L’étude annuelle 2013 des marchés immobiliers français dresse le bilan des marchés de l’investissement, des bureaux, de la logistique et des commerces en 2012 et donne quelques perspectives pour l’année qui vient de débuter.

1. LES MARCHÉS
IMMOBILIERS
FRANÇAIS
2013
Une publication Cushman & Wakefield

2. JANVIER 2013
Études & Recherche Cushman & Wakefield
SOMMAIRE
ÉDITORIAL 3
ÉCONOMIE 5
MARCHÉ FRANÇAIS DE L’INVESTISSEMENT 6
Volumes investis 7
Acteurs 8
Investissements en bureaux 9
Investissements en commerces 11
Investissements en locaux industriels 13
Taux de rendement 14
Perspectives 14
MARCHÉ DES BUREAUX D’ÎLE-DE-FRANCE 16
Demande des utilisateurs 17
Valeurs locatives 20
Offre disponible et à venir 21
Perspectives 23
MARCHÉ FRANÇAIS DES GRANDS ENTREPÔTS 24
Contexte économique national et international 24
Demande des utilisateurs 24
Valeurs locatives 27
Offre disponible et future 27
Perspectives 28
MARCHÉ FRANÇAIS DES COMMERCES 29
Environnement économique, juridique et politique 29
Évolution de la demande 31
Évolution de l’offre 34
Valeurs locatives 38
Perspectives 39
GLOSSAIRE 40
CONTACTS 42
2

3. LES MARCHÉS
IMMOBILIERS
FRANÇAIS
Études & Recherche Cushman & Wakefield
ÉDITORIAL d’Amazon en Bourgogne et près de Lille, ou de l’avancée
d’opérations tertiaires exemplaires en termes de standards
environnementaux et de qualité des espaces de travail (Green
Office à Rueil-Malmaison, nouveau siège d’Unilever, ou la tour
Carpe Diem à La Défense) ; l’année, encore, du buzz créé par
l’inauguration de magasins d’enseignes ou de concepts inédits au
sein de nouveaux équipements commerciaux innovants (Marks &
Spencer ou Lego dans So Ouest à Levallois-Perret) ou celle de la
multiplication d’ouvertures de grands noms du luxe (Hermès rue
Grignan à Marseille ou Berluti rue du Faubourg Saint-Honoré).
Impliquées dans la plupart des transactions susnommées, les
Olivier Gérard
Président équipes de Cushman & Wakefield France ont largement contribué
à animer les marchés de l’immobilier d’entreprise en 2012. Cet
Si de grands risques ont jusqu’à présent été évités (éclatement de afflux de noms et de projets prestigieux nous permet de dresser un
la zone euro, « falaise budgétaire » américaine, transition politique bilan plus positif de l’année écoulée. Il ne devrait pas, en outre, se
chinoise, etc.), l’actualité récente ne permet pas d’espérer une tarir en 2013 comme l’annonce la concrétisation prochaine de
amélioration franche de la conjoncture internationale à court- nouvelles opérations emblématiques telle l’acquisition du 8 Place
terme. L’Europe, surtout, demeure au cœur des préoccupations et Vendôme par le fonds pétrolier de l’État d’Azerbaïdjan. L’Hexagone
devrait le rester tout au long de 2013, affectée par le ralentissement et la région parisienne en particulier demeureront ainsi des
de la croissance en Allemagne, son moteur économique, et les destinations de choix pour de grands investisseurs riches en fonds
mesures drastiques adoptées par les États de l’Union pour réduire propres, et des enseignes et de grands utilisateurs désireux de
les déficits. De fortes incertitudes pèsent ainsi sur l’Espagne, l’Italie consolider leur activité au sein d’un marché apprécié pour la
et, dans une moindre mesure, la France. La forte hausse du chômage, qualité de ses infrastructures, sa stabilité et son rayonnement
une pression fiscale accrue et le décrochage de son industrie touristique international.
pourraient notamment exposer notre pays à de nouveaux accès de
French bashing qui, justifiés ou non, n’en seront pas moins révélateurs
d’une réelle défiance des investisseurs à l’égard d’une économie
soumise à de forts vents contraires.
Une reprise molle et graduée de l’activité économique semble plus
probable qu’un scénario du pire. Les prochains mois ne verront pas,
toutefois, le redressement généralisé des marchés français de
l’immobilier d’entreprise. Plusieurs des tendances observées en
2012 devraient ainsi se prolonger en 2013, confirmant en particulier
la désaffection des investisseurs et des utilisateurs pour les actifs et
marchés secondaires. Si l’on s’en tient à ses aspects les plus négatifs,
2012 a de fait été l’année de la baisse générale du nombre de
transactions, des volumes investis ou de la demande placée, du
durcissement des conditions de négociation entre bailleurs et
locataires ou des difficultés d’enseignes historiques, affectées par la
chute de la consommation et la concurrence du e-commerce. Mais
ces éléments ne forment que l’une des deux faces d’un même
marché, profondément contrasté, dont les évolutions reflètent
l’apparition de nouveaux acteurs économiques, la transformation
des modes de travail et le bouleversement des modes de
consommation. Ainsi, 2012 a également été l’année de l’acquisition
par le Qatar ou d’autres fonds souverains d’actifs phares du marché
parisien, comme la Cité du Retiro, de ces projets logistiques géants
3

4. “Les meilleurs actifs de des investisseurs à la
immunes à la crise, prisés par
l’Hexagone restent
recherche de placements sécurisés ou par de grands
utilisateurs soucieux d’économies, d’efficacité et de
visibilité.
” Olivier Gérard
Président
Cushman & Wakefield France

5. LES MARCHÉS
IMMOBILIERS
FRANÇAIS
Études & Recherche Cushman & Wakefield
ÉCONOMIE intérieure, baisse du taux de chômage, augmentation des prix de
l’immobilier, etc.), une reprise molle et graduée de l’activité paraît
Le ralentissement de l’économie mondiale s’est accentué au cours ainsi plus probable. En Europe, le principal risque pesant sur
d’une année 2012 dominée par la tenue d’élections majeures l’activité – celui d’un éclatement de la zone euro – semble lui aussi
(France, États-Unis, Russie, etc.) et la persistance de tensions écarté. Le Vieux continent n’en demeure pas moins au cœur des
géopolitiques qui ont pour partie contribué à la volatilité des cours préoccupations. La perte de parts de marché au niveau mondial, les
des matières premières. L’année 2013 s’annonce un peu plus difficultés de certains pays comme l’Espagne et les effets sur la
dynamique. Toutefois, la croissance mondiale ne devrait que croissance des efforts menés pour réduire les déséquilibres
légèrement augmenter, passant de 2,9 % en 2012 à 3,2 % en 2013 budgétaires ne laissent pas en effet présager d’amélioration en
tandis que le commerce mondial de marchandises ne progresserait 2013. L’attentisme des entreprises et les difficultés de ménages
que de 4,5 %, un rythme inférieur à la moyenne des 20 dernières affectés par la très forte hausse du taux de chômage devraient
années (5,4 %)1. donc se prolonger dans les prochains mois.
Cette faible progression est pour partie révélatrice du Contrairement à certains de ses voisins, la France n’est pas entrée
ralentissement de l’activité dans les pays émergents, qui ont en récession en 2012. Son économie a fait preuve d’une certaine
notamment souffert du fléchissement de la demande intérieure capacité de résistance, notamment attestée par le très léger gain de
comme du manque de vigueur – ou de l’absence – des réformes croissance enregistré au troisième trimestre (+ 0,1 %). Sur
structurelles mises en place. Leurs faiblesses politiques, financières l’ensemble de l’année, le ralentissement de l’activité a pourtant été
et économiques ont ainsi été mises au jour, renforçant la prudence net, reflétant le recul des échanges avec le reste de l’Europe et une
des investisseurs. Tel est le cas de l’Inde, du Brésil ou de la Turquie, demande intérieure atone. Le décrochage de l’industrie française a
mais aussi de la Chine, dont l’économie a pâti du resserrement du par ailleurs été illustré par la succession des plans sociaux, parfois
crédit. Cependant, les mesures de soutien adoptées ces derniers très médiatisés, de grandes entreprises. Les perspectives pour 2013
mois et le regain de confiance lié au renouvellement des dirigeants ne sont guère plus réjouissantes, avec une croissance comprise
chinois ont déjà commencé à porter leurs fruits. Augurant d’une entre - 0,5 et 0,5 % selon les prévisionnistes. L’assainissement
activité plus soutenue en 2013, cette évolution profitera à drastique des finances publiques coûtera en effet quelques points
l’ensemble de l’Asie, même si les rythmes de la production de croissance à la France, confirmant l’effet récessif d’une politique
manufacturière des pays émergents resteront affectés par le d’austérité jugée trop forte par certains économistes. La hausse
fléchissement de la demande des pays avancés. des prélèvements pèsera en particulier sur l’investissement des
entreprises, même si l’entrée en vigueur du « Pacte national pour
Les incertitudes qui pèsent sur l’Europe et les États-Unis demeurent la croissance, la compétitivité et l’emploi » pourrait leur redonner
en effet le principal facteur de risque pour l’économie mondiale. quelques marges de manœuvre. En outre, si certains Français
Aux États-Unis, le scénario du pire, celui d’une chute de la puiseront dans leur épargne pour maintenir leur niveau de
« falaise budgétaire » et d’une entrée en récession liée à la forte dépenses, la consommation restera loin de sa moyenne de longue
augmentation de la pression fiscale et à la chute de la consommation période, dans un contexte de forte progression du chômage
privée, a cependant été évité. Confirmant la légère amélioration (10,5 % mi-2013 contre 9,7 % un an auparavant2).
observée au cours des derniers mois (résistance de la demande
PRÉVISIONS ÉCONOMIQUES (ÉVOLUTION EN %) ACTIVITÉ ÉCONOMIQUE DE LA FRANCE
Croissance du PIB (annuelle, en %) 3,2 Inflation (annuelle, en %)
INDICATEUR ZONE EURO ÉTATS-UNIS JAPON
4,5 4,5
PIB 2012 * - 0,4 2,2 1,7
PIB 2013 ** 3,5 3,5
0,0 1,9 0,6
PIB %
2,5 2,5
Chômage 2012* 11,7 7,8 4,2
Inflation %
Chômage 2013** 12,4 7,6 4,1 1,5 1,5
Solde des 0,5 0,5
administrations - 3,3 - 7,3 - 9,8 -0,5 -0,5
publiques 2012***
-1,5 2002 2004 2006 2008 2010 2012e -1,5
Solde des
administrations - 2,6 - 6,1 - 9,2
-2,5 -2,5
publiques 2013*** -3,5 -3,5
*Estimations/**Prévisions. Source : Crédit Agricole (le solde des administrations publiques est calculé en pourcentage du PIB). Source : INSEE
1
Source : Crédit Agricole, Perspectives Macro, Décembre 2012/OMC.
2
Source : INSEE – Chiffres pour la France métropolitaine.
5

6. JANVIER 2013
Études & Recherche Cushman & Wakefield
LE MARCHÉ FRANÇAIS DE
L’INVESTISSEMENT
Avec 14,9 milliards d’euros investis en 2012, le marché français de
l’immobilier d’entreprise affiche une baisse de 10 % sur un an mais VOLUMES INVESTIS EN FRANCE (MDS €)
un volume proche (- 2 %) de la moyenne des 10 dernières années 30
(15,2 milliards d’euros). Cette performance, largement supérieure à
celle enregistrée en 2009, reste honorable si l’on songe à l’ampleur 25
de la crise de la zone euro et à la détérioration des marchés locatifs.
20
Tirant parti du statut de valeur refuge de la pierre, l’immobilier
figure de fait en bonne place dans les stratégies d’allocation de
15
grands institutionnels riches en fonds propres et d’acteurs étrangers
aux capacités d’investissement parfois considérables, attestant de 10
l’attractivité des biens phares de l’Hexagone.
5
Le net resserrement du marché n’en est pas moins évident, illustré
11,1
12,2
17,5
24,4
28,5
13,0
11,0
16,5
14,9
9,8
7,8
par la baisse du nombre de transactions inférieures à 100 millions 0
d’euros et le rôle important des très grandes opérations. Ainsi, 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012
l’aversion au risque s’est encore accrue, jouant en faveur des Moyenne 2002-2011 (15,2 Mds €)
placements les plus sécurisés et expliquant, notamment, la
prépondérance du marché parisien. Les biens et les marchés
secondaires ont quant à eux souffert de la désaffection d’investisseurs
de plus en plus sélectifs et des divergences de vue croissantes entre
vendeurs et acquéreurs s’agissant de la valorisation des actifs non
core.
Faubourg One, 54-60 rue du Faubourg Saint-Honoré - Paris 8e
6

7. LES MARCHÉS
IMMOBILIERS
FRANÇAIS
Études & Recherche Cushman & Wakefield
VOLUMES INVESTIS Répartition géographique
Évolution des volumes investis TRANSACTIONS PAR TYPES D’ACTIFS
100%
100%
14,9 milliards d’euros ont été investis sur l’ensemble de l’année
2012 dont 5,2 milliards d’euros au cours du seul quatrième 30%
28% 33%
80% 33%
trimestre. Il s’agit du deuxième meilleur trimestre enregistré depuis 80%
le début de la crise, encore loin toutefois du record du quatrième 67%
67% 75%
trimestre 2011 (6,6 milliards d’euros), qui avait été fortement 60%
75%
60%
animé par l’abrogation du dispositif SIIC. Favorisant la cession
d’actifs dans le but de bénéficier d’une plus faible imposition, cette 49%
49%
40% 55%
abrogation avait notamment permis de pallier le manque d’offres 40% 55%
proposées aux investisseurs.
20% 24%
39 transactions de plus de 100 millions d’euros totalisant 20% 24% 20%
20% 21%
7,9 milliards d’euros ont été enregistrées en 2012 (contre 9% 23% 12%
5%
43 totalisant 8,3 milliards d’euros en 2011) comptant pour 53 % de 0% 9%
5%
12%
0% 2012 2011 2012 2011
l’ensemble des montants engagés dans l’Hexagone. En outre, trois France
2012 France
2011 Province
2012 Province
2011
transactions supérieures à 500 millions euros, toutes réalisées au France France Province Province
deuxième trimestre, ont animé le marché parisien : la vente par Bureaux Commerces Industriel
Bureaux Commerces Industriel volume, tous produits
Groupama au Qatar du 52-60 avenue des Champs-Élysées et les % en
deux portefeuilles de bureaux cédés par KanAm au Qatar
Île-de-France
(immeubles Néo et Cité du Retiro) et par Eurosic à JP Morgan
(immeubles Avant-Seine et 52 Hoche). Totalisant 1,7 milliard Avec 11 milliards d’euros, les volumes investis en 2012 en Ile-de-
d’euros, ces transactions représentent 11 % de l’ensemble des France sont en baisse de 13 % sur un an. Comptant pour 74 % du
volumes investis en 2012. total des montants engagés dans l’Hexagone, l’Ile-de-France n’en
demeure pas moins le moteur du marché français. Jouissant d’un
La concrétisation de grandes opérations a permis de compenser la
vaste parc tertiaire, de sa situation au cœur d’un des plus vastes
raréfaction générale d’offres de qualité, la désaffection des
bassins de consommation d’Europe et d’un tissu économique
investisseurs pour les biens et marchés secondaires et la baisse
diversifié, l’Ile-de-France reste particulièrement appréciée des
d’activité sur le segment des petites et moyennes transactions,
investisseurs étrangers, qui en font l’une de leurs principales
pénalisé par le resserrement des conditions d’octroi du crédit et la
destinations mondiales au coude à coude avec Londres. Les bureaux
réduction du nombre et des types d’investisseurs présents sur le
demeurent la classe d’actifs la plus prisée de région parisienne, en
marché. Les opérations comprises entre 50 et 100 millions d’euros
dépit d’une baisse de leur part dans le total des montants investis
ont, au final, représenté 17 % de l’ensemble des volumes engagés en
d’une année sur l’autre (80 % en 2012 contre 87 % en 2011). Ce
2012 contre 20 % en 2011.
recul tient à la diminution du nombre de grandes opérations dans
TRANSACTIONS PAR TAILLE EN FRANCE certains pôles tertiaires des Hauts-de-Seine. Il s’explique également
par la forte hausse de 38 % des volumes investis en commerces,
100% dont la part sur l’ensemble du marché d’Ile-de-France est passée
>200 M€
de 10 % en 2011 à 16 % en 2012 avec la vente de plusieurs
ensembles emblématiques (52-60 Champs-Élysées, Faubourg One,
80%
100-200 M€ Carré Saint-Germain). Les locaux industriels représentent eux 4 %
des montants engagés en région parisienne.
60% 50-100 M€
Province
15-50 M€ Avec 3,9 milliards d’euros en 2012 (26 % de l’ensemble des
40%
montants engagés en France), les volumes investis en province sont
1-15 M€ relativement stables d’une année sur l’autre et supérieurs de 21 %
20% à la moyenne des dix dernières années. Ce dynamisme est lié à la
vente de plusieurs portefeuilles de commerces (portefeuille cédé
par ANF à Grosvenor à Lyon, portefeuille Mercialys acquis par
0% Primonial Reim) et d’entrepôts (portefeuille Prologis cédé à
2011 2012
Blackstone).
% en volume, tous produits
7

8. JANVIER 2013
Études & Recherche Cushman & Wakefield
Totalisant 1,6 milliard d’euros, les portefeuilles ont représenté et la CNP auprès de Deka). Ils devancent les fonds souverains, dont
41 % des engagements réalisés hors d’Ile-de-France en 2012. La l’intérêt pour le marché français se confirme. Ces acteurs (NBIM,
répartition des investissements selon la typologie d’actifs reste plus QIA, ADIA, etc.) ont totalisé 20 % des montants engagés dans
homogène en province qu’en région parisienne, d’autant que la l’Hexagone en 2012, avec plusieurs opérations marquantes portant
cession de plusieurs grands portefeuilles logistiques a accru la part sur des biens d’exception, qu’il s’agisse d’immeubles de bureaux
de l’immobilier industriel. S’établissant à 23 % en 2012 contre 12 % emblématiques (siège de Cartier Cité du Retiro ou d’Amundi
l’année précédente, cette part reste encore inférieure à celle des boulevard Pasteur) ou d’actifs mixtes à forte composante commerce
bureaux (28 %) et, surtout, des commerces (49 %). La répartition sur des artères de premier ordre (52-60 avenue des Champs-
géographique des montants engagés en province est en revanche Élysées).
assez inégale, traduisant la prudence des investisseurs à l’égard de
Ces investisseurs se sont vus offrir de rares opportunités proposées
marchés provinciaux plus exposés à la crise que celui de l’Ile-de-
par des vendeurs contraints par un environnement économique
France. Les pôles tertiaires les plus stables ont donc été logiquement
défavorable et cherchant à réduire leur endettement, comme
privilégiés, tel celui de Lyon où 890 millions d’euros ont été investis
Groupama ou le Crédit Agricole, exposés à la crise grecque, PSA
en 2012 grâce à la réalisation de très grandes opérations
dont l’activité s’est nettement ralentie ces derniers mois, ou encore
(portefeuille de commerces cédé par ANF, Tour Oxygène acquise
des fonds allemands obligés de liquider leurs actifs. Les foncières ont
par AEW Europe auprès d’Unibail-Rodamco).
par ailleurs poursuivi leurs arbitrages et sont venus alimenter le
marché avec des actifs de grande taille recherchés également par les
ACTEURS assureurs (cession à Axa par Gecina du Carré Saint-Germain, vente
par Klépierre à Allianz d’Equilis et de la Tour Oxygène à la CNP par
Typologies Unibail-Rodamco). De grands investisseurs ont également proposé
des participations dans des patrimoines comme l’a fait cette année
TYPOLOGIES D’ACQUÉREURS Generali avec NBIM.
Privés Autres Si la palette d’acteurs reste peu variée, d’autres types d’investisseurs
Utilisateurs 1% Assureurs /
4%
OPCI 4% Mutuelles sont restés actifs en 2012.Tel est notamment le cas des SCPI et des
6% 24% OPCI qui, bénéficiant de niveaux de collecte importants, ont
continué de privilégier les marchés de bureaux et de commerces,
Foncières
tant en Ile-de-France qu’en province. Les investisseurs opportunistes
11% ont, eux, concrétisé peu d’opérations, à l’exception notable de
Blackstone qui a profité des cessions opérées par Gecina et Prologis
sur le marché de la logistique (portefeuilles Arrow et Mercure).
Origines géographiques
SCPI
15% Fonds souverains À l’origine de 18 des 39 transactions supérieures à 100 millions
20% d’euros en 2012, les étrangers concentrent 43 % des montants
Fonds engagés en France. Principalement représentés par le Qatar et Abu
d'investissement Dhabi, les Moyen-Orientaux ont été parmi les étrangers les plus
15%
% en volume, tous produits actifs en 2012, concentrant 14 % du volume des acquisitions en
raison de quelques très grandes transactions réalisées, de façon
Les conditions de marché restent favorables aux acheteurs en fonds quasi exclusive, dans la capitale. Plus présents qu’en 2011, les Anglo-
propres, peu sensibles au resserrement du crédit du fait de capacités Saxons ont vu leur part de marché s’élever à 10 % en 2012 en
d’investissement parfois considérables. Ceux-ci privilégient le raison, notamment, du retour de Blackstone ou de Segro sur le
marché immobilier pour diversifier leurs allocations d’actifs. segment de la logistique mais aussi du poids constitué par
Représentant près d’un quart de l’ensemble des montants investis l’acquisition par Ivanhoé Cambridge du siège de PSA au 75 avenue
en 2012, les caisses de retraites et les compagnies d’assurances de la Grande Armée (245 millions d’euros).
françaises et étrangères se sont notamment illustrées, comme la
CNP, à l’origine de plusieurs transactions de bureaux supérieures à
100 millions d’euros en 2012 (Terra Nova IV à Montreuil acquis
auprès de Generali ou Axe France à Paris 13e acquis par la MACIF
8

9. LES MARCHÉS
IMMOBILIERS
FRANÇAIS
Études & Recherche Cushman & Wakefield
Les Allemands ont quant à eux représenté 9 % des montants investis La répartition géographique du volume investi en bureaux en Ile-de-
au cours de l’année écoulée, une part stable sur un an mais bien France est moins équilibrée que l’an passé. Ainsi, Paris intra-muros
inférieure à celle de 2010 (19 %) du fait de la fermeture de plusieurs compte pour 61 % des sommes investies sur ce segment en Ile-de-
fonds. Ils ont néanmoins contribué à animer le marché, étant à France contre 47 % en 2011. Cette évolution est principalement liée
l’origine de quelques acquisitions significatives (Cityzen, acquis par à la baisse de l’activité dans le croissant ouest et au dynamisme de
Union Investment à Bois-Colombes) et de la mise sur le marché de Paris Rive Gauche et du quartier central des affaires parisien (QCA),
biens de qualité, à Paris ou en province (le portefeuille Neo-Retiro secteur refuge par excellence. Avec 5,3 milliards d’euros investis à
à Paris et le 65 Croisette à Cannes, tous deux cédés par Kanam). Paris en 2012, les volumes ont été gonflés par de grandes opérations
émanant d’investisseurs étrangers ciblant les biens les plus liquides
La part des Français est en baisse d’une année sur l’autre (57 % en
et les plus prestigieux de la capitale. Ils ont notamment acquis
2012 contre 62 % en 2011) mais ils restent majoritaires,
quelques immeubles de bureaux des 8e et 16e arrondissements
principalement représentés par les assureurs, les caisses de retraite,
(Cité du Retiro, siège de PSA). Ils ont également acheté quelques
les foncières et les SCPI. La part des Français est encore plus
immeubles sécurisés du 9e arrondissement, comme le siège de
importante en province (69 %), où les investisseurs étrangers ont
L’Express (23-29 rue de Châteaudun).
été moins présents du fait, notamment, du nombre limité d’offres
correspondant à leurs critères d’acquisition.
ORIGINE GÉOGRAPHIQUE DES ACQUÉREURS
Amérique du Asie
Nord 4%
7%
Moyen-Orient
14%
France
57%
Europe Opéra-Italiens – Paris 9e
18%
Les secteurs parisiens situés en dehors du QCA ont aussi été le
% en volume, tous produits
théâtre de grandes opérations. C’est en particulier le cas de Paris
INVESTISSEMENTS EN BUREAUX Rive Gauche, où huit transactions de bureaux de plus de
100 millions d’euros ont totalisé 1,3 milliard d’euros en 2012
Évolution des volumes investis (+ 30 % sur un an). Plusieurs transactions importantes ont porté
sur les immeubles les plus prestigieux du 7e arrondissement, joyaux
Avec 10 milliards d’euros investis en France en 2012, le marché des
patrimoniaux récemment restructurés (ancien immeuble des
bureaux affiche une baisse de 19 % par rapport à 2011 et de 11 %
Douanes, acquis par CNP et Prédica) ou sièges de grands groupes
par rapport à la moyenne annuelle des dix dernières années
français (ancien siège de Michelin avenue de Breteuil acquis par
(11,2 milliards d’euros). Passée de 75 % en 2011 à 67 % en 2012, sa
Covea ou siège de Casino, cédé à Swiss Life). D’autres opérations
part dans le total des montants engagés en France a diminué d’une
ont été réalisées dans des secteurs moins prestigieux mais qui n’en
année sur l’autre en raison, notamment, du fléchissement de
sont pas moins des pôles tertiaires majeurs, comme les quartiers de
l’activité sur le segment des opérations comprises entre 50 et 100
millions d’euros. Montparnasse (siège d’Amundi boulevard Pasteur, vendu à ADIA)
ou de la ZAC Rive Gauche (Sequana, acquis par Covea). Enfin, la
poursuite de grandes opérations d’aménagement a continué
Répartition géographique
d’animer certaines zones de Paris Centre Est, comme l’a notamment
Avec 8,9 milliards d’euros, l’Ile-de-France a concentré 89 % de illustré l’acquisition par la Sogecap d’un nouvel immeuble de
l’ensemble des montants engagés en bureaux en France en 2012 et 25 000 m² occupé par BNP Paribas ZAC Claude Bernard, dans le
27 des 29 transactions bureaux de plus de 100 millions d’euros. 19e arrondissement.
9

10. JANVIER 2013
Études & Recherche Cushman & Wakefield
et, pour certains, d’une excellente accessibilité encore renforcée
par les projets d’extension de réseaux de transport en commun, la
plupart de ces secteurs bénéficient d’une conjoncture favorable du
fait de la volonté des grands utilisateurs de conjuguer réduction de
leurs coûts et modernisation de leurs bureaux. Une importante
VEFA a notamment été enregistrée en 2012, portant sur un
immeuble pré-loué à la Coface et à GRT Gaz (CityZen à Bois-
Colombes, acquis par Union Investment). L’Est s’est par ailleurs
illustré, avec deux transactions de plus de 100 millions d’euros : les
acquisitions de Liberty II à Charenton-le-Pont par Cardif Assurance
Vie et de Terra Nova IV à Montreuil par la CNP.
VOLUMES INVESTIS EN BUREAUX EN FRANCE (MDS €)
20 100%
16 80%
12 60%
8 40%
4 20%
10,2
14,0
18,2
19,5
10,3
12,3
10,0
7,7
8,0
5,3
0 6,7 0%
2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012
Investissements en bureaux (Mds €) Part dans le volume total investi (%)
Carré Saint-Germain - Paris 6e
Avec près d’1,2 milliard d’euros en 2012, les volumes investis en
Très dynamique en 2011, le département des Hauts-de-Seine a
bureaux en province sont en léger retrait de 8 % par rapport à
enregistré une baisse sensible de son activité en 2012. Ainsi, six
2011. L’activité a notamment été portée par les transactions
transactions de plus de 100 millions d’euros totalisant 1,05 milliard
réalisées à Lyon, deuxième pôle économique de l’Hexagone et plus
y ont été dénombrées en 2012 contre 14 transactions totalisant
important marché des bureaux de province en termes de parc et
3,3 milliards d’euros l’année précédente. De très grandes
d’activité locative. Avec 425 millions d’euros investis en 2012, la
opérations ont notamment fait défaut. Cette chute est également
capitale de la région Rhône-Alpes a capté 36 % des montants
imputable à la frilosité de certains investisseurs, échaudés par le
engagés en bureaux hors de l’Ile-de-France et vu sa part progresser
fléchissement du marché locatif et l’arrivée prochaine d’un volume
d’une année sur l’autre du fait, notamment, de l’acquisition par
conséquent d’offres neuves-restructurées sur le marché (plan de
AEW Europe de la Tour Oxygène pour 130 millions d’euros.
relance de La Défense, deuxième tranche du Trapèze à Boulogne-
D’autres métropoles régionales ont été ponctuellement animées
Billancourt, etc.).Ainsi, la plupart des pôles tertiaires sont à la peine,
par quelques opérations de bureaux neufs ou restructurés de plus
comme La Défense, où 231 millions d’euros ont été investis en
de 40 millions d’euros (Le Marengo à Toulouse, acquis par la
2012 (274 millions en 2011), le quartier des affaires de l’ouest, où
Communauté urbaine), certaines d’entre elles bénéficiant de la
912 millions d’euros ont été investis en 2012 (1,2 milliard en 2011)
poursuite du développement d’opérations urbaines d’envergure
ou encore le Sud Ouest, où la chute des montants engagés est de
(comme Euroméditerranée à Marseille, où le Balthazar a été acquis
50 % d’une année sur l’autre.
par AG2R La Mondiale).
Certains marchés moins établis des Hauts-de-Seine ou d’autres
départements de première couronne ont tiré leur épingle du jeu.
Dotés d’une offre neuve ou récente de qualité, de loyers compétitifs
10

11. LES MARCHÉS
IMMOBILIERS
FRANÇAIS
Études & Recherche Cushman & Wakefield
EXEMPLES D’ACQUISITIONS D’ACTIFS DE BUREAUX EN 2012
SURFACE PRIX
TYPOLOGIE ACTIF VILLE VENDEUR ACQUÉREUR
(M²) (M€)
Bureaux Portefeuille Neo-Retiro Paris 8e / 9e KanAm QIA 47 200 622
Portefeuille Avant Seine-
Bureaux Paris 13e / 8e Eurosic JP Morgan AM 57 000 540
52 Hoche
Portefeuille de 5 actifs
Bureaux/Commerces
parisiens (50%)
Paris 8e / 9e / 12e Generali NBIM - 275
Charenton-Le-Pont
Bureaux Liberté II Axa Reim CNP/Cardif 46 000 255
(94)
Bureaux 90 Boulevard Pasteur Paris 15e Crédit Agricole Immobilier LIM (ADIA) 30 000 252
Bureaux/Commerces 23-25 rue de l’Université Paris 7e Carlyle Predica / CNP 15 500 250 (est.)
Siège de PSA / 75 av. de la Ivanhoé
Bureaux Paris 16e PSA Peugeot Citroën 33 660 245,5
Grande Armée Cambridge
Bureaux Cityzen Bois-Colombes (92) Axa Reim Union Investment 38 000 240
Bureaux Axe France Paris 13e Deka CNP / Macif 22 330 166
Neuilly-sur-Seine
Bureaux NVH ING Reim Foncière Masséna 12 815 150
(92)
Bureaux/Commerces Carré Saint-Germain Paris 6e Gecina Axa 13 660 148
Issy-les-Moulineaux
Bureaux Equilis Klepierre Allianz 16 200 115
(92)
INVESTISSEMENTS EN COMMERCES
Évolution des volumes investis
Avec 3,6 milliards d’euros investis en commerces en 2012, la hausse
est de 9 % sur un an et de 64 % par rapport à la moyenne des dix VOLUMES INVESTIS EN COMMERCES EN FRANCE (MDS €)
dernières années. Ce volume fait de 2012 la meilleure année de
5 100%
l’histoire après 2007, une performance liée pour l’essentiel à la
concrétisation de plusieurs transactions de centre-ville de plus de
4 80%
100 millions d’euros portant sur des actifs commerciaux ou des
immeubles mixtes. Au nombre de 10, celles-ci totalisent 47 % des
3 60%
engagements en immobilier de commerces. Deux opérations de
plus de 300 millions d’euros ont notamment été enregistrées : la
cession à Grosvenor d’un portefeuille de boutiques rue de la 2 40%
République à Lyon et la vente au Qatar du 52-60 avenue des
Champs-Élysées. Les volumes investis en commerces ont du reste 1 20%
été gonflés par le dynamisme du marché francilien et de Paris intra-
0,9
0,8
1,2
1,9
2,3
4,8
1,2
1,9
3,6
3,3
3,6
muros en particulier, où ont été concrétisées plusieurs transactions 0 0%
2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012
importantes. Ainsi, l’Ile-de-France a concentré 47 % des montants
engagés en immobilier de commerces en 2012 contre 37 % en Investissements en commerces(Mds €) Part dans le volume total investi (%)
2011. La province a vu sa part passer de 55 % en 2011 à 49 % en
2012 du fait du recul de l’activité sur le segment des centres
commerciaux et des parcs d’activités commerciales.
11

12. JANVIER 2013
Études & Recherche Cushman & Wakefield
Typologies d’actifs n’ont pas empêché la diminution de 15 % des volumes investis en
centres commerciaux en 2012. Lié à l’absence d’offres de grands
2012 a été l’année des rues commerçantes, reflétant l’appétit centres régionaux disponibles à la vente, ce recul marque aussi la
d’acteurs long-terme pour un segment de marché moins ou peu défiance des investisseurs pour les centres de taille intermédiaire,
exposé au fléchissement de la consommation. Totalisant plus de une typologie souffrant d’une désaffection plus marquée des
1,8 milliard d’euros, celles-ci ont représenté 51 % des montants consommateurs et de la forte concurrence du e-commerce.
engagés en commerces dans l’Hexagone au cours de l’année
écoulée grâce à la concrétisation de quelques grandes ou très Totalisant 510 millions d’euros, les sommes investies sur le marché
grandes transactions de boutiques de pieds d’immeubles et de biens des parcs d’activités commerciales restent peu importantes et en
mixtes. La cession du 52-60 avenue des Champs-Élysées, qui abrite retrait par rapport à 2011. Les investisseurs restent de fait très
le Virgin Megastore et est situé sur la meilleure portion de la sélectifs, ciblant en priorité les produits core neufs ou existants qui
principale artère commerçante de France, compte à elle seule pour jouissent de vastes zones de chalandise, de la présence d’enseignes
28 % de l’ensemble des montants investis en rues commerçantes. reconnues et de durées fermes d’engagement (Alpha Park II aux
D’autres artères, également dynamisées par l’essor du tourisme et Clayes-Sous-Bois). Les sites en cours de développement dans des
les ouvertures de flagships d’enseignes internationales et de luxe, régions non saturées sur le plan de l’offre commerciale et disposant
ont été plébiscitées en 2012, comme Faubourg One, rue du d’un potentiel de consommation important, se sont également
Faubourg Saint-Honoré (acquis par Ramsbury) ou le 144 rue de attirés les faveurs des investisseurs, comme ce projet acquis par
Rivoli, emplacement du futur flagship parisien de Forever 21 (acquis Eurocommercial Properties à Chasse-sur-Rhône, au sud de Lyon.
par Invesco Real Estate). La province n’a pas été en reste, comme
l’ont illustré l’acquisition par Thor Equities du 65 Croisette à Cannes
ou la cession à Grosvenor d’un portefeuille de commerces situés
rue de la République, principale artère lyonnaise.
Autre segment de marché relativement résistant à la crise, le
commerce de proximité a vu son succès confirmé par plusieurs
acquisitions de galeries commerciales et la cession, en particulier,
d’un portefeuille Mercialys à Primonial Reim. Les investisseurs se
sont aussi portés sur des actifs unitaires sécurisés, comme l’ont
montré quelques cessions de centres existants, ouverts récemment
(La Cour des Capucins à Thionville) ou ayant fait l’objet d’une
opération d’extension ou de rénovation. Cependant, ces opérations
65 Croisette – Cannes (06)
EXEMPLES D’ACQUISITIONS D’ACTIFS DE COMMERCES EN 2012
SURFACE PRIX
TYPOLOGIE ACTIF VILLE VENDEUR ACQUÉREUR
(M²) (M€)
Rues commercantes/
52-60 Champs-Élysées Paris 8e Groupama Immobilier QIA 26 850 > 500
Bureaux
Rues commercantes Portefeuille Lyon (69) ANF Grosvenor - 309
Faubourg One / 54-60 Fbg Ramsbury
Rues commercantes Paris 8e Hammerson 8 230 174
Saint-Honoré AB
Rues commercantes/ 116 bis avenue des Emir du
Paris 8e LBO France 15 000 160
Bureaux Champs-Élysées Qatar
Primonial
Galeries Portefeuille - Mercialys 64 080 146,5
Reim
Les Clayes-sous- Compagnie de Invesco
Retail park Alpha Park II 35 000 90
Bois (78) Phalsbourg Real Estate
Thor
Rues commercantes 65 Croisette Cannes (06) KanAm 1 800 90
Equities
12

13. LES MARCHÉS
IMMOBILIERS
FRANÇAIS
Études & Recherche Cushman & Wakefield
INVESTISSEMENTS EN LOCAUX INDUSTRIELS site de taille équivalente loué à Célio dans l’Oise. Plusieurs clés-en-
mains ont aussi été enregistrés (plateforme de 28 000 m² du
Évolution des volumes investis groupe Casino à Wissous, acquise par Argan auprès de Pitch
Promotion), illustrant l’adoption par les utilisateurs de nouvelles
contraintes techniques ou règlementaires dans un contexte de
VOLUMES INVESTIS EN LOCAUX INDUSTRIELS détérioration de la qualité de l’offre disponible.
EN FRANCE (MDS €)
4 100% Le marché de l’immobilier industriel reste malgré tout pénalisé par
la prudence des investisseurs, toujours échaudés par les risques
3
80% inhérents à ce type d’actifs (forte vacance liée à la précarité
croissante des contrats des logisticiens, rapide obsolescence liée à
60% des standards de sécurité très stricts et des exigences techniques
2
de plus en plus pointues). Les produits et marchés secondaires
40%
continuent par ailleurs de souffrir de difficultés de financement
1
persistantes et d’une offre généralement inadaptée aux stratégies
2,6
20%
de rationalisation des utilisateurs. Les investisseurs continuent
2,1
3,2
1,5
1,1
0,9
0,8
1,3
0,8
0,7
0,6
donc de se positionner prioritairement sur des plateformes neuves
0 0%
ou récentes, situées au plus près des grands bassins de
2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012
consommation et des principaux axes de transport.
Investissements en industriel (Mds €) Part dans le volume total investi (%)
Répartition géographique
Avec 1,3 milliard d’euros, les volumes investis en immobilier
industriel en 2012 restent très légèrement en-deçà de la moyenne La répartition géographique des volumes investis confirme la
des dix dernières années (1,4 milliard d’euros). Ils affichent toutefois domination des quatre principaux marchés de la dorsale Nord-Sud
une forte hausse de 44 % sur un an et concentrent 9 % l’ensemble (Lille, Paris, Lyon et Marseille). Ces pôles, qui concentrent
des montants engagés en France contre 5 % en 2011. Cette traditionnellement près des trois quarts de la demande placée de
évolution tient essentiellement à la vente, au second semestre, de grands entrepôts, ont représenté 64 % des sommes investies en
trois grands portefeuilles d’entrepôts. Cédés par Gecina, Prologis immobilier industriel en 2012 (hors portefeuilles nationaux).
et Foncière Europe Logistique à Blackstone et Segro, ces trois D’autres marchés se sont illustrés. Tel est notamment le cas de la
transactions totalisent 589 millions d’euros, soit 45 % de l’ensemble Normandie avec la cession de deux plateformes sécurisées, situées
des montants engagés en immobilier industriel. non loin de Rouen (Criquebeuf-sur-Seine, Heudebouville), illustrant
l’intérêt des investisseurs pour des pôles qui pourraient à terme
Les ventes d’actifs unitaires ont par ailleurs été plus nombreuses en bénéficier de la croissance des échanges internationaux et des
2012 qu’en 2011. Ces ventes concernent en majorité des entrepôts projets de développement de la Vallée de la Seine. Quelques
de classe A sécurisés, à l’exemple de la cession à BNP Paribas Reim opérations de sale and leaseback ont également animé la province,
d’une plateforme de près de 30 000 m² louée à La Poste à Saint- à l’exemple d’une plateforme neuve acquise par Amundi auprès du
Laurent-de-Mure près de Lyon ou de l’acquisition par Argan d’un Groupe Oxylane (Décathlon) près de Mulhouse.
EXEMPLES D’ACQUISITIONS D’ACTIFS INDUSTRIELS EN 2012
SURFACE
TYPE ACTIF VILLE VENDEUR ACQUÉREUR PRIX (M€)
(M²)
Logistique Portefeuille Mercure - Gecina Blackstone 583 000 220
Logistique Portefeuille Arrow - Prologis Blackstone 480 000 208
Logistique Portefeuille Axiom - Foncière Europe Logistique Segro 258 000 160,7
Logistique Parc logistique Paris Oise Longueil-Sainte-Marie (60) LIM Rockspring 142 000 78,7
Locaux
Parc Mûre Ivry-sur-Seine (94) Mure Capstone 45 000 47
d'activités
Logistique Entrepôt* Wittenheim (68) Décathlon Amundi 33 000 20
* Sale and leaseback
13

14. JANVIER 2013
Études & Recherche Cushman & Wakefield
TAUX DE RENDEMENT
La concurrence entre investisseurs pour les meilleurs actifs de l’Hexagone a pesé sur les taux de rendement prime, dont la compression a suivi
la chute des taux d’intérêt. Ainsi, l’Euribor 3 mois est passé de 1,42 % en décembre 2011 à 0,19 % un an plus tard. Dans le même temps, le
taux d’emprunt à 10 ans de l’État Français, qui dépassait les 3 % à la fin décembre 2011, s’établissait fin 2012 à 1,98 %. Le niveau bas des taux
directeurs et l’attrait persistant dont jouissent les meilleurs actifs ne présagent pas d’une remontée à court-terme des taux de rendement
prime. Le spread avec l’OAT 10 ans demeure toutefois attractif (227 points de base au 1er janvier 2013) en raison de taux d’intérêt long terme
historiquement bas, confirmant le statut de valeur refuge de l’immobilier.
Les transactions récentes d’actifs de bureaux font ressortir des taux de rendement tombés à 4,50 % à Paris QCA – voire en-deçà pour les
biens exceptionnels – et inférieurs à 5,25 % dans Paris Rive Gauche. Dans le QAO, ils sont compris entre 5,50 et 5,75 %. Ils sont restés stables
en province, même s’ils subissent, ponctuellement, une pression à la baisse. À Lyon, le taux de rendement prime s’établit ainsi à 6 % et à
6,25 % à Marseille et Lille.
Les taux de rendement des meilleurs actifs industriels ont enregistré une hausse d’environ 30 points de base d’une année sur l’autre, liée à
l’aversion au risque des investisseurs et à des conditions de financement plus difficiles.Ainsi les taux prime de grands entrepôts se situent entre
7,30 % et 7,40 % dans les régions de Paris et de Lyon, et sont supérieurs à 7,50 % à Marseille et à Lille. S’agissant des locaux d’activités, les
meilleurs actifs s’échangent autour de 8,50 %.
La moyenne des taux de rendement prime des commerces s’établit à 5,08 % à la fin de 2012 contre 5 % un an plus tôt, soit une augmentation
de 8 points de base. Ils n’ont pas suivi la même évolution selon les types d’actifs. Ainsi, les meilleurs emplacements des grandes artères de la
capitale ont vu leur taux baisser pour s’établir à 4 % quand ceux des centres commerciaux régionaux (5-5,25 %) et des retail parks (6,25 %)
ont subi une pression à la hausse.
TAUX DE RENDEMENT PRIME EN FRANCE (%)
JANVIER 2012 JANVIER 2013 ÉVOLUTION (EN PDB)*
BUREAUX
Paris QCA 4,50 4,25 - 25
Province (Lyon) 6,00 6,00 -0
COMMERCES
Boutiques 4,50 4,00 - 50
Centres commerciaux 4,75 5,00 25
Retail parks 5,75 6,25 50
INDUSTRIEL
Logistique 7,00 7,30 30
Locaux d’activités 8,00 8,50 50
PERSPECTIVES
L’actualité récente ne laisse pas entrevoir d’amélioration franche de la conjoncture économique internationale. L’Europe, surtout, demeure au
cœur des préoccupations et devrait le rester tout au long de 2013. De fortes incertitudes pèsent notamment sur la France, où la forte hausse
du chômage et une pression fiscale accrue entretiendront la défiance des investisseurs à l’égard d’une économie et d’un modèle soumis à de
forts vents contraires. Plusieurs des tendances de 2012 devraient donc se prolonger en 2013 sur le marché français de l’investissement. Les actifs
et marchés secondaires pâtiront notamment du ralentissement de l’activité locative, des difficultés de financement et de la mise à niveau
nécessaire des biens inadaptés aux dernières normes environnementales. Comme en 2012, de nouvelles opérations et de nouveaux noms
prestigieux animeront toutefois les principaux pôles tertiaires et les grandes artères commerçantes de l’Hexagone, confirmant que la France et
la région parisienne demeurent des destinations de choix pour de grands investisseurs riches en fonds propres et avides de sécurité, désireux
de consolider leur présence ou de faire leur entrée sur un marché apprécié pour la qualité de ses infrastructures, sa stabilité et son rayonnement
touristique international.
14

15. LES MARCHÉS
IMMOBILIERS
FRANÇAIS
Études & Recherche Cushman & Wakefield

16. JANVIER 2013
Études & Recherche Cushman & Wakefield
LE MARCHÉ DES BUREAUX D’ILE-DE-FRANCE
LES SECTEURS DU MARCHÉ IMMOBILIER DES BUREAUX D’ILE-DE-FRANCE
Sud Ouest
Sud
Roissy-
A1
Est en-France
Quartier des Affaires de l’Ouest (QAO)
Boucle de Seine Tremblay- A104
Nord Gonesse en France
A15
Paris Rive Gauche
Paris QCA
Paris Centre Est
A86 Aulnay- Villepinte
La Défense
sous-Bois
Le Blanc-
Mesnil A3
Villeneuve-
la- Le
Gennevilliers Bourget A86
Bezons Garenne
Asnières- St-Denis La Courneuve
Colombes
sur- Drancy
Bois-
Colombes Seine
A1
La Garenne- Aubervilliers
A14 Colombes St-Ouen
Clichy Bobigny
Courbevoie
Levallois- Pantin A86
Nanterre Paris
La Perret
XVIII
Défense Neuilly- XVII Le Pré-
Puteaux sur-Seine St-Gervais
XIX Les Lilas
A3 Rosny-
IX X Bagnolet sous-Bois
Rueil- Suresnes VIII
Malmaison II Neuilly- Neuilly-sur-
XX
Montreuil Plaisance Marne
XVI e ine I
III
XI
LaS
VII Fontenay-
IV
Vincennes sous-Bois
VI
Saint- St-
Boulogne- V Noisy-le-
Cloud XV Mandé Nogent-
Billancourt XII sur-Marne Grand
A12
XIV XIII
Issy-les B
Sèvres Vanves ouleva Charenton-
Moulineaux
rd
Pér Champigny-
iphé le-Pont
riq sur-Marne
A86 Malakoff Montrouge ue
Gentilly Le Ivry-sur-Seine
Kremlin
Arcueil Bicêtre A4
Meudon
Châtillon
Bagneux
Cachan
Villejuif
A6
A86
La croissance de l’économie française est restée au point mort en 2012 tandis que le taux de chômage a fortement progressé, retrouvant son
niveau de 1999. Accentuant le manque de visibilité des utilisateurs, cette forte détérioration du climat économique a limité la consommation
de surfaces de bureaux. Les incertitudes ont en outre été accrues par la tenue d’élections majeures qui ont, du moins temporairement, limité
la demande émanant du secteur public. Cette conjonction d’éléments défavorables ne s’est pourtant pas traduite par un recul important de
l’activité. Ainsi, 2,1 millions de mètres carrés de bureaux ont été loués ou vendus aux utilisateurs en Ile-de-France en 2012, soit une baisse de
10 % par rapport à 2011 mais de 1 % à peine par rapport à la moyenne des dix dernières années. Le resserrement du marché n’en est pas moins
évident, notamment illustré par la forte baisse du nombre total de transactions. Ses performances ont ainsi dépendu pour une large part de la
volonté de grandes entreprises de réduire leurs coûts immobiliers tout en modernisant leurs sites, jouant en faveur des pôles tertiaires
disposant d’une offre adaptée aux stratégies de rationalisation des utilisateurs.
A10
A6
16