L'expulsion est la procédure civile par laquelle un propriétaire peut légalement expulser un locataire de son logement. L'expulsion peut avoir lieu lorsque le locataire ne paie plus son loyer, lorsque les conditions du contrat de location ne sont pas respectées ou dans d'autres situations autorisées par la loi.

1. L'expulsion : Définition et fonctionnement
juridique
Qu'est-ce que l'expulsion ?
L'expulsion est la procédure civile par laquelle un propriétaire peut légalement expulser un locataire
de son logement. L'expulsion peut avoir lieu lorsque le locataire ne paie plus son loyer, lorsque les
conditions du contrat de location ne sont pas respectées ou dans d'autres situations autorisées par la
loi.
Aux États-Unis, les expulsions sont régies par les États et certaines municipalités. Les propriétaires
sont tenus d'informer les locataires qu'ils vont être expulsés au moyen d'un avis précisant le motif de
l'expulsion et le nombre de jours avant le début de la procédure d'expulsion. L'expulsion est le
renvoi, ordonné par un tribunal, d'un locataire du logement où il réside.
Un propriétaire peut décider d'expulser un locataire pour cause de non-paiement du loyer, de
dommages, d'activités illégales, de violation des conditions d'un bail, ou si le propriétaire souhaite
prendre possession du bien. La procédure d'expulsion commence normalement par un avis du
propriétaire qui demande au locataire de remédier à certaines conditions.
Si le locataire n'y remédie pas, le propriétaire peut entamer une procédure d'expulsion devant un
tribunal. Les juges entendent les témoignages, examinent les preuves et décident d'expulser ou de
rejeter la demande du propriétaire.
Comment fonctionne l'expulsion ?
Les immeubles locatifs et toutes les parties impliquées dans les contrats de location sont soumis aux
lois sur les relations entre propriétaires et locataires. Les propriétaires ne peuvent pas expulser les
locataires sans motif valable.
Les raisons comprennent le non-paiement du loyer, les dommages, les activités illégales, la violation
des conditions d'un bail, ou si le propriétaire souhaite prendre possession de la propriété. Le non-
paiement du loyer est le motif d'expulsion le plus courant, selon une étude menée par le Eviction Lab
de l'université de Princeton.
Certains États autorisent les propriétaires à expulser des locataires à leur guise, même s'ils n'ont rien
fait de répréhensible. Ces locataires peuvent être protégés dans les États qui autorisent les

2. expulsions sans faute, en particulier si les tribunaux considèrent que l'action est discriminatoire ou
constitue des représailles.
Les lois sur l'expulsion varient selon les États et les municipalités, mais la procédure est relativement
uniforme. Le propriétaire adresse un avis d'expulsion à son locataire, lui donnant un certain nombre
de jours pour payer le loyer ou réparer les dégâts.
Si ce délai n'est pas respecté, le propriétaire peut engager une procédure d'expulsion à l'encontre du
locataire. En plus de l'expulsion, le plaignant peut demander un dédommagement financier pour les
loyers impayés et les coûts des services publics, les dommages causés à la propriété, les pénalités de
retard et les frais de justice.
Les affaires sont généralement entendues par les tribunaux de district, les tribunaux des petites
créances ou les tribunaux du logement. Les propriétaires et les locataires sont tenus d'y assister et
peuvent se faire représenter par un avocat.
Les tribunaux exigent des preuves d'actes répréhensibles, notamment des photos, des courriels, des
messages textuels, d'autres documents et des témoignages susceptibles d'étayer les arguments de
chaque partie.
Un juge entend les témoignages et examine toutes les preuves avant de prendre la décision
d'expulser ou de rejeter la demande d'un propriétaire. Le juge peut également décider d'accorder
des dommages-intérêts et d'en fixer le montant.
Si le locataire ne se présente pas au tribunal, il reçoit généralement un jugement d'expulsion
automatiquement, à condition que le propriétaire ou un représentant légal soit présent.2
Expulsions et COVID-19
Le Congrès a temporairement interdit les expulsions par le biais de la loi CARES (Coronavirus Aid,
Relief, and Economic Security) en réponse à la pandémie de COVID-19.
Les expulsions ont été interdites pendant 120 jours pour les personnes bénéficiant d'une aide
fédérale au logement ou vivant dans des maisons avec des hypothèques garanties par le
gouvernement fédéral, y compris celles financées par Fannie Mae, Freddie Mac ou l'Administration
fédérale du logement (FHA).3
L'interdiction initiale, qui a pris fin le 24 juillet 2020, interdisait aux propriétaires de déposer de
nouveaux dossiers d'expulsion pour cause de loyers impayés.4 Le moratoire s'appliquait à environ 28
% des 43,8 millions de ménages locataires du pays, selon une analyse de l'Urban Institute.5
Les Centres de contrôle et de prévention des maladies (CDC) ont ensuite interdit l'expulsion de
nombreux locataires pour des raisons de santé publique. L'ordonnance initiale, émise le 4 septembre
2020, a été prolongée à plusieurs reprises.
En raison de la propagation rapide de la variante Delta, le CDC a émis une nouvelle ordonnance,
entrée en vigueur le 3 août 2021, interdisant temporairement les expulsions dans les comtés
présentant des niveaux substantiels ou élevés de propagation communautaire
La nouvelle ordonnance devait expirer le 3 octobre 2021, mais a été annulée par la Cour suprême le
26 août 2021.7 Certains États et localités peuvent encore disposer d'interdictions et d'autres
protections.
Bien que la Cour suprême ait rejeté la dernière extension du moratoire sur les expulsions et les
saisies du CDC, il est encore possible d'obtenir de l'aide. Le Consolidated Appropriations Act (loi de

3. finances consolidée) de 2021, adopté en décembre 2020, a alloué 25 milliards de dollars au
programme d'aide d'urgence à la location du Trésor américain.8
Les locataires ayant besoin d'aide peuvent consulter le site web de la National Low Income Housing
Coalition, qui fournit une liste consultable de tous les programmes actuellement disponibles.
Pour bénéficier du moratoire initial, un locataire doit avoir gagné moins de 99 000 dollars par an (198
000 dollars pour les couples) et signer une déclaration indiquant qu'il a épuisé tous les efforts pour
payer son loyer et qu'il risque de devenir sans-abri à la suite d'une expulsion.
La Federal Housing Finance Agency (FHFA) a annoncé le 24 septembre 2021 que Fannie Mae et
Freddie Mac continueraient à offrir l'abstention COVID-19 aux propriétaires de biens immobiliers
multifamiliaux qui connaissent des difficultés financières en raison de la situation d'urgence COVID-
19.9
Avantages et inconvénients de l'expulsion
Pour les propriétaires
Les expulsions permettent aux propriétaires d'expulser les locataires indisciplinés, ainsi que ceux qui
ne paient pas leur loyer à temps ou qui ne le paient pas du tout. Bien que cela puisse être coûteux,
les propriétaires ont tout intérêt à engager une procédure d'expulsion pour protéger les intérêts de
leur bien.
En expulsant un locataire indésirable, un propriétaire peut ouvrir son bien à de meilleurs locataires,
plus responsables.
Pour les locataires
Les effets d'une expulsion peuvent être durables pour les locataires. Par exemple, lorsqu'une
personne soumet une demande de location pour un nouveau logement, il est probable qu'on lui
demande si elle a déjà été expulsée.
Toutefois, le fait d'avoir déjà été expulsé n'exclut pas complètement une personne d'un contrat de
location. Certains propriétaires peuvent simplement vouloir en savoir plus sur les conditions
d'expulsion.
Par exemple, si un propriétaire décide de vendre un appartement en copropriété et expulse
légalement les locataires pour ce faire, il est peu probable que cela ait un impact négatif sur l'opinion
du propriétaire à l'égard d'un locataire potentiel.
Pour l'entreprise
La recherche révèle également que des taux d'expulsion élevés ont un effet néfaste sur la société
dans son ensemble. En déstabilisant les familles, les quartiers où les taux d'expulsion sont élevés
deviennent plus propices à la criminalité.10
Département américain du logement et de l'urbanisme. "Evidence Matters : Neighborhoods and
Violent Crime : Residential Instability, Foreclosures, Vacancy Rates, and Evictions". Consulté le 24
septembre 2021. Lire aussi «C’est quoi une garantie d’éviction ? »
Les taux d'expulsion élevés ont également un coût financier important pour les villes, qui perdent
souvent les impôts fonciers et les factures de services publics impayés, et qui peuvent être amenées
à payer davantage pour les refuges et les services sociaux.