1. Le retour à
la terre
Dans la catégorie “real assets”, les terres et exploitations agricoles présentent aujourd’hui
de belles opportunités. La demande ne cesse de croître à mesure que la population
mondiale augmente alors que l’offre ne lui offre qu’une réaction assez limitée.
A
u cours des dernières années, les
faibles rendements des marchés
financiersetl’absencedepressions
inflationnistes ont alimenté la demande insti-
tutionnelle en investissements alternatifs, et
en particulier en actifs réels. Cet intérêt
semble néanmoins s’être concentré dans
les domaines de l’immobilier et des infras-
tructures alors que les placements agricoles,
bien qu’offrant des caractéristiques similai-
res voire plus avantageuses,paraissent sous-
représentés.
Les caractéristiques clés recherchées dans
cette classe d’actifs sont leur potentiel de
rendement élevé face à un risque de perte
limité (dû à leur rôle de réserve de valeur),
la sensibilité à l’inflation et leurs propriétés
de diversification dans un portefeuille d’ac-
tifs plus classiques. Or, les investissements
en terres et exploitations agricoles bénéfi-
cient aujourd’hui d’une confluence unique
de facteurs très favorables.
L’argument traditionnel en faveur de cette
classe d’actifs est basé sur une demande
accrue en production agricole dans un envi-
ronnement de réaction limitée de l’offre : la
demande de produits agricoles accélère à
mesure que la population mondiale aug-
mente,alorsquel’offrerestelimitéeenraison
d’une combinaison de contraintes (pression
croissante sur la disponibilité des terres de
bonne qualité, tendances climatiques chan-
geantes, raréfaction des ressources en eau).
Ces dynamiques placent une prime sur les
terres de qualité dans les zones géographi-
ques disposant d’avantages comparables et
de capacités d’expansion importantes.
Les actifs associés aux terres agricoles sont
également une source de revenus stables
générés, soit par la location de la propriété
à des opérateurs, soit par la gestion directe
des actifs. Le niveau de revenu des investis-
sements dans les exploitations agricoles
varie selon le produit,la région et le modèle
d’exploitation, mais il est possible de géné-
rer des revenus annuels de l’ordre de 3% à
5% tout en gardant un bon niveau de diver-
sification.
Les terres agricoles offrent aussi une pro-
tection efficace et bon marché contre l’in-
flation. En effet, si l’obligataire indexé sur
l’inflation fournit généralement la couver-
ture la plus fiable, les risques de perte sur
ces actifs est aujourd’hui considérable,
compte tenu des attentes monétaire dans
un contexte de taux historiquement au plus
bas : une telle couverture peut donc s’avé-
rer coûteuse pour d’autres raisons… Les
investissements en terres agricoles, par
ailleurs, ont historiquement un beta élevé à
l’inflation du fait de leur lien direct avec la
chaîne de production de biens à forte sen-
sibilité à l’inflation.
Dans un portefeuille d’actifs plus classique,
l’ajout d’exploitations agricoles apporte
des avantages substantiels de diversifica-
tion en comparaison à d’autres placements
conventionnels et à la plupart des autres
classes d’actifs réels. Les rendements de
cette classe dépendent en effet fortement
de facteurs traditionnellement différents de
la majorité des autres classes d’actifs, tels
que le climat,la démographie,le commerce
et la politique gouvernementale.
Arnaud Gérard
CFA, Directeur Business Development
Stratégies
84
Automne 2016
Pour Insight Investment, les responsabilités
d’Arnaud Gérard incluent
l’approfondissement de la relation et le
partenariat consultatif avec les clients
institutionnels dans toute l’Europe,
l’accompagnement des clients autour des
questions de stratégie et de politique
d’investissement à long terme et le conseil
lors de l’évaluation des performances et
des risques de portefeuille. Arnaud a plus
de vingt ans d’expérience dans la gestion
institutionnelle. Il est titulaire d’un diplôme
en Sciences économiques, d’une maîtrise en
comptabilité et gestion des finances
publiques et d’un DESS en gestion de
Trésorerie de l’Université de Rennes. Il est
également détenteur du CFA.

2. Tactiquement, aussi, la baisse soutenue et
récente des prix de matières premières a
créé une opportunité unique de par la
baisse consécutive du prix des terres agri-
coles dans de nombreuses régions clés.
Des chocs à court terme au niveau de l’of-
fre ont entraîné des records de production
de grains et de lait au cours des quatre der-
nières années, exerçant une pression sur
les prix des céréales, des oléagineux et
des produits laitiers. L’impact a été aggravé
par des changements dans la demande,
notamment chinoise. Les prix agricoles
mesurés par l’indice des prix alimentaires
de l’Organisation pour l’alimentation et
l’agriculture ont diminué de près de 30%
depuis 2011. Dans ce contexte, les devises
de pays producteurs se sont dépréciées
sans, néanmoins, d’ajustement équivalent
en prix locaux, fournissant ainsi de belles
opportunités d’achat et un contexte futur
porteur en ce qui concerne les devises.
L’investissement en terres et exploitations
agricoles peut aussi intégrer des considé-
rations morales et éthiques fortes qui en
feraient un investissement responsable.
Contrairement à d’autres domaines, cepen-
dant, cette attention ne se ferait pas au
détriment de la performance à long terme
mais à son bénéfice, puisqu’une bonne
gestion des ressources est la seule solution
durable pour à la fois améliorer la producti-
vité et diminuer des risques de déprécia-
tion foncière à long terme. La meilleure
approche consiste alors à intégrer des
considérations d’investissement responsa-
ble tout au long du processus, de la phase
de sélection des investissements jusqu’à la
gestion et l’exécution au jour le jour.
Le cœur de l’approche d’Insight Investment
est basé sur la gestion agricole intégrée,un
cadre dynamique développé par « Linking
Environment and Farming », qui vise à four-
nir des lignes directrices pour équilibrer
efficacement les objectifs clés de l’agricul-
Les investissements en terres agricoles, par
ailleurs, ont historiquement un beta élevé à
l’inflation du fait de leur lien direct avec la chaîne de
production de biens à forte sensibilité à l’inflation.
ture, de la productivité et de la rentabilité
avec des considérations environnementa-
les entre autres. Les investisseurs institu-
tionnels et gestionnaires d’actifs ont en effet
activement cherché à formaliser les lignes
directrices d’une telle approche dans un
cadre global afin de favoriser une plus
grande transparence et d’encourager l’in-
vestissement dans une classe d’actifs consi-
dérée comme fondamentale sur le long
terme pour les portefeuilles institutionnels.
Cet effort s’est d’ailleurs concrétisé dans
les principes des Nations Unies sur l’inves-
tissement responsable, dont Insight est
signataire fondateur.
n
85
Automne 2016
Ces quarante prochaines années,
alors que la population mondiale
passera le cap des 9 milliards, il
faudra produire plus de nourriture
qu’il n’en a fallu au cours des
10’000 dernières années.