Le marché locatif privé dans le Pays de Lorient 
Septembre 2014 
Sommaire 
 Méthodologie 
 Le parc locatif privé : les c...
EN RÉSUMÉ 
Points de repère au 1er janvier 2014 
Locataires ayant emménagé en 2013 
Locataires stables 
Mensuel 
€/m² 
Sur...
Méthodologie Cette enquête s’appuie sur une méthodologie rigoureuse, de type panel, les mêmes logements étant suivis tous ...
Les loyers et le fonctionnement du marché 
Le territoire du Pays de Lorient est à la fois urbain, périurbain, rural et lit...
Sur la ville de Lorient [57 408 habitants ; 9 540 LLP] 
■ Loyers d’ensemble → 9.0 €/m2 soit 500 € 
■ Maisons → 9.1 €/m2 Ap...
Sur la 1ère couronne de Lorient [4 communes ; 56 924 habitants ; 4 395 LLP] 
Sur la 2ème couronne de Lorient [13 communes ...
Sur la 3ème couronne de Lorient [6 communes ; 12 928 habitants ; 997 LLP] 
Sur la CC Blavet, Bellevue, Océan [5 communes ;...
Maisons 3 pièces 4 pièces 5 pièces 
Fourchette haute 
646 € 
798 € 
843 € 
Loyer médian 
527 € 
733 € 
800 € 
Fourchette b...
Appartements 1 pièce 2 pièces 3 pièces 4 pièces 
Fourchette haute 
417 € 
528 € 
675 € 
648 € 
Loyer médian 
366 € 
480 € ...
Appartements 2 pièces 3 pièces 4 pièces 
Secteurs 
2ème couronne EST rade 
Gâvres, Locmiquélic, Port-Louis, Riantec 
Loyer...
Appartements 1 pièces 2 pièces 3 pièces 4 pièces 
Fourchette haute 
- 
413 € 
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Loyer médian 
- 
393 € 
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Fourchet...
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Le marché locatif privé dans le Pays de Lorient. Niveaux de loyers au 1er janvier 2014 et évolution. Étude ADIL 56, septembre 2014

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Sommaire :
- Le parc locatif privé : les chiffres clés
- Les loyers et le fonctionnement du marché locatif
- La grille des loyers au 1er janvier 2014 par territoire

En 2014, les constats réalisés les années précédentes par l’Observatoire des loyers se confirment. Le niveau médian des loyers poursuit sa stabilisation (+0.3% sur un an), et ce pour la seconde année consécutive, confirmant de fait la détente du marché locatif.
Les situations restent cependant diversifiées selon que l’on observe les baux en cours et ceux de relocation. Ainsi, dans le premier cas, une majorité de propriétaires choisit d’appliquer la revalorisation par le biais de l’IRL tandis que, lors d’une relocation, seuls 4 logements sur 10 voient leur loyer augmenter.
Reste qu’au sein de ces deux grands ensembles, il existe également des disparités. Ainsi de nombreux professionnels évoquent la problématique des logements anciens à faible prestations (pas d’ascenseur, de parking, de balcon…) non rénovés qui, de surcroît, font face à une offre de quelques programmes neufs, très bien localisés, loués à des tarifs inférieurs…
Par ailleurs, la problématique de la vacance locative pèse lourdement et ce, d’autant plus que la mobilité est au plus bas (14%) du fait de la conjoncture économique. En pratique, le nombre de biens proposés sur le marché est nettement supérieur au volume de candidats à la location rendant la concurrence entre les biens accrue.
A noter dans ce contexte qu’un quart des propriétaires a choisi cette année, comme en 2013, de ne pas augmenter le loyer en cours de bail afin de maximiser ses chances de conserver son locataire actuel…

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Le marché locatif privé dans le Pays de Lorient. Niveaux de loyers au 1er janvier 2014 et évolution. Étude ADIL 56, septembre 2014

  1. 1. Le marché locatif privé dans le Pays de Lorient Septembre 2014 Sommaire  Méthodologie  Le parc locatif privé : les chiffres clés  Les loyers et le fonctionnement du marché locatif  La grille des loyers au 1er janvier 2014 par territoire Les études de l’ADIL du Morbihan Niveaux de loyers au 1er janvier 2014 et évolution Crédit photo : Agence ORPI Lorient
  2. 2. EN RÉSUMÉ Points de repère au 1er janvier 2014 Locataires ayant emménagé en 2013 Locataires stables Mensuel €/m² Surface médiane LOYERS MEDIANS EVOLUTION MOYENNE ANNUELLE 2013-2014 Ensemble Sur 5 ans 525 € 540 € 435 € 8.6 € 8.7 € 8.7 € 64 m² 65 m² 65 m² -2.2% +0.9% +0.3% +0.6% +0.8% -0.2% Lexique Loyer d’ensemble : loyer calculé sur l’ensemble des logements du parc privé mis en location, quelle que soit la date d’emménagement du locataire. Loyer des locataires stables : loyer pour les locataires qui résidaient déjà dans leur logement l’année précédente. Loyer de relocation : loyer pour les locataires ayant emménagés au cours de l’année (loyer de marché). LLP : Logement Locatif Privé En 2014, les constats réalisés les années précédentes par l’Observatoire des loyers se confirment. Le niveau médian des loyers poursuit sa stabilisation (+0.3% sur un an), et ce pour la seconde année consécutive, confirmant de fait la détente du marché locatif. Les situations restent cependant diversifiées selon que l’on observe les baux en cours et ceux de relocation. Ainsi, dans le premier cas, une majorité de propriétaires choisit d’appliquer la revalorisation par le biais de l’IRL tandis que, lors d’une relocation, seuls 4 logements sur 10 voient leur loyer augmenter. Reste qu’au sein de ces deux grands ensembles, il existe également des disparités. Ainsi de nombreux professionnels évoquent la problématique des logements anciens à faible prestations (pas d’ascenseur, de parking, de balcon…) non rénovés qui, de surcroît, font face à une offre de quelques programmes neufs, très bien localisés, loués à des tarifs inférieurs… Par ailleurs, la problématique de la vacance locative pèse lourdement et ce, d’autant plus que la mobilité est au plus bas (14%) du fait de la conjoncture économique. En pratique, le nombre de biens proposés sur le marché est nettement supérieur au volume de candidats à la location rendant la concurrence entre les biens accrue. A noter dans ce contexte qu’un quart des propriétaires a choisi cette année, comme en 2013, de ne pas augmenter le loyer en cours de bail afin de maximiser ses chances de conserver son locataire actuel…
  3. 3. Méthodologie Cette enquête s’appuie sur une méthodologie rigoureuse, de type panel, les mêmes logements étant suivis tous les ans. L’échantillon porte sur 910 logements locatifs privés répartis sur l’ensemble du territoire du Pays de Lorient (30 communes). Ce travail partenarial a été réalisé grâce au concours des agences immobilières suivantes : SIRES Vannes Le parc locatif privé : les chiffres clés 21 393 logements locatifs privés en 2011 Soit 21% des résidences principales 69% en habitat collectif 45% de l’offre locative privée sur la ville de Lorient 68% des occupants éligibles au logement social 3.1 ans durée moyenne d’occupation (7.0 ans dans le parc HLM) ORPI Lorient ALTI Lanester Agence Lamotte Vannes Agence Nexity Lorient Century 21 Lorient Espacil Lorient Le Bec Immobilier Lorient Laforêt Immobilier Lorient Immobilière Plus Lorient Square Habitat Lorient CITYA CAGIL Lorient Cabinet Cotten Lorient Immobilière du centre Ploemeur Habitation familiale Rennes Etude Lancelot – Lorient Etude Couzigou – Lorient Etude Boutet – Languidic Etude Moortgat - Kervignac Emmanuel de Blignières Hennebont
  4. 4. Les loyers et le fonctionnement du marché Le territoire du Pays de Lorient est à la fois urbain, périurbain, rural et littoral et se compose d’autant de marchés de la location, avec des niveaux d’offre et demande caractéristiques. C’est pourquoi l’analyse se poursuit sur trois territoires bien distincts : - La ville-centre de Lorient - La 1ère couronne (Lanester, Larmor-Plage, Ploemeur, Quéven) ; - La 2ème couronne (Brandérion, Caudan, Cléguer, Gâvres, Gestel, Guidel, Hennebont, Inzinzac-Lochrist, Languidic, Locmiquélic, Pont-Scorff, Port-Louis, Riantec). - La 3ème couronne (Bubry, Calan, Inguiniel, Lanvaudan, Plouay, Quistinic). - Le Pays de Lorient hors agglomération (Kervignac, Merlevenez, Nostang, Plouhinec, Sainte-Hélène) - Sur le Pays de Lorient [30 communes ; 215 670 habitants ; 21 393 LLP] Au 1er janvier 2014, le niveau médian des loyers du Pays de Lorient s’établit à 8.7 € /m², soit une évolution de 0.3% sur un an. On peut donc réellement parler de stabilisation des loyers. Pratiquement, en cours de bail, la majorité des propriétaires applique la révision selon l’indice de référence des loyers (72%). 25% d’entre eux renoncent en revanche à pratiquer cette augmentation, quand bien même celle-ci leur serait permise au regard du bail. Les professionnels de la gestion locative (agences, notaires) n’hésitent plus à conseiller cette pratique afin de maximiser les chances de conserver un « bon » locataire… D’autant plus que dans le cadre d’une relocation, le loyer a de grandes probabilités de stagner voire de baisser (1 cas sur 4 entre 2013 et 2014). Dans la pratique, sur un an, ces situations de baisse de loyer sont en augmentation (+7 points) témoignant d’un marché relativement détendu… La conjoncture économique étant difficile, la mobilité des locataires se maintient à un niveau historiquement bas (14%). ■ Loyers d’ensemble → 8.7 €/m2 soit 535 € ■ Maisons → 8.1 €/m2 Appartements → 9.1 €/m2 ■ Loyers de marché → 8.6 €/m2 ■ Evolution 2013/2014 → +0.3% Loyers médians du parc privé au 01/01/2014 Evolution des loyers : en cours de bail et à la relocation Niveaux de loyers médians selon la taille des logements au 1er janvier 2014 et évolution du loyer au m² sur un an T1 : 331 € T2 : 440 € T3 : 540 € T4 : 648 € T5 + : 800 € +1.7% +1.0% +0.3% +0.9% +0.5%
  5. 5. Sur la ville de Lorient [57 408 habitants ; 9 540 LLP] ■ Loyers d’ensemble → 9.0 €/m2 soit 500 € ■ Maisons → 9.1 €/m2 Appartements → 8.8 €/m2 ■ Loyers de marché → 8.6 €/m2 ■ Evolution 2013/2014 → +1.7% En 2014, la ville-centre est le seul secteur du Pays qui enregistre une progression de son loyer médian (+1.7%). Pour autant, le ressenti général des professionnels n’est pas différent sur ce secteur : le marché locatif est détendu. En témoigne le niveau du loyer de marché ou de relocation (8.6 €/m²) qui pourtant devrait être supérieur au regard de la typologie des biens concernés (plus fréquemment des petits logements). Niveaux de loyers médians selon la taille des logements au 1er janvier 2014 et évolution du loyer au m² sur un an T1 : 330 € T2: 444 € T3: 540 € T4: 644 € T5 + : 708 € +0.4% +1.8% +2.2% +1.5% -2.3% Niveaux de loyers médians selon le quartier au 1er janvier 2014 et évolution sur un an Parallèlement, à l’échelle des quartiers, ce sont l’Ouest et le Centre-ville qui se distinguent par un niveau de loyer au m² supérieur à la médiane de la ville de Lorient. Cette situation se justifie en partie par une plus forte présence de petits logements et notamment de studios. Etonnamment c’est dans l’hypercentre que la part de studios est la plus faible, le parc étant plus orienté vers les T2 et T3. La comparaison des niveaux de loyers par quartiers sur un segment donné (ici le T2) apparaît plus appropriée pour déterminer la hiérarchie des coûts de loyers sur la ville de Lorient. Ainsi, l’hypercentre se démarque par le niveau médian de loyer le plus élevé (464 €) devant l’Ouest (452 €) et le Nord-Ouest (451 €). Le centre-ville et le Nord-Est ferment la marche (436 €)… Nord-Ouest 8.9 €/m² 488 € - 57m² Nord-Est 8.3 €/m² 510 € - 65m² Ouest 9.2 €/m² 549 € - 62m² Centre-ville 9.5 €/m² 470 € - 55 m² Hypercentre 8.8 €/m² 523 € - 60 m² Niveaux de loyers médians d’un T2 selon le quartier au 1er janvier 2014 Le zonage des quartiers ayant été révisé en 2014, l’Observatoire n’est pas en mesure de fournir d‘évolution de loyer cette année…
  6. 6. Sur la 1ère couronne de Lorient [4 communes ; 56 924 habitants ; 4 395 LLP] Sur la 2ème couronne de Lorient [13 communes ; 69 330 habitants ; 5 310 LLP] ■ Loyers d’ensemble → 9.0 €/m2 soit 624 € ■ Maisons → 8.5 €/m2 Appartements → 9.6 €/m2 ■ Loyers de marché → 9.5 €/m2 ■ Evolution 2013/2014 → -2.4 % Sur la 1ère couronne de Lorient, le niveau médian des loyers enregistre une baisse de 2.4% entre 2013 et 2014. De fait, les petits logements semblent particulièrement touchés. A l’inverse, les T4 et T5 et + voient leur niveau médian de loyer progresser sur un an. Niveaux de loyers médians selon la taille des logements au 1er janvier 2014 et évolution du loyer au m² sur un an T1 : 366 € T2 : 490 € T3 : 595 € T4 : 673 € T5 + : 879 € ■ Loyers d’ensemble → 8.0 €/m2 soit 550 € ■ Maisons → 8.4 €/m2 Appartements → 7.7 €/m2 ■ Loyers de marché → 7.9 €/m2 ■ Evolution 2013/2014 → -3.8 % Niveaux de loyers médians selon la taille des logements au 1er janvier 2014 et évolution du loyer au m² sur un an T2 : 425 € T3 : 512 € T4 : 670 € T5 + : 760 € Même constat sur la 2ème couronne avec une baisse de 3.8% sur un an. Sur ce territoire, les professionnels soulignent la difficulté plus grande à louer les petits logements et notamment les appartements, la demande portant surtout sur de l’individuel. -0.5% - 6.3% +7.4% +2.1% -0.2% +0.1% +0.9% +4.5% -3.0% T1 : 346 € Non représentatif
  7. 7. Sur la 3ème couronne de Lorient [6 communes ; 12 928 habitants ; 997 LLP] Sur la CC Blavet, Bellevue, Océan [5 communes ; 16 860 habitants ; 1 019 LLP] ■ Loyers d’ensemble → ■ Maisons → Appartements → ■ Loyers de marché → ■ Evolution 2013/2014 → Niveaux de loyers médians selon la taille des logements au 1er janvier 2014 et évolution du loyer au m² sur un an T2 : T3 : T4 : T5 + : ■ Loyers d’ensemble → ■ Maisons → Appartements → ■ Loyers de marché → ■ Evolution 2013/2014 → Niveaux de loyers médians selon la taille des logements au 1er janvier 2014 et évolution du loyer au m² sur un an T2 : T3 : T4 : T5 + : Sur ce secteur, l’échantillon de données récoltées lors de l’enquête 2014 ne nous permet pas de réaliser des analyses fiables. Sur ce secteur, l’échantillon de données récoltées lors de l’enquête 2014 ne nous permet pas de réaliser des analyses fiables.
  8. 8. Maisons 3 pièces 4 pièces 5 pièces Fourchette haute 646 € 798 € 843 € Loyer médian 527 € 733 € 800 € Fourchette basse 475 € 689 € 731 € Prix/m² médian 9.4 € 9.1 € 8.4 € Surface médiane 65m² 81m² 96m² La grille des loyers au 1er janvier 2014 par territoire Ville de Lorient Appartements 1 pièce 2 pièces 3 pièces 4 pièces 5 pièces Fourchette haute 363 € 488 € 587 € 660 € 689 € Loyer médian 330 € 439 € 540 € 595 € 650 € Fourchette basse 310 € 407 € 498 € 550 € 610 € Prix/m² médian 12.4 € 9.8 € 8.4 € 7.7 € 7.1 € Surface médiane 27m² 46m² 65m² 80m² 90m² Appartements 1 pièce 2 pièces 3 pièces 4 pièces 5 pièces Quartiers deLorient Hypercentre Loyer médian Prix/m² 335 € 13.7 € 457 € 10.2 € 545 € 8.5 € 621 € 7.5 € 690 € 6.8 € Centre-ville Merville, Nouvelle-Ville, Le Moustoir, Batteur, Kerforn Loyer médian Prix/m² 334 € 12.0 € 433 € 9.6 € 543 € 8.5 € 589 € 7.8 € - - Ouest Kervénanec, Le Ter, Kerjulaude, Lanveur, Kerfichant Loyer médian Prix/m² 320 € 13.6 € 455 € 10.2 € 570 € 8.7 € 550 € 7.8 € - - Nord-Est Bois du Château, Kerentrech, Le Manio Loyer médian Prix/m² 305 € 12.6 € 405 € 9.6 € 537 € 7.9 € 622 € 7.4 € - - Nord-Ouest Saint-Armel, Bourgneuf, Kerguillette, Keryado Loyer médian Prix/m² 330 € 12.1 € 451 € 10.8 € 505 € 8.3 € 572 € 7.6 € - - Attention : En partenariat avec AUDELOR et les services de Lorient Agglomération, l’ADIL a révisé son zonage des quartiers de la ville de Lorient
  9. 9. Appartements 1 pièce 2 pièces 3 pièces 4 pièces Fourchette haute 417 € 528 € 675 € 648 € Loyer médian 366 € 480 € 600 € 592 € Fourchette basse 331 € 423 € 530 € 574 € Prix/m² 11.9 € 9.9 € 9.2 € 7.9 € Surface médiane 30m² 50m² 63m² 75m² Maisons 3 pièces 4 pièces 5 pièces 6 pièces Fourchette haute 658 € 829 € 880 € 1012 € Loyer médian 549 € 751 € 800 € 909 € Fourchette basse 464 € 694 € 784 € 805 € Prix/m² 8.4 € 9.5 € 8.5 € 7.9 € Surface médiane 66m² 85m² 100m² 120m² Appartements 1 pièce 2 pièces 3 pièces 4 pièces Secteurs 1ère couronne EST Lanester Loyer médian Prix/m² - - 433 € 9.4 € 560 € 8.6 € 571 € 6.7 € 1ère couronne OUEST Larmor-Plage, Ploemeur, Quéven Loyer médian Prix/m² 366 € 11.9 € 500 € 11.0 € 616 € 10.1 € 640 € 9.0 € Maisons 3 pièces 4 pièces 5 pièces 6 pièces Secteurs 1ère couronne EST Lanester Loyer médian Prix/m² - - 735 € 9.3 € 791 € 8.3 € - - 1ère couronne OUEST Larmor-Plage, Ploemeur, Quéven Loyer médian Prix/m² 549 € 8.4 € 754 € 9.5 € 880 € 8.7 € 960 € 7.9 € 1ère couronne de Lorient
  10. 10. Appartements 2 pièces 3 pièces 4 pièces Secteurs 2ème couronne EST rade Gâvres, Locmiquélic, Port-Louis, Riantec Loyer médian Prix/m² - - - - - - 2ème couronne NORD Brandérion, Caudan, Cléguer, Hennebont, Inzinzac-Lochrist, Languidic Loyer médian Prix/m² - - 467 € 7.9 € - - 2ème couronne OUEST Gestel, Guidel, Pont-Scorff Loyer médian Prix/m² 428 € 9.1 € 520 € 7.9 € 546 Maisons 3 pièces 4 pièces 5 pièces 6 pièces Fourchette haute 592 € 750 € 850 € 843 € Loyer médian 550 € 695 € 762 € 784 € Fourchette basse 517 € 600 € 715 € 700 € Prix/m² 7.9 € 7.7 € 7.7 € 7.0 € Surface médiane 69m² 90m² 110m² 120m² Maisons 3 pièces 4 pièces 5 pièces 6 pièces Secteurs 2ème couronne EST rade Gâvres, Locmiquélic, Port-Louis, Riantec Loyer médian Prix/m² - - - - 745 € 7.7 € - - 2ème couronne NORD Brandérion, Caudan, Cléguer, Hennebont, Inzinzac-Lochrist, Languidic Loyer médian Prix/m² 565 € 7.0 € 720 € 7.8 € 876 € 8.2 € - - 2ème couronne OUEST Gestel, Guidel, Pont-Scorff Loyer médian Prix/m² 535 € 7.8 € 650 € 7.2 € 711 € 6.3 € 700 € 6.0 € Appartements 1 pièce 2 pièces 3 pièces 4 pièces 5 pièces Fourchette haute 369 € 446 € 525 € 588 € 733 € Loyer médian 320 € 425 € 481 € 538 € 653 € Fourchette basse 280 € 400 € 460 € 510 € 604 € Prix/m² 14.1 € 9.2 € 7.8 € 7.5 € 6.0 € Surface médiane 25m² 47m² 60m² 75m² 104m² 2ème couronne de Lorient
  11. 11. Appartements 1 pièces 2 pièces 3 pièces 4 pièces Fourchette haute - 413 € - - Loyer médian - 393 € - - Fourchette basse - 383 € - - Prix/m² - 11.4 € - - Surface médiane 36m² Maisons 3 pièces 4 pièces 5 pièces Fourchette haute - - - Loyer médian - - - Fourchette basse - - - Prix/m² - - - Surface médiane - - - Appartements 1 pièce 2 pièces 3 pièces 4 pièces Fourchette haute - - - - Loyer médian - - - - Fourchette basse - - - - Prix/m² - - - - Surface médiane - - - - Maisons 3 pièces 4 pièces 5 pièces 6 pièces Fourchette haute - 714 € 836 € 800 € Loyer médian - 636 € 810 € 787 € Fourchette basse - 535 € 806 € 759 € Prix/m² - 7.4 € 7.9 € 6.9 € Surface médiane - 85m² 110m² 111m² 3ème couronne de Lorient Hors agglomération - CC Blavet, Bellevue, Océan *Données non disponibles – Voir ci-dessous *Données non disponibles – Voir ci-dessous * Malgré tout le travail mis en oeuvre afin de récolter des références de loyer, notre enquête ne nous permet malheureusement pas de couvrir l’ensemble des segments de marché. Si vous êtes propriétaire, locataire ou gestionnaire d’un logement locatif privé sur le Pays de Lorient et souhaitez apporter votre contribution à l’Observatoire des loyers du parc privé afin d’améliorer notre enquête, n’hésitez pas à contacter l’Observatoire : enquete.adil56@wanadoo.fr
  12. 12. ADIL 56 Parc d’activités de Laroiseau 14 rue Ella Maillart 56000 Vannes Tél. : 0820 201 203 E-Mail : adil.56@wanadoo.fr

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