Bilan du marché français de l'immobilier de commerces à la fin du premier semestre 2014 (évolution de la consommation, demande des enseignes, marché de l'investissement, évolution du parc des commerces et actualité politique et réglementaire)

1. ÉCONOMIE
Après les mauvais résultats du 1er trimestre, la
consommation devrait enregistrer une hausse
modeste au 2e trimestre (+ 0,5 %) en raison
du niveau très bas de l’inflation et d’une légère
progression des salaires (+ 0 ,3 %). Ces
facteurs continueront de soutenir les ventes
au détail dans les mois à venir d’autant que la
confiance des Français est orientée à la hausse, indiquant une plus
grande propension des ménages à consommer. Leur volonté de se
reconstituer une épargne de précaution pourra néanmoins
constituer un frein à leurs dépenses d’autant que le chômage ne
devrait pas baisser de façon significative d’ici la fin de 2015.
MARCHÉ LOCATIF
Les sites secondaires et les projets situés au sein de zones de
chalandise réduites restent les principales victimes de la prudence
des enseignes. Des segments de marché a priori moins exposés à la
crise souffrent également, à l’image de ces centres-villes de grandes
agglomérations pénalisés par les arbitrages des consommateurs, le
développement du commerce de périphérie ou le renouvellement
de l’offre de centres commerciaux régionaux existants.
Parallèlement au bon démarrage de nouveaux équipements (Les
Terrasses du Port), les plus grands centres continuent en effet de
renforcer leur attractivité via de nouvelles ouvertures, tirant parti
d’opérations de restructuration ou de rénovation (Cap 3000) mais
aussi de cessions de grandes surfaces (Nike et Cultura dans Les 4
Temps, en lieu et place de Virgin). Ces cessions donnent aussi
l’opportunité à plusieurs acteurs de se développer en rues
commerçantes – notamment à Paris – qu’il s’agisse d’enseignes
historiques (Jules dans l’ex-Esprit de la rue de Rennes, Longchamp
dans l’ex-MCS des Champs-Elysées, H&M dans l’ex-FNAC du bd
Saint-Germain) ou de marques amorçant un développement en
propre (Asics dans l’ex-Game de la rue d’Amsterdam).
D’autres projets de ce type animeront les rues commerçantes ces
prochains mois (l’ex-Virgin de l’avenue Jean Médecin à Nice, etc.).
Cependant si les difficultés, arbitrages ou repositionnements
d’enseignes continueront d’alimenter le flux des cessions, les
opportunités de grandes surfaces bien situées seront relativement
limitées compte-tenu de leur absorption rapide par de grands
groupes privilégiant l’ouverture de megastores. De façon générale,
l’inadéquation entre les critères de recherche des enseignes et la
qualité de l’offre disponible sur le marché pèse sur le dynamisme
des meilleurs sites, expliquant la pression à la hausse s’exerçant sur
les valeurs prime des artères les plus prestigieuses et la tendance
des grands noms du luxe à sécuriser leur réseau au travers de
projets d’acquisition de boutiques.
INDICATEURS ÉCONOMIQUES – ÉVOLUTION EN %
FRANCE 2012 2013 2014P
Croissance du PIB 0,0 0,3 0,7
Indice des prix à la consommation 2,0 0,9 1,1
Taux de chômage¹ 9,8 9,8 9,8
Pouvoir d’achat² -0,9 0,3 0,7
Opinion des ménages³ 91 80 86
Consommation des ménages -0,4 0,3 0,3
Sources : INSEE/Crédit Agricole/P : prévision
¹France Métropolitaine/²Pouvoir d’achat du revenu disponible brut/³Indicateur synthétique fin juin de chaque année
VALEURS LOCATIVES PRIME – €/M²/AN
RUES COMMERÇANTES (ZONE A) 2T 2013 2T 2014 TENDANCE
Paris / Avenue des Champs-Élysées 18 000 18 000 ►
Paris / Rue du Faubourg Saint-Honoré 10 000 12 000 ▲
Paris / Boulevard Saint-Germain 6 000 6 000 ►
Paris / Boulevard Haussmann 6 000 8 000 ▲
Paris / Rue de Rivoli 4 500 4 500 ►
Bordeaux / Rue Sainte-Catherine 2 200 2 200 ►
Cannes / Croisette 6 500 8 000 ▲
Lille / Rue Neuve 2 200 2 000 ▼
Lyon / Rue de la République 2 200 2 200 ►
Nice / Avenue Jean Médecin 2 200 2 200 ►
Strasbourg / Rue des Grandes Arcades 2 000 2 000 ►
Toulouse / Avenue Alsace-Lorraine 2 200 2 200 ►
Marseille / Rue Saint-Ferréol 2 000 2 000 ►
CENTRES COMMERCIAUX REGIONAUX
Ile-de-France 2 000 2 000 ►
Province 1 400 1 400 ►
PARCS D’ACTIVITES COMMERCIALES
Ile-de-France 180 180 ►
Province 170 170 ►
Source : Cushman & Wakefield
TRANSACTIONS LOCATIVES SIGNIFICATIVES
ENSEIGNE ADRESSE SURFACE M²
Tommy Hilfiger 43 boulevard des Capucines / Paris 75002 1 949
Blue Box Promenade Sainte-Catherine / Bordeaux 986
Superdry 83 rue de Rivoli / Paris 75001 577
Longchamp 77 avenue des Champs-Elysées / Paris 75008 542
Miu Miu 1 rue du Faubourg Saint-Honoré / Paris 75008 300
2T 2014
FRANCE
COMMERCES
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d’erreur ou inexactitude survenue sur tout ou partie de son contenu. Cushman & Wakefield, Juillet 2014.
MARCHÉ DE L’INVESTISSEMENT
Avec 4,2 milliards d’euros, les volumes investis en commerces sont
en hausse 133 % sur un an et même supérieurs aux résultats
enregistrés chaque année depuis 2008 en raison de la signature de
trois très grandes transactions : les cessions du portefeuille
Klépierre, du centre commercial Beaugrenelle et du portefeuille
d’actifs mixtes Risanamento. D’autres opérations ont illustré l’attrait
des boutiques situées sur les meilleures artères de l’Hexagone
(Chanel au 51 avenue Montaigne). Des investisseurs se sont aussi
positionnés sur des segments plus offreurs, alimentés par des projets
de centres commerciaux ou de retail parks et les cessions de
foncières soucieuses de recentrer leur patrimoine, à l’exemple de la
cession par Corio à KKR/Seefar d’un portefeuille de quatre centres.
De grandes transactions restent à finaliser d’ici la fin de l’année, si
bien que le record de 2007 (4,8 milliards) devrait être dépassé et les
volumes franchir la barre des 5 milliards d’euros en 2014.
PARC FRANÇAIS DES COMMERCES
Tous trois inaugurés au 2e trimestre, Qwartz, près de Paris, Les
Terrasses du Port à Marseille et Le Grand Moun dans les Landes
totalisent à eux seuls un volume de 170 000 m² comptant pour près
de 40 % de l’ensemble des nouveaux mètres carrés de centres
commerciaux prévus en 2014. De moindre envergure que les plus
grands centres ouverts au printemps, Vill’Up compte parmi les
inaugurations les plus significatives à venir au 2nd semestre. Cette
ouverture succèdera à Paris à celle de deux projets phare de 2012
et 2013 : Saint-Lazare et Beaugrenelle. Elle devancera en outre
plusieurs ouvertures prévues à plus ou moins long terme dans la
capitale, de l’extension du Forum des Halles (récemment choisie par
Rituals pour faire son entrée dans l’Hexagone) au développement
des espaces commerciaux de la gare Montparnasse en passant par la
restructuration de la Samaritaine, soit autant d’opérations illustrant
le renouveau de grands équipements parisiens.
ACTUALITÉ POLITIQUE ET RÉGLEMENTAIRE
La loi Pinel, relative à l’artisanat, au commerce et aux très petites
entreprises a été adoptée par le Parlement et publiée au J.O. du 19
juin 2014. Ce texte fait évoluer différents aspect du bail commercial
(durée des baux dérogatoires, encadrement de la valeur locative,
choix de l’indice d’indexation du loyer, etc.) et contient
d’importantes dispositions relatives au droit de l’urbanisme
commercial (auto-saisine de la CNAC pour l’examen des projets ≥
20 000 m², etc.). La loi Pinel acte également la fin des soldes
flottants, un dispositif largement décrié depuis sa création dans le
cadre de la LME de 2008, et porte la durée des soldes traditionnels
de 5 à 6 semaines à partir du mois de janvier prochain.
Chargé depuis le dernier remaniement ministériel de la mise en
œuvre du développement international de la France au titre du
tourisme, L. Fabius a récemment manifesté le souhait de voir élargir
l’ouverture dominicale des commerces aux quartiers parisiens les
plus prisés par les visiteurs étrangers. Sous le feu des projecteurs
depuis de longs mois, ce dossier épineux a cela dit peu de chance
d’aboutir rapidement, le Conseil de Paris ayant voté en juin dernier
la constitution d’une mission d’information chargée de remettre un
rapport sur le sujet d’ici la fin de l’année…
INDICES ILC/ICC – GLISSEMENT ANNUEL
Source : INSEE/Indices des loyers commerciaux (ILC) et du coût de la construction (ICC).
VOLUMES INVESTIS EN COMMERCES EN FRANCE
Source : Cushman & Wakefield
TRANSACTIONS INVESTISSEMENT SIGNIFICATIVES
ADRESSE/IMMEUBLE ACQUEREUR PRIX MN€
Portefeuille Klépierre / France¹ Carrefour 2 100
CC Beaugrenelle / Paris 75015 Apsys / Investisseurs privés² 668
51 avenue Montaigne / Paris 75008 Chanel 140
CC Domus / Rosny-sous-Bois Orion Capital Managers 70
¹Montant comprenant l’apport par Carrefour de 45 sites/²Groupe Madar et Financière Saint-James.
OUVERTURES SIGNIFICATIVES PRÉVUES EN 2014
PROJET VILLE M² OUV.
Qwartz (CC) Villeneuve-la-Garenne (92) 63 000 2T
Les Terrasses du Port (CC) Marseille (13) 61 000 2T
Le Grand Moun¹ (CC) Saint-Pierre-du-Mont (40) 45 000 2T
Waves Grand Sud (PAC) Moulins-lès-Metz (57) 38 500 4T
Parc Saint-Paul² (PAC) Saint-Paul-lès-Romans (26) 27 500 4T
Vill’Up (CC) Paris (75019) 24 000 4T
Grand Cap² (CC) Le Havre (76) 19 000 1T
White Parc (PAC) Villennes-sur-Seine (78) 11 600 2T
Avaricum (CC) Bourges (18) 11 100 4T
Mérignac Soleil² (CC) Mérignac (33) 8 330 2T
¹Transfert-Extension/²Extension/En bleu foncé, les projets déjà inaugurés depuis le début de l’année 2014.
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2009 2010 2011 2012 2013 2014
ILC ICC
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3,6
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2014
Investissements en commerces (Mds €) Part dans le volume total investi (%)