A quoi faut-il faire attention lorsqu'on visite un logement en vue de l'achter ou de le louer?

A quoi faut-il faire attention
lorsqu’on visite un logement
en vue de l’acheter ou de le
louer?
Centre Urbain – 5 juin 2012

1. Intérêt patrimonial du
bien et aspects
réglementaires

Intérêt patrimonial du bien et
aspects réglementaires
●  Intérêt patrimonial du bien:

►  A-t-il un intérêt historique?
►  A-t-il un intérêt architectural
(esthétique et technique)?
►  Met-il en œuvre des matériaux de
qualité, bien souvent irremplaçables
aujourd’hui? (menuiseries en chêne,
verres mis en œuvre par des
techniques anciennes, briques
émaillées, vitraux, etc)
►  Le bien est-il repris à l'inventaire
scientifique du patrimoine
architectural (communes couvertes: Photos Jérôme Bertrand, Centre Urbain

Bruxelles Extension Est, Bruxelles
Extension Sud, Etterbeek, Ixelles,
Saint-Gilles, Saint-Josse-ten-Noode,
Woluwe-Saint-Pierre)?
www.irismonument.be

Niveaux de protection et
réglementation urbanistique
●  Le bien fait-il l’objet d’une mesure de protection?
Classement / liste de sauvegarde/ zone de protection d’un bien
classé / inscription à l’inventaire légal
●  Le bien est-il soumis à une réglementation urbanistique
régionale ou communale particulière?
►  Ex: zones ZICHEE définies au Plan Régional d’Affectation du Sol
►  Ex: règlement communal d’urbanisme zoné du « Quartier de l’Hôtel
de Ville » de Saint-Gilles

Possibilités d’entretien et de
restauration
●  Dépendent de la complexité du bâtiment, des techniques
mises en œuvre à l’époque et de la possibilité de trouver des
matériaux de remplacement
●  Dépendent du niveau de protection du bien qui implique des
obligations et dans le cadre du classement, l’accès à une
aide financière particulière
●  Dépendent de votre budget

Photo Jérôme Bertrand, Centre Urbain

La façade
Les matériaux de parement

●  La façade a-t-elle conservé son parement
d'origine (façade enduite avec un mortier à la
chaux ou un mortier de ciment, un enduit
simili-pierre (enduits peints ou à nu), briques
et pierre à nu ou peintes, etc)?
Enduit de ciment fissuré
►  Si oui, le parement est-il en bon état? Photo MRBC - DMS
›  enduit: décollement de l'enduit, micro-fissures,
fissures de surface?
›  briques, pierres: perte de matière, état des
joints? Si éléments peints, qualité et état de la
peinture (décollement, écaillement, cloques, etc)?
›  degré de salissure
Enduit simili-pierre
►  Si non, quelles sont les interventions sur le Photo MRBC - DMS
parement?
›  mise en peinture de la façade non destinée à être
peinte à l'origine
›  dérochage: mise à nu de la brique de maçonnerie
enduite à l'origine
›  un permis d'urbanisme a-t-il été introduit pour Façade de droite dérochée
ces travaux? Photo Jérôme Bertrand,
Centre Urbain

La façade
Les châssis et la porte d’entrée

●  S'agit-il des châssis et de la porte d'origine?
●  Si oui, dans quel état sont-ils (en bon état,
localement abîmés (peinture qui s'écaille,
une pièce de bois plus abîmée que les Photo Jérôme Bertrand,
Centre Urbain
autres, etc), totalement abîmés)?
●  Qualité de l'étanchéité à l'air et à l'eau: état
des joints entre le châssis ou la porte et la
maçonnerie, état du mastic entre la
menuiserie et le vitrage
●  Déformation des pièces de bois, problème
d’équerrage?
●  Etat et fonctionnement des ferrures (ouvrir
et fermer les châssis)
●  L'ancienne poignée de porte, la ou les
plaques de boîtes aux lettres ont-elles été
conservées? Menuiserie O. Cabay

La façade
Les châssis et la porte d’entrée

●  Si les châssis et la porte d'origine ont été changés,
►  les éléments qui les remplacent sont-ils de qualité?
►  Respectent-ils l'aspect d'origine des menuiseries et de la façade
(matériaux, divisions, cintrages, etc)?
►  Si ce n'est pas le cas, un permis d'urbanisme a-t-il été introduit?

Photo Ph. De Gobert, CRMS Atelier d’Architecture du Congrès, Frédéric Hossey

La façade
La corniche

●  S'agit-il de la corniche d'origine?
●  Dans quel état sont les différentes parties
en bois?
●  Le chéneau est-il étanche?
►  Indices d'un problème d'étanchéité:
humidification excessive de la façade,
dégradation des enduits, etc. Photo Jérôme Bertrand,
Centre Urbain
●  S'il s'agit de lattes en PVC, attention! Cela
appauvrit fortement l'aspect de la façade
et vous n'avez pas la possibilité de
constater un éventuel défaut d'étanchéité
et/ou le pourrissement du bois de la
corniche d'origine.

Photo Jérôme Bertrand,
Centre Urbain

La façade
Le balcon

●  Dans quel état sont les
consoles et l'assise en pierre:
fissures, parties manquantes,
problème de stabilité ?
●  Dans quel état est la main-
courante?
Ferronnerie Janssens
●  Dans quel état est le garde-
corps: éléments cassés ou
manquants, état de la
peinture de protection?
●  Etat des points de fixation
des éléments métalliques
dans la maçonnerie et dans Photos Jérôme Bertrand, Centre Urbain
l'assise en pierre? Problème
de stabilité?

La façade
Eléments décoratifs (sgraffites et céramiques)

●  Sont-ils en bon état?
●  Usure et dégradations des sgraffites: surpeints, décollement
des enduits, lacunes, fissures, ternissement des couleurs,
tâches blanches, tâches foncées, croûtes noires, etc.
●  Céramique: adhérence à la façade, émail, etc.

Photo MRBC - DMS

Intérieur
●  Les éléments suivants ont-ils été conservés?
►  Les menuiseries intérieures, leurs vitres, vitraux ou verres
colorés et leurs ferrures, les lambris
►  Les anciens revêtements de sol (granito, mosaïque, carreaux de
ciment, etc)
►  Les moulures en plâtre des murs et des plafonds
►  Les manteaux de cheminée
►  Peintures murales, peinture faux-marbre, peinture faux-bois

Granito – photo MRBC - DMS Mosaïque - photo Françoise Lombaers Crémone à pompe – photo Jérôme
Bertrand, Centre Urbain

Intérieur
L’ascenseur

●  Répond-il aux nouvelles normes de sécurité?
●  Si des travaux d'adaptation ont été réalisés, sont-ils de
qualité et respectent-ils l'aspect architectural d'origine du
bâtiment?

Photos Jérôme Bertrand, Centre Urbain

2. Pathologies et autres
problèmes du bâtiment

Pathologie
Etude des maladies, de leurs origines, de leurs symptômes

Humidité
Pathologies les plus courantes Fissuration
rencontrées par le CSTC
Dégradation superficielle
Décollement
Conformité d’aspect
Isolation thermique
Déformation
Corrosion
Stabilité

Pathologies les plus courantes / HUMIDITE
Les infiltrations d’eau de pluie

localisation: enveloppe du bâtiment
eau provenant de l’extérieur (pluie)

Murs extérieurs
(façades, pignons, menuiseries, caves)

- par défaut d’étanchéité, vétusté
fissures dans les enduits
joints de maçonnerie dégradés

-  par humidification excessive
pluie battante sur
les murs exposés
au sud-ouest

Les infiltrations d’eau de pluie

localisation: enveloppe du bâtiment
eau provenant de l’extérieur (pluie)

Toitures

- par vétusté
- problèmes de raccords (solins, corniches, bacs de cheminée,…)

L’humidité ascensionnelle

localisation: murs et sols en caves ou au rez-de-chaussée
sur terre-plein (absence de caves ou de vide ventilé)
eau provenant du sol remontant dans les
murs par capillarité (effet buvard)

- se manifeste à la base de tous les murs
- ligne horizontale très nette marquant
la limite d’humidification

Les fuites de canalisation & autres causes accidentelles

localisation: lieux où passent les canalisations
fuites accidentelles (débordements, ruptures de canalisations)
ou perte d’étanchéité des joints sanitaires

colonnes d’arrivée et d’évacuation, égouts
réseau de distribution (chauffage)

- vérification visuelle
ouverture des gaines, regard de baignoire,
planchers,…

-  inspection caméra (égouts) /
tassement du sol de cave suite à des fuites

- contrôle de l’index du compteur d’eau

La condensation

localisation: parois froides, ponts thermiques
condensation superficielle:
contact entre de l’air humide
et une surface froide

La condensation

localisation: parois froides, ponts thermiques

conjonction de plusieurs facteurs:

- un problème structurel:
isolation thermique inadéquate

- une modification de comportement:
diminution des températures de chauffe
diminution de la ventilation, calfeutrage

- une intervention sur le bâtiment :
remplacement des châssis, par exemple

Humidité et bois:
attention à la mérule

Humidité et bois:
h
attention à la mérule

Pathologies les plus courantes

Se méfier des interventions récentes
-  pose de contre-cloisons
-  tapissage à la fibre de verre
-  remise en peinture de murs
servant à masquer (provisoirement) un problème d’humidité

Pathologies les plus courantes: FISSURATION & STABILITE
Humidité
Fissuration

Fissuration des murs, Dégradation superficielle
planchers non horizontaux, Décollement
Conformité d’aspect
affaissement de dallage, Isolation thermique
Déformation
Origine : défaut de stabilité, tassement du sol, linteaux, Corrosion
Stabilité
Présence de poutres en bois ou métal dans les maçonneries…

Pathologies les plus courantes: FISSURATION & STABILITE

Distinguer
les fissurations structurelles > cas graves
murs porteurs, fondations,…

les fissurations non structurelles > cas plus « légers »
cloisons, linteaux…

les fissures « actives »
les fissures « stables »

> Recours à un expert en stabilité

Autres aspects importants: le plomb

Anciennes canalisations d’arrivée d’eau en plomb (saturnisme)

directive européenne:
suppression des canalisations en plomb (réseau public et privé)
pour fin 2013

Autres aspects importants: l’amiante (asbeste)

utilisée depuis les années 30 / interdite en 1998

libération de fibres à partir de matériaux dégradés = danger

Autres aspects importants: la sécurité des installations

L’installation électrique (attestation de conformité obligatoire)

Le dossier électrique contient:
- le rapport d’inspection
- le schéma unifilaire
- le schéma de position


L’installation électrique (attestation de conformité obligatoire)

Prise de terre et liaison équipotentielle
Disjoncteurs et différentiels
Volumes de sécurité (baignoire, douche)
Circuit de distribution (section des câbles, nombre de prises)

Toutes les règles ne sont pas applicables
aux bâtiments construits avant 1981


L’installation de gaz

Fuites éventuelles
- contrôle de l’index du compteur de gaz

- contrôle de l’installation par un organisme agréé
ou un entrepreneur CERGA

Aspects juridiques
●  Pour la location, afin d’entamer une relation contractuelle
saine avec le propriétaire, soyez avant de signer attentif aux
éléments suivants :
►  Bon contrat de bail, clair et compris (grande souplesse)
►  Etat des lieux précis
►  Dans l’intérêt du bailleur mais aussi du locataire (ex. si vente
du bien : opposabilité), l’enregistrement du bail est obligatoire
►  Code bruxellois du logement en + du Code civil : obligations
spécifiques (ex. : détecteur de fumée)
►  Obligations PEB
►  Se renseigner sur les possibilités, coûts de reprise, réouverture
des compteurs, fournisseurs : transmissibilité

Aspects juridiques pour
l’achat
►  Disponibilité par rapport à d’éventuels baux opposables
►  Ne pas compter seulement sur les notaires (prendre le sien),
puisqu’ils n’interviennent qu’une fois le processus entamé et
parfois de manière insuffisante (recours éventuels lourds et
compliqués)

l’achat
►  S’assurer, au point de vue urbanisme, de contraintes légales
spécifiques :PRAS, PPAS, Patrimoine… et idéalement par écrit,
de la situation de droit du bien
–  affectation,
–  existence effective du bien (si division),
–  travaux (même châssis), extensions réalisés… et impliquant de
demander un permis,
–  se procurer, consulter les plans à la commune,
–  … adéquation / ses propres projets éventuels,
–  servitudes,
–  expropriation…
►  « Régularisation » peut être entamée, poursuivie par une
personne qui n’est pas propriétaire
►  Un bien en règle sur le plan urbanistique est mieux valorisable

l’achat
►  Discuter éventuellement avec les voisins pour connaître
l’environnement et s’assurer que la mitoyenneté est non
problématique et qu’il n’y a pas d’autres questions
problématiques concernant le bâtiment.

►  Faire preuve d’esprit critique donc, en particulier par rapport à
des vices souvent en fait apparents. Si cachés, il est très
souvent difficile de faire jouer un recours (clause spécifique)…

►  Certificat de conformité de l’installation électrique

►  Se procurer un dossier accessoire à la vente concernant entre
autres les aspects techniques (travaux réalisés, les éventuelles
primes, transmission du certificat PEB, dossier d’interventions
ultérieures) ou autres éventuels.

Aspects énergétiques du bien
•  Enveloppe du bâtiment:
Les différentes parois sont-elles isolées?
Comment? Quel isolant/épaisseur?

•  Toit plat : Etat de l'étanchéité ?
•  Toit Incliné : Y a t-il une sous toiture ;
présente/absente/défaillante ?
•  Mur : isolation / lame d'air – coulisse /
humidité / pathologie ?
•  Mur extérieur mitoyen – (déperditions)
•  Sol : dalle sur sol / sur vide sanitaire / en
contact avec extérieur ?
•  Menuiseries : vitrage simple/double/triple/
année / étanchéité à l’air, à l’eau/ type (bois-
alu-pvc) ?
Le bâtiment/logement est-il facilement
améliorable ?

Installations techniques :
•  Chauffage (gaz/mazout/à condensation) ?
•  Puissance/année/label/rendement /tubage
cheminée possible ?
•  Si chaudière à ventouse ; est elle
réglementairement positionnée ?
•  Déperditions logement/régime température/type
de radiateurs / tuyaux isolés ou non ?
•  Régulation : vannes-thermostatiques/thermostat
ambiance/sondes

•  Eau Chaude Sanitaire – ECS
Production directe ou chaudière mixte/
stockage/quantité/et localisation du stock (local
froid?)
Quels sont les besoins ECS simultanés/bain+douche
+ évier...

•  Climatisation :
Existe t-il une climatisation ?

•  Comptage :
Calorimètre/comptage électronique ?

•  Ventilation
•  Quel Système est il présent dans l'habitation ?
•  Aucun Système./Incomplet/A-B-C-D ?
•  Y a t-il moyen de réaliser un night-cooling tout en
préservant la sécurité ?

•  Protection solaire :
•  Existe t-il des protections solaires extérieures fixes/
mobiles/intérieures ?
•  Le vitrage est il particulier (coating réfléchissant ?).

5. Aspects acoustiques
ü  Environnement sonore
ü  Disposition des locaux
ü  Portes et châssis
ü  Composition des parois
ü  Bruits des équipements

Environnement sonore
Points d’attention

s boven het Gewest hebben vooral ’s nachts een impact.

ijk deel van de stad Brussel, de gemeenten Evere,
, Sint-Jans-Molenbeek, Sint-Lambrechts-Woluwe,
-Woluwe en, in mindere mate, Oudergem, Anderlecht,
en-Node en Watermaal-Bosvoorde worden blootge-
luidsniveaus hoger dan 45 dB(A). Jour (Ld) - 2006
dichtbij de luchthaven worden blootgesteld aan ge-
●  Le bien se situe-t-il :
hoger dan 55 dB(A) (het noordelijk gedeelte van
d) en boven 50 dB(A) (Evere, Sint-Lambrechts-Wolu-
Pieters-Woluwe).
►  sur une route aérienne ?
ts blijkt dat bepaalde vliegroutes de belangrijkste bron
hinder zijn. Zo loopt er op de kaart een smalle strook

Le long d’une voirie à forte densité de
ntrum van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest. Mid-
rook passeert de route SOP3D-25R.► Nachts is ook
’s
Niveaux sonores
trafic ?
V7D-25R zichtbaar, zij het in mindere mate dan de
D-25R. In het weekend is er ’s nachts een gelijkaar- Geluidsniveaus L
keling, maar met lagere geluidsniveaus dan overdag.

Le long d’une voirie empruntée par les
IV1E-25R en CIV7D-25R hebben de meeste impact.
► 

transports en commun ou proche
resultaten wonen potentieel 9 personen in een ge-
wordt blootgesteld aan een L -waarde hoger dan 60
de interventiedrempel in het Geluidsplan van het Brus- voie de chemin de fer ?
d’une
n

tedelijk Gewest.
Nuit (Ln) - 2006 0 1 2 km

woont meer dan 27 % van de bevolking (267.000
n een gebouw dat wordt blootgesteld aan een ge-
hoger dan 45 dB(A). Dit is de referentiewaarde die
anteert als maximumniveau om gezondheidsschade
n.

aten tonen echter de jaarlijkse algemene geluidshinder
8 uren nacht. Ze houden rekening met alle vliegbewe-
en het Brussels Hoofdstedelijk Gewest tussen 23.00
Het is dus niet uitgesloten dat iemand gewekt wordt
ervliegend toestel dat de geluidsnormen overschrijdt.

e vliegtuigen over het volledige gebouw vliegen, is het
m gebouwen met een rustige gevel te identificeren.

Réalisé avec / Verwezen
Distribution / Verdeling & Copyr

s boven het Gewest hebben vooral ’s nachts een impact.

ijk deel van de stad Brussel, de gemeenten Evere,
, Sint-Jans-Molenbeek, Sint-Lambrechts-Woluwe,
-Woluwe en, in mindere mate, Oudergem, Anderlecht,
en-Node en Watermaal-Bosvoorde worden blootge-
luidsniveaus hoger dan 45 dB(A). Tram et métro (Lden) - 2006
dichtbij de luchthaven worden blootgesteld aan ge-
hoger dan 55 dB(A) (het noordelijk gedeelte van
d) en boven 50 dB(A) (Evere, Sint-Lambrechts-Wolu-
Pieters-Woluwe).
ts blijkt dat bepaalde vliegroutes de belangrijkste bron
hinder zijn. Zo loopt er op de kaart een smalle strook

Le long d’une voirie à forte densité de
ntrum van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest. Mid-
rook passeert de route SOP3D-25R.► Nachts is ook
’s
Niveaux sonores
trafic ?
V7D-25R zichtbaar, zij het in mindere mate dan de
D-25R. In het weekend is er ’s nachts een gelijkaar- Geluidsniveaus L
keling, maar met lagere geluidsniveaus dan overdag.

IV1E-25R en CIV7D-25R hebben de meeste impact.
► 

resultaten wonen potentieel 9 personen in een ge-
wordt blootgesteld aan een L -waarde hoger dan 60
de interventiedrempel in het Geluidsplan van het Brus- voie de chemin de fer ?
d’une
n

0 1 2 km
tedelijk Gewest.
Train (Lden) - 2006
woont meer dan 27 % van de bevolking (267.000
n een gebouw dat wordt blootgesteld aan een ge-
hoger dan 45 dB(A). Dit is de referentiewaarde die
anteert als maximumniveau om gezondheidsschade
n.

aten tonen echter de jaarlijkse algemene geluidshinder
8 uren nacht. Ze houden rekening met alle vliegbewe-
en het Brussels Hoofdstedelijk Gewest tussen 23.00
Het is dus niet uitgesloten dat iemand gewekt wordt
ervliegend toestel dat de geluidsnormen overschrijdt.

e vliegtuigen over het volledige gebouw vliegen, is het
m gebouwen met een rustige gevel te identificeren.

!! Bruits + Vibrations possibles !!

Réalisé avec / Verwezen
Distribution / Verdeling & Copyr

e vliegroutes boven het Gewest hebben vooral ’s nachts een impact.

et noordelijk deel van de stad Brussel, de gemeenten Evere,
chaarbeek, Sint-Jans-Molenbeek, Sint-Lambrechts-Woluwe, Multi-exposition (Lden) - 2006
nt-Pieters-Woluwe en, in mindere mate, Oudergem, Anderlecht,
nt-Joost-ten-Node en Watermaal-Bosvoorde worden blootge-

eld aan geluidsniveaus hoger dan 45 dB(A).

e buurten dichtbij de luchthaven worden blootgesteld aan ge-
dsniveaus hoger dan 55 dB(A) (het noordelijk gedeelte van
russel-Stad) en boven 50 dB(A) (Evere, Sint-Lambrechts-Wolu-
e en Sint-Pieters-Woluwe).

►  Le long d’une voirie à forte densité de
ok ’s nachts blijkt dat bepaalde vliegroutes de belangrijkste bron

trafic ?
an geluidshinder zijn. Zo loopt er op de kaart een smalle strook
aar het centrum van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest. Mid-
enin die strook passeert de route SOP3D-25R. ’s Nachts is ook
Niveaux so
e route CIV7D-25R zichtbaar, zij het in mindere mate dan de
ute SOP3D-25R. In het weekend is►  ’s nachts een gelijkaar-
er Geluidsniv
ge ontwikkeling, maar met lagere geluidsniveaus dan overdag.
e routes CIV1E-25R en CIV7D-25R hebben de meeste impact.
d’une voie de chemin de fer ?
olgens de resultaten wonen potentieel 9 personen in een ge-
ouw dat wordt blootgesteld aan een Ln-waarde hoger dan 60
B(A). Dit is de interventiedrempel in het Geluidsplan van het Brus- 0 1 2 km
els Hoofdstedelijk Gewest.

otentieel woont meer dan 27 % van de bevolking (267.000
ersonen) in een gebouw dat wordt blootgesteld aan een ge-
idsniveau hoger dan 45 dB(A). Dit is de referentiewaarde die
e WGO hanteert als maximumniveau om gezondheidsschade
vermijden.
Disponible sur le site de
eze resultaten tonen echter de jaarlijkse algemene geluidshinder
edurende 8 uren nacht. Ze houden rekening met alle vliegbewe- Bruxelles Environnement :
ngen boven het Brussels Hoofdstedelijk Gewest tussen 23.00
n 7.00 uur. Het is dus niet uitgesloten dat iemand gewekt wordt
oor een overvliegend toestel dat de geluidsnormen overschrijdt. www.bruxellesenvironnement.be
angezien de vliegtuigen over het volledige gebouw vliegen, is het
elevant om gebouwen met een rustige gevel te identificeren.

●  Existe-t-il à proximité des commerces
ou entreprises susceptibles de causer
des nuisances sonores ?

●  Se renseigner sur le type de voisinage
Bars

Discothèque
Ecole
Industrie

●  Existe t-il à proximité des commerces
ou entreprises susceptibles de causer
des nuisances sonores ?

●  Se renseigner sur le type de voisinage

Conclusion : Visiter à plusieurs moment de la journée !

-  En journée pour le bruit causé par -  En soirée pour le bruit causé par
•  Le trafic •  Le trafic
•  Les industries •  Les bars
•  Les écoles •  Les discothèques
•  … •  Les voisins
•  …

Disposition des locaux

MODÉLISATIONS ET CARTES DE BRUIT
nées des émissions sonores utilisées sont des valeurs gegeven vliegroute wordt bepaald door de berekeningsmethode
s par type d’avion, établies sur base des certifications die geldt voor alle vliegtuigen die de route volgen.
areils. Elles ne tiennent donc pas compte de la charge
ou de manœuvres particulières. Voor de geluidsemissies werden de standaardwaarden genomen
die gelden voor een bepaald type van vliegtuig. Die worden ver-
meld in de certificaten van de toestellen. Ze houden dus geen
rekening met de effectieve belasting of specifieke manoeuvres.
●  Quelles sont les pièces qui donnent
sur la rue ?
ation des cartes de bruit permet d’estimer l’exposition au
a population bruxelloise, soit près d’un million d’habitants.
ément à la Directive européenne 2002/49, l’exposition au
●  Se renseigner de geluidskaartendisposition in hoeverre de
Met sur la is het mogelijk om na te gaan des
s bâtiments dits ‘sensibles’, à savoir 509 établissements

pièces de vos voisins. de Europese richtlijn 2002/49 wordt
et 36 hôpitaux, est également prise en compte.
Brusselse bevolking van bijna een miljoen inwoners blootgesteld
wordt aan lawaai. Conform
ltats expriment une estimation des populations, des bâti- ook de blootstelling van ‘gevoelige’ complexen (509 schoolge-
yant une façade potentiellement soumise à un niveau de bouwen en 36 ziekenhuizen) in rekening gebracht.
nné.
●  Quelles sont De resultaten geven een raming van de bevolking, de gebouwen
les pièces attenantes aux
éventuelles parties communes ?aan een gege-
die potentieel worden blootgesteld aan lawaai en de woningen
ation bruxelloise a été répartie dans les bâtiments réper-
waarvan de voorgevel mogelijk blootgesteld wordt
mme logements, au départ des données de la situation
e du Plan Régional d’Affectation du Sol (occupation du ven geluidsniveau.
auteurs relatives) et d’UrBIS (localisation en coordonnées
Exposition au bruit des habitations (selon le même code
, 1972). Les chiffres de population sont ceux de l’année De Brusselse bevolking werd onderverdeeld in gebouwen die als couleur que les cartes).
002 pour les avions), arrondis à la centaine près (selon une
n par secteurs statistiques INS).
woning geboekt staan. Dat gebeurde op basis van de huidige si-
tuatie in het Gewestelijk Bestemmingsplan (de bewoning van de
Privilégier la disposition des pièces
De geluidsblootstelling van woningen (volgens dezelfde

de repos vers les façades les moins
kleurcode als voor de geluidskaarten).
gebouwen en de relatieve hoogtes) en UrBIS (lokalisatie in Lambert-
l de la population exposée au bruit est basé sur l’exposi- 1972-coördinaten). De bevolkingscijfers zijn die voor 2003 (2002
bâtiments. Le niveau sonore retenu est celui de la façade voor het luchtverkeer), afgerond naar het dichtstbijzijnde honderdtal exposées au bruit
xposée de l’habitation. Il en découle une surestimation du (volgens een onderverdeling in statistische sectoren van het NIS).
de personnes soumises à ce niveau sonore. Le nombre
sements sensibles est également surévalué. En effet, le De berekening van de blootgestelde bevolking is gebaseerd op de
onore retenu est celui relevé sur la façade la plus exposée blootstelling van gebouwen. Er werd rekening gehouden met het
us les bâtiments d’un établissement. Or un établissement geluidsniveau aan de meest blootgestelde gevel van het gebouw.
mporter plusieurs bâtiments. Daardoor wordt het aantal mensen dat wordt blootgesteld aan dat
geluidsniveau overschat. Het aantal gevoelige complexen wordt ook
bruxellois est organisé la plupart du temps en immeubles overschat. Aangezien zo’n complex uit meerdere gebouwen kan be-
s ou en îlots fermés, de telle manière qu’un bâtiment peut staan, wordt er rekening gehouden met het geluidsniveau aan die ge-
i soumis à des bruits élevés en “façade avant”, mais bé- vel van alle gebouwen die het meest wordt blootgesteld aan lawaai.
d’une ambiance calme en “façade arrière”, sa cour ou son
ant isolé des bruits de l’extérieur. Un logement est consi- De Brusselse gebouwen zijn voor het merendeel rijhuizen of ge-
mme ayant une façade “calme” si la différence de niveaux sloten huizenblokken. Zo kan een gebouw aan de ‘voorgevel’ aan

SKAARTEN
entre deux façades est supérieure à 20 dB(A). hoge geluidsniveaus worden blootgesteld, terwijl het aan de ‘ach-
tergevel’ vrij rustig is, en waarbij de tuin of binnenplaats wordt
Dans cet îlot fermé, la coloration verte indique
ativiser ces résultats, l’estimation du nombre d’ha- afgeschermd van extern lawaai. Een woning beschikt over een un niveau sonore moins élevé que le bleu ou le mauve.
s exposées au bruit et dotées d’une façade “calme” ‘rustige’ gevel als het verschil in geluidsniveau tussen twee gevels Par contre, au niveau de la dent creuse (espace non
bâti), le bruit s’engouffre à l’intérieur.
ise en compte. Notons que ce calcul n’intègre pas groter is dan 20 dB(A).

●  Quelles sont les pièces qui donnent
sur la rue ?

●  Se renseigner sur la disposition des
pièces de vos voisins.

●  Quelles sont les pièces attenantes aux
éventuelles parties communes ?

Votre chambre est-elle située sous
ou à côté d’une pièce
éventuellement bruyante : séjour,
salle de bain, … ?

Attention aux pièces d’eau ou
cuisines superposées ou contiguës
à une pièce de vie ou de repos.

• Arrêté du 10 février 1972 modifié le 23 mai 1978 :
Attribution aux bâtiments d’habitation d’un label confort acoustique
et circulaires d’application du 29 février 1972 et 23 avril 1979.

BRUITS AÉRIENS intérieurs
Isolement normalisé (DnT,A) minimal dans les pièces d’un logement voisin

LOCAL DE RECEPTION
LOCAL d'émission (autre logement)
Pièce Pièce
principale de service
●  Quelles sont les pièces qui donnent (cuisine, salle d’eau,
cellier, buanderie, …)

sur la rue ?
Pièces d’un logement 53 dB 50 dB
Le local d’émission et le local
de réception ne sont séparés
que par une porte palière ou 40 dB 37 dB
●  Se renseigner sur la disposition des
Circulation commune
intérieure au bâtiment
par une porte palière et une
porte de distribution
pièces de vos voisins.
Dans les autres cas 53 dB 50 dB

Garage individuel ou collectif 55 dB 52 dB
●  Quelles sont les pièces attenantes aux
Local d’activité 58 dB 55 dB
éventuelles parties communes ?
aux pièces de repos
attenantes à des parties
communes
Un sas d’entrée permet d’améliorer
l’isolement par rapport aux parties
communes

La porte d’entrée

●  La porte est-elle composée de
matériaux lourds ? En acoustique,
plus la masse est importante,
meilleure est l'isolation !

●  Le vantail est-il en bon état ? Illustration de la transmission acoustique à
travers les portes– www.rt60.net
Comporte-t-il des ouvertures
susceptibles de faire passer le bruit et
diminuer les performances de la porte
(ex : boîte aux lettres) ?

●  Existe-t-il un joint périphérique en
bon état ? Pour avoir une bonne
isolation acoustique d'une porte ou
d'une fenêtre, il faut veiller à ce qu'il
y ait une étanchéité parfaite entre les
différents éléments.
Porte acoustique extérieure HUET®
- Isadex Climat

●  La porte est elle composée de

●  Le vantail est-il en bon état ?
(ex : boite aux lettres, serrure, …) ?

y ait une étanchéité parfaite entre les
Porte d’entrée avec boite aux
lettres intégrée

●  La porte est-elle composée de

●  Le vantail est-il en bon état ?
(ex : boite aux lettres) ?

y ait une étanchéité parfaite entre les Porte intérieure blindée FICHET®

●  Présence d’un seuil de porte ? Pour
contrer les bruits qui pourraient
passer par le vide laissé en dessous
de la porte.

●  La liaison huisserie-maçonnerie est-
elle en bon état ?

●  Les charnières sont-elles en bon
état ? Pour éviter un risque de Exemple de seuil « à la Suisse » -
déformation de la porte et donc une insonorisation.wallonie.be
perte d'étanchéité et de
performance.

●  L'éventuel vitrage de porte est-il
efficace acoustiquement (double
vitrage asymétrique) et en bon état ?

de la porte.

elle en bon état ?

état ? Pour éviter un risque de
déformation de la porte et donc une
performance.
Exemple de liaison huisserie-maçonnerie détériorée –
Exposé « Assurer le confort acoustique » par Sophie
●  L'éventuel vitrage de porte est-il Mersch


de la porte.

elle en bon état ?

déformation de la porte et donc une
Exemple de paumelles à remplacer–
performance. www.maisonapart.com


●  Présence d’un seuil de porte ? Pour  Double vitrage avec
verre feuilleté
contrer les bruits qui pourraient acoustique
de la porte.

elle en bon état ? Ar

déformation de la porte et donc une 6 4 4
performance.
Exemple de vitrage acoustique – Exposé « Assurer le
confort acoustique » par Sophie Mersch

Les châssis et caissons
à volets

Les châssis et
caissons à volets
●  Les châssis sont-ils pourvus de double
vitrage asymétrique (éventuellement
acoustique) ?
●  La fenêtre est-elle bien étanche ?
vérification des joints de frappe, du
joint entre vitrage et châssis et des
joints entre châssis et maçonnerie.
●  Test d’étanchéité : refermez Vitrage isolant acoustique et
lentement la fenêtre sur rue, le thermique – Interpane®

niveau de bruit extérieur doit baisser
sensiblement lors du contact des 2
ouvrants.
●  La fenêtre est-elle munie d’un caisson
à volet ? Celui-ci est-il isolé
acoustiquement ?

Les châssis et
caissons à volets
acoustique) ? Formation ACOUSTIQUE – Performances acoustiques des éléments de façade

www.cstc.be

Bruxelles Environnement Centre Urbain FORMATION BÂTIMENT DURABLE : ACOUSTIQUE
Leefmilieu Brussel Stadswinkel OPLEIDING DUURZAAM GEBOUW : AKOESTIEK p. 21

Les châssis et
caissons à volets
acoustique) ?
●  Test d’étanchéité : refermez
lentement la fenêtre sur rue, le
ouvrants.
Châssis bois 68mm– Emac
à volet ? Celui-ci est-il isolé Belgium®
acoustiquement ?

Les châssis et
caissons à volets
acoustique) ?
ouvrants.
à volet ? Celui-ci est il isolé
acoustiquement ?

Les châssis et
caissons à volets
acoustique) ?
ouvrants.
à volet ? Celui-ci est-il isolé
acoustiquement ?

Composition des parois

Centre Scientifique et Technique de la Construction – http://www.cstc.be

Les exigences sur le confort acoustique des habitations en Belgique

Larénovation lourdeniveauxde ? bruits à l’intérieur, Norme ≠
Loi :
● Année de construction ou
limitation des éventuelle
de Documents de référence (normes) en pratique « exigences » nationales
- NBN S 01-400-1977 : critères de l’isolation acoustique
- NBN S 01-401-1987 : valeurs limites des niveaux de bruit en vue d’éviter l’inconfort dans les bâtiments

Des exigences à respecter normes acoustiques
Evolution des
concernant les immeubles d’habitation :
Ø  Avant
Pour les immeubles d’habitation : 1977 : pas de normes
Ø  1977 : NBN
NBN S 01-400-1:2008 S 01-400 - critères de
l’isolation acoustique
Pour les autres bâtiments :
Ø  1987 : NBN S 01-401 – valeursLes exigences relatives aux habitations sont modifiées et regroupées dans un seul document:
limites
la nouvelle NBN S 01-400-1:2008
des niveaux de bruit en vue d’éviter
NBN S 01-401:1987
l’inconfort dans les bâtiments aux autres bâtiments (hôpitaux, écoles, bureaux ) restent d’application et feront
Les exigences relatives

En Région Bruxelles-Capitale:
Ø  2008 : NBN S 01-400-1 – critères
l’objet des futures normes NBN S 01-400-2, -3, etc

acoustiques pour les immeubles
Arrêté du Gouvernement relatif à la
NBN S 01-400-1 Critères acoustiques pour les immeubles d’habitati

d’habitations
lutte contre les bruits de voisinage du
21/11/02.
Confort normal = 70% des gens satisfaits
Confort supérieur = 90% des gens satisfaits

Acoustique du Bâtiment / Chapitre 01 56

●  Murs mitoyens

►  En simples blocs ou mur creux avec
Formation ACOUSTIQUE – Indice d’affaiblissement acoustique des matériaux
Formation ACOUSTIQUE – Indice d’affaiblissement acoustique des matériaux
absorbant ?
aiblissement acoustique des paroismursdeux grands principes d’isolation
►  Epaisseur des R : ?
Indice d’affaiblissementwacoustique des parois R : deux grands principes d’isolation w

assives : mur simple ou massives : 2. simple ou double murla Parois doubles : mur double sans
►  Présence d’éléments pouvant altérer
Parois doubles :
1. Parois double acoustique de la paroi ?2. double sans
performance mur contacts
ntacts entre les murs contacts entre les murs
avec contacts

14 cm creux : 14 cm creux :
Rw = 54 dB 50
Rw = 54 dB 50

45 45

40 40

2 x 14 cm 2 x 14 cm
creux 35 2 x 14 cm 2 x 14 cm
creux 35

liaisonnés : creux creux
liaisonnés : 30 30

découplés : découplés :
Rw = 58 dB 25 Rw = 58 dB 25
R [dB]
R [dB]

20
Rw = 84 dB !! Rw = 84 dB !!
20

15
Plus d’infos sur l’isolation acoustique descomplète sur www.curbain.be
15

Séparation
murs
Séparation complète 10
10 Contacts ponctuels
Contacts ponctuels
5 Liaisonnés
5 Liaisonnés

Composition des parois Formation ACOUSTIQUE – Réverbération et absorption acoustique

Isolation acoustique des planchers en bois

●  Planchers Formation ACOUSTIQUE – Réverbération et absorption acoustique

►  Type de structure du plancher ? Isolement aux bruits de choc

§  Bois Plancher bois séparatif entre logements : système 3 couches
L’nT,w = 72 dB

§  Béton (norme < 58 dB)

►  Présence d’une isolation acoustique ?
§  Chape flottante
§  Faux plafond avec absorbant acoustique

Formation ACOUSTIQUE – Réverbération et absorption acoustique


Café-réno sur l’isolation acoustique des
Bruxelles Environnement
Leefmilieu Brussel
Centre Urbain
Stadswinkel
FORMATION BÂTIMENT DURABLE : ACOUSTIQUE
OPLEIDING DUURZAAM GEBOUW : AKOESTIEK p. 26
planchers le mardi 12/06/12 à 20h
Plus d’infos sur l’isolation acoustique des planchers sur www.curbain.be

Bruits des équipements

CENTRE URBAIN – 15 mai 2012 – Bruits des équipements

Bruits des équipements pour le bruit des installations : ferme
Solutions

●  Tuyauteries traversantes ?
●  Traversée de gaines techniques ?
●  Bruits d’équipements intérieurs ?
CENTRE URBAIN – 15 mai 2012 – Bruits des équipements et équipements réducteurs de bruit – CSTC – Van Damme M.

●  Bruits d’équipements extérieurs ?
Solutions pour le bruit des installations : éviter les contacts des conduites avec la structure

Centre Urbain
Stadswinkel

Centre Urbain
Stadswinkel p. 31


Tuyauteries traversantes ?
Solutions pour le bruit des installations : fermeture des gaines techniques
● 
N – 15 mai 2012 – Bruits des équipements et équipements réducteurs de bruit – CSTC – Van Damme M.

●  Bruits d’équipements
des installations : fermeture des gaines techniques extérieurs ?

Centre Urbain
Stadswinkel p. 34

Solutions pour le bruit des installations : fermeture des gaines techniques

Centre Urbain
Stadswinkel p. 33

p. 32

Bruits des équipements CENTRE URBAIN – 15 mai 2012 – Bruits des équipements et équipements réducteurs de bruit – CSTC – Van Damme M.

●  Tuyauteries traversantes ? Chaufferie
Bruits des équipements et équipements réducteurs de bruit


Machinerie ascenseur

VAN DAMME Manuel
Division Acoustique – Laboratoire Acoustique

Porte de
Centre Urbain
CSTC - Centre Scientifique et Technique de la Construction
Tél. : 02/655.77.11 – manuel.vandamme@bbri.be
Stadswinkel
garage p. 1

Attention aux habitations en contact avec ces
équipements, surtout pour les pièces de repos !

●  Tuyauteries traversantes ?
►  Groupes de froid
►  Groupes de conditionnement
apitale ►  Ventilateurs
Pour bureaux, hôtels, restaurants, hôpitaux, …
http://www.bbri.be

Si dépassement des niveaux de bruit autorisés par l’arrêté : possibilité
de porter plainte gratuitement auprès du service « Nuisances sonores »
de Bruxelles Environnement !

A quoi faut-il faire attention lorsqu'on visite un logement en vue de l'achter ou de le louer?

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