Le document traite de l'assurance dommages ouvrage (DO) obligatoire introduite par la loi du 4 janvier 1978, précisant les personnes tenues de la souscrire, les exceptions et les responsabilités en cas de défaut de souscription. Il aborde également les conséquences pénales et civiles liées à cette obligation, ainsi que les spécificités pour les maîtres d'ouvrage, les vendeurs, les notaires et d'autres acteurs du secteur immobilier. Enfin, il précise les conditions de souscription, la durée de garantie et les limitations de la DO.

1. La DO pour les nuls
Dimitri BIANCHI
Marie-Sophie VOISIN

2. Les origines
• La loi du 4 janvier 1978 a institué un système d'assurance
construction obligatoire dit "double détente" qui impose :
✓D'une part, au maitre d'ouvrage la souscription d'une police d'assurance de
choses dite "dommages ouvrage" garantissant la réparation d'un certain type de
dommages qui affecteraient l'ouvrage construit,
✓et d'autre part, aux locateurs d'ouvrage, la souscription d'une police assurance
responsabilité civile décennale.
• L'assurance dommage ouvrage est régie par l'article L.242-1 et A.243-
1 du Code des assurances.

3. Personnes assujetties et bénéficiaires de la DO
• Sont tenus de souscrire l'assurance dommages ouvrage :
✓Le propriétaire de l'ouvrage (particulier, une société de construction ou le
mandataire du propriétaire de l'ouvrage)
✓Le vendeur de l'ouvrage incluant le vendeur en l'état futur d'achèvement
(VEFA)
✓Le promoteur immobilier
✓Le crédit bailleur de construction
✓Le preneur d'un bail à constructionou à réhabilitation
✓L'Etat lorsqu'il construit pour le compte d'autrui

4. Cas particulier : le CMI
Le constructeur de maison de maison individuel est un cas particulier car il
n'est ni maitre d'ouvrage, ni vendeur ou mandataire du propriétaire de
l'ouvrage, il n'est donc pas tenu de souscrire une dommages ouvrage.
Même si en pratique, il est fréquent que ce dernier propose au maitre
d'ouvrage la souscription de cette assurance.
➢L'article 231-4,l,d du Code la construction et de l'habitation prévoit dans le contrat de
construction d'une maison individuelle avec fourniture de plan, une condition suspensive
d'obtention de l'assurance dommages ouvrage.
➢Le CMI se fait souvent mandater par son client, le contrat devant, en application de
l'article 231-2 du code de le construction, comporter la référence de la police
d'assurance dommage ouvrage souscrite par le maitre d'ouvrage en application de
l'article242-1 du code des assurances.

5. Personnes dispensées de souscrire une DO :
• Selon l'article 242-1 du Code des assurances, trois catégories de personnes
morales ne sont pas contraintes de souscrire une DO :
➢ Personne morale de droit public réalisant l'ouvrage pour leur propre compte et non
à usage d'habitation.
➢ Personne morale de droit privée de minimum de 250 personnes et réalisant un
chiffre d'affaire supérieur à 12,8 millions d'euros, possédant la capacité financière à
assumer la réparation des désordres éventuels.
➢ Personne morale assurant la maitrise d'ouvrage ayant conclu un contrat de
partenariat avec l'Etat ou ses établissements.
• L'Etat
• Les personnes dispensées de l'obligation qui la souscrivent pour des raisons
de sécurité de leurs opérations immobilières.

6. Conséquences pénales et civiles du défaut de
souscription de la DO
Responsabilité du maitre d'ouvrage :
➢ Selon l'article L.243-3 du Code des assurances sanctionne la personne
assujettie à l'obligation d'assurance par un emprisonnement au plus de six
mois et d'une amende maximale de 75 k€.
❖Maitre d'ouvrage constructeur :
✓Pas de sanction suite à un arrêt de la Cour de cassation du 30 mars 1994,
indiquant que l'omission de souscription de la DO n'était ni une cause de
désordre, ni une cause exonératoire de la responsabilité des locateurs
d'ouvrages de souscrire une assurance de responsabilité.
❖Maitre d'ouvrage vendeur :
✓Obligation d'information par le législateur qu'il soit fait mention "dans le
corps de l'acte ou en annexe de l'existence ou de l'absence de souscription
d'une dommage ouvrage.

7. Responsabilité du vendeur:
➢ s'il est mentionné de manière erronée dans l'acte de vente la souscription
d'une DO (il est peut être condamné pour perte de chance ou pour
dévalorisation du bien).
Responsabilité du notaire :
➢ S'il n'est pas fait mention dans le corps de l'acte ou en annexe de
l'existence ou de l'absence d'assurance DO (art. L. 243-2du Code des
assurances)
➢ S'il n'attire pas l'attention des acheteurs sur les assurances à souscrire par
le vendeur et les conséquences d'un défaut d'assurance et s'il ne précise
pas clairement si les travaux relatifs au bien cédé étaient garantis ou non
par une DO (Cass., 3ème civ, 12 juin 2012 pourvoi n° 11-18.2777).
➢ Il doit vérifier l'exactitude des déclarations du vendeur quant à la
souscription des garanties en exigeant la production des polices (Cass.
3ème civ, 28 mai 2009 pourvoi n° 08-15.813).

8. La responsabilitédu syndic de copropriété:
➢ peut être retenue pour ne pas avoir suggéré aux copropriétaires de voter la
souscription d'une DO couvrant la réalisation des travaux affectant les
parties communes en application de son mandat de gestion et
d'administration (art. 17 de la loi du 10 juillet 1965).
La responsabilitéde l'agent immobilier:
➢ A été retenue par la CA d'ANGERS car il n'avait pas vérifié si le maître
d'ouvrage avait souscrit une DO (perte de chance de renoncer à
l'acquisition) (CA ANGERS, 1ère ch. A, 26 janv. 2004 JurisDatan° 2004-
2425580).
La responsabilitédu banquier prêteur de deniersdans le cadre d'un CCMI
avec fourniture de plans:
➢ S'il ne vérifie pas que le contrat de CCMI fait bien référence à la police DO
souscrite par le maître de l'ouvrage (art. L. 231-10et L. 231-2du Code de la
Construction et de l'Habitation),
➢ S'il ne remplit pas son devoir d'information et de conseil.

9. La responsabilité du locateur d'ouvrage :
➢ Ne peut pas être engagée pour manquement à son devoir
d'information et de conseil.
➢ Sauf si l'entreprise générale était titulaire d'un mandat de souscrire
au profit du maître de l'ouvrage une police DO : le défaut de
souscription est alors sanctionnée par le versement de dommages et
intérêts.
La responsabilité contractuel du maître d'œuvre :
➢ Seul un défaut à son devoir d'information quant à la nécessité de
souscrire une DO peut être sanctionné ( une simple mention au
contrat de maîtrise d'œuvre suffit).

10. Les bénéficiaires de l'assurance DO :
Principe : Le bénéfice de l'assurance dommages-ouvrage
revient au propriétaire de l'ouvrage et se transmet aux
acquéreurs successifs de l'ouvrage.
• le vendeur en VEFA (avant la vente) en est le premier bénéficiaire puis
il la transmet au syndicat des copropriétaires,
• en cas de cession, le bénéficiaire est le propriétaire au jour du
paiement de l'indemnité lors d'un sinistre (sauf mention contraire
dans le contrat de vente),
• Le crédit preneur
• Le syndicat des copropriétaires

11. Ouvrages garantis par la DO :
✓L'ouvrage déclaré lors de la souscription incluant les lots précis à
couvrir,
✓Les équipements dissociables de filtration, traitement de l'eau et
hydraulique pouvant en cas de désordre affecter l'ouvrage et
entrainer la responsabilité décennale des constructeurs.
✓Les existants indivisibles de l'ouvrage lors d'une rénovation

12. Ce que la DO ne garantit pas :
➢La terminaison / réalisation de l'ouvrage
• La DO n'a pas vocation à couvrir la réalisation ou la terminaison d'un
ouvrage puisqu'elle n'est pas une assurance de bonne fin.
• La remise en ordre de l'ouvrage => la DO n'est tenue de garantir que la
réparation des désordres relevant de la responsabilité décennale et non
ceux relevant de la responsabilité contractuelle des constructeurs ( les non-
conformités contractuelles par ex),
• Les désordres dont la responsabilité est purgée,
• Les dommages immatériels (qui peuvent faire l'objet d'une garantie
optionnelle),
• Les dommages préexistants à la souscription,
• Les dommages faisant l'objet d'exclusion dans la police ou dans les
conditions générales.

13. L'obligation de souscriptiond'une DO :
• La DO devra être souscrite lors de la déclaration de l'ouverture de chantier
• Il est à noter qu'aucune sanction n'est prévue à ce défaut si elle est souscrite après la
déclaration de chantier.*
• Toutefois, le maitre de l'ouvrage vendeur doit produire, même au moment de la
promesse de vente, un justificatif de souscription d'une assurance dommage
ouvrage.
• L'assureur a la possibilité d'éditer une note de couverture – moyennant un
acompte de prime – en raison de l'ignorance de tous les détails de
l'ouvrage à construire selon l'article L.112-2,alinéa 4 du Code des
assurances.
* La jurisprudence reconnaît à l'assuré maître d'ouvrage la faculté de souscrire sa police DO
postérieurement l'ouverture de chantier puisqu'elle considére que le BCT ne peut refuser d'obliger un
assureur à délivrer une assurance DO. Cette faculté de souscription postérieurement à la DROC ne doit
pas conduire le souscripteur à occulter les risques réalisés au jour de la souscription, ce qui entrainerait la
nullité du contrat selon l'article L.113-8 du Code des assurances.

14. Point de départ et durée de garantie de la DO :
➢ La garantie DO est mobilisable un an après la réception de
l'ouvrage soit à l'expiration de la garantie de parfait
achèvement.
➢ Et peut être actionnée pendant 10 ans à compter de la
réception de l'ouvrage.

15. Conditions de souscription de la DO :
• Le souscripteur (généralement le maître de l'ouvrage) est tenu de
transmettre à l'assureur :
✓la preuve d'existence des contrats d'assurance de responsabilité
décennale souscrits par les constructeurs.,
✓les plans,
✓le rapport initial du contrôleur technique,
✓les documentsadministratifs (DROC/permis de construire/PV de réception)
✓devis des constructeurs,
✓factures finales des constructeurs,
✓cahier des clauses techniques particulières (CCTP).

16. MERCI
DIMITRI BIANCHI
COURTIER EN ASSURANCES
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MARIE-SOPHIE VOISIN
Avocat
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