Building & Facility - real estate - Workplace - TBL - NEN2767-1-2017 - waar liggen de grenzen van de conditiemeting en de mop (meerjarenonderhoudsplanning) - wat is een cm wel, wat is het niet - lastenboek -

2. 29/02/2017Presentatie FM Day
Thierry Uyttebroeck
Sinds 2010 Senior ruimtelijk en bouwkundig/technisch
consultant bij Freestone
Lesgever bouwkunde en CM aan het Freestone LAB.
NEN gecertifieerd inspecteur CM
Thierry.uyttebroeck@freestone.be

3. 39/02/2017
1
42
Presentatie FM Day

4. 59/02/2017
WWW.FREESTONE.BE
Presentatie FM Day

5. 79/02/2017
TBL
BUILDING & FACILITY REAL ESTATE
WORKPLACE
TECHNICAL DUE DILIGENCE
ONDERHOUDSTRATEGIE
NEN2767
IMPLEMENTATION & MOBILISATION
ORGANISATON / CONTRACTS / FMIS /
CHANGE / BUILDING COORDINATION
PROJECT MANAGEMENT
STAY OR LEAVE
HUURHERNEGOTIATIE
OFFICE STRATEGIE – ‘WORKING TOMORROW’ OFFICE
CONCEPT, CHANGE & MOBILITY
MACRO & MICRO SPACE PLANNING
LOOK & FEEL
EN15221
FACILITY MANAGEMENT :
SITE COORDINATION
FACILITY STRATEGIE
FM ORGANISATIE / FM SOURCING / PROCESS & TECHNOLOGY
EN15221
VASTGOEDSTRATEGIE
SPACE MANAGEMENT:
SITE & VERHUISCOÖRDINATIE
SERVICES DUE DILIGENCE
SCHOONMAAKSTRATEGIE
EN 13549

6. 89/02/2017
7.
TBL
FACILITY REAL ESTATE
WORKPLACE
FM MANAGER / COORDINATOR
ONDERHOUD MANAGERS
IMPLEMENTATIE MANAGERS
SENIOR/JUNIOR FACILITY MANAGERS
VERHUISCOÖRDINATOREN/MANAGERS
PROJECT MANAGERS SPACE
REAL ESTATE MANAGERS
DEVELOPMENT MANAGERS VASTGOED
BOUW COÖRDINATOREN
SPACE PLANNERS
AUTOCAD TEKENAARS
ASSET MANAGER / PROPERTY MANAGER

7. 99/02/2017Presentatie FM Day

8. 109/02/2017
• NEN 2767-1_2017:
• Conditiemeting gebouwde omgeving - Deel 1: Methodiek
• Conditie en Onderhoud van bouw en installatiedelen (afzonderlijke elementen)
1. Een element heeft een bepaalde conditie (CM) i.f.v. de aanwezige gebreken.
2. Wat moet je doen om deze conditiescore terug op een aanvaardbaar peil te brengen en
welke maatregelen moet je nemen om een bepaalde conditie zo lang mogelijk te
handhaven.
 Acties en budgetten brengen we samen in een dynamisch meerjarenonderhoudsplan.
REWIND
Presentatie FM Day

9. 119/02/2017
REWIND
Oud, niet meer van deze tijd,... is geen criterium bij
conditiemeten.
Oud = einde technische levensduur
Opmerking: deze foto’s zijn louter illustratief.
Presentatie FM Day

10. 129/02/2017Presentatie FM Day

11. 139/02/2017
• ONDERHOUD OF RENOVEREN?
OF
• WAAR LIGGEN DE GRENZEN VAN DE CONDITIEMETING EN DE MOP
(MEERJARENONDERHOUDSPLANNING)
OF
• WAT IS EEN CM WEL, WAT IS HET NIET.
SCOPE:
Presentatie FM Day

12. 149/02/2017
Veel vragen over conditiemeten hebben gemeenschappelijke drivers:
• Ons patrimonium is oud, in een slechte staat en wordt quasi niet onderhouden.
• Ons patrimonium is te groot voor de beperkte ploeg mensen en financiële middelen
waarover we beschikken om het goed te kunnen onderhouden.
• We lopen achter de feiten aan en blussen vooral brandjes.
• We willen graag een conditiemeting en een meerjarenonderhoudsplan, in concreet
willen we graag zicht krijgen op achterstallig onderhoud en hebben we cijfermateriaal nodig
om (onderhouds en investerings) begrotingen op te maken.
• Graag ook een inzicht in de renovatiekosten van het patrimonium zodat we ons beleid hier
kunnen op afstemmen.
• En kijken jullie ook eens wat er kan gebeuren op energetisch vlak en of qua brandveiligheid
alles nog in orde is?
• We staan voor een gigantische opdracht en weten niet hoe we eraan moeten beginnen.
HELP! ONS PATRIMONIUM
Presentatie FM Day

13. 159/02/2017
Uit deze vragen volgt een bestek of offertevraag voor het uitvoeren van
conditiemetingen en het opmaken van MOP’s die bepaalde verwachtingen moet
inlossen.
• We stellen bij het lezen van de bestekken vast dat de norm NEN 2767 vaak onvoldoende
gekend is door de schrijver van het bestek, waardoor
• het bestek een deels foute methodiek of aanpak beschrijft (en oplegt) voor de uitkomst
die men in gedachten heeft.
• er zaken gevraagd worden die buiten de norm vallen. (gespecialiseerde inspecties)
• men meer verwacht dan wat de norm aanbied. (andere dan onderhoudsbudgetten)
• En uiteraard dat de bestekken of offertevragen voor het uitvoeren van conditiemetingen en
het opmaken van een MOP zo zijn opgemaakt dat er geen ruimte is voor andere of betere
oplossingen.
HELP! ONS PATRIMONIUM
Presentatie FM Day

14. 169/02/2017Presentatie FM Day

15. 179/02/2017
OPDRACHT [LASTENBOEK]
HET OPMAKEN VAN EEN MEERJAREN ONDERHOUDS- EN
INVESTERINGSPLAN VOOR HET PATRIMONIUM VAN HET OCMW VAN ...
Presentatie FM Day
CASE

16. 189/02/2017
1. Ontwikkelen van een visie op de evolutie van het patrimonium voor de
volgende 15 jaar.
2. Het beleid de nodige informatie verschaffen om gepaste keuzes te maken
m.b.t. onderhoud, renovatie en / of herbestemming van haar gebouwen.
DOEL VAN DE OPDRACHT [LASTENBOEK]
Presentatie FM Day
CASE

17. 199/02/2017
1. Stap 1: inventarisatie van de huidige toestand van het gebouw d.m.v.
conditiemetingen met strategische beoordeling van het valorisatiepotentieel
2. Stap 2: Strategische analyse i.f.v. de behaalde resultaten en de beleidsvisie
3. Stap 3: Onderhouds en investeringsplan, inclusief de te verwachten kosten.
4. Stap 4: Het aftoetsen van renovatie-opties en/of
herbestemmingsmogelijkheden op basis van kwantitatieve en fin.
Haalbaarheid met gemotiveerde aanbevelingen …. (ingekort)
STAPPENPLAN [LASTENBOEK]
Presentatie FM Day
CASE

18. 209/02/2017
1. Woon en zorgcentra, serviceflats, administratief centrum
2. Meer- en eengezinswoningen , appartementen, sociale
werkplaats/meubeldepot, studio’s. LOI’s e.d.
3. Bouwjaren zeer uiteenlopend, de grotere complexen (WZC e.d.) zijn het
meest recent.
 Onderverdeeld in verschillende percelen
GEBOUWEN IN SCOPE
Presentatie FM Day
CASE

19. 219/02/2017Presentatie FM Day
Conditiemeting
Inspectie
gebouwen
Objectieve
vaststelling dat veel
gebouwen eerder
nood hebben aan
renovatie dan
onderhoud.
In overleg met het
OCMW werd beslist
om van deze
gebouwen geen CM
uit te voeren maar om
een inschatting te
maken van de
renovatie kosten.
INITIËLE AANPAK
CASE

20. 229/02/2017
Stap 1: inventarisatie van de huidige toestand van het gebouw d.m.v.
conditiemetingen met strategische beoordeling van het valorisatiepotentieel
Stap 2: Strategische analyse i.f.v. de behaalde resultaten en de beleidsvisie
WAAR GING HET MIS (1)
Presentatie FM Day
Een conditiemeting is een tactische eerder dan strategische
studie en is één van de vele drivers in dit verhaal.
CASE

21. 239/02/2017Presentatie FM Day
Onderhoudsbeleid, referentiekader,
onderhoudsniveau, afkeurnormen
Inventaris patrimonium
Bepalen macro- & microschaal
conditiemeting (elke 3 à 5 jaar):
Behoefteplan, meerjarenplan,
meerjarenbudget
onderhoudsplan, onderhoudsbudget,
Inspectie.
Onderhoud (prev. & cur.),
praktische organisatie
WAAR GING HET MIS (1)
CASE

22. 249/02/2017
WAAR GING HET MIS (2)
Presentatie FM Day
1. Een onderhoudsbudget legt acties en budgetten vast om een gebouw in een
gewenste staat te behouden.  functiebehoud
Een MOP opmaken van een gebouw klaar om gerenoveerd te worden is weinig
zinvol.
2. Een renovatiebudget is een eenmalige investering dat toelaat om een gebouw
opnieuw in een gewenste, meestal vernieuwde, staat te brengen. (PVE)
 functieverbetering
Een onderhoudsbudget is in geen geval een renovatiebudget!
CASE

23. 259/02/2017Presentatie FM Day

24. 269/02/2017
Wat is een MJOP wel, wat is het niet.
1. Een mjop is geen renovatieplan ook niet als de kosten (budgetten in de MOP) over de
verschillende jaren naar voren geschoven worden.
Onderhoud = functiebehoud (Objectief)
Renovatie = functieverbetering (PVE, subjectief)
CM & MOP: DO’S EN DONT’S
Presentatie FM Day

25. 279/02/2017
Gebrek Actie
Electrische installatie niet conform In orde brengen conform AREI (natte zone op 30mA)
CV ketel (mazout) werkt niet meer correct,
wisselstukken bestaan niet meer
CV ketel vervangen door hoogrendementsketel op mazout +
onderhoudscontract.
Houten ramen met enkel glas afgebladderd Schilderen
Dak lekt aan schoorsteen Nieuwe loodslabben plaatsen
Parket beschadigd door waterlek Te herstellen
OBJECTIEF
Presentatie FM Day

26. 289/02/2017
SUBJECTIEF
Gebrek Actie
Electrische installatie niet conform In orde brengen conform AREI + uitbreiding: onvoldoende
stopcontacten + meer lichtpunten + installatie domotica systeem.
CV ketel (mazout) werkt niet meer correct,
wisselstukken bestaan niet meer
Installatie van een condenserende ketel op gas, vervangen radiatoren
door convectoren + handdoekdrogers in de badkamer + …
Houten ramen met enkel glas afgebladderd Houten schrijnwerk vervangen door alu ramen met lage u-waarden.
Dak lekt aan schoorsteen Voor de nieuwe condenserende ketel is geen schoorsteen nodig, af te
breken.
Dak wordt volledig vervangen + geïsoleerd + inrichting zolderkamer + 2
dakvlakvensters, hiervoor is een nieuwe trap nodig van +1 naar de
zolder + uitbreiding elektriciteit
Parket beschadigd door waterlek Te herstellen
BOUWAANVRAAG voor inrichten zolderkamer – EPB – NUTS
Presentatie FM Day

27. 299/02/2017Presentatie FM Day
Opmerking: deze foto’s zijn louter illustratief.
Met de keuken is er niets mis (CM score max. 2) en toch werd ze
gerenoveerd.
SUBJECTIEF

28. 309/02/2017
2. Een conditiemeting is geen technical due diligence. (BOEI – inspectie)
3. De staat van het gebouw dient op voorhand min of meer gekend te zijn door de opdrachtgever.
Het heeft geen zin om een MOP op te stellen voor een gebouw dat klaar is voor afbraak /
renovatie.
4. Een te groot patrimonium ineens op de markt gooien om te laten inspecteren heeft weinig zin:
grote belasting van de eigen diensten door een zeer grote instroom van informatie die moet
verwerkt worden maar ook door het enorme veldwerk.
5. Gespecialiseerd onderzoek behoort niet tot de CM, het resultaat ervan kan uiteraard
opgenomen worden in de MOP.
CM & MOP: DO’S EN DONT’S
Presentatie FM Day

29. 319/02/2017Presentatie FM Day

30. 329/02/2017Presentatie FM Day
Bezoek gebouwen
Objectieve
vaststelling dat de
meeste oude
gebouwen eerder
nood hebben aan
renovatie dan
onderhoud.
In overleg met het
OCMW werd beslist
om van deze
gebouwen geen CM
uit te voeren maar om
een inschatting te
maken van de
renovatie kosten.
OM TOT EEN GOED EINDE TE KOMEN
CASE

31. 339/02/2017
Elk gebouw kreeg een score: basis onderhoud, (dringende) herstellingen en
of renovatie.
Tegenover elke score stond een gecalculeerd budget.
Zo werd het hele patrimonium in kaart gebracht en omgezet naar een MOP.
of renovatieplan (on going).
OM TOT EEN GOED EINDE TE KOMEN
CASE
Presentatie FM Day

32. 349/02/2017Presentatie FM Day

33. 359/02/2017
Als een gebouw in een zodanige staat bevindt dat
regulier onderhoud niet meer aan de orde is heeft het
opmaken van een MOP geen zin.
Maar waar ligt de grens?
Evenwicht tussen een objectieve (professionele)
benadering en advies vs een soms subjectieve,
budgettaire, politieke,… benadering van de
opdrachtgever.
Presentatie FM Day
ONDERHOUD OF VERBOUWEN

34. 369/02/2017Presentatie FM Day
Keuze om te renoveren op basis van objectieve criteria.
Verouderde woning met technische, energetische en structurele problemen…

35. 379/02/2017
Objectieve criteria:
• Investeringen – capex: vernieuwen schrijnwerk, daken, verwarming,
elektriciteit,…elementen einde technische levensduur (CS 5 à 6)
• Bouwkundig technisch niet aangewezen & niet voldoen aan bouwfysische
eisen.
• Onderhoud is zinloos (geworden).
• …
Deze criteria kunnen gebouwafhankelijk zijn i.f.v. verschillende parameters o.a.
de leeftijd en de bestemming van het gebouw.
Presentatie FM Day
ONDERHOUD OF VERBOUWEN

36. 389/02/2017
1. Inventariseer het patrimonium en zorg voor een goed beeld op de staat van de
gebouwen, breng alle informatie samen.
2. Bepaal de verwachtingen en welke elementen belangrijk zijn.
3. Bepaal de scope: welke gebouwen wel en welke niet in aanmerking komen
voor een CM.
1. Gebouwen die afgestoten zullen worden
2. Gebouwen die rijp zijn voor de sloop
3. Gebouwen die eerst gerenoveerd moeten worden.
4. laat enkel conditiemetingen uitvoeren op gebouwen die zeker in aanmerking
komen voor verder onderhoud. Begin ev. met enkele testcases.
5. Creëer draagvlak binnen de organisatie.
CM & MOP: DO’S & DONT’S
Presentatie FM Day

37. 399/02/2017Presentatie FM Day
AANPAK: STAPPENPLAN
Onderhoudsbeleid.
Inventarisatie gebouwen
en pré evaluatie.
Renovatie / onderhoud /
afstoten/…
Uitvoeren van CM of
opmaak renovatie
budget.
Next steps ifv
beleid,
noodzaak,…
Specifiek (*) technisch / bouwkundig accomodatiebeleidsplan
(*) bijvoorbeeld scholen, sportinfra, admin, warehouses …  beperkt aantal stakeholders rond de tafel.

38. 409/02/2017Presentatie FM Day
AANPAK: CHECKLIST
• Onderhoudsbeleid, referentiekader, onderhoudsniveau, afkeurnormen
• Inventarisatie van alle nuttige informatie. (Wij vragen ze waarschijnlijk toch.)
• Indeling patrimonium volgens gevraagd onderhoudsbeleid en eerste snelle
screening. (onderhoud, renovatie, afstoten,…)
• Basis PVE voor renovaties (gebruik gebouw, juiste materialen, complexiteit qua
onderhoud,…)
• Lijst te inspecteren elementen tijdens CM
• (Quick scan: bijvoorbeeld enkel de buitenschil van een gebouw controleren)
• Hou er rekening mee dat deze oefening ook van de eigen organisatie
inspanningen vergt: tijd en mensen.

40. DE HENE 10
B-1780 WEMMEL (BRUSSEL)
T: +32 2 453 95 50
E: CONTACT@FREESTONE.BE
VAT: BE0887.436.073