao cho đơn vị có
chức năng xử lý còn nước không bị ô nhiễm sẽ theo hệ thống thoát nước bề mặt
và thải trực tiếp ra ngoài.
Tiếng ồn: Trang bị đầy đủ các thiết bị bảo vệ cho công nhân trong quá trình
thi công, sắp xếp công việc một cách hợp lý khoa học để mức độ ảnh hưởng đến
công nhân làm việc trong khu vực xây dựng và ở khu vực lân cận là nhỏ nhất.
Kiểm tra và bảo dưỡng định kỳ các máy móc thiết bị. Thông thường chu kỳ bảo
dưỡng đối với thiết bị mới là 4-6 tháng/lần, thiết bị cũ là 3 tháng/lần. Bố trí cách
ly các nguồn gây ồn với xung quanh nhằm làm giảm tác động lan truyền của sóng
âm. Để biện pháp phân lập đạt hiệu quả cao hơn cần cách lý và bố trí thêm các

tường ngăn giữa các bộ phận.Trồng cây xanh để tạo bóng mát, hạn chế lan truyền
ồn ra môi trường. Hạn chế hoạt động vào ban đêm.
Bụi và khói: Trong quá trình thi công xây dựng bụi và khói là những nhân
tố gây ảnh hưởng nhiều nhất đến công nhân lao động nó trực tiếp ảnh hưởng đến
sức khoẻ của người công nhân gây ra các bệnh về đường hô hấp, về mắt ...làm
giảm khả năng lao động. Để khắc phục những ô nhiễm đó cần thực hiện những
biện pháp sau:
- Sử dụng nguyên vật liệu ít gây hại, thiết bị chuyên chở nguyên vật liệu phải
được che chắn cẩn thẩn tránh rơi vãi.
- Thưởng xuyên rửa xe để tránh phát sinh bụi, đất cát trong khu đô thị khi di
chuyển.
- Sử dụng những thiết bị bảo hộ cho công nhân khi làm việc trong tình trạng
khói bụi ô nhiễm như mặt nạ phòng độc, kính bảo vệ mắt....
II.4.Kết luận:
Dựa trên những đánh giá tác động môi trường ở phần trên chúng ta có thể
thấy quá trình thực thi dự án có thể gây tác động đến môi trường quanh khu vực
dự án và khu vực lân cận ở mức độ thấp không tác động nhiều đến môi trường, có
chăng chỉ là những tác động nhỏ trong khoảng thời gian ngắn không có tác động
về lâu dài.

CHƯƠNG VI. TỔNG VỐN ĐẦU TƯ – NGUỒN VỐN THỰC HIỆN VÀ HIỆU QUẢ CỦA DỰ ÁN
I. Tổng vốn đầu tư và nguồn vốn của dự án.
Bảng tổng mức đầu tư của dự án
STT Nội dung
Số
lượng
ĐVT Diện tích Đơn giá Thành tiền
I Xây dựng 530.296 160.471.220
4 Khu bungalow 1 m2 10.123
5 Công trình phụ trợ 1 m2 373
- Nhà mát 1 m2 120
6 Bãi đậu xe 1 m2 1.105

STT Nội dung
Số
lượng
E Hệ thống phụ trợ -
II Thiết bị
1 Bungalow 180 Bộ
2 Nhà hàng 1 Bộ
3 Các công trình phụ trợ khác 1 Bộ
IV Chi phí quản lý dự án 1,879
(GXDtt+GTBtt) *
ĐMTL%*1,1
4.312.506
V Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng 9.148.741
1
Chi phí lập báo cáo nghiên cứu tiền khả
thi 0,205
(GXDtt+GTBtt) * ĐMTL%*1,1 469.879
2 Chi phí lập báo cáo nghiên cứu khả thi
0,514
(GXDtt+GTBtt) * ĐMTL%*1,1 1.178.550
3 Chi phí lập báo cáo kinh tế - kỹ thuật
4 Chi phí thiết kế kỹ thuật
1,224
GXDtt * ĐMTL%*1,1 1.964.356
5 Chi phí thiết kế bản vẽ thi công
0,734
GXDtt * ĐMTL%*1,1 1.178.613

STT Nội dung
Số
lượng
6
Chi phí thẩm tra báo cáo nghiên cứu tiền
khả thi 0,037
(GXDtt+GTBtt) * ĐMTL%*1,1 84.312
7
Chi phí thẩm tra báo cáo nghiên cứu khả
thi 0,106
Giá gói thầu XDtt *
ĐMTL%*1,1
243.756
8 Chi phí thẩm tra thiết kế xây dựng
0,131
GXDtt * ĐMTL%*1,1 209.990
9 Chi phí thẩm tra dự toán công trình
0,126
GXDtt * ĐMTL%*1,1 201.967
10 Chi phí lập HSMT, HSDT tư vấn
11 Chi phí giám sát thi công xây dựng
1,858
GXDtt * ĐMTL%*1,1 2.982.117
12 Chi phí giám sát lắp đặt thiết bị
0,921
GTBtt * ĐMTL%*1,1 635.201
VI Dự phòng phí 5% 12.146.623
Tổng cộng 255.079.091

Bảng cơ cấu nguồn vốn của dự án
STT Nội dung Thành tiền
NGUỒN VỐN Tiến độ thực hiện
Tự có - tự huy
động
Vay tín dụng 2020 2021
I Xây dựng 160.471.220 48.141.366 112.329.854 101.082.732 59.388.488
1 Công trình nhà hàng 23.341.500 7.002.450 16.339.050 14.004.900 9.336.600
2 Công trình tiếp tân và quản lý 1.191.000 357.300 833.700 714.600 476.400
3 Khu bán hàng lưu niệm 2.046.000 613.800 1.432.200 1.227.600 818.400
4 Khu bungalow - - - 0 0
- Bungalow 2 phòng 22.068.000 6.620.400 15.447.600 13.240.800 8.827.200
- Bungalow 3 phòng 39.985.990 11.995.797 27.990.193 23.991.594 15.994.396
5 Công trình phụ trợ - - - 0 0
- Nhà mát 240.000 72.000 168.000 144.000 96.000
- Cổng vào chính 125.000 37.500 87.500 75.000 50.000
- Trạm xử lý nước thải 96.000 28.800 67.200 57.600 38.400
- Nhà phát điện dự phòng 160.000 48.000 112.000 96.000 64.000
6 Bãi đậu xe 663.000 198.900 464.100 397.800 265.200
7 Đất cây xanh rừng tự nhiên 30.130.730 9.039.219 21.091.511 18.078.438 12.052.292
8
Đất giao thông nội bộ, hạ tầng kỹ
thuật
28.424.000 8.527.200 19.896.800 17.054.400 11.369.600
E Hệ thống phụ trợ - - -
1 Hệ thống cấp nước tổng thể 2.000.000 600.000 1.400.000 2.000.000
2 Hệ thống cấp điện tổng thể 1.000.000 300.000 700.000 1.000.000

Tự có - tự huy
động
3 Hệ thống thoát nước tổng thể 4.000.000 1.200.000 2.800.000 4.000.000
4 Hệ thống xử lý nước thải 5.000.000 1.500.000 3.500.000 5.000.000
II Thiết bị 69.000.000 20.700.000 48.300.000 - 69.000.000
1 Bungalow 54.000.000 16.200.000 37.800.000 54.000.000
2 Nhà hàng 10.000.000 3.000.000 7.000.000 10.000.000
3 Các công trình phụ trợ khác 5.000.000 1.500.000 3.500.000 5.000.000
IV Chi phí quản lý dự án 4.312.506 1.293.752 3.018.754 4.312.506
V Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng 9.148.741 2.744.622 6.404.119 7.332.179 1.816.563
1
Chi phí lập báo cáo nghiên cứu
tiền khả thi
469.879 140.964 328.915 469.879
2
Chi phí lập báo cáo nghiên cứu
khả thi
1.178.550 353.565 824.985 1.178.550
3
Chi phí lập báo cáo kinh tế - kỹ
thuật
- - 0
4 Chi phí thiết kế kỹ thuật 1.964.356 589.307 1.375.049 1.964.356
5 Chi phí thiết kế bản vẽ thi công 1.178.613 353.584 825.029 1.178.613
6
Chi phí thẩm tra báo cáo nghiên
cứu tiền khả thi
84.312 25.293 59.018 84.312
7
Chi phí thẩm tra báo cáo nghiên
cứu khả thi
243.756 73.127 170.629 243.756
8 Chi phí thẩm tra thiết kế xây dựng 209.990 62.997 146.993 132.275 77.715

Tự có - tự huy
động
9 Chi phí thẩm tra dự toán công trình 201.967 60.590 141.377 201.967
10 Chi phí lập HSMT, HSDT tư vấn - -
11 Chi phí giám sát thi công xây dựng 2.982.117 894.635 2.087.482 1.878.471 1.103.646
12 Chi phí giám sát lắp đặt thiết bị 635.201 190.560 444.641 635.201
VI Dự phòng phí 12.146.623 3.643.987 8.502.636 12.146.623
Tổng cộng 255.079.091 76.523.727 178.555.363 112.727.417 142.351.674
Tỷ lệ (%) 30,00% 70,00% 44,19% 55,81%

II. Hiệu quả về mặt kinh tế và xã hội của dự án.
II.1. Nguồn vốn dự kiến đầu tư của dự án.
1. Tổng mức đầu tư : 255.079.091.000 đồng (Hai trăm năm
mươi lăm tỷ không trăm bảy mươi chín triệu không trăm chín mươi mốt nghìn
đồng). Trong đó:
+ Vốn tự có (tự huy động) (30%) : 76.523.727.000 đồng.
+ Vốn vay tín dụng (70%) : 178.555.363.000 đồng.
2. Dự kiến nguồn doanh thu của dự án, chủ yếu thu từ các nguồn như sau:
 Doanh thu cho thuê Bungalow
 Thu từ kinh doanh nhà hàng
 Doanh thu dịch vụ khác
Các nguồn thu khác thể hiện rõ trong bảng tổng hợp doanh thu của dự án. (Phụ
lục 3).
3. Dự kiến đầu vào của dự án.
Chi phí đầu vào của dự án % Khoản mục
1 Chi phí quảng cáo sản phẩm 3% Doanh thu
2 Chi phí khấu hao TSCD "" Bảng tính
3 Chi phí lãi vay "" Bảng tính
4 Chi phí bảo trì thiết bị 4% Tổng mức đầu tư thiết bị
5 Chi phí điện nước 1% Doanh thu
6 Chi phí lương "" Bảng tính
7 Chi phí nguyên vật liệu cho nhà hàng 40% Doanh thu
8 Chi phí tu sửa 2%
9 Chi phí khác 5%
Chế độ thuế %
1 Thuế TNDN 22
II.2. Phương án vay.
- Số tiền : 178.555.363.000 đồng
- Thời hạn : 10 năm (120 tháng).

- Ân hạn : 1 năm.
- Lãi suất, phí : Tạm tính lãi suất 11%/năm (tùy từng thời điểm theo lãi suất
ngân hàng).
Tài sản bảo đảm tín dụng: thế chấp toàn bộ tài sản hình thành từ vốn vay.
Lãi vay, hình thức trả nợ gốc
1 Thời hạn trả nợ vay 10 năm
2 Lãi suất vay cố định 11% /năm
3 Chi phí sử dụng vốn chủ sở hữu (tạm tính) 6% /năm
4 Chi phí sử dụng vốn bình quân WACC 9,5% /năm
5 Hình thức trả nợ: 1
(1: trả gốc đều; 2: trả gốc và lãi đều; 3: theo
năng lực của dự án)
Chi phí sử dụng vốn bình quân được tính trên cơ sở tỷ trọng vốn vay là 70%
; tỷ trọng vốn chủ sở hữu là 30%; lãi suất vay dài hạn 11%/năm; lãi suất tiền gửi
trung bình tạm tính 6%/năm.
II.3. Các thông số tài chính của dự án
3.1. Kế hoạch hoàn trả vốn vay.
Kết thúc năm đầu tiên phải tiến hành trả lãi vay và trả nợ gốc thời gian trả nợ
trong vòng 10 năm của dự án, trung bình mỗi năm trả 29,42 tỷ đồng. Theo phân
tích khả năng trả nợ của dự án (phụ lục tính toán kèm theo) cho thấy, khả năng trả
được nợ là rất cao, trung bình dự án có khả năng trả được nợ, trung bình khoảng
trên 156% trả được nợ.
3.2. Khả năng hoàn vốn và thời gian hoàn vốn giản đơn.
"Khả năng hoàn vốn giản đơn: Dự án sẽ sử dụng nguồn thu nhập sau thuế và
khấu hao cơ bản của dự án để hoàn trả vốn vay.
KN hoàn vốn = (LN sau thuế + khấu hao)/Vốn đầu tư.
Theo phân tích khả năng hoàn vốn giản đơn của dự án (phần phụ lục) thì chỉ
số hoàn vốn của dự án là 4,74 lần, chứng tỏ rằng cứ 1 đồng vốn bỏ ra sẽ được
đảm bảo bằng 4,74 đồng thu nhập. Dự án có đủ khả năng tạo vốn cao để thực
hiện việc hoàn vốn.
Thời gian hoàn vốn giản đơn (T): Theo (Bảng phụ lục tính toán) ta nhận thấy
đến năm thứ 8 đã thu hồi được vốn và có dư, do đó cần xác định số tháng của năm
thứ 7 để xác định được thời gian hoàn vốn chính xác.

Số tháng = Số vốn đầu tư còn phải thu hồi/thu nhập bình quân năm có dư.
Như vậy thời gian hoàn vốn của dự án là 6 năm 3 tháng kể từ ngày hoạt động..
3.3. Khả năng hoàn vốn và thời gian hoàn vốn có chiết khấu.
Khả năng hoàn vốn và thời điểm hoàn vốn được phân tích cụ thể ở bảng phụ lục
tính toán của dự án. Như vậy PIp = 1,92 cho ta thấy, cứ 1 đồng vốn bỏ ra đầu tư
sẽ được đảm bảo bằng 1,92 đồng thu nhập cùng quy về hiện giá, chứng tỏ dự án
có đủ khả năng tạo vốn để hoàn trả vốn.
Thời gian hoàn vốn có chiết khấu (Tp) (hệ số chiết khấu 9,5%).
Theo bảng phân tích cho thấy đến năm thứ 10 đã hoàn được vốn và có dư. Do
đó ta cần xác định số tháng cần thiết của năm thứ 09.
Kết quả tính toán: Tp = 8 năm 8 tháng tính từ ngày hoạt động.
3.4. Phân tích theo phương pháp hiện giá thuần (NPV).
Trong đó:
+ P: Giá trị đầu tư của dự án tại thời điểm đầu năm sản xuất.
+ CFt : Thu nhập của dự án = lợi nhuận sau thuế + khấu hao.
Hệ số chiết khấu mong muốn 9,5%/năm.
Theo bảng phụ lục tính toán NPV = 224.270.921.000 đồng. Như vậy chỉ trong
vòng 20 năm của thời kỳ phân tích dự án, thu nhập đạt được sau khi trừ giá trị đầu
tư qui về hiện giá thuần là: 224.270.921.000 đồng > 0 chứng tỏ dự án có hiệu quả
cao.
3.5. Phân tích theo tỷ suất hoàn vốn nội bộ (IRR).
P
tiFPCFt
PIp
nt
t



 1
)%,,/(




Tpt
t
TpiFPCFtPO
1
)%,,/(




nt
t
tiFPCFtPNPV
1
)%,,/(

Theo phân tích được thể hiện trong bảng phân tích của phụ lục tính toán cho thấy
IRR = 17,040% > 9,50% như vậy đây là chỉ số lý tưởng, chứng tỏ dự án có khả
năng sinh lời.

KẾT LUẬN
I. Kết luận.
Với kết quả phân tích như trên, cho thấy hiệu quả tương đối cao của dự án
mang lại, đồng thời giải quyết việc làm cho người dân trong vùng. Cụ thể như
sau:
+ Các chỉ tiêu tài chính của dự án như: NPV >0; IRR > tỷ suất chiết
khấu,… cho thấy dự án có hiệu quả về mặt kinh tế.
+ Hàng năm đóng góp vào ngân sách địa phương trung bình khoảng 15,4
tỷ đồng, thông qua nguồn thuế thu nhập từ hoạt động của dự án.
+ Hàng năm giải quyết việc làm cho hàng chục lao động của địa phương.
Góp phần “Phát huy tiềm năng, thế mạnh của địa phương; đẩy nhanh tốc độ
phát triển kinh tế”.
II. Đề xuất và kiến nghị.
Với tính khả thi của dự án, rất mong các cơ quan, ban ngành xem xét và hỗ
trợ chúng tôi để chúng tôi có thể triển khai các bước theo đúng tiến độ và quy
định. Để dự án sớm đi vào hoạt động.

PHỤ LỤC: CÁC BẢNG TÍNH HIỆU QUẢ TÀI CHÍNH CỦA DỰ ÁN
Phụ lục 1 Tổng mức, cơ cấu nguồn vốn của dự án thực hiện dự án
Phụ lục 2 Bảng tính khấu hao hàng năm của dự án.
Phụ lục 3 Bảng tính doanh thu và dòng tiền hàng năm của dự án.
Phụ lục 4 Bảng Kế hoạch trả nợ hàng năm của dự án.
Phụ lục 5 Bảng mức trả nợ hàng năm theo dự án.
Phụ lục 6 Bảng Phân tích khả năng hoàn vốn giản đơn của dự án.
Phụ lục 7 Bảng Phân tích khả năng hoàn vốn có chiết khấu của dự án.
Phụ lục 8 Bảng Tính toán phân tích hiện giá thuần (NPV) của dự án.
Phụ lục 9 Bảng Phân tích theo tỷ suất hoàn vốn nội bộ (IRR) của dự án.

Dự án Khu du lịch sinh thái Vĩnh Khang tỉnh Quảng Ninh | lapduandautu.vn - 0903034381 - 0936260633

Recommandé

Recommandé

Contenu connexe

Tendances

Tendances (20)

Similaire à Dự án Khu du lịch sinh thái Vĩnh Khang tỉnh Quảng Ninh | lapduandautu.vn - 0903034381 - 0936260633

Similaire à Dự án Khu du lịch sinh thái Vĩnh Khang tỉnh Quảng Ninh | lapduandautu.vn - 0903034381 - 0936260633 (20)

Plus de Dịch vụ Lập dự án chuyên nghiệp

Plus de Dịch vụ Lập dự án chuyên nghiệp (20)

Dự án Khu du lịch sinh thái Vĩnh Khang tỉnh Quảng Ninh | lapduandautu.vn - 0903034381 - 0936260633