Artikel van Hans Hoepel (partner Twynstra Gudde) over de rol van toezichthouders in de zorgsector in relatie tot vastgoed.

1. TOEZICHT
Vastgoed is onderscheidende
en kwaliteitbepalende factor
Vastgoed krijgt meer aandacht in de governance van zorgorganisaties. Terecht, want het wint
aan betekenis en de incidenten rond vastgoed in de (semi-)publieke sector zijn talrijk.
In de zorg zoeken steeds meer Raden van Toezicht een lid met deskundigheidsprofiel
‘vastgoed en bouw’. Wat wordt gevraagd van een toezichthouder en welke instrumenten
staan haar of hem ten dienste?
D
e afgelopen jaren is vastgoed belangrijker geworden
foto Daniel De Groot
in het toezicht op zorgorganisaties. De oorzaken
daarvoor liggen op drie terreinen: ontwikkelingen in
de zorgsector, ontwikkelingen in de vastgoedsector en ont-
wikkelingen in het toezicht zelf. Begrip van deze ontwikkelin-
gen is nodig om de implicaties voor toezichthouders te door-
gronden.
Zorgsector: deregulering, concurrentie en kwaliteit
De meest relevante ontwikkeling is zonder meer de deregu-
lering ten aanzien van huisvesting. Vastgoed is een risico ge-
worden voor zorginstellingen. De garantie op de nacalculatie
van de kapitaallasten is of wordt afgebouwd. en sinds de
toets van instanties als het Bouwcollege is afgeschaft, moe-
ten instellingen zich vooraf zelf een oordeel vormen over
kwaliteit en effectiviteit van bouwinvesteringen. in het verle-
den kon de raad van toezicht volstaan met kennisnemen
van de fasegewijze goedkeuringen door de overheid. Heden
ten dage is er meer nodig, en niet alleen bij bouwplannen.
ook los van de deregulering wordt vastgoed belangrijker voor
instellingen. Personeel blijft de belangrijkste factor voor het
uitoefenen van de primaire zorgtaak, maar de impact van het
bedrijfsmiddel vastgoed is groter dan de 10-25% van de om-
zet die huisvestingsgerelateerd is (kapitaallasten, beheer en
onderhoud) doet vermoeden. Huisvesting bepaalt in hoge
mate de beleving van de zorg en cliënten stelen hogere ei-
sen aan zorggebouwen. Zeker waar verblijf centraal staat,
zoals in de caresector, is vastgoed een onderscheidende en
kwaliteitbepalende factor. instellingen die niet met een toe-
gesneden en concurrerend (huisvestings)aanbod komen, zul-
len terrein verliezen. Beleidsontwikkelingen als het scheiden
van wonen en zorg of wijkgericht werken hebben een belang-
rijke vastgoedcomponent. Maar ook in de curesector speelt
30 www.zmmagazine.nl

2. Ir. J.K. (Hans) Hoepel
managing partner Adviesgroep zorg Twynstra Gudde
lid Raad van Toezicht van RIBW Groep Overijssel
vastgoed een toenemende rol in het debat, bijvoorbeeld in Lessen uit incidenten
het kapitaallastendossier, in de discussie over winst- een flink aantal incidenten illustreert het toegenomen be-
uitkering, bij het thema spreiding en concentratie van func- lang van vastgoed voor de toezichthouder in de (semi-)
ties en in de vraag naar veiligheid. publieke sector, en de kwetsbaarheid. afgaand op het maat-
schappelijke debat is er, naast de beloning van bestuurders
Vastgoedsector: crisis, samenwerking en integriteits­ en de kwaliteit van zorg, geen thema zo belangrijk als vast-
vragen goed. Philadelphia, orbis, twenteborg almelo: allemaal
Samenwerking met vastgoedpartijen is voor veel zorgorgani- kwamen ze negatief in het nieuws met vastgoed. Vanuit de
saties strategisch van groot belang. Kennis van deze wereld corporatiewereld kennen we rochdale, De Key, St. Servatius
is dus noodzakelijk. en de SS rotterdam. De casussen zijn bekend. Wat mij op-
De economische crisis heeft de vastgoedsector zwaar ge- valt is dat veel raden van toezicht denken dat hen zoiets
troffen. De leegstand in commercieel vastgoed is enorm toe- niet zal overkomen. Maar is dat terecht? Wat leren we van
genomen, investeringen zijn sterk teruggevallen en het deze incidenten? ik haal er een paar lijnen uit.
krijgen van financiering is moeilijker geworden. Veel vast-
goedpartijen richten hun aandacht op de zorg, een sector ‣ Prijsvorming en waardebepaling van vastgoed zijn vaak
waarin misschien niet zoveel valt te verdienen maar waar ondoorzichtig. taxaties zeggen niet alles. als je een stuk
nog wel groei in zit. Beleggers komen met fondsen voor zorg- grond koopt via een tussenpersoon die daar € 3,2 miljoen
vastgoed. Bouwers en ontwikkelaars zoeken naar niet-traditi- aan verdient (zoals in het geval van De Key), is er dan spra-
onele vormen van samenwerking met zorginstellingen. ke van fraude of van een niet ongebruikelijke handels-
Bij woningcorporaties zien we omgekeerde ontwikkeling. ook winst? er zijn grote verschillen tussen de boekwaarde, de
zij zijn getroffen door de crisis, maar doordat de kasstroom marktwaarde en de bedrijfswaarde van vastgoed. en de
uit de verkoop van woningen stagneert, zijn zij juist terug- volkshuisvestingswereld hanteert andere definities dan de
houdend geworden met initiatieven in de zorg. zorg. De waarde van vastgoed wordt mede bepaald door
Behalve deze ontwikkelingen is er het punt van integriteit. er subjectieve factoren. toezichthouders die hun goedkeu-
gaat veel geld om in onroerend goed en er spelen grote be- ring geven aan belangrijke transacties moeten zich terde-
langen. De bouwfraude rond aanbestedingen, witwascon- ge laten informeren.
structies van crimineel geld en de vastgoedfraude rond ‣ Blikvernauwing en megalomanie liggen op de loer. Wat is
transacties en betalingen laten zien dat de vastgoedsector er mooier dan een prachtig nieuw gebouw realiseren, een
gevoelig is voor onethisch gedrag. Gelukkig wordt hier vanuit merkteken voor de stad, een visionair project dat de nieu-
de sector veel tegen gedaan (lees bijvoorbeeld ten Have), we standaard wordt? Vastgoed is sexy. Maar dat laatste
maar voor toezichthouders blijft het een aandachtspunt. bouwproject, die ultieme erfenis, is voor menig bestuurder
een Waterloo geworden. Kees Cools noemt in zijn scherpe
Toezicht: professionalisering analyse van de 25 grootste schandalen van beursgeno-
een derde ontwikkeling is de professionalisering van raden teerde ondernemingen overmoed en Zonnekoninggedrag
van toezicht. iedereen heeft wel een beetje verstand van de centrale problemen. aan toezichthouders de taak om
vastgoed maar voor professioneel toezicht is meer vereist. deze hoogmoed tijdig te onderkennen en bij te sturen. en
Daarbij komt dat ook het vastgoedmanagement in bedrijven om het groepsdenken, de tunnelvisie te herkennen die in
en instellingen is geprofessionaliseerd. Het vakgebied Corpo- sommige bouwprojecten geleidelijk ontstaat.
rate real estate Management (CreM) is pas in de jaren ‣ Vastgoed gaat niet alleen over investeringen, transacties
1990 ontstaan naast de financiële disciplines, en dus nog en bouwprojecten. Dat zijn slechts incidenten in de loop
jong (fritzsche e.a.). Maar de (wetenschappelijke) reflectie van de exploitatie. Vaak wordt onderschat hoe belangrijk
groeit, evenals het aantal opleidingen. Steeds meer zorg- beheer en onderhoud zijn voor een gezonde bedrijfsvoe-
organisaties leggen de verantwoordelijkheid voor het vast- ring en voor kwaliteit en veiligheid. als er eerst ongelukken
goed neer bij een deskundige vastgoedmanager. Van be- moeten gebeuren vóór betrokkenen zich dat realiseren, is
stuur en toezicht vraagt dat andere competenties. het toezicht tekortgeschoten.
ZM magazine 6 | juni 2011 31

3. Dat laatste bouwproject, die ultieme erfenis, is voor
menig bestuurder een Waterloo geworden
Bouwtekening GGZ Oost-Brabant voor Sterckwijck, Boxmeer
in de praktijk zijn er veel incidenten die de publiciteit niet ha- Meer vastgoeddeskundigheid in Raden van
len. Van tijd tot tijd weigeren noodaggregaten dienst of vallen Toezicht
andere cruciale systemen uit. er zijn besmettingen, brandjes Met dit alles in gedachten valt het toe te juichen dat er meer
en bijna-ongelukken. De kwaliteit van sommige verblijfsge- vastgoeddeskundigheid komt in raden van toezicht. Daar-
bouwen is onder de maat. er zijn aanbestedingen, waarderin- mee kunnen rvt-leden zowel de klankbordrol als de toezicht-
gen en transacties die vragen oproepen. en er wordt rol goed vervullen, en verantwoord besluiten goedkeuren.
gemeenschapsgeld vermorst door onprofessioneel vast- Vooral zorgorganisaties met forse bouwplannen en instellin-
goedmanagement en slechte projectvoering. Vaak komt dit gen met een grote vastgoedportefeuille kunnen veel hebben
allemaal niet in de raad van toezicht aan de orde. en dan is aan een toezichthouder met een deskundigheidsprofiel
het zeker mis. ‘bouw en vastgoed’. een paar opmerkingen om dit profiel
meer contour te geven.
Het belangrijkst blijven de algemene kwaliteiten van een toe-
zichthouder. De kunde en kunst van het toezien staan voor-
op. Het gaat om integraal toezicht op de zorgorganisatie;
Literatuur vastgoed mag niet geïsoleerd worden benaderd. Kennis van
• George ten Have: Ethiek en vastgoed. Groningen 2010 de vastgoedwereld alleen is onvoldoende; vastgoed en zorg
• Carel Fritzsche, Hans Hoepel e.a.: Huisvesting is strategisch zijn verbonden.
goed; wegwijzer voor vastgoedmanagement in ziekenhuizen. rvt-leden horen uiteraard niet op de stoel van bestuurder of
Amersfoort 2004; pdf-versie te verkrijgen bij de auteur: vastgoedmanager te gaan zitten. Dat is nogal eens lastig
hho@tg.nl voor toezichthouders die uit de vastgoedwereld afkomstig
• Kees Cools: Controle is goed, vertrouwen nog beter. zijn. in de praktijk hebben zij vaak de neiging om zich inten-
Den Haag, 2009 sief en inhoudelijk te bemoeien met transacties en investe-
• Toolkit Toezicht Zorg 2011, Nationaal Register ringen. of om het eigen netwerk in de vastgoedsector in te
32 www.zmmagazine.nl

4. zetten, met alle ondoorzichtige gevolgen van dien. afstand ‣ Blijf op de hoogte van beleidsontwikkelingen. Die hebben
en onafhankelijkheid zijn primaire vereisten. vaak een verband met risico’s rond vastgoed.
Wat de inhoud betreft is het goed om zich te realiseren dat ‣ Heb aandacht voor het deskundigheidsniveau. Kan de
de vastgoedwereld vele disciplines kent; de situatie bepaalt organisatie voldoende goede mensen aantrekken en be-
welke bijzondere deskundigheid het meest relevant is: pro- houden?
jectontwikkeling, propertymanagement, vastgoedfinancie- ‣ Vraag in relevante situaties om een second opinion. De
ring, ervaring in de volkshuisvestingwereld, makelaarskennis, kosten vallen vaak in het niet bij de belangen die ermee
ervaring met bouwprojecten. echt specialistische kennis gemoeid zijn en alleen al de mogelijkheid van een onafhan-
heeft de raad van toezicht niet nodig, daarvoor kan eventu- kelijke beoordeling houdt alle betrokkenen scherp. •
eel expertise worden aangetrokken.
Het gebeurt nogal eens dat het onderwerp vastgoed wordt
gereserveerd voor alleen de auditcommissie. Maar ook voor
een kwaliteitscommissie is huisvesting een belangrijk aan-
dachtspunt, en vastgoed is sterk verbonden met de strate-
gie en reputatie van een zorgorganisatie. Vastgoed behoort,
evengoed als personeel en kapitaal, voortdurend aan de
orde te komen in de voltallige raad van toezicht.
Handreikingen voor de toezichthouder
Waarop moet een toezichthouder letten bij vastgoed? De
vernieuwde toolkit toezicht Zorg bevat een nuttige checklist
die gebruikt kan worden bij het beoordelen van (bouw)inves-
teringen. Maar zoals gezegd: bij vastgoed gaat het om meer.
tot slot een aantal aanbevelingen voor de toezichthouder, of
die nu vastgoeddeskundige is of niet.
‣ er gaat niets boven gezond verstand en een frisse blik.
Vaar daarom niet alleen op de expertise van een (vast-
goed)specialist. Wie weinig weet stelt soms de beste
vragen.
‣ Zorg dat de goede informatie op tafel komt. Hoe scoort de
huisvesting in klant- en medewerkerstevredenheidsonder-
zoeken? Wat zeggen inspectierapporten? Hoeveel vast-
goedgerelateerde incidenten hebben zich voorgedaan?
Hoe scoren de gebouwen ten opzichte van geëxpliciteerde
kwaliteitsnormen? Zijn er beheersplannen? Wat is het oor-
deel van kredietverschaffers? Vraag bij lopende projecten
om (tussen)rapportages die niet alleen de afgelegde weg Management Summary
beschrijven. Bezoek ook zelf gebouwen en projecten.
‣ Beoordeel het risicoprofiel van de vastgoed- en projecten- • Vastgoed krijgt meer aandacht in de governance van zorg-orga-
portefeuille. Wat zijn de ‘feeders’ en ‘bleeders’? Hoe is de nisaties door ontwikkelingen in de zorgsector, de vastgoed-
waardeontwikkeling? Hoe zeker is de dekking van de kapi- sector en in het toezicht.
taallasten? Wat is het effect op de meerjarenexploitatie? • Uit incidenten rond vastgoed moeten lessen getrokken worden
Zijn er beheersmaatregelen geformuleerd en worden deze • Toezicht op vastgoed schiet nog vaak tekort.
uitgevoerd? • Soms is een toezichthouder met aandachtsgebied ‘vastgoed
‣ let goed op bij de vervreemding van (kern)vastgoed. Het en bouw’ en specifieke deskundigheid aan te bevelen .
tafelzilver kan maar eenmaal verkocht worden en eigen- • Laat u informeren over prijsvorming en waardebepalingen.
dom gaat over meer dan kapitaalbeslag. een locatie met • Er gaat niets boven gezond verstand en een frisse blik.
zorgbestemming kan later van grote waarde zijn. • Vraag in relevante situaties om een second opinion.
ZM magazine 6 | juni 2011 33