Contrato con prestaciones reciprocas

LUIS ALEXIS OCHOA CHAVEZ 32
CONTRATO CON PRESTACIONES RECIPROCAS
Bajo la aplicación de los artículos desde 1426 hasta el 1434
Código Civil
Barahona Ingrid
Ganto Briceño, Shirley
Laines Luna, Vanessa
Varas Ruiz, Erika
Yañez Yañez, Carlos
El presente análisis está basado en la hermenéutica de la
casación pronunciándose sobre el tema específico “Resolución
unilateral de Contrato de Arrendamiento”, cuyo contrato forma
un tipo de contrato con prestaciones reciprocas, al igual
que el contrato de compra - venta; a priori la citada
casación establece también que la parte recurrente en la relación
jurídica material solicitaba la devolución del embargo la
parte activa hizo caso omiso a dicha notificación es por ello
que decide enviar otra carta notarial la cual avisaba la
resolución del contrato, sin embargo por puntos que
trataremos más adelante se decide declara fundada el
presente recurso de Casación.
CAS N° 4078- 2006- LIMA. Desalojo por
ocupación precaria. Lima, tres de diciembre del
año dos mil siete. LA SALA CIVIL
TRANSITORIA DE LA CORTE SUPREMA DE
JUSTICIA DE LA REPUBLICA, vista la causa
en audiencia pública el día de la fecha y producida
la votación con arreglo a ley se emite la siguiente
sentencia. MATERIA DE RECURSO: Se trata
del recurso de casación, interpuesto por Ariel
Arce Coloma, mediante
Escrito de fojas ciento cuarenta y tres, contra
la resolución emitida por la quinta Sala Civil
de la Corte Superior de Justicia de Lima, de
fojas ciento treinta y dos, su fecha dieciséis
de mayo del dos mil seis, que Confirma la
apelada que declara Fundada la demanda;
FUNDAMENTOS DEL RECURSO: Que,
ANÁLISIS
JURISPRUDENCIAL
DERECHO CIVIL V -
CONTRATOS
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CONTRATOS CON PRESTACIONES RECIPROCAS ♦
12 ♦
concedido el recurso de casación, fue
declarado Procedente por resolución de fecha
quince de enero del dos mil siete, por la
causal prevista en el inciso primero del
artículo trescientos ochenta y seis del Código
Procesal Civil, esto es, la aplicación indebida
del artículo novecientos once del Código
Civil, señalando que debe aplicarse el artículo
mil seiscientos noventa y siete inciso primero
del Código Civil, asimismo, se ha aplicado
indebidamente el artículo mil trescientos
setenta y uno del mismo Cuerpo Legal,
merituándose la resolución unilateral del
contrato de arrendamiento, pero no se
consideró, la suscripción posterior a la firma
del contrato de adendum; refiere que al
recibir las llaves del departamento y tomar
posesión, tomó conocimiento del estado en
que se encontraba el mismo, lo que motivó
que la recurrente elaborará un informe de
recepción de obra; sostiene que el dieciocho
de mayo del dos mil cuatro, mediante carta
notarial, propuso, a la parte actora, la
devolución del dinero, para retirarse del
departamento, sin embargo, como no obtuvo
respuesta el primero de julio del dos mil
cuatro, le dirigió otra carta notarial, que
avizoraba que pretendía resolver el contrato
por incumplimiento de pago de arriendos;
indica que la resolución del contrato se ha
producido el primero de febrero del dos mil
cinco; sin embargo, no ha surtido efecto,
puesto que su problema ha surgido desde la
toma de posesión del bien; manifiesta que la
aplicación indebida se ha dado debido a que
no se han valorado los medios probatorios,
contraviniendo el tercer párrafo del artículo
ciento setenta y dos y el artículo doscientos
cuarenta y seis del Código Procesal Civil, así
como el numeral IX del Título Preliminar del
Código acotado; sostiene además, que no
puede pretenderse la resolución del contrato
si la parte actora es la que lo incumplió;
CONSIDERANDO: PRIMERO.‐ Que, el
recurso de casación tiene como fines
esenciales la correcta aplicación e
interpretación del derecho objetivo y la
unificación de la jurisprudencia nacional de la
Corte Suprema de Justicia, conforme se
señala en el artículo trescientos ochenta y
cuatro del Código Procesal Civil;
SEGUNDO.‐ Que, la actora interpone
demanda de Desalojo contra el demandado, a
fin de que desocupen el inmueble de su
propiedad, ubicado en la Calle Artesanos
número doscientos noventa y nueve,
Departamento trescientos dos, Urbanización
Las Gardenias, Distrito de Santiago de Surco
en Lima; además, le pague las costas y
costos; indica que por escritura de fecha
veintiuno de setiembre de mil novecientos
noventa y tres la recurrente adquirió la
propiedad del bien antes descrito conforme
consta en los Registros Públicos; mediante
contrato de fecha doce de febrero del dos mil
cuatro y adenda de fecha diecisiete de marzo
del dos mil cuatro la recurrente entregó en
arrendamiento el bien a los emplazados; este
contrato vencería (cláusula décimo segundo y
décima quinta) el once de febrero del dos mil
cinco; sostiene, que pese a sus requerimientos
(comunicación del diecinueve de mayo del
dos mil cuatro) y frente al incumplimiento de
los arrendatarios, en el pago de la merced
conductiva pactada, la recurrente, conforme
el inciso segundo del artículo mil seiscientos
ochenta y uno del Código Civil y conforme a
la cláusula sexta del aludido contrato, dio por
resuelto el mismo; citó a los emplazados a
conciliar, sin embargo, no asistieron;
TERCERO.‐ Que, por Resolución número
uno (fojas veintiuno) se admite a trámite la
demanda y por escrito de fojas cuarenta el
recurrente contesta la demanda sosteniendo
que ocupa el bien desde el doce de febrero del
dos mil cuatro merced al contrato de arriendo
suscrito por las partes; refiere que luego de
las negociaciones se concertó en seiscientos
dólares la renta mensual la cual era
adelantada; luego del primer pago, se da
cuenta que el recibo no era firmado por la
actora sino por la hermana de ésta; después
en diciembre del dos mil dos fue a la casa de
la actora para firmar el contrato, y estaba allí
el cuñado de la actora quien pretendió que el
recurrente suscribiera un contrato de arriendo,

♦ DERECHO CIVIL V (CONTRATOS)
en donde se le había modificado los acuerdos
arribados por las partes; es así que los
recurrentes, ante ello, solicitaron la
devolución de su dinero, a lo que se les
comentó que ya se había dispuesto de él;
refiere que la actora le arrendó el
departamento con desperfectos en el
abastecimiento de agua, lo cual ha sido
constatado por la propia actora; es por ello
que surgieron los problemas, dado que la casa
tenía cañerías de agua de metal, las cuales son
estrechas, por lo que el flujo simultaneo
(primera y segunda planta) genera problemas
de escasez de agua; los primeros meses ha
venido cancelando el arriendo, pidiéndole a la
actora que solucione su problema, obteniendo
respuestas negativas; como no obtuvo
respuesta, la invitó a un centro de
conciliación, para solucionar el problema; por
esto, el recurrente no es precario, conforme el
artículo novecientos once del Código Civil;
CUARTO.‐ Que, luego de haberse declarado
Rebelde a la co-demandada, se cita a las
partes a la audiencia y en ésta se declara
Saneado el proceso, al existir una relación
jurídica procesal válida. La parte emplazada
no acepta la formula conciliatoria. Se fijan
como puntos controvertidos: i) determinar si
los demandados ocupan el predio como
precarios. Se admiten los medios probatorios;
QUINTO.‐ Que, el A Quo, por resolución
número siete, declara Fundada la demanda de
desalojo por ocupación precaria; Ordena que
los demandados desocupen el bien; con
costas y costos, sosteniendo, sintéticamente
que, del análisis de la prueba constituida por
la copia certificada del Testimonio de
Escritura Pública (fojas dos), cuyo efecto
jurídico no ha sido desvirtuado, ha quedado
demostrado el derecho de propiedad del
demandante sobre el inmueble en litigio; en
lo que concierne a los medios probatorios de
los demandados, consistentes en el contrato
de arrendamiento, depósitos bancarios,
ademdum al contrato de arrendamiento,
informe y cartas notariales (fojas veinticinco),
estos resultan manifiestamente insuficientes
para legitimar su posesión con respecto del
citado inmueble; en efecto, en lo que
concierne al referido contrato de
arrendamiento, puede apreciarse del mismo
que este fue celebrado entre las partes,
pactándose en la cláusula segunda como
plazo de duración un año que concluirla
indefectiblemente el once de febrero del dos
mil cinco; asimismo se acordó (cláusula
sexta), que la falta de pago de una
mensualidad y quince días, dará lugar a que el
presente contrato quede automáticamente
resuelto, y viéndose que la emplazada sólo ha
cumplido con realizar dos pagos conforme lo
señalada en su escrito de contestación de la
demanda (marzo‐abril del
dos mil cuatro), cuyas constancias de pago
(fojas veintiocho – veintinueve), razón por la
cual la demandada comunicó a los
demandados mediante carta notarial de fecha
veintiocho de junio del dos mil cuatro, la
resolución del contrato de arrendamiento;
consiguientemente, puede concluirse que a la
fecha de la demanda los emplazados no
tenían ningún contrato vigente que justifique
su posesión; SEXTO.‐ Que, contra esta
resolución, el demandado interpone su
recurso de apelación y la Sala Revisora, al
absolver el grado Confirmó la sentencia
apelada, en todos sus extremos, sosteniendo
que conforme el artículo mil cuatrocientos
treinta del Código Civil, en LOS
CONTRATOS CON PRESTACIONES
RECÍPROCAS puede convenirse
expresamente que el contrato se resuelve
cuando una de las partes no cumple
determinada prestación a su cargo,
establecida con toda precisión. La resolución
se produce de pleno derecho cuando la parte
interesada comunica a la otra que quiere
valerse de la cláusula resolutoria,
añadiéndose en su artículo mil trescientos
setenta y dos, tercera parte, que por razón de
la resolución, las partes deben restituirse las
prestaciones en el estado en que se
encontraban al momento en que se produce la
causal que la motiva, y si ello no fuera
posible debe reembolsarse en dinero el valor
que tenía en dicho momento; en el caso de

12 ♦
autos, el título de posesión que tenían los
demandados feneció por operar la resolución
del contrato de arrendamiento; SETIMO.‐
Que, la causal de aplicación indebida de una
norma de derecho material se configura
cuando los magistrados de mérito emplean
disposiciones jurídicas manifiestamente
impertinentes a la Litis, ya sea porque las
normas que no se ajustan a los hechos
descritos en la demanda o en su contestación,
discutidas por las partes, durante el desarrollo
del proceso, por ser disposiciones derogadas;
así, la doctrina procesal indica que se
configura la aplicación indebida: “(…)
cuando se actúa una norma impertinente a la
relación fáctica establecida en el proceso
(…)” (Manuel Sánchez Palacios Paiva; El
Recurso de Casación – Praxis; Cultural
Cuzco; junio de mil novecientos noventa y
nueve; página sesenta y dos); asimismo,
Francisco Velasco Gallo señala que: “(…) la
aplicación indebida de la ley se presenta
cuando entendida rectamente la norma de
derecho en su alcance y significado, se la
aplica a un caso que no es el que ella
contempla(…)” (en: Revista Derecho;
Pontificia Universidad Católica del Perú;
número cuarenta y ocho; diciembre de mil
novecientos noventa y cuatro; página
cincuenta y tres); OCTAVO.‐ Que, el artículo
novecientos once del Código Civil, no puede
ser aplicada indebidamente al caso de autos,
toda vez que su aplicación es absolutamente
imprescindible para la resolución de un
conflicto, dado que la pretensión demandada
es la de desalojo por ocupación precaria, esto
es, una pretensión procesal en donde se
discute la precariedad del demandado,
respecto del bien que ocupa; por lo demás, el
artículo novecientos once del Código acotado
como ha señalado la doctrina nacional
contiene “(…) dos supuestos: a) Ausencia de
Título: Se trata del poseedor que entró de
hecho en la posesión, no posee título alguno,
por ejemplo, el que entra clandestinamente en
la posesión, el usurpador, el ladrón, el
hurtador; b) Título Fenecido . El título fenece
por decisión judicial, por disposición de la
ley, por cumplimiento del plazo o condición
resolutorios, por mutuo disenso, por nulidad,
resolución, rescisión, revocación,
retractación, etcétera. En general, el título
queda extinguido en todo caso de ineficacia
estructural o funcional del acto jurídico por el
cual se cedió la posesión del bien (…)” (La
Posesión Precaria; Aníbal Torres Vásquez;
página web); siendo esto así, del análisis
efectuado por las instancias se tiene que en
este caso, se ha producido la resolución
contractual extrajudicial, al amparo del inciso
segundo del artículo mil seiscientos ochenta y
uno del Código Civil, por lo que se ha
generado lo que en doctrina se conoce como
la precariedad derivada, esto es, “(…) la
calidad precaria derivada (sobreviniente) se
da por fenecimiento del título, lo que conlleva
la pérdida del derecho de posesión (posesión
degenerada): Así, por ejemplo, cuando por
transacción, mutuo disenso, resolución,
rescisión, vencimiento del plazo,
cumplimiento de la condición resolutoria,
revocación, nulidad, anulabilidad u otro
motivo se extingue el contrato en virtud del
cual posee el bien el usuario, usufructuario,
comodatario, acreedor anticrético, servidor de
la posesión, comodatario, administrador,
etcétera (…)” (Opus cit); por ende, la
aplicación de la norma invocada es
absolutamente imprescindible para la
resolución del conflicto; NOVENO.‐ Que,
por otro lado, el inciso primero del artículo
mil seiscientos noventa y siete del Código
Civil establece que el contrato de
arrendamiento puede resolverse: Si el
arrendatario no ha pagado la renta del mes
anterior y se vence otro mes y además quince
días. Si la renta se pacta por períodos
mayores, basta el vencimiento de un solo
período y además quince días. Si el alquiler
se conviene por períodos menores a un mes,
basta que venzan tres períodos; DÉCIMO.‐
Que, sin
embargo, la naturaleza del proceso, como ya
se ha dicho, es la del desalojo por ocupación
precaria, esto es, cuando el demandado ejerce
la posesión sin título alguno o cuando el

poseído ha fenecido; siendo que, según las
instancias, en este caso, el título del
demandado a fenecido con la resolución del
contrato por incumplimiento de pago de
arriendos, por parte del recurrente; por ende,
en esta sede, no se puede revertir los efectos
de la declaración antes anotada, debido a que
ello implicaría la revisión de los elementos
probatorios, lo cual es una labor ajena al
debate casatorio, ni cambiar la naturaleza del
proceso, a fin de discutir la pertinencia o no
en el uso de la cláusula resolutoria; es más, la
sola aplicación de la norma invocada, no
cambia la situación del recurrente ni la
calidad de propietario de la actora; DÉCIMO
PRIMERO.‐ Que, además, el artículo mil
trescientos setenta y uno no puede haber sido
aplicado indebidamente, porque las instancias
no lo han considerado dentro del desarrollo y
sustentación de sus considerandos,
incumpliendo el presupuesto básico para la
configuración de esta casual; DÉCIMO
SEGUNDO.‐ Que, por último, en el caso de
autos, los magistrados de mérito han
valorado, en forma conjunta y razonada,
todos y cada uno de los medios probatorios,
ofrecidos y actuados dentro del proceso, sin
embargo, dentro de su resolución, al amparo
del artículo ciento noventa y siete del Código
Procesal Civil, tiene la facultad de solo
describir aquellos medios probatorios que
inciden o trascienden a la sustentación de su
decisión; por las razones descritas, de
conformidad con el artículo trescientos
noventa y siete del Código acotado;
declararon: INFUNDADO el recurso de
casación, interpuesto a fojas ciento cuarenta y
tres por Ariel Arce Coloma, en
consecuencia: NO CASARON la resolución
de vista de fojas ciento treinta y dos, su fecha
dieciséis de mayo del dos mil seis;
CONDENARON al recurrente al pago de las
costas y costos del recurso, así como a la
multa de dos Unidades de Referencia
Procesal; DISPUSIERON la publicación de la
presente resolución en el Diario Oficial “El
Peruano”, bajo responsabilidad; en los
seguidos por doña María Consuelo Rodríguez
Hurtado con Ariel Arce Coloma y otra sobre
Desalojo por Ocupación Precaria; y, los
devolvieron.
S.S. ROMAN SANTISTEBAN/ SOLIS
ESPINOZA / PALOMINO GARCIA /
MIRANDA MOLINA
La sentencia de casación bajo comentario
resulta un buen pretexto para poder revisar
algunos temas Civiles que aparentemente no
resultan ser controversiales sin embargo
consideramos que estos - en la práctica-
reciben un tratamiento uniforme por parte de
la judicatura; de esta manera muy brevemente
se tocara al desalojo por ocupante precario –
como una de las tantas pretensiones
solicitadas en el ámbito procesal civil – y sus
efectos, en especial, la resolución por la cual
se da en el contrato citado dentro de la
jurisprudencia o casación materia de análisis
ya que lo que se busca es tratar de
fundamental en materia civil los temas en
cuanto a resolución de contratos y contratos
con prestaciones reciprocas ya que son temas
importantes e instituciones que se ven con
frecuencia en la práctica contractual,
basándonos tanto en la norma material en
otras palabras el código civil en sus artículos
1426 hasta 1434 .
Ahora si mas no es cuestión del presente
análisis precisar temas procesales sino
limitarnos a detallar temas que no sobre
salgan del ámbito civil y en la precitada
casación se toman dos puntos civiles
esenciales y en base a ellos nos expresaremos
sin embargo es necesario resumir los hechos
de la presente casación para comenzar
COMENTARIO

12 ♦
nuestro análisis los cuales se dieron de la
siguiente manera.
¨Doña María Consuelo Rodríguez Hurtado
inicia el proceso de desalojo por ocupante
precario contra Ariel Arce Coloma
interponiendo una demanda con la pretensión
ya mencionada la cual corresponde a desalojo
por ocupante precario con el propósito de que
se desocupe el bien inmueble que por derecho
le corresponde la propiedad conforme lo
indica el testimonio de escritura pública que
expresa que por escritura la recurrente
adquirió la propiedad del bien inmueble antes
mencionado conformo lo avala los registros
públicos mediante contrato celebrado el doce
de febrero del dos mil cuatro y que más
adelante celebra un contrato de adenda de
fecha diecisiete de marzo del dos mil cuatro
entregando así en arrendamiento el bien a los
emplazados y que este contrato ultimo
vencería, en otras palabras hace mención de
la cláusula resolutoria establecida en la
cláusula numero décimo segundo y décimo
quinta, el once de febrero del dos mil cinco y
que en mencionada fecha requirió la
devolución del bien puesto en arrendamiento
sin obtener respuesta de los emplazados es
por ello que conforme a la cláusula sexta del
aludido contrato se dio por resuelto el mismo
y cito a la parte emplazada a conciliar a la
cual no asistieron admitiéndose a trámite la
demanda la que dio lugar a que los
emplazados contesten la demanda alegando
que poseían el bien desde el doce de febrero
del dos mil cuatro gracias al contrato de
arriendo celebrado por las partes y que luego
de las negociaciones la renta se determinó en
un monto de seiscientos dólares por mes la
cual era adelantada, y luego del primer pago
Ariel Arce Coloma se da cuenta que el recibo
no era firmada por la actora sino por su
hermana es por ello que Ariel decidió el mes
de diciembre del dos mil dos acudir a la casa
de la actora para que esta firmara el contrato
sin embargo Ariel fue recibido por el cuñado
de la misma quien pretendió que el
recurrente suscribiera un contrato de arriendo
en donde se había modificado los acuerdos
convenidos por las partes y que ante ello los
recurrentes solicitan la devolución de su
dinero que habían otorgado a la parte actora
en el primer pago, y que además el bien
otorgado contaba con imperfecciones en el
abastecimiento de agua debido a que las
cañerías eran de metal y que estas son
estrechas y que generan tanto en la primera
como en la segunda planta escases de agua
sin embargo a pesar de ella los primeros
meses los recurrentes cumplían con pagar los
primeros meses de la renta habiéndole pedido
también con estas la solución de tal problema
recibiendo por parte de ella respuestas
negativas y es debido a todo esto que se
inició el problema luego de esto se invitó a
conciliar como se mencionó a priori y que la
actora debido a su inconcurrencia a dicha
sesión es declarada rebelde luego se llamó a
las partes audiencia para el saneamiento
procesal y como resultado de esta se obtuvo
como respuesta la existencia de una relación
jurídica procesal valida, la parte emplazada
no acepta la formula conciliatoria y
posteriormente se fijan los puntos
controvertidos teniendo así el punto numero
I. determinar si los demandados ocupan el
predio con la situación de precarios y en
este son materia de análisis entre otros
medios probatorios para nosotros los más
importantes son el testimonio de escritura
pública y el adendum al contrato de
arrendamiento sustentando que las
alegaciones ofrecidas por la parte demandada
no desvirtuaba la legitima propiedad que la
actora alegaba tener por medio del testimonio
sino que solo invocaba la posesión que este
tenía al bien puesto en arrienda y que los
medios probatorios ofrecidos por la parte
recurrente eran insuficientes para legitimar su

posesión con respecto del citado inmueble
que después como alegaron los sujetos
emplazados solo pagaron dos cuotas y
dejando de pagar las demás y que el contrato
citado con anterioridad mencionaba que el
contrato se vencía en un lapso de tiempo no
mayor de un año y que este también se
resolvía según el contrato cuando la parte
emplazada dejara de pagar un mes y quince
días en efecto de esta se les hizo llegar la
carta notarial la que les comunicaba la
resolución del contrato y que estas por ende
no tenían un contrato con la cual justificar su
posesión. Luego debido a que la resolución
emitida admitía a trámite dicha demanda
interpuesta los emplazados interponen un
recurso de apelación contra dicha resolución
pero se llega a confirmar la sentencia apelada
en todos sus extremos en base al artículo mil
cuatrocientos treinta del código civil
menciona que en los contratos con
prestaciones reciprocas puede convenirse que
expresamente el contrato se resuelve cuando
una de las partes no cumple determinada
prestación a su cargo establecida con toda
precisión y que esta resolución se produce de
pleno derecho cuando la parte interesada
comunica a la otra que quiere valerse de la
cláusula resolutoria y que adjuntamente a esta
tras el estudio del articulo mil trescientos
setenta y dos que tras la resolución las partes
deben de restituirse las prestaciones en el
estado en que se encontraban al momento en
que se produce la causal que la motiva y si
ello no fuera posible debe reembolsarse en
dinero el valor que tenía en dicho momento;
en el caso de autos, el título de posesión que
tenían los demandados feneció por operar la
resolución del contrato de arrendamiento por
lo demás, el artículo novecientos once del
Código acotado como ha señalado la doctrina
nacional contiene dos supuestos: a)
Ausencia de título: Se trata del poseedor que
entró de hecho en la posesión, no posee título
alguno, por ejemplo, el que entra
clandestinamente en la posesión, el
usurpador, el ladrón, el hurtador; b) Título
fenecido. El título fenece por decisión
judicial, por disposición de la ley, por
cumplimiento del plazo o condición
resolutorios, por mutuo disenso, por nulidad,
resolución, rescisión, revocación,
retractación, etcétera. En general, el título
queda extinguido en todo caso de ineficacia
estructural o funcional del acto jurídico por el
cual se cedió la posesión del bien siendo esto
así, del análisis efectuado por las instancias se
tiene que en este caso, se ha producido la
resolución contractual extrajudicial, al
amparo del inciso segundo del artículo mil
seiscientos ochenta y uno del Código Civil,
por lo que se ha generado lo que en doctrina
se conoce como la precariedad derivada esto
es, la calidad precaria derivada
(sobreviniente) se da por fenecimiento del
título, lo que conlleva la pérdida del derecho
de posesión (posesión degenerada) por otro
lado, el inciso primero del artículo mil
seiscientos noventa y siete del Código Civil
establece que el contrato de arrendamiento
puede resolverse: Si el arrendatario no ha
pagado la renta del mes anterior y se vence
otro mes y además quince días. Si la renta se
pacta por períodos mayores, basta el
vencimiento de un solo período y además
quince días. Si el alquiler se conviene por
períodos menores a un mes, basta que venzan
tres períodos sin embargo, la naturaleza del
proceso, como ya se ha dicho, es la del
desalojo por ocupación precaria, esto es,
cuando el demandado ejerce la posesión sin
título alguno o cuando el poseído ha fenecido;
siendo que, según las instancias, en este caso,
el título del demandado ha fenecido con la
resolución del contrato por incumplimiento
de pago de arriendos, por parte del recurrente
luego llegando a pronunciarnos por ultimo al
presente recurso de casación la Sala Civil

12 ♦
Transitoria de la Corte Suprema de Justicia de
la Republica por último, en el caso de autos,
los magistrados de mérito han valorado, en
forma conjunta y razonada, todos y cada uno
de los medios probatorios, ofrecidos y
actuados dentro del proceso, sin embargo,
dentro de su resolución, al amparo del
artículo ciento noventa y siete del Código
Procesal Civil, tiene la facultad de solo
describir aquellos medios probatorios que
inciden o trascienden a la sustentación de su
decisión; por las razones descritas, de
conformidad con el artículo trescientos
noventa y siete del Código acotado;
declararon: INFUNDADO el recurso de
casación, interpuesto a fojas ciento cuarenta y
tres por Ariel Arce Coloma, en consecuencia:
NO CASARON la resolución de vista de
fojas ciento treinta y dos, su fecha dieciséis
de mayo del dos mil seis; CONDENARON al
recurrente al pago de las costas y costos del
recurso, así como a la multa de dos Unidades
de Referencia Procesal; DISPUSIERON la
publicación de la presente resolución en el
Diario Oficial “El Peruano”, bajo
responsabilidad; en los seguidos por doña
Maria Consuelo Rodríguez Hurtado con Ariel
Arce Coloma y otra sobre Desalojo por
Ocupación Precaria.
A continuación se pasara a desarrollar temas
que se encuentran mencionados explicados y
sustentados jurídicamente en la presente
sentencia de casación bajo comentario la cual
coadyuvara a la concreta opinión de los
autores respecto al sentido del fallo emitido
por la Corte Suprema
1. ”Artículo 911.-Posesion PrecariaLa posesión precaria
es la que se ejerce sin título alguno o cuando el que se
tenía ha fenecido”
I. EL CONCEPTO DEL OCUPANTE
PRECARIO SEGÚN EL CÓDIGO
CIVIL NACIONAL CON RESPECTO
AL CUARTO PLENO CASATORIO
CIVIL
Si bien la casación anteriormente analizada y
comentada menciona en bastas y exactas
palabras a la condición que desempeña el
ocupante precario nosotros solo tenemos la
función de profundizar necesariamente
cuando, como, dónde, y porqué un sujeto se
acondiciona a la situación jurídica de precario
al preciso momento de estar poseyendo un,
porque erróneamente se piensa que uno es
precario cuando un sujeto posee un bien que
no es suyo pues intervenimos en esta
expresión diciendo que NO ES CIERTO ello
debido a que basándonos en un importante y
de obligatoria observancia como lo es un
pleno casatorio civil hace mención a dicho
sujeto precario y nos menciona el presupuesto
que debe contener este para convertirse en
uno .
Y debido que el código Civil contiene parte
de la definición que constituye la ocupación
precaria definiéndola tanto en el artículo
9111
de este código sustantivo del cual se
puede extraer que el precario es aquel que
ejerce la posesión sin título o cuando el que
tenía ha fenecido y sin embargo encontramos
que la presente legislación no determina el
momento en que este sujeto expresamente
adquiere la condición jurídica de precario es
por ellos que consideramos menester
argumentar y mencionar al IV pleno casatorio
civil que se pronuncia sobre la calidad de un
sujeto que no contenga ni título o el que haya
tenido este fenecido .
”Artículo 911.-Posesion Precaria, La posesión precaria es la que se ejerce sin título alguno o cuando el que
se tenía ha fenecido”

“Cuando se hace alusión a la carencia de
título o al fenecimiento del mismo, no se está
refiriendo al documento que haga alusión al
título de propiedad, sino a cualquier acto
jurídico que le autorice a la parte demandada
a ejercer la posesión del bien, puesto que el
derecho en disputa no será la propiedad sino
el derecho a poseer”. En cuanto a la segunda
regla, nos parece muy importante que se haya
precisado el concepto de título. Recordemos
que en los procesos de desalojo por
ocupación precaria existe una inversión de la
carga de la probatoria. Al demandante le
basta con alegar que el demandado carece de
título. Será el emplazado quien deberá
acreditar que cuenta con un título posesorio.
Otra precisión es que en el proceso de
desalojo por ocupación precaria no se discute
el derecho de propiedad, sino el derecho a
poseer. Obviamente el proceso sumarísimo
por ocupación precaria no es el escenario
adecuado para definir cuál de las partes tiene
el mejor derecho de propiedad o el mejor
derecho a la posesión. Ello deberá hacerse en
una vía procedimental más lata, como lo tiene
establecido la jurisprudencia5
. “Interpretar el
artículo 585 del Código Procesal Civil, en el
sentido que por ‘restitución’ del bien se debe
entender como entrega de la posesión que
protege el artículo 911 del Código Civil, para
garantizar al sujeto a quien corresponde dicho
derecho a ejercer el pleno disfrute del mismo,
independientemente de si es que es
propietario o no”. Con respecto a la tercera
regla, nos parece acertada la interpretación
del término “restitución” entendida como
entrega de la posesión. No eran pocos los
casos en los que los demandados alegaban
que no estaban obligados a restituir el
inmueble sublitis al demandante por la
sencilla razón de que este nunca se los había
entregado. Dicha discusión queda zanjada y
ahora el propietario o quien tenga derecho a
la posesión podrá interponer la demanda de
desalojo por ocupación precaria, a fin de que
se le restituya o devuelva la posesión del
inmueble sublitis.
“Establecer, conforme al artículo 586 del Có-
digo Procesal Civil, que el sujeto que goza de
legitimación para obrar activa no solo puede
ser el propietario, sino también, el
administrador y todo aquel que se considere
tener derecho a la restitución de un predio.
Por otra parte, en lo que atañe a la
legitimación para obrar pasiva se debe
comprender dentro de esta situación a todo
aquel que ocupa el bien sin acreditar su
derecho a permanecer en el disfrute de la
posesión, porque nunca lo tuvo o el que tenía
feneció”.
Completando la regla anterior, en la cuarta
regla se precisa la legitimación para obrar
activa y pasiva. En el primer caso se
reproduce lo expresado en el artículo 586 del
Código Procesal Civil y en el segundo caso,
se comprende a todo aquel que ocupa el bien
sin acreditar su derecho a permanecer en el
disfrute de la posesión, porque nunca lo tuvo
o el que tenía feneció.
Completando la regla anterior, en la cuarta
regla se precisa la legitimación para obrar
activa y pasiva. En el primer caso se
reproduce lo expresado en el artículo 586 del
Código Procesal Civil y en el segundo caso,
se comprende a todo aquel que ocupa el bien
sin acreditar su derecho a permanecer en el
disfrute de la posesión, porque nunca lo tuvo
o el que tenía feneció.
En los siguientes casos se considera como
posesión precaria:
1. Los casos de resolución extrajudicial de un
contrato, conforme a lo dispuesto por los
artículos 14296
y 14307
del Código Civil. En
estos casos se da el supuesto de posesión
precaria por haber fenecido el título que
habilitaba al demandado para seguir
poseyendo el inmueble. Para ello, bastará que
el juez, que conoce del proceso de desalojo

12 ♦
verifique el cumplimiento de la formalidad de
resolución prevista por la ley o el contrato,
sin decidir la validez de las condiciones por
las que se dio esa resolución.
Excepcionalmente, si el juez advierte que los
hechos revisten mayor complejidad, podrá
resolver declarando la infundabilidad de la
demanda, mas no así la improcedencia”.
2. Será caso de título de posesión fenecido
cuando se presente el supuesto previsto por el
artículo 1704 del Código Civil11
, puesto que
con el requerimiento de la devolución del
inmueble se pone de manifiesto la voluntad
del arrendador de poner fin al contrato. No
constituirá un caso de título fenecido el
supuesto contemplado por el artículo 1700
del Código Civil 12,
dado que el solo
vencimiento del contrato de arrendamiento no
resuelve el contrato sino que, por imperio de
la ley, se asume la continuación del mismo
hasta que el arrendador le requiera la
devolución del bien. Bajo esta condición,
recién se puede asumir que el poseedor ha
pasado a constituirse en poseedor precario
por fenecimiento de su título”.
3. Si en el trámite de un proceso de desalojo,
el juez advierte la invalidez absoluta y
evidente del título posesorio, conforme lo
prevé el artículo 220 del Código Civil13
, solo
analizará dicha situación en la parte
considerativa de la sentencia –sobre nulidad
manifiesta del negocio jurídico y declarará
fundada o infundada la demanda únicamente
sobre el desalojo, dependiendo de cuál de los
títulos presentados por las partes es el que
adolece de nulidad manifiesta”.
4. La enajenación de un bien arrendado, cuyo
contrato no estuviera inscrito en los registros
públicos, convierte en precario al
arrendatario, respecto del nuevo dueño, salvo
que el adquirente se hubiere comprometido a
respetarlo, conforme a lo dispuesto por el
artículo 1708 del Código Civil” 15
.
5. Cuando el demandado afirme haber
realizado edificaciones o modificaciones
sobre el predio materia de desalojo –sea de
buena o mala fe, no justifica que se declare la
improcedencia de la demanda, bajo el
sustento de que previamente deben ser
discutidos dichos derechos en otro proceso.
Por el contrario, lo único que debe verificarse
es si el demandante tiene derecho o no a
disfrutar de la posesión que invoca, dejándose
a salvo el derecho del demandado a reclamar
en otro proceso lo que considere pertinente”.
6. La mera alegación del demandado en el
sentido de haber adquirido el bien por
usucapión, no basta para desestimar la
pretensión de desalojo ni declarar la
improcedencia de la demanda,
correspondiendo al juez del desalojo valorar
las pruebas en las cuales sustenta el
demandado su derecho invocado, sin que ello
implique que está facultado para decidir sobre
la usucapión. Siendo así, se limitará a
establecer si ha surgido en él la convicción de
declarar el derecho de poseer a favor del
demandante. De declararse fundada la
demanda de desalojo por precario, en nada
afecta lo que se vaya a decidir en otro proceso
donde se tramite la pretensión de usucapión,
puesto que el usucapiente tendrá expedito su
derecho para solicitar la inejecución del
mandato de desalojo o en todo caso para
solicitar la devolución del inmueble”.
II LA RESOLUCIÓN MEDIANTE
CLAUSULA EXPRESA EN EL
CONTRATO VERSUS RESOLUCIÓN DE
PLENO DERECHO:
Para profundizar más del tema sobre la
resolución del contrato es que los autores
introducen al presente trabajo citas de autores
nacionales que expliquen en relación al tema,
sin embargo antes de tocar el tema de la
resolución es necesario introducir la
definición de ineficacia del acto jurídico, ya

que la resolución constituye uno de las
modalidades de ineficacia del acto jurídico,
debido a ello desarrollaremos
sintetizadamente la ineficacia del acto
jurídico, previamente definiendo el acto
jurídico como aquellos sucesos o
acontecimientos que necesariamente crean
consecuencias jurídicas al estar regulados por
una norma , ya que actos comprenden tanto la
realización de una conducta humana como la
expresión de la naturaleza siendo relevante
para la norma jurídica , la conducta humana
puesto que esta puede ser regulada y no la
naturaleza, es debido a esto a que el código
civil en su artículo 1401
del código civil
establece como definición de esta como: la
manifestación de la voluntad que crea regula
modifica o extingue relaciones jurídicas,
además este artículo menciona todo los
requisitos que el acto jurídico debe contener
para su validez, comprendiendo entonces
como la ineficacia del acto jurídico cuando no
se cumpla con uno de estos requisitos que
establezca el artículo 140 para la realización
del acto jurídico, nos delimitaremos a tallar
su definición debido a que desarrollar toda su
historia sería un tramo extenso y un desvió
total del tema a tratar. La ineficacia puede
ser: (i) por una causa estructural (intrínseca o
vinculada a la invalidez del acto jurídico) o
(ii) por una causa distinta que se configura
cuando el negocio ya existe y es válido
(extrínseco o no vinculada a la invalidez del
acto jurídico). La doctrina reconoce estos dos
escenarios de ineficacia como ineficacia
estructural e ineficacia funcional
respectivamente, los cuales desarrollaremos a
continuación.
A. Ineficacia Estructural
En la ineficacia estructural, la imperfección
se encuentra en la génesis del acto defectuoso
y se vincula con la “ausencia o defecto de los
elementos esenciales en el proceso de
formación negocial, o mejor dicho, una
cuestión de invalidez (1)”. En consecuencia,
la ineficacia estructural se vincula con los
supuestos de invalidez efectiva (nulidad (2))
o invalidez potencial (anulabilidad (3)).
B. Ineficacia funcional
Según Zannoni “un acto puede ser ineficaz en
razón de defectos o irregularidades
constitutivos, es decir, que afectan en la
estructura del acto jurídico, también hay otros
supuestos en los que la ineficacia sobreviene
en razón de que las estipulaciones del
negocio, intrínsecamente idóneos dejan de
constituir para los sujetos una regulación de
intereses dotada de sentido” (4).
No compartimos la terminología utilizada por
Zannoni dado que el término “sobreviniente”
que podría entenderse que solamente
comprende a supuestos posteriores a la
celebración del contrato, no incluye todos los
supuestos de ineficacia funcional. Por lo que
resulta más conveniente entender que este
tipo de ineficacia tiene una causa exterior al
negocio, es decir, no se trata de una causa
vinculada a la estructura o validez del acto,
sino que afecta el funcionamiento del mismo.
Es así que, concordamos con Betti al
denominar este tipo de ineficacia como
“ineficacia
III LA RESOLUCIÓN CONTRACTUAL
COMO SUPUESTO DE INEFICACIA
FUNCIONAL
Como hemos descrito, la ineficacia puede ser
funcional, lo que supone un acto jurídico
válidamente celebrado, pero que se tornará
ineficaz por una causa exterior al negocio.
Precisamente dentro del supuesto de
ineficacia funcional encontramos a la
resolución contractual por incumplimiento.
Por ello Roppo(6) ha señalado que “(…) la
resolución afecta no el contrato, sino
directamente y solo sus efectos: hace el
contrato ineficaz, sin tocar la validez.
En otras palabras: la invalidez atañe al
contrato como acto; la resolución como
relación”.
Debido a todo lo precitado con anterioridad
necesariamente requerimos solo limitarnos a
establecer la definición de resolución
contractual debido a como establece Roppo la
resolución elimina el vínculo junto con los
efectos como se presentó en la presente

12 ♦
sentencia de casación , la resolución se da
debido a que el sujeto incumplió con lo
establecido en el contrato agregando a ello
que existía una clausula resolutoria dentro del
contrato y este sujeto interesado invoco dicha
cláusula es por ello que nace la cláusula de
puro derecho que viene a ser aquella que
implica la extinción de un vínculo contractual
válido como consecuencia del
incumplimiento de la atribución patrimonial a
cargo de una de las partes.
El incumplimiento puede ser definido como
la inexistente o inexacta ejecución de la
prestación debida. Este se distingue en
incumplimiento total (la prestación no ha sido
realizada) y cumplimiento inexacto (la
prestación es cuantitativa o cualitativamente
defectuosa), debiendo incluirse, también, en
este último caso, a la prestación ejecutada
tardíamente (31). Así, el cumplimiento
inexacto puede ser de tres clases:
cumplimiento defectuoso (contraviene el
principio de identidad del pago),
cumplimiento parcial (contraviene el
principio de integridad del pago) y
cumplimiento tardío (contraviene el principio
de oportunidad).
Pues bien, tanto el incumplimiento total o
absoluto, como el cumplimiento inexacto o
incumplimiento relativo, permitirán al
acreedor resolver el contrato por
incumplimiento, evidentemente, siempre que
este sea importante, grave o cualificado (32).
La resolución por incumplimiento opera
como consecuencia del ejercicio de un
derecho potestativo (33) inserto en la relación
contractual cuya actuación dependerá de la
valoración particular del sujeto afectado por
el incumplimiento (34).
La resolución por incumplimiento tiene
cuatro modalidades, de las cuales solo las tres
primeras han sido previstas en nuestro
ordenamiento jurídico: (a) la resolución
judicial (artículo 1428 del CC), (b) la
resolución por intimación (artículo 1429 del
CC), (c) la resolución por cláusula resolutoria
expresa (artículo 1430 del CC) y (d) la
resolución por vencimiento del plazo esencial
(35). Adicionalmente a esto pasaremos a
detallar el tema por el cual contiene el
presente análisis jurisprudencial como el
titulo
IV PRESTACIONES RECÍPROCAS
CONFORME LA CASACIÓN 4078 –
2006 EL CÓDIGO CIVIL Y AUTORES
NACIONALES CITADOS
Los contratos con prestaciones recíprocas “se
caracterizan por la interpendencia recíproca
de las prestaciones de las partes; cada una
de las cuales está prevista en relación a la
otra: la justifica y está justificada”(3). La
situación de reciprocidad trae aparejada
determinadas consecuencias o efectos
jurídicos(4), tales como: la excepción de
contrato no cumplido, la acción resolutoria y
la asignación de riesgos.
Un caso típico de quebrantamiento del
sinalagma funcional es el incumplimiento de
una de las partes, en estos casos “el contrato
es susceptible de resolución, o sea de
disolución del vínculo. Porque ella incide
sobre el contrato como relación, esto es sobre
la situación jurídica que prosigue a la
celebración, y no sobre el acto negocial en sí
considerado, desempeñando la función de
reequilibrar la posición económico
patrimonial de los contratantes”(5).
Ahora bien, dicho lo anterior se debe señalar
que la resolución como remedio no solo se
aplica en los contratos con prestaciones
recíprocas, pudiendo también ser aplicada en
los contratos plurilaterales(6), tal como lo
señala el artículo 1434 del Código Civil(7), y,
sobretodo, para el estudio del artículo 1430
del Código Civil, en aquellos casos en los que
no nos encontremos “técnicamente” ante una
prestación, la cual implica la realización u
omisión de una conducta (dar, hacer o no
hacer) debido a que es posible que los
contratos puedan desplegar otros efectos
además que los obligacionales(8).
En tal sentido, el término prestación señalado
por el artículo 1430 del Código debe
entenderse en un sentido amplio, es decir,
como atribución patrimonial. Así Sacco
señala que “(l)a referencia a las “prestaciones
recíprocas” no indica, de por sí, que los
efectos del contrato sean obligatorios.

“Prestación” de modo genérico, indica todo sacrificio patrimonial”(9).

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