조선비즈_부동산포럼_20111011_부동산투자전략_이상영교수

베이비붐 세대의 새로운 부동산투자전략 이 상 영 명지대학교 부동산학과 교수 2011. 10. 11 ( 화 )

목 차 제 1 장 금융위기와 주택부동산시장의 구조변화 제 2 장 인구구조 변화가 미치는 영향 제 3 장 지역 및 주택선호 변화가 미치는 영향 제 4 장 자산구성의 변화 제 5 장 부동산투자전략

제 1 장 금융위기와 주택부동산 시장의 구조변화 ,[object Object],[object Object]

1. 미국 주택시장의 변화 < 미국의 40~59 세 인구 비중 추이와 주택가격 > 자료 : S&P, Census 미국의 40, 50 대 인구비중 감소와 부동산가격 폭락이 동시에 나타나는 현상을 보임 ,[object Object],[object Object],[object Object]

2. 일본 주택시장의 변화 일본의 40, 50 대 인구비중 감소와 부동산가격 감소도 동시에 나타남 . ,[object Object],[object Object],[object Object],< 일본의 40~59 세 인구 비중 추이와 토지가격 > 자료 : 일본국토교통성 , 일본통계청

2. 일본 주택시장의 변화 1990~2005 년 일본 수도권 맨션은 동경 중심지에서 10~20km 권에 집중 분포 ,[object Object],[object Object],[object Object],< 수도권 권역별 공동분양 추이 > 자료 : 수도권 정비에 관한 연차보고 , 일본국토교통성 < 도쿄 23 구의 인구추이 > 백만 명 1990 1995 2000 2005 년 90 91 92 93 94 95 96 97 98 99 00 01 02 03 04 05 권역별 착공호수 / 70 ㎞권내호수

2. 일본 주택시장의 변화 인구감소와 버블붕괴 이후 신규주택공급이 급락 ,[object Object],[object Object],[object Object],[object Object],[object Object],< 신설주택착공수 및 세대증감수 추이 > < 총주택수 , 총세대수 , 1 세대당 주택수 > 단위 :1 만 출처 :2003 년 주택 · 토지통계조사 실적치 예측치 주 택 착 공 수 출처 : 국세 ( 國勢 ) 조사

2. 일본 주택시장의 변화 : 수도권 인구동향 최근 일본은 기성시가지 ( 동경 도심 ) 중심으로 인구가 증가하는 도심회귀 현상을 나타냄 ,[object Object],[object Object],[object Object],[object Object],<2000~2005 년 일본 수도권의 인구증감 > <1990~1995 년 일본 수도권의 인구증감 > 자료 : 수도권 정비에 관한 연차보고 , 일본국토교통성 연평균인구변화율 1.0% 이상감소 0.5~1.0% 감소 0.0~0.5% 감소 2.0% 이상증가 0.5~1.0% 증가 0.0~0.5% 증가 1.0~2.0% 증가 연평균인구변화율 1.0% 이상감소 0.5~1.0% 감소 0.0~0.5% 감소 2.0% 이상증가 0.5~1.0% 증가 0.0~0.5% 증가 1.0~2.0% 증가

제 2 장 인구구조 변화가 미치는 영향 ,[object Object],[object Object],[object Object],[object Object],[object Object],[object Object]

1. 인구 전망 주택 주 수요층 35~54 세 인구비중은 2011 년부터 감소 자료 : 통계청 ,[object Object],< 총인구 변화 > < 수도권 - 지방 인구 추계변화 > - 연령대별 인구는 35 세 미만의 인구가 1988 년 이후 감소 추세를 보이고 있고 , 주택 주 수요층인 35~54 세 인구는 2010 년을 정점으로 감소로 돌아섬 - 55 세 이상 인구는 2021 년 35~54 세 , 2024 년 35 세 미만 인구수를 앞지를 것으로 예상됨 - 수도권과 지방인구는 2010 년을 기점으로 지방인구 감소 , 수도권 인구 증가를 보이나 수도권의 경우 2018 년 이후 감소함 자료 : 통계청

2. 가구 인원별 추이 1-2 인 가구는 2030 년까지 지속적으로 증가하며 , 3-4 인 가구는 2020 년까지 증가함 ,[object Object],[object Object],[object Object],< 가구 인원별 추이 > < 가구 인원별 비중 > ,[object Object],자료 : 통계청 , 전국 가구구성 / 가구원수별 추계가구 1 인 가구 2 인 가구 3 인 가구 4 인 가구 5 인 가구 ( 천 가구 ) ( 년 ) ( 년 ) (%)

3. 1 인 가구 동향 혼인 감소 이혼 , 사별 증가 등의 이유로 인한 1 인 가구는 급증하는 추세 < 가구주의 혼인상태별 1 인가구 ( 서울 )> < 가구주의 연령별 1 인가구 ( 서울 )> 자료 : 통계청 , 인구주택총조사 ,[object Object],[object Object],[object Object],( 가구 ) (%)

4. 혼인추이 자료 : 통계청 , 인구동태통계연보 (2011) 초혼 연령층은 지속적으로 증가 , 2003 년 이후 연간 15 만 -17 만 가구 정도로 정체되고 있음 ,[object Object],[object Object],< 혼인추이 > < 초혼연령 > ( 년 ) ( 세 ) ,[object Object],[object Object],( 년 ) ( 가구 ) 2010

5. 합계출산율 및 완결출산율 추이 합계출산율의 비율은 줄어들었지만 , 완결출산율은 큰 변화가 없는 것으로 보임 ,[object Object],[object Object],[object Object],< 출산율 감소추이 (1980~2005)> 자료 : KDI (2009) 여성의 임금수준이 출산율에 미치는 영향분석 , 김정호 <15~44 세 유배우 여성의 희망 평균 자녀 수 > ,[object Object],[object Object],년도 1980 1990 2000 2005 합계출산율 ( 명 ) 2.83 1.59 1.47 1.08 30~34 세 여성의 혼인비율 (%) 97 95 89 81 30~34 세 기혼여성의 평생 총출생아수 ( 명 ) 2.67 1.89 1.71 1.52 첫째아이 출산간격 ( 월 ) 22 22 25 둘째아이 출산가격 ( 월 ) 31 33 36 ( 년 ) ( 명 )

6. 평형별 공급추이 ( 아파트 ) 2005 년 이후 소형공급 부족 현상이 두드러지고 있으며 , 아파트의 경우 중형 평형의 필요성도 여전히 큼 . ,[object Object],[object Object],[object Object],<2005 년 이후 아파트 규모별 공급비중 > < 아파트 규모별 가격동향 > 중소형 주도 소형주도 중대형 주도 출처 : 부동산 114

제 3 장 지역 및 주택선호 변화가 미치는 영향 ,[object Object],[object Object],[object Object],[object Object]

1. 지역 , 규모별 매매가격 추이 ( 서울 , 인천 , 경기 , 지방광역시 ) 수도권 가격 정체 , 지방광역시 가격 상승 , 60 ㎡미만 소형가격 지수 상승 ,[object Object],[object Object],[object Object],자료 : 부동산 114 자료 : 부동산 114 주 ) 전용면적기준 < 전국 권역별 아파트 매매가격지수 > < 수도권 규모별 아파트 가격지수 ( 전용면적기준 )>

2. 지역 , 규모별 전세가격추이 ( 서울 , 인천 , 경기 ) 최근 서울을 비롯한 수도권의 아파트 가격상승 , 60~85 ㎡이하 중형 가격지수 큰 폭 상승 ,[object Object],[object Object],< 전국 권역별 아파트 전세가격지수 > < 수도권 규모별 아파트 전세가격지수 ( 전용면적기준 )> 자료 : 부동산 114 자료 : 부동산 114 주 ) 전용면적기준

3. 주택선호 : 지 역 서울 및 수도권 거주자들은 강남보금자리 -> 광교 -> 동북권 뉴타운 -> 서북권 재개발 이나 위례신도시 선호 ,[object Object],[object Object],[object Object],[object Object],< 수도권 전체 거주자 > < 경기도 거주자 > < 서울 거주자 > < 인천 거주자 >

서울 수도권 분리현상 고양 , 일산축 의정부 , 양주축 구리 , 남양주축 광주 , 하남축 용인 , 분당축 수원 , 화성축 안양 , 안산축 김포 / 부천 인천축 40km 10km 20km 20km 20km 제 1 외곽 제 2 외곽 20km 10km 10km 10km 제 2 경부 제 1 경부 KTX, 수도권전철 1 기 신도시 2 기 신도시 1 기 보금자리 2 기 보금자리 3 기 보금자리

3. 주택선호 : 구 조 선호하는 동 구조는 탑상형 선호에서 판상형 선호로 돌아섬 . ,[object Object],[object Object],[object Object],< 조사시기별 동구조 > < 응답자 특성별 동구조 > ( 단위 : % ) ,[object Object],　　 판상형 탑상형 가격저렴 상관없음 합계　 전체 37.0 38.6 22.3 2.1 100.0 도시 경기 41.0 38.2 19.2 1.6 100.0 서울 33.3 37.8 26.2 2.7 100.0 인천 36.0 45.3 17.4 1.2 100.0 성별 남 33.5 42.2 22.9 1.4 100.0 여 46.2 29.3 20.7 3.8 100.0 연령대 20 대 24.5 43.6 28.7 3.2 100.0 30 대 32.5 37.6 26.3 3.6 100.0 40 대 44.9 36.4 18.0 0.7 100.0 50 대 이상 40.2 41.8 17.5 0.5 100.0 월소득 200 만원미만 36.9 28.6 33.3 1.2 100.0 300 만원미만 33.7 37.9 23.7 4.7 100.0 400 만원미만 37.8 35.7 25.3 1.2 100.0 700 만원미만 37.1 40.6 20.4 1.9 100.0 700 만원이상 40.2 48.5 10.3 1.0 100.0 분양예정 규모 99 ㎡미만 28.2 32.5 35.7 3.5 100.0 99~132 ㎡ 39.0 37.1 22.0 1.9 100.0 132~165 ㎡ 45.0 47.7 6.7 0.7 100.0 165 ㎡이상 25.7 65.7 8.6 0.0 100.0

3. 주택선호 : 외 부 조 건 교통여건 -> 가격 -> 투자가치 순으로 선호 : 교통 편의성 , 유가 등 고려 ,[object Object],< 외부조건 중요성 점수 > ,[object Object],[object Object],[object Object],[object Object],[object Object]

3. 주택선호 : 단 지 공 통 항 목 시공품질-> 보안서비스 -> 단지규모 순으로 선호 : 불황기 선호도의 연장 ,[object Object],< 단기공통항목 중요섬 점수 > ,[object Object],[object Object]

3. 주택선호 : 세 대 개 별 평면구조 -> 조망 -> 인테리어 -> 향 순으로 선호 : 향에 대한 선호도가 높지 않음 . < 세대개별항목 중요성 점수 > ,[object Object],[object Object],[object Object],[object Object],[object Object]

4. 월세의 확산 : 아파트와 오피스텔의 소득수익률 비교 2008 년 이후 아파트 소득수익률 상승 , 오피스텔은 하락 ,[object Object],[object Object],[object Object],[object Object],< 서울시 아파트와 오피스텔의 수익률 비교 > 출처 : 부동산 114

4. 월세 확산 : 아파트와 오피스텔의 자본수익률 비교 아파트가 오피스텔보다 기대가격 상승률이 높았으나 최근 아파트 시장 침체로 움직임이 역전됨 ,[object Object],[object Object],[object Object],< 서울시 기대가격상승률 > 출처 : 부동산 114 * 기대가격상승률은 전년대비 가격변동률의 과거 12 개월 평균값으로 함

4. 월세 확산 : 아파트 월세시장의 가능성 검토 1 아파트 매매시장이 안정된다면 소형아파트를 중심으로 아파트 시장 내 월세 비중 증가 예상 ,[object Object],[object Object],[object Object],[object Object],출처 : 부동산 114 구분 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011. 08 비고 아파트 전월세전환률 9.8 9.7 9.3 8.5 8.4 8.7 8.8 8.2 7.2 전반적으로 하락세 소득수익률 3.9 3.6 3.4 3.2 2.8 2.6 2.7 2.8 3.1 2008 년을 기점으로 상승 기대가격상승률 28.3 15.5 6.2 15.2 26.1 12.5 2.7 2.2 -1.92 전반적으로 하락세 전세 / 매매비 50.7 47.9 46.8 46.1 41.2 37.9 38.3 41.6 50.1 2008 년을 기점으로 상승 보증금 / 전세비 34.5 34.6 33.8 31.0 29.5 29.1 28.7 27.0 24.9 전반적으로 하락세 월세 / 보증금비 2.3 2.2 2.2 2.2 2.4 2.5 2.5 2.5 2.5 전반적으로 상승세 오피스텔 전월세전환률 13.4 12.4 11.8 11.5 11.3 11.1 10.9 10.6 9.8 전반적으로 하락세 소득수익률 8.3 7.3 6.6 6.6 6.8 6.4 6.2 6.1 5.9 전반적으로 하락세 기대가격상승률 3.7 2.9 1.0 2.2 3.8 10.7 4.0 4.7 4.02 물가상승률과 비슷 (4% 내외 ) 전세 / 매매비 65.9 63.2 59.7 61.7 63.3 61.7 60.6 60.6 63.3 60% 수준 유지 보증금 / 전세비 15.5 16.6 16.4 15.4 14.3 13.6 13.3 12.7 11.4 전반적으로 하락세 월세 / 보증금비 7.2 6.3 5.9 6.2 6.6 7.0 7.1 7.1 7.4 7% 수준 유지

4. 월세 확산 : 아파트 월세시장의 가능성 검토 2 1~2 인 가구의 소득대비 오피스텔 월세 비중과 3~4 인 가구의 아파트 월세 비중이 지속적으로 낮아짐 ,[object Object],[object Object],[object Object],[object Object],< 가계소득 대비 1~2 인가구 20 평미만 오피스텔 월세비중추이 ( 서울 )> < 가계소득 대비 3~4 인가구 30 평대 아파트 월세비중추이 ( 서울 )> 출처 : 월세는 부동산 114, 소득은 노동패널에서 산출함 . ( 년 ) ( 년 ) ( 단위 : %) ( 단위 : %)

제 4 장 자산구성의 변화 1. 주택금융의 변화 가능성 및 변화방향 2. 가계자산구성의 변화방향

1. 주택금융의 변화 가능성 및 변화방향 2006 년부터 우리나라 금융자산은 부동산 자산에 비해 빠르게 증가함 ,[object Object],[object Object],[object Object],< 국내 자산별 변동률 추이 > < 국가별 가계의 부동산 자산 비중 비교 > 주 ) 부동산 자산 = 토지자산 + 주거용건물 + 비주거용 건물 전년동기대비 자료 : 한국은행 , 통계청 ( 년 ) ( 년 ) 주 ) 자산 비중은 총자산 대비 자료 : FRB, 일본 내각부

1. 주택금융의 변화 가능성 및 변화방향 부동산 자산의 규모가 정체되는 국면에 진입하고 있으며 , 주택담보대출 위주의 개인대출 부담 증가 ,[object Object],[object Object],[object Object],[object Object],<GDP 대비 토지자산 > < 가계부채 증가율 > 자료 : 한국은행 , 일본 내각부 자료 : 한국은행 주 ) 전년동기 대비

1. 주택금융의 변화 가능성 및 변화방향 자료 : 통계청 , 한국은행 , FRB, 미국 상무부 , 일본 내각부 , 자료 : 한국은행 , FRB, 미국 상무부 , 일본 내각부 ,[object Object],[object Object],[object Object],[object Object],< 개인소득 대비 부채비율 비교 > < 개인 부문 부채 증가율 >

2. 가계자산구성의 변화방향 ,[object Object],[object Object],[object Object],[object Object],< 가계 자산의 구성 : 금융자산과 실물자산 (2000 년 )> 선진국에 비해 우리나라 실물자산 비중이 높음 자료 : Davies, Sandstrom, Shorrocks and Wolff. “The World Distribution of Household Wealth" (2008), 가계대출의 현황 및 평가 김준호 재인용 ( 단위 : %) 구분 미국 일본 캐나다 독일 중국 인도 인도네시아 한국 2000 년 2006 년 실물자산 58 70 71 76 78 95 97 81 83 금융자산 42 30 29 24 22 5 3 19 17 총자산 100 100 100 100 100 100 100 100 100

2. 가계자산구성의 변화방향 ,[object Object],[object Object],[object Object],[object Object],[object Object],[object Object],가구 자산 내 거주외 부동산 비중이 증가함 < 가구의 자산 포트폴리오 > < 점유형태별 거주외 부동산 구성비 > 자료 : 노동패널 , 미래에셋부동산연구소 주 : 거주외 부동산을 보유한 가구들의 가구 수를 기준으로 계산한 비중임 ( 금액기준이 아님 ) 자료 : 노동패널 , 미래에셋부동산연구소

2. 가계자산구성의 변화방향 ,[object Object],[object Object],[object Object],[object Object],[object Object],연령이 높아지면서 거주외 부동산은 임대수익 목적으로 활용 < 거주외 부동산 보유 가구의 임대차 유형 > < 거주외 부동산 보유 가구의 연령별 소득유형 > 주 ) 임대부동산에 대해 임대보증금만 받는 가구 ( 전세금 ), 임대보증금과 월세를 모두 받는 가구 ( 보증부월세 ), 월세만 받는 가구 ( 순수월세 ) 등으로 나누어 임대부동산을 임대한 가구에서 각 가구가 차지하는 비중을 이용하여 계산 ( 금액기준이 아님 ) 자료 : 노동패널 , 미래에셋부동산연구소 주 1) 노동패널자료 (2008 년 ) 샘플 중 거주외부동산 보유자 대상 주 2) 기타소득 : 연금 및 보험 , 증여 , 퇴직금 , 금융소득 , 각종 보조금 자료 : 노동패널 , 미래에셋부동산연구소 연령 근로소득 임대소득 기타소득 합계 30 대 93.70% 1.30% 5.10% 100.00% 40 대 92.30% 3.60% 4.10% 100.00% 50 대 82.50% 6.10% 11.40% 100.00% 60 대 65.90% 9.00% 25.10% 100.00% 70 대 이상 44.30% 13.60% 42.10% 100.00% 총합계 81.60% 5.70% 12.70% 100.00%

제 5 장 부동산투자전략 ,[object Object],[object Object]

1. 부동산 시장 구조변화 원인과 과제 부동산 시장의 구조변화를 야기한 원인은 인구구조 , 주택유형 및 지역 선호 , 주택금융 , 주택산업의 변화임 ,[object Object],[object Object],[object Object],[object Object],< 부동산 시장의 구조변화의 원인 , 전망 , 과제 > 구조변화 영역 원인 전망 과제 인구구조 베이비부머 은퇴 , 가구 구성 변화 장기적인 수요 감소 , 부동산편중 조정 가계 부동산 자산조정 촉진 주택유형 및 지역 선호 대형 선호 쇠퇴 , 도심회귀 , 교외화 중단 중소형 실수요 중심 , 도심재개발 난항 평형 불일치 해소 , 도심 토지가 안정정책 주택금융 제도권 융자 중심 , 단기변동금리 의존 주택융자 증가 지속 , 가계부실문제 심화 장기모기지제도 정착 , 주택금융감독 강화 주택산업 가격차익 급감 , 소득수익 중심 전환 자산관리산업 성장 , 월세중심으로 재편 민간기업 육성 및 임대차제도 개선 , 공공주택 확대

Ⅴ . 새로운 부동산투자전략 2. 새로운 부동산투자전략 ,[object Object],[object Object],[object Object],[object Object],[object Object],[object Object],[object Object],1) 주택보유 여부 : 미래에는 소유와 임대 중 어느 것을 선호할까 ? 2) 보유 부동산이 적정규모 : 최적의 가계 자산포트폴리오 구성 . 적절한 가계 부동산보유비율은 ? 3) 대출의 적정규모와 이자율의 형태 : 대출비율의 적정성 , 고정금리로 할까 ? 변동금리로 할까 ? 4) 라이프 사이클에 따른 주택보유전략 : 연령별 주택보유전략 5) 지역선택의 문제 : Location! Location! Location!

Ⅴ . 새로운 부동산투자전략 2. 새로운 부동산투자전략 1) 주택보유 여부 : 미래에는 소유와 임대 중 어느 것을 선호할까 ? ,[object Object],[object Object],[object Object],2) 보유 부동산의 적정규모 : 적절한 가계 자가 부동산보유비율은 ? ,[object Object],[object Object],[object Object],[object Object]

Ⅴ . 새로운 부동산투자전략 2. 새로운 부동산투자전략 3) 적정한 대출비율은 ? 그리고 고정금리로 할까 , 변동금리로 할까 ? ,[object Object],[object Object],[object Object],[object Object],[object Object],4) 라이프 사이클에 따른 자가 주거전략 : 연령별 주택보유전략 연령층 주택규모 방법 위치 20 대 신규취업 10-20 평 임차 직장위주 생애최초구입 20 평대 청약 직장위주 30 대 20-30 평대 청약 , 기존주택 직장 , 자녀교육 40-50 대 40-50 평대 청약 , 기존주택 대체확장 60 대 이상 20-30 평대 임차 , 기존주택 , 주택연금 노후생활편의

Ⅴ . 새로운 부동산투자전략 2. 새로운 부동산투자전략 5) 지역선택의 문제 ,[object Object],[object Object],[object Object],[object Object],[object Object],[object Object],[object Object],[object Object],[object Object],[object Object]

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