Anticipation de l'obsolescence immobilière par la réversibilité des immeubles tertiaires

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STRATEGIE ET FINANCE
DE L’IMMOBILIER
Executive Master
Promotion 2017
Direction :
Nordine Kireche
DOSSIER DE SOUTENANCE PUBLIQUE
Prénom : Joffrey NOM : RADZIUN
Date de la soutenance :
Titre du mémoire : Anticipation de l’obsolescence immobilière
par la réversibilité des immeubles tertiaires
Nom du tuteur : Monsieur Paul CITRON

2
Résumé
Depuis la crise des « subprimes » en 2008, nous sommes dans un contexte de marché
assez inédit. En effet, les taux directeurs de la BCE (Banque Centrale Européenne) sont à
des niveaux extrêmement bas. Face à ce constat, les investisseurs diversifient leurs
stratégies d’investissement en se tournant de plus en plus vers l’immobilier qui offre des taux
supérieurs, avec des risques assez identifiés. Par conséquent, il y a aujourd’hui de plus en
plus de compétition sur le marché de l’investissement avec une hausse des prix des actifs et
de facto une baisse des taux de rendement. On constate en parallèle depuis plusieurs
années un changement de vision des utilisateurs avec de nouveaux usages des immeubles
de bureaux, notamment l’émergence du co-working. Cela a pour conséquence une
accélération de l’obsolescence des immeubles avec des cycles qui étaient, il y a encore
quelques années, de 30 ans et qui sont de 10 ans aujourd’hui. Ainsi, avec cette
obsolescence accélérée d’immeubles de bureaux, beaucoup d’investisseurs souhaitent
changer la destination de leurs immeubles afin de répondre à une demande de logements
toujours aussi élevée. Cependant, avec les contraintes techniques des immeubles existants,
il est parfois plus aisé de détruire l’immeuble et de reconstruire un nouveau, ce qui laisse
sous-entendre que la valeur du bâti est nulle. Il serait donc intéressant de ne plus refaire les
mêmes erreurs à l’avenir et ainsi penser à construire, les immeubles de demain, réversible,
immeuble qui nécessiterait très peu de travaux pour changer d’usage. Cela permettrait
d’anticiper l’évolution de la ville de demain.

3
Contenu
Promotion 2017 ........................................................................................................................ 1
Résumé...................................................................................................................................... 2
I. Introduction :..................................................................................................................... 5
1. Les trois grands cycles de la construction de bureaux en Île-de-France......................... 8
2. Des utilisateurs de plus en plus exigeants et qui déménagent de plus en plus
fréquemment ................................................................................................................................... 10
3. Un marché de l’investissement avec un afflux de liquidité............................................... 11
4. Une demande de plus en plus importante dans le marché de l’investissement........... 13
5. Le Grand Paris : accélérateur d’obsolescence pour le parc immobilier d’entreprise... 14
6. Des cycles immobiliers de plus en plus courts .................................................................. 15
7. Les différentes formes d’obsolescence :............................................................................. 16
8. Conclusion ............................................................................................................................... 17
II. Traitement de l’obsolescence par le recyclage du parc existant ............................. 18
1. Le constat actuel..................................................................................................................... 18
2. Les mesures du législateur qui facilitent les opérations de transformation................... 19
3. Le surcoût de la transformation des bureaux en logements :.......................................... 20
a. Le risque de la constructibilité : ........................................................................................ 21
b. Risque d’urbanisme sur l’opération de reconstruction :................................................ 21
c. Risque lié à la taxe carbone.............................................................................................. 22
III. Analyse de faisabilité d’opérations de changement d’usage ................................... 22
1. Cadrage théorique : critères d’analyse des projets par les opérateurs :........................ 23
2. 1er
cas : le cas de Vélizy-Villacoublay.................................................................................. 26
3. 2ème
cas : le cas de Paris 13ème
arrondissement................................................................ 28
4. Détermination des zones où le changement d’usage bureau vers habitation est
réalisable.......................................................................................................................................... 31
5. Conclusion de la méthode..................................................................................................... 35
a. Exposé des résultats de la méthode................................................................................ 35
b. Eléments d’analyse de notre modèle : ............................................................................ 37
c. Impact du logement social : .............................................................................................. 40
IV. Anticipons l’obsolescence future en construisant réversible .................................. 42
1. Les différents « faux amis » de la réversibilité ................................................................... 42
2. Les freins réglementaires de la transformation de bureaux en logements.................... 44

4
3. La réponse de l’Etat avec la loi ELAN (Evolution du Logement, de l’Aménagement et
du Numérique)................................................................................................................................. 48
4. Construire réversible : quel surcoût ?.................................................................................. 49
5. Les contraintes techniques et architecturales pour construire réversible...................... 53
6. La volonté politique : facteur de réussite ou d’échec pour la réversibilité ? .................. 54
a. Exemple de cas où la politique urbaine de la ville est un vecteur de réussite.......... 55
b. Exemple de cas où la politique urbaine de la ville est un vecteur d’échec................ 56
7. La Réversibilité c’est traiter le prévisible mais qu’en est-il de l’imprévisible ? .............. 57
V. Conclusion....................................................................................................................... 60
ANNEXES :.............................................................................................................................. 62
Annexe 1 : calcul du taux de rendement théorique pour l’ensemble immobilier situé à
Vélizy-Villacoublay dans les Yvelines.......................................................................................... 62
Annexe 2 : Calcul du delta entre le prix d’un immeuble occupé et un immeuble vacant .... 63
Annexe 3 : tableau de la constructibilité résiduelle pour le programme situé à Vélizy-
Villacoublay...................................................................................................................................... 64
Annexe 4 : Bilan promoteur simplifié de transformation d’un ensemble immobilier à usage
de bureaux en logement, dans la commune de Vélizy-Villacoublay dans les Yvelines ...... 65
Annexe 5 : Etude d’un projet de restructuration dans le 13ème arrondissement : .............. 66
a. Restructuration bureaux .................................................................................................... 66
b. Restructuration logement .................................................................................................. 68
c. Démolition/reconstruction – bureaux............................................................................... 70
d. Démolition : reconstruction - Logement .......................................................................... 72
Annexe 6 : cartographie des différents secteurs tertiaires en Île-de-France (source :
Immostat) ......................................................................................................................................... 75
Annexe 7 : carte des prix du logement en Île-de-France : ....................................................... 76
Annexe 8 : Résultats des résultantes foncières par cas : ........................................................ 77
Annexe 9 : Bureaux/Habitations.................................................................................................. 80
GLOSSAIRE : .......................................................................................................................... 82
BIBLIOGRAPHIE..................................................................................................................... 93

5
I. Introduction :
Aujourd’hui nous vivons un contexte de marché particulièrement inédit. En effet depuis
quelques années on constate des incohérences. D’une part, les conseils en immobilier
d’entreprise constate que le marché de l’investissement est très dynamique avec une
pénurie de produit et une compétition toujours plus grande pour les produits de qualité et
dans des localisations privilégiées. D’autre part on constate des produits qui restent à la
commercialisation et qui ne trouve pas d’acquéreurs. L’une des raisons à cela est qu’un
immeuble vacant, donc sans locataire, présente un risque pour le potentiel acquéreur, et si
en plus il est dans une localisation moins établie, les chances que l’immeuble se vende sont
faible. Ainsi on constate un taux de vacance en Île-de-France proche de 6%, ce qui
représente plus de 3 000 000 de m² vacant.
A contrario, l’immobilier résidentiel est sous-offreur et il y a un manque cruel de logements
pour la population. Cette « crise » du logement se ressent depuis plusieurs années et nos
politiciens à travers diverses mesures tentent d’y remédier. Que ce soit en réduisant les
contraintes liées au permis de construire, ou que ce soit en tentant d’augmenter les quotas
de logements sociaux. En 2013, lors de la campagne d’élection à la mairie de Paris, Anne
Hidalgo, face au constat du nombre de bureaux vacants dans Paris et de la pénurie de
logement ; songea de mettre en place des mesures permettant de facilité le changement
d’usage des locaux de bureaux à habitation.
Malgré ces mesures, le nombre de changement d’usage reste marginal, les investisseurs
restant prudent et espérant une reprise économique dans les prochains mois ou années à
venir. En effet ils préfèrent attendre et avoir des locaux de bureaux vacants, avec les frais
que cela engendre, plutôt que de changer d’usage en habitation et louer en résidentiel,
voyant leurs rendements baisser considérablement. Ce faible rendement s’explique
notamment par tous les frais liés à la transformation, une opération de changement d’usage
provoque souvent un surcoût par rapport à une démolition et une reconstruction. Ce constat

6
est dû notamment par les technicités et par les normes qui sont très divergentes entre le
bureaux et le résidentiel.
Cependant ce raisonnement n’est pas une vérité absolue. En effet en fonction du marché et
de la localisation plusieurs facteurs peuvent influencer le business plan d’une opération, que
ce soit le temps de commercialisation nécessaire pour trouver un locataire et les mesures
d’accompagnement que l’on doit lui octroyer.
Ainsi la problématique que l’on va essayer de traiter de part ce mémoire est de savoir quels
sont les facteurs de réussite pour une opération de changement d’usage et quelle pourrait
être une des solutions pour faciliter ces transformations.
Dans la première partie de ce mémoire nous allons essayer de comprendre comment
fonctionne le marché de l’investissement en immobilier d’entreprise et quelles peuvent être
les attentes des investisseurs et le raisonnement qu’ils adoptent dans leurs business plans.
Dans cette même partie nous allons essayer de comprendre le raisonnement qu’adoptent les
locataires dans leurs stratégies immobilières, ce qui nous permettra de mieux comprendre et
d’appréhender le marché dans sa globalité.
Pour ce faire nous allons d’abord essayer de comprendre les cycles de production
d’immeuble de bureaux depuis la seconde guerre mondiale. Ensuite nous allons voir le
comportement des utilisateurs qui depuis plusieurs années sont de plus en plus exigeant
quant aux prestations et à la qualité des services. Dans une troisième sous partie nous
allons voir les raisons d’une affluence de liquidité permettant de justifier la compétition des
investisseurs sur les produits de qualité. Nous traiterons ensuite comment le Grand Paris
Express peut être un accélérateur d’obsolescence. Pour finir cette première partie nous
traiterons les cycles immobiliers qui deviennent de plus en plus court, ce qui est créateur
d’obsolescence, ce qui nous amènera à traiter les différentes formes d’obsolescence
constaté depuis sur plusieurs années dans les immeubles tertiaires.

7
Cela nous amènera à traiter dans une deuxième partie comment est traité l’obsolescence et
le recyclage du parc actuel. Pour ce faire nous dresserons le constat actuel, et quelles sont
les mesures prisent par le législateur pour faciliter les opérations de transformation
d’immeubles de bureaux en habitation. Ensuite nous verrons quel peut être le surcoût d’une
opération de transformation de bureaux en logement avec tous les risques que cela peut
engendrer, que ce soit le risque portant sur la constructibilité, les risques portant sur les
permis de construire ou encore le risque lié à la taxe carbone.
Cela nous amènera dans cette même partie à analyser une opération de changement
d’usage qui a été réalisée dans le 13ème
arrondissement de Paris. Cette analyse porte sur
quatre aspects : une restructuration de l’immeuble en le laissant à usage de bureaux, une
démolition de l’immeuble et une reconstruction d’un immeuble à usage de bureaux, une
restructuration de l’immeuble avec changement d’usage en logements et quatrième aspect
une démolition et une reconstruction d’un immeuble à usage de logement. Pour les quatre
cas nous avons utilisés des bilans promoteurs.
L’analyse de ces quatre scénarios possibles nous amènera à analyser lequel est le plus
favorable et quelles sont les variables permettant que l’un soit favorable par rapport aux
autres.
Ainsi compte tenu de ces variables on va essayer de transposer cette opération dans des
localisations différentes afin de déterminer quelle peuvent-être les localisations où une
opération de transformation de bureaux en logement est réalisable.
Ces deux premières parties nous amène à la réflexion de comment anticiper l’obsolescence
qui s’accélère cycle après cycle en construisant les immeubles avec le concept de la
réversibilité. Pour ce faire nous allons d’abord essayer de définir qu’est-ce que la réversibilité
d’un immeuble et d’essayer de définir également quels peuvent être les freins réglementaires
bloquant une telle opération. Sur ce sujet nous allons évoquer et développer les six
propositions évoquées par un groupe de travail présidé par Monsieur Xavier Lépine,

8
président de la Française AM, et voir quelles ont été les réponses apportées par le
Gouvernement avec sa loi de l’Evolution du Logement et Aménagement Numérique,
présentée le 4 avril 2018 devant le conseil des Ministres.
Dans une autre sous-partie nous allons essayer de déterminer quel peut être le surcoût à
construire un immeuble réversible dès sa conception, et également de déterminer quels sont
les contraintes techniques et architecturales à construire réversible.
Ce qui nous amènera à conclure comment la politique urbaine est certainement l’un des
vecteurs le plus important pour la réussite d’une opération de transformation d’immeuble de
bureaux en logement.
Les informations contenues dans ce mémoire ont été recueillies à travers plusieurs
méthodes, que ce soit auprès de différents acteurs via des interviews, une bibliographie
littéraire ou sur internet ainsi qu’auprès de différentes études produites par les conseils en
immobilier d’entreprise. Certaines de ces données ont été modélisées dans une matrice
Excel, regroupant plusieurs bilans promoteurs permettant de justifier les valeurs analysées
dans le cadre du modèle théorique.
1. Les trois grands cycles de la construction de bureaux en Île-de-France
Dans le domaine de l’immobilier de bureaux il y a eu, historiquement, 3 grands cycles de
construction qui ont marqué l’histoire depuis un demi-siècle :
Le 1er
grand cycle est les Trente Glorieuses avec la naissance de la ville moderne, où l’on
délaisse le cœur de Paris avec la création notamment de la Défense en 1958 (mise en
chantier) et la construction d’Immeuble de Grande Hauteur (IGH).
Le 2ème
grand cycle fait suite aux chocs pétroliers des années 70 où l’on voit le décollage des
villes nouvelles, un retour vers le centre de Paris ainsi que la création du quartier central des
affaires de Paris. On observe également l’émergence de nouvelles zones tertiaires en 2ème
couronne avec l’arrivée du RER permettant un accès facilité en transports en commun.

9
Le 3ème
cycle est la métropolisation de la ville à la fin des années 1990 avec la construction
de nouveaux immeubles autour des parcs déjà existants.
En 2009 la crise des subprimes donne naissance selon l’IAU-IDF à un nouveau cycle de
construction. L’émergence de nouveaux usages crée en effet un plus grand « gouffre » entre
les immeubles existants et les nouveaux immeubles et ce, en accélérant l’obsolescence du
parc existant et diminuant les cycles de vie des immeubles.
Les trois grands cycles de la construction de bureaux en Île-de-France1
Avant la crise de 2009 il y avait environ 800 000 m2
qui étaient construits chaque année,
après ce n’est plus que 300 000 m2
par an1
. Autre constat, aujourd’hui, les entreprises ont
une réelle appétence pour les constructions neuves avec pas moins de 7 transactions sur 10
qui sont faites dans le neuf.
Il est constaté toutefois une réelle augmentation de restructuration ou
démolition/reconstruction2
avec une part de 28% dans les années 1990, 35% dans les
années 2000 et une part de 45% depuis 5 ans soit 400 000 m2
par an viennent du parc
existant. Cette tendance semble se poursuivre avec 1 000 000 de m2
en chantier en Île-de-
France et déjà 600 000 m2
qui sont déjà prêt à être lancé.3
1
Source : Institut d’Aménagement et d’Urbanisme (IAU)
2
Source Business Immo - #141 page 34
3
« De l’obsolescence de mon immeuble…à celle de mon modèle », Business Immo, décembre 2017

10
2. Des utilisateurs de plus en plus exigeants et qui déménagent de plus en plus
fréquemment
Une autre tendance que l’on peut remarquer est le fait que les stratégies immobilières des
grands utilisateurs, mais aussi celles des PME/PMI, ne s’inquiètent plus uniquement du ratio
surfaces occupées/coûts en loyers et charges, mais s’intéressent également à la qualité des
espaces de travail, qui est de plus en plus perçues comme un vecteur de performance. Ce
constat est encore plus marqué pour les sociétés de la web économie, les startups, les
services à haute valeur ajoutée…
D’après une étude de CBRE4
sur le Grand Paris, « la corrélation entre ergonomie,
agencement des locaux et bien-être au travail est désormais ancrée dans les modes de
management et la gestion des ressources humaines : le confort des salariés trouve services
et lieux de convivialité. L’environnement de travail est ainsi devenu un levier d’attractivité
pour l’entreprise, notamment lorsqu’il s’agit d’attirer de nouveaux talents et de les conserver»
Autre constat, c’est l’apparition des nouveaux modes de travail, notamment les espaces de
coworking5
. Ils sont principalement utilisés, encore une fois, par les sociétés de la web
économie, les startups et autres, mais également de plus en plus par les grandes
entreprises, qui souhaitent diversifier les surfaces occupées en fonction des besoins des
départements de leurs groupes.
Les normes et les réglementations contribuent également à cette accélération, tout comme
l’arrivée des nouvelles technologies, telles que la fibre optique ou les couvertures mobiles de
plus en plus puissantes, qui donnent naissance notamment au label « Wiredscore ». Celui-ci
étant la première certification qui permet de valoriser des bâtiments connectés, que ce soit
en construction, rénovation ou exploitation, en évaluant la qualité de leur connectivité6
. Ceci
est amplifié par le fait que les nouvelles façons de travailler nécessitent ces connectivités
4
« Nouveaux modes de travail et réduction des surfaces, un curseur stabilisé ? » étude CBRE « Paris, Nouvelle ère capital », janvier 2018
5
« Le Coworking à Paris et en Île-de-France, portrait d’un acteur qui monte », étude Arthur Loyd, juillet 2017
6
www.wiredscore.com/fr

11
afin d’être plus « nomades », même au sein du bâtiment avec l’émergence du « Flex
office »7
.
Ainsi, avec l’émergence de ces nouveaux modes de travail et les nouvelles technologies, on
constate que les entreprises déménagent de plus en plus fréquemment et ont également
tendance à être de plus en plus exigeantes, conséquence du constat selon lequel le bien-
être au travail améliore la performance au sein de l’entreprise. Face à ce constat les
investisseurs et promoteurs font preuve de plus en plus d’imagination pour proposer des
immeubles avec des services de plus en plus performants et imaginatifs. Ce constat a pour
conséquence une accélération de l’obsolescence, les standards des immeubles construits
antérieurement et donc ne répondant pas à la demande des utilisateurs, se retrouvent exclus
du marché.
3. Un marché de l’investissement avec un afflux de liquidité
En ce qui concerne l’investissement nous sommes dans une période assez particulière où il
y a une affluence de liquidité. Quatre éléments peuvent nous permettre d’expliquer cette
tendance.
1er
élément : Actuellement la population est une population vieillissante avec de plus en plus
de départ à la retraite et un ratio qui ne cesse d’augmenter par rapport aux nombres de
cotisants. L’une des conséquences à ce phénomène n’est autre que le baby-boom, selon
une étude menée par l’Insee : « près du tiers des actifs dénombrés en 2009 auront cessés
leurs activités d’ici 2020. Ces départs massifs sont principalement dus à la retraite des baby-
boomers »8
7
Cowork.io/fr/blog/partage-bureaux/flex-office-exemples-dentreprises
8
Conseil d’Orientation des Retraites (COR) – Décembre 2014

12
Cotisants, retraités et rapport démographique du régime général9
Face à ce constat, et à l’incertitude10
de réellement percevoir une retraite le temps voulu, de
plus en plus de cotisants décident d’avoir des épargnes retraites complémentaires comme le
souligne Christian de Kerangal, directeur général de l’IEIF (Institut de l’Epargne Immobilière
et Foncière) lors d’une conférence donnée en avril 2016 : « On observe une hausse
remarquable de l’épargne des actifs ayant pour but une augmentation de leurs revenus
futurs au moment de la retraite. On remarque d’ailleurs qu’en France l’assurance-vie n’est
pas seulement utilisée comme une assurance en cas de décès mais en tant qu’un produit
d’épargne, qui est de plus en plus défiscalisé, pour se constituer une retraite ».11
Le 2ème
élément est l’émergence de nouvelles grandes puissances, réunies sous l’acronyme
BRICS (Brésil, Russie, Inde, Chine et Afrique du Sud) qui constitue le phénomène le plus
marquant de la décennie écoulée10
.
Cette croissance de ces pays émergents s’explique notamment par le fait que la main
d’œuvre dans ces pays représente un faible coût ce qui a permis d’augmenter leurs
exportations. Une croissance très forte du commerce mondial a permis à ces pays
émergents d’accumuler des excédents commerciaux structurellement importants.
3ème
élément expliquant la raison de cette accumulation de liquidité dans le monde est le fait
que la croissance de ces pays émergents a entrainé une très forte croissance des besoins
en matière première. En effet cette croissance a permis un développement des villes ayant
pour conséquence un besoin renforcé de transports en commun, d’usines, de centrales
nucléaires dont la construction nécessitait beaucoup de matières premières : pétrole, acier,
zinc, fer, … Etant donné que tous ces produits s’achètent auprès de ces pays émergents, et
9
Caisse nationale d’assurance vieillesse
10
https://www.bichot.net/doc/2015/RFCmai15GestionIncertitudesRetr.pdf
11
« Les pays émergents : Approche Géo-économique » de Laurence Daziano, Armand Colin, 2014

13
grâce à la demande mondiale qui s’est énormément développée entre 2000 et 2010, ceux-ci
ont bénéficié d’une accumulation d’excédents commerciaux record.
4ème
élément, en raison de la crise des subprimes en 2008, les banques centrales ont
décidé d’injecter beaucoup de liquidités dans le système pour empêcher les économies de
subir des ralentissements économiques trop forts. En injectant ces liquidités, notamment
dans les banques, elles ont placé encore plus d’argent dans un système où il y en avait déjà
suffisamment. Cette politique appliquée par la BCE (Banque Centrale Européenne) est c’est
ce que l’on appelle « Quantitative Easing ».12
Ainsi tous ces collecteurs d’argent, que ce soit fond de pension ou compagnie d’assurance,
collectent énormément d’argent et doivent le placer pour pouvoir rémunérer l’investisseur
particulier, l’Etat ou l’entreprise qui ont placé de l’argent auprès d’eux. Ils doivent aussi
pouvoir augmenter leur capital et ensuite assurer leurs dépenses. Par conséquent toutes ces
structures qui collectent de l’argent ont besoin de le placer. Habituellement elles placent ces
fonds dans deux grandes catégories de placement : les actions et les obligations. Avec la
volatilité de la bourse et avec les taux d’obligations d’Etat qui sont extrêmement bas dû
notamment à la politique de « Quantitative Easing », de plus en plus ces collecteurs d’argent
commencent à placer leurs fonds dans ce que l’on nomme les « Real Asset »13
dont
notamment l’immobilier d’entreprise, l’immobilier résidentiel n’étant pas assez rémunérateur
par rapport aux rendements attendus par ces fonds d’investissement.
4. Une demande de plus en plus importante dans le marché de l’investissement
La conséquence de cet afflux de liquidité c’est qu’aujourd’hui tous ces fonds sont de plus en
plus nombreux à investir dans l’immobilier et se retrouvent de plus en plus en concurrence
entre eux. Le marché immobilier de ces dernières années s’est donc retrouvé en manque de
12
www.Vernimment.net
13
https://www.capital.fr/immobilier/pourquoi-investir-dans-l-immobilier-d-entreprise-en-2016-1114689

14
produits à même de pouvoir combler les besoins d’investissements de ces acteurs, devenant
sous-offreur avec une baisse des taux « primes »14
d’année en année.
Certains acteurs ayant des besoins urgents de placer de l’argent peuvent payer le bien dans
lequel ils investissent de 10 à 15% plus cher que la valeur réelle des actifs pour pouvoir
gagner les appels d’offres émis par les vendeurs. Des conseils d’immobilier d’entreprise ont
récemment vu des acteurs comme Amundi, gestionnaire de fonds d’investissement, placé
ses fonds sur des actifs comme l’immeuble « Cœur Défense » pour plus de 1,7 Mds d’euros,
alors que le second de cet appel d’offre avait émis une offre plus de 10% en dessous.
5. Le Grand Paris : accélérateur d’obsolescence pour le parc immobilier
d’entreprise
Une autre problématique qui peut se poser d’ici les prochaines années concerne les risques
qui peuvent découler des projets immobiliers autour du réseau de transport du « Grand Paris
Express ». De nombreuses constructions vont se réaliser autour de ces futures grandes
gares. Aujourd’hui avec un parc de bureaux vacant à 6%, il est fort probable que ce taux
augmentera avec une offre plus conséquente, et rendant les immeubles vides aujourd’hui,
donc vacant, plus obsolètes encore.
« Si l’obsolescence des immeubles se mesure à partir d’un ensemble de critères
patrimoniaux, financiers et techniques, la perte de valeur est tout d’abord induite par une
combinaison de facteurs externes à l’actif : localisation, profondeur et dynamisme du marché
tertiaire local. A noter, si la production de bureaux répond aux besoins de modernisation des
espaces de travail et à l’accroissement de l’emploi tertiaire, elle crée en parallèle les
conditions de développement d’une suroffre d’immeubles de seconde main, avec un risque
de fragilisation sur le plan des valeurs. »15
14
www.nouvelobs.com/immobilier/immobilier-d-entreprise/20090315/OBS5059/lexique -de-l-immobilier-d-entreprise.html
15
« Paris, Nouvelle ère Capital », étude CBRE, janvier 2018

15
Ainsi on constate qu’au lieu d’essayer de reconstruire la ville sur la ville, la tendance est
plutôt à élargir le territoire et à s’éloigner des centres villes, au détriment du parc de bureaux
déjà existant.
En outre, il est vraiment primordial que ces nouvelles constructions dans le projet du Grand
Paris prennent en compte l’obsolescence future, en prenant en compte les nouveaux usages
des espaces qui vont encore certainement encore évoluer au cours des prochains cycles
immobiliers.
6. Des cycles immobiliers de plus en plus courts
Face à ce contexte de « Quantitative Easing », d’afflux de liquidité, on peut facilement laisser
présager un risque de bulle immobilière. Pour le « Quantitative Easing » la BCE devrait en
sortir d’ici septembre 2018 : « la BCE n’aurait jamais dû se lancer dans un QE aussi long et
aussi massif, mais maintenant qu’elle a pris l’engagement de ne pas cesser ses achats
avant septembre, elle doit s’y tenir », déclare Elwin de Groot responsable de la stratégie
macro chez Rabobank16
, institution financière internationale de bancassurance. En sortant
du Quantitative Easing les taux de rendement immobilier devraient augmenter également ce
qui entrainerait mécaniquement une baisse des prix et des valeurs, sauf si les loyers
augmentaient en même temps et dans la même proportion. Ceci est peu probable vu le peu
d’augmentation des loyers depuis les dernières années, à moins d’une demande placée en
forte augmentation dans les prochaines années dû par exemple à une importante reprise
économique ou à un éventuel déménagement à Paris des entreprises implantées à Londres
devant venir s’installer en Europe suite au Brexit. Avec cette recherche perpétuelle de
produit « Prime », et avec des immeubles offrant sans cesse de nouveaux services et de
nouveaux usages (Flex Office, Coworking, …), on se retrouve avec des immeubles qui ont
un cycle de vie de plus en plus court. Là où auparavant un immeuble avait un cycle de vie de
16
www.capital.fr/entreprises-marches/la-bce-sera-totalement-sortie-du-qe-a-la-fin-de-lannee-1266647

16
30 ans aujourd’hui il devient plutôt obsolète au bout de 10 ans, ce qui est très court pour un
immeuble.
7. Les différentes formes d’obsolescence :
Nous allons donc essayer de définir l’obsolescence et voir comment celle-ci peut être traitée,
anticipée et voir également comment certains acteurs en ont fait leurs « fonds de
commerce », notamment en se spécialisant dans l’acquisition d’immeuble obsolète et en
réalisant des opérations de restructuration de grande envergure.
On parle de l’obsolescence17
lorsqu’un immeuble ne répond plus à la demande des
utilisateurs. Elle peut être vue sous plusieurs aspects différents :
Il y a aura tout d’abord l’obsolescence territoriale, avec la localisation et les transports en
commun, un immeuble situé en centre-ville d’une grande agglomération ne sera pas
apprécié de la même façon qu’un immeuble dans une banlieue un peu lointaine ou en
seconde couronne parisienne. Donc ce qui impacte réellement l’obsolescence territoriale
c’est l’accessibilité en transports en commun ainsi que l’environnement. Il s’agit à la fois de
l’environnement commercial, de la qualité de l’environnement et aussi des usages qui sont
autour.
Ensuite on aura également l’obsolescence technique (connectivité et qualité enveloppe
équipements) et architecturale (qualité architecturale et flexibilité technico-architecturale).
On parle de la qualité intrinsèque de l’immeuble et du bâti ainsi que de sa performance
technique et environnementale puisque les deux sont assez liées. En fonction de la
conception d’origine des reconversions seront plus ou moins faciles à opérer.
Dans l’obsolescence il y a également l’obsolescence sociologique (bien-être, modes de
vie et de travail) qui est l’utilisation de l’immeuble comme un outil de travail par les
utilisateurs et notamment les enjeux de flexibilité. Aujourd’hui on conçoit des immeubles qui
17
Définition de l’obsolescence, selon l’ORIE (Observatoire Régional de l’Immobilier d’Entreprise) : « un immeuble de bureau vacant depuis
au moins quatre ans », Jean Carassus « De l’obsolescence de mon immeuble…à celle de mon modèle », Business Immo, décembre 2017

17
sont extrêmement flexibles avec des structures faciles à faire évoluer mais ce n’était pas le
cas dans les années 1970. Il y a notamment des problématiques de gestion des fluides au
sein de ces immeubles qui sont les éléments les plus longs et plus difficiles à transformer :
les systèmes de ventilation, les systèmes électriques, techniques, les hauteurs sous
plafonds qui étaient faibles dans les années 1970, …
Vient également l’obsolescence économique avec la productivité (tertiaire), les coûts de
fonctionnement mais également l’obsolescence réglementaire avec la sécurité, la santé,
l’environnement et l’énergie.
De plus en plus d’acteurs de l’immobilier se penchent sur ce gisement de valeur qu’est
l’obsolescence à l’instar de Novaxia qui en a fait son terreau. « Ses ambitions se traduisent
dans le lancement d’une nouvelle foncière de la transformation urbaine, qui vise le milliard
d’euros d’actifs d’ici 2020. Un premier closing de 300 M€ de fonds propres auprès
d’investisseurs institutionnels est prévu d’ici la fin du 1er
trimestre 2018 »18
.
8. Conclusion
Ainsi, dans cette première partie nous avons pu constater que le marché est aujourd’hui
dans un cycle totalement inédit ne ressemblant à aucun cycle précédent. S’expliquant
notamment par un afflux de liquidité et par des utilisateurs qui sont de plus en plus exigeants
dans leurs modes de travail. Pour satisfaire ces utilisateurs, les promoteurs et investisseurs
créent des immeubles de plus en plus imaginatifs. Le constat est que cette course à
l’innovation accélère l’obsolescence du parc de bureaux existant et réduit le cycle de vie d’un
immeuble, passant de 30 ans il y a encore quelques années à 10 ans aujourd’hui.
Nous allons voir dans la seconde partie comment cette obsolescence est traitée par les
opérateurs.
18
Joaquim Azan, président fondateur de Novaxia « De l’obsolescence de mon immeuble… à celle de mon modèle », Business Immo,
décembre 2017

18
II. Traitement de l’obsolescence par le recyclage du parc existant
1. Le constat actuel
Avec un parc de bureaux de plus de 50 millions de mètres carrés, l’Île-de-France possède le
plus grand parc de bureaux d’Europe, mais avec son taux de vacance d’environ 6%19
ce sont
près de 3 millions de mètres carrés qui sont vacants. Alors que la région connaît une
importante crise du logement, ces immeubles pourraient éventuellement évoluer et se
transformer en produits résidentiels.
En effet, l’Île de France possède une réelle pénurie de logement ce qui a pour conséquence
de peser directement sur le revenu des ménages, sur la qualité de vie des habitants et sur
l’attractivité de la capitale.
Cependant, de nombreux freins existent à cette transformation, même si certaines
opérations ont été des réussites, ces changements de destination restent exceptionnels. Les
freins sont de différents ordres : économiques, techniques, juridiques ou règlementaires. Ce
mémoire visera tout d’abord à les expliciter.
Mais il y a aujourd’hui une tendance qui est extrêmement favorable avec tout d’abord une
prise de conscience sur le développement durable qui pousse à recycler les immeubles en
cœur de ville pour éviter l’étalement urbain.
Il y a aussi également un marché qui est très porteur en ce moment avec très peu de foncier
disponible, par conséquent une des façons de répondre à cette pénurie et à cette recherche
de foncier c’est de recycler des immeubles qui sont en cœur de ville. C’est ce qui s’appelle
reconstruire la ville sur la ville. Ainsi on peut donc faire le constat que ce traitement de
l’obsolescence est pertinent à Paris ou dans les zones tendues parce qu’il justifie des
surcoûts, car traiter l’obsolescence apporte des surcoûts. Mais qu’en est-il des immeubles
19
Données immostat

19
qui sont plus éloignés ou situés dans des zones moins tendues ? C’est l’une des questions
qui doit être traitée également.
2. Les mesures du législateur qui facilitent les opérations de transformation
Le législateur, conscient du manque de logement, veut aider les opérations de changement
d’usage, et dans ce sens il a prorogé l’application du dispositif de l’article 210 F du Code
Général des Impôts (CGI) mais en opérant quand même quelques modifications.
Article 210 F20
:
« Les plus-values nettes dégagées lors de la cession d'un local à usage de bureau ou à
usage commercial ou industriel ou d'un terrain à bâtir par une personne morale soumise à
l'impôt sur les sociétés dans les conditions de droit commun sont soumises à l'impôt sur les
sociétés au taux mentionné au IV de l'article 219 (…)»
Ce régime permet d’avoir un taux réduit de 19% sur la plus-value de cession à l’inverse du
régime de droit commun où le taux s’élève à 33,33%. Ce taux de 19% est applicable pour la
cession de certains actifs immobilisés (au sens comptable) qui sont à usage commercial,
industriel ou de bureau.
Ce dispositif devait prendre fin au 31 décembre 2017, mais le législateur, face à la pénurie, a
décidé de proroger, avec l’article 25 de la Loi de Finances, aux cessions réalisées entre le
1er
janvier 2018 et le 31 décembre 2020, ou au plus tard le 31 décembre 2022 si elles font
suite à des promesses conclues avant le 31 décembre 202021
.
Pour que cet article soit applicable il faut que le cessionnaire soit soumis à l’impôt sur les
sociétés dans les conditions de droit commun, et qu’il s’engage à transformer les locaux en
logements dans un délai de quatre ans à compter de la date de clôture de l’exercice
d’acquisition.
20
www.legifrance.gouv.fr/affichCodeArticle.do?cidTexte=LEGITEXT000006069577&idArticle=LEGIARTI000028448235
21
www.lexplicite.fr/vente-transformation-logements-opportunite-fiscale-prorogee-pour-entreprises/

20
Dans le cas où ces conditions ne sont pas respectées, une pénalité de 25% du prix de
cession est applicable, ce qui peut constituer un obstacle pour certains opérateurs.
L’article 25 permet cependant que le cessionnaire soit une société civile de construction
vente bénéficiant ainsi de la transparence fiscale de l’article 239 ter du Code Général des
Impôts : Il est important de noter que les modifications apportées par l’article 25 de la loi
finance se limitent aux seules mutations d’immeubles situés « dans des zones
géographiques se caractérisant par un déséquilibre particulièrement important entre l’offre et
la demande de logements ». Cependant à ce jour ces « zones géographiques » ne sont
définies par aucun texte règlementaire.
3. Le surcoût de la transformation des bureaux en logements :
Transformer des immeubles à usage de bureaux en logements peut être une opération
onéreuse, et toutes les situations des immeubles de bureaux ne le permettent pas. Souvent
la structure et les aménagements de l’immeuble ont été pensés pour un usage de bureau et
l’usage d’habitation n’est possible qu’en détruisant l’ouvrage et en reconstruisant de
l’habitation.
Il faut aussi prendre en compte le fait que le prix de revente des logements doit être
suffisamment élevé pour que l’opération soit intéressante pour l’investisseur. Prenons
comme exemple un immeuble de bureaux vacant et dont les chances qu’il le reste sont
grandes, du fait de sa localisation. Son propriétaire pourrait être tenté par un changement de
destination.
En effet non seulement un immeuble vacant ne rapporte aucun rendement, mais en plus il
coûte de l’argent. Effectivement en immobilier d’entreprise le loyer perçu par le propriétaire
est considéré comme « triple net »22
, c’est-à-dire que toutes les charges et impôts relevant
de l’immeuble objet de la location sont payés par le locataire. Mais dans l’hypothèse où un
immeuble serait vacant, toutes les charges normalement récupérables sont à la charge du
22
www.fidal-avocats-leblog.com/2014/11/loi-pinel-futur-decret-dapplication-fin-du-bail-triple-net/

21
propriétaire. Ce dernier se retrouve donc avec des flux négatifs, donc au lieu de percevoir de
l’argent il en perd, la question se pose alors de la transformation de son bien.
Cependant, même avec un flux négatif, la transformation en logement peut ne pas être
rentable. Pour que l’opération soit rentable il faut que le prix de revente couvre au moins le
montant des travaux. Or avec les contraintes que peut imposer la transformation d’un usage
à l’autre avec les contraintes techniques qui en découlent, il est parfois plus intéressant de
démolir pour reconstruire.
Cependant, démolir pour reconstruire peut s’avérer risqué pour le propriétaire. En effet dans
une telle opération les risques peuvent être les suivants :
a. Le risque de la constructibilité :
Parfois lors de la construction d’un immeuble les règles d’urbanismes pouvaient par exemple
prévoir une constructibilité de 5 000 m2
. Si par la suite les règles d’urbanismes sont
modifiées, la constructibilité peut parfois baisser dans la zone concernée. Dans ces cas-là, il
peut être plus avantageux de restructurer que de démolir et de reconstruire. L’inverse est
également vrai, si les règles d’urbanismes changent et donnent une constructibilité résiduelle
plus importante. Dans ce cas, une surélévation est parfois envisageable.
b. Risque d’urbanisme sur l’opération de reconstruction :
L’un des plus grands risques dans les opérations de démolition-reconstruction est le recours
des tiers, qui est un risque non négligeable. En effet, si on opère une démolition et une
reconstruction, on est automatiquement contraint à déposer un permis de construire, et donc
sous la menace d’un recours par un tiers qui serait en désaccord avec le projet. Cependant,
le gouvernement actuel souhaite simplifier les règles d’urbanismes, notamment avec son
projet de loi portant sur l’évolution du logement et l’aménagement numérique (loi ELAN) qui
sera présenté au Conseil des Ministres le 4 avril 201823
. Le gouvernement souhaite
23
http://droit-finances.commentcamarche.com/faq/67605-loi-elan-loi-logement-2018-details-du-texte

22
notamment assouplir les procédures, prévenir les recours abusifs exercés contre les permis
de construire en renforçant notamment les sanctions en cas d’abus. Les demandes de
permis de construire devraient, quant à elles, pouvoir se faire en ligne dans les communes
dont la population dépasse un certain seuil.
c. Risque lié à la taxe carbone
« La taxe carbone est une taxe ajoutée au prix de vente de produits ou de services en
fonction de la quantité de gaz à effet de serre, comme le gaz carbonique (CO2, dioxyde de
carbone), émis lors de leur utilisation 24
»
« Introduit par la loi sur la transition énergétique, le montant de la taxe carbone est passé de
7 à 30€ la tonne. Le nouvel exécutif a pris l’engagement de poursuivre la montée en
puissance de cette taxe et s’appuiera sur son ministre de la « transition écologique et
solidaire » Nicolas Hulot fervent partisan d’une réforme de la fiscalité verte.25
»
Dans l’éventualité d’une hausse de la fiscalité en termes de production de gaz à effet de
serre, il est fort probable que si une taxe carbone était applicable aux opérations de
promotion immobilière pour la construction de nouveaux immeubles, elle pourrait favoriser la
restructuration plutôt que la démolition-reconstruction des immeubles.
III. Analyse de faisabilité d’opérations de changement d’usage
Une fois les risques portant sur la constructibilité et sur l’urbanisme identifiés et si ceux-ci ne
sont pas un obstacle, il faut également analyser l’opération au sens technique et
architectural. Si ces contraintes ne portent pas obstacle à l’opération de changement
d’usage, d’autres variables peuvent influencer l’opération. Nous allons donc voir, à travers
24
https://www.insee.fr/fr/metadonnees/definition/c2035
25
https://www.perial.com/actualites/perial-vous-donne-rendez-vous-au-simi-le-salon-de-limmobilier-dentreprise

23
plusieurs cas pratiques, quelles peuvent être les variables permettant ou non la réussite
d’une opération de changement d’usage, en fonction de la localisation.
En effet si on prend une opération dans Paris où le prix du logement bats des records
d’année en année et que l’on prend cette même opération dans une ville de seconde
couronne, les résultats ne seront pas les mêmes.
1. Cadrage théorique : critères d’analyse des projets par les opérateurs :
L’analyse des différents projets présentés ci-dessous prend comme modèle deux projets de
deux opérations qui ont été envisagées sur des immeubles situé respectivement à Vélizy-
Villacoublay et dans le 13ème
arrondissement de Paris. Dans ces opérations, le conseil des
propriétaires a été CBRE Capital Markets et CBRE Design & Project. Les équipes de CBRE
ont ainsi proposé plusieurs scénarios aux deux investisseurs pour valoriser leurs actifs. Pour
le cas du 13ème
arrondissement, l’immeuble objet de l’étude a été un immeuble à usage de
bureau avec un bail d’une durée résiduelle ferme inférieur à un an. L’enjeu a été de voir quel
scénario, en fonction des variables, est le plus avantageux. Les quatre scénarios proposés
ont été : une restructuration de l’immeuble en gardant le même usage à savoir de bureau,
une démolition et une reconstruction de l’immeuble pour un usage de bureaux également, et
les deux autres scénarios sont ceux cités précédemment soit un usage de logement au lieu
de d’un usage de bureau.
Les variables entre ces différents scénarios sont notamment le prix des travaux qui n’est pas
le même pour une restructuration ou pour une démolition/reconstruction et également la
différence de prix des travaux entre des travaux dans un immeuble de bureaux et des
travaux dans un immeuble de logement, compte tenu des contraintes et des normes en
fonction de l’usage.
Les éléments que nous allons faire varier seront notamment le prix du loyer et les taux de
rendements constatés pour des immeubles de bureau similaires dans le quartier qui vont
nous faire ressortir un prix. L’autre variable sera également le prix métrique auquel peut se

24
revendre un appartement dans le quartier, également fixé en fonction de comparable
constaté dans le quartier.
En effet, pour les investisseurs en immobilier tertiaire, à l’inverse de l’immobilier résidentiel
où on parle au prix métrique, on exprime le prix des actifs en fonction des taux de
rendement, cela leurs permet notamment de comparer leurs investissements à d’autres
allocations d’actif et d’arbitrer en fonction du risque et du rendement. Ce raisonnement est
tout à fait légitime pour un actif qui est loué et donc avec un rendement constaté en
appliquant la formule ci-dessous :
Taux de rendement = Loyer annuel HT HC
Prix (droits d’enregistrement inclus)
Si on avait retiré les droits d’enregistrement au prix on aurait non pas le taux de rendement
mais le taux de capitalisation.
Avec des droits d’enregistrement qui sont de l’ordre de 7,5%26
pour des bureaux de plus de 5
ans (donc hors régime de TVA) en Île-de-France et de 1,80% pour des bureaux neuf ou
restructuré (au sens du Trésor Public)27
Mais la méthode de calcul du taux de rendement n’est pas la même pour un immeuble 100%
loué que pour un immeuble vacant (libre de toute occupation).
En effet, pour qu’un immeuble vacant soit loué il faut considérer plusieurs paramètres, outre
le montant des travaux, à savoir : les honoraires de relocation, le temps de
commercialisation et les mesures d’accompagnement28
.
26
www.notaires.fr
27
www.fiscalimmo.com
28
Le taux d’accompagnement s’appuie sur trois formes de remise : les franchises de loyers, les travaux, les loyers progressifs
(Immostat.com)

25
Essayons d’illustrer ce mécanisme : si on prend un immeuble complètement vacant en 2ème
couronne d’Ile-de-France, le taux de rendement théorique sera complètement différent d’un
taux de rendement constaté dans le voisinage pour un immeuble occupé.
Pour l’ensemble immobilier situé à Vélizy-Villacoublay, dans les Yvelines avec les données
de marché (données communiquées par le département Recherche et par le département
Agency de CBRE), concernant cette commune, suivantes :
- Un taux de vacance de 11,5%29
sur l’ensemble de la commune,
- Una valeur locative de marché de 120 €/m2
/an HT HC30
,
- Un taux de rendement moyen constaté dans les immeubles comparables, mais
occupé, de 7%31
- Un délai de commercialisation de 1,5 à 2 ans32
,
- Des mesures d’accompagnement de 3 mois par année d’engagement soit 9 mois
pour un bail classique de 3/6/9 ans,33
- Des honoraires de commercialisation de 15% du loyer annuel,34
Ainsi avec un taux de rendement de 7% nous allons construire un taux de rendement
théorique sur l’immeuble vacant.
Avant cela il faut prendre en compte que lorsqu’on parle de taux de rendement on peut
parler également d’année de flux en utilisant la formule suivante :
Nombre d’année de flux = 1 / taux de rendement
Par exemple 10% représente 10 années de flux, 5% va représenter 20 années de flux. Ainsi,
sur ces années de flux ou de loyer on peut considérer qu’une vacance de 2 ans représentera
29
Donnée recueille par CBRE Etudes et Recherches
30
Donnée recueillie par CBRE Agency
31
Donnée recueillie par CBRE Capital Markets
32
33
34
Moyenne constatée entre les différents conseils en immobilier d’entreprise (BNP Paribas Real Estate, Jones Lang Lasalle, CBRE et
Cushman end Wakefield)

26
2 ans de flux en moins. Donc pour le calcul du taux de rendement théorique sur le vacant on
va prendre comme donnée :
- Temps de commercialisation,
- Mesures d’accompagnement,
- Travaux pour la remise en location
- Honoraires de commercialisation,
Et ces données viendront en soustraction des années de flux.
2. 1er
cas : le cas de Vélizy-Villacoublay
Dans l’annexe 1 on retrouve le tableau permettant le calcul du prix d’un immeuble vacant
avec des taux de rendement d’immeuble occupés comparables dans le même
environnement économique.
Ainsi on constate que là où un immeuble occupé avait un taux de rendement 7%, le même
immeuble sans locataire se retrouve avec un taux de rendement théorique de 10,29%.
Dans l’annexe 2 on retrouve le tableau de calcul du prix d’un immeuble vacant.
Dans ce tableau, nous avons pris comme hypothèse qu’il s’agissait d’un immeuble de plus
de 5 ans, donc avec des droits d’enregistrement de 7,5% et comme surface nous avons pris
12 191 m2
. On constate ainsi que pour un même immeuble la valeur est de 19,4 M€ s’il est
100% loué et de 13,2 M€ s’il est vacant soit une différence d’environ 32%.
Description du cas d’étude :
Dans cette étude il s’agit de 2 immeubles situés sur une même parcelle cadastrale de
9 506 m2
A noter qu’il y a sûrement une Orientation d’Aménagement et de Programmation (OPA) sur
le secteur, et que la mairie a établi des orientations « graphiques » précises en termes de

27
formes urbaines, voire même en termes de programmation. Ce document n’est pas en ligne
pour l’instant, et n’est donc pas pris en compte dans cette étude.
Dans cette zone la mairie de Vélizy-Villacoublay a fait une modification de son PLU en
rendant la zone ouverte au changement d’usage et donc en donnant la possibilité de faire du
résidentiel. Avec ces changements de règles du PLU il y a également une constructibilité
résiduelle de 3 852 m2
.
En annexe 4 on retrouve le bilan promoteur permettant la transformation de l’ensemble
immobilier à usage de bureaux en logement dans la commune de Vélizy-Villacoublay dans
les Yvelines.
Pour le bilan promoteur, le Plan Local d’Urbanisme (PLU) impose un nombre minimum de
parkings en fonction du nombre de mètres carrés de logement et la mairie de Vélizy-
Villacoublay impose également, comme l’autorise la loi de Solidarité de Renouvellement
Urbain, du 13 décembre 2000, un minimum de logements sociaux de 30%. A noter que
certaines communes qui ne sont pas en déficit de logements sociaux, des négociations
peuvent avoir lieu entre le promoteur et la mairie pour diminuer ce pourcentage.
Ainsi on constate ici que là où notre immeuble à usage de bureaux vide valait 13,2 M€, si on
le retransforme en habitation il vaut 17,2 M€.
Dans ce cas le logement est plus intéressant que le bureaux compte tenu de la difficulté du
marché locatif de bureau à Vélizy-Villacoublay pour ce type de gabarit (les immeubles de
très grands volumes se loue beaucoup plus facilement), ainsi que par la politique de la
mairie, qui à la suite du changement du Plan Local d’Urbanisme (PLU) a permis des
changements d’usage et une constructibilité résiduelle.

28
3. 2ème
cas : le cas de Paris 13ème
arrondissement
Comme vu précédemment, nous allons analyser le cas du 13ème
arrondissement de Paris.
Ce cas pratique a été basé sur quatre scénarios différents. Chaque scénario a été traité avec
son propre bilan promoteur, que l’on peut retrouver en annexe 5. Les bilans promoteurs font
ressortir des coûts de travaux différents en fonction du scénario :
Coût des travaux en fonction des scénarios :
Restructuration
bureaux
Restructuration
logement
Démolition/reconstruction
bureaux
logement
1 004 €/m2 1 659 €/m2 2 358 €/m2 1 711 €/m2
Un élément important, est le fait que le coût de démolition / reconstruction est quasiment
identique au coût de la restructuration en logement. Cela montre également que le bâti a une
valeur quasi nulle car en construisant à neuf on a le même ratio qu’en restructurant l’existant.
Dans ce cas, cela s’explique aussi par la constructibilité résiduelle permettant la
surélévation.
Autre élément que l’on peut constater est que sur les quatre scénarios, le bureau est
toujours plus favorable que le logement, à la différence de notre premier cas pratique de
Vélizy-Villacoublay où le logement était plus intéressant que le bureau. Les éléments que
l’on peut en retirer, est le fait que le prix du loyer en bureau est beaucoup plus important à
Paris 13ème
qu’à Vélizy-Villacoublay, et que le taux de rendement pratiqué dans des
immeubles comparables est également plus intéressant à Paris 13ème
(5% Vs 7% pour des
immeubles occupés).

29
Prix de sortie en fonction des scénarios
Autre point déterminant, dans notre cas de Paris 13ème
, est le fait que les mesures
d’accompagnements, donc les cadeaux octroyés par le propriétaire pour faire venir son
locataire, ne sont que de six mois à Paris 13ème
contre neuf mois à Vélizy-Villacoublay, et
le temps de commercialisation est nul à Paris 13ème
, compte tenu du manque d’offre, contre
presque deux ans à Vélizy-Villacoublay.
Résultante foncière en fonction des scénarios :
Résultante foncière brute Résultante foncière brute/m2
Restructuration bureaux 7 298 497 € HT 4 634 €/m2
Restructuration logement 5 022 718 € HT 2 512 €/m2
Neuf bureaux 5 951 745 € HT 3 023 €/m2
Neuf logement 6 024 349 € HT 2 699 €/m2
En conclusion, ce cas de Paris 13ème
arrondissement nous fait ressortir quelques éléments, à
savoir que les variables sont dans notre cas, hormis le coût des travaux, le temps de
commercialisation, le loyer, le taux de rendement, les mesures d’accompagnement et le prix
métrique du logement.
Restructuration
bureaux
Restructuration
logement
bureaux
logement
6 667 €/m2 5 216 €/m2 6 969 €/m2 5 517 €/m2

30
Nous allons donc retranscrire ce projet dans diverses localisations de l’Île-de-France en
faisant varier les éléments cités précédemment.
Pour ce qui est du temps de commercialisation, du loyer et des mesures
d’accompagnements, les données ont été recensées auprès de CBRE Agency. Pour les taux
de rendements comparables les données ont été recensées auprès de CBRE Capital
Markets et pour ce qui est des prix métriques du logement, ils ont été recensés sur le site
www.Meilleursagents.com.
Ainsi on constate d’après l’étude ci-dessus que dans notre situation, la transformation en
logements est beaucoup moins rentable pour l’investisseur par rapport à la conservation de
l’usage en bureaux. Pour expliquer cela on a vu qu’il y avait quatre paramètres :
- Un coût de construction beaucoup plus faible quand il s’agit de faire de la
restructuration en bureaux,
- Un prix de revente beaucoup plus important en bureaux compte tenu des taux de
rendement qui sont appliqués en ce moment par les investisseurs et qui ont une
préférence actuellement pour l’investissement en bureaux plutôt que l’investissement
en logement,
Evolution des taux de rendements dans le 13ème
arrondissement de Paris
4,75%
3,85%
3,50% 3,50%
6,50%
5,25%
5,15% 5,15%
3,00%
3,50%
4,00%
4,50%
5,00%
5,50%
6,00%
6,50%
7,00%
2014 2015 2016 2017
Tauxderendement
Années
Neuf/restructuré/Rénové Etat d'usage

31
- Des loyers bureaux qui sont actuellement très élevés à Paris et notamment dans le
13ème
arrondissement où le taux de vacance est proche de 1% et donc où la
demande est très importante avec ses loyers qui sont toujours élevés,
- De la part importante attribuée dans le scénario de logements sociaux (30%) qui font
baisser la rentabilité de l’opération.
4. Détermination des zones où le changement d’usage bureau vers habitation est
réalisable
Ainsi, à la suite de nos deux cas pratiques, celui de Vélizy-Villacoublay où l’habitation fut le
scénario le plus intéressant pour l’investisseur et le cas de Paris 13ème
où c’est le scénario
bureau qui fut le plus avantageux, nous allons créer un modèle permettant de voir dans
quelles zones l’habitation peut être plus profitable que le bureau. Pour cela nous allons
prendre les bilans promoteurs utilisés dans le cas de Paris 13ème
et nous allons faire varier
quelques éléments.
Hypothèses retenues pour le modèle :
Pour notre étude nous allons considérer que les coûts de constructions utilisés seront
toujours les mêmes, peu importe la localisation. Ce parti pris nous permet de simplifier notre
modèle d’analyse. En réalité il y aurait une différence entre des travaux réalisés dans le
cœur de Paris et des travaux réalisés dans une ville de deuxième couronne, le coût étant
plus élevé dans le cœur de la capitale, eût égard à la complexité d’un chantier en zone
dense.
Le modèle ne prend pas en compte les éventuelles pollutions de sols, les problèmes de
pollution liés à l’amiante ou le traitement du risque de présence de plomb. Le modèle ne
prend pas non plus en considération les contextes extérieurs qui peuvent être divers :
politiques urbaines, politiques économiques, etc…

32
Pour notre méthodologie nous n’allons pas prendre l’ensemble de l’Île-de-France mais
seulement quelques localisations dans des secteurs assez différents.
Pour les exemples nous allons analyser sept exemples situés dans des zones tertiaires
différentes :
1er
cas : un immeuble situé à Créteil, avec comme données de marché : deux mois par
année d’engagement et une valeur locative de marché de 140 €/m2
/an HT HC
2ème
cas : un immeuble situé dans le 19ème
arrondissement de Paris, avec comme données
de marché : deux mois par année d’engagement et une valeur locative de marché de 270
€/m2
/an HT HC
3ème
cas : un immeuble situé dans le 11ème
arrondissement de Paris, avec comme données
de marché : un mois par année d’engagement et une valeur locative de marché de 450
€/m2
/an HT HC
4ème
cas : un immeuble situé à Guyancourt, dans la zone tertiaire de Saint-Quentin-en-
Yvelines, avec comme données de marché trois mois par année d’engagement et une valeur
locative de marché de 140 €/m2
/an HT HC
5ème
cas : un immeuble situé à Neuilly-sur-Seine, avec comme données de marché un mois
par année d’engagement, et une valeur locative de marché de 440 €/m2
/an HT HC.
6ème
cas : un immeuble situé à Paris 9ème
arrondissement, en plein cœur de la zone tertiaire
du Quartier Central des Affaires de Paris, avec comme données de marché : deux mois par
année d’engagement, et une valeur locative de marché de 500 €/m2
/an HT HC
7ème
cas : un immeuble situé à Suresnes dans le secteur tertiaire du Croissant Ouest de
Paris, avec comme données de marché : deux mois et demie par année d’engagement et
une valeur locative de marché de 230 €/m2
/an HT HC.
Toutes ces données ont été recueillies par le département location de CBRE Agency.

33
En ce qui concerne la valeur locative de marché pour les immeubles neufs, nous allons
considérer dans le modèle qu’il est 20% plus élevé que le neuf restructuré.
En ce qui concerne les mesures d’accompagnement nous avons pris comme hypothèse que
pour chaque cas les périodes fermes ne seraient que de trois ans soit des baux
commerciaux classiques de type 3/6/9 ans.
Nous avons également considéré qu’il s’agit de baux commerciaux de type classique où
toutes les charges et impôts sont à la charge du locataire, hormis l’article 606 du Code Civil
concernant les gros travaux portant sur le structure et les frais de gestion concernant la
partie administrative.
En ce qui concerne le montant des travaux, même si nous avons pris parti qu’ils seraient
identiques quel que soit la localisation, ils diffèrent cependant en fonction des scénarios :
- Restructuration bureau en bureau : 1 000 €/m2
- Restructuration bureau en logement : 1 500 €/m2
- Démolition / reconstruction en logement : 1 750 €/m2
- Démolition / reconstruction en bureau : 2 250 €/m2
En ce qui concerne le prix du logement nous allons prendre comme références les
fourchettes de prix fournies par la base de données du site meilleursagents.com, qui se base
sur des prix référencés par les notaires. Ainsi nous avons recueilli les valeurs suivantes pour
les communes concernées :
- Créteil : 3 600 €/m2
- Paris 19ème
arrondissement : 7 300 €/m2
- Paris 11ème
- Guyancourt : 4 100 €/m2
- Neuilly-sur-Seine : 10 100 €/m2
- Paris 9ème

34
- Suresnes : 6 500 €/m2
Pour notre modèle nous avons appliqué un surcoût de 5% pour les prix de vente des
logements neufs par rapport aux logements restructurés.
Evidemment, ces valeurs sont théoriques et ne sont que des moyennes établies à l’échelle
communale, il faut donc avoir à l’esprit qu’au sein de ces communes, les valeurs peuvent
changer d’une rue à l’autre, en fonction de l’environnement et des facteurs locaux de
commercialité.
En ce qui concerne le pourcentage de logements sociaux nous allons prendre le même ratio
pour toutes les localisations, afin de faciliter la cohérence du modèle. Cependant dans les
faits, le pourcentage peut varier d’une commune à l’autre, cela dépend notamment du fait si
la commune est en déficit de logements sociaux et aussi en fonction des négociations avec
la mairie, même si celles-ci se font en général jusqu’à aujourd’hui à la marge, les logements
sociaux étant régis par la loi de solidarité de renouvellement urbain (SRU) du 13 décembre
2000. Nous étudierons par la suite l’impact du pourcentage de logements sociaux sur notre
modèle.
Pour ce qui est de la partie investissement et taux de rendement nous allons retenir les
valeurs suivantes, celles-ci nous ont été fournies par le département Capital Markets de
CBRE et sont valeurs données à « dire d’expert » compte-tenu des localisations :
- Créteil : 6,25%
- Paris 19ème
arrondissement : 5,00%
- Paris 11ème
- Guyancourt : 7,50%
- Neuilly-sur-Seine : 4,25%
- Paris 9ème
- Suresnes : 6,00%

35
5. Conclusion de la méthode
a. Exposé des résultats de la méthode
Ainsi tous ces éléments ont été incorporés dans le modèle Excel (annexe 8), et on constate
que pour le cas n°1 situé à Créteil, le scénario favorable est celui de l’immeuble à usage de
bureaux restructurés avec une résultante foncière de l’ordre de 750 €/m2
, là où l’immeuble à
usage de bureaux neufs a une résultante de – 1 539€/m2
, 235 €/m2
pour l’immeuble à usage
de logement restructurés et 258 €/m2
pour l’immeuble à usage de logements neufs.
Pour le cas n°2 situé dans le 19ème
arrondissement nous constatons cette fois-ci que le
résultat le plus intéressant est celui de l’immeuble à usage de logement neuf avec une
résultante foncière de l’ordre de 4 500 €/m2
, cela s’explique notamment par le loyer
relativement bas du tertiaire dans le secteur et par les prix élevés dans le secteur en
résidentiel.
Pour le cas n°3 situé cette fois dans le 11ème
arrondissement, et ce malgré les prix du
résidentiels qui sont relativement plus élevés que ceux dans le 19ème
arrondissement avec
8 900 €/m2
au lieu de 7 300 €/m2
, la résultante foncière la plus intéressante reste l’immeuble
à usage de bureaux restructurés avec une valeur plus de 10 000 €/m2
contre 9 800 € dans
l’immeuble à usage de bureau neuf, 5 400 €/m2
dans l’immeuble à usage de logement
restructuré et 6 300 €/m2
dans l’immeuble à usage de logement neuf. La différence avec le
19ème
arrondissement s’explique par un loyer tertiaire de l’ordre de 450 €/m2
/an HT HC au
lieu de 270 €/m2
/an HT HC
Pour le cas n°4 situé à Guyancourt, la résultante foncière la plus intéressante est celle de
l’immeuble à usage de logements neufs avec 826 €/m2
.
Pour le cas n°5 à Neuilly-sur-Seine, malgré les prix du résidentiels supérieurs à 10 000 €/m2
l’immeuble à usage de bureaux restructurés constitue la résultante foncière la plus élevé
avec plus de 9 000 €/m2

36
Pour le cas n°6 dans le 9ème
arrondissement de Paris la résultante la plus intéressante est
dans l’immeuble à usage de bureau neuf avec près de 14 700 €/m2
contre 14 000 €/m2
en
restructurés et 7 000 €/m2
pour l’immeuble à usage de logement neuf. Ceci s’explique par les
loyers tertiaires qui sont extrêmement élevés dans le quartier du 9ème
arrondissement, qui est
un des arrondissements formant le Quartier Central des Affaires de Paris, secteur le plus
recherché de l’Île-de-France.
Pour le cas n°7 situé à Suresnes, la résultante la plus importante est dans l’immeuble à
usage de logement neuf, avec près de 3 500 € contre 3 000 € pour l’immeuble à usage de
logement restructuré, 2 200 €/m2
pour l’immeuble à usage de bureau restructurés et 300 €
pour l’immeuble à usage de bureaux neufs.
En conclusion, avec sept cas différents l’immeuble à usage de bureau restructuré est plus
intéressant dans trois cas, à savoir à Créteil, à Paris 11ème
et à Neuilly sur Seine. L’immeuble
à usage de bureau neuf est plus intéressant dans un cas situé à Paris 9ème
arrondissement.
L’immeuble à usage de logement restructuré n’est dans aucun de nos sept cas avantageux
et l’immeuble à usage de logement neuf est avantageux dans trois cas, à savoir : Paris 19ème
arrondissement, à Guyancourt et à Suresnes.
Bureaux
restructurés
Bureaux
neufs
Logements restructurés Logements neufs
1 -Créteil 753 -1 539 235 258
2 - Paris 19ème 3 982 2 407 3 840 4 460
3 - Paris 11ème 10 027 9 793 5 399 6 278
4 - Guyancourt 268 -2 129 722 826
5 - Neuilly-sur-Seine 9 012 8 554 6 568 7 461
6 - Paris 9ème 14 053 14 716 5 984 6 959
7 - Suresnes 2 245 288 3 061 3 552
Les valeurs sont données en €/m2
SDP

37
Localisation des sept cas
b. Eléments d’analyse de notre modèle :
Différence entre le prix du restructuré et le prix du neuf pour l’immeuble à usage de bureaux :
Variation du loyer/m2
/an pour un taux de rendement de 3%
0 €
5 000 €
10 000 €
15 000 €
20 000 €
25 000 €
30 000 €
35 000 €
200 € 300 € 400 € 500 € 600 € 700 € 800 €
Prixmétrique
Loyer en €/m2/an HT HC
Bureaux restructurés Bureaux neufs

38
Ainsi on constate que pour un taux de rendement de 3% il faut que le loyer soit supérieur à
375 €/m2
/an HT HC pour que l’immeuble à usage de bureau neuf soit plus rentable que
l’immeuble à usage de bureau restructuré.
Avec un taux de rendement de 4% il faut que le loyer soit supérieur à 502 €/m2
/an HT HC
Avec un taux de rendement de 5% il faut que le loyer soit supérieur à 633 €/m2
/an HT HC
0 €
5 000 €
10 000 €
15 000 €
20 000 €
25 000 €
200 € 300 € 400 € 500 € 600 € 700 € 800 €
Prixmétrique
0 €
2 000 €
4 000 €
6 000 €
8 000 €
10 000 €
12 000 €
14 000 €
16 000 €
200 € 300 € 400 € 500 € 600 € 700 € 800 €
Prixmétrique

39
On constate donc que pour que l’immeuble à usage de bureau neuf soit plus rentable que
l’immeuble à usage de bureau restructuré il faut un prix réellement élevé, soit par un taux de
rendement bas soit par un loyer métrique élevé.
Différence entre le prix de l’immeuble restructuré et le prix de l’immeuble neuf pour le
logement
L’explication que l’immeuble à usage de logement neuf est dans nos cas toujours plus
intéressant, que le logement obtenu après restructuration se trouve dans la différence du prix
de revente qui est supérieur à 5% entre le neuf et le restructuré, comme on le constate dans
le graphique ci-dessous :
Variation du prix de revente au m2
et de la résultante foncière au m2
Et sur ce graphique on constate que afin que le logement restructuré soit plus intéressant
que le logement neuf il faudrait que le prix de revente soit inférieur à 3 460€/m2
. Et autre
constat, pour que le logement obtenu après restructuration soit rentable, donc une résultante
foncière supérieure à 0 il faut que le prix de revente soit supérieur à 3 360 €/m2
.
Ce qui ressort de notre première analyse c’est que pour qu’une opération de changement de
destination, du bureau au logement, soit possible il faut que le prix du résidentiel soit
-6 000 €
-4 000 €
-2 000 €
0 €
2 000 €
4 000 €
6 000 €
8 000 €
10 000 €
1 000 € 1 500 € 2 000 € 2 500 € 3 000 € 3 500 € 4 000 € 4 500 € 5 000 € 5 500 € 6 000 € 6 500 € 7 000 €
Résultantefoncièreaum2
Prix de revente au m2
Logements restructuré Logements neufs

40
relativement élevé, au moins supérieur à 3 360 €/m2
, pour au moins couvrir les honoraires et
coûts relatifs à la construction et aux accessoires. Il faut que le loyer en tertiaire ne soit pas
très élevé cumulé à un taux de rendement attendu assez élevé.
c. Impact du logement social :
Dans notre modèle une autre variable rentre en compte lorsqu’il s’agit de faire un
changement d’usage. Hormis les prix et les loyers dans l’immobilier tertiaire, il y a également
l’impact de l’obligation de faire, dans la majorité des cas, 30% de logements sociaux. Depuis
le 7 mai 2017, lors de la publication de deux décrets au Journal Officiel, le champ
d’application territoriale de l’article 55 de la loi SRU a été modifié par la loi Egalité et
Citoyenneté 35
: « L’exonération de produire du logement social supplémentaire est constatée
lorsque le ratio est supérieur à une valeur fixée dans le second décret. Ce second décret, dit
« décret liste », liste en annexe les agglomérations et EPCI « SRU » dont les communes
sont soumises à une obligation de 20% de logements locatifs sociaux (de même que pour
les communes « isolées »), et les agglomérations de plus de 30 000 habitants non tendus
dont les communes pourront prétendre à l’exemption SRU »
On voit bien que l’exonération des 30% de logements sociaux concerne les communes qui
ne sont pas dans des zones tendues et où il est difficile d’atteindre un prix au m2
de plus de
3 000 €/m2
, donc cette exonération des 30% ne concerne pas les opérations de changement
d’usage. On retrouve ci-dessous un tableau de sensibilité entre le prix minimum de vente
pour que l’opération soit rentable et le taux de logements sociaux dans le programme :
35
Caissedesdepotsdeterritoires.fr

41
Tableau de sensibilité entre le prix du logement libre et le taux de logements sociaux :
############# 1 000 € 2 000 € 2 660 € 3 000 € 3 359 € 4 000 € 5 000 €
0% -1 609 € -640 € 0 € 330 € 678 € 1 299 € 2 268 €
5% -1 642 € -707 € -89 € 229 € 565 € 1 164 € 2 100 €
10% -1 676 € -774 € -179 € 128 € 452 € 1 030 € 1 932 €
15% -1 710 € -841 € -268 € 27 € 339 € 896 € 1 764 €
20% -1 743 € -908 € -357 € -74 € 226 € 761 € 1 596 €
25% -1 777 € -976 € -447 € -174 € 113 € 627 € 1 428 €
30% -1 810 € -1 043 € -536 € -275 € 0 € 492 € 1 260 €
Ainsi on constate d’après ce tableau, que pour qu’une opération de restructuration d’un
immeuble en logement soit rentable il faut que le prix de revente au mètre carré soit
supérieur 3 359 €. Si on enlève l’obligation d’avoir 30% de logements sociaux dans
l’opération le ratio passe de 3 359 à 2 660 €/m2
.
Evidemment enlever totalement l’obligation de logements sociaux serait antisocial, mais en
considérant que l’on crée de l’offre supplémentaire en recyclant un parc de bureau obsolète,
il pourrait être intéressant de rabaisser le taux de logements sociaux pour faciliter ce type
d’opération, et ce même dans des zones tendues.
A travers cette partie, nous avons pu constater que le changement d’usage d’un immeuble à
usage de bureaux vers un immeuble à usage résidentiel est conditionné à plusieurs
variables. Une des premières variables est notamment le pourcentage de logements sociaux
imposé par le législateur. En effet, on a pu constater que ce pourcentage avait un impact réel
sur ces opérations de changement d’usage, faisant baisser de plus de 20% le bilan des
promoteurs. Une autre variable est notamment le coût de construction qui reste une variable
assez importante. Pour y remédier de plus en plus de promoteurs, d’investisseurs et
d’architectes essayent de repenser l’immeuble dès sa conception afin d’anticiper un

42
changement d’usage qui pourrait se produire dans quelques années. Pour s’y faire ils
essayent de repenser l’architecture afin que le coût de changement d’usage soit bien
inférieur par rapport à ce qui s’observe aujourd’hui. Ce « nouveau concept » est ce que l’on
appelle la réversibilité, nous allons donc développer cette idéologie dans une quatrième
partie.
IV. Anticipons l’obsolescence future en construisant réversible
1. Les différents « faux amis » de la réversibilité36
Ainsi on constate que certes, il est délicat de recycler des immeubles situés dans des zones
un peu compliquées, et que traiter cette obsolescence peut être un peu difficile, mais ne
faudrait-il pas anticiper les prochains cycles immobiliers, qui sont de plus en plus court, en
créant des immeubles qui soit réversible ?
Avant d’introduire ce concept il faut distinguer la réversibilité car celle-ci peut avoir plusieurs
« faux amis », et il ne faut pas confondre réversibilité avec réhabilitation, évolutivité,
modularité, hybridation, déconstruction…
Réversibilité : « Capacité programmée d’un ouvrage neuf à changer facilement de
destination (bureaux, logements, activité, …) grâce à une conception qui minimise par
anticipation l’ampleur et le coût des adaptations. En phase d’études et une fois construit, un
immeuble réversible se prête avec souplesse à la modification de son programme et aux
transformations induites, ce qui peut favoriser la participation du maître d’ouvrage ou des
futurs usages à l’élaboration du projet ».
Réhabilitation : « fait de mettre un ouvrage ancien en conformité avec les dernières normes
en vigueur dans ses espaces intérieurs, tout en conservant son aspect extérieur en tout ou
en partie. Les mots cousins pullulent, introduisant de subtiles nuances sur lesquelles tous ne
s’accordent pas. Reconversion et restructuration sont des termes qui soulignent l’ampleur de
la transformation avec, le plus souvent, un changement de destination à la clef. Ces formes
36
« lexique « faux amis » de la réversibilité, Construire réversible, Canal Architecture, 2017 »

43
de réhabilitation lourdes peuvent aussi conduire à une extension de surfaces et une addition
de volumes. Cela peut se concrétiser par une surélévation, comme l’illustre le centre culturel
Caixaforum à Madrid (Herzog et de Meuron, 2008), ou une juxtaposition voire une
duplication, à l’instar du Frac Nord Pas-de-Calais à Dunkerque (Lacaton et Vassal, 2013).
Par rénovation, on entend plutôt une remise au goût du jour, alors que la restauration
souvent pratiquée sur des bâtiments historiques ou patrimoniaux, sous-entend un retour à
l’état initial par la mise en œuvre de matériaux d’origine et de technique d’époque. Le terme
de réutilisation plébiscité par Patrick Bouchain, suggère une mise à profit des potentiels du
bâtiment dans le cadre d’une intervention à minima. »
Evolutivité : « Capacité d’évolution d’un ouvrage, anticipée dès sa conception. Depuis le
début du XXème siècle, les architectes s’intéressent à cette approche, surtout pour
concevoir des logements. En France comme ailleurs, de grands noms (Perret, Le Corbusier,
Prouvé, …) aussi bien que des praticiens moins connus (Marcel Lods, les frères Arsène-
Henry, Maurice Silvy,…) se sont prêtés à l’exercice. L’idée n’a jamais cessé d’être
expérimentée, mais elle a plus particulièrement été mise en pratique dans les années 1960
et 1970. En 1973, face à la multiplication des projets évolutifs, le groupe de travail « mobilité,
flexibilité, obsolescence » au sein du Plan de construction et architecture (l’ancêtre du
PUCA) tentait de préciser : « l’évolutivité est assurée par la flexibilité (possibilité d’aménager
ou de réaménager l’espace à surface donnée) et l’élasticité (faculté d’accroître ou de
diminuer une surface). L’évolutivité permet de faire face à une certaine obsolescence des
besoins et des goûts ». Cette définition avait le mérite d’opérer une hiérarchie et une
différenciation des concepts, mais elle n’a pas empêché l’usage de qualitatifs concurrents :
transformable, mutable, extensible, convertible… »
Modularité : « Capacité d’un ouvrage à évoluer par remplacement, ajout ou soustraction de
modules. Le Nakagin Capsule Toxer à Tokyo (Kisho Kurokawa, 1972) est un exemple
radical et emblématique d’architecture modulaire : conçues comme des objets de design

44
dont on envisage le remplacement en fin de vie. Les capsules d’habitation sont pré-équipées
et fabriquées industriellement. »
Hybridation : « Résultat d’une programmation plurifonctionnelle au sein d’un même
bâtiment. Comme le rappelle Gérard Pinot, l’hybridation programmée reste encore une
exception face à l’hybridation libre, imposée par le marché. Elle est cependant de plus en
plus explorée par les architectes, à l’exemple de Philippe Chimabaretta et de son Stream
Building »
Déconstruction : « Démontage d’un bâtiment en procédant à la dépose et au tri sélectif des
matériaux. En Europe, les collectifs d’architectures Rotor et Encore Heureux sont des
défricheurs remarqués du réemploi des matériaux que la déconstruction rend possible. Jean
Prouvé au milieu du XXème siècle évoquait déjà « l’anticipation de la déconstruction »
appelant à concevoir des systèmes constructifs capables d’être désassemblés. Les
anglophones nomment cette méthode de conception « design for deconstruction » ou
« design for disassembly ». Jean-François Blasset parle, quant à lui, de réversibilité
matérielle élémentaire. Une telle démarche remet à l’honneur du métal et du bois, qui ont été
massivement supplantés par le béton en France. »
Ainsi, il ressort de ces différentes définitions, que pour qu’une construction soit réversible, il
faut qu’elle soit, à la différence de la réhabilitation, plus une intervention mineure, nécessitant
que peu de travaux. Il faut également que la construction soit évolutive permettant d’avoir
des plateaux flexibles, que la façade soit modulaire, comme vu dans la définition ci-dessus,
permettant d’avoir des éléments de façade facilement interchangeables. Il serait également
important que le bâtiment puisse être hybride, par tranche tout du moins. Et dernier point il
faudrait également que tout ce qui n’est pas structurel puisse être démontable aisément.
2. Les freins réglementaires de la transformation de bureaux en logements
L’association Paris Île-de-France Capitale économique a demandé à un groupe de travail
animé par Xavier Lépine (président de la Française AM) de plancher sur la transformation de

45
bureau en habitation. A la suite de quoi six propositions ont été soulevées ce qui devraient
permettre de faciliter ces opérations de transformation37
:
a. Faciliter le changement de destination de bureau en habitation en le
soumettant à déclaration préalable de travaux plutôt qu’a permis de
construire, afin de simplifier le formalisme et de réduire les délais
d’instruction qui découragent souvent ces opérations
Objectif : « simplifier le formalisme et réduire les délais d’instruction qui découragent souvent
ces opérations »38
En effet, aujourd’hui, lorsqu’on souhaite un changement de destination, pour un bâtiment
existant, la déclaration préalable (C. urb. Art. R. 421-17,b) est suffisante lorsque le
changement ne s’accompagne pas de travaux ayant pour effet de modifier les structures
porteuses, la façade du bâtiment, de créer une emprise au sol ou une surface de plancher
supérieure à 20 m2
(ou à 40 m2
sous certaines conditions).
Le permis de construire (C.urb. art R.421-14) est en revanche nécessaire, lorsque le
changement s’accompagne de travaux ayant pour effet de modifier les structures porteuses,
la façade du bâtiment, de créer une emprise au sol ou une surface de plancher supérieure à
20m2
(ou à 40m2
sous certaines conditions).
Au vu des conditions nécessaire pour que la déclaration préalable soit suffisante, il paraît
peu probable que le changement de destination de bureaux à logements ne soit pas soumis
a permis de construire avec les longs délais d’instructions que cela entraine.
37
Les propositions de Paris Île-de-France, Capital économique, Business Immo #141, décembre 2017
38
urbanisme.legibase.fr/actualites/forum-des-lecteurs/dans-quel-cas-le-changement-de-destination-dun-64254

46
b. Aménager les taux de quotas obligatoires de logements sociaux pour les
changements de destination, notamment dans le cadre de logement
intermédiaire, afin de faciliter l’équilibre financier des opérations de
transformation. La contribution aux équipements publics pourra être réglée
par une convention de participation de type projet urbain partenarial
Autre frein à la création d’immeuble réversible, les quotas de logements sociaux, en France.
La loi impose aux communes ayant plus de 3 500 habitants (1 500 en Île-de-France) et
appartenant à une agglomération avec plus de 50 000 habitants comprenant une ville dans
cette agglomération ayant plus de 15 000 habitants de disposer d’ici à 2020 ou 2025 d’un
nombre minimum de logements sociaux de 20% (ou 25%) du total des résidences
principales. Le problème est que pour qu’un investisseur accepte de transformer un
immeuble de bureaux en logements, il lui faut un certain retour sur investissement au
moment de la prise de décision d’investissement. Or avec les 25% de logements sociaux
obligatoires dans une majorité de commune le rendement peut se voir baisser de 15 à 20%
ce qui peut être pour lui un réel frein. Même si un travail a déjà été fait dans ce sens avec
Emmanuelle Cosse, précédente ministre du logement qui avait permis aux communes des
agglomérations de moins de 30 000 habitants, où la demande en HLM était faible, ainsi qu’à
celles ne disposant pas de suffisamment de transports en commune, ou présentant des
contraintes d’inconstructibilité, de s’exonérer du dispositif.39
Cependant, le rapport précise que « La contribution aux équipements publics pourra être
réglée par une convention de participation de type projet urbain partenarial ».
c. Rendre ces créations de logements éligibles dans les mêmes conditions
que les logements neufs aux dispositifs fiscaux existants (dispositif Pinel)
ou qui seraient créés
39
https://www.caissedesdepotsdesterritoires.fr/cs/ContentServer?pagename=Territoires/LOCActu/ArticleActualite&cid=1250265759374

47
Selon Didier DORGERET, ancien responsable des engagements Corporate du Crédit
Foncier40
:
« L’an dernier, si l’on prend l’activité de promotion dans le résidentiel, en prenant en compte
les statistiques de la Fédération des promoteurs immobiliers en France, au total en France
les potentiels acquéreurs ont réservé 155 000 logements. La question est de savoir est-ce
que l’Etat a mis en place des dispositifs fiscaux spécifiques avantageux voir des dispositifs
de financement avantageux (Prêt à taux zéro, …) et donc le mix dispositif fiscal/financement
pour les éventuels acquéreurs fait que globalement on peut voir que le marché est plus que
totalement porté à bout de bras par la fiscalité et les aides de l’Etat. Si on rentre un peu dans
le détail on a vu dans le marché de l’investissement locatif, donc tout ce qui est Scellier,
Duflot et Pinel, plus les dispositifs annexes il y a environ 50% des acquisitions qui ont été
faites grâce aux aides de l’Etat. Si on prend les accessions sociales à la propriété donc avec
une partie en prêt locatif spécifique qui est un prêt locatif avec transmission, avec une phase
en location et une phase accession ça fait globalement 55 000 logements et en plus avec un
régime fiscale spécifique : exonération de taxe foncière, taux de TVA réduit en zone ANRU
et financement à prêt à taux zéro. »
Ainsi on constate que la promotion immobilière est en grande partie subventionnée par l’Etat,
alors que si l’on prend un immeuble de bureaux que l’on souhaite transformer en habitation,
les logements ne seront pas soumis à ces subventions ce qui peut provoquer un réel frein.
Prenons par exemple, toujours selon Didier DORGERET : « le promoteur Kauffman and
Broad qui a dans son process interne, de validation d’une opération, l’obligation de
démontrer par le responsable de programme que 90% des produits sont éligibles à un
dispositif public, et si ces 90% ne sont pas démontrés il ne prend pas la risque d’exposition à
avoir des acquéreurs qui payent avec leurs propres épargnes. »
40
Interview en date de Octobre 2017

48
Ainsi l’un des vecteurs de réussites de la réversibilité serait que l’Etat applique également
ses aides à l’acquisition à des programmes résultant d’une transformation de bureaux en
logements.
d. Assujettir les acquisitions de bureaux transformées en logements nouveaux
au régime TVA applicable aux acquisitions de logements neufs, régime
standard de la promotion immobilière
e. Déroger aux règles de densité et de création d’aires de stationnement : il
s’agirait ici d’appliquer de plano la dérogation prévue par l’ordonnance du 3
octobre 2013 qui permet de déroger à ces règles à condition de respecter le
gabarit de l’immeuble existant, sans que cette dérogation soit soumise à
l’approbation du maire.
f. Permettre aux bailleurs qui transforment un immeuble de bureaux en
immeuble de logements de donner congé aux locataires de bureaux à
chaque échéance triennale du bail, dans les conditions déjà prévues par le
statut des baux commerciaux en cas de construction ou reconstruction de
l’immeuble.
3. La réponse de l’Etat avec la loi ELAN (Evolution du Logement, de
l’Aménagement et du Numérique)
Le gouvernement, suite au groupe de travail animé par Xavier Lépine, a décidé de s’inspirer
de ces propositions pour inscrire des dispositions dans le projet de la loi ELAN (Evolution du
Logement, de l’Aménagement et du Numérique). Cette loi a été présentée le mercredi 4 avril
2018 au Conseil des Ministres. L’article concerné, qui n’est autre que l’article 8, doit faciliter
les transformations d’immeubles de bureaux en logement : « Les mesures prévues visent
principalement à inciter la transformation de bureaux en logements en améliorant l’équilibre
économique des opérations accordant un bonus de constructibilité et en autorisant la

49
dérogation aux règles du Plan Local d’Urbanisme (PLU) par l’autorité compétente pour
délivrer les autorisations, précise la dernière version du projet. Il crée une catégorie
d’immeubles de « moyenne hauteur » qui disposera de règles de sécurité incendie adaptées
pour faciliter la mutation de bureaux en logements. ».41
Et pour montrer l’exemple le secrétaire d’Etat, Julien Denormandie, a décidé de signer une
chartre avec des promoteurs (Bouygues Immobilier, Vinci Immobilier, La Française, Emerige,
Novaxia, Icade, Gecina, la Compagnie de Phalsbourg, Kaufman and Broad et Spie
Batignolles) qui les engagent à transformer 500 000 m2
de bureau en logement d’ici 2021.
« Dans ce cas de figure qui n’a rien d’utopique, nous pourrions enfin commencer à sortir de
la niche et commencer à parler d’industrialisation de la transformation de bureaux en
logements. Ce serait un premier pas vers la véritable solution pour lutter contre
l’obsolescence immobilière : la réversibilité ! »
4. Construire réversible : quel surcoût ?
L’un des freins de la réversibilité peut être l’obsolescence programmée, un peu comme les
téléphones et autres appareils électroniques qui sont conçus que pour une durée restreinte.
Raphaël Ménard, architecte et ingénieur, Président d’Elioth, filiale du groupe Egis : « La
difficulté, c’est que l’obsolescence programmée sert les intérêts de tous les acteurs de la
construction, y compris les architectes. Le modèle économique actuel ne convient pas. Il est
absurde que le métier d’architecte soit forfaitisé au fait de construire, car cela empêche toute
liberté intellectuelle, comme celle, par exemple, d’expliquer au client qu’une autre solution
est possible, plus légère, souvent moins chère. Très peu d’architectes sont incités à
transformer l’existant : il y a une tendance à créer des objets architecturaux signés, à repartir
41
Business Immo, 30 mars 2018

50
de la page blanche. Le promoteur est également satisfait par cette création accrue de
surfaces, car il fait du profit sur des volumes »42
Concernant l’obsolescence programmée ce point de vue est très intéressant. En effet il peut
être facilement concevable que les acteurs de la construction voient un intérêt à ce qu’un
bâtiment devienne obsolète de plus en plus rapidement. Si on constate il y a encore
quelques années la durée de vie d’un bâtiment était de 30 ans, aujourd’hui avec l’évolution
des usages la durée de vie d’un bâtiment est plutôt de 10 ans, comme l’explique Joaquim
Azan, (Président du Groupe Novaxia, spécialiste de la réalisation d’opérations immobilières
ainsi que de l’investissement direct dans des PME immobilières et hôtelières)43
: « Je vais
faire un peu de latin, mais obsolète, ça veut dire périmé à ne pas confondre avec vétuste qui
veut dire vieux et c’est vrai que parfois on fait la confusion. L’obsolescence peut toucher des
immeubles des années 1990, 2000, aujourd’hui on observe une réelle accélération de
l’obsolescence. Il y a encore quelques années le cycle d’un immeuble était d’environ 30 ans,
aujourd’hui avec l’obsolescence règlementaire, les normes qui évoluent, l’obsolescence
territoriale, l’obsolescence d’usage : il y a quelques années le « coworking » on ne savait pas
trop ce que c’était et aujourd’hui on ne parle plus que de cela, et aussi avec les mutations de
la société, l’obsolescence architecturale, le cycle de vie d’un immeuble est plutôt de 10 ans,
et 10 ans c’est très court pour de l’immobilier ».
Alors quand la durée de vie d’un bâtiment était de 30 ans il y avait peu de chance que les
acteurs se préoccupent de l’obsolescence programmée, les chances qu’ils seraient amenés
à retravailler sur le sujet étaient moindres.
Aujourd’hui avec des cycles de vie de dix ans, les acteurs, notamment les promoteurs et les
architectes, peuvent être amenés à changer leurs visions. La réversibilité n’étant, pour eux,
pas rentable, ils seront plus adeptes de restructuration lourde ou de
destruction/reconstruction.
42
« Pourquoi réglementairement n’y a-t-il pas une face B du Projet ? » Raphaël Ménard, Construire Réversible / Canal Architecture, février
2017
43
Interview en date du 6 décembre 2017

51
Raphaël Ménard croit également qu’il peut être plus intéressant à peut-être prévoir des
surcoûts à la construction afin de permettre à un bâtiment d’avoir plusieurs vies : « Le sujet
qu’on survole, c’est ce qui est permanent, la structure, c’est-à-dire ce qui a un coût
économique et écologique très important. La Venustas Vitruvienne (Vitruve envisage
l’architecture à l’aune de trois critères : firmitas, utilitas, venustas, c’est-à-dire pérennité,
utilité, beauté) est au service de la robustesse, de la permanence de l’architecture. Se payer
un très léger surcoût au sens économique du terme ou du point de vue des matériaux, se
permettre une plus grande générosité de l’espace cela vaut le coût si l’on est sûr et certain
que cela permet au bâtiment d’avoir plusieurs vies. Il faut expliquer aux maîtres d’ouvrage
que le coût de construction n’est qu’une petite partie du coût global de l’opération. Il n’est
pas aberrant de dépenser 10% de plus si le bâtiment a une durée de vie plus longue. Il n’est
pas absurde non plus que les architectes soient plus rémunérés pour pouvoir réfléchir à des
bâtiments pérennes et prévoir non pas un mais deux projets ».
Autre point intéressant soulevé par Raphaël Ménard, est d’envisager un surcoût dans la
construction du bâtiment afin d’imaginer une seconde vie au bâtiment dès sa conception.
Tout comme l’évoque Jean-François Blassel, Architecte-Ingénieur dirigeant de Span
Ingénierie et responsable du DPEA Architecture Post-Carbone à l’ENSA MARNE LA
VALLEE : « il est moins cher de faire construire un bâtiment reconfigurable que d’en faire
deux, l’un après l’autre44
»
Ce point de vue est très intéressant dans le sens qu’aujourd’hui quand on souhaite acheter
un actif en immobilier d’entreprise, l’investisseur intéressé fera avant toute chose un
business plan, afin de savoir si l’investissement est rentable. L’une des difficultés du
business plan n’est pas d’entrée les valeurs actuelles, telle que le loyer, le prix d’acquisition
mais c’est bien d’anticiper les évolutions de la croissance mais surtout d’anticiper la valeur
de son actif projeté dans 10 ans. Et dans cette projection l’exercice le plus fastidieux est de
44
« Il est moins cher de faire construire un bâtiment reconfigurable que d’en faire deux, l’un après l’autre » Construire Réversible / Canal
Architecture, février 2017

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