מצגת משקיעים צפון אנגליה

1. ‫סקירת נדל"ן מנצ'סטר 2102‬

2. ‫מדוע אנגליה?‬
‫• אנגליה כמדינה מערבית מפותחת וכחלק מהאי הבריטי מציעה מספר אפיקי‬
‫השקעה רבים ומגוונים בתעשייות הטכנולוגיה, הפיננסים והנדל"ן.‬
‫• יחס שערי המטבע בין ישראל ואנגליה עומדים כיום על כ-2.6 שקלים חדשים‬
‫ללירה שטרלינג (ראה טבלה מטה).‬
‫לאחר שנים בהם שער המטבע הבריטי היה גבוה משמעותית משערו כיום וכאשר‬
‫בשנים האחרונות חל פיחות משמעותי מול השקל, הופכת הכנסה בליש"ט‬
‫לאטרקטיבית ביותר לאור התחזקות המגמה החיובית.‬

3. ‫מדוע אנגליה?‬
‫מרחקו הגאוגרפי של האי הבריטי מישראל ומיבשת אירופה והטיסות הרבות אל‬ ‫•‬
‫ומתוך האי ובמספר ערים מרכזיות מאפשרות גישה מהירה וללא שום עיכובים.‬
‫מלבד קיומה של מערכת תחבורה ציבורית מאד יעילה בפנים הערים באנגליה,‬
‫טיסה לאנגליה אורכת כ-5 שעות כך שנסיעה למשך 4 ימים כדי לרכוש נכס לא‬
‫כרוכה בג'ט לאג והינה מאד יעילה.‬
‫• הקמת חברה בערבון מוגבל בריטית יכולה להתבצע בפחות משעה באמצעות‬
‫האינטרנט וזאת בעלות שולית של פחות מ-005 ש"ח לעומת עלויות שמעל‬
‫000,2 ש"ח לחברה בע"מ ישראלית וזאת עוד בטרם העליה למטוס. בכל הנוגע‬
‫לתכנון מס, רצוי להוועץ ביועץ מס מוסמך אך ככלל, אנגליה כבירת פיננסים‬
‫עולמית ידועה בבעלי הון רבים אשר מתכננים את חבות המס של עסקיהם‬
‫מסוגים שונים בדרכים רבות ומגוונות, לרבות שימוש במקלטי מס באיים שונים‬
‫ברחבי העולם.‬
‫עם זאת, חשוב לזכור כי לאנגליה וישראל אמנת מס משותפת ובתכנון נכון יש‬
‫להביא זאת בחשבון. בכל מקרה, עד להחזרת סכום ההשקעה (הקרן) המס הוא‬
‫0.‬

4. ‫מדוע אנגליה?‬
‫תמיכה ממשלתית בפעילות הון סיכון כמו בתעשיית הייטק מתאפשרת הודות‬ ‫•‬
‫לרשת מסועפת של יועצים אשר להם ידע ונסיון רב לצד קשרים עם בעלי הון‬
‫וקרנות המתאימות לכל פעילות עסקית.‬
‫• אטרקטיביות בעסקאות נדל"ן מניבות בעלות תשואה עודפת ניתן למצוא בכל‬
‫רחבי הממלכה הבריטית. העסקאות מחולקות לפי השווקים: תעשייתי/מסחרי‬
‫ונדל"ן למגורים. כמו כן, התשואות מחולקות לפי נושאים, נדל"ן יזמי ונדל"ן מניב‬
‫בתזרים מזומנים חיובי. בנוסף לכך, המדינה מעודדת ומושכת באופן אקטיבי‬
‫משקיעים בתחום הנדל"ן אל "תכנית רכישה לשם השכרה" -‪(Buy to let scheme‬‬
‫)‪ BTL‬בה המערכת הבנקאית תומכת בהענקת הלוואות ייחודיות ובריביות‬
‫תחרותיות.‬
‫העובדה שהחוק הישראלי המושתת על החוק האנגלי ברובו מקלה על משקיעים‬ ‫•‬
‫ואנשי מקצוע בהבנת הנושאים המשפטיים והפיננסיים ובייחוד בנדל"ן.‬

5. ‫מדוע אנגליה?‬
‫במרחק של 5 שעות טיסה מתל אביב, ישראלים רבים מייצרים הכנסות פאסיביות‬ ‫•‬
‫בנדל"ן מניב כאשר עלות טיסה ישירה למנצ'סטר באמצעות חברת איזיג'ט כולל‬
‫מיסים הלוך ושוב ליחיד עלותה פחות מ-052 יורו בעונה החמה כאשר לרוב‬
‫העלות נאמדת בפחות מ-051 יורו.‬
‫והשיקול החשוב מכל הוא יצירת חלופה ואי תלות ביוקר המחיה בישראל, בקרנות‬ ‫•‬
‫פנסיה, ביטוח לאומי או בהכנסה מיגיעה אישית בכלל (הכנסה אקטיבית).‬
‫זוהי השקעת ערך לטווח ארוך אשר מכניסה מדיי חודש. יוקר המחייה הישראלי‬
‫לעומת הכנסה צפויה בליש"ט מאפשרת לכל משקיע לייצר הכנסה עודפת‬
‫מפעילות עסקית בבריטניה כך שמשפחה ישראלית ממוצעת הצורכת כ-000,51‬
‫ש"ח בחודש המתורגמים לכדי 005,2 ליש"ט יכולה להשיג תשואות אלו נטו‬
‫בקלות יחסית.‬

6. ‫מדיניות ואופן הרכישה‬
‫ההשקעה לרוב תהיה באופן ישיר ובאמצעות סוכן נדל"ן מקומי לו יש הקשרים והידע‬ ‫•‬
‫הנרחב באזור המדובר הן עבור נכסים לרכישה והן עבור שוק השכירויות.‬
‫לחלופין ניתן לרכוש נכסים במכרזים או במכירות פומביות המתקיימות בכל שבוע בכל‬ ‫•‬
‫רחבי אנגליה.‬
‫במקרים בהם אין ניקוד אשראי אישי/אזרחות אירופאית/ניקוד אשראי לתאגיד, ההשקעה‬ ‫•‬
‫המומלצת תעשה באמצעות חברה פרטית המוחזקת ע"י חברת אחזקות ‪.OFFSHORE‬‬
‫עלות חד פעמית להקמת חברות כולל חשבונות בנק פעילים הוא כ- 000,4 ליש"ט. הקמת‬
‫פעילות עסקית זו היא רק בתנאי וכמות הנכסים הנרכשת מצדיקה עלויות אלו.‬
‫החברה המקומית היא זו הרוכשת את הנכס הראשון בהון עצמי בלבד. מייד לאחר מכן,‬ ‫•‬
‫לחברה נוצרים חשבונות גז,טלפון,חשמל )‪ (Utility Bills‬בגינם חברות דירוג אשראי‬
‫מתחילות לעקוב אחר פעילות אשראי החברה. החברה אז פונה לרכישת נכס שני ואז ההון‬
‫העצמי יהיה %06 אך על שני הנכסים יחדיו ובנכס השלישי ואילך כל הפורטפוליו יממומן‬
‫שמרנית ב-%05 מקסימום במהלך של 81 חודשים. ברוב המקרים הלוואות אלו הינן ‪non‬‬
‫‪ recourse‬ומשעבדות את הנכסים בלבד וללא ערבות אישית. מדיניות החברה היא לצבור‬
‫ניקוד אשראי גבוה בתקופה זו ולכן תשאף לשלם את החזר הקרן בהיקף של עד %5‬
‫משווי הנכס יחד עם ריבית יחסית נמוכה.‬
‫לאחר 81 חודשים ובהנחה שאין ‪ Defaults‬לחברה כעת דירוג אשראי מצוין והיא יכולה‬ ‫•‬
‫לבקש הגדלת המימון כדי אף מעבר ל-%08 בתנאי ריבית בלבד למשך 52-51 שנים.‬
‫ללא התנהגות צרכנות אשראי שמרנית זו, יקשה על החברה לקבל מימון בתנאים נוחים‬ ‫•‬
‫שיוכלו לייצר עבורה פורטפוליו מניב וממונף.‬

7. ‫סוגי ההזדמנויות‬
‫• ניתן לרכוש נכסים בלונדון בשוויים של כ-000,053 ליש"ט‬
‫ובגינם ההכנסה מתזרים תהיה כ-000,4 ליש"ט. לנכסים‬
‫אלו יש תנודתיות בערכם ולעיתים שוויים יכול להגיע אף לפי‬
‫5.1 מערך הרכישה בפרק זמן של 01-5 שנים.‬
‫עם זאת, אין התאמה בין ערך הרכישה לבין התזרים שלא‬
‫מתקן עצמו מעלה ברוב המקרים.‬
‫• נכסים המניבים תשואה דו ספרתית ואמנם בהם צפויה‬
‫עליית ערך מזערית ניתן למצוא בערים כגון מנצ'סטר‬
‫וליברפול ובהיצעים של מאות נכסים.‬
‫נכס טיפוסי בן כ-06 מ"ר על שתי קומות, 2 חדרי שינה,‬
‫סלון, מטבח ושרותים יעלה בטווחים של 000,55-000,04‬
‫ליש"ט ויכניס ברוטו 055-053 ליש"ט מדיי חודש בחודשו.‬

8. ‫השוואה‬
‫• נכס בן 4 חדרים בגוש דן עלותו תהיה כדי 2.2-8.1 מ' ש"ח והכנסה‬
‫עליו תהיה כדי 7-5.5 א' ש"ח מדיי חודש.‬
‫• נכס דומה בפריפריה עלותו תהיה כדי 6.1-2.1 מ' ש"ח והכנסה עליו‬
‫תהיה כדי 5-5.3 א' ש"ח מדיי חודש.‬
‫• נכס 3 חדרים בלונדון עלותו תהיה כדי 056 א' ליש"ט (4 מ' ש"ח)‬
‫והכנסה עליו תהיה 5.1 א' ליש"ט בחודש (5.9 א' ש"ח).‬
‫• נכס דומה באזור מנצ'סטר עלותו תהיה כדי 05 א' ליש"ט (003 א'‬
‫ש"ח) והכנסה עליו תהיה 054 ליש"ט בחודש (3 א' ש"ח)‬

9. ‫השוואה‬
‫אנגליה פריפריה‬ ‫אנגליה לונדון‬ ‫ישראל פריפריה‬ ‫ישראל מרכז‬ ‫מיקום/עלות‬
‫000,003‬ ‫000,000,4‬ ‫000,004,1‬ ‫000,000,2‬ ‫עלות‬
‫000,3‪)36(=12X‬‬ ‫005,9‪)114(=12X‬‬ ‫000,5‪)60(=12X‬‬ ‫000,6‪)72(=12X‬‬ ‫הכנסה (שנתי)‬
‫000,6‬ ‫000,22‬ ‫000,01‬ ‫000,01‬ ‫הוצאות הקמה*‬
‫000,5‬ ‫000,02‬ ‫זניח‬ ‫זניח‬ ‫הוצאות שוטפות**‬
‫6-63=000,03‬ ‫22-411=000,29‬ ‫01-06=000,05‬ ‫01-27=000,26‬ ‫רווח שנתי‬
‫003/03=%01‬ ‫0004/29=%5.2‬ ‫0041/05=%5.3‬ ‫0002/26=%3‬ ‫תשואה שנתית‬
‫מימון‬
‫אין‬ ‫אין‬ ‫נכס+ערבות אישית‬ ‫נכס+ערבות אישית‬ ‫בטוחה‬
‫%001=000,003‬ ‫%001=000,000,4‬ ‫%52=000,053‬ ‫%52=000,005‬ ‫הון עצמי דרוש‬
‫אופציה לקרן עומדת‬ ‫אופציה לקרן עומדת‬ ‫צמוד מדד/פריים עם‬ ‫צמוד מדד/פריים עם‬ ‫סוגי הלוואות‬
‫ל-02 שנים‬ ‫ל-02 שנים‬ ‫החזר קרן‬ ‫החזר קרן‬
‫* הוצאות הקמה: עו"ד, שמאי, תיווך, מס בולים/רכישה, נסיעה וכיו"ב‬
‫** הוצאות שוטפות בחישוב שנתי: ניהול, מס מקומי‬

10. ‫השוואת מימון‬
‫אנגליה פריפריה‬ ‫אנגליה לונדון‬ ‫ישראל פריפריה‬ ‫ישראל מרכז‬ ‫מיקום‬
‫מימון‬
‫אין בשלב ראשוני ובהמשך ‪non recourse‬‬ ‫נכס+ערבות אישית (רקורסיבי לבעלים)‬ ‫בטוחה‬
‫%001=000,000,4 %001=000,003‬ ‫%52=000,053‬ ‫%52=000,005‬ ‫הון עצמי דרוש‬
‫עד %58 לאחר הוכחת הכנסות מהנכסים עצמם‬ ‫‪/EMI‬הלוואה לכל מטרה לאחר הוכחת הכנסה ממשכורת‬ ‫מימון משלים/חלופי‬
‫אופציה לקרן עומדת ל-02 שנים‬ ‫צמוד מדד/פריים עם חובת החזר קרן‬ ‫סוגי הלוואות‬
‫צמוד מדד או פריים‬ ‫ריבית (עלות הכסף)‬
‫18 בנקים‬ ‫6 בנקים‬ ‫כמות בנקים‬
‫(תחרותיות)‬

11. ‫כיצד מאתרים נכסים‬
‫דרך האינטרנט ניתן לקבל מידע רב וממוקד באיזור המבוקש וזאת לפי קוד דואר.‬ ‫•‬
‫כאשר ‪ M‬מייצג את מנצ'סטר, ‪ L‬את ליברפול ואז המספר מייצג את הקרבה‬
‫למרכז העיר כאשר 1 קרוב יותר למרכז.‬
‫ניתן לבנות שכבות מידע על מפה אחת המדמה את הסיכונים הצפויים באזור‬ ‫•‬
‫המבוקש: רמת פשיעה, רמת השכלה, רמת הכנסה ממוצעת לנפש וכיו"ב‬
‫במפה נפרדת ניתן לבנות שכבות מידע עסקי של מחירי הנכסים המבוקשים לצד‬ ‫•‬
‫העסקאות האחרונות שבוצעו ואז לחבר עוד שכבה של מחירי השכירות באותו‬
‫איזור וכך לסמן את האזור בו מתמקדים.‬
‫לאחר סימון מספר אזורים פונים למתווכים מקומיים ומציינים בפניהם שאנו‬ ‫•‬
‫רוכשים נכסים במזומן ואת היעדים/ביצועים העיסקיים הדרושים לנו ובאמצעות‬
‫עו"ד מטעמנו (נאמן) מציגים הוכחת יכולת כלכלית ורצינות כוונותינו. מרגע זה‬
‫איתור הנכסים הוא הרבה יותר מיידי וקל ותוך פחות יממה הטלפון מתחיל לצלצל‬
‫עם נכסים מתאימים העומדים למכירה לפי הקריטריונים שלנו.‬
‫כעת יש לבקר בנכסים ולזמן שמאי מקצועי במידה ומדובר בנכס בודד ולא‬ ‫•‬
‫בפורטפוליו כדי שיעריך לא את שווי הנכס אלא יותר את הדברים שלא רואים בעין‬
‫בלתי מקצועית: רטיבויות, שברים, שלד וכיו"ב. עם דו"ח השמאי ניגשים לבעל‬
‫הנכס עם הצעת רכש ובהנתן כי ההצעה התקבלה עוה"ד מחליפים טיוטאת‬
‫הסכמי רכש והחלפת בעלות תוך סילוק כל חוב או שעבוד על הנכס. לאחר כחודש‬
‫ימים - מזל טוב, הנכס בבעלותנו וניתן להמשיך ברכישת הנכס הבא תוך איתור‬
‫דייר לנכס באמצעות חברת ניהול.‬

12. ‫התמצאות כללית במפה‬

13. ‫מיקוד עסקי:המשולש‬
‫מנצ'סטר-ליברפול-בירמינגהם‬

14. ‫סיכונים‬
‫• דייר שלא משלם שכ"ד בזמן ולאחר התראות משפטיות נמכר יחד עם‬
‫הנכס לחברות המתמחות בפינוי בכפיה. מקרים אלו הם בשוליים אך‬
‫נמדדים כסיכון אפשרי כבכל עסקאת נדל"ן.‬
‫• פיחות חד במטבע המקומי מול מטבעות אחרים ומול השקל. הסיכון קיים‬
‫אך בסקירת המטבעות והמגמתיות לאורך השנים, המטבע כעת במגמת‬
‫התחזקות מול היורו והשקל.‬
‫• תנודתיות בריבית על מימון הפורטפוליו:‬
‫א. תחרותיות מקומית ומאד משוכללת מעניקה מרחב פתרונות‬
‫אלטרנטיביים.‬
‫ב. תמיד ניתן למכור את הנכסים.‬
‫ג. תמיד ניתן לפרוע את ההלוואות בחלקן/במלואן.‬
‫• סיכון ביטחוני כמעט ולא קיים מלבד פשיעה מקומית אותה בוחנים טרם‬
‫העיסקה וגם אז זו מטופלת ברוב המקרים.‬
‫• כל סיכון אחר מטופל לרוב וביעילות ע"י פוליסות ביטוח הנכסים/התכולה.‬

15. ‫תודה על ההקשבה‬