La location saisonnière procure-t-elle un rendement locatif supérieur aux autres types de location ? La location saisonnière est-elle un bon placement ? La location saisonnière est-elle éligible à la défiscalisation ? Voilà quelqu'unes des 20 questions qui sont posées et auxquelles répondent les conseillers du Groupe ACI Outremer. Pour plus d'informations : http://www.groupeaci.comportfolio-view/village-de-la-pointe-2/ http://www.villagedelapointe.com http://www.valeurpatrimoine.com/port/le-village-de-la-pointe/

1. 1
La crise du tourisme en Martinique affecte les
hébergements en location saisonnière !
t
:
Vrai & Faux Tout le monde le sait, la crise antillaise de 2009 a eu de
graves conséquences sur l’hôtellerie martiniquaise, a provoqué la
fermeture de nombreux hôtels et détruit des centaines d’emplois.
Le trafic aérien a quant à lui chuté en 2009 pour se rétablir dès
2010. Il est en progression constante depuis. Les hébergements
en location saisonnière (gîtes, résidences touristiques, chambres
d’hôtes) ont beaucoup moins souffert que l’hôtellerie. La fermeture
d’hôtels a provoqué un engouement pour la location saisonnière
en Martinique. (Source Insee)
2
La location saisonnière est un secteur touristique
en expansion en Martinique !
Vrai Pour illustrer cette expansion, il faut regarder les offres de
location saisonnière sur les sites internet spécialisés. Le site
ABRITEL.COM compte 972 annonces de locations saisonnières en
septembre 2013 pour moins de 200 offres en 2009. Le rapport 547
du Sénat du 24 mai 2011 indique : « A côté des structures hôtelières
moribondes, le tourisme de gîtes est aujourd’hui en plein essor
dans les Antilles ».
La location saisonnière procure un rendement
locatif supérieur à tous les autres types de
location ?
Vrai Le loyer de la semaine pour un hébergement en location
saisonnière peut correspondre pratiquement au loyer mensuel
du même hébergement donné en location nue. Il faut cependant
nuancer cette disproportion car la location saisonnière entraine
des frais supplémentaires par rapport à la location classique
(meubles, électroménager, draps, serviettes, électricité, eau,
ménage, etc…). A titre d’exemple, une maison bien placée (zone
balnéaire) sera louée à la semaine 1.500€. A la location classique
(nue) elle sera louée 1.500€ par mois. Il est courant de constater
à la Martinique un rendement locatif brut de 4 à 5% l’an pour
la location classique et de 8 à 10% (voir plus) pour la location
saisonnière.
3
4
Mettre sa résidence secondaire en location
saisonnière est chronophage et couteux !
Vrai & Faux Vrai, car on ne peut pas décider de mettre sa
résidence secondaire en location saisonnière en un coup de
baguette magique. Plusieurs contraintes : outre l’emplacement
de la résidence qui est primordial, il faut que l’hébergement
soit irréprochable et bien équipé. Les petits défauts doivent être
réparés car un locataire ne saurait s’en satisfaire (électricité
défaillante, porte ne fermant pas, fuite, etc…) Puis, il faut
correctement meubler la résidence pour le nombre d’occupants
projeté. Tous les appareils électroménagers de confort doivent
être présents. Il convient également de renouveler tous les
draps, serviettes, etc… Une fois la résidence prête à accueillir ses
occupants, il s’agit de faire de la publicité, rencontrer des agences
spécialisées qui s’occuperont de vous procurer les clients. Enfin,
accueillir les clients, faire signer les contrats de location, faire
l’état des lieux, recueillir le paiement de la location, expliquer le
fonctionnement de la résidence, etc… Après chaque location, il
faut vérifier que tout fonctionne correctement, faire le ménage et
tout mettre en place pour les nouveaux occupants.
Faux, puisque toutes ces tâches peuvent être sous-traitées à des
prestataires spécialisés moyennant une partie du loyer.
de la
Les
20IDÉES
reçues LOCATION
saisonnière
5
La location saisonnière est moins chère que
l’hôtel !
Vrai L’offre de location saisonnière est moins chère que celle d’un
hôtel car il n’y a pas de service (personnel) à payer.
La recrudescence de biens en location
saisonnière va faire chuter les prix des loyers
dans les 2 à 3 ans !
Vrai & Faux La recrudescence d’offres en location saisonnière va
tirer le marché vers le haut. L’emplacement de la résidence,
les équipements proposés, les services offerts feront toute la
différence. Une offre mal placée, sans un minimum d’équipement
(notamment la piscine et la climatisation) verra son prix baisser
par rapport à une offre similaire disposant de ces atouts. En cas
de crise grave, le phénomène pourra s’accentuer jusqu’à ce que
les locations mal placées et mal équipées ne trouvent plus de
locataires.
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7
La location saisonnière détruit les emplois du
tourisme en Martinique !
Faux
Comme tous les ménages, les touristes disposent d’un
budget limité pour leurs vacances. Lorsqu’ils vont à l’hôtel, une
grosse partie de leur budget est consacré à l’hébergement, les
boissons et l’alimentation. Lorsqu’ils choisissent une location
saisonnière, ce même budget est directement dépensé dans
l’économie locale et dans les commerces de proximité. Il n’y a
donc pas de destruction d’emploi mais une réaffectation des
dépenses touristiques directement auprès des commerçants et
des artisans du tourisme. Les compagnies aériennes et les loueurs
de voitures le savent bien puisque leurs chiffres d’affaires ne
cessent d’augmenter alors que celui des hôtels est en stagnation.
Il est difficile des trouver des touristes ou
locataires pour les hébergements en location
saisonnière !
Vrai & Faux Pour trouver des locataires, c’est simple, on met une
annonce sur internet et on reçoit les demandes. La difficulté à
trouver des clients se pose rapidement si les retours en ligne des
clients ne sont pas bons, si l’annonce ne correspond pas à la
réalité ou encore si l’accueil du client ne s’est pas bien passé.
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Mettre sa résidence (secondaire) en location
saisonnière est interdit par la loi !
Vrai & Faux Les grandes villes de France imposent le respect de
certaines conditions l’activité de location saisonnière. Il faut
notamment disposer de la commercialité et faire une demande
de changement d’usage de l’hébergement mis en location
saisonnière. Pour les autres villes, la règle est plus souple, une
simple demande de changement d’usage à la mairie suffit.
Un particulier a bien entendu le droit de mettre sa résidence
principale en location temporaire plusieurs semaines par an.
10 Il y a trop d’hébergement en! location
saisonnière à la Martinique
Faux Tous ceux qui font de la location saisonnière aujourd’hui
vous le diront. Ca marche de mieux en mieux malgré le nombre
croissant d’offres en hébergement de location saisonnière.
Pour preuve les taux d’occupation : les deux premières années
d’exploitation permettent d’atteindre en moyenne 15 à 18
semaines de location par an. A partir de la troisième année, il est
courant de dépasser les 25 semaines/an. Le reste du temps, le

2. propriétaire peut profiter de son hébergement ou en faire profiter
sa famille ou ses amis.
Martinique est elle une
11 Lala location saisonnière ! destination adaptée
à
Vrai Face au vieillissement des structures hôtelières existantes,
face à l’absence de nouveaux investissements dans le secteur
de l’hôtellerie traditionnelle, la location saisonnière est le seul
moyen de répondre qualitativement à la demande des touristes.
L’entretien
12 saisonnière
d’un hébergement en
est plus cher qu’en
location
location
classique !
Vrai Cela revient plus cher d’exploiter un hébergement en location
saisonnière qu’en location classique car il faut régulièrement
changer tout ce qui s’use ou est détériorié comme les draps, les
serviettes, les nappes, les ustensiles de cuisine etc… Le secret c’est
de louer souvent car plus on occupe un hébergement moins il
s’abime. C’est paradoxal mais vrai. Et les loyers saisonniers étant
plus chers que les loyers mensuels, on y retrouve rapidement ses
billes.
13 La location saisonnière permet de constituer un
complément de retraite !
Vrai Tous les professionnels de l’immobilier le constatent.
Puisque les loyers saisonniers peuvent dans certains cas couvrir
les remboursements d’emprunt liés à l’acquisition de la résidence,
il n’y a pas ou peu d’effort d’épargne. Et quand après 10 ou 15 ans,
toutes les échéances du prêt ont été remboursées à la banque,
les loyers nets permettent d’avoir un complément de retraite
non négligeable. C’est une façon intelligente de se constituer un
complément de retraite à moindre coût.
14 La location saisonnière est-elle un bon placement
?
Vrai Les avantages de l’investissement en location saisonnière
sont multiple :
1/ C’est un placement sûr (immobilier) : Quoi qu’il arrive la pierre
reste pierre, contrairement à la bourse ou l’assurance-vie qui sont
des placements liquides et sujets aux variations du marché. Le
prix de l’immobilier augmente toujours grâce à l’inflation : au fil
des ans, il coûte toujours plus cher de faire construire un immeuble
(mécaniquement les matériaux et les salaires augmentent avec le
temps) par conséquent l’immobilier prend de la valeur.
2/ C’est un placement rentable : Outre la progression naturelle
des prix de l’immobilier, l’investissement en location saisonnière
bénéficie d’une valeur commerciale équivalente à l’actualisation
des loyers annuels. Cette valeur commerciale améliore nettement
la valeur immobilière de l’investissement. Exemple : La valeur
actualisée à 6% des loyers d’une maison louée 700€/semaine
pendant 25 semaines par an (700€ X 25 semaines)/6% sera
de 291.666€. Et ce même si vous n’avez acheté la maison que
200.000€ deux ans plus tôt.
3/ C’est un investissement fiscalement attractif : Toutes les charges
de fonctionnement sont déductibles des loyers perçus (en cas de
société commerciale).
la location
15 L’emplacement de du loyer !
détermine le montant
saisonnière
Vrai C’est malheureusement le cas. Une villa en bord de mer
aura un loyer bien plus cher que la même villa en agglomération
urbaine. L’emplacement est donc primordial pour assurer un bon
rendement locatif. Les touristes viennent à la Martinique pour la
mer, les plages et la qualité de ses habitants. Plus on se rapproche
des souhaits des touristes et plus les loyers seront importants.
Document non contractuel.
Mieux vaut réaliser son investissement (location
dans l’hexagone plutôt qu’à la
Martinique !
Faux Rien n’est plus faux que cette idée reçue. La raison est
simple : soit vous investissez à la mer ou à la montagne et la
période de location se déroulera durant la saison touristique
(hiver ou été) au mieux sur 4 mois pour un rendement locatif
de l’ordre de 3 à 5%/l’an. Soit vous investissez dans une grande
ville (Paris saison touristique toute l’année) et bénéficierez d’un
rendement locatif de l’ordre de 2 à 4%. L’avantage de la location
saisonnière à la Martinique est de bénéficier d’une double haute
saison : la première saison est la période hivernale de l’hexagone
(décembre à avril) et la deuxième saison correspond aux congés
scolaires des martiniquais. En effet, de nombreux martiniquais
vont en vacances sur leur propre île. Cela permet à toute la
famille de se ressourcer loin des tumultes de la ville. Grâce à
cette double saison, les biens en location saisonnière bénéficient
d’un rendement locatif plus que doublé par rapport à celui de
l’hexagone.
16 saisonnière)
Il est difficile de revendre son investissement
17 réalisé en location saisonnière !
Vrai & Faux Vrai - dans le cas d’un investissement réalisé en
location saisonnière et donné en gestion à un exploitant dans
le cadre d’un bail commercial de 9 ans (exemple Pierre et
Vacances). Le bien n’étant pas libre d’usage, peu d’acheteurs
vont se mobiliser pour le racheter, quelque soit sa valeur et son
emplacement.
Faux, si vous gardez la maîtrise de la gestion de votre bien. Cela
vous permet de le mettre tout de même en gestion dans le cadre
d’un mandat de gestion locative limité dans le temps et sans
exclusivité. Cela vous apporte le même avantage que dans le
cadre d’un bail commercial mais vous disposez à tout moment de
la faculté de revendre votre bien. Pour bénéficier de cet énorme
avantage vous devez prendre le risque sur les loyers. Mais ne
vous trompez pas, si vous ne louez pas, le professionnel ne louera
pas non plus et s’il ne loue pas il ne pourra pas vous verser de
loyer ou les réduira considérablement.
La location saisonnière n’est pas avantageuse
18 fiscalement !
Faux Encore une fausse idée reçue. Si vous exploitez votre bien
dans le cadre d’une société commerciale, toutes les charges
seront déductibles des loyers (les intérêts du prêt bancaire,
l’amortissement de l’investissement, les charges de copropriété,
les travaux, la maintenance, les réparations, les consommables,
le ménage, etc…). Grâce à cette déductibilité, l’avantage fiscal
est considérable car vous n’êtes imposé que sur le résultat de
la société et non sur les loyers bruts comme dans le cas de la
location classique.
19 Le tourisme n’a pas d’avenir à la Martinique !
Faux Une des grandes richesses de la Martinique est son
environnement tropical idyllique associé au périmètre de l’Europe.
Par conséquent son intérêt économique majeur est le tourisme.
La diminution des transferts sociaux et financiers en provenance
de l’hexagone est engagée depuis plusieurs années. Le maintien
du pouvoir d’achat martiniquais passe obligatoirement par un
développement massif des ressources naturelles de la Martinique
dont celle du tourisme. Il est fort à parier que dans 20 ou 30
ans, les enfants et jeunes martiniquais d’aujourd’hui vivront
directement ou indirectement des revenus du tourisme local. Les
premiers placés seront les mieux servis.
La
location
saisonnière
20 défiscalisation !
est
éligible
à
la
Vrai C’est une activité touristique éligible à la défiscalisation tant
pour les particuliers que pour les sociétés.