1. St resst est
woningcorporat ies
Voor een betere afstemming tussen financieel
management en toezicht
29 september 2010
Thomas van Leengoed
2. Inleiding
Het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) en
het Waarborgfonds Sociale Woningbouw
(WSW) hebben de overheidstaak om
corporaties jaarlijks te beoordelen
Het CFV beoordeelt de solvabiliteit (financiële
positie op balansdatum) en continuïteit (effect van
geplande activiteiten op financiële positie in
komende 5 jaar)
Het WSW beoordeelt de kredietwaardigheid
(financierbaarheid van geplande activiteiten in
komende 5 jaar)
3. Inleiding
Het oordeel van het CFV en WSW is gebaseerd
op verwachte kasstromen en geüniformeerde
bedrijfswaardes uit de aangeleverde
jaarverslagen door de corporaties
Bepalend zijn de verwachte kosten en
opbrengsten met bijbehorende
financieringsbehoefte uit exploitatie van
bestaand bezit, geplande verkopen en
aangegane verplichtingen in projecten
4. Inleiding
De bewegingsruimte van corporaties in
projecten wordt beïnvloed door het oordeel
van het CFV en WSW
Bij onvoldoende solvabiliteit of continuïteit moet
corporatie maatregelen treffen (vermindering van
projectdeelname, lastenverlaging of verkoop van
bestaand bezit tot opgelegde fusies en overnames)
Bij onvoldoende kredietwaardigheid is het
faciliteringsvolume (aandeel van benodigd kapitaal
waarvoor WSW borg wil staan) en daarmee de
totale financieringsruimte voor aangegane
verplichtingen ontoereikend
5. Aanleiding
Corporaties worden volgens CFV en WSW
geconfronteerd met onhoudbare tendensen
als groeiende kapitaalbehoefte, hogere
schulden en krapper wordende kasstromen
De oorzaak zou liggen in oplopende rentelasten,
diverse overheidsmaatregelen (projectsteun,
integrale vennootschapsbelasting, inflatievolgend
huurbeleid) en te ambitieuze projecten
Het gevolg is dat corporaties -parallel aan de
discussie over maatschappelijke taakverdeling in
projecten- steeds beperkter worden in hun
mogelijkheden
6. Doel
De onhoudbare tendensen vragen om een
betere afstemming tussen financieel
management en toezicht
De corporaties moeten voor het nemen van een
verantwoord projectbesluit -gelet op verwacht
resultaat uit exploitatie en verkoop van bestaand
bezit- rekening houden met effect ervan op het
oordeel van CFV en WSW
Het CFV en WSW moeten -rekening houdend met de
minimale maatschappelijke taak van corporaties in
projecten- uitgaan van een reële normering in de
beoordeling van corporaties
7. Doel (vanuit corporat ie)
Doorbreek onhoudbare tendensen door
verantwoorde besluitvorming in projecten
Neem effect van projectbesluit op jaarlijkse
beoordeling mee in afweging
Exploitatie
Financieel Financieel
management toezicht Solvabiliteit
bestaand bezit*
corporaties CFV en WSW
Verkopen
Continuïteit
bestaand bezit*
Nieuwe Balans Balans Krediet-
projecten (doorlopend) (geüniformeerd) waardigheid
W&V W&V
(doorlopend) (geüniformeerd)
*: Resultaten uit exploitatie en verkoop van bestaand bezit aangenomen als status quo
8. Doel (vanuit CFV en WSW)
Doorbreek onhoudbare tendensen door reële
normering in jaarlijkse beoordeling
Beschouw houdbaarheid van normering bij ten
minste instandhouding bestaand bezit
Nieuwe
Financieel Financieel
management toezicht Solvabiliteit
projecten*
corporaties CFV en WSW
Verkopen
Continuïteit
bestaand bezit*
Exploitatie Balans Balans Krediet-
bestaand bezit (doorlopend) (geüniformeerd) waardigheid
W&V W&V
(doorlopend) (geüniformeerd)
*: Nieuwe projecten en verkopen bestaand bezit aangenomen op nihil
9. Vragen?
Meer weten over de beoordelingsmethodiek
en –normering van het CFV en WSW en hoe u
hier rekening mee gehouden kan worden bij
investeringsbeslissingen?
Neem dan contact op met Thomas van Leengoed
via tle@atosborne.nl of +31 (0)6 21439824
11. Beoordeling algemeen
Beoordeling van solvabiliteit, continuïteit en
kredietwaardigheid is gebaseerd op
geüniformeerde jaarverslagen
Inflatieverwachting
Moment van disconteren
Lastenniveau
Restant levensduur
Restwaarde
Verkoopportefeuille
Heffing bijzondere projectsteun
12. Solvabilit eit
Een woningcorporatie is solvabel indien het
vermogen op balansdatum voldoende groot is
om totaal aanwezige risico’s met 95%
zekerheid op te vangen
Marktrisico’s (exploitatie- en productiewaarde)
Macro-economische risico’s (rente en inflatie)
Operationele risico’s (mensen en processen)
13. Cont inuït eit
De beoordeling van continuïteit (solvabiliteit
voor komende 5 jaar) resulteert in een van de
volgende uitslagen
A - voorgenomen activiteiten passen bij de
vermogenspositie van de corporatie
B1 - voorgenomen activiteiten brengen de
solvabiliteit op middellange termijn in gevaar
B2 - voorgenomen activiteiten brengen de
solvabiliteit op korte termijn in gevaar
C - voorgenomen activiteiten leiden tot
onvoldoende inzet van beschikbaar vermogen
D - aangeleverde informatie bevat ernstige
tekortkomingen
14. Krediet waardigheid
Het kredietwaardigheidsoordeel is bepalend
voor de mate van toezicht op de corporatie
Monitorprofiel 1 - corporatie voert eens per jaar
overleg met de accountmanager
Monitorprofiel 2 - specifieke zaken geven
aanleiding tot uitgebreider informatie-uitwisseling
Monitorprofiel 3 - corporatie wordt intensief
gemonitord en krijgt maatwerk aangeboden
Monitorprofiel 4 - corporatie krijgt alleen borging
voor herfinanciering, niet voor nieuwe leningen
Monitorprofiel 5 - corporatie wordt doorverwezen
naar het CFV voor sanering
15. This document was created with Win2PDF available at http://www.win2pdf.com.
The unregistered version of Win2PDF is for evaluation or non-commercial use only.
This page will not be added after purchasing Win2PDF.
