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Vers un redémarrage de l’immobilier
de bureaux francilien ?
Depuis 2008, la morosité économique a pesé sur l’immobilier de bureaux et même remis en cause des
projets pourtant essentiels au marché francilien. Dans ce contexte, comment l’offre francilienne a-t-elle
évolué, notamment à La Défense, depuis la récession de 2008-2009 ? A l’heure où des signes positifs
commencent à apparaître, quelles tendances se dessinent pour les investissements et le marché locatif
en Ile-de-France ? Après six années difficiles, comment la région-capitale se situe-t-elle désormais face
à la concurrence ?
Avec quelque 53 millions de mètres carrés, l’Ile-de-France
dispose du plus important parc de bureaux en Europe. Paris
et sa région sont aussi, avec Londres, les marchés les plus
attractifs sur le continent européen pour les acteurs interna-
tionaux, aussi bien entreprises qu’investisseurs. Cette attrac-
tivité est particulièrement concentrée vers les deux pôles
d’affaires, La Défense et le Quartier Central des Affaires
(QCA, cf. « définitions »), qui représentent une importante
part de l’offre et dont la densité d’emplois très élevée.
La Défense et ses quelque
3,3millionsdemètrescarrés
de bureaux constituent
la partie la plus visible de l’iceberg immobilier francilien.
Et, malgré la concurrence et la montée en puissance de
Canary Wharf à Londres, La Défense reste le premier
quartier d’affaires d’Europe en termes d’offre et l’un des
plus importants au monde. Ainsi, bien que d’autres aient
conservé une adresse dans le QCA, plusieurs grands groupes
français (Total, Areva, GDF Suez, Saint-Gobain, etc.) ont leur
siège social à La Défense et c’est également le cas des filiales
françaises ou européennes de grandes entreprises interna-
tionales. Pour attirer ces acteurs, depuis 1955, La Défense
n’a cessé de se développer et concentre notamment la
majorité des immeubles de grande hauteur en France. Ainsi,
13 des plus hautes tours de bureaux françaises sont situées à
La Défense.
En l’occurrence, l’Etat et
l’Epad (cf. « définitions »)
ont décidé en 2006 d’un
plan de renouveau du
quartier d’affaires. Celui-ci définissait l’avenir de La Défense à
l’horizon 2015 pour renforcer sa position de leader européen.
Ses grandes lignes étaient basées sur la construction de
nouvelles tours de bureaux et le remplacement de celles
jugées obsolètes ainsi que sur le développement des
logements et des transports pour y accéder.
Dix ans après, quel bilan pour le plan de renouveau en
termes de construction de bureaux ? Les objectifs visaient
à construire 300 000 m² de bureaux neufs et à démolir
puis reconstruire 150 000 m² supplémentaires. On a cru un
temps que ces quotas du plan « La Défense 2015 » seraient
largement dépassés, notamment lorsque les candidats à
l’appel à projets de l’Epad se sont dévoilés en 2007-2008
(tour Signal mais aussi tours Hermitage Plaza, tour Phare,
etc.) ; mais la crise est passée par là. Ainsi, le projet de la tour
Signal de 140 000 m² imaginé par Jean Nouvel a été reporté
sine die en 2010, celui de la tour Generali a été abandonné
par le groupe d’assurances italien un an plus tard, etc.
Parallèlement, s’ils sont toujours programmés, les projets
des deux tours Hermitage et de la tour Phare avancent quant
à eux très difficilement du fait de nombreux recours des
habitants du quartier.
La Défense, partie la plus
visible de l’iceberg
L’économie francilienne en bref
EnjeuxIle-de-France
n°172 - avril 2015
Retrouvez toutes nos publications sur www.crocis.cci-paris-idf.fr
Le plan « La Défense 2015 » :
des objectifs non atteints du
fait de la crise
L’économie francilienne en bref
EnjeuxIle-de-France
Malgré ces difficultés, d’autres projets ont été menés à leur
terme et le visage de La Défense a nettement évolué ces
dernières années. Ainsi, la tour CB21 (ancienne tour Gan)
et la tour Eqho (ex-tour Descartes) ont été entièrement
restructurées et modernisées. Plus significativement encore,
l’ex-tour UAP a été entièrement réhabilitée et a laissé place
à la tour First ; cette dernière est devenue le plus haut
gratte-ciel de France (231 m). Ces deux dernières années, les
livraisons des tours Carpe Diem, Majunga et D2 notamment
ont contribué à moderniser le quartier d’affaires. Et l’abou-
tissement de ces projets n’empêche pas que d’autres soient
aussi en cours (rénovation de la tour Athena, par exemple)
ou à l’étude (tours Hermitage Plaza et tour Phare mais aussi
tour Trinity, tour M2 ou encore, projets AVA et Alto).
Désormais, dans la continuité de « La Défense 2015 »,
l’Epadesa (cf. « définitions ») est déjà passé à l’après-2015 en
présentant mi-mars son projet stratégique et opérationnel
pour les vingt prochaines années. Celui-ci est axé sur l’attrac-
tivité de La Défense et articulé autour de quatre objectifs :
continuer à moderniser le quartier d’affaires et l’ouvrir sur
le territoire environnant, mettre le logement au cœur des
enjeux, engager la « révolution qualitative » de La Défense
et contribuer au rayonnement de la métropole.
Si La Défense concentre
les tours de bureaux, la
visibilité à l’international
et la demande restent fortes pour les bureaux situés à Paris
intra-muros. Plus précisément, le QCA, fief du luxe mais
aussi du secteur bancaire et financier, constitue le périmètre
le plus demandé de Paris, notamment le Triangle d’Or et
le quartier Saint-Lazare. En effet, même si le QCA est le
quartier « historique » de l’immobilier de bureaux en Ile-de-
France, beaucoup de ses immeubles ont été modernisés ces
dernières années. Par ailleurs, certaines entreprises jugent
qu’il est judicieux de louer moins de mètres carrés mais de
bénéficier d’une situation plus centrale qui impose moins
de temps de déplacement à leurs salariés et qui favorise le
contact avec leurs clients et leurs fournisseurs. Par rapport à
la concurrence internationale, le QCA a également l’avantage
d’être moins cher que d’autres quartiers de centre-ville en
Europe, notamment le West End ou la City de Londres (en
2014, les loyers « primes » du West End étaient 2,7 fois plus
élevés que dans le QCA à Paris selon Cushman & Wakefield).
Preuve de cette envie de centralité, le taux de vacance
dépasse à peine 5,0 %, soit un niveau très inférieur à la
moyenne régionale (7,6 %).
L’offre francilienne
ne se résume pas à La
Défense et au QCA.
En effet, ces deux quartiers ne peuvent évidemment pas
absorber l’ensemble de la tertiarisation grandissante de l’Ile-
de-France. La région-capitale dispose donc de nombreux
autres pôles tertiaires, moins prestigieux peut-être mais
aussi moins chers. Dans Paris, les quartiers autour de la
Gare de Lyon, celui du Front de Seine ou encore Paris Rive
Gauche contribuent notamment à diversifier l’offre. Le
Front de Seine bénéficiera d’ailleurs dès 2015 de la livraison
à Balard de deux des quatre immeubles du projet Qu4drans
qui jouxtera le futur « Pentagone à la française », puis du
« Pentagone » lui-même. A ces quartiers, il faudra également
ajouter l’offre du projet Clichy-Batignolles qui devrait être
achevé en 2019.
En dehors de Paris intra-muros, d’autres pôles ont développé
(et continuent de le faire) des surfaces de bureaux. C’est
le cas de Plaine Commune qui compte déjà une partie
des effectifs de SFR, de Siemens ou encore de la SNCF et
qui voit Véolia construire son futur siège à Aubervilliers.
La densité de bureaux est également importante à Issy
Val-de-Seine (Bouygues Telecom, Canal+, Microsoft,
Systra, etc.), à Montreuil ou à Malakoff-Montrouge. Plus
loin du centre de l’agglomération, Val-de-Fontenay (Axa,
RATP, etc. mais surtout la Société Générale qui y est déjà
Le Quartier Central des Affaires
reste aussi attractif
L’offre est aussi conséquente en
dehors du QCA et de La Défense
Definitions :
Epadesa : Établissement Public d’Aménagement de la Défense Seine Arche. Né de la fusion de l’Établissement Public pour l’Aména-
gement de la Défense (Epad) et le l’Établissement Public d’Aménagement Seine-Arche (Epasa). Le territoire de l’Epadesa couvre
une partie des communes de Courbevoie, La Garenne-Colombes, Nanterre et Puteaux.
Loyer « prime » : moyenne pondérée des 10 transactions les plus élevées en termes de loyer.
Loyer « top » : loyer facial le plus élevé d’un marché.
Quartier Central des Affaires : quartier composé du 8e arrondissement et d’une partie des 1er, 2e, 9e, 16e et 17e arrondissements. Il
est délimité par :
•	 la place du Maréchal Juin, le boulevard Pereire, la Porte Maillot, l’avenue de Malakoff, l’avenue Raymond Poincaré et la place
du Trocadéro et du 11 novembre à l’ouest ;
•	 la Porte Champerret, l’avenue de Villiers, la gare Saint Lazare et la rue de Châteaudun au nord ;
•	 la rue du Faubourg Montmartre, la rue Montmartre et la rue du Louvre à l’est ;
•	 la Seine du Louvre jusqu’au Trocadéro au sud.
Triangle d’Or : quartier du 8e arrondissement à l’intérieur du QCA. Il est délimité par :
•	 l’avenue George V ;
•	 l’avenue Montaigne ;
•	 l’avenue des Champs-Elysées.
2
L’économie francilienne en bref
EnjeuxIle-de-France
3
Graphique 1 : près de 4 millions de mètres carrés vacants
Evolution de l’offre de bureaux disponible en Ile-de-France
(en m², donnée du quatrième trimestre de chaque année)
1 518 000
2 423 000
3 626 000
3 906 000*
0
500 000
1 000 000
1 500 000
2 000 000
2 500 000
3 000 000
3 500 000
4 000 000
4 500 000
2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014
Source : Immostat
* : donnée du troisième trimestre pour 2014
implantée et inaugurera mi-2016 son campus de 90 000 m²),
Noisy-le-Grand - Mont d’Est ou encore les pôles aéropor-
tuaires concentrent aussi des surfaces non négligeables. La
montée en puissance du plateau de Saclay complète cette
offre « extra-parisienne » : la dynamique des installations de
centres de R&D mais aussi de quelques sièges (par exemple,
Mercedes-Benz France à Montigny-le-Bretonneux) sur le
plateau lui-même ou à l’intérieur de son territoire d’influence
est porteuse.
Avant même que le projet de transports du Grand Paris ne
redessine le visage du marché de l’immobilier de bureaux
de demain, d’autres projets vont venir moderniser l’offre
de bureaux en Ile-de-France. Parmi ceux qui seront livrés
dès 2015, on peut citer Askia à Orly, le Lemnys à Issy-les-
Moulineaux, etc. et d’autres développements sont prévus à
plus ou moins long terme. C’est le cas :
•	 près de la gare d’Austerlitz (« opération A7A8a ») ;
•	 dans le 13e arrondissement (Porte d’Ivry) avec le projet de
tours Duo de Jean Nouvel ;
•	 dans le quartier Ivry Confluences et, plus globalement,
sur le territoire de Seine-Amont ;
•	 au Carré Sénart…
Ces projets ne doivent
pas masquer le fait que
le nombre des chantiers
en cours reste moins
élevé qu’avant la récession de 2008-2009. Toutefois, 2014
pourrait avoir marqué un retournement du marché. En
effet, pour l’ensemble des investissements immobiliers,
les montants se sont élevés à 17 milliards d’euros en 2014
(source Immostat), un montant plus proche des 20,4
milliards de 2007 que des 11,6 milliards de 2013 et des
5,3 milliards de 2009. Surtout, cette performance a été
en grande partie due à une très bonne orientation au
quatrième trimestre.
Qui plus est, la mise en place du quantitative easing (QE,
politique de rachats massifs de dette souveraine) de la
Banque Centrale Européenne (BCE) devrait, notamment,
bénéficier aux financements de l’immobilier et prolonger
cette tendance ; l’abondance des liquidités et les coûts
modérés de financement devraient ainsi stimuler l’investis-
sement et, indirectement, les projets des territoires.
Parallèlement, une partie
du parc francilien est
vide à l’heure actuelle
(cf. graphique 1). En
effet, sur les 52,8 millions de mètres carrés de bureaux
recensés actuellement, le GIE Immostat estime à 3,9 millions
ceux qui ne sont pas occupés (donnée du troisième trimestre
2014 ; les premières informations pour le quatrième trimestre
indiquent même que le seuil des 4,0 millions a été franchi).
Conséquence de la crise, puis de la livraison de surfaces
importantes ces deux dernières années, la vacance a crû de
près de 1,5 million de mètres carrés depuis 2007 et même de
2,4 millions depuis 2001. Néanmoins, il faut distinguer, dans
ces surfaces vacantes, celles, neuves, qui ne sont pas encore
commercialisées mais qui sont potentiellement attractives et
celles, vieillissantes, qui ont du mal à trouver preneur. Parmi
ces dernières, celles vacantes depuis plusieurs années sont
même vraisemblablement devenues inadaptées à l’usage de
bureaux. Cette tendance pourrait même s’amplifier : la crise a
en effet conduit de nombreuses entreprises à rationaliser leur
patrimoine immobilier et à regrouper leurs effectifs dans des
locaux neufs, mieux optimisés et moins énergivores. L’attrait
des décideurs pour les bureaux neufs tend par conséquent à
déséquilibrer le marché entre Paris et La Défense d’un côté
Des investissements stimulés à
court terme par le quantitative
easing de la BCE
Une partie du parc est vide
et le restera du fait de son
obsolescence
L’économie francilienne en bref
EnjeuxIle-de-France
et le reste de l’Ile-de-France, notamment la Grande Couronne
de l’autre (sur les 3,9 millions de mètres carrés vacants,
plus de 1,1 million sont situés en deuxième couronne et
quelque 1,5 million en première couronne hors La Défense).
S’il semble plus difficile d’orchestrer la réhabilitation des
bureaux obsolètes sur l’ensemble de la Grande Couronne
qu’à La Défense, une modernisation de l’offre disponible,
voire sa réaffectation, semblent s’imposer ; par conséquent,
la question de la transformation des immeubles de bureaux
en logements devient très prégnante. Néanmoins, malgré
les incitations, les investisseurs restent frileux lorsqu’il s’agit
de transformer des bureaux en logements par manque
de rentabilité et du fait des contraintes fiscales et
juridiques.
La dynamique des
commercialisations
a quant à elle été plus
soutenue en 2014 qu’en
2013 (+ 13,4 %). Le seuil
des 2 millions de mètres carrés placés a ainsi été franchi
(2 118 400 m² selon les données provisoires), ce qui n’avait
pas été le cas un an plus tôt (cf. graphique 2). Les plus
importantes transactions ont concerné l’implantation des
équipes Innovation et Recherche de Safran (44 300 m²) sur
le plateau de Saclay (sur les communes de Châteaufort et
de Magny-les-Hameaux), le lancement de la construction
du siège de Veolia à Aubervilliers (45 000 m²), l’installation
de KPMG sur 40 500 m² dans la tour Eqho à La Défense, la
location par L’Oréal Luxe de 39 600 m² de bureaux dans
la ZAC Front-de-Seine à Levallois-Perret ou encore celle de
Solocal Group à Boulogne-Billancourt (31 700 m²).
Cela ne signifie pas pour autant que le marché locatif a
été très dynamique. En effet, l’embellie de 2014 doit être
relativisée, d’une part, parce que l’année 2013 (- 24,2 % en
2013 par rapport à 2012) s’était avérée très décevante en
affichant un résultat inférieur à celui de 2009 ; d’autre part,
parce que la demande placée en 2014 est restée inférieure
à la moyenne sur la période 2000-2013 (2,2 millions) et s’est
située bien loin des quelque 2,8 millions enregistrés en
moyenne en 2006-2007. Une véritable reprise du marché
francilien ne pourrait par conséquent être attendue que
pour une demande placée annuelle avoisinant les 2,5 millions
de mètres carrés, soit le niveau atteint en 2011 et en 2012.
Néanmoins, la bonne performance de La Défense en 2014
(plus de 230 000 m² placés) est à souligner ; en effet, même si
le taux de vacance y a dépassé les 13,0 % fin 2014, le quartier
d’affaires a renoué avec les grandes transactions l’an dernier
(KPMG dans la tour Eqho, donc, mais aussi AXA Investment
Managers qui a loué 27 000 m² dans la tour Majunga, Thalès
qui s’installera sur 10 000 m² dans la tour Carpe Diem, etc.)
et a enregistré son meilleur résultat depuis 2008. Même si
l’augmentation de la demande placée a été aussi facilitée
par des niveaux de loyers toujours bien inférieurs à ceux
d’avant-crise (cf. graphique 3), la qualité et la modernité de
l’offre fournie par les nouvelles tours semblent avoir produit
leur effet.
Si Paris et l’Ile-de-France
concentrent une large
part des surfaces de
bureaux en France, les
autres métropoles ont également développé leur offre
ces dernières années et tentent de concurrencer la région-
capitale sur certains créneaux.
Ainsi, déjà positionné comme le marché le plus important
de province, Lyon voit ses bureaux se moderniser et leur
surface augmenter. C’est le cas principalement dans le
4
Du mieux pour les commer-
cialisations en 2014 mais il
faut encore attendre avant
d’évoquer une véritable reprise
2118400*
0
500 000
1 000 000
1 500 000
2 000 000
2 500 000
3 000 000
2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014
Moyenne 2000-2013 : 2 188 969
Moyenne 2006-2007 : 2 789 559
Graphique 2 : un niveau de commercialisations en 2014
sous sa moyenne depuis 2000
Evolution de la demande placée de bureaux en Ile-de-France (en m²)
Lyon, Marseille, Lille… L’offre
se développe dans les autres
métropoles hexagonales
Source : Immostat
* : donnée provisoire pour 2014
L’économie francilienne en bref
EnjeuxIle-de-France
quartier de la Part-Dieu ; la tour Oxygène y a notamment été
inaugurée en 2010 et est aujourd’hui le deuxième plus haut
gratte-ciel de la ville, derrière la tour Part-Dieu. Néanmoins,
elle sera prochainement reléguée au troisième rang lorsque
la tour Incity sera inaugurée (fin 2015) ; celle-ci atteindra
200 m et sera la tour la plus haute de province et la troisième
au plan national derrière la tour First à la Défense et la tour
Montparnasse à Paris. D’autres projets sont sur les rails ou
à l’étude pour enrichir la skyline de la Part-Dieu ; les plus
importants à court et moyen terme sont l’ensemble Silex 1
et Silex 2, l’immeuble Sky 56, le projet Two Lyon (deux tours
dont l’une de 170 m) et la Tour Eva (tour supposée atteindre
220 m, mais le programme est à ce jour reporté sine die).
Derrière Lyon, les autres métropoles de province ne sont
pas en reste. Comme Lyon, elles tirent profit des dévelop-
pements des infrastructures de transport, notamment de
lignes à grande vitesse. Ainsi, relié à Paris en moins d’une
heure depuis 1993, Lille offre le troisième parc de bureaux
en France. La métropole a notamment lancé Euralille au
début des années 90 autour de la gare Lille-Europe et le pôle
a été progressivement étendu ces 20 dernières années. En
2001, Marseille a également profité de l’inauguration de la
LGV Méditerranée et la cité phocéenne s’impose comme le
quatrième marché de bureaux en France. En l’occurrence,
cette position est largement due au pôle Euroméditerranée.
Cette importante opération de rénovation urbaine redessine
le quartier situé entre le port de commerce, le Vieux-Port
et la gare. A terme, il est prévu que l’offre de bureaux y
atteigne 1 000 000 m² avec l’objectif d’attirer des entreprises
de commerce international mais aussi des banques, des
compagnies d’assurances, etc. Bordeaux qui sera reliée
à Paris en 2h05 en 2017 et dont le projet Euratlantique
viendra ajouter 500 000 m² de bureaux à l’offre actuelle,
Nantes (Euronantes est le septième pôle d’affaires
de France) et Strasbourg qui bénéficie de son statut de
« capitale européenne » sont aussi très dynamiques.
Toutes ces villes sont certes moins attractives que Paris
et sa région au niveau mondial mais elles disposent d’un
atout important sur le marché français : des prix moins
élevés ; les loyers « top » y restent ainsi sous les 300 €
HT/HC/m²/an (280 € à Lyon, 265 € à Marseille, 230 € à 
Bordeaux, etc. en 2014 selon BNP Paribas Real Estate).
Cependant, les principaux acteurs y restent, pour l’heure, des
opérateurs publics ou parapublics alors que les métropoles
régionales tentent d’attirer les fonctions supports ou encore
les centres de R&D des grands groupes.
Néanmoins, la concur-
rence pour Paris et sa
région ne se situe pas
en France, pas même à Lyon. En termes d’attractivité, de
parc disponible, de montants investis ou de sièges sociaux
de grands groupes internationaux accueillis, l’Ile-de-France
fait partie des leaders mondiaux avec New-York, Tokyo
et Londres. En l’occurrence, c’est avec Londres que la
concurrence est la plus directe : la City et Canary Wharf se
retrouvent ainsi face au QCA parisien et à La Défense. Si La
Défense conserve sa place de premier quartier d’affaires
européen devant Canary Wharf, plus globalement, Londres,
plus associée à la finance que Paris, semble avoir aujourd’hui
une longueur d’avance, malgré des prix plus élevés.
Une des différences les plus marquantes entre Londres et
Paris se mesure sur les aspects architecturaux : en Ile-de-
France, les immeubles de grande hauteur sont cantonnés à
Graphique 3 : les loyers revus à la baisse depuis 2008-2009
Evolution des prix des loyers de bureaux en Ile-de-France
(en euros HT/HC/m²/an, donnée du quatrième trimestre de chaque année)
322
309*
546
506*
468
420*
200
250
300
350
400
450
500
550
600
2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014
Ile-de-France dont QCA dont La Défense
Source : Immostat
* : donnée du troisième trimestre pour 2014
Londres, principale rivale
de Paris
5
L’économie francilienne en bref
EnjeuxIle-de-France
La Défense ; à Londres, au contraire, l’existence de Canary
Wharf n’a pas empêché la construction de gratte-ciel dans le
centre de la ville. Rares avant 2000 (Center Point, Tower  42,
etc.), les tours se développent depuis aussi à la City et
autour de la City. Inauguré en 2004, le 30 Saint Mary Axe (le
« Gherkin ») a constitué le point de départ de ce dévelop-
pement. Plus récemment, le Salesforce tower (230 m) et,
surtout, le « Shard » (310 m, soit plus que les tours de Canary
Wharf) sont venus compléter l’offre londonienne. A ces tours
devrait s’ajouter en 2018 le projet « 22 Bishopsgate » (262 m
de hauteur et 93 000 m² de surfaces de bureaux) qui sera
développé à la place du « Pinnacle », interrompu du fait de la
crise. Ces constructions dans le centre de Londres viennent
poser la question des grands projets à Paris intra-muros.
Ville plus moderne mais moins esthétique ? Ou ville moins
novatrice mais plus harmonieuse ? Le débat actuel autour
de la tour Triangle est révélateur de la difficulté à répondre.
Pourtant, ce projet représente un atout important pour
l’image de marque de Paris et l’activité économique de
l’Ile-de-France ; il constituerait un signal fort envoyé aux
investisseurs étrangers.
Ce débat autour du
modernisme et de
l’attractivité est d’autant
plus important que d’autres villes deviennent de plus en plus
attractives. Ainsi, Francfort et son Bankenviertel qui abritent
la Bourse de Francfort, la Banque Centrale Européenne et le
siège de nombreuses banques se posent en concurrent de La
Défense et Canary Wharf. Une enquête de la Communauté
d’Agglomération Seine Défense en 2013 a même montré
que le quartier de Francfort est le deuxième choix des
principaux décideurs européens pour l’implantation d’un
siège social derrière la City et devant La Défense, reléguée
à la troisième place. De même, Moscou a développé sa
propre City (la Moskva City) ; dans ce quartier d’affaires, se
trouvent aujourd’hui six des dix plus hautes tours d’Europe
(dont la plus élevée, la Mercury City Tower et ses 339 m) ;
cependant, là encore, les loyers sont plus élevés qu’à Paris.
La ville de Milan a quant à elle profité de la préparation
de l’exposition universelle 2015 pour se développer ; lancé
en 2005 et récemment devenu propriété à 100 % du fonds
souverain du Qatar, le quartier d’affaires Porta Nuova est
ainsi un des plus importants projets d’Europe. Madrid et
Barcelone ne sont pas exclues de cette course à l’attractivité
même s’il leur faudra quelques années encore pour effacer
les conséquences de la crise.
Par ailleurs, dans cette
compétition interna-
tionale, il est également
essentiel que le dévelop-
pement de l’offre de bureaux francilienne ne se fasse
pas sans prendre en compte les nouvelles tendances :
coworking, travail à distance, mobilité et nouvelles techno-
logies réinventent actuellement le travail et, par conséquent,
le marché de bureaux. Une adaptation des acteurs du
secteur à ces évolutions sera donc nécessaire.
A paraître prochainement : le paysage commercial du Grand Paris en pleine mutation
Coworking et nouvelles techno-
logies invitent à repenser
l’immobilier de bureaux
6
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Directeur de la rédaction : France MOROT-VIDELAINE
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Maquette et mise en page : Nathalie PAGNOUX
Reproduction autorisée à la condition expresse de mentionner la source
Crédit photo : ©D. Delaporte - CCI Paris Ile-de-France
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 Président : Alain BUAT
 Responsable : Isabelle SAVELLI-THIAULT
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 Commerce - Enquêtes - Développement durable : Julien TUILLIER
 Conjoncture - Benchmark européen : Mickaël LE PRIOL
 Services : Bénédicte GUALBERT
 Veille économique : Marielle GUERARD, Catherine PICQ-MARTINEZ, Clément SAVELON
 PAO - Multimédia : Nathalie PAGNOUX
 Administration - Secrétariat : Isabelle BURGOT-LAMBERT
Pour en savoir plus :
•	 « Ile-de-France grandes transactions 2014 : du changement ! », DTZ, Property Times, janvier 2015
•	 Epadesa (Établissement Public d’Aménagement de la Défense Seine Arche) : www.epadesa.fr
•	 « Bureaux en Ile-de-France : construire plus ou produire mieux ? », IAU Ile-de-France, Note Rapide n°645, mars 2014
•	 « Baromètre Livraisons Futures – 4e trimestre-2014 », JLL, février 2015
•	 ORIE (Observatoire Régional de l’Immobilier d’Entreprise) : www.orie.asso.fr
•	 « La transformation et la mutation des immeubles de bureaux », ORIE, Note n°29, février 2013
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Vers un redémarrage de l’immobilier de bureaux francilien ?

  • 1. Vers un redémarrage de l’immobilier de bureaux francilien ? Depuis 2008, la morosité économique a pesé sur l’immobilier de bureaux et même remis en cause des projets pourtant essentiels au marché francilien. Dans ce contexte, comment l’offre francilienne a-t-elle évolué, notamment à La Défense, depuis la récession de 2008-2009 ? A l’heure où des signes positifs commencent à apparaître, quelles tendances se dessinent pour les investissements et le marché locatif en Ile-de-France ? Après six années difficiles, comment la région-capitale se situe-t-elle désormais face à la concurrence ? Avec quelque 53 millions de mètres carrés, l’Ile-de-France dispose du plus important parc de bureaux en Europe. Paris et sa région sont aussi, avec Londres, les marchés les plus attractifs sur le continent européen pour les acteurs interna- tionaux, aussi bien entreprises qu’investisseurs. Cette attrac- tivité est particulièrement concentrée vers les deux pôles d’affaires, La Défense et le Quartier Central des Affaires (QCA, cf. « définitions »), qui représentent une importante part de l’offre et dont la densité d’emplois très élevée. La Défense et ses quelque 3,3millionsdemètrescarrés de bureaux constituent la partie la plus visible de l’iceberg immobilier francilien. Et, malgré la concurrence et la montée en puissance de Canary Wharf à Londres, La Défense reste le premier quartier d’affaires d’Europe en termes d’offre et l’un des plus importants au monde. Ainsi, bien que d’autres aient conservé une adresse dans le QCA, plusieurs grands groupes français (Total, Areva, GDF Suez, Saint-Gobain, etc.) ont leur siège social à La Défense et c’est également le cas des filiales françaises ou européennes de grandes entreprises interna- tionales. Pour attirer ces acteurs, depuis 1955, La Défense n’a cessé de se développer et concentre notamment la majorité des immeubles de grande hauteur en France. Ainsi, 13 des plus hautes tours de bureaux françaises sont situées à La Défense. En l’occurrence, l’Etat et l’Epad (cf. « définitions ») ont décidé en 2006 d’un plan de renouveau du quartier d’affaires. Celui-ci définissait l’avenir de La Défense à l’horizon 2015 pour renforcer sa position de leader européen. Ses grandes lignes étaient basées sur la construction de nouvelles tours de bureaux et le remplacement de celles jugées obsolètes ainsi que sur le développement des logements et des transports pour y accéder. Dix ans après, quel bilan pour le plan de renouveau en termes de construction de bureaux ? Les objectifs visaient à construire 300 000 m² de bureaux neufs et à démolir puis reconstruire 150 000 m² supplémentaires. On a cru un temps que ces quotas du plan « La Défense 2015 » seraient largement dépassés, notamment lorsque les candidats à l’appel à projets de l’Epad se sont dévoilés en 2007-2008 (tour Signal mais aussi tours Hermitage Plaza, tour Phare, etc.) ; mais la crise est passée par là. Ainsi, le projet de la tour Signal de 140 000 m² imaginé par Jean Nouvel a été reporté sine die en 2010, celui de la tour Generali a été abandonné par le groupe d’assurances italien un an plus tard, etc. Parallèlement, s’ils sont toujours programmés, les projets des deux tours Hermitage et de la tour Phare avancent quant à eux très difficilement du fait de nombreux recours des habitants du quartier. La Défense, partie la plus visible de l’iceberg L’économie francilienne en bref EnjeuxIle-de-France n°172 - avril 2015 Retrouvez toutes nos publications sur www.crocis.cci-paris-idf.fr Le plan « La Défense 2015 » : des objectifs non atteints du fait de la crise
  • 2. L’économie francilienne en bref EnjeuxIle-de-France Malgré ces difficultés, d’autres projets ont été menés à leur terme et le visage de La Défense a nettement évolué ces dernières années. Ainsi, la tour CB21 (ancienne tour Gan) et la tour Eqho (ex-tour Descartes) ont été entièrement restructurées et modernisées. Plus significativement encore, l’ex-tour UAP a été entièrement réhabilitée et a laissé place à la tour First ; cette dernière est devenue le plus haut gratte-ciel de France (231 m). Ces deux dernières années, les livraisons des tours Carpe Diem, Majunga et D2 notamment ont contribué à moderniser le quartier d’affaires. Et l’abou- tissement de ces projets n’empêche pas que d’autres soient aussi en cours (rénovation de la tour Athena, par exemple) ou à l’étude (tours Hermitage Plaza et tour Phare mais aussi tour Trinity, tour M2 ou encore, projets AVA et Alto). Désormais, dans la continuité de « La Défense 2015 », l’Epadesa (cf. « définitions ») est déjà passé à l’après-2015 en présentant mi-mars son projet stratégique et opérationnel pour les vingt prochaines années. Celui-ci est axé sur l’attrac- tivité de La Défense et articulé autour de quatre objectifs : continuer à moderniser le quartier d’affaires et l’ouvrir sur le territoire environnant, mettre le logement au cœur des enjeux, engager la « révolution qualitative » de La Défense et contribuer au rayonnement de la métropole. Si La Défense concentre les tours de bureaux, la visibilité à l’international et la demande restent fortes pour les bureaux situés à Paris intra-muros. Plus précisément, le QCA, fief du luxe mais aussi du secteur bancaire et financier, constitue le périmètre le plus demandé de Paris, notamment le Triangle d’Or et le quartier Saint-Lazare. En effet, même si le QCA est le quartier « historique » de l’immobilier de bureaux en Ile-de- France, beaucoup de ses immeubles ont été modernisés ces dernières années. Par ailleurs, certaines entreprises jugent qu’il est judicieux de louer moins de mètres carrés mais de bénéficier d’une situation plus centrale qui impose moins de temps de déplacement à leurs salariés et qui favorise le contact avec leurs clients et leurs fournisseurs. Par rapport à la concurrence internationale, le QCA a également l’avantage d’être moins cher que d’autres quartiers de centre-ville en Europe, notamment le West End ou la City de Londres (en 2014, les loyers « primes » du West End étaient 2,7 fois plus élevés que dans le QCA à Paris selon Cushman & Wakefield). Preuve de cette envie de centralité, le taux de vacance dépasse à peine 5,0 %, soit un niveau très inférieur à la moyenne régionale (7,6 %). L’offre francilienne ne se résume pas à La Défense et au QCA. En effet, ces deux quartiers ne peuvent évidemment pas absorber l’ensemble de la tertiarisation grandissante de l’Ile- de-France. La région-capitale dispose donc de nombreux autres pôles tertiaires, moins prestigieux peut-être mais aussi moins chers. Dans Paris, les quartiers autour de la Gare de Lyon, celui du Front de Seine ou encore Paris Rive Gauche contribuent notamment à diversifier l’offre. Le Front de Seine bénéficiera d’ailleurs dès 2015 de la livraison à Balard de deux des quatre immeubles du projet Qu4drans qui jouxtera le futur « Pentagone à la française », puis du « Pentagone » lui-même. A ces quartiers, il faudra également ajouter l’offre du projet Clichy-Batignolles qui devrait être achevé en 2019. En dehors de Paris intra-muros, d’autres pôles ont développé (et continuent de le faire) des surfaces de bureaux. C’est le cas de Plaine Commune qui compte déjà une partie des effectifs de SFR, de Siemens ou encore de la SNCF et qui voit Véolia construire son futur siège à Aubervilliers. La densité de bureaux est également importante à Issy Val-de-Seine (Bouygues Telecom, Canal+, Microsoft, Systra, etc.), à Montreuil ou à Malakoff-Montrouge. Plus loin du centre de l’agglomération, Val-de-Fontenay (Axa, RATP, etc. mais surtout la Société Générale qui y est déjà Le Quartier Central des Affaires reste aussi attractif L’offre est aussi conséquente en dehors du QCA et de La Défense Definitions : Epadesa : Établissement Public d’Aménagement de la Défense Seine Arche. Né de la fusion de l’Établissement Public pour l’Aména- gement de la Défense (Epad) et le l’Établissement Public d’Aménagement Seine-Arche (Epasa). Le territoire de l’Epadesa couvre une partie des communes de Courbevoie, La Garenne-Colombes, Nanterre et Puteaux. Loyer « prime » : moyenne pondérée des 10 transactions les plus élevées en termes de loyer. Loyer « top » : loyer facial le plus élevé d’un marché. Quartier Central des Affaires : quartier composé du 8e arrondissement et d’une partie des 1er, 2e, 9e, 16e et 17e arrondissements. Il est délimité par : • la place du Maréchal Juin, le boulevard Pereire, la Porte Maillot, l’avenue de Malakoff, l’avenue Raymond Poincaré et la place du Trocadéro et du 11 novembre à l’ouest ; • la Porte Champerret, l’avenue de Villiers, la gare Saint Lazare et la rue de Châteaudun au nord ; • la rue du Faubourg Montmartre, la rue Montmartre et la rue du Louvre à l’est ; • la Seine du Louvre jusqu’au Trocadéro au sud. Triangle d’Or : quartier du 8e arrondissement à l’intérieur du QCA. Il est délimité par : • l’avenue George V ; • l’avenue Montaigne ; • l’avenue des Champs-Elysées. 2
  • 3. L’économie francilienne en bref EnjeuxIle-de-France 3 Graphique 1 : près de 4 millions de mètres carrés vacants Evolution de l’offre de bureaux disponible en Ile-de-France (en m², donnée du quatrième trimestre de chaque année) 1 518 000 2 423 000 3 626 000 3 906 000* 0 500 000 1 000 000 1 500 000 2 000 000 2 500 000 3 000 000 3 500 000 4 000 000 4 500 000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 Source : Immostat * : donnée du troisième trimestre pour 2014 implantée et inaugurera mi-2016 son campus de 90 000 m²), Noisy-le-Grand - Mont d’Est ou encore les pôles aéropor- tuaires concentrent aussi des surfaces non négligeables. La montée en puissance du plateau de Saclay complète cette offre « extra-parisienne » : la dynamique des installations de centres de R&D mais aussi de quelques sièges (par exemple, Mercedes-Benz France à Montigny-le-Bretonneux) sur le plateau lui-même ou à l’intérieur de son territoire d’influence est porteuse. Avant même que le projet de transports du Grand Paris ne redessine le visage du marché de l’immobilier de bureaux de demain, d’autres projets vont venir moderniser l’offre de bureaux en Ile-de-France. Parmi ceux qui seront livrés dès 2015, on peut citer Askia à Orly, le Lemnys à Issy-les- Moulineaux, etc. et d’autres développements sont prévus à plus ou moins long terme. C’est le cas : • près de la gare d’Austerlitz (« opération A7A8a ») ; • dans le 13e arrondissement (Porte d’Ivry) avec le projet de tours Duo de Jean Nouvel ; • dans le quartier Ivry Confluences et, plus globalement, sur le territoire de Seine-Amont ; • au Carré Sénart… Ces projets ne doivent pas masquer le fait que le nombre des chantiers en cours reste moins élevé qu’avant la récession de 2008-2009. Toutefois, 2014 pourrait avoir marqué un retournement du marché. En effet, pour l’ensemble des investissements immobiliers, les montants se sont élevés à 17 milliards d’euros en 2014 (source Immostat), un montant plus proche des 20,4 milliards de 2007 que des 11,6 milliards de 2013 et des 5,3 milliards de 2009. Surtout, cette performance a été en grande partie due à une très bonne orientation au quatrième trimestre. Qui plus est, la mise en place du quantitative easing (QE, politique de rachats massifs de dette souveraine) de la Banque Centrale Européenne (BCE) devrait, notamment, bénéficier aux financements de l’immobilier et prolonger cette tendance ; l’abondance des liquidités et les coûts modérés de financement devraient ainsi stimuler l’investis- sement et, indirectement, les projets des territoires. Parallèlement, une partie du parc francilien est vide à l’heure actuelle (cf. graphique 1). En effet, sur les 52,8 millions de mètres carrés de bureaux recensés actuellement, le GIE Immostat estime à 3,9 millions ceux qui ne sont pas occupés (donnée du troisième trimestre 2014 ; les premières informations pour le quatrième trimestre indiquent même que le seuil des 4,0 millions a été franchi). Conséquence de la crise, puis de la livraison de surfaces importantes ces deux dernières années, la vacance a crû de près de 1,5 million de mètres carrés depuis 2007 et même de 2,4 millions depuis 2001. Néanmoins, il faut distinguer, dans ces surfaces vacantes, celles, neuves, qui ne sont pas encore commercialisées mais qui sont potentiellement attractives et celles, vieillissantes, qui ont du mal à trouver preneur. Parmi ces dernières, celles vacantes depuis plusieurs années sont même vraisemblablement devenues inadaptées à l’usage de bureaux. Cette tendance pourrait même s’amplifier : la crise a en effet conduit de nombreuses entreprises à rationaliser leur patrimoine immobilier et à regrouper leurs effectifs dans des locaux neufs, mieux optimisés et moins énergivores. L’attrait des décideurs pour les bureaux neufs tend par conséquent à déséquilibrer le marché entre Paris et La Défense d’un côté Des investissements stimulés à court terme par le quantitative easing de la BCE Une partie du parc est vide et le restera du fait de son obsolescence
  • 4. L’économie francilienne en bref EnjeuxIle-de-France et le reste de l’Ile-de-France, notamment la Grande Couronne de l’autre (sur les 3,9 millions de mètres carrés vacants, plus de 1,1 million sont situés en deuxième couronne et quelque 1,5 million en première couronne hors La Défense). S’il semble plus difficile d’orchestrer la réhabilitation des bureaux obsolètes sur l’ensemble de la Grande Couronne qu’à La Défense, une modernisation de l’offre disponible, voire sa réaffectation, semblent s’imposer ; par conséquent, la question de la transformation des immeubles de bureaux en logements devient très prégnante. Néanmoins, malgré les incitations, les investisseurs restent frileux lorsqu’il s’agit de transformer des bureaux en logements par manque de rentabilité et du fait des contraintes fiscales et juridiques. La dynamique des commercialisations a quant à elle été plus soutenue en 2014 qu’en 2013 (+ 13,4 %). Le seuil des 2 millions de mètres carrés placés a ainsi été franchi (2 118 400 m² selon les données provisoires), ce qui n’avait pas été le cas un an plus tôt (cf. graphique 2). Les plus importantes transactions ont concerné l’implantation des équipes Innovation et Recherche de Safran (44 300 m²) sur le plateau de Saclay (sur les communes de Châteaufort et de Magny-les-Hameaux), le lancement de la construction du siège de Veolia à Aubervilliers (45 000 m²), l’installation de KPMG sur 40 500 m² dans la tour Eqho à La Défense, la location par L’Oréal Luxe de 39 600 m² de bureaux dans la ZAC Front-de-Seine à Levallois-Perret ou encore celle de Solocal Group à Boulogne-Billancourt (31 700 m²). Cela ne signifie pas pour autant que le marché locatif a été très dynamique. En effet, l’embellie de 2014 doit être relativisée, d’une part, parce que l’année 2013 (- 24,2 % en 2013 par rapport à 2012) s’était avérée très décevante en affichant un résultat inférieur à celui de 2009 ; d’autre part, parce que la demande placée en 2014 est restée inférieure à la moyenne sur la période 2000-2013 (2,2 millions) et s’est située bien loin des quelque 2,8 millions enregistrés en moyenne en 2006-2007. Une véritable reprise du marché francilien ne pourrait par conséquent être attendue que pour une demande placée annuelle avoisinant les 2,5 millions de mètres carrés, soit le niveau atteint en 2011 et en 2012. Néanmoins, la bonne performance de La Défense en 2014 (plus de 230 000 m² placés) est à souligner ; en effet, même si le taux de vacance y a dépassé les 13,0 % fin 2014, le quartier d’affaires a renoué avec les grandes transactions l’an dernier (KPMG dans la tour Eqho, donc, mais aussi AXA Investment Managers qui a loué 27 000 m² dans la tour Majunga, Thalès qui s’installera sur 10 000 m² dans la tour Carpe Diem, etc.) et a enregistré son meilleur résultat depuis 2008. Même si l’augmentation de la demande placée a été aussi facilitée par des niveaux de loyers toujours bien inférieurs à ceux d’avant-crise (cf. graphique 3), la qualité et la modernité de l’offre fournie par les nouvelles tours semblent avoir produit leur effet. Si Paris et l’Ile-de-France concentrent une large part des surfaces de bureaux en France, les autres métropoles ont également développé leur offre ces dernières années et tentent de concurrencer la région- capitale sur certains créneaux. Ainsi, déjà positionné comme le marché le plus important de province, Lyon voit ses bureaux se moderniser et leur surface augmenter. C’est le cas principalement dans le 4 Du mieux pour les commer- cialisations en 2014 mais il faut encore attendre avant d’évoquer une véritable reprise 2118400* 0 500 000 1 000 000 1 500 000 2 000 000 2 500 000 3 000 000 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 Moyenne 2000-2013 : 2 188 969 Moyenne 2006-2007 : 2 789 559 Graphique 2 : un niveau de commercialisations en 2014 sous sa moyenne depuis 2000 Evolution de la demande placée de bureaux en Ile-de-France (en m²) Lyon, Marseille, Lille… L’offre se développe dans les autres métropoles hexagonales Source : Immostat * : donnée provisoire pour 2014
  • 5. L’économie francilienne en bref EnjeuxIle-de-France quartier de la Part-Dieu ; la tour Oxygène y a notamment été inaugurée en 2010 et est aujourd’hui le deuxième plus haut gratte-ciel de la ville, derrière la tour Part-Dieu. Néanmoins, elle sera prochainement reléguée au troisième rang lorsque la tour Incity sera inaugurée (fin 2015) ; celle-ci atteindra 200 m et sera la tour la plus haute de province et la troisième au plan national derrière la tour First à la Défense et la tour Montparnasse à Paris. D’autres projets sont sur les rails ou à l’étude pour enrichir la skyline de la Part-Dieu ; les plus importants à court et moyen terme sont l’ensemble Silex 1 et Silex 2, l’immeuble Sky 56, le projet Two Lyon (deux tours dont l’une de 170 m) et la Tour Eva (tour supposée atteindre 220 m, mais le programme est à ce jour reporté sine die). Derrière Lyon, les autres métropoles de province ne sont pas en reste. Comme Lyon, elles tirent profit des dévelop- pements des infrastructures de transport, notamment de lignes à grande vitesse. Ainsi, relié à Paris en moins d’une heure depuis 1993, Lille offre le troisième parc de bureaux en France. La métropole a notamment lancé Euralille au début des années 90 autour de la gare Lille-Europe et le pôle a été progressivement étendu ces 20 dernières années. En 2001, Marseille a également profité de l’inauguration de la LGV Méditerranée et la cité phocéenne s’impose comme le quatrième marché de bureaux en France. En l’occurrence, cette position est largement due au pôle Euroméditerranée. Cette importante opération de rénovation urbaine redessine le quartier situé entre le port de commerce, le Vieux-Port et la gare. A terme, il est prévu que l’offre de bureaux y atteigne 1 000 000 m² avec l’objectif d’attirer des entreprises de commerce international mais aussi des banques, des compagnies d’assurances, etc. Bordeaux qui sera reliée à Paris en 2h05 en 2017 et dont le projet Euratlantique viendra ajouter 500 000 m² de bureaux à l’offre actuelle, Nantes (Euronantes est le septième pôle d’affaires de France) et Strasbourg qui bénéficie de son statut de « capitale européenne » sont aussi très dynamiques. Toutes ces villes sont certes moins attractives que Paris et sa région au niveau mondial mais elles disposent d’un atout important sur le marché français : des prix moins élevés ; les loyers « top » y restent ainsi sous les 300 € HT/HC/m²/an (280 € à Lyon, 265 € à Marseille, 230 € à  Bordeaux, etc. en 2014 selon BNP Paribas Real Estate). Cependant, les principaux acteurs y restent, pour l’heure, des opérateurs publics ou parapublics alors que les métropoles régionales tentent d’attirer les fonctions supports ou encore les centres de R&D des grands groupes. Néanmoins, la concur- rence pour Paris et sa région ne se situe pas en France, pas même à Lyon. En termes d’attractivité, de parc disponible, de montants investis ou de sièges sociaux de grands groupes internationaux accueillis, l’Ile-de-France fait partie des leaders mondiaux avec New-York, Tokyo et Londres. En l’occurrence, c’est avec Londres que la concurrence est la plus directe : la City et Canary Wharf se retrouvent ainsi face au QCA parisien et à La Défense. Si La Défense conserve sa place de premier quartier d’affaires européen devant Canary Wharf, plus globalement, Londres, plus associée à la finance que Paris, semble avoir aujourd’hui une longueur d’avance, malgré des prix plus élevés. Une des différences les plus marquantes entre Londres et Paris se mesure sur les aspects architecturaux : en Ile-de- France, les immeubles de grande hauteur sont cantonnés à Graphique 3 : les loyers revus à la baisse depuis 2008-2009 Evolution des prix des loyers de bureaux en Ile-de-France (en euros HT/HC/m²/an, donnée du quatrième trimestre de chaque année) 322 309* 546 506* 468 420* 200 250 300 350 400 450 500 550 600 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 Ile-de-France dont QCA dont La Défense Source : Immostat * : donnée du troisième trimestre pour 2014 Londres, principale rivale de Paris 5
  • 6. L’économie francilienne en bref EnjeuxIle-de-France La Défense ; à Londres, au contraire, l’existence de Canary Wharf n’a pas empêché la construction de gratte-ciel dans le centre de la ville. Rares avant 2000 (Center Point, Tower  42, etc.), les tours se développent depuis aussi à la City et autour de la City. Inauguré en 2004, le 30 Saint Mary Axe (le « Gherkin ») a constitué le point de départ de ce dévelop- pement. Plus récemment, le Salesforce tower (230 m) et, surtout, le « Shard » (310 m, soit plus que les tours de Canary Wharf) sont venus compléter l’offre londonienne. A ces tours devrait s’ajouter en 2018 le projet « 22 Bishopsgate » (262 m de hauteur et 93 000 m² de surfaces de bureaux) qui sera développé à la place du « Pinnacle », interrompu du fait de la crise. Ces constructions dans le centre de Londres viennent poser la question des grands projets à Paris intra-muros. Ville plus moderne mais moins esthétique ? Ou ville moins novatrice mais plus harmonieuse ? Le débat actuel autour de la tour Triangle est révélateur de la difficulté à répondre. Pourtant, ce projet représente un atout important pour l’image de marque de Paris et l’activité économique de l’Ile-de-France ; il constituerait un signal fort envoyé aux investisseurs étrangers. Ce débat autour du modernisme et de l’attractivité est d’autant plus important que d’autres villes deviennent de plus en plus attractives. Ainsi, Francfort et son Bankenviertel qui abritent la Bourse de Francfort, la Banque Centrale Européenne et le siège de nombreuses banques se posent en concurrent de La Défense et Canary Wharf. Une enquête de la Communauté d’Agglomération Seine Défense en 2013 a même montré que le quartier de Francfort est le deuxième choix des principaux décideurs européens pour l’implantation d’un siège social derrière la City et devant La Défense, reléguée à la troisième place. De même, Moscou a développé sa propre City (la Moskva City) ; dans ce quartier d’affaires, se trouvent aujourd’hui six des dix plus hautes tours d’Europe (dont la plus élevée, la Mercury City Tower et ses 339 m) ; cependant, là encore, les loyers sont plus élevés qu’à Paris. La ville de Milan a quant à elle profité de la préparation de l’exposition universelle 2015 pour se développer ; lancé en 2005 et récemment devenu propriété à 100 % du fonds souverain du Qatar, le quartier d’affaires Porta Nuova est ainsi un des plus importants projets d’Europe. Madrid et Barcelone ne sont pas exclues de cette course à l’attractivité même s’il leur faudra quelques années encore pour effacer les conséquences de la crise. Par ailleurs, dans cette compétition interna- tionale, il est également essentiel que le dévelop- pement de l’offre de bureaux francilienne ne se fasse pas sans prendre en compte les nouvelles tendances : coworking, travail à distance, mobilité et nouvelles techno- logies réinventent actuellement le travail et, par conséquent, le marché de bureaux. Une adaptation des acteurs du secteur à ces évolutions sera donc nécessaire. A paraître prochainement : le paysage commercial du Grand Paris en pleine mutation Coworking et nouvelles techno- logies invitent à repenser l’immobilier de bureaux 6 Directeur de la publication : Etienne GUYOT Directeur de la rédaction : France MOROT-VIDELAINE Rédacteur en chef : Isabelle SAVELLI-THIAULT Maquette et mise en page : Nathalie PAGNOUX Reproduction autorisée à la condition expresse de mentionner la source Crédit photo : ©D. Delaporte - CCI Paris Ile-de-France Dépot légal : avril 2015 ISSN : 1266-3255 CROCIS de la CCI Paris Ile-de-France - 27 avenue de Friedland - 75382 PARIS cedex 08 tél. : +33 (0) 1 55 65 82 00 - fax : +33 (0) 1 55 65 82 62 - e-mail : crocis@cci-paris-idf.fr Retrouvez toutes nos publications sur www.crocis.cci-paris-idf.fr Suivez nous sur twitter @CROCIS_CCI_IDF  Président : Alain BUAT  Responsable : Isabelle SAVELLI-THIAULT  Industrie - Démographie d’entreprises : Yves BURFIN  Commerce - Enquêtes - Développement durable : Julien TUILLIER  Conjoncture - Benchmark européen : Mickaël LE PRIOL  Services : Bénédicte GUALBERT  Veille économique : Marielle GUERARD, Catherine PICQ-MARTINEZ, Clément SAVELON  PAO - Multimédia : Nathalie PAGNOUX  Administration - Secrétariat : Isabelle BURGOT-LAMBERT Pour en savoir plus : • « Ile-de-France grandes transactions 2014 : du changement ! », DTZ, Property Times, janvier 2015 • Epadesa (Établissement Public d’Aménagement de la Défense Seine Arche) : www.epadesa.fr • « Bureaux en Ile-de-France : construire plus ou produire mieux ? », IAU Ile-de-France, Note Rapide n°645, mars 2014 • « Baromètre Livraisons Futures – 4e trimestre-2014 », JLL, février 2015 • ORIE (Observatoire Régional de l’Immobilier d’Entreprise) : www.orie.asso.fr • « La transformation et la mutation des immeubles de bureaux », ORIE, Note n°29, février 2013 Francfort, Milan, Moscou, etc. de plus en plus attractives Mickaël LE PRIOL