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01-02-更新單元劃定基準-2020第2版
- 2. -2-本基金會版權所有 2020 第2版© ◼ 更新單元基本概念 整體都更流程 都市更新之計畫體系 更新地區劃定 ◼ 更新單元劃定基準 臺北市(108/12) 新北市(108/09) 高雄市(102/06) 簡報大綱
- 3. -3-本基金會版權所有 2020 第2版© 更新單元基本概念 ◼ 整體都更流程 ◼ 都市更新之計畫體系 ◼ 更新地區劃定
- 4. -4-本基金會版權所有 2020 第2版© 整體都市更新辦理流程 都市計畫地區 劃定更新地區及擬定 更新計畫 未劃定更新地區 政府辦理更新 都市更新事業概要 都市更新事業計畫/權利變換計畫 計畫執行 成果備查 民間辦理更新 （#23） （#22） （#32） 監督與管理
- 5. -5-本基金會版權所有 2020 第2版© 都市更新之計畫體系 ◼ 都市更新綱要計畫（非法定） 類似縣市綜合發展計畫 作為都市更新計畫之指導 劃定都市更新地區範圍（法定）--政策誘導（降低更新門檻） 建立整體都市再發展架構 劃定更新單元或擬定該計畫區更新單元劃定基準 ◼ 都市更新計畫 開發指導計畫： ⚫ 地區實質性整體再開發構想與計畫 ⚫ 事業計畫推動之指導原則 ⚫ 併同劃定更新地區進行擬定 都市更新計畫範圍較具彈性： 依都市更新目的規劃彈性調整，可小分區，可跨都市計畫區或行政區 劃定更新單元或擬定該計畫區更新單元劃定基準
- 6. -6-本基金會版權所有 2020 第2版© 都市更新之計畫體系 ◼ 都市更新事業概要 土地及合法建築物所有權人1/2同意 確定都市更新單元範圍，初步凝聚更新共識（事業計畫摘要版） ◼ 都市更新事業計畫 土地及合法建築物所有權人達第37條同意比例門檻 劃定重建、整建及維護區段 確定容積獎勵額度、建築規劃及設計（請照圖） 更新財務規劃擬定 ◼ 都市更新權利變換計畫（實施計畫） 共同負擔計算、分配單元規劃 更新前後權利價值估價 分配單元分配、權利變換計算 它項權利轉載、不參與者發補償金 現住戶拆遷安置及舊違章建築戶處理
- 7. -7-本基金會版權所有 2020 第2版© 更新地區、更新計畫、更新單元概念 ◼ 更新地區、更新單元、區段劃分示意圖 整建區段 更新地區內 政府劃定更新單元 更新地區內 自行依政府公告基準 劃定更新單元 更新地區外 自行依政府公告基準 劃定更新單元 維護區段 重建區段 都市更新地區範圍 更新單元範圍 都市更新計畫範圍 (依條例#7劃定更新地區 時得視實際需要訂定)
- 8. -8-本基金會版權所有 2020 第2版© ◼ 辦理單位 1.直轄市、縣(市)主管機關劃定 一般劃定：依更新條例第5條規定，應就都市之發展狀況、居民意願 、原有社會、經濟關係、人文特色及整體景觀，進行全面調查及評估 ，劃定更新地區，並視實際情況劃定更新地區、訂定或變更都市更新 計畫。 優先劃定：依更新條例第6條規定，針對下列情形之一者得優先劃定 為更新地區︰ （一）建築物窳陋且非防火構造或鄰棟間隔不足，有妨害公共安全之虞。 （二）建築物因年代久遠有傾頹或朽壞之虞、建築物排列不良或道路彎曲狹小，足以妨害公共交通 或公共安全。 （三）建築物未符合都市應有之機能。 （四）建築物未能與重大建設配合。 （五）具有歷史、文化、藝術、紀念價值，亟須辦理保存維護，或其周邊建築物未能與之配合者。 （六）居住環境惡劣，足以妨害公共衛生或社會治安。 （七）經偵檢確定遭受放射性污染之建築物。 （八）特種工業設施有妨害公共安全之虞。 更新地區劃定
- 9. -9-本基金會版權所有 2020 第2版© ◼ 辦理單位 1.直轄市、縣(市)主管機關劃定 迅行劃定：依更新條例第7條規定，有下列各款情形之一時，應視實際 情況，迅行劃定更新地區，並視實際需要訂定或變更都市更新計畫︰ （一）因戰爭、地震、火災、水災、風災或其他重大事變遭受損壞。 （二）為避免重大災害之發生。 （三）符合都市危險及老舊建築物加速重建條例第三條第一項第一款、第二款規定之建 築物。 策略性更新地區︰依據更新條例第8條規定，有下列各款情形之一時， 各級主管機關得視實際需要，劃定或變更策略性更新地區，並訂定或 變更都市更新計畫︰ （一）位於鐵路場站、捷運場站或航空站一定範圍內。 （二）位於都會區水岸、港灣周邊適合高度再開發地區者。 （三）基於都市防災必要，需整體辦理都市更新者。 （四）其他配合重大發展建設需要辦理都市更新者。 更新地區劃定
- 10. -10-本基金會版權所有 2020 第2版© ◼ 辦理單位 2.內政部劃定 迅行劃定：依據更新條例第7條第2項規定，得指定該管直轄市、縣 （市）主管機關限期迅行劃定、變更更新地區或都市更新計畫訂定、 變更，必要時得逕為辦理。 策略性更新地區:依據更新條例第8條，內政部亦得劃定或變更策略性 更新地區，並訂定其都市更新計畫。 3.一般申請人或實施者提出更新計畫草案建議劃定 土地或合法建築物所有權人得依更新條例第10條，如有更新條例第6 條或第7條之情形時，得提出都市更新地區草案或都市更新計畫草案 建議直轄市、縣（市）主管機關劃定更新地區。 更新地區劃定
- 11. -11-本基金會版權所有 2020 第2版© 更新單元劃定基準 ◼ 臺北市 ◼ 新北市 ◼ 高雄市(尚未修訂)
- 12. -12-本基金會版權所有 2020 第2版© 自行申請劃定更新地區(單元) ◼ 申請要件 符合主管機關所定更新單元劃定基準 臺北市 ⚫ 臺北市都市更新自治條例 ⚫ 臺北市自行劃定更新單元內重建區段 之建築物及地區環境狀況評估標準 新北市 ⚫ 新北市都市更新單元劃定基準
- 13. -13-本基金會版權所有 2020 第2版© 臺北市更新單元劃定 ◼ 單元劃定程序 更新地區內 需符合臺北市都市更新單元 劃定基準，直接提送事業概 要或事業計畫 更新地區外 須符合臺北市都市更新單元 劃定基準及環境評估指標。 於事業概要或事業計畫前應 先辦理劃定程序。 更新地區 更新單元 圖資來源:臺北市都市更新處 外:須符合劃 定基準+環 境評估指標 內:須符 合劃定基 準
- 14. -14-本基金會版權所有 2020 第2版© 臺北市都市更新單元劃定基準 ◼ 自治條例#12、#13 2.街廓內面積2000㎡以上 3.街廓內臨接二條以上計 畫道路，面積大於該街廓 四分之一且在1000㎡以上 4.街廓內相鄰土地業已建築完成， 無法合併更新，且面積達1000㎡以 上且必須一次更新完成，或面積在 500㎡以上，經敘明理由，提經審議 會審議通過。 都市計畫道路 已興建完成 都 市 計 畫 道 路 5.跨街廓單元之劃設，應採 整體開發，至少有一街廓符 合第一款至第四款規定之一 6.因災害受損之建築物經主管建築 機關認定有危險之虞，應立即拆除 或應予修繕補強，經所有權人人數 及面積均在8/10以上同意者。 7.更新單元以整建 或維護方式辦理者 1.完整之 計畫街廓
- 15. -15-本基金會版權所有 2020 第2版© 指標 指標內容 1 防災需求 非防火建築物之棟數比例達1/2以上，並經建築師或專業技師辦理鑑定並簽 證或經專業機構辦理鑑定。 2 巷道彎曲 現有巷道彎曲狹小，寬度小於6m者之長度佔總長度比例達1/2以上，或屬臺 北市政府消防局公告之搶救不易狹小巷道。 3 建物年期 各種構造建築物面積比例達1/2以上:土磚石造建築物、20年以上之加強磚 造及鋼鐵造、30年以上之RC造及PRC、40年以上之SRC造。且經結構初評為 未達最低等級或未達一定標準比例達1/2以上 4 結構損毀 建築物有基礎下陷、主要樑柱、牆壁及樓板等腐朽破損或變形，有危險或 有安全之虞者之棟數比例達1/2以上，且建築物之構造已達使用年限並經建 築師或專業技師辦理鑑定並簽證或經專業機構辦理鑑定。 5 汙水下水道 建築物經臺北市政府工務局衛生下水道工程處確認，未銜接公共污水下水 道系統之棟數占更新單元內建築物總棟數比例達1/2以上。 臺北市更新單元劃定指標1/2 ◼ 非更新地區劃定更新單元時需符合2項指標以上，距離捷運出口300公尺以內需 符合1項以上。
- 16. -16-本基金會版權所有 2020 第2版© 指標 指標內容 6 電梯停車設備 不足 更新單元內合法建築物已達使用年限棟數比例達1/3以上，且合法建築物 半數以上無設置電梯設備，或法定停車位數低於戶數7/10棟數達1/2以上 者。 7 道路未開闢 更新單元內未經臺北市政府開闢或取得之計畫道路面積占更新單元內總計 畫道路之面積比例達1/2以上。 8 建蔽容積 更新單元範圍合法建築物現有建蔽率大於法定建蔽率且現有容積未達基準 容積之1/2 9 居住水準過低 更新單元內平均居住樓地板面積低於本市居住樓地板面積平均水準之2/3 以下，或更新單元內每戶居住樓地板面積低於本市每戶居住樓地板面積平 均水準之戶數達1/2以上者 臺北市更新單元劃定指標2/2 ◼ 非更新地區劃定更新單元時需符合2項指標以上，距離捷運出口300公尺以內需 符合1項以上。
- 17. -17-本基金會版權所有 2020 第2版© 臺北市自行劃定更新單元-其他規定 ◼ 不受理申請 保護區、農業區、依山坡地保育利用條例第三條規定劃定之山坡地、適 用山坡地開發建築要點地區或空地過大者 涉及已報核事業計畫(已失效者不在此限) 涉及文化資產保存法指定古蹟 都市計畫規定以區段徵收、市地重劃之整體開發地區(都市計畫書規定 得辦理都市更新者不在此限) 位於本府公告劃定之更新地區內 涉及臺北市都市更新整建維護實施辦法核准補助之整建維護單元(竣工 查驗後滿五年以上者，不在此限)
- 18. -18-本基金會版權所有 2020 第2版© ◼ 進行環境與空間檢討 劃定面積未達1,000平方公尺者 若街廓內相鄰土地業已建築完成 且均未達更新年期三十年，無法 合併更新者或依「臺北市都市更 新自治條例」第十三條規定之災 損建物有迫切更新需求者，得免 檢討 ◼ 不得造成畸零地 非屬完整街廓者須由應由建築 師簽證確認。 經都發局認定或本市審議會決 議排除者不在此限。 臺北市自行劃定更新單元-其他規定 ◼ 連棟建築物部分拆除檢討 同一宗建築基地範圍或同一宗建築 基地之連棟建築物因部分拆除，申 請部分基地範圍分割納入自劃更新 單元範圍者，應經建築師簽證符合 建築基地法定空地分割辦法及建築 師或相關技師簽證符合未拆除之建 築物相關結構安全補強之處理方式 ，並報經主管機關同意。 ◼ 協助未開闢道路之開闢 毗鄰之計畫道路未經本府徵收且未 開闢者，申請人以納入自劃更新單 元為原則；如申請人未納入自劃更 新單元時，仍需協助開闢該計畫道 路或留設私設通路以供通行。
- 19. -19-本基金會版權所有 2020 第2版© 臺北市自行劃定更新單元-其他規定 ◼ 古蹟、歷史建物處理 自劃更新單元範圍內涉及歷史建築 、暫定歷史建築、聚落、受保護樹 木、溝渠，申請人應檢附各該主管 機關之處理意見。 ◼ 辦理鄰地協調 非完整街廓 自劃單元或跨街廓單元未達1,000㎡ 自劃單元所在街廓其餘相鄰土地合 計未達1,000㎡ 鄰地建物年限已達30年 應辦理2次，間隔不得少於30日 ◼ 商業區退縮要求 商業區面臨8公尺道路及住 宅區面臨重要幹道應配合留 設至少3.64公尺以上之騎樓 或無遮簷人行道 ◼ 防災需求考量 基地鄰接計畫道路寬度未達 8公尺時，原則上應予退縮 並補足8公尺
- 21. -21-本基金會版權所有 2020 第2版© 新北市自行申請劃定更新地區(單元) ◼ 單元劃定程序無區分更新地區 內外，程序單一 ◼ 符合「新北市都市更新單元劃 定基準」規定，於辦理事業概 要或事業計畫時一併申請劃定 更新單元 ◼ 核准事業概要或事業計畫時， 同時核准該更新單元 更新地區 更新單元 內 外 須符合新北市都市更 新單元劃定基準，但 免檢核環境評估指標 須符合新北市都市 更新單元劃定基準
- 22. -22-本基金會版權所有 2020 第2版© 新北市都市更新單元劃定基準(2019.09） ◼ 納入更新事業概要或事業計畫檢討 ◼ 申請要件 符合更新單元劃定基準規定 符合環境指標10項之2(一般區位) 符合環境指標10項之1(特定區位) ⚫ 大眾運輸系統車站本體及車站出入口(含捷運場站、火車站及公共運 輸轉運站等)300公尺範圍內。 ⚫ 面臨寬20公尺以上之計畫道路，且其臨路長度達20公尺以上。 以下狀況不需檢討劃定基準規定及環境指標 ⚫ 【災損建物】合法建築物因地震、風災、水災、火災、爆炸或其他 不可抗力遭受損害，亟需重建。 ⚫ 【危險建物】高氯離子混凝土建築物或輻射污染建築物，經本府認 定有危險之虞，應予拆除或補強者。
- 23. -23-本基金會版權所有 2020 第2版© ◼ 新北市更新單元劃定基準(下列條件之一) 為完整之計畫街廓者。 臨接計畫道路或已指定建築線之現有巷道，面積達1,500㎡ 臨接二條以上計畫道路，且面積達1,000㎡者。 毗鄰土地已開發完成且無法合併更新，且有下列情形之一者： 1.面積達1,000㎡以上，且一次完成更新者。 2.面積達500㎡以上未達1,000㎡ ，且有下列情形之一者： (1)經政府代管。 (2)依土地法第七十三條之一規定由地政機關列冊管理。 (3)祭祀公業土地。 (4)以日據時期會社或組合名義登記。 (5)以神明會名義登記。 (6)土地總登記時，登記名義人姓名或住址記載不全。 (7)夾雜公有土地，且其面積不超過更新單元總面積之1/2。 面積達500㎡以上，且有下列情形之一，並經本市都市更新審議委員 會同意者： 1.更新單元內四樓以上合法建築物坐落之基地面積達更新單元面積1/2。 2.更新單元內合法建築物原建築容積合計高於更新單元基準容積者。
- 26. -26-本基金會版權所有 2020 第2版© 新北市建築物及地區環境評估指標 指標 未經劃定應實施更新之地區自行劃定更新單元建築物及地區環境評估指標 一 更新單元內無電梯設備之四層樓以上合法建築物其投影面積占建築物總投影面積比率達1/2以上。 二 更新單元內現有停車位數量未達法定停車位之棟數比率達1/2以上。 三 更新單元範圍現有建蔽率超過法定建蔽率且現有容積未達基準容積。 四 擬更新單元符合下列規定之一者： (一)更新單元內或毗鄰巷道最小寬度未達四公尺。 (二)經本府消防局列管之狹小巷道火災搶救不易地區。 五 協助開闢取得更新單元內或毗鄰之計畫道路、公園、綠地、廣場、兒童 遊戲場等用地，其開闢規模比率符合 以下規定之一者： (一)計畫道路：應與建築基地毗鄰，其面積達二百平方公尺以上，且開闢後整體通行淨寬達四公尺；或原無法 通行之計畫道路，經更新協助開闢後可連通至已供公眾通行之道路，其開闢路段通行淨寬達六公尺以上。 (二)計畫道路以外者：面積達二百平方公尺以上或該公共設施用地之百分之五十以上。 六 更新單元內建築物結構及耐震能力有下列情形之樓地板面積比率達1/2以上： (一)合法建築物經結構安全性能初步評估之評估分數為乙級或未達乙級。 (二)合法建築物經耐震能力詳細評估結果屬應辦理拆除或結構修復補強。 (三)建築物屬土造、木造、磚造、石造及三十年以上加強磚造，且經建築師、結構技師或土木技師辦理鑑定簽 證，其耐震設計不符合現行耐震設計規範「耐震五級」標準。 七 更新單元內有兩幢以上建築物，且更新單元內非防火構造建築物鄰棟間隔低於三公尺之幢數比率達2/3以上。 八 更新單元位於土壤液化潛勢查詢系統所標示為高潛勢地區。
- 27. -27-本基金會版權所有 2020 第2版© 新北市都市更新單元劃定基準－臨路條件 ◼ 鄰接計畫道路、現有巷道規定（防災） (一)道路、巷道應有一條寬度達8公尺，或有一條寬度與基地退縮留 設深度合計達8公尺者。 (二)基地面臨道路、巷道總長度應達20公尺者。 ◼ 經政府機關取得所有權並開闢完成之計畫道路或其他公共 設施用地，不得計入第一項更新單元面積
- 28. -28-本基金會版權所有 2020 第2版© 新北市都市更新單元劃定基準－其他規定 ◼ 建築物投影比率 更新單元為完整街廓，其建築物投影比率不低於1/4。 更新單元位於法定山坡地，其建築物投影比率不低於1/2。 非屬前二款之更新單元，其建築物投影比率不低於1/3。 更新單元位於經劃定應實施更新之地區內，且於中華民國一百十年九 月九日前申請事業概要、都市更新事業計畫或籌組都市更新會，或都 市更新計畫另有規定者，免檢討。
- 29. -29-本基金會版權所有 2020 第2版© 新北市都市更新單元劃定基準－其他規定 ◼ 屋齡棟數限制 屋齡三十年以上建築物投影面積占全部建築物總投影面積之比率應 達二分之一。但屬高潛勢土壤液化地區，建築物之屋齡得放寬至二 十年以上。
- 30. -30-本基金會版權所有 2020 第2版© 高雄市更新單元劃定 ◼ 單元劃定程序 更新地區內 需符合各更新計畫中訂定之 劃定基準。 直接提送事業概要或事業計 畫。 更新地區外 須符合高雄市都市更新單元 劃定基準及環境評估指標。 於辦理事業概要或事業計畫 時一併申請劃定更新單元。 更新地區 更新單元 ◼ 新草衙更新地區劃定基準: 同一街廓內緊鄰計畫道路，土地面積在 500㎡以上 外:須符合劃定基準+環境評估指標 內:須符合更新計畫 訂定之劃定基準
- 31. -31-本基金會版權所有 2020 第2版© ◼ 自治條例#3 2.街廓內面積1500㎡以上 3.街廓內臨接二條以上計 畫道路，面積大於該街廓 四分之一且在1000㎡以上 1.完整街廓 4.扣除已建築完成且無礙建築設 計或市容觀瞻而無法合併更新之 土地，面積1000㎡以上 都市計畫道路 已興建完成 都 市 計 畫 道 路 5.符合更新條例#7Ⅰ且面積1500 ㎡以上。 7.更新單元以整建 或維護方式辦理者 高雄市都市更新單元劃定基準(2012.06）
- 32. -32-本基金會版權所有 2020 第2版© ◼ 環境指標(共12項應符合3項以上) 高雄市單元劃定環境評估指標 指標 未經劃定應實施更新之地區自行劃定重建都市更新建築物及地區環境評估標準表 一 屬非防火建築物或非防火構造建築物之棟數比例達1/2以上，並經委託建築師、 專業技師或機構辦力鑑定者。 二 現有巷道彎曲狹小，寬度小於四公尺者之面積占現有巷道總面積比例達1/2以上 三 各種構造建築物使用已逾下列年期之面積比例達1/2以上：木磚石造建築物、20 年以上之加強磚造及鋼鐵造、30年以上之RC造及PRC、40年以上之SRC造。 四 建築物有基礎下陷、主要樑柱、牆壁及樓板等腐朽破損或變形，有危險或有安全 之虞者之棟數比例在1/2以上，並經鑑定者。 五 合法建築物地面層土地使用狀況不符現行都市計畫分區使用之樓地板面積比例在 1/2以上。 六 本市重大建設鄰近地區。 • 大眾運輸系統車站本體及車站出入口（含捷運場站及火車站）400m內已開闢 • 已編列年度預算開闢、面積達一公頃以上之公園綠地100m內 • 基地面積達3000㎡以上之廣場鄰近100m內 • 快速道路及其他經本府核定公告之重大建設鄰近100m內。
- 33. -33-本基金會版權所有 2020 第2版© ◼ 環境指標(共12項應符合3項以上) 高雄市單元劃定環境評估指標 指標 未經劃定應實施更新之地區自行劃定重建都市更新建築物及地區環境評估標準表 七 更新單元內建築物耐震設計標準，不符內政部78.5.5臺內營字第691701號修正 建築技術規則規定者之棟數比例達1/2以上。 八 更新單元內計畫道路未開闢者之面積達1/2以上。 九 更新單元範圍現有建蔽率大於法定建蔽率且現有容積未達法定容積之1/2。有 關建蔽率及容積率之計算，以合法建築物為限。 十 更新單元內平均居住樓地板面積低於當地居住樓地板面積平均水準之1/2以下 者。 十一 內政部或本市指定之古蹟、本府指定之歷史性建築及推動保存之歷史街區。 十二 新單元內四層以上之合法建築物棟數占更新單元內建築物棟數達1/3以上，且 該四層以上合法建築物半數以上無設置電梯設備及法定停車位數低於戶數者。
- 34. -34-本基金會版權所有 2020 第2版© 簡報結束 財團法人都市更新研究發展基金會 製作 歡迎至官網及臉書粉絲專業探尋更多內容 官方網站http://www.ur.org.tw 臉書專頁http://www.facebook.com.tw/ur.org.tw 簡報歡迎下載參考 轉載請註明出處 官方網站 臉書專頁