Le Cabinet GOMBERT ROULET & Associés a récemment obtenu un arrêt confirmatif de la Cour d’appel de PARIS relatif à l’indexation du loyer qui a déclaré réputée non écrite dans son entier une clause d’échelle mobile ne jouant qu’à la hausse.

1. Chronologie de l’affaire
TJ Paris
7 juillet 2020 >
CA Paris
Confirmation
21 septembre 2023
Sur la décision
Référence : CA Paris, pôle 5 ch. 3, 21 sept. 2023, n° 20/15750
Juridiction : Cour d'appel de Paris
Numéro(s) : 20/15750
Importance : Inédit
Décision précédente : Tribunal judiciaire de Paris, 6 juillet 2020, N° 18/12428
Dispositif : Autre
Date de dernière mise à jour : 3 octobre 2023
Lire la décision sur le site de la juridiction
Sur les parties
Avocat(s) :
Jérôme GOMBERT Frédéric INGOLD Catherine FAVAT
Cabinet(s) :
GOMBERT ROULET INGOLD & THOMAS - AVOCATS FBC AVOCATS
Parties :
S.A.S. FROGPUBS
Texte intégral
Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE
délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D’APPEL DE PARIS
Pôle 5 – Chambre 3
ARRET DU 21 SEPTEMBRE 2023
(n° , 10 pages)
Numéro d’inscription au répertoire général : 20/15750 – N°
Portalis 35L7-V-B7E-CCSUR
Décision déférée à la Cour : Jugement du 07 juillet 2020 -
Tribunal judiciaire de Paris (18ème chambre, 1ère
section) – RG n° 18/12428
APPELANTE
SCPI FRANCE INVESTIPIERRE
Immatriculée au R.C.S. de Nanterre sous le n° 339 299 059
Agissant poursuites et diligences en la personne de ses
représentants légaux, domiciliés en cette qualité au siège
social
[Adresse 6]
[Localité 11]
Représentée par M Catherine FAVAT de la SELARL FBC
AVOCATS, avocat au barreau de Paris, toque : C1806
INTIMEE
S.A.S. FROGPUBS
Immatriculée au R.C.S. de Bobigny sous le n° 484941 489
Prise en la personne de son président domicilié en cette
qualité au siège
Cour d'appel de Paris, Pôle 5 chambre 3, 21 septembre
2023, n° 20/15750
e

2. [Adresse 5]
[Localité 13]
Représentée par M Frédéric INGOLD de la SELARL
INGOLD & THOMAS Avocats, avocat au barreau de Paris,
toque : B1055
Assistée de M Jérôme GOMBERT de la SELARL
GOMBERT ROULET, avocat au barreau de Paris, toque :
C2487
PARTIES INTERVENANTES :
S.E.L.A.R.L. AJRS prise en la personne de Maître [P] [J] ès-
qualités d’administrateur judiciaire de la société
FROGPUBS domicilié en cette qualité :
[Adresse 9]
[Localité 7]
S.E.L.A.F.A. MANDATAIRES JUDICIAIRES ASSOCIES
'MJA’ prise en la personne de Maître [T] [C] ès-qualités de
mandataire judiciaire de la société FROGPUBS, domicilié
en cette qualité :
[Adresse 2]
[Adresse 2]
[Localité 12]
S.E.L.A.R.L. AJASSOCIES prise en la personne de Maître
[V] [K] Es-qualité d’administrateur judiciaire de la société
FROGPUBS, domicilié en cette qualité
[Adresse 10]
[Localité 8]
Maître [B] [N] es-qualités de Mandataire judiciaire de la
société FROGPUBS, domicilié en cette qualité:
[Adresse 3]
[Localité 12]
Représentées par M Frédéric INGOLD de la SELARL
INGOLD & THOMAS Avocats, avocat au barreau de Paris,
toque : B1055
Assistées de M Jérôme GOMBERT de la SELARL
GOMBERT ROULET, avocat au barreau de Paris, toque :
C2487
COMPOSITION DE LA COUR :
L’affaire a été débattue le 6 juin 2023, en audience
publique devant M Nathalie Recoules, présidente de
chambre, et M. Berthe, conseiller, rapport ayant été fait par
M Nathalie Recoules conformément aux articles 804,
805 et 907 du code de procédure civile, les avocats ne s’y
étant pas opposés.
Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le
délibéré de la Cour, composée de :
M Nathalie Recoules, présidente de chambre
M. Douglas Berthe, conseiller
M Emmanuelle Lebée, magistrate honoraire, exercant
des fonctions juridictionnelles,
qui en ont délibéré
Greffier, lors des débats : M Laurène Blanco
ARRÊT :
— contradictoire
— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les
parties en ayant été préalablement avisées dans les
conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du
code de procédure civile.
— signé par M Nathalie Recoules, présidente de
chambre et par M Sandrine Stassi-Buscqua, greffière
auquel la minute du présent arrêt a été remise par le
magistrat signataire.
FAITS ET PROCÉDURE
Par acte sous seing privé du 1er octobre 2008, la SCPI
Immobilière Privée-France Pierre, aux droits de laquelle se
trouve la SCPI France Investipierre a donné à bail à la
société Kitty O’Sheas Le Pub Irlandais, des locaux
commerciaux situés [Adresse 4] et [Adresse 1] à [Localité
14], à destination notamment de bar-brasserie- pub-
restaurant, pour 12 ans à compter du 1er octobre
2008 jusqu’au 30 septembre 2020, moyennant un loyer
annuel principal de 125.000 euros faisant l’objet d’une
clause d’indexation.
En exécution du jugement rendu le 17 décembre 2014 par
le tribunal de commerce de Paris arrêtant le plan de
cession dans le cadre du redressement judiciaire de la
société Kitty O’Sheas Le Pub’ Irlandais, le fonds de
commerce en cause a été cédé, à effet le jour même, à la
SAS Frogpubs aux fins de l’intégrer dans sa filiale la
société A Frog At The Opera.
Par acte d’huissier du 24 octobre 2018, la société A Frog At
The Opera a fait citer la société France Investipierre aux
fins notamment de voir déclarer non écrite la clause
d’indexation du bail et de la voir condamner à lui restituer
différentes sommes à ce titre.
Par jugement en date du 7 juillet 2020, le tribunal
judiciaire de Paris a :
— rejeté la fin de non-recevoir tirée de la prescription
opposée par la société France Investipierre;
— déclaré recevable la demande de la société A Frog At
The Opera;
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3. — déclaré non écrite la clause d’indexation contenue dans
le contrat de bail commercial du 1er octobre 2008 liant les
parties;
— condamné la société France Investipierre à payer à la
société A Frog At The Opera la somme de 47.684 euros en
restitution du trop-perçu sur les loyers pour la période du
17 décembre 2014 au 4ème trimestre 2018 inclus, avec
intérêts au taux légal à compter du 12 mars 2018 sur la
somme de 31.275 euros et à compter du 21 mai 2019 pour le
surplus;
— condamné la société France Investipierre à payer à la
société A Frog At The Opera la somme de 3.632 euros au
titre du trop-perçu sur le dépôt de garantie fixé au 1er
octobre 2018, avec intérêts au taux légal à compter du
12 mars 2018 sur la somme de 2.463 euros et du
21 mai 2019 pour le surplus;
— condamné la société France Investipierre à payer à la
société A Frog At The Opera la somme de 1.283,76 euros
HT au titre des honoraires de gestion trop perçus pour les
années 2015 à 2017 inclus avec intérêts au taux légal à
compter du 21 mai 2019 ;
— dit que les intérêts échus au moins pour une année
entière produiront intérêts conformément aux
dispositions de l’article 1343-2 du code civil ;
— débouté les parties de leurs demandes fondées sur
l’article 700 du code de procédure civile;
— ordonné l’exécution provisoire de la présente décision ;
— condamné la SCPI France Investipierre aux entiers
dépens avec distraction au profit de M Bouet, avocat en
application de l’article 699 du code de procédure civile.
Par déclaration en date du 2 novembre 2020, la société
France Investipierre a interjeté appel total du jugement du
7 juillet 2020.
MOYENS ET PRÉTENTIONS
Par conclusions signifiées le 27 janvier 2023, la SCPI
France Investipierre, appelante, demande à la cour de :
— infirmer le jugement du 7 juillet 2020 en ce qu’il a :
* déclaré non écrite la clause d’indexation contenue dans
le contrat de bail commercial du 1er octobre 2008 liant les
parties;
* condamné la SCPI France Investipierre à payer à la
société A Frog at the Opera la somme de 47.684 euros en
restitution du trop-perçu sur les loyers pour la période du
17 décembre 2014 au 4ème trimestre 2018 inclus, avec
intérêts au taux légal à compter du 12 mars 2018 sur la
somme de 31.275 euros et à compter du 21 mai pour le
surplus;
* condamné la SCPI France Investipierre à payer à la
société A Frog at the Opera la somme de 3.632 euros au
titre du trop-perçu sur le dépôt de garantie fixé au 1er
octobre 2018, avec intérêts au taux légal à compter du
12 mars 2018 sur la somme de 2.463 euros et du
21 mai 2019 pour le surplus;
— condamné la SCPI France Investipierre à payer à la
société A Frog at the Opera la somme de 1.283,76 euros HT
au titre des honoraires de gestion trop-perçus pour les
années 2015 à 2017 inclus avec intérêts au taux légal à
compter du 21 mai 2019 ;
— dit que les intérêts échus au moins pour année entière
produiront intérêts conformément aux dispositions de
l’article 1343-2 du code civil ;
Et statuant à nouveau,
— juger que seule doit être réputée non écrite la phrase
suivante : « Cette indexation ne s’appliquera qu’en cas de
variation à la hausse de l’indice», le reste de la clause
d’indexation continuant à produire ses effets;
— fixer à la somme de 282.103,63 euros, à titre privilégié
(article L. 622-16 du code de commerce), la créance de la
société France Investipierre au passif du redressement
judiciaire de la société Frogpubs,
En toute hypothèse :
— débouter la société Frogpubs venant aux droits de la
société A Frog At The Opera de l’ensemble de ses
demandes;
— condamner la société Frogpubs venant aux droits de la
société A Frog At The Opera à payer à la SCPI France
Investipierre la somme de 10.000 euros sur le fondement
des dispositions de l’article 700 du code de procédure
civile;
— condamner la société Frogpubs venant aux droits de la
société A Frog At The Opera aux entiers dépens de
l’instance et autoriser pour ceux-là concernant la SELARL
FBC Avocats, avocat au barreau de Paris, à en poursuivre
directement le recouvrement, conformément aux
dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.
Par conclusions déposées le 11 janvier 2023, la société
Frogpubs, intimée, demande à la cour de :
— déclarer recevable en son intervention volontaire Me
[P] [J] ès-qualités de commissaire à l’exécution de la
société Frogpubs;
— confirmer le jugement en toutes ses dispositions;
Y ajoutant,
— condamner la société France Investipierre à rembourser
à la société Frogpubs la somme de 576,18 euros H.T, soit
691,42 euros TTC, au titre des honoraires de gestion trop-
e

4. perçus pour les années 2018 et 2019, majorée des intérêts
au taux légal à compter du 2 décembre 2021 ;
En tout état de cause sur la fixation de la créance,
— surseoir à statuer sur la fixation de la créance de la
société France Investipierre au passif du redressement
judiciaire de la société Frogpubs dans l’attente du
jugement du juge des loyers commerciaux du Tribunal
judiciaire de Paris dans l’instance enrôlée sous le RG
n° 22/11 968 ;
Subsidiairement,
— écarter de la fixation de la créance de la société France
Investipierre (i) les honoraires de gestion à compter du 1er
juillet 2021, (ii) le complément de loyer indexé au titre du
4ème trimestre 2021 et le prorata de loyer indexé du 1er
janvier au 23 février 2022 et (iii) le dépôt de garantie
actualisé au 4ème trimestre 2021 ;
— écarter en l’état, eu égard à la procédure en fixation du
loyer du bail renouvelé à compter du 1er juillet
2021 initiée par la société Frogpubs, de la fixation de la
créance de la société France Investipierre les loyers des
3ème et 4ème trimestres 2021 et le prorata de loyers pour la
période du 1er janvier au 23 février 2022 ;
Y ajoutant,
— condamner la société France Investipierre à payer à la
chacun des intimés la somme de 4.000 euros sur le
fondement de l’article 700 du code de procédure civile;
— condamner la société France Investipierre aux dépens
avec distraction au profit de la SELARL Ingold & Thomas.
En application de l’article 455 du code de procédure civile,
il convient de se référer aux conclusions ci-dessus visées
pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des
parties.
SUR CE,
A titre liminaire, la cour prend acte de la renonciation du
bailleur à soutenir la fin de non-recevoir relative à la
prescription de l’action.
En outre, l’intervention volontaire de Maître [P] [J], ès
qualités de commissaire à l’exécution de la société
Frogpubs, désignée par jugement du tribunal de
commerce de Bobigny en date du 8 décembre 2022, n’est
pas discutée et il y sera fait droit.
Sur la clause d’indexation
La SCPI France Investipierre ne soutient pas la fin de non-
recevoir de l’action et renonce au moyen tiré de la
prescription. Elle expose :
— qu’en vertu de l’article L. 112-1 du code monétaire et
financier et l’article L. 145-39 du code de commerce, le
mécanisme du réputé non écrit ne peut conduire qu’à
expurger la partie de clause illicite tout en sauvegardant le
contrat principal ; que la jurisprudence constante
considère, d’une part, que « seule la stipulation prohibée
doit être réputée non écrite» et que faute d’indivisibilité
matérielle ou intellectuelle, la clause d’indexation ne
pouvait être annulée en son entier et, d’autre part, que le
retrait total de la clause d’indexation affectée d’une
illicéité est subordonné au caractère essentiel et non
divisible de la stipulation contraire aux textes ou au
principe jurisprudentiel ;
— qu’en l’espèce, la clause d’indexation du contrat de bail
conclu est parfaitement licite, en ce qu’elle prévoit la prise
en compte d’une période de variation de l’indice du coût
de la construction égale à la durée s’écoulant entre chaque
révision (indexation annuelle, à la date anniversaire du
bail et variation indiciaire également annuelle) et qu’elle
ne vise qu’à l’instauration d’un loyer plancher voulu par
les parties; que la seule disposition non conforme aux
dispositions légales et au principe général du droit sus
rappelé est celle qui stipule que : « cette indexation ne
s’appliquera qu’en cas de variation à la hausse de l’indice»,
qu’ainsi, contrairement à ce que le tribunal a considéré,
seule la stipulation prohibée devait être réputée non
écrite, que la partie de la clause affectée d’illicéité est
parfaitement divisible, que la clause d’indexation une fois
expurgée de cette disposition est parfaitement licite, que la
commune intention des parties était de faire évoluer le
loyer en fonction de l’indice prévu au contrat de bail et
selon la périodicité fixée, et ce, indifféremment que
l’indice ait varié à la baisse ou à la hausse.
La société Frogpubs, intimée, expose qu’aux termes de la
clause litigieuse, l’indexation ne joue qu’en cas de
variation à la hausse de l’indice, la baisse de celui-ci serait
inopérante sur le niveau du loyer, qu’au sens de la
jurisprudence, soit la clause est indivisible et elle est
réputée non-écrite dans son entier, soit elle est divisible et
seule la partie prohibée mérite d’être retranchée, qu’en ce
qui concerne l’indivisibilité au sens de l’article 1218 du
code civil, la cour de cassation considère que dès que
l’exclusion d’un ajustement à la baisse du loyer présente
un caractère essentiel, la clause doit être réputée non
écrite en son entier, que le tribunal a fait application de
cette jurisprudence en caractérisant l’indivisibilité
conventionnelle de la clause d’indexation voulue par les
parties, qu’en l’espèce, la volonté des parties est très claire
sur la clause litigieuse, la bailleresse faisant une condition
essentielle de son engagement la seule révision exclusive
à la hausse.
L’article L. 112-1 du code monétaire et financier interdit
l’indexation automatique des prix de biens ou de services.
Cependant, l’article L. 112-2 du même code permet de
déroger à cette interdiction de principe si la clause
prévoyant l’indexation est en relation directe avec l’objet
de la convention et tel est le cas d’une indexation basée
sur la variation de l’indice national du coût de la
construction ou sur l’indice trimestriel des loyers
commerciaux.

5. En l’espèce, le contrat de bail litigieux prévoit une clause
d’échelle mobile au paragraphe du bail intitulée
« Indexation du loyer », qui prévoit que :
«Le loyer sera indexé chaque année à la date anniversaire
de la prise d’effet du bail ['] sur l’indice national du coût de
la construction (série France entière, base 100, 4ème
trimestre 1983) publié trimestriellement par l’INSEE ['].
Cette indexation ne s’appliquera qu’en cas de variation à la
hausse de l’indice. Le jeu de la clause d’indexation n’étant
subordonné à aucune notification, la révision s’appliquera
de plein droit; le fait de ne pas avoir immédiatement ajusté
le loyer n’entraînera aucune déchéance dans le droit des
parties de réclamer l’application ultérieure de l’indice avec
effet rétroactif. En cas de modification ou de
remplacement de l’indice choisi ci-dessus, le nouvel
indice ainsi publié sera de plein droit substitué à l’ancien
dans les conditions et selon le coefficient de raccordement
publié. En cas de suppression pure et simple de l’indice ci-
dessus retenu, il sera remplacé par un nouvel indice,
déterminé d’un commun accord entre les parties ou, à
défaut, par un expert choisi par les parties sur la liste des
experts des baux commerciaux. Si les parties ne
s’entendent pas sur le choix de l’expert, celui-ci sera
désigné par ['] le juge des loyers saisi par la partie la plus
diligente.
Le bailleur déclare que la présente clause constitue une
indexation conventionnelle et que les stipulations
relatives à cette indexation du loyer constituent pour lui
un motif déterminant de la conclusion du présent contrat,
sans lesquelles il n’aurait pas contracté, ce qui est
expressément accepté par le preneur. La présente clause
d’indexation ne fait pas obstacle à la révision triennale
légale prévue par les articles L. 145-37 et suivants du code
de commerce.»
Les clauses d’indexation en ce qu’elles dérogent au
principe d’ordre public rappelé doivent être d’application
stricte et suivre la variation de l’indice choisi par les
parties tant à la hausse qu’à la baisse. En outre, une clause
écartant toute réciprocité de variation fausse le jeu normal
de l’indexation telle qu’édicté par l’article L. 145-39 du
code de commerce. Tel est le cas de la clause litigieuse qui,
contrairement à ce que soutient le bailleur, a une portée
plus générale que la seule volonté des parties de fixer un
loyer plancher. Comme relevé par le tribunal, en écartant
la réciprocité de la variation, la disposition litigieuse crée
de surcroît une distorsion entre la période de variation de
l’indice et celle de la révision prohibée par la loi.
Contrairement à ce que soutient le bailleur, peu importe
que les parties aient ou non appliqué la clause pendant le
bail, cette circonstance étant sans effet sur son illicéité
intrinsèque. Il ne peut davantage soutenir que la
commune intention des parties n’était pas de donner un
caractère essentiel à cette clause, ni qu’elle serait divisible
tant matériellement qu’intellectuellement. En effet, le
contrat mentionne que « la présente clause constitue une
indexation conventionnelle et […] les stipulations
relatives à cette indexation du loyer constituent pour lui
un motif déterminant de la conclusion du présent contrat,
sans lesquelles il n’aurait pas contracté». Ce sont donc
bien toutes les stipulations relatives au mécanisme de
l’indexation qui ont déterminé le bailleur à contracter,
démontrant l’indivisibilité de la clause et le caractère
essentiel de ces dispositions dans la formation du contrat
et le consentement des parties à y adhérer.
Il s’en déduit que la clause est illicite en ce qu’elle
contrevient aux dispositions d’ordre public susvisées et le
jugement sera confirmé en ce qu’il a jugé non écrite la
clause d’indexation en son entier.
Sur la fixation de la créance au passif
Sur la demande de sursis à statuer :
La société Frogpubs, intimée, sollicite qu’il soit sursis à
statuer sur la demande de fixation de la créance de la
société France Investipierre arrêtée au 23 février 2022 en
raison de la demande de renouvellement du bail, formée
par acte extrajudiciaire en date du 16 juin 2021, à laquelle
le bailleur ne s’est pas opposée dans le délai de trois mois
de l’article L. 145-10 du code de commerce permettant ainsi
de considérer qu’il a accepté le principe du
renouvellement du bail au 1er juillet 2021. Ainsi et, dans
l’attente de la décision du juge des loyers commerciaux
saisi par assignation délivrée le 16 septembre 2022, le bail
s’est trouvé renouvelé aux charges et conditions du bail
expiré exception faite de la clause d’indexation. Toutefois,
au regard des évolutions du marché, la société Frogpubs
sollicite la révision du loyer à la somme de 86.000 euros
HT HC. De ce fait, la cour devra surseoir à statuer sur la
demande de fixation de la créance de l’appelante jusqu’à la
décision à intervenir du juge des loyers commerciaux.
La SCPI France Investipierre, appelante, expose que,
contrairement à ce que la preneuse affirme, si le principe
du renouvellement du bail est acquis, il ne saurait
présenter un caractère définitif, le bailleur ayant toujours
la possibilité d’exercer son droit d’option et de refuser le
renouvellement du bail, qu’aucune décision judiciaire
n’est intervenue à ce jour, qui fixerait un loyer
provisionnel inférieur au loyer contractuel, qu’ainsi, en
l’état, la créance déclarée par la bailleresse est fondée dans
son principe et dans son quantum le bail ayant été
renouvelé aux termes et conditions du bail expiré, qu’en
outre l’état des créances peut être modifié
lorsqu’intervient une décision d’une autre juridiction
conformément aux dispositions de l’article R. 624-11 du
code de commerce.
L’article 378 du code de procédure civile dispose que « la
décision de sursis suspend le cours de l’instance pour le
temps ou jusqu’à la survenance de événement qu’elle
détermine.»
Conformément aux dispositions de l’article L. 145-10 du
code de commerce, faute pour le bailleur d’avoir fait
connaître ses intentions dans le délai de trois mois suivant
la demande de renouvellement du bail formée par le
locataire, il est réputé avoir accepté le principe du

6. renouvellement et le bail commercial est renouvelé aux
clauses et conditions du bail expiré, jusqu’à ce qu’il en soit
autrement ordonné.
L’article R. 624-11 du code de commerce dispose que « Le
créancier dont les droits ont été reconnus par une
décision d’une autre juridiction passée en force de chose
jugée adresse au greffier du tribunal qui a ouvert la
procédure une expédition de cette décision.
Le greffier avise le mandataire judiciaire ainsi que
l’administrateur et le commissaire à l’exécution du plan,
s’il y a lieu, de toute modification ainsi apportée à l’état des
créances.»
En application des dispositions combinées des articles
L. 145-10 et R. 624-11 du code de commerce, le bail étant
renouvelé aux clauses et conditions du bail expiré, à
l’exclusion de la clause d’indexation, et la fixation de la
créance ayant un caractère provisoire en ce qu’elle peut
faire l’objet d’une modification à la hausse ou à la baisse
suite à une décision devenue définitive de fixation du
loyer du bail renouvelé, la cour dispose des éléments lui
permettant de statuer et il ne serait pas d’une bonne
administration de la justice de différer la fixation de la
créance du bailleur.
La demande de sursis à statuer sera donc rejetée.
Sur la fixation de la créance
La SCPI France Investipierre, appelante, expose qu’en ce
qui concerne la facturation au preneur des honoraires de
gestion, ces honoraires réglés par le bailleur à son
mandataire ne se limitent pas à la gestion des loyers, mais
incluent celle des charges locatives et celle des relations
avec le syndicat des copropriétaires. La créance à fixer au
passif comprend les sommes de 10.292,40 euros
correspondant à la facturation de l’impôt foncier 2022 et
de 282.103,63 euros comprenant :
— la dette au T1 2022 (relevé du 08/03/2022) de 156 321,34
€ ;
— l’annulation des avoirs émis à hauteur de 120 519,84 € ;
— le complément de loyers indexés (T42021) à hauteur de
7 808,36 € ;
— l’incidence sur le DG suite indexation T42021 à
hauteur de 1 077,59 € ;
— l’incidence des honoraires de gestion sur complément
d’indexation à hauteur de 1458,94 € ;
— à déduire le T1 2022 pour la somme de 40 748 € ;
— le prorata du loyer du 01/01 au 23/02/2022 (après
indexation) à hauteur de 29 133,81 € ;
— le prorata de l’assurance 2022 (du 01/01 au 23/02/2022)
à hauteur de 9,05 € ;
— le prorata de la taxe foncières 2022 (du 01/01 au
23/02/2022) à hauteur de 1.522,71 € ;
— à titre prévisionnel, la somme de 5.000 € ;
— au titre des frais irrépétibles, la somme de 10.000 euros.
La société Frogpubs, intimée, expose que la bailleresse a
facturé les honoraires de gestion sur la base indexée du
loyer au titre des exercices 2018 et 2019, qu’en raison du
caractère réputé non écrit de la clause d’indexation en son
entier la société France Investipierre sera tenue de
rembourser à la société Frogpubs au titre des honoraires
trop-perçus la somme de 264,28 euros et de 311,90 euros au
titre des exercices 2018 et 2019, que, sur la créance
prévisionnelle, aucun justificatif n’a été produit au titre
des redditions de charges 2021 et 2022, ni pour la taxe
foncière 2022, que le bail étant renouvelé à compter du 1er
juillet 2021, la clause prévoyant la facturation au preneur
des honoraires de gestion est contraire aux dispositions de
l’article R. 145-35 4° du code de commerce et le bailleur ne
rapporte pas la preuve que ces honoraires incluraient
d’autres frais de gestion, que ces honoraires de gestion
seront donc exclus de la créance déclarée par la bailleresse
pour ceux qui seront facturés pour la période échue à
partir du 1er juillet 2021 tant au titre de la reddition de
charges 2021 qu’au titre de celle de 2022, que; qu’en
conséquence, la cour déboutera la demande formulée par
la bailleresse au titre des frais irrépétibles et condamnera
la société France Investipierre à payer chacun des intimés
la somme de 4.000 euros sur le fondement de l’article
700 du CPC.
Compte-tenu du caractère non écrit de la clause
d’indexation, c’est par motifs pertinents que la cour adopte
et auxquels elle renvoie que le tribunal a fait droit à la
demande en restitution des sommes versées en application
de cette clause par la locataire et a condamné la société
France Investipierre à payer à la société A Frog At The
Opera les sommes de :
— 47.684 euros en restitution du trop-perçu sur les loyers
pour la période du 17 décembre 2014 au 4ème trimestre
2018 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du
12 mars 2018 sur la somme de 31.275 euros et à compter du
21 mai 2019 pour le surplus;
— 3.632 euros au titre du trop-perçu sur le dépôt de
garantie fixé au 1er octobre 2018, avec intérêts au taux
légal à compter du 12 mars 2018 sur la somme de
2.463 euros et du 21 mai 2019 pour le surplus;
— 1.283,76 euros HT au titre des honoraires de gestion
trop perçus pour les années 2015 à 2017 inclus avec
intérêts au taux légal à compter du 21 mai 2019.
Le jugement sera confirmé de ces chefs.
Devant la cour, la créance à fixer concerne la dette de
loyer pour la période allant du 1er trimestre 2019 au
28 février 2022, date du jugement d’ouverture de la
procédure de redressement judiciaire, dont il conviendra

7. de soustraire les sommes réclamées au titre de l’indexation
des loyers, du dépôt de garantie et des charges, ce sur la
base de 2% du loyer d’origine hors taxes soit 125.000 euros
comme rappelé par le tribunal dans ses dispositions
confirmées.
Contrairement à ce que soutient la locataire pour la
période postérieure au 1er juillet 2021, la dette de loyer
doit être établie sur la base du loyer du bail d’origine, le
contrat ayant été renouvelé dans les termes et conditions
du bail échus exception faite de la clause d’indexation, ce
en absence de fixation judiciaire du montant du loyer
renouvelé.
Le montant de la créance de loyer évaluée par le bailleur à
hauteur 156.321,34 euros au 8 mars 2022, qui n’est pas
discuté par le preneur dans son quantum, sera retenue. En
revanche, les avoirs versés en exécution du jugement
confirmé par la cour n’auront pas à être inclus.
Concernant les honoraires de gestion facturés sur les
années 2018 et 2019, lesquels peuvent être sollicités pour
la première fois en cause d’appel en ce qu’ils constituent
un complément des demandes soumises au premier juge,
ils seront déduits de la créance à hauteur du trop-perçu
résultant de l’indexation appliquée, soit les sommes de
264,28 euros et 311,90 euros.
Pour le même motif, il ne peut être inclus dans la créance
à fixer l’incidence sur le dépôt de garantie 2021 et sur les
honoraires de gestion 2021 de l’intégration du montant de
l’indexation sur les frais facturés.
Contrairement à ce que soutient le bailleur, les
dispositions d’ordre public de la loi du 18 juin 2014 en ce
qu’elles sont d’application immédiate ne lui permettent
pas de facturer les honoraires de gestion des loyers. Il ne
démontre pas davantage que ces honoraires couvriraient
d’autres frais de gestion tels la gestion des charges
locatives et les relations avec le syndicat des
copropriétaires. Or, comme le souligne le preneur, la
clause litigieuse du bail prévoit que peuvent être facturés
non seulement les honoraires de gestion mais aussi les
honoraires du syndic dans l’hypothèse où la gestion du
bien leur est confiée. Les demandes à ce titre seront donc
rejetées.
Concernant la demande au titre de la taxe foncière, le
bailleur verse aux débats la facture établie par son
gestionnaire, laquelle n’est pas discutée par le preneur et
sera donc retenue.
En revanche, en absence d’élément justifiant la demande
provisionnelle à hauteur de 5.000 euros, il n’en sera pas
tenu compte.
Il s’en déduit que la créance du bailleur à fixer au passif de
la procédure de redressement judiciaire ouverte à
l’encontre de la SAS Frogpubs se monte à la somme de :
— la dette au T1 2022 (relevé du 08/03/2022) de 156 321,34
€ ;
à déduire le T1 2022 pour la somme de 40 748 € ;
— le prorata du loyer du 01/01 au 23/02/2022 hors
indexation à hauteur de 20 833,33 € ;
— le prorata de l’assurance 2022 (du 01/01 au 23/02/2022)
à hauteur de 9,05 € ;
— le prorata de la taxe foncières 2022 (du 01/01 au
23/02/2022) à hauteur de 1.522,71 €.
Soit, la somme de 137.938,43 euros.
Sur les demandes accessoires
Le jugement sera confirmé en ses dispositions relatives
aux frais irrépétibles et aux dépens.
Chacune des parties succombant partiellement en ses
prétentions en cause d’instance, il ne sera pas fait droit
aux demandes au titre de l’article 700 du code de
procédure civile et chacun conservera la charge de ses
propres dépens.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant publiquement par mise à disposition au
greffe, par arrêt contradictoire et en dernier ressort;
Reçoit Maître [P] [J] en son intervention volontaire en
qualité de commissaire à l’exécution de la société
Frogpubs;
Confirme le jugement rendu par le tribunal judiciaire de
Paris le 7 juillet 2020 sous le numéro de RG 18/12428 en
toutes ses dispositions;
Y ajoutant
Rejette la demande de sursis statuer ;
Fixe le montant de la créance provisoire de la société
Investipierre à fixer au passif de la SAS Frogpubs à la
somme de 137.938,43 euros (cent trente sept mille neuf cent
trente huit euros quarante trois centimes) ;
Rejette les demandes au titre de l’article 700 du code de
procédure civile;
Laisse à chacune des parties la charge des dépens qu’elle a
exposés.
LA GREFFIERE LA PRESIDENTE