1. 赚 钱难，花钱易。在没有千万元
最好不要在资产超过 500 万元之前买房子
资产之前，每个人都有这样的感觉。可是，一旦你的资产越过
千万大关，赚钱将变得容易：即便存银行，就算年利率只有
2%，那每年 也会有 20 万元的利息收入，足够一个中产家庭的
全年花费。可是，我们生活中的绝大多数人却犯着致命的错
误：在财富不够多的时候，尽情享受着花钱的乐趣。所 谓“月光
族”，就是崇尚每个月都花掉所有的钱再去赚钱继续花的人。更
有甚者，有的人不但花掉当前赚的钱，还办着信用卡，透支未
来的收入。结果怎样呢？就是 今天的美国人的现状：一旦收入
不景，个人只好宣布破产，一切要从头再来。
有 一首歌唱道，“只不过是从头再来”。人生只有一次，有多
少事情根本无法从头再来！青春、激情；生命，生活；体力，
脑力——除了痛苦可以再来，似乎没有什么 幸运的事情能够反
复光临普通人。下岗了，有多少人能从头再来呢？没钱了，有
多少人能重新崛起呢？所以，不要被励志的歌谣迷惑——我们
的青春和生命只有一 次，没有资格去挥霍到从头再来！
既然如此，有钱就得省着花，如果你想成为千万富翁的话！
所以，在告诉你赚钱之道之前，首先提出一个鲜明的观点：赚
钱之前，先学会花钱要省。这包括如下至少八种省钱的途径：
第一，不要轻易买房子。一般来说，不要在 30 岁之前买房子，
尤其不要在资产超过 500 万元之前买房子。
居者有其屋，似乎是中国人自古以来的梦想。在房价不高的时
候，做做这样的梦还是值得的。随着房价的走高，在结婚之前

2. 或结婚不久就买房子，是投资中最大的忌讳。为什么？因为中
国的房子根本不值得花那样大的代价去买。
只 要稍微了解一点房地产知识，就应该知道，绝大多数城市，
包括上海深圳北京这样的大城市，即便再豪华的房子，精装修
之前的建筑成本绝对不会超过 2000 元/ 平米。一些三线城市的
建筑成本更只有 500 元左右。这样的房子，在中国却卖到了 1
万元/平米以上，三线城市也卖到 3000 元以上，早已大大偏离
了房地产行 业的正常利润。
不错，房地产是包括 土地的。但西方国家的土地是私有的，购
买房屋者也就拥有了房屋的土地。而在中国，我们买的所有合
法的房屋，都只是 70 年的使用权而已。70 年后，你必须重 新
购买土地或者缴纳土地购置税。当然，70 年后，也许房屋还是
归你所有，再缴纳的土地税很少，但中国改革开放后的建造的
房屋，又有多少能经过 70 年的使用 而质量不变呢？就算质量
尚可，其样式、格局在 70 年后还能被居住者所认可吗？只怕很
难很难。
既然我们花出的代价只是购买一个 70 年的使用权，房屋的价格
还应该那么贵吗？如果只是一个使用权，租房子住跟买房住又
有什么区别呢？
如今，中国的绝大多数商品房的出租收益不过 3%左右，有的甚
至只有 2%。这就意味着投资于房地产是绝对不划算的。于是，
我们就面临这样一个选择题：

3. 其一，如果我们买房子，意味着给开发商送钱，让他赚大钱。
绝大多数房地产开发商的毛利率都超过了 30%。你购买一个价
值百万的房子，就意味着白送给开发商 30 万元以上的利润。如
果你是如此喜欢给人送钱，你自己又凭什么发财呢？
其二，如果我们租房子，意味着买房子的人给我们大大的补
贴。买房者每百万元投资，一年的回报不过 3 万元左右，需要
33 年才能收回成本。但是，如果我们有 100 万元用于股市投
资，每年复利 20%的话，33 年后的收益可以达到 4 亿元。
那么，你是愿意让开发商赚钱，还是愿意自己赚钱呢？当然是
首选自己赚钱：那就是宁可租房绝不买房。
既然财富账是如此清楚，为什么很多人还要在结婚之前花
费“巨资”来先买一套房子呢？只不过是“死要面子活受
罪”而已。
对 于资产尚不丰富的人来说，宁可等到 40 岁再买房，也不要
早早地把积累的全部家当用于买房子。我们可以简单地再算一
笔账：假设房屋价值是 100 万元，首付 20 万元。房屋按照每年
5%的水平增值，20 年后，其价值是 265 万元。假设此间偿还完
全部贷款 120 万元，总付出 140 万元，利润率还不足一倍。但
是， 如果我们有 20 万元用于投资，每年的利润是 20%，20 年
后将达到 760 万元。此时再买房，即便房价达到 300 万元，也
只需要花费很少一部分——假设首付 还是 20%，支付金额只要
60 万元，不足自己资产的 10%而已。要应付按揭的贷款和利
率，也会变得十分轻松。

4. 所以，不要小看了早期买房子的那笔钱！你花掉的 20 万元，可
能是 20 年后的 700 万元！住这样的房子，岂非太过昂贵！
在 投资领域，我们应该学习巴菲特——穷其一生，他也只买过
一套房子而已。他购买这套房子的时候，已经 28 岁，两年后，
他的个人身价达到 100 万美元。即便如 此，巴菲特对购买这套
住宅也是懊悔不已，因为当时买房子的花费占到了其全部资产
的 10%以上。大约 50 年后，巴菲特的资产增长到 620 亿美元，
增值超过 6 万倍，但他的房子呢？充其量价值百万美元而已。
此时再回头看，当初花费巨资买房子，值得吗？
今天的很多年轻人，买房子的首付款也是父母垫付的。他们几
乎从结婚之日起，就背负着巨额债务，每个月的薪水都要去支
付贷款本利，让自己生活在沉重的压力之下，生活又怎么会幸
福，财富又怎么可能有机会增长呢？
所以说，要省钱，第一位的就是不要乱买房子！
当 然，我们不能排斥买房子是变相的投资。什么样的房子可以
买来做投资呢？要租金回报率超过投入本金的 20%。一套房
屋，如果定价 100 万元，每年房租能收 6 万元，那么，首付款
30 万元是可以考虑的。如果首付款只要 20 万元，即首付款的收
益率达到 30%，就绝对可以考虑。在这种投资背景下，首付款
和贷款大约 4 年-5 年就可以回收，以后可以以租养贷，还是划
算的。当然，对于自有资金不足百万的人来说，即便有如此回
报率也是不太值得考虑的——因为还有更好的方法让 自己的资
金每年都翻番，当然，这是后话了。

5. 还 有一种房子也是可以考虑买的，那就是首付款极低、房价的
轻微上涨都能带来较大的回报率。当然，这要建立在房价确实
能涨的基础上，比如，有“确切消息”某地 段将建造地铁或者
有重要工程，以至于该地段的房价上涨是必然趋势。此时，如
果房屋市价 100 万元，而首付款只需要 5 万元（如何做到这一
点，还是需要一定机 遇的），就可以考虑买下来，将来房价如
果上涨 20%，相对于首付款就是 400%的回报，当然值得考虑。
所谓“炒房”，就应该是炒这样的房子。
需要肯定的是，租房子住，不会影响生活的品质。相反，租住
在别人的房子里，还会激发自己的发财梦想，让自己有一个美
好的远景，何乐而不为呢？
最 后需要指出的一点，很多人都以为房价永远是只涨不跌的，
这是绝对错误的。1990 年，日本房地产价格见顶后，曾在短时
间内跌去 50%。香港的房地产市场在 过去三十年曾经历过至少
三次崩盘，每一次的价格跌幅都接近或超过 50%。在中国，如
果小产权房能够合法化，所有房屋价格都必然会跌去一半以
上。或者，随着 时间的推移，到 2017 年前后，房地产市场供
需拐点形成后，房屋价格也必将大跌 30%以上。届时，所有
的“贷款买房”一族都会面临潜在的破产风险。既然如 此，买
房子又何必急在一时呢？