Tout savoir sur la commission de l'agent immobilier par Christophe BUFFET AvocatChristophe BUFFET
Pour tout savoir sur la commission de l'agent immobilier : les conditions pour la percevoir en particulier. Les règles relatives au mandat de l'agent immobilier.
La réforme du droit des obligations est en marche !
Le 30 avril 2015, la Chancellerie a clôturé la consultation publique lancée quant au projet d'ordonnance publié le 25 février 2015.
Si les fondements du droit des obligations demeurent avec la concrétisation de nombreux apports jurisprudentiels, certains concepts séculaires sont abandonnés ; tel est le cas de la cause (art. 1131 du code civil) qui disparaît purement et simplement pour être absorbée par le "contenu".
La forme quant à elle, est totalement bouleversée, aucun article ne conservant son numéro d'origine...
Difficile de s'y retrouver dans ces conditions !
Le tableau joint tente de faciliter la comparaison entre les dispositions futures et celles du code civil - dont certaines datent toujours de 1802 !
earlegal #6 - Réforme du Code civil : mettez à jour vos contrats IT !Lexing - Belgium
Changez vos habitudes ! Quelles sont les lignes de force de la réforme du Code civil ?
Une fronde contre Goliath : quelles armes le Code civil propose-t-il pour négocier avec un colosse des communications ?
Comment rendre opposables vos conditions générales de prestation de service ?
Par ici la sortie – Quels sont les nouveaux mode de sortie des contrats IT ? Comment gérer vos données ?
par Alexandre CASSART et Norman NEYRINCK
Cette présentation offre un survol de la législation relative aux traitements préférentiels et opérations sous‐évaluées. Elle comprend la discussion des considérations générales, de l'action en inopposabilité, des traitements préférentiels et opérations sous‐évaluées, ainsi qu'une évaluation de la Loi sur les arrangements avec les créanciers.
peut-on prévoir les modalités de fin de la relation de travail dés sa conclus...Abdelhak ZAIM
Peut-on prévoir la rupture unilatérale du contrat de travail par l’employeur au moment de la conclusion du contrat de travail?
Es du ressort de la liberté contractuelle des parties?
Si c’est oui, es sans risque pour les parties et notamment l’employeur?
Tout savoir sur la commission de l'agent immobilier par Christophe BUFFET AvocatChristophe BUFFET
Pour tout savoir sur la commission de l'agent immobilier : les conditions pour la percevoir en particulier. Les règles relatives au mandat de l'agent immobilier.
La réforme du droit des obligations est en marche !
Le 30 avril 2015, la Chancellerie a clôturé la consultation publique lancée quant au projet d'ordonnance publié le 25 février 2015.
Si les fondements du droit des obligations demeurent avec la concrétisation de nombreux apports jurisprudentiels, certains concepts séculaires sont abandonnés ; tel est le cas de la cause (art. 1131 du code civil) qui disparaît purement et simplement pour être absorbée par le "contenu".
La forme quant à elle, est totalement bouleversée, aucun article ne conservant son numéro d'origine...
Difficile de s'y retrouver dans ces conditions !
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par Alexandre CASSART et Norman NEYRINCK
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peut-on prévoir les modalités de fin de la relation de travail dés sa conclus...Abdelhak ZAIM
Peut-on prévoir la rupture unilatérale du contrat de travail par l’employeur au moment de la conclusion du contrat de travail?
Es du ressort de la liberté contractuelle des parties?
Si c’est oui, es sans risque pour les parties et notamment l’employeur?
La force obligatoire des pactes d'actionnaires depuis la réforme du droit des...Guilhaume Agbodjan
Les pactes d’actionnaires sont devenus, depuis la fin du XXème siècle, des outils incontournables de la vie des affaires permettant d’organiser le contrôle commun d’une société. La difficulté à en assurer la bonne exécution constituait toutefois la faiblesse de ces conventions. Cette lacune a conduit les praticiens à développer des mécanismes conventionnels pour tenter d’en garantir l’efficacité. La réforme du droit des contrats, en vigueur depuis le 1er octobre 2016, ayant consacré le droit à l’exécution forcée des obligations, il convient d’en mesurer l’impact sur la force obligatoire des pactes d’actionnaires.
Paru dans la 13ème édition de la Revue Droit & Affaires
http://association-droit-et-affaires.fr/
TRANSMISSION REPRISE - Conclure l'affaire : La garantie d'actif et de passifCCI Entreprendre
Quels sont les points clés auxquels prêter attention ?
Comment obtenir les garanties ?
Le Conseil National des Barreaux (Les Avocats) répond à toutes vos questions dans cette fiche pratique sur la garantie d'actif et de passif.
Dans le cadre de la semaine transmission reprise, le Réseau Transmettre & Reprendre met à votre disposition des fiches pour se préparer au mieux à la transmission ou à la reprise d'une entreprise.
Le réseau Transmettre & Reprendre est composé de : CCI Entrenprendre, l'Agence France Entrepreneur, BPI France, la Chambre des métiers et de l'artisanat, le Conseil National des Barreaux (Les Avocats), le Conseil Supérieur du Notariat, Les Cédants & Repreneurs d'affaires et l'Ordre des Experts comptables.
Anissa BOUSSOFARA : L’effet de la pandémie de COVID-19 sur les contrats: force majeure et hardship à l’aune des nouvelles clauses de la Chambre de Commerce Internationale (CCI)
TRANSMISSION REPRISE - Conclure l'affaire : Le protocole d'accordCCI Entreprendre
Quels sont les engagements des deux parties ?
Comment rédiger un protocole d'accord ?
Le Conseil National des Barreaux (Les Avocats) répond à toutes vos questions dans cette fiche pratique sur la rédaction du protocole d'accord.
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Earlegal #10 - nouveau Code civil - impact en droit de la construction - 16 d...Lexing - Belgium
Comment réagir à une hausse de prix de ses fournisseurs ?
Que répondre en cas d’interruption des approvisionnements ?
Quelles clauses appliquer en cas de conflit des conditions générales ?
Quelles sont les nouvelles clauses abusives ?
par Joanne ALBERT et Norman NEYRINCK
Freelance Meetup 29/04/14 [Coworking Namur] - Droit des contrats - Amandine C...Coworking Namur
Présentation d'Amandine Corbisier du bureau d'avocats Lenoir et Associés. Conférence au Coworking Namur du 29 avril 2014. Sujet : 4 points essentiels pour un contrat commercial en béton.
Freelance Meetup 29/04/14 [Coworking Namur] - Droit des contrats - Amandine C...
Le mandat de placement
1. Le mandat de placement :
un mandat « canada dry » ?
Denis GOUZEE
2. Introduction
Usage quotidien
Terminologie reconnue inadéquate
Non régi par la loi mais uniquement pas
des usages
Débat enfermé par ces usages
3. Définition : Herman Cousy
« Le terme "mandat de placement" (qui
devrait dans ce cas mieux être appelé un
ordre de placement, puisqu'il n'inclut en
principe pas de mandat de conclure le
contrat d'assurance) désigne un ordre
donné à un courtier ou agent de placer le
risque auprès d'un ou de plusieurs
assureurs. »
4. Définition : Jean-Luc Fagnart
Les pouvoirs du courtier de négocier un
contrat sont généralement établis par un
ordre écrit du client, improprement
appelé « mandat de placement ». Cette
expression est malheureuse, car elle
n’inclut pas le mandat de conclure un
contrat d’assurance. Il serait préférable de
parler d’un « ordre de placement »
5. Définition : Marcel Fontaine
Un mandat de type particulier est le « mandat de
placement » qu’un courtier peut obtenir de la part
d’un assuré. L’hypothèse est celle où l’assuré décide
de changer d’intermédiaire.
Le mandat de placement est un document que
l’assuré remet au nouveau courtier à l’intention de
l’assureur Dans ce document, l’assuré résilie le
contrat à la prochaine échéance.
Il notifie par ailleurs à l’assureur que le nouveau
courtier est chargé par lui « du remaniement de la
police (…)et de son remplacement par un nouveau
contrat ».
6. SYNTHESE
Distinction entre :
◦ Ordre de placement (à l’origine)
◦ Mandat de placement (volonté de changer
d’intermédiaire)
Pas un mandat au sens du Code Civil :
◦ Le but premier n’est pas d’accomplir un acte
juridique
◦ C’est l’assureur (et non le « mandant » qui va
rémunérer)
Pas toujours de placement
7. Livre Blanc :
Commission Mixte de Productivité 1997
Le « mandat de placement » constitue non pas un
« mandat » au sens juridique du terme, mais comporte
toutes ou certaines des missions ci-après :
◦Une « mission » de gestion du contrat en cours
◦Une « mission » de remaniement éventuel du contrat (on
adapte en attendant de faire du neuf)
◦Une « mission » de procéder au renouvellement dudit
contrat (on fait du neuf)
Enfin, le document prévoit la résiliation du contrat en
cours sauf si la mission est limitée à la gestion ou au
remaniement du contrat.
8. Mandat de placement
><
Transfert de gestion
Par mandat de placement, il faut entendre la
communication du preneur d’assurance à l’assureur,
par laquelle le client désigne un nouvel intermédiaire.
Il exprime en même temps son désir de voir gérer le
contrat d’assurance en question par le nouvel
intermédiaire.
Un tel transfert de gestion peut impliquer trois
éléments.
◦ Désignation d’un nouvel intermédiaire.
◦ Désir implicite du preneur d’assurance de transférer
également les droits à la commission au nouvel
intermédiaire.
◦ Possibilité de transférer le contrat vers un autre assureur.
9. Difficulté
les Usages de courtage d'assurances terrestres :
« Le courtier apporteur d'une police a droit à la commission, non
seulement sur la prime initiale, mais encore sur toutes les primes
qui sont la conséquence des clauses de cette police.
Le droit à la commission dure aussi longtemps que
l'assurance elle-même, notamment lorsque la police se continue par
reconduction tacite ou expresse, oui lorsqu'elle est renouvelée ou
remplacée directement par l'assuré auprès de la compagnie.
Lorsque le remplacement est accordé a un nouveau
courtier, investi par l'assuré d'un avis exclusif de remplacement
accompagné de dénonciation régulière de la police pour sa date
d'expiration ou pour l'échéance à laquelle elle peut être résiliée, le
courtier apporteur de la police a droit à la commission sur les
primes apportées par lui jusqu'à l'époque pour laquelle la police est
dûment dénoncée. »
10. Pourquoi ?
Fondement du droit à la commission
Le fondement du droit à la commission est de
rémunérer l'intermédiaire d'avoir contribué à la
réalisation de l'objectif de l'assureur qui consiste à
rassembler un nombre suffisant de porteurs de
risques et de collecter les primes nécessaires à la
couverture de l'ensemble des sinistres dans le
groupe.
Le droit à la commission trouve son fondement
dans le bénéfice que le courtier procure à la
compagnie en lui amenant un client.
11. Conséquences difficiles
Résiliation
◦ Vie, soins de santé, groupe…
◦ Incertitude (résiliation ou changement
d’intermédiaire)
Terminologie
◦ Mandat pro forma
12. Exemple : assurance vie
Pas de rachat du contrat (pas de
résiliation)
Monsieur Devoet opère une distinction
entre :
◦ les commissions d’acquisition et les
commissions d’encaissement
◦ Les primes périodiques fixées et les primes
flexibles ou versements libres
◦ En assurance groupe : le remplacement d’un
plan par un autre
13. Exemple : mandat pro forma
En principe : pas de réelle résiliation, pas
de nouveau contrat, pas de transfert de
commission
Ambiguïté de certaines formules
(incertitude juridique)
14. Seconde difficulté :
Autres droits des intermédiaires
Sur ses affaires en portefeuille,
l’intermédiaire a droit de la part de
l’assureur à :
◦ la neutralité;
◦ l’information.
15. Conséquences difficiles :
Terminologie :
◦ Mandat d’étude confidentiel
◦ Mandat irrévocable ( durée >< liberté du
commerce)
16. Exemple : mandat d’étude
Demande du preneur que ce mandat soit
confidentiel (rupture de la chaîne
assureur – courtier – client)
Droit à l’information et droit à la
neutralité
17. Troisième difficulté :
article 29 de la LCAT
Loi impérative
Forme du recommandé (fax – mail – AS2)
Contestation possible par l’ancien courtier,
l’assuré
Cass. 17.01.2001 : « La résiliation
unilatérale d'un contrat d'assurance
terrestre ne peut sortir ses effets en
l'absence de notification selon les modes
limitativement prescrits par la loi »
18. Quatrième difficulté :
Véritable mandat de gestion
Refus d’acter certains mandats et
d’effectuer certaines modifications à la
requête d’un nouveau mandataire désigné :
◦ Intermédiaire non agréé
◦ « Affinitiy »
19. Actuellement : la pratique
Malgré le travail de la CMP : utilisation de
formulaires disparates
Propositions parfois alambiquées et longues (3
pages) difficilement utilisables auprès des
consommateurs
Problématique du recommandé non résolue (
« le preneur accepte que l’envoi du mandat et
l’accusé de réception constituent une remise de la
lettre contre récépissé au sens de l’article 29 »)
Problématique de la résiliation « pro forma » non
résolue : confusion – résiliation non voulue
20. Et maintenant…..
Nécessité de mettre un terme à
l’insécurité juridique
Conscience de tous les acteurs du
secteur
Nouvelle tentative en Commission Mixte
de Productivité
Carcan des usages (notamment la
nécessité de résiliation)
21. …Que va-t-on faire ?
Hiérarchie des normes (loi au dessus des
usages)
Projet de loi du Commissaire Van Dievoet :
«En cas de renouvellement d’un contrat d’assurance, le
droit aux commissions continue à appartenir à
l’intermédiaire qui est intervenu à la conclusion du
contrat originaire »
« Il en est autrement lorsque l’assuré a fait connaître à
l’assureur, par écrit, avant l’expiration du contrat
d’assurance, sa volonté de confier la gestion du
nouveau contrat à un autre intermédiaire désigné par
lui »
22. Cela règlerait :
La question de la résiliation « pro forma »
La nécessité du recommandée (n’est plus
nécessaire qu’en cas de véritable
résiliation)
23. Il faudrait affiner :
Identité du successeur ?
Confidentialité du mandat d’étude ?
Révocation du mandat irrévocable ?
Terminologie !
24. A quand une vraie loi sur l’intermédiation ?
Succession de normes pour définir l’accès
à une profession non règlementée sauf
par des usages.
Projet de loi existant (pas moins de 40
articles)
Difficulté de maintenir compatibles des
usages dans un secteur mouvant
Dysharmonie source d’insécurité
juridique