LES MARCHÉSIMMOBILIERSFRANÇAIS                                      2013Une publication Cushman & Wakefield
JANVIER 2013Études & Recherche Cushman & Wakefield                                         SOMMAIRE                       ...
LES MARCHÉS                                                                                                               ...
“Les meilleurs actifs de des investisseurs à laimmunes à la crise, prisés par                               l’Hexagone res...
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JANVIER 2013Études & Recherche Cushman & WakefieldLE MARCHÉ FRANÇAIS DEL’INVESTISSEMENTAvec 14,9 milliards d’euros investi...
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JANVIER 2013Études & Recherche Cushman & WakefieldTotalisant 1,6 milliard d’euros, les portefeuilles ont représenté       ...
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JANVIER 2013Études & Recherche Cushman & WakefieldTypologies d’actifs                                                     ...
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JANVIER 2013Études & Recherche Cushman & WakefieldTAUX DE RENDEMENTLa concurrence entre investisseurs pour les meilleurs a...
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Cushman & Wakefield - Les marchés immobiliers français
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L’étude annuelle 2013 des marchés immobiliers français dresse le bilan des marchés de l’investissement, des bureaux, de la logistique et des commerces en 2012 et donne quelques perspectives pour l’année qui vient de débuter.

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  1. 1. LES MARCHÉSIMMOBILIERSFRANÇAIS 2013Une publication Cushman & Wakefield
  2. 2. JANVIER 2013Études & Recherche Cushman & Wakefield SOMMAIRE ÉDITORIAL 3 ÉCONOMIE 5 MARCHÉ FRANÇAIS DE L’INVESTISSEMENT 6 Volumes investis 7 Acteurs 8 Investissements en bureaux 9 Investissements en commerces 11 Investissements en locaux industriels 13 Taux de rendement 14 Perspectives 14 MARCHÉ DES BUREAUX D’ÎLE-DE-FRANCE 16 Demande des utilisateurs 17 Valeurs locatives 20 Offre disponible et à venir 21 Perspectives 23 MARCHÉ FRANÇAIS DES GRANDS ENTREPÔTS 24 Contexte économique national et international 24 Demande des utilisateurs 24 Valeurs locatives 27 Offre disponible et future 27 Perspectives 28 MARCHÉ FRANÇAIS DES COMMERCES 29 Environnement économique, juridique et politique 29 Évolution de la demande 31 Évolution de l’offre 34 Valeurs locatives 38 Perspectives 39 GLOSSAIRE 40 CONTACTS 422
  3. 3. LES MARCHÉS IMMOBILIERS FRANÇAISÉtudes & Recherche Cushman & WakefieldÉDITORIAL d’Amazon en Bourgogne et près de Lille, ou de l’avancée d’opérations tertiaires exemplaires en termes de standards environnementaux et de qualité des espaces de travail (Green Office à Rueil-Malmaison, nouveau siège d’Unilever, ou la tour Carpe Diem à La Défense) ; l’année, encore, du buzz créé par l’inauguration de magasins d’enseignes ou de concepts inédits au sein de nouveaux équipements commerciaux innovants (Marks & Spencer ou Lego dans So Ouest à Levallois-Perret) ou celle de la multiplication d’ouvertures de grands noms du luxe (Hermès rue Grignan à Marseille ou Berluti rue du Faubourg Saint-Honoré). Impliquées dans la plupart des transactions susnommées, lesOlivier GérardPrésident équipes de Cushman & Wakefield France ont largement contribué à animer les marchés de l’immobilier d’entreprise en 2012. CetSi de grands risques ont jusqu’à présent été évités (éclatement de afflux de noms et de projets prestigieux nous permet de dresser unla zone euro, « falaise budgétaire » américaine, transition politique bilan plus positif de l’année écoulée. Il ne devrait pas, en outre, sechinoise, etc.), l’actualité récente ne permet pas d’espérer une tarir en 2013 comme l’annonce la concrétisation prochaine deamélioration franche de la conjoncture internationale à court- nouvelles opérations emblématiques telle l’acquisition du 8 Placeterme. L’Europe, surtout, demeure au cœur des préoccupations et Vendôme par le fonds pétrolier de l’État d’Azerbaïdjan. L’Hexagonedevrait le rester tout au long de 2013, affectée par le ralentissement et la région parisienne en particulier demeureront ainsi desde la croissance en Allemagne, son moteur économique, et les destinations de choix pour de grands investisseurs riches en fondsmesures drastiques adoptées par les États de l’Union pour réduire propres, et des enseignes et de grands utilisateurs désireux deles déficits. De fortes incertitudes pèsent ainsi sur l’Espagne, l’Italie consolider leur activité au sein d’un marché apprécié pour laet, dans une moindre mesure, la France. La forte hausse du chômage, qualité de ses infrastructures, sa stabilité et son rayonnementune pression fiscale accrue et le décrochage de son industrie touristique international.pourraient notamment exposer notre pays à de nouveaux accès deFrench bashing qui, justifiés ou non, n’en seront pas moins révélateursd’une réelle défiance des investisseurs à l’égard d’une économiesoumise à de forts vents contraires.Une reprise molle et graduée de l’activité économique semble plusprobable qu’un scénario du pire. Les prochains mois ne verront pas,toutefois, le redressement généralisé des marchés français del’immobilier d’entreprise. Plusieurs des tendances observées en2012 devraient ainsi se prolonger en 2013, confirmant en particulierla désaffection des investisseurs et des utilisateurs pour les actifs etmarchés secondaires. Si l’on s’en tient à ses aspects les plus négatifs,2012 a de fait été l’année de la baisse générale du nombre detransactions, des volumes investis ou de la demande placée, dudurcissement des conditions de négociation entre bailleurs etlocataires ou des difficultés d’enseignes historiques, affectées par lachute de la consommation et la concurrence du e-commerce. Maisces éléments ne forment que l’une des deux faces d’un mêmemarché, profondément contrasté, dont les évolutions reflètentl’apparition de nouveaux acteurs économiques, la transformationdes modes de travail et le bouleversement des modes deconsommation. Ainsi, 2012 a également été l’année de l’acquisitionpar le Qatar ou d’autres fonds souverains d’actifs phares du marchéparisien, comme la Cité du Retiro, de ces projets logistiques géants 3
  4. 4. “Les meilleurs actifs de des investisseurs à laimmunes à la crise, prisés par l’Hexagone restentrecherche de placements sécurisés ou par de grandsutilisateurs soucieux d’économies, d’efficacité et devisibilité. ” Olivier Gérard Président Cushman & Wakefield France
  5. 5. LES MARCHÉS IMMOBILIERS FRANÇAISÉtudes & Recherche Cushman & WakefieldÉCONOMIE intérieure, baisse du taux de chômage, augmentation des prix de l’immobilier, etc.), une reprise molle et graduée de l’activité paraîtLe ralentissement de l’économie mondiale s’est accentué au cours ainsi plus probable. En Europe, le principal risque pesant surd’une année 2012 dominée par la tenue d’élections majeures l’activité – celui d’un éclatement de la zone euro – semble lui aussi(France, États-Unis, Russie, etc.) et la persistance de tensions écarté. Le Vieux continent n’en demeure pas moins au cœur desgéopolitiques qui ont pour partie contribué à la volatilité des cours préoccupations. La perte de parts de marché au niveau mondial, lesdes matières premières. L’année 2013 s’annonce un peu plus difficultés de certains pays comme l’Espagne et les effets sur ladynamique. Toutefois, la croissance mondiale ne devrait que croissance des efforts menés pour réduire les déséquilibreslégèrement augmenter, passant de 2,9 % en 2012 à 3,2 % en 2013 budgétaires ne laissent pas en effet présager d’amélioration entandis que le commerce mondial de marchandises ne progresserait 2013. L’attentisme des entreprises et les difficultés de ménagesque de 4,5 %, un rythme inférieur à la moyenne des 20 dernières affectés par la très forte hausse du taux de chômage devraientannées (5,4 %)1. donc se prolonger dans les prochains mois.Cette faible progression est pour partie révélatrice du Contrairement à certains de ses voisins, la France n’est pas entréeralentissement de l’activité dans les pays émergents, qui ont en récession en 2012. Son économie a fait preuve d’une certainenotamment souffert du fléchissement de la demande intérieure capacité de résistance, notamment attestée par le très léger gain decomme du manque de vigueur – ou de l’absence – des réformes croissance enregistré au troisième trimestre (+ 0,1 %). Surstructurelles mises en place. Leurs faiblesses politiques, financières l’ensemble de l’année, le ralentissement de l’activité a pourtant étéet économiques ont ainsi été mises au jour, renforçant la prudence net, reflétant le recul des échanges avec le reste de l’Europe et unedes investisseurs. Tel est le cas de l’Inde, du Brésil ou de la Turquie, demande intérieure atone. Le décrochage de l’industrie française amais aussi de la Chine, dont l’économie a pâti du resserrement du par ailleurs été illustré par la succession des plans sociaux, parfoiscrédit. Cependant, les mesures de soutien adoptées ces derniers très médiatisés, de grandes entreprises. Les perspectives pour 2013mois et le regain de confiance lié au renouvellement des dirigeants ne sont guère plus réjouissantes, avec une croissance comprisechinois ont déjà commencé à porter leurs fruits. Augurant d’une entre - 0,5 et 0,5 % selon les prévisionnistes. L’assainissementactivité plus soutenue en 2013, cette évolution profitera à drastique des finances publiques coûtera en effet quelques pointsl’ensemble de l’Asie, même si les rythmes de la production de croissance à la France, confirmant l’effet récessif d’une politiquemanufacturière des pays émergents resteront affectés par le d’austérité jugée trop forte par certains économistes. La haussefléchissement de la demande des pays avancés. des prélèvements pèsera en particulier sur l’investissement des entreprises, même si l’entrée en vigueur du « Pacte national pourLes incertitudes qui pèsent sur l’Europe et les États-Unis demeurent la croissance, la compétitivité et l’emploi » pourrait leur redonneren effet le principal facteur de risque pour l’économie mondiale. quelques marges de manœuvre. En outre, si certains FrançaisAux États-Unis, le scénario du pire, celui d’une chute de la puiseront dans leur épargne pour maintenir leur niveau de« falaise budgétaire » et d’une entrée en récession liée à la forte dépenses, la consommation restera loin de sa moyenne de longueaugmentation de la pression fiscale et à la chute de la consommation période, dans un contexte de forte progression du chômageprivée, a cependant été évité. Confirmant la légère amélioration (10,5 % mi-2013 contre 9,7 % un an auparavant2).observée au cours des derniers mois (résistance de la demande PRÉVISIONS ÉCONOMIQUES (ÉVOLUTION EN %) ACTIVITÉ ÉCONOMIQUE DE LA FRANCE Croissance du PIB (annuelle, en %) 3,2 Inflation (annuelle, en %) INDICATEUR ZONE EURO ÉTATS-UNIS JAPON 4,5 4,5 PIB 2012 * - 0,4 2,2 1,7 PIB 2013 ** 3,5 3,5 0,0 1,9 0,6 PIB % 2,5 2,5 Chômage 2012* 11,7 7,8 4,2 Inflation % Chômage 2013** 12,4 7,6 4,1 1,5 1,5 Solde des 0,5 0,5 administrations - 3,3 - 7,3 - 9,8 -0,5 -0,5 publiques 2012*** -1,5 2002 2004 2006 2008 2010 2012e -1,5 Solde des administrations - 2,6 - 6,1 - 9,2 -2,5 -2,5 publiques 2013*** -3,5 -3,5*Estimations/**Prévisions. Source : Crédit Agricole (le solde des administrations publiques est calculé en pourcentage du PIB). Source : INSEE1 Source : Crédit Agricole, Perspectives Macro, Décembre 2012/OMC.2 Source : INSEE – Chiffres pour la France métropolitaine. 5
  6. 6. JANVIER 2013Études & Recherche Cushman & WakefieldLE MARCHÉ FRANÇAIS DEL’INVESTISSEMENTAvec 14,9 milliards d’euros investis en 2012, le marché français del’immobilier d’entreprise affiche une baisse de 10 % sur un an mais VOLUMES INVESTIS EN FRANCE (MDS €)un volume proche (- 2 %) de la moyenne des 10 dernières années 30(15,2 milliards d’euros). Cette performance, largement supérieure àcelle enregistrée en 2009, reste honorable si l’on songe à l’ampleur 25de la crise de la zone euro et à la détérioration des marchés locatifs. 20Tirant parti du statut de valeur refuge de la pierre, l’immobilierfigure de fait en bonne place dans les stratégies d’allocation de 15grands institutionnels riches en fonds propres et d’acteurs étrangersaux capacités d’investissement parfois considérables, attestant de 10l’attractivité des biens phares de l’Hexagone. 5Le net resserrement du marché n’en est pas moins évident, illustré 11,1 12,2 17,5 24,4 28,5 13,0 11,0 16,5 14,9 9,8 7,8par la baisse du nombre de transactions inférieures à 100 millions 0d’euros et le rôle important des très grandes opérations. Ainsi, 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012l’aversion au risque s’est encore accrue, jouant en faveur des Moyenne 2002-2011 (15,2 Mds €)placements les plus sécurisés et expliquant, notamment, laprépondérance du marché parisien. Les biens et les marchéssecondaires ont quant à eux souffert de la désaffection d’investisseursde plus en plus sélectifs et des divergences de vue croissantes entrevendeurs et acquéreurs s’agissant de la valorisation des actifs noncore.Faubourg One, 54-60 rue du Faubourg Saint-Honoré - Paris 8e6
  7. 7. LES MARCHÉS IMMOBILIERS FRANÇAISÉtudes & Recherche Cushman & WakefieldVOLUMES INVESTIS Répartition géographiqueÉvolution des volumes investis TRANSACTIONS PAR TYPES D’ACTIFS 100% 100%14,9 milliards d’euros ont été investis sur l’ensemble de l’année2012 dont 5,2 milliards d’euros au cours du seul quatrième 30% 28% 33% 80% 33%trimestre. Il s’agit du deuxième meilleur trimestre enregistré depuis 80%le début de la crise, encore loin toutefois du record du quatrième 67% 67% 75%trimestre 2011 (6,6 milliards d’euros), qui avait été fortement 60% 75% 60%animé par l’abrogation du dispositif SIIC. Favorisant la cessiond’actifs dans le but de bénéficier d’une plus faible imposition, cette 49% 49% 40% 55%abrogation avait notamment permis de pallier le manque d’offres 40% 55%proposées aux investisseurs. 20% 24%39 transactions de plus de 100 millions d’euros totalisant 20% 24% 20% 20% 21%7,9 milliards d’euros ont été enregistrées en 2012 (contre 9% 23% 12% 5%43 totalisant 8,3 milliards d’euros en 2011) comptant pour 53 % de 0% 9% 5% 12% 0% 2012 2011 2012 2011l’ensemble des montants engagés dans l’Hexagone. En outre, trois France 2012 France 2011 Province 2012 Province 2011transactions supérieures à 500 millions euros, toutes réalisées au France France Province Provincedeuxième trimestre, ont animé le marché parisien : la vente par Bureaux Commerces Industriel Bureaux Commerces Industriel volume, tous produitsGroupama au Qatar du 52-60 avenue des Champs-Élysées et les % endeux portefeuilles de bureaux cédés par KanAm au Qatar Île-de-France(immeubles Néo et Cité du Retiro) et par Eurosic à JP Morgan(immeubles Avant-Seine et 52 Hoche). Totalisant 1,7 milliard Avec 11 milliards d’euros, les volumes investis en 2012 en Ile-de-d’euros, ces transactions représentent 11 % de l’ensemble des France sont en baisse de 13 % sur un an. Comptant pour 74 % duvolumes investis en 2012. total des montants engagés dans l’Hexagone, l’Ile-de-France n’en demeure pas moins le moteur du marché français. Jouissant d’unLa concrétisation de grandes opérations a permis de compenser la vaste parc tertiaire, de sa situation au cœur d’un des plus vastesraréfaction générale d’offres de qualité, la désaffection des bassins de consommation d’Europe et d’un tissu économiqueinvestisseurs pour les biens et marchés secondaires et la baisse diversifié, l’Ile-de-France reste particulièrement appréciée desd’activité sur le segment des petites et moyennes transactions, investisseurs étrangers, qui en font l’une de leurs principalespénalisé par le resserrement des conditions d’octroi du crédit et la destinations mondiales au coude à coude avec Londres. Les bureauxréduction du nombre et des types d’investisseurs présents sur le demeurent la classe d’actifs la plus prisée de région parisienne, enmarché. Les opérations comprises entre 50 et 100 millions d’euros dépit d’une baisse de leur part dans le total des montants investisont, au final, représenté 17 % de l’ensemble des volumes engagés en d’une année sur l’autre (80 % en 2012 contre 87 % en 2011). Ce2012 contre 20 % en 2011. recul tient à la diminution du nombre de grandes opérations dans TRANSACTIONS PAR TAILLE EN FRANCE certains pôles tertiaires des Hauts-de-Seine. Il s’explique également par la forte hausse de 38 % des volumes investis en commerces, 100% dont la part sur l’ensemble du marché d’Ile-de-France est passée >200 M€ de 10 % en 2011 à 16 % en 2012 avec la vente de plusieurs ensembles emblématiques (52-60 Champs-Élysées, Faubourg One, 80% 100-200 M€ Carré Saint-Germain). Les locaux industriels représentent eux 4 % des montants engagés en région parisienne. 60% 50-100 M€ Province 15-50 M€ Avec 3,9 milliards d’euros en 2012 (26 % de l’ensemble des 40% montants engagés en France), les volumes investis en province sont 1-15 M€ relativement stables d’une année sur l’autre et supérieurs de 21 % 20% à la moyenne des dix dernières années. Ce dynamisme est lié à la vente de plusieurs portefeuilles de commerces (portefeuille cédé par ANF à Grosvenor à Lyon, portefeuille Mercialys acquis par 0% Primonial Reim) et d’entrepôts (portefeuille Prologis cédé à 2011 2012 Blackstone). % en volume, tous produits 7
  8. 8. JANVIER 2013Études & Recherche Cushman & WakefieldTotalisant 1,6 milliard d’euros, les portefeuilles ont représenté et la CNP auprès de Deka). Ils devancent les fonds souverains, dont41 % des engagements réalisés hors d’Ile-de-France en 2012. La l’intérêt pour le marché français se confirme. Ces acteurs (NBIM,répartition des investissements selon la typologie d’actifs reste plus QIA, ADIA, etc.) ont totalisé 20 % des montants engagés danshomogène en province qu’en région parisienne, d’autant que la l’Hexagone en 2012, avec plusieurs opérations marquantes portantcession de plusieurs grands portefeuilles logistiques a accru la part sur des biens d’exception, qu’il s’agisse d’immeubles de bureauxde l’immobilier industriel. S’établissant à 23 % en 2012 contre 12 % emblématiques (siège de Cartier Cité du Retiro ou d’Amundil’année précédente, cette part reste encore inférieure à celle des boulevard Pasteur) ou d’actifs mixtes à forte composante commercebureaux (28 %) et, surtout, des commerces (49 %). La répartition sur des artères de premier ordre (52-60 avenue des Champs-géographique des montants engagés en province est en revanche Élysées).assez inégale, traduisant la prudence des investisseurs à l’égard de Ces investisseurs se sont vus offrir de rares opportunités proposéesmarchés provinciaux plus exposés à la crise que celui de l’Ile-de- par des vendeurs contraints par un environnement économiqueFrance. Les pôles tertiaires les plus stables ont donc été logiquement défavorable et cherchant à réduire leur endettement, commeprivilégiés, tel celui de Lyon où 890 millions d’euros ont été investis Groupama ou le Crédit Agricole, exposés à la crise grecque, PSAen 2012 grâce à la réalisation de très grandes opérations dont l’activité s’est nettement ralentie ces derniers mois, ou encore(portefeuille de commerces cédé par ANF, Tour Oxygène acquise des fonds allemands obligés de liquider leurs actifs. Les foncières ontpar AEW Europe auprès d’Unibail-Rodamco). par ailleurs poursuivi leurs arbitrages et sont venus alimenter le marché avec des actifs de grande taille recherchés également par lesACTEURS assureurs (cession à Axa par Gecina du Carré Saint-Germain, vente par Klépierre à Allianz d’Equilis et de la Tour Oxygène à la CNP parTypologies Unibail-Rodamco). De grands investisseurs ont également proposé des participations dans des patrimoines comme l’a fait cette année TYPOLOGIES D’ACQUÉREURS Generali avec NBIM. Privés Autres Si la palette d’acteurs reste peu variée, d’autres types d’investisseurs Utilisateurs 1% Assureurs / 4% OPCI 4% Mutuelles sont restés actifs en 2012.Tel est notamment le cas des SCPI et des 6% 24% OPCI qui, bénéficiant de niveaux de collecte importants, ont continué de privilégier les marchés de bureaux et de commerces, Foncières tant en Ile-de-France qu’en province. Les investisseurs opportunistes 11% ont, eux, concrétisé peu d’opérations, à l’exception notable de Blackstone qui a profité des cessions opérées par Gecina et Prologis sur le marché de la logistique (portefeuilles Arrow et Mercure). Origines géographiques SCPI 15% Fonds souverains À l’origine de 18 des 39 transactions supérieures à 100 millions 20% d’euros en 2012, les étrangers concentrent 43 % des montants Fonds engagés en France. Principalement représentés par le Qatar et Abu dinvestissement Dhabi, les Moyen-Orientaux ont été parmi les étrangers les plus 15% % en volume, tous produits actifs en 2012, concentrant 14 % du volume des acquisitions en raison de quelques très grandes transactions réalisées, de façonLes conditions de marché restent favorables aux acheteurs en fonds quasi exclusive, dans la capitale. Plus présents qu’en 2011, les Anglo-propres, peu sensibles au resserrement du crédit du fait de capacités Saxons ont vu leur part de marché s’élever à 10 % en 2012 end’investissement parfois considérables. Ceux-ci privilégient le raison, notamment, du retour de Blackstone ou de Segro sur lemarché immobilier pour diversifier leurs allocations d’actifs. segment de la logistique mais aussi du poids constitué parReprésentant près d’un quart de l’ensemble des montants investis l’acquisition par Ivanhoé Cambridge du siège de PSA au 75 avenueen 2012, les caisses de retraites et les compagnies d’assurances de la Grande Armée (245 millions d’euros).françaises et étrangères se sont notamment illustrées, comme laCNP, à l’origine de plusieurs transactions de bureaux supérieures à100 millions d’euros en 2012 (Terra Nova IV à Montreuil acquisauprès de Generali ou Axe France à Paris 13e acquis par la MACIF8
  9. 9. LES MARCHÉS IMMOBILIERS FRANÇAISÉtudes & Recherche Cushman & WakefieldLes Allemands ont quant à eux représenté 9 % des montants investis La répartition géographique du volume investi en bureaux en Ile-de-au cours de l’année écoulée, une part stable sur un an mais bien France est moins équilibrée que l’an passé. Ainsi, Paris intra-murosinférieure à celle de 2010 (19 %) du fait de la fermeture de plusieurs compte pour 61 % des sommes investies sur ce segment en Ile-de-fonds. Ils ont néanmoins contribué à animer le marché, étant à France contre 47 % en 2011. Cette évolution est principalement liéel’origine de quelques acquisitions significatives (Cityzen, acquis par à la baisse de l’activité dans le croissant ouest et au dynamisme deUnion Investment à Bois-Colombes) et de la mise sur le marché de Paris Rive Gauche et du quartier central des affaires parisien (QCA),biens de qualité, à Paris ou en province (le portefeuille Neo-Retiro secteur refuge par excellence. Avec 5,3 milliards d’euros investis àà Paris et le 65 Croisette à Cannes, tous deux cédés par Kanam). Paris en 2012, les volumes ont été gonflés par de grandes opérations émanant d’investisseurs étrangers ciblant les biens les plus liquidesLa part des Français est en baisse d’une année sur l’autre (57 % en et les plus prestigieux de la capitale. Ils ont notamment acquis2012 contre 62 % en 2011) mais ils restent majoritaires, quelques immeubles de bureaux des 8e et 16e arrondissementsprincipalement représentés par les assureurs, les caisses de retraite, (Cité du Retiro, siège de PSA). Ils ont également acheté quelquesles foncières et les SCPI. La part des Français est encore plus immeubles sécurisés du 9e arrondissement, comme le siège deimportante en province (69 %), où les investisseurs étrangers ont L’Express (23-29 rue de Châteaudun).été moins présents du fait, notamment, du nombre limité d’offrescorrespondant à leurs critères d’acquisition. ORIGINE GÉOGRAPHIQUE DES ACQUÉREURS Amérique du Asie Nord 4% 7% Moyen-Orient 14% France 57% Europe Opéra-Italiens – Paris 9e 18% Les secteurs parisiens situés en dehors du QCA ont aussi été le % en volume, tous produits théâtre de grandes opérations. C’est en particulier le cas de ParisINVESTISSEMENTS EN BUREAUX Rive Gauche, où huit transactions de bureaux de plus de 100 millions d’euros ont totalisé 1,3 milliard d’euros en 2012Évolution des volumes investis (+ 30 % sur un an). Plusieurs transactions importantes ont porté sur les immeubles les plus prestigieux du 7e arrondissement, joyauxAvec 10 milliards d’euros investis en France en 2012, le marché des patrimoniaux récemment restructurés (ancien immeuble desbureaux affiche une baisse de 19 % par rapport à 2011 et de 11 % Douanes, acquis par CNP et Prédica) ou sièges de grands groupespar rapport à la moyenne annuelle des dix dernières années français (ancien siège de Michelin avenue de Breteuil acquis par(11,2 milliards d’euros). Passée de 75 % en 2011 à 67 % en 2012, sa Covea ou siège de Casino, cédé à Swiss Life). D’autres opérationspart dans le total des montants engagés en France a diminué d’une ont été réalisées dans des secteurs moins prestigieux mais qui n’enannée sur l’autre en raison, notamment, du fléchissement de sont pas moins des pôles tertiaires majeurs, comme les quartiers del’activité sur le segment des opérations comprises entre 50 et 100millions d’euros. Montparnasse (siège d’Amundi boulevard Pasteur, vendu à ADIA) ou de la ZAC Rive Gauche (Sequana, acquis par Covea). Enfin, la poursuite de grandes opérations d’aménagement a continuéRépartition géographique d’animer certaines zones de Paris Centre Est, comme l’a notammentAvec 8,9 milliards d’euros, l’Ile-de-France a concentré 89 % de illustré l’acquisition par la Sogecap d’un nouvel immeuble del’ensemble des montants engagés en bureaux en France en 2012 et 25 000 m² occupé par BNP Paribas ZAC Claude Bernard, dans le27 des 29 transactions bureaux de plus de 100 millions d’euros. 19e arrondissement. 9
  10. 10. JANVIER 2013Études & Recherche Cushman & Wakefield et, pour certains, d’une excellente accessibilité encore renforcée par les projets d’extension de réseaux de transport en commun, la plupart de ces secteurs bénéficient d’une conjoncture favorable du fait de la volonté des grands utilisateurs de conjuguer réduction de leurs coûts et modernisation de leurs bureaux. Une importante VEFA a notamment été enregistrée en 2012, portant sur un immeuble pré-loué à la Coface et à GRT Gaz (CityZen à Bois- Colombes, acquis par Union Investment). L’Est s’est par ailleurs illustré, avec deux transactions de plus de 100 millions d’euros : les acquisitions de Liberty II à Charenton-le-Pont par Cardif Assurance Vie et de Terra Nova IV à Montreuil par la CNP. VOLUMES INVESTIS EN BUREAUX EN FRANCE (MDS €) 20 100% 16 80% 12 60% 8 40% 4 20% 10,2 14,0 18,2 19,5 10,3 12,3 10,0 7,7 8,0 5,3 0 6,7 0% 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 Investissements en bureaux (Mds €) Part dans le volume total investi (%)Carré Saint-Germain - Paris 6e Avec près d’1,2 milliard d’euros en 2012, les volumes investis enTrès dynamique en 2011, le département des Hauts-de-Seine a bureaux en province sont en léger retrait de 8 % par rapport àenregistré une baisse sensible de son activité en 2012. Ainsi, six 2011. L’activité a notamment été portée par les transactionstransactions de plus de 100 millions d’euros totalisant 1,05 milliard réalisées à Lyon, deuxième pôle économique de l’Hexagone et plusy ont été dénombrées en 2012 contre 14 transactions totalisant important marché des bureaux de province en termes de parc et3,3 milliards d’euros l’année précédente. De très grandes d’activité locative. Avec 425 millions d’euros investis en 2012, laopérations ont notamment fait défaut. Cette chute est également capitale de la région Rhône-Alpes a capté 36 % des montantsimputable à la frilosité de certains investisseurs, échaudés par le engagés en bureaux hors de l’Ile-de-France et vu sa part progresserfléchissement du marché locatif et l’arrivée prochaine d’un volume d’une année sur l’autre du fait, notamment, de l’acquisition parconséquent d’offres neuves-restructurées sur le marché (plan de AEW Europe de la Tour Oxygène pour 130 millions d’euros.relance de La Défense, deuxième tranche du Trapèze à Boulogne- D’autres métropoles régionales ont été ponctuellement animéesBillancourt, etc.).Ainsi, la plupart des pôles tertiaires sont à la peine, par quelques opérations de bureaux neufs ou restructurés de pluscomme La Défense, où 231 millions d’euros ont été investis en de 40 millions d’euros (Le Marengo à Toulouse, acquis par la2012 (274 millions en 2011), le quartier des affaires de l’ouest, où Communauté urbaine), certaines d’entre elles bénéficiant de la912 millions d’euros ont été investis en 2012 (1,2 milliard en 2011) poursuite du développement d’opérations urbaines d’envergureou encore le Sud Ouest, où la chute des montants engagés est de (comme Euroméditerranée à Marseille, où le Balthazar a été acquis50 % d’une année sur l’autre. par AG2R La Mondiale).Certains marchés moins établis des Hauts-de-Seine ou d’autresdépartements de première couronne ont tiré leur épingle du jeu.Dotés d’une offre neuve ou récente de qualité, de loyers compétitifs10
  11. 11. LES MARCHÉS IMMOBILIERS FRANÇAISÉtudes & Recherche Cushman & Wakefield EXEMPLES D’ACQUISITIONS D’ACTIFS DE BUREAUX EN 2012 SURFACE PRIX TYPOLOGIE ACTIF VILLE VENDEUR ACQUÉREUR (M²) (M€) Bureaux Portefeuille Neo-Retiro Paris 8e / 9e KanAm QIA 47 200 622 Portefeuille Avant Seine- Bureaux Paris 13e / 8e Eurosic JP Morgan AM 57 000 540 52 Hoche Portefeuille de 5 actifs Bureaux/Commerces parisiens (50%) Paris 8e / 9e / 12e Generali NBIM - 275 Charenton-Le-Pont Bureaux Liberté II Axa Reim CNP/Cardif 46 000 255 (94) Bureaux 90 Boulevard Pasteur Paris 15e Crédit Agricole Immobilier LIM (ADIA) 30 000 252 Bureaux/Commerces 23-25 rue de l’Université Paris 7e Carlyle Predica / CNP 15 500 250 (est.) Siège de PSA / 75 av. de la Ivanhoé Bureaux Paris 16e PSA Peugeot Citroën 33 660 245,5 Grande Armée Cambridge Bureaux Cityzen Bois-Colombes (92) Axa Reim Union Investment 38 000 240 Bureaux Axe France Paris 13e Deka CNP / Macif 22 330 166 Neuilly-sur-Seine Bureaux NVH ING Reim Foncière Masséna 12 815 150 (92) Bureaux/Commerces Carré Saint-Germain Paris 6e Gecina Axa 13 660 148 Issy-les-Moulineaux Bureaux Equilis Klepierre Allianz 16 200 115 (92)INVESTISSEMENTS EN COMMERCESÉvolution des volumes investisAvec 3,6 milliards d’euros investis en commerces en 2012, la hausseest de 9 % sur un an et de 64 % par rapport à la moyenne des dix VOLUMES INVESTIS EN COMMERCES EN FRANCE (MDS €)dernières années. Ce volume fait de 2012 la meilleure année de 5 100%l’histoire après 2007, une performance liée pour l’essentiel à laconcrétisation de plusieurs transactions de centre-ville de plus de 4 80%100 millions d’euros portant sur des actifs commerciaux ou desimmeubles mixtes. Au nombre de 10, celles-ci totalisent 47 % des 3 60%engagements en immobilier de commerces. Deux opérations deplus de 300 millions d’euros ont notamment été enregistrées : lacession à Grosvenor d’un portefeuille de boutiques rue de la 2 40%République à Lyon et la vente au Qatar du 52-60 avenue desChamps-Élysées. Les volumes investis en commerces ont du reste 1 20%été gonflés par le dynamisme du marché francilien et de Paris intra- 0,9 0,8 1,2 1,9 2,3 4,8 1,2 1,9 3,6 3,3 3,6muros en particulier, où ont été concrétisées plusieurs transactions 0 0% 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012importantes. Ainsi, l’Ile-de-France a concentré 47 % des montantsengagés en immobilier de commerces en 2012 contre 37 % en Investissements en commerces(Mds €) Part dans le volume total investi (%)2011. La province a vu sa part passer de 55 % en 2011 à 49 % en2012 du fait du recul de l’activité sur le segment des centrescommerciaux et des parcs d’activités commerciales. 11
  12. 12. JANVIER 2013Études & Recherche Cushman & WakefieldTypologies d’actifs n’ont pas empêché la diminution de 15 % des volumes investis en centres commerciaux en 2012. Lié à l’absence d’offres de grands2012 a été l’année des rues commerçantes, reflétant l’appétit centres régionaux disponibles à la vente, ce recul marque aussi lad’acteurs long-terme pour un segment de marché moins ou peu défiance des investisseurs pour les centres de taille intermédiaire,exposé au fléchissement de la consommation. Totalisant plus de une typologie souffrant d’une désaffection plus marquée des1,8 milliard d’euros, celles-ci ont représenté 51 % des montants consommateurs et de la forte concurrence du e-commerce.engagés en commerces dans l’Hexagone au cours de l’annéeécoulée grâce à la concrétisation de quelques grandes ou très Totalisant 510 millions d’euros, les sommes investies sur le marchégrandes transactions de boutiques de pieds d’immeubles et de biens des parcs d’activités commerciales restent peu importantes et enmixtes. La cession du 52-60 avenue des Champs-Élysées, qui abrite retrait par rapport à 2011. Les investisseurs restent de fait trèsle Virgin Megastore et est situé sur la meilleure portion de la sélectifs, ciblant en priorité les produits core neufs ou existants quiprincipale artère commerçante de France, compte à elle seule pour jouissent de vastes zones de chalandise, de la présence d’enseignes28 % de l’ensemble des montants investis en rues commerçantes. reconnues et de durées fermes d’engagement (Alpha Park II auxD’autres artères, également dynamisées par l’essor du tourisme et Clayes-Sous-Bois). Les sites en cours de développement dans desles ouvertures de flagships d’enseignes internationales et de luxe, régions non saturées sur le plan de l’offre commerciale et disposantont été plébiscitées en 2012, comme Faubourg One, rue du d’un potentiel de consommation important, se sont égalementFaubourg Saint-Honoré (acquis par Ramsbury) ou le 144 rue de attirés les faveurs des investisseurs, comme ce projet acquis parRivoli, emplacement du futur flagship parisien de Forever 21 (acquis Eurocommercial Properties à Chasse-sur-Rhône, au sud de Lyon.par Invesco Real Estate). La province n’a pas été en reste, commel’ont illustré l’acquisition par Thor Equities du 65 Croisette à Cannesou la cession à Grosvenor d’un portefeuille de commerces situésrue de la République, principale artère lyonnaise.Autre segment de marché relativement résistant à la crise, lecommerce de proximité a vu son succès confirmé par plusieursacquisitions de galeries commerciales et la cession, en particulier,d’un portefeuille Mercialys à Primonial Reim. Les investisseurs sesont aussi portés sur des actifs unitaires sécurisés, comme l’ontmontré quelques cessions de centres existants, ouverts récemment(La Cour des Capucins à Thionville) ou ayant fait l’objet d’uneopération d’extension ou de rénovation. Cependant, ces opérations 65 Croisette – Cannes (06) EXEMPLES D’ACQUISITIONS D’ACTIFS DE COMMERCES EN 2012 SURFACE PRIX TYPOLOGIE ACTIF VILLE VENDEUR ACQUÉREUR (M²) (M€) Rues commercantes/ 52-60 Champs-Élysées Paris 8e Groupama Immobilier QIA 26 850 > 500 Bureaux Rues commercantes Portefeuille Lyon (69) ANF Grosvenor - 309 Faubourg One / 54-60 Fbg Ramsbury Rues commercantes Paris 8e Hammerson 8 230 174 Saint-Honoré AB Rues commercantes/ 116 bis avenue des Emir du Paris 8e LBO France 15 000 160 Bureaux Champs-Élysées Qatar Primonial Galeries Portefeuille - Mercialys 64 080 146,5 Reim Les Clayes-sous- Compagnie de Invesco Retail park Alpha Park II 35 000 90 Bois (78) Phalsbourg Real Estate Thor Rues commercantes 65 Croisette Cannes (06) KanAm 1 800 90 Equities12
  13. 13. LES MARCHÉS IMMOBILIERS FRANÇAISÉtudes & Recherche Cushman & WakefieldINVESTISSEMENTS EN LOCAUX INDUSTRIELS site de taille équivalente loué à Célio dans l’Oise. Plusieurs clés-en- mains ont aussi été enregistrés (plateforme de 28 000 m² duÉvolution des volumes investis groupe Casino à Wissous, acquise par Argan auprès de Pitch Promotion), illustrant l’adoption par les utilisateurs de nouvelles contraintes techniques ou règlementaires dans un contexte de VOLUMES INVESTIS EN LOCAUX INDUSTRIELS détérioration de la qualité de l’offre disponible. EN FRANCE (MDS €) 4 100% Le marché de l’immobilier industriel reste malgré tout pénalisé par la prudence des investisseurs, toujours échaudés par les risques 3 80% inhérents à ce type d’actifs (forte vacance liée à la précarité croissante des contrats des logisticiens, rapide obsolescence liée à 60% des standards de sécurité très stricts et des exigences techniques 2 de plus en plus pointues). Les produits et marchés secondaires 40% continuent par ailleurs de souffrir de difficultés de financement 1 persistantes et d’une offre généralement inadaptée aux stratégies 2,6 20% de rationalisation des utilisateurs. Les investisseurs continuent 2,1 3,2 1,5 1,1 0,9 0,8 1,3 0,8 0,7 0,6 donc de se positionner prioritairement sur des plateformes neuves 0 0% ou récentes, situées au plus près des grands bassins de 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 consommation et des principaux axes de transport. Investissements en industriel (Mds €) Part dans le volume total investi (%) Répartition géographiqueAvec 1,3 milliard d’euros, les volumes investis en immobilierindustriel en 2012 restent très légèrement en-deçà de la moyenne La répartition géographique des volumes investis confirme lades dix dernières années (1,4 milliard d’euros). Ils affichent toutefois domination des quatre principaux marchés de la dorsale Nord-Sudune forte hausse de 44 % sur un an et concentrent 9 % l’ensemble (Lille, Paris, Lyon et Marseille). Ces pôles, qui concentrentdes montants engagés en France contre 5 % en 2011. Cette traditionnellement près des trois quarts de la demande placée deévolution tient essentiellement à la vente, au second semestre, de grands entrepôts, ont représenté 64 % des sommes investies entrois grands portefeuilles d’entrepôts. Cédés par Gecina, Prologis immobilier industriel en 2012 (hors portefeuilles nationaux).et Foncière Europe Logistique à Blackstone et Segro, ces trois D’autres marchés se sont illustrés. Tel est notamment le cas de latransactions totalisent 589 millions d’euros, soit 45 % de l’ensemble Normandie avec la cession de deux plateformes sécurisées, situéesdes montants engagés en immobilier industriel. non loin de Rouen (Criquebeuf-sur-Seine, Heudebouville), illustrant l’intérêt des investisseurs pour des pôles qui pourraient à termeLes ventes d’actifs unitaires ont par ailleurs été plus nombreuses en bénéficier de la croissance des échanges internationaux et des2012 qu’en 2011. Ces ventes concernent en majorité des entrepôts projets de développement de la Vallée de la Seine. Quelquesde classe A sécurisés, à l’exemple de la cession à BNP Paribas Reim opérations de sale and leaseback ont également animé la province,d’une plateforme de près de 30 000 m² louée à La Poste à Saint- à l’exemple d’une plateforme neuve acquise par Amundi auprès duLaurent-de-Mure près de Lyon ou de l’acquisition par Argan d’un Groupe Oxylane (Décathlon) près de Mulhouse. EXEMPLES D’ACQUISITIONS D’ACTIFS INDUSTRIELS EN 2012 SURFACETYPE ACTIF VILLE VENDEUR ACQUÉREUR PRIX (M€) (M²)Logistique Portefeuille Mercure - Gecina Blackstone 583 000 220Logistique Portefeuille Arrow - Prologis Blackstone 480 000 208Logistique Portefeuille Axiom - Foncière Europe Logistique Segro 258 000 160,7Logistique Parc logistique Paris Oise Longueil-Sainte-Marie (60) LIM Rockspring 142 000 78,7Locaux Parc Mûre Ivry-sur-Seine (94) Mure Capstone 45 000 47dactivitésLogistique Entrepôt* Wittenheim (68) Décathlon Amundi 33 000 20 * Sale and leaseback 13
  14. 14. JANVIER 2013Études & Recherche Cushman & WakefieldTAUX DE RENDEMENTLa concurrence entre investisseurs pour les meilleurs actifs de l’Hexagone a pesé sur les taux de rendement prime, dont la compression a suivila chute des taux d’intérêt. Ainsi, l’Euribor 3 mois est passé de 1,42 % en décembre 2011 à 0,19 % un an plus tard. Dans le même temps, letaux d’emprunt à 10 ans de l’État Français, qui dépassait les 3 % à la fin décembre 2011, s’établissait fin 2012 à 1,98 %. Le niveau bas des tauxdirecteurs et l’attrait persistant dont jouissent les meilleurs actifs ne présagent pas d’une remontée à court-terme des taux de rendementprime. Le spread avec l’OAT 10 ans demeure toutefois attractif (227 points de base au 1er janvier 2013) en raison de taux d’intérêt long termehistoriquement bas, confirmant le statut de valeur refuge de l’immobilier.Les transactions récentes d’actifs de bureaux font ressortir des taux de rendement tombés à 4,50 % à Paris QCA – voire en-deçà pour lesbiens exceptionnels – et inférieurs à 5,25 % dans Paris Rive Gauche. Dans le QAO, ils sont compris entre 5,50 et 5,75 %. Ils sont restés stablesen province, même s’ils subissent, ponctuellement, une pression à la baisse. À Lyon, le taux de rendement prime s’établit ainsi à 6 % et à6,25 % à Marseille et Lille.Les taux de rendement des meilleurs actifs industriels ont enregistré une hausse d’environ 30 points de base d’une année sur l’autre, liée àl’aversion au risque des investisseurs et à des conditions de financement plus difficiles.Ainsi les taux prime de grands entrepôts se situent entre7,30 % et 7,40 % dans les régions de Paris et de Lyon, et sont supérieurs à 7,50 % à Marseille et à Lille. S’agissant des locaux d’activités, lesmeilleurs actifs s’échangent autour de 8,50 %.La moyenne des taux de rendement prime des commerces s’établit à 5,08 % à la fin de 2012 contre 5 % un an plus tôt, soit une augmentationde 8 points de base. Ils n’ont pas suivi la même évolution selon les types d’actifs. Ainsi, les meilleurs emplacements des grandes artères de lacapitale ont vu leur taux baisser pour s’établir à 4 % quand ceux des centres commerciaux régionaux (5-5,25 %) et des retail parks (6,25 %)ont subi une pression à la hausse. TAUX DE RENDEMENT PRIME EN FRANCE (%) JANVIER 2012 JANVIER 2013 ÉVOLUTION (EN PDB)* BUREAUX Paris QCA 4,50 4,25 - 25 Province (Lyon) 6,00 6,00 -0 COMMERCES Boutiques 4,50 4,00 - 50 Centres commerciaux 4,75 5,00 25 Retail parks 5,75 6,25 50 INDUSTRIEL Logistique 7,00 7,30 30 Locaux d’activités 8,00 8,50 50PERSPECTIVESL’actualité récente ne laisse pas entrevoir d’amélioration franche de la conjoncture économique internationale. L’Europe, surtout, demeure aucœur des préoccupations et devrait le rester tout au long de 2013. De fortes incertitudes pèsent notamment sur la France, où la forte haussedu chômage et une pression fiscale accrue entretiendront la défiance des investisseurs à l’égard d’une économie et d’un modèle soumis à deforts vents contraires. Plusieurs des tendances de 2012 devraient donc se prolonger en 2013 sur le marché français de l’investissement. Les actifset marchés secondaires pâtiront notamment du ralentissement de l’activité locative, des difficultés de financement et de la mise à niveaunécessaire des biens inadaptés aux dernières normes environnementales. Comme en 2012, de nouvelles opérations et de nouveaux nomsprestigieux animeront toutefois les principaux pôles tertiaires et les grandes artères commerçantes de l’Hexagone, confirmant que la France etla région parisienne demeurent des destinations de choix pour de grands investisseurs riches en fonds propres et avides de sécurité, désireuxde consolider leur présence ou de faire leur entrée sur un marché apprécié pour la qualité de ses infrastructures, sa stabilité et son rayonnementtouristique international.14
  15. 15. LES MARCHÉS IMMOBILIERS FRANÇAISÉtudes & Recherche Cushman & Wakefield

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