Diaporama de la conférence de l'Observatoire Crédit Logement CSA du 15 octobre 2019. Présentation des données du 3ème trimestre 2019

1. Le 4ème trimestre 2016
et les tendances récentes
Le 3ème trimestre 2019
et les tendances récentes

2. Le tableau de bord de L’Observatoire
L’ensemble des marchés

3. Les taux des crédits immobiliers aux particuliers
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ENSEMBLE DES MARCHÉS – Prêts bancaires (taux nominaux, hors assurance)
En septembre 2019, les taux se sont établis à 1.18 % (un de ses plus bas niveaux, après 1.17 % en août). En outre, les taux se
maintiennent sous l’inflation pour le 16ème mois consécutif, confirmant une situation inédite depuis la fin des
années 40. Et cet été, les taux des crédits immobiliers ont été :
• 5 fois moins élevés qu’au début des années 2000 …
• et même 12 fois moins élevés qu’à la fin des années 80 !
L’abondance de liquidités et de ressources d’épargne bon marché, ainsi que l’impact de la politique monétaire suivie
par la BCE expliquent cela.
Cette configuration exceptionnelle des taux s’est accompagnée de durées des crédits accordés particulièrement
élevées et de taux d’apport personnel exigés à très bas niveaux : l’accès aux crédits immobiliers n’a jamais été rendu
aussi facile par les établissements bancaires.
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05-16
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L’Observatoire Crédit Logement / CSA – Conférence du 3ème trimestre 2019 – 15 octobre 2019 – Toute reproduction interdite sans accord de Crédit Logement

4. Les taux des crédits immobiliers aux particuliers
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ENSEMBLE DES MARCHÉS – Produits « phares » (taux nominaux, hors assurance)
Depuis septembre 2018 les taux ont perdu 24 points de base, dans l’ensemble : 25 points sur le marché du neuf
(1.21 % en septembre 2019) et sur celui de l’ancien (1.19 % en septembre 2019) et 20 points sur le marché des travaux (1.14 % en
septembre 2019). Les taux des prêts à 15 ans se alors sont établis à 0.92 %, en recul de 29 points de base depuis un an :
le recul est de 33 points de base pour les taux des prêts à 20 ans et de 30 points de base pour les prêts à 25 ans.
Les ¾ des ménages qui empruntent sur 15 ans ont bénéficié de prêts inférieurs à 1 % : seuls les emprunteurs du
4ème groupe ont supporté un taux supérieur. Et près de la moitié des emprunteurs ont obtenu un crédit à un taux
inférieur à 1%. Mais en dépit de la légère remontée des taux constatée en septembre, les taux ont encore reculé de
l’ordre de 5 points de base pour les emprunteurs des deux premiers groupes, quelle que soit la duration à l’origine des
prêts. En revanche, ils ont légèrement diminué ou sont restés stables pour les emprunteurs des deux derniers
groupes.
Décembre 2012 3,21 3,13 3,40 3,70
Décembre 2017 1,51 1,32 1,52 1,79
Septembre 2018 1,42 1,21 1,41 1,63
Décembre 2018 1,44 1,21 1,41 1,63
Septembre 2019 1,18 0,92 1,08 1,33
Sur 25 ans
Taux
moyens
(en %)
Sur 15 ans Sur 20 ans
Prêts à taux fixe
du secteur
concurrentiel
1er groupe 0,68 0,83 1,08
Taux moyens 2ème groupe 0,85 1,00 1,26
(en %) 3ème groupe 0,98 1,14 1,39
4ème groupe 1,17 1,36 1,58
Ensemble 0,92 1,08 1,33
Prêts
du secteur
concurrentiel
Septembre
2019
Sur 15 ans Sur 20 ans Sur 25 ans
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5. Les durées des crédits immobiliers aux particuliers
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ENSEMBLE DES MARCHÉS – Prêts bancaires (en mois)
Au 3ème trimestre 2019, la durée des prêts accordés était de 229 mois en moyenne.
Après plusieurs années durant lesquelles les durées des prêts bancaires se sont allongées, elles sont restées stables
depuis le printemps dernier. Elles s’établissent néanmoins à un niveau jamais observé par le passé. La baisse des taux
d’intérêt a rendu possible cette situation. Sans cela, la détérioration de la solvabilité des emprunteurs affectés par la
hausse des prix de l’immobilier puis par la dégradation des soutiens publics aurait pesé sur l’activité des marchés
immobiliers et sur la production de crédits.
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180
204
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T1-01
T3-01
T1-02
T3-02
T1-03
T3-03
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T1-05
T3-05
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T1-09
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T3-11
T1-12
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T1-13
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T1-15
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T1-16
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6. ENSEMBLE DES MARCHÉS – Structure de la production (prêts bancaires pour l’accession)
La part de la production à 25 ans et plus s’est établie à 40.6 % au cours du 3ème trimestre (70.6 % à 20 ans et plus). La
déformation rapide de la structure de la production constatée depuis 2014 cède maintenant la place à une diminution
de la part des prêts les plus longs : ainsi, en septembre, la part de la production à 25 ans et plus s’est établie à 38.8 %
(68.3 % à 20 ans et plus), en recul de l’ordre de 2 points par rapport à la situation observée au cours du printemps dernier.
Les durées des crédits immobiliers aux particuliers
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La structure de la production (en %)
répartie selon la durée des crédits accordés
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20
30
40
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2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 T1-19T2-19T3-19
- de 35 ans 0,6 3,1 13,8 29,9 51,1 1,4 100,0
de 35 à 45 ans 1,2 4,8 17,3 32,7 43,8 0,3 100,0
de 45 à 55 ans 3,5 15,3 30,8 33,2 17,2 0,0 100,0
de 55 à 65 ans 12,4 37,5 33,8 13,9 2,5 0,0 100,0
65 ans et + 21,5 52,5 17,7 5,8 2,5 0,0 100,0
Structure de la
production
T3-2019 (en %)
Durée des prêts (en années)
- de 10 10 à 15 15 à 20 20 à 25 25 à 30 30 et + Ensemble
- de 35 ans 2,3 10,2 29,0 35,0 22,3 1,2 100,0
de 35 à 45 ans 2,9 12,7 31,7 34,9 17,4 0,5 100,0
de 45 à 55 ans 6,1 22,7 35,8 29,1 6,3 0,0 100,0
de 55 à 65 ans 15,6 42,7 32,1 8,9 0,7 0,1 100,0
65 ans et + 29,0 48,0 19,5 2,7 0,8 0,0 100,0
Structure de la
production
T3-2014 (en %)
Durée des prêts (en années)
- de 10 10 à 15 15 à 20 20 à 25 25 à 30 30 et + Ensemble
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7. ENSEMBLE DES MARCHÉS – Les taux d’apport personnel des emprunteurs
La configuration actuelle des taux est exceptionnelle et elle s’accompagne d’une augmentation des durées des crédits
accordés. Et surtout, les conditions d’octroi des crédits se sont considérablement assouplies. Avec des taux d’apport
qui n’ont jamais été aussi bas depuis 1978, l’accès aux crédits immobiliers n’ayant jamais été rendu aussi facile par
les établissements bancaires.
Le taux moyen qui était de 24.0 % de 2007 à 2014 est descendu à 14.3 % en moyenne depuis le début de 2019 (un
recul de 40 %). Mais si le taux d’apport reste au plus bas dans le neuf (14.0 % récemment, ayant encore baissé depuis le début de
l’année), il remonte maintenant doucement dans l’ancien (près de 16 %, contre 15 % au printemps dernier).
Les conditions d’octroi des prêts
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Le taux d’apport personnel apparent : ensemble des marchés
Base 100 : moyenne 2007-2019
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T4-07
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T4-10
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T2-12
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T4-13
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8. Les taux de croissance annuels moyens (en %)
ENSEMBLE DES MARCHÉS
Après plusieurs années d’augmentation rapide (dont + 3.6 % en 2018), le coût des opérations réalisées par les ménages
augmente toujours (+ 2.9 % pour les neufs premiers mois de 2019, en glissement annuel). Aussi, le coût relatif se maintient sur un
de ses plus haut niveaux constatés jusqu’alors : 4.3 années de revenus au 3ème trimestre 2019, comme il y a un an à
la même époque. En effet, les revenus des ménages qui réalisent ces opérations n’augmentent que doucement depuis
le début d’année (+ 1.0 % pour les neufs premiers mois de 2019, en glissement annuel), bien en deçà de la hausse du coût des
opérations.
Et le niveau de l’apport personnel recule rapidement : - 6.1 % pour les neufs premiers mois de 2019, en glissement
annuel
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-7,9
-1,6
-8,4
-3,7
3,6
-5,5
-6,1
0,8
0,2 0,4
0,7
1,6 1,8
1,0
-0,3
0,6
1,8
3,9
2,6
3,6 2,9
-12
0
12
2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019
Apport personnel moyen Revenus moyens Coût moyen de l'opération
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9. L’indicateur de solvabilité de la demande réalisée
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ENSEMBLE DES MARCHÉS – L’impact de l’amélioration des conditions de crédit
La diminution rapide du taux d’apport personnel a atténué l’impact que l’amélioration des conditions de crédit aurait
pu avoir sur le taux d’effort supporté par les nouveaux emprunteurs.
La remontée des taux d’effort des emprunteurs se poursuit donc en réponse aux évolutions constatées depuis la fin de
2016 (baisse des aides publiques, élargissement des clientèles, baisse des taux d’apport personnel, augmentation des coûts des
logements, …). Mais la hausse des taux d’effort reste plus rapide dans le neuf que dans l’ancien.
Le taux d’effort apparent : ensemble des marchés
Base 100 : moyenne 2007-2019
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10. L’indicateur de solvabilité de la demande réalisée
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ENSEMBLE DES MARCHÉS (base 100 en 2015)
Grâce à des conditions de crédit qui facilitent la réalisation des projets immobiliers des ménages et rendent
supportables des coûts d’opérations plus élevés, l’indicateur de solvabilité de la demande a pu se ressaisir au
3ème trimestre. Les conséquences de la dégradation des soutiens publics et de la hausse des coûts des opérations
réalisées sur l’indicateur de solvabilité ont donc été en partie corrigées, même si une large part du repli de l’indicateur
constaté durant trois années a commencé à fragiliser la demande.
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T1-06
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T1-07
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T3-08
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11. ENSEMBLE DES MARCHÉS - Les indicateurs mensuels d’activité
Le rythme d’évolution en glissement annuel de l’activité mesurée en niveau trimestriel glissant s’est relevé jusqu’en
mai 2019, porté par le dynamisme de l’offre bancaire et le redressement du moral des ménages.
Après plusieurs mois d’une activité intense, le marché des crédits a été moins actif durant l’été. Depuis la fin du
printemps dernier, les taux d’apport personnel se stabilisent. Mais, après cette pause estivale, la production a rebondi
en septembre (+ 7.6 % contre + 7.7 % en 2018, à la même époque), bénéficiant d’un nouvel accroissement du niveau moyen des
prêts accordés. Dans le même temps, le nombre de prêts s’est aussi redressé (+ 8.1 % contre - 1.0 % il y a un an à la même
époque).
ENSEMBLE DU MARCHÉ
Niveau annuel glissant
Production de crédits au T3-2019 : + 11.1 %
Rappel : - 1.5 % au T3-2018
Nombre de prêts accordés au T3-2019 : + 5.5 %
Rappel : - 7.4 % au T3-2018
Nombre de prêts bancaires : Ensemble du marché
Niveau annuel glissant (base 100 en 2015)
L’activité du marché des crédits immobiliers
Production de crédits : Ensemble du marché
Niveau annuel glissant (base 100 en 2015)
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1-2009
4-2009
7-2009
10-2009
1-2010
4-2010
7-2010
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1-2011
4-2011
7-2011
10-2011
1-2012
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1-2013
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1-2014
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7-2014
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1-2015
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1-2016
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1-2017
4-2017
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07-2018
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01-2019
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50
80
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1-2009
4-2009
7-2009
10-2009
1-2010
4-2010
7-2010
10-2010
1-2011
4-2011
7-2011
10-2011
1-2012
4-2012
7-2012
10-2012
1-2013
4-2013
7-2013
10-2013
1-2014
4-2014
7-2014
10-2014
1-2015
4-2015
7-2015
10-2015
1-2016
4-2016
7-2016
10-2016
1-2017
4-2017
7-2017
10-2017
01-2018
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10-2018
01-2019
04-2019
07-2019
L’Observatoire Crédit Logement / CSA – Conférence du 3ème trimestre 2019 – 15 octobre 2019 – Toute reproduction interdite sans accord de Crédit Logement

12. Le tableau de bord de L’Observatoire
Le marché du neuf

13. MARCHÉ DU NEUF
Le coût des opérations réalisées par les ménages s’élève toujours rapidement (+ 3.0 % pour les neuf premiers mois de 2019, en
glissement annuel, après + 1.9 % en 2018). Le coût relatif s’établit alors à 5.2 années de revenus au troisième trimestre 2019,
contre 5.1 années de revenus il y a un an à la même époque.
En effet les revenus des ménages qui réalisent ces opérations augmentent bien plus lentement que les coûts des
opérations (+ 0.7 % pour les neuf premiers mois de 2019, en glissement annuel, après + 1.7 % en 2018), en raison de la
progression de la part des (primo) accédants jeunes et modestes.
Le niveau de l’apport personnel baisse encore, après la diminution rapide de 2018 (- 3.0 % pour les neuf premiers mois de 2019,
en glissement annuel, après - 6.6 % en 2018), d’autant que le recul des taux d’intérêt favorise le ré arbitrage entre recours au
crédit et la mobilisation de l’apport personnel. La transformation du marché est rendue possible par l’amélioration des
conditions de crédit (baisse des taux et allongement des durées) et l’assouplissement des conditions d’octroi des prêts : les taux
d’apport personnel sont descendus à des niveaux jamais observés par le passé.
La photographie du marché
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Photographie du marché
Taux
d'apport
personnel
apparent
(en %)
Coût relatif
moyen
(en années de
revenus)
Durée
moyenne
(en mois)
Taux
d'intérêt
moyen
(en %)
3ème trimestre 2019
Ensemble du marché du neuf 14,1 5,2 240 1,22
dont accession 14,5 5,9 249 1,25
3ème trimestre 2018
Ensemble du marché du neuf 14,8 5,1 235 1,46
dont accession 15,3 5,8 243 1,48
L’Observatoire Crédit Logement / CSA – Conférence du 3ème trimestre 2019 – 15 octobre 2019 – Toute reproduction interdite sans accord de Crédit Logement

14. La répartition des emprunteurs
MARCHÉ DU NEUF : Selon l’âge de la personne de référence et le revenu du ménage
Depuis 2018, la part des moins de 35 ans s’est ressaisie : l’allongement des durées des prêts bancaires et la baisse du
taux de l’apport personnel exigé y ont largement contribué. Cette évolution redonne aux jeunes emprunteurs la place
qu’ils occupaient dans le marché jusqu’en 2010-2011.
La part des accédants modestes (moins de 3 SMIC) se redresse rapidement, retrouvant ainsi ses niveaux de la fin des
années 2000. Les évolutions des taux et des durées et l’assouplissement des conditions d’octroi des prêts leur ont
permis de réaliser leurs projets avec des crédits bancaires. Les ménages aux revenus les plus élevés voient leur poids
dans le marché reculer. Et le poids des ménages aux revenus moyens et élevés se stabilise à peu près.
14 / 32L’Observatoire Crédit Logement / CSA – Conférence du 3ème trimestre 2019 – 15 octobre 2019 – Toute reproduction interdite sans accord de Crédit Logement

15. MARCHÉ DU NEUF - Les indicateurs mensuels d’activité
Dès l’été 2018, la production bancaire classique avait pris le relais des financements aidés défaillants, grâce à
l’allongement de la durée des prêts accordés et à un nouvel assouplissement de leurs conditions d’octroi. Et à
l’approche de la fin du PTZ dans les zones C et B2, une partie de la demande a anticipé la réalisation de son projet
d’accession : l’activité a donc rebondi en septembre, avec une production de crédits mesurée en niveau trimestriel
glissant en augmentation de 11.5 % en glissement annuel (contre + 3.4 %, il y a un an à la même époque). Le nombre de prêts
bancaires s’est alors ressaisi en septembre, avec + 6.2 % (contre - 1.9 %, il y a un an à la même époque).
Production de crédits : Marché du neuf
Niveau annuel glissant (base 100 en 2015)
MARCHÉ DU NEUF
Niveau annuel glissant
Production de crédits au T3-2019 : + 13.4 %
Rappel : + 1.2 % au T3-2018
Nombre de prêts accordés au T3-2019 : + 6.3 %
Rappel : - 2.2 % au T3-2018
Nombre de prêts bancaires : Marché du neuf
Niveau annuel glissant (base 100 en 2015)
L’activité du marché des crédits immobiliers
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1-2009
4-2009
7-2009
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1-2010
4-2010
7-2010
10-2010
1-2011
4-2011
7-2011
10-2011
1-2012
4-2012
7-2012
10-2012
1-2013
4-2013
7-2013
10-2013
1-2014
4-2014
7-2014
10-2014
1-2015
4-2015
7-2015
10-2015
1-2016
4-2016
7-2016
10-2016
1-2017
4-2017
7-2017
10-2017
01-2018
04-2018
07-2018
10-2018
01-2019
04-2019
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50
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1-2009
4-2009
7-2009
10-2009
1-2010
4-2010
7-2010
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1-2011
4-2011
7-2011
10-2011
1-2012
4-2012
7-2012
10-2012
1-2013
4-2013
7-2013
10-2013
1-2014
4-2014
7-2014
10-2014
1-2015
4-2015
7-2015
10-2015
1-2016
4-2016
7-2016
10-2016
1-2017
4-2017
7-2017
10-2017
01-2018
04-2018
07-2018
10-2018
01-2019
04-2019
07-2019
L’Observatoire Crédit Logement / CSA – Conférence du 3ème trimestre 2019 – 15 octobre 2019 – Toute reproduction interdite sans accord de Crédit Logement

16. Le tableau de bord de L’Observatoire
Le marché de l’ancien

17. MARCHÉ DE L’ANCIEN
La tension sur le coût relatif des opérations réalisées dans l’ancien reste élevée : le coût relatif était de 5.1 années
de revenus au troisième trimestre 2019, contre 5.0 années de revenus il y a un an à la même époque. Car si le coût
moyen des opérations réalisées augmente maintenant moins que de 2015 à 2017, son évolution est maintenant
plus rapide qu’en 2018 (+ 2.9 % pour les neuf premiers mois de 2019, en glissement annuel, après + 1.6 % en 2018) : alors que le
rythme de progression des revenus reste modéré (+ 1.7 % pour les neuf premiers mois de 2019, en glissement annuel, après + 1.1 %
en 2018) et bien en deçà de celui du coût moyen des opérations.
En outre, le niveau de l’apport personnel baisse toujours rapidement (- 6.8 % pour les neuf premiers mois de 2019, en
glissement annuel, après - 7.1 % en 2018).
La photographie du marché
17 / 32
Photographie du marché
Taux
d'apport
personnel
apparent
(en %)
Coût relatif
moyen
(en années de
revenus)
Durée
moyenne
(en mois)
Taux
d'intérêt
moyen
(en %)
3ème trimestre 2019
Ensemble du marché de l'ancien 15,8 5,1 239 1,20
dont accession 16,2 5,4 243 1,21
3ème trimestre 2018
Ensemble du marché de l'ancien 17,4 5,0 234 1,44
dont accession 17,9 5,2 238 1,45
L’Observatoire Crédit Logement / CSA – Conférence du 3ème trimestre 2019 – 15 octobre 2019 – Toute reproduction interdite sans accord de Crédit Logement

18. MARCHÉ DE L’ANCIEN : Selon l’âge de la personne de référence et le revenu du ménage
Après s’être stabilisée de 2015 à 2017, la part des moins de 35 ans s’est ressaisie dès 2018, en réponse à
l’allongement de la durée des prêts et à l’assouplissement de leurs conditions d’octroi. Et comme dans le neuf, elle a
retrouvé ses niveaux élevés des années 2010-2011.
De même, la part des accédants disposant d’un revenu inférieur à 3 SMIC qui s’était maintenue à bas niveau de 2015 à
2017, a rebondi dès 2018 retrouvant ainsi ses niveaux élevés de la seconde moitié des années 2000. Le rebond se
réalise principalement au détriment des revenus les plus élevés dont la part se maintient pourtant à un bon niveau, à
sa moyenne de longue période.
La répartition des emprunteurs
18 / 32L’Observatoire Crédit Logement / CSA – Conférence du 3ème trimestre 2019 – 15 octobre 2019 – Toute reproduction interdite sans accord de Crédit Logement

19. MARCHÉ DE L’ANCIEN - Les indicateurs mensuels d’activité
Depuis le début de l’année 2019, une nouvelle amélioration des conditions d’octroi des prêts et le maintien de
conditions de crédit exceptionnelles ont permis au rythme d’évolution en glissement annuel de l’activité mesurée en
niveau trimestriel glissant de se ressaisir. La remontée du taux d’apport personnel exigé qui se constate depuis le
printemps dernier n’a pas encore affecté le dynamisme de ce marché : + 17.6 % pour la production en septembre
2019 (contre + 9.3 % en 2018 à la même époque) et + 19.5 % pour le nombre de prêts (contre + 2.6 % il y a un an).
Production de crédits : Marché de l’ancien
Niveau annuel glissant (base 100 en 2015)
MARCHÉ DE L’ANCIEN
Niveau annuel glissant
Production de crédits au T3-2019: + 15.2 %
Rappel : + 0.2 % au T3-2018
Nombre de prêts accordés au T3-2019 : + 11.6 %
Rappel : - 1.7 % au T3-2018
Nombre de prêts bancaires : Marché de l’ancien
Niveau annuel glissant (base 100 en 2015)
L’activité du marché des crédits immobiliers
19 / 32
30
60
90
120
1-2009
4-2009
7-2009
10-2009
1-2010
4-2010
7-2010
10-2010
1-2011
4-2011
7-2011
10-2011
1-2012
4-2012
7-2012
10-2012
1-2013
4-2013
7-2013
10-2013
1-2014
4-2014
7-2014
10-2014
1-2015
4-2015
7-2015
10-2015
1-2016
4-2016
7-2016
10-2016
1-2017
4-2017
7-2017
10-2017
01-2018
04-2018
07-2018
10-2018
01-2019
04-2019
07-2019
50
80
110
1-2009
4-2009
7-2009
10-2009
1-2010
4-2010
7-2010
10-2010
1-2011
4-2011
7-2011
10-2011
1-2012
4-2012
7-2012
10-2012
1-2013
4-2013
7-2013
10-2013
1-2014
4-2014
7-2014
10-2014
1-2015
4-2015
7-2015
10-2015
1-2016
4-2016
7-2016
10-2016
1-2017
4-2017
7-2017
10-2017
01-2018
04-2018
07-2018
10-2018
01-2019
04-2019
07-2019
L’Observatoire Crédit Logement / CSA – Conférence du 3ème trimestre 2019 – 15 octobre 2019 – Toute reproduction interdite sans accord de Crédit Logement

20. La capacité des ménages à acheter
au 3ème trimestre 2019

21. La capacité des ménages à acheter
21 / 32L’Observatoire Crédit Logement / CSA – Conférence du 3ème trimestre 2019 – 15 octobre 2019 – Toute reproduction interdite sans accord de Crédit Logement
Légende
Surface habitable (en m2) achetée en 2019/Variation des prix en % à fin août 2019 (glissement annuel du niveau annuel glissant)
Variation de la surface achetable (en m2) sur un an (T3-2019 par rapport à T3-2018)
Nantes
Bordeaux
Toulouse
Marseille
Strasbourg
Lille
Paris
Lyon
Montpellier
Nice
60,3 m2/1,0%
1,9 m2
58,9 m2/6,7%
-2,1 m2
56,9 m2/4,6%
1,5 m2
57,9 m2/3,7%
1,7 m2
63,5 m2/3,2%
1,0 m2
64,3 m2/6,5%
-1,1 m2
60,6 m2/7,7%
-0,3 m2
57,7 m2/6,4%
-0,6 m2
3,5 m2
60,1 m2/2,3%
1,2 m2
69,4 m2/3,4%

22. La capacité des ménages à acheter
Les évolutions récentes de la capacité des ménages à acheter depuis 2015
Depuis 2015, l’amélioration des conditions de crédit a atténué la dégradation de la solvabilité de la demande. Mais
dans la moitié des villes, les prix ont augmenté trop rapidement ou la situation budgétaire et financière de la
demande était trop fragile. Dans la plupart de ces villes, la surface achetable s’est réduite : de façon sensible à
Bordeaux, Brest, Nantes, Nîmes, Paris, Rennes ; voire à Caen, Le Mans, Lille, Lyon, Metz, Strasbourg ou Toulouse.
Mais lorsque les prix ont cru moins vite, diminuant même dans quelques villes, la surface achetable s’est accrue :
fortement à Aix en Provence, Grenoble, au Havre, à Mulhouse, Perpignan, Saint-Etienne ou Toulon, par exemple.
22 / 32
18
15
13
13
11
10
9 8
7 6
5
4
3
3 3
2 1
1
0
0
-1 -2
-2
-3
-3 -4
-5
-5 -5 -6 -6
-7
-8
-12
-15
-10
-5
0
5
10
15
20
TOULON
MULHOUSE
PERPIGNAN
LE HAVRE
GRENOBLE
AIX EN PROVENCE
SAINT ETIENNE
MARSEILLE
ORLEANS
NICE
VILLEURBANNE
AMIENS
BESANCON
TOURS
REIMS
MONTPELLIER
ROUEN
CLERMONT FERRAND
DIJON
LIMOGES
LILLE
LYON
CAEN
STRASBOURG
LE MANS
ANGERS
TOULOUSE
METZ
RENNES
NANTES
PARIS
BREST
NIMES
BORDEAUX
Variation de la surface achetable (en m²) sur 4 ans entre T3-2015 et T3-2019
L’Observatoire Crédit Logement / CSA – Conférence du 3ème trimestre 2019 – 15 octobre 2019 – Toute reproduction interdite sans accord de Crédit Logement

23. La capacité des ménages à acheter
Les évolutions récentes de la capacité des ménages à acheter depuis 2015
À moyen terme, l’évolution de la surface achetable est inversée par rapport à celle du prix des logements
23 / 32
-20
-10
0
10
20
30
40
TOULON
MULHOUSE
PERPIGNAN
LE HAVRE
GRENOBLE
AIX EN PROVENCE
SAINT ETIENNE
MARSEILLE
ORLEANS
NICE
VILLEURBANNE
AMIENS
BESANCON
TOURS
REIMS
MONTPELLIER
ROUEN
CLERMONT FERRAND
DIJON
LIMOGES
LILLE
LYON
CAEN
STRASBOURG
LE MANS
ANGERS
TOULOUSE
METZ
RENNES
NANTES
PARIS
BREST
NIMES
BORDEAUX
Variation du prix au m² sur 4 ans entre T3-2015 et T3-2019
Variation de la surface achetable (en m²) sur 4 ans entre T3-2015 et T3-2019
L’Observatoire Crédit Logement / CSA – Conférence du 3ème trimestre 2019 – 15 octobre 2019 – Toute reproduction interdite sans accord de Crédit Logement

24. En guise de conclusion
Les tendances des marchés

25. Les taux des crédits immobiliers
La baisse des taux constatée depuis le début de l’année 2012 n’a pas mécaniquement provoqué la
remontée/l’accélération de la remontée des prix. La relation inverse qui avait pu s’observer jusqu’au déclenchement
de la crise économique et financière internationale des années 2008-2009 s’est distendue. De 2011 à 2015, la courbe
des taux a accompagné celle de la variation des prix de l’ancien. Puis de 2015 à 2017, la relation semblait s’être
rétablie. Mais en 2018, les deux courbes ont évolué en parallèle … . En outre, depuis le début de 2015, si les prix ont
cru dans de nombreuses (grandes) villes, ils ont reculé, ou n’ont que faiblement progressé, dans d’autres.
Les tendances des marchés
25 / 32
Taux des crédits immobiliers aux particuliers : échelle de gauche
Variation annuelle (en %) du coût moyen de l'opération (en niveau annuel glissant) : échelle de droite
-5
0
5
10
15
1
2
3
4
5
6
T1-06
T3-06
T1-07
T3-07
T1-08
T3-08
T1-09
T3-09
T1-10
T3-10
T1-11
T3-11
T1-12
T3-12
T1-13
T3-13
T1-14
T3-14
T1-15
T3-15
T1-16
T3-16
T1-17
T3-17
T1-18
T3-18
T1-19
T3-19
L’Observatoire Crédit Logement / CSA – Conférence du 3ème trimestre 2019 – 15 octobre 2019 – Toute reproduction interdite sans accord de Crédit Logement
Évolution des prix des logements anciens et
taux des crédits immobiliers aux particuliers
Source : Observatoire Crédit Logement / CSA

26. Les taux des crédits immobiliers
L’amélioration des conditions de crédit et de leurs conditions d’octroi ont en revanche permis à la demande de réaliser
ses projets immobiliers dans des conditions qu’aucun dispositif public d’aide ou d’incitation n’aurait pu le permettre.
Les tendances des marchés
26 / 32
Les prix des logements anciens (par m² de surface habitable)
(Source modèle FANIE, base 100 en 2000)
70
100
130
160
1964
1966
1968
1970
1972
1974
1976
1978
1980
1982
1984
1986
1988
1990
1992
1994
1996
1998
2000
2002
2004
2006
2008
2010
2012
2014
2016
2018
… après prise en compte de l'évolution desrevenus des ménages et de l'amélioration desconditionsde crédit
… après prise en compte de l'évolution desrevenus des ménages
Par exemple, l’annuité a diminué de 45 % de 2000 à
2019 (de 1980 à 2000, elle avait déjà baissé de 50 %).
Ainsi, compte tenu de cela, les prix « relatifs » ne sont
pas de 70 à 75 % supérieurs à leur niveau de l’année
2000. En revanche, le niveau actuel de ces prix se situe
à 25 % en-dessous de son niveau moyen des
50 dernières années. Et plus précisément, il est
descendu en 2019 à son plus bas niveau depuis le
milieu des années 60.
50
100
150
200
1964
1966
1968
1970
1972
1974
1976
1978
1980
1982
1984
1986
1988
1990
1992
1994
1996
1998
2000
2002
2004
2006
2008
2010
2012
2014
2016
2018
Annuité de remboursement dans le secteur concurrentiel
Capital emprunté de 100 K€ : base 100 en 2000 (Source : modèle FANIE)
L’Observatoire Crédit Logement / CSA – Conférence du 3ème trimestre 2019 – 15 octobre 2019 – Toute reproduction interdite sans accord de Crédit Logement

27. Les taux des crédits immobiliers
L’augmentation de la production de crédits immobiliers et la hausse des encours correspondant détenus par les
ménages n’ont donc pas « seulement » participé à l’alimentation d’une « bulle immobilière ». Elles ont contribué à
l’expansion de l’activité des marchés immobiliers, et principalement à l’accroissement des flux de l’accession à la
propriété comme cela se constate à l’observation des évolutions intervenues au cous des 30 dernières années.
Les tendances des marchés
27 / 32L’Observatoire Crédit Logement / CSA – Conférence du 3ème trimestre 2019 – 15 octobre 2019 – Toute reproduction interdite sans accord de Crédit Logement
4
6
8
10
12
14
400
500
600
700
800
900
1989 1991 1993 1995 1997 1999 2001 2003 2005 2007 2009 2011 2013 2015 2017 2019
Les flux de l'accession à la propriété : échelle de gauche
Crédits immobiliers nouveaux aux ménages (hors les rachats de créances) : échelle de droite
Les crédits immobiliers nouveaux aux ménages (en % du revenu des ménages)
et les flux de l’accession à la propriété (en milliers d’unités)
Source modèle DESPINA

28. Les taux des crédits immobiliers
En octobre 2019, les taux s’établissent à 1.13 % au 11 octobre 2019. Dans le même temps, les durées se maintiennent
à 226 mois, à leur niveau observé en septembre : contre une durée moyenne de 229 mois de janvier à août 2019 (voire
230 mois de mai à juillet).
La remontée du taux d’inflation ne s’était pas accompagnée de celle des taux d’intérêt : le ralentissement de la hausse
des prix s’accompagne d’une nouvelle baisse des taux des crédits immobiliers en octobre, alors que le taux de l’OAT à
10 ans ne recule plus. Néanmoins, les taux de l’OAT à 10 ans qui étaient descendus dans la zone des valeurs négatives
depuis juin 2019, sont ancrés sous le 0.
Les tendances des marchés
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-1
0
1
2
3
4
01-11
03-11
05-11
07-11
09-11
11-11
01-12
03-12
05-12
07-12
09-12
11-12
01-13
03-13
05-13
07-13
09-13
11-13
01-14
03-14
05-14
07-14
09-14
11-14
01-15
03-15
05-15
07-15
09-15
11-15
01-16
03-16
05-16
07-16
09-16
11-16
01-17
03-17
05-17
07-17
09-17
11-17
01-18
03-18
05-18
07-18
09-18
11-18
01-19
03-19
05-19
07-19
09-19
Taux des crédits immobiliers Crédit Logement/CSA
OAT 10 ans
Taux d'inflation (niveau annuel glissant en GA) : IPCH - Ensemble des ménages - France
-0,27
1,13

29. Les taux des crédits immobiliers
La BCE devrait maintenir inchangé son principal taux directeur au moins jusqu’à l’été 2021, voire au-delà. Et le rythme
de l’inflation (IPCH) ne devrait guère se relever : après 1.3 % ou 1.4 % en 2019, autour de 1.3 % jusqu’en 2022.
Concernant les taux à long terme, tous les scénarios avaient été « très sérieusement » révisés dès le début de l’année
2019, afin de tenir compte des évolutions intervenues dans la stratégie de la BCE. Le dernier scénario de la Banque de
France intègre les évolutions récentes du taux de l’OAT à 10 ans.
Les tendances des marchés
29 / 32L’Observatoire Crédit Logement / CSA – Conférence du 3ème trimestre 2019 – 15 octobre 2019 – Toute reproduction interdite sans accord de Crédit Logement
Niveau annuel moyen du taux en % 2018 2019 2020 2021
Scénario 12/2018 0,78 0,90 1,20 1,40
Scénario 03/2019 0,78 0,70 0,90 1,20
Scénario 06/2019 0,78 0,40 0,50 0,70
Scénario 09/2019 0,78 0,10 -0,20 -0,10
La révision du taux de l'OAT à 10 ans dans les scénarios de la Banque de France
Source : " Projections macroéconomiques pour la France"
Les taux des crédits immobiliers (taux nominal, hors coût des suretés et assurance : 1.18 % en septembre 2019) devraient
s’établir entre 1.15 et 1.20 % au 2nd semestre 2019 (de l’ordre de 1.25 % a maxima en 2019, contre 1.45 % en 2018). Puis
augmenter de l’ordre de 10 points de base en 2020. Les durées des prêts accordés devraient de nouveau reculer en
2020, après leur diminution amorcée dès la fin de l’été 2019.
Le resserrement des conditions de crédit pourrait cependant être plus prononcé que prévu. Les conséquences des
craintes nourries par les autorités monétaires et régulièrement exprimées depuis l’été 2018 ne doivent pas être
négligées. Néanmoins, en dépit des inquiétudes des autorités monétaires à propos de la situation actuelle (durées
longues, taux d’apport bas et taux d’intérêt faibles), aucun signal de dégradation (remontée des risques, accroissement des
défauts de remboursement …) n’est encore perceptible.

30. Les taux des crédits immobiliers
Les évolutions du seuil de l’usure (décidées par les autorités monétaires) ne laissent pour le moment que peu de place à
une remontée rapide des taux des crédits immobiliers. Tout au plus peut-on s’attendre à leur stabilisation, sous l’effet
de la déformation de la structure de la production. La forte baisse du seuil de l’usure sur les prêts à plus de 20 ans
incite les banques à réduire leurs engagements nouveaux sur les durées les plus longues (et donc aux taux les plus
élevés). Et la diminution des seuils sur les prêts à moins de 20 ans annonce, sans doute, une moindre activité sur le
front des rachats de créances.
Les tendances des marchés
30 / 32
3,40
3,09
2,83
2,79
2,73 2,72 2,67
3,35
3,11
2,85 2,83
2,77 2,79
2,67
3,37
3,36
3,08
3,01
2,96 2,97
2,77
2,5
3,0
3,5
T1 2017 T2 2017 T3 2017 T4 2017 T1 2018 T2 2018 T3 2018 T4 2018 T1 2019 T2 2019 T3 2019 T4 2019
Prêts à moins de 10 ans Prêts d'une durée comprise entre 10 et 20 ans Prêts à plus de 20 ans
Le seuil de l’usure des prêts immobiliers à taux fixe
accordés aux particuliers (en %)
Source Banque de France
Rappel : le taux effectif moyen des crédits immobiliers accordés est un taux actuariel effectif global "tout compris" (frais de
dossier, caution ou hypothèque, ...). Il ne peut dépasser le seuil de l’usure, selon la durée du prêt accordé.
L’Observatoire Crédit Logement / CSA – Conférence du 3ème trimestre 2019 – 15 octobre 2019 – Toute reproduction interdite sans accord de Crédit Logement

31. La production de crédits immobiliers
En 2018, la production de crédits n’a que faiblement reculé (- 1.9 %) : l’amélioration des conditions d’octroi des prêts
a permis d’amortir les conséquences de la hausse des prix des logements et de la dégradation des soutiens publics.
Pour 2019, la remontée de la production devrait être significative (+ 6.4 % pour 183.0 Mds d’€) en raison de la
nouvelle baisse des taux d’apport. Mais dès 2020, la production risque de faiblir, en dépit du maintien de bonnes
conditions de crédit.
Les tendances des marchés
Les offres acceptées
Source : Observatoire de la Production de Crédits Immobiliers (OPCI)
31 / 32
166,1
170,2
141,2
119,5
168,8
161,6
119,3
129,0
119,6
151,5 157,1
175,4
172,0
183,0
100
120
140
160
180
2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019
Enmilliardsd'€
L’Observatoire Crédit Logement / CSA – Conférence du 3ème trimestre 2019 – 15 octobre 2019 – Toute reproduction interdite sans accord de Crédit Logement

32. FIN
Merci de votre attention
Annexe : La capacité des ménages à acheter
dans les villes de plus de 100 000 habitants
au 3ème trimestre 2019

33. Annexe : La capacité des ménages à acheter
dans les villes de plus de 100 000 habitants
au 3ème trimestre 2019

34. La capacité des ménages à acheter
La décomposition des facteurs formant la capacité des ménages à acheter
De multiples facteurs contribuent à la formation de la capacité à acheter. L’interprétation des évolutions de
l’indicateur de solvabilité de la demande ou de la surface habitable achetable en est d’autant plus délicate : par
exemple, les taux peuvent baisser, alors que les prix augmentent ... Pour autant, le modèle d’évaluation qui a été
construit permet de séparer le rôle que les facteurs retenus jouent dans ces évolutions, indépendamment les uns des
autres. Le jeu de 5 facteurs principaux peut ainsi être mis en évidence et évalué :
o le niveau de revenus des emprunteurs,
o le taux d’apport personnel des emprunteurs,
o le prix au m² de surface habitable,
o la durée des crédits accordés
o et le taux d’intérêt de ces crédits.
Pour chacun de ces facteurs, sa contribution aux évolutions observées peut être mesurée, ainsi que son poids relatif
dans le mouvement global.
La baisse du taux d’apport personnel est associée à une diminution de la surface achetable.
La hausse des prix des logements réduit la capacité des ménages à acheter et donc, la surface achetable.
Enfin, l’amélioration des conditions de crédit (baisse des taux d’intérêt et/ou allongement de la durée des crédits
accordés) ou la hausse des revenus des emprunteurs (hausse du pouvoir d’achat, déformation de la structure des
clientèles) permet une augmentation de la surface achetable.
Le modèle d’analyse qui a été développé permet en outre la représentation des évolutions de la surface habitable
achetable dans chacune des 34 villes de plus de 100 000 habitants actuellement retenues par l’Observatoire LPI.
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35. La capacité des ménages à acheter
Les évolutions récentes de la capacité des ménages à acheter
Dans 41 % des villes de plus de 100 000 habitants pour lesquelles ont été construits les indicateurs Crédit Logement/CSA
- LPI qui décrivent l'évolution de la capacité des ménages à acheter des appartements anciens, le constat est identique :
• la surface achetable ne baisse que légèrement : 15 % des villes
• ou se réduit nettement : 26 % des villes
Dans la plupart de ces villes, l’évolution des prix détermine l’évolution de la capacité à acheter
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Amiens Angers Besançon Bordeaux
Clermont-Ferrand Grenoble Le Havre Lille Limoges Mulhouse Nîmes
Marseille Montpellier Nice Perpignan Orléans Reims
Saint Etienne Strasbourg Tours
FAIBLE VARIATION DE
SURFACE
Caen Rouen Dijon Nantes Paris
Aix-en-Provence Brest Le Mans
Lyon Metz Rennes
Toulon Toulouse Villeurbanne
Hausse des prix / augmentation de surface : 44 % des villes
Hausse des prix / faible variation de surface : 6 % des villes
Hausse des prix / baisse de surface : 26 % des villes
Baisse des prix / augmentation de surface : 15 % des villes
Baisse des prix / faible variation de surface : 9 % des villes
Baisse des prix / baisse de surface :
BAISSE DE SURFACE
3ème trimestre 2019 HAUSSE DES PRIX BAISSE DES PRIX
AUGMENTATION DE SURFACE

36. La capacité des ménages à acheter
L’Observatoire Crédit Logement / CSA – Conférence du 3ème trimestre 2019 – 15 octobre 2019 – Toute reproduction interdite sans accord de Crédit Logement
Légende
Surface habitable (en m2) achetée en 2019/Variation des prix en % à fin août 2019 (glissement annuel du niveau annuel glissant)
Variation de la surface achetable (en m2) sur un an (T3-2019 par rapport à T3-2018)
y
Rennes
Caen
Nantes
Limoges
Bordeaux
Toulouse Montpellier
Marseille
Lyon
Clermont-
Ferrand
Besançon
Dijon
Metz
Strasbourg
Amiens
Lille
Rouen
Orléans
Paris
Aix-en-provence
Brest
LeHavre
Mulhouse
Reims
Villeurbanne
Tours
Saint-
Nîmes
Angers
LeMans
Grenoble
Toulon
Nice
Perpignan
Etienne
Rennes
Caen
Brest
Le Havre
Rouen
Nantes
Le Mans
Angers
60,8 m2/9,0%
2,1 m2
65,9 m2/10,4%
-6,2 m2
60,6 m2/7,7%
-0,3 m2
58,9 m2/9,5%
-3,3 m2
57,5 m2/4,6%
0,0 m2
57,1 m2/6,3%
0,6 m2
63,5 m2/2,8%
3,5 m2
65,9 m2/6,5%
-3,4 m2

37. La capacité des ménages à acheter
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Légende
Surface habitable (en m2) achetée en 2019/Variation des prix en % à fin août 2019 (glissement annuel du niveau annuel glissant)
Variation de la surface achetable (en m2) sur un an (T3-2019 par rapport à T3-2018)
Rennes
Caen
Nantes
Limoges
Bordeaux
Toulouse Montpellier
Marseille
Lyon
Clermont-
Ferrand
Besançon
Dijon
Metz
Strasbourg
Amiens
Lille
Rouen
Orléans
Paris
Aix-en-provence
Brest
LeHavre
Mulhouse
Reims
Villeurbanne
Tours
Saint-
Nîmes
Angers
LeMans
Grenoble
Toulon
Nice
Perpignan
Etienne
Dijon
Strasbourg
Amiens
Lille
Paris
Mulhouse
Reims
Metz
Besançon
Orléans
Tours
57,7 m2/6,4%
58,0 m2/0,3%
-0,6 m2
4,4 m2
1,2 m2
-0,4 m2
1,4 m2
3,5 m2
4,9 m2
-3,7 m2
1,2 m2
6,9 m2
60,1 m2/2,3%
62,5 m2/-2,9%
69,0 m2/0,5%
79,2 m2/-0,7%
57,1 m2/3,8%
69,4 m2/3,4%
59,4 m2/2,8%
68,0 m2/6,5%
59,2 m2/-0,3%
3,6 m2

38. La capacité des ménages à acheter
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Légende
Surface habitable (en m2) achetée en 2019/Variation des prix en % à fin août 2019 (glissement annuel du niveau annuel glissant)
Variation de la surface achetable (en m2) sur un an (T3-2019 par rapport à T3-2018)
Rennes
Caen
Nantes
Limoges
Bordeaux
Toulouse Montpellier
Marseille
Lyon
Clermont-
Ferrand
Besançon
Dijon
Metz
Strasbourg
Amiens
Lille
Rouen
Orléans
Paris
Aix-en-provence
Brest
LeHavre
Mulhouse
Reims
Villeurbanne
Tours
Saint-
Nîmes
Angers
LeMans
Grenoble
Toulon
Nice
Perpignan
Etienne
62,9 m2/-1,6%
2,1 m2
60,3 m2/1,0%
1,9 m2
58,9 m2/6,7%
-2,1 m2
56,9 m2/4,6%
1,5 m2
65,8 m2/1,3%
4,0 m2
65,0 m2/0,5%
2,8 m2
Limoges
Clermont-
Ferrand
Bordeaux
Toulouse
Montpellier
Perpignan

39. La capacité des ménages à acheter
L’Observatoire Crédit Logement / CSA – Conférence du 3ème trimestre 2019 – 15 octobre 2019 – Toute reproduction interdite sans accord de Crédit Logement
Légende
Surface habitable (en m2) achetée en 2019/Variation des prix en % à fin août 2019 (glissement annuel du niveau annuel glissant)
Variation de la surface achetable (en m2) sur un an (T3-2019 par rapport à T3-2018)
Rennes
Caen
Nantes
Limoges
Bordeaux
Toulouse Montpellier
Marseille
Lyon
Clermont-
Ferrand
Besançon
Dijon
Metz
Strasbourg
Amiens
Lille
Rouen
Orléans
Paris
Aix-en-provence
Brest
LeHavre
Mulhouse
Reims
Villeurbanne
Tours
Saint-
Nîmes
Angers
LeMans
Grenoble
Toulon
Nice
Perpignan
Etienne
Marseille
Lyon
Aix-en-Provence
Villeurbanne
Nîmes
Grenoble
Toulon
Nice
Saint-
64,7 m2/7,7%
-1,7 m2
64,4 m2/1,1%
1,7 m2
57,9 m2/3,7%
1,7 m2
71,0 m2/1,6%
2,8 m2
64,9 m2/-6,9%
2,1 m2
63,5 m2/3,2%
1,0 m2
63,3 m2/1,3%
-2,0 m2
63,0 m2/3,6%
-1,1 m2
64,3 m2/6,3%
-1,1m2
Etienne