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LE MARCHÉ DES
COMMERCES
France
1er semestre 2016
Le marché des commerces en France | 2
ÉCONOMIE
Après avoir marqué le pas à la fin de 2015, la consommation des
ménages a progressé de 1 % au 1er trimestre 2016, sa plus forte
croissance trimestrielle depuis 2006. Portée par la reprise du
marché automobile, la consommation a également été soutenue
par le rebond des dépenses en biens d’équipement du foyer,
boostées par le passage à la TNT HD et les achats réalisés en vue
de l’Euro 2016. Ces facteurs auront été moins décisifs au
2e trimestre, expliquant le net ralentissement de la consommation
(+ 0,2 %) auquel aura aussi contribué la baisse de dépenses
d’habillement. Affecté par une météo printanière défavorable, ce
secteur continue par ailleurs de souffrir des arbitrages des
consommateurs, comme l’ont encore récemment confirmé les
difficultés de plusieurs grandes enseignes françaises.
Sur l’ensemble de 2016, l’INSEE prévoit une hausse de la
consommation assez proche de celle de l’année 2015. En dépit du
rebond des prix de l’énergie, les prix à la consommation restent
contenus, contribuant à la bonne tenue du pouvoir d’achat des
ménages qui devrait encore progresser de 1,7 % en 2016 après
+ 1,6 % en 2015. Les Français profiteront aussi d’une légère hausse
des prestations sociales et des salaires, dans un contexte de
reprise progressive du marché de l’emploi. Si la confiance des
ménages a légèrement fléchi en juin, le moral des Français reste
en outre à un bon niveau, et a même atteint en mai son plus haut
niveau depuis octobre 2007. Enfin, la hausse du volume des
ventes de logements et des crédits à l’habitat suggèrent une
reprise du marché résidentiel, qui pourrait aider à consolider le
rebond des dépenses d’équipement de la maison et l’embellie du
secteur du meuble en particulier.
S’il est trop tôt pour mesurer les effets du Brexit sur l’économie
de la France, la détérioration du climat social, l’amélioration trop
lente du marché de l’emploi et, surtout, la nouvelle attaque
terroriste perpétrée à Nice le 14 juillet constituent autant
d’éléments défavorables à la consommation. Si l’Euro 2016 aura
un peu limité la baisse de fréquentation internationale, nul doute
que ce nouvel attentat et la prolongation de l’état d’urgence
auront d’importantes conséquences sur la saison touristique
estivale, alors même que la province avait commencé à se relever
des attaques de 2015. Le marché parisien, qui, entre novembre
2015 et avril 2016, a perdu 2 millions de nuitées de visiteurs
étrangers, reste quant à lui durablement affecté par la baisse des
dépenses des touristes.
Indicateurs économiques (en %)
2015 2016P
Croissance du PIB 1,2 1,4
Prix à la consommation 0,1 0,2
Taux de chômage¹ 10,3 10,1
Consommation des ménages 1,5 1,6
Source : Banque de France, INSEE / P : prévision. ¹France entière, % population active
LE MARCHÉ DES COMMERCES
France | 1er semestre 2016
MARCHÉ LOCATIF
Tendances générales
Si la consommation des ménages reste bien orientée, l’attentisme
des enseignes, alimenté par plusieurs facteurs d’incertitudes,
continue de peser sur le marché français de l’immobilier des
commerces. Les mêmes causes ne produisant pas les mêmes
effets, les performances des enseignes et leur rythme d’expansion
varient toutefois très sensiblement selon le mode de distribution,
les secteurs d’activité ou la géographie des actifs. Les marchés les
plus dépendants de la clientèle internationale, grands magasins
parisiens ou axes prime de la capitale sont ainsi fortement
affectés par l’accroissement de la menace terroriste.
S’il ne peut en constituer la seule grille de lecture, l’écart entre le
prime et le secondaire reste une tendance lourde du marché
français des commerces. Les enseignes continuent ainsi de
rationaliser leur réseau de magasins au profit des emplacements
les plus rentables et les plus fréquentés, alimentant les transferts
vers les meilleures artères, les plus grands centres commerciaux
ou les retail parks les plus modernes et s’appuyant sur une vaste
zone de chalandise. Les emplacements les plus visibles et les plus
à même de servir leur communication restent aussi la cible
prioritaire des nouvelles enseignes étrangères, comme Five Guys
qui, pour son vaisseau amiral, a choisi une surface de 1 150 m² sur
les Champs-Élysées. Par ailleurs, Tesla fait de certains centres
commerciaux, comme « Parly 2 », le cadre atypique d’une
stratégie de développement et de promotion assez inédite pour
un constructeur automobile.
Ces deux exemples ne peuvent masquer le nombre relativement
restreint de nouveaux entrants, largement compensé toutefois
par la grande diversité de la demande émanant d’autres types
d’acteurs. Ainsi, plusieurs enseignes étrangères poursuivent leur
expansion (Action, Primark, Tiger, Rituals, etc.), tandis que l’essor
de la franchise, en centre-ville comme en périphérie, dope le
nombre d’ouvertures de points de vente. Reprises en main ou
bénéficiant de nouvelles prises de participation, plusieurs
enseignes relancent également leur développement (Fly,
Cacharel, etc.). Enfin, l’évolution des modes de consommation
contribue plus que jamais à soutenir l’activité, comme l’indiquent
la poursuite des projets de boutiques ou de show-rooms des
pure-players d’Internet (Spartoo, Made.com, Etsy, etc.), ou le
développement de nouveaux concepts destinés à gagner de
nouvelles clientèles (Gifi rue d’Alésia, à Paris, etc.).
LE MARCHÉ DES COMMERCES
France | 1er semestre 2016
Le marché des commerces en France | 3
Le marché des commerces en France | 4
Table Square | La Défense (92)
©Banimmo
Fashion retailers aren’t just competing with
other retailers — they’re competing with an
afternoon at a museum, tickets to
Hamilton, a concert or a great meal. In
order to be successful, the store of the
future will offer a mash-up of all these
things: a sense of theatre, memorable
content and hospitality, in a physical
environment where you can do one or all of
these things simultaneously.
John Bricker, Creative director at Gensler, The Business of Fashion, 13 juillet 2016.
Évolution par secteur d’activité
L’évolution de la demande des enseignes confirme la
forme du secteur beauté-santé. Plusieurs d’entre elles
ont multiplié les ouvertures depuis le début de 2016,
ciblant de bons emplacements pour compléter leur
réseau parisien (Le Labo rue Saint-Honoré, MAC rue des
Francs Bourgeois, etc.) ou se développer en province
après avoir essaimé dans la capitale. Ainsi, Rituals, Aesop
et Bobbi Brown ouvriront coup sur coup dans le Vieux
Lille.
Le secteur de l’alimentation, porté par l’essor de la
franchise et le succès du bio (Biocoop, Naturalia, Bio c’
Bon) ou de petits formats alimentaires (M&S Food), reste
également dynamique. Tranchant avec les difficultés de
la restauration traditionnelle, la restauration rapide
continue par ailleurs de se développer, comme le montre
la multiplication des ouvertures et projets d’enseignes
étrangères (Vapiano ou, plus récemment, Steack n’
Shake, Five Guys et Wagamama). Ce secteur, qui se
développe dans des lieux et sous des formats très variés
(centres-villes et périphérie, espaces de transit, shop-in-
shops), voit aussi fleurir les concepts haut-de-gamme ou
différenciants, tel le projet « Table Square » à La Défense.
Les nouveaux concepts de loisirs sont, quant à eux, de
plus en plus prisés par les bailleurs, qui les mettent à
profit pour diversifier leur offre et augmenter le temps
de présence de la clientèle dans leurs centres ou retail
parks, devenus de véritables lieux de destination. Après
Dock 39 dans « Clos du Chêne » et « Supergreen », la
tendance a récemment été illustrée par les ouvertures de
Mini World dans « Carré de Soie » près de Lyon, Pirates
Aventures dans « L’Avenue 83 » près de Toulon et le
Gulli Parc de « Saint-Orens », sur de grandes surfaces
comprises entre 1 000 et 2 500 m² et intégrant une offre
de restauration.
Le secteur de l’équipement de la personne connaît, enfin,
d’importants bouleversements. Les restructurations,
cessions ou disparitions de marques historiques (comme
Sinéquanone, La City, New Man, Kookaï ou Chevignon
pour les plus récentes) témoignent ainsi des difficultés
de ce marché très concurrentiel. La mode reste toutefois
l’un des principaux moteurs de la demande. Si le nombre
de nouveaux entrants est relativement peu élevé, de
grandes enseignes internationales continuent d’ouvrir de
vastes flagships en rues commerçantes ou dans des
centres commerciaux leaders pour compléter leur
maillage hexagonal (Primark, Uniqlo, Mango, etc.).
Plusieurs enseignes plus « pointues » voire premium
multiplient par ailleurs les projets. Soutenues par de
nouvelles injections de capitaux, surfant, pour certaines,
sur le potentiel représenté par le segment de la mode
masculine, elles étendent ainsi leur réseau dans les
artères de Paris et des grandes villes de province
(Balibaris à Paris, Lille, Toulouse et Nantes, Sessun à
Paris, Toulouse et Bordeaux, El Ganso à Toulouse,
Marseille et Montpellier, etc.).
LE MARCHÉ DES COMMERCES
France | 1er semestre 2016
Rue Saint-
Honoré
25%
Faubourg
Saint-
Honoré
14%
Vendôme/
Paix
14%
Avenue
Montaigne
12%
Saint-
Germain-
des-Prés
10%
Le Marais
6%
Autres
19%
Répartition des ouvertures de boutiques
de luxe prévues en 2016 à Paris
Rues commerçantes
Paris
La chute des arrivées hôtelières de Japonais (- 53 %) et de Russes
(- 39 %) au 1er trimestre 2016, et celle, plus modeste mais moins
attendue, des Chinois (- 0,4 %), soulignent les difficultés du
marché touristique de la capitale. Pour autant, les grandes
manœuvres se poursuivent sur plusieurs axes prime parisiens.
Tirant parti d’un afflux d’offres important, les mouvements
d’enseignes se multiplient notamment sur les Champs-Élysées.
S’ajoutant aux Galeries Lafayette, attendues fin 2018 au n°52, les
dernières semaines ont confirmé les projets de deux nouveaux
entrants, Skägen au n°142 et Five Guys au n°49-51, ainsi que
l’extension de Nike au n°65 en lieu et place de Tommy Hilfiger.
D’autres transactions sont en cours sur l’avenue, qui pourrait
donc présenter un tout autre visage d’ici quelques années.
La transformation de la rue Saint-Honoré est, quant à elle, bien
actée, et son positionnement luxe encore renforcé par les arrivées
prochaines de Fendi, Stella McCartney, Brioni ou encore Paul
Smith. Le Marais semble, de même, assez peu souffrir de
l’attentisme des enseignes, alors que le BHV a profité début juillet
de sa première ouverture dominicale dans le cadre de la loi
Macron. Après John Galliano, de nouvelles boutiques confirment
que ce quartier demeure l’une des principales cibles d’enseignes
de mode masculine haut-de-gamme, déjà présentes pour
certaines dans les « beaux quartiers de la capitale » (Crockett &
Jones, Weston).
Province
Toulouse, Lyon ou Bordeaux restent très appréciées des
enseignes haut-de-gamme ou mass-market (Uniqlo rue de la
Porte Dijeaux), et la valeur prime de leurs meilleurs axes parfois
orientée à la hausse. Dans d’autres métropoles, les cessions de
grandes surfaces favorisent les transferts d’enseignes, qui en
profitent pour accroître leurs points de vente et disposer d’une
vitrine plus adaptée à leurs ambitions. C’est le cas à Lille, des
projets de flagships de Nike et Mango rue Neuve et rue de
Béthune, où le groupe Happy Chic a par ailleurs prévu d’installer
ses enseignes Brice et Bizzbee. Ces transactions s’ajoutent aux
nombreux mouvements récemment observés sur de plus petites
surfaces dans le Vieux Lille (rue Esquermoise, rue Lepelletier, rue
Basse, etc.). Le marché est également animé dans de moins
grandes villes françaises, comme Cannes où plusieurs enseignes
internationales ont ouvert rue d’Antibes ou rue du Commandant
André (Harmont & Blaine, Bialetti, Zara, etc.), parallèlement aux
projets de marques de luxe sur la Croisette (Dior, Loro Piana).
Le marché des commerces en France | 5
Source : Cushman & Wakefield.
NB : les ouvertures recensées comprennent les créations de nouvelles boutiques, les
réouvertures après rénovation, les transferts et extensions de boutiques, les magasins
temporaires et les changements d’enseignes.
Valeurs locatives prime (€/m²/an ZA)
Rues commerçantes 1S 2015 1S 2016
Paris | Avenue des Champs-Élysées 18 000 18 000
Paris | Rue du Faubourg Saint-Honoré 11 000 13 000
Paris | Boulevard Saint-Germain 6 500 6 500
Paris | Boulevard Haussmann 8 000 8 000
Paris | Rue des Francs-Bourgeois 4 500 4 500
Paris | Rue de Rivoli 3 500 3 500
Bordeaux | Rue Sainte-Catherine 2 200 2 400
Cannes | Boulevard de la Croisette 8 000 8 000
Lille | Rue de Béthune 2 000 1 800
Lyon | Rue de la République 2 400 2 400
Marseille | Rue Saint-Ferréol 1 800 1 600
Strasbourg | Rue des Grandes Arcades 2 000 1 800
Nice | Avenue Jean Médecin 2 200 2 200
Toulouse | Rue d’Alsace-Lorraine 2 000 2 000
Source : Cushman & Wakefield.
LE MARCHÉ DES COMMERCES
France | 1er semestre 2016
Le marché des centres commerciaux
Au 1er semestre 2016, le marché français des centres commerciaux
est resté le théâtre d’un nombre important d’ouvertures et de
projets. Parmi les mouvements les plus significatifs figurent les
flagships des plus grandes enseignes de la mode, comme H&M
dans Jas de Bouffan à Aix-en-Provence, ou Zara dans l’extension
de Bab 2 à Anglet. Par ailleurs, Primark et Uniqlo, deux enseignes
au réseau hexagonal encore limité et sans commune mesure avec
leur rayonnement en France, mettent le pied sur l’accélérateur. Le
premier a ainsi prévu d’ouvrir dans Evry 2 ou encore Euralille, et la
seconde dans Cap 3000, Rosny 2 et Leclerc Blagnac. Dans
d’autres secteurs d’activité et sur de plus petites surfaces,
plusieurs enseignes récentes poursuivent aussi leur expansion
(Sostrene Grene, Paprika, Punt Roma, Steak n’ Shake, etc.),
parallèlement à la diffusion de nouveaux concepts (Orange smart
Store, Flunch Café, Zing Pop Culture, etc.) et à la relance du
développement de quelques enseignes étrangères, comme OVS
ou As Adventure.
Cette activité soutenue ne saurait néanmoins masquer les
difficultés plus générales du marché hexagonal. Nourries par les
incertitudes du climat économique et politique et les difficultés de
certains secteurs comme l’habillement, l’attentisme des enseignes
continue de brider l’activité. Certaines revoient leurs ambitions de
développement à la baisse, ce qui peut peser sur l’attractivité des
sites les plus risqués, les centres récemment ouverts et les projets
en développement. Surtout, les stratégies de rationalisation des
enseignes contribuent à l’accélération des fermetures et des
transferts, que de grandes opérations d’acquisition sont en outre
susceptibles d’intensifier (comme celle qui liera à terme Darty et
la FNAC).
Si les plus grands centres restent assez épargnés, la concurrence
entre sites et l’allongement des durées de commercialisation
incitent certains bailleurs à faire plus d’efforts pour réduire la
vacance de leur patrimoine et satisfaire aux exigences des
enseignes. De fait, la correction à la baisse des valeurs locatives et
le recours aux mesures d’accompagnement sont plus fréquents,
mais davantage constatés sur les projets récents, les centres de
taille intermédiaire et les galeries d’hypermarché.
Le marché des commerces en France | 6
Valeurs locatives prime (€/m²/an), 1S 2016
Typologie Ile-de-France Province
Centre régional* 2 000 1 400
Grand centre commercial* 950 700
Source : Cushman & Wakefield
*Pour 150 m² très bien placés en équipement de la personne ou services, dans des
centres existants, leaders dans leur zone de chalandise.
Le CNIT | La Défense (92)
Indice de fréquentation des centres
commerciaux en 2015-2016
-6,00%
-5,00%
-4,00%
-3,00%
-2,00%
-1,00%
0,00%
1,00%
2,00%
3,00%
Janvier
Février
Mars
Avril
Mai
Juin
Juillet
Août
Septembre
Octobre
Novembre
Décembre
Janvier
Février
Mars
Avril
Mai
2015 2016
Source : CNCC/Données issues d’un panel de 154 centres commerciaux
LE MARCHÉ DES COMMERCES
France | 1er semestre 2016
Le marché des parcs d’activités commerciales
L’évolution des ventes du commerce spécialisé et leur répartition
par typologie d’actif confirment le succès des PAC. Selon le
Procos, les ventes en périphérie affichent ainsi une croissance
annuelle de 1,2 % sur les cinq premiers mois de 2016, et même de
1,8 % pour les ventes en GMS, tranchant avec le recul de 2,6 % des
ventes réalisées en rues commerçantes. Porté par la reprise du
marché résidentiel, le rebond des ventes de biens d’équipement
de la maison – un secteur traditionnellement très présent en
périphérie – est un autre signe positif pour le marché des
PAC : avec une hausse annuelle de 5,8 % sur les quatre premiers
mois de 2016, le meuble enregistre ainsi sa plus forte progression
depuis 2011, tandis que l’évolution d’autres types de biens, comme
l’automobile, l’électroménager ou le bricolage, est également
favorable. Cette bonne conjoncture et le succès de la franchise
expliquent la poursuite des créations ou extensions d’un certain
nombre d’enseignes françaises (Leroy-Merlin, Darty, Truffaut,
Intersport, Zodio, etc.), ainsi que la relance du développement
d’autres acteurs (Mobalpa). Les nouveaux entrants étrangers
restent, par ailleurs, relativement rares. Cela dit, quelques
enseignes font leur apparition (Lola & Liza, notamment dans « Ma
Petite Madelaine », « L’Atoll » ou « Waves »), tandis qu’Action tisse
rapidement sa toile dans l’Hexagone et que Costco y a confirmé
sa première ouverture, prévue à Villebon-sur-Yvette en 2017.
Les PAC tirent aussi parti de mouvements plus structurels, et
notamment de l’accélération des arbitrages d’enseignes qui
ferment les magasins ne répondant plus à leurs objectifs de
rentabilité ou ne leur permettant pas de déployer de nouveaux
concepts plus en phase avec les attentes des consommateurs. De
fait, ces opérations de rationalisation pénalisent moins les PAC,
qui offrent des coûts d’occupation bien plus modérés que la
plupart des centres commerciaux et artères de l’Hexagone. Leur
avantage comparatif ne tient pas uniquement à leurs valeurs
locatives, mais aussi à des niveaux de charges inférieurs de moitié,
voire plus, à ceux observés en centre commercial.
Cette vision d’ensemble ne doit pas masquer la polarisation
croissante du marché. Ciblant les meilleurs emplacements, les
enseignes contribuent ainsi, avant tout, au renforcement des
zones les plus établies (La Croix Blanche en région parisienne,
Plan de Campagne, près de Marseille, etc.) et au succès de la
commercialisation des retail parks de dernière génération.
Conjugués aux difficultés et arbitrages de certaines enseignes, les
transferts tendent en revanche à se multiplier, expliquant
l’augmentation des taux de vacance des sites secondaires et la
nette correction de leurs valeurs locatives.
Le marché des commerces en France | 7
Valeurs locatives prime (€/m²/an), 1S 2016
Tranche de surface Ile-de-France Province
0-300 m² 230-250 200-230
300-500 m² 200-230 180-200
500-1 000 m² 180-200 150-160
1 000-2 500 m² 140-170 120-130
> 2 500 m² 100-130 80-100
Source : Cushman & Wakefield.
LE MARCHÉ DES COMMERCES
France | 1er semestre 2016
Magasin Gifi
Le marché des commerces en France | 8
Évolution des taux de rendement prime
3,00%
4,00%
5,00%
2,0%
3,0%
4,0%
5,0%
6,0%
7,0%
8,0%
2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016
1S
Rues commerçantes (Paris)
Centres commerciaux régionaux
Retail parks (Ile-de-France)
Volumes investis en commerces en France
Source : Cushman & Wakefield.
2,3
4,8
1,2
1,9
3,6
3,3
3,6
4,0
7,7
5,2
1,9
0%
20%
40%
60%
80%
100%
0
1
2
3
4
5
6
7
8
9
2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2016 2016
1S
Investissements en commerces (Mds €)
Part dans le volume total investi (%)
Source : Cushman & Wakefield.
LE MARCHÉ DE L’INVESTISSEMENT
Avec 1,9 milliard d’euros – soit un volume stable sur un
an – les commerces représentent 23 % de l’ensemble des
montants investis sur le marché français de l’immobilier
d’entreprise au 1er semestre 2016. Les volumes engagés
sur ce type d’actifs ont notamment été gonflés, au 2e
trimestre 2016, par la finalisation de quelques opérations
d’envergure comme la vente du 65-67 Champs-Élysées
pour près de 500 millions d’euros.
Cette transaction, la plus importante de l’année, illustre
l’intérêt des investisseurs pour les plus beaux actifs
parisiens et a contribué à l’augmentation de la part des
étrangers. Totalisant 57 % des sommes engagées en
commerces en France au 1er semestre 2016, ils sont
principalement représentés par les Nord-Américains
(ARES Management, Carval investors) et les Européens
(Meyer Bergman, AG Real Estate, Pontegadea). Après un
début d’année assez actif, les Français ont eux été moins
présents au 2e trimestre (43 % des montants investis).
En dépit d’un manque d’offres prime, la part des actifs
de pied d’immeuble a nettement progressé depuis le
début de l’année (48 % à la fin du 1er semestre 2016
contre 29 % au 1er trimestre) en raison de la cession du
65-67 Champs-Élysées. Cela dit, les meilleures artères de
l’Hexagone restent, plus généralement, très prisées par
les investisseurs, comme l’illustre la cession à Amundi
des boutiques Hema et H&M rue du Sauvage à Metz.
Assez nombreuses au 1er trimestre 2016, les cessions de
parcs d’activités commerciales n’ont pas dépassé les
40 millions d’euros (montant unitaire) au 2e trimestre.
Deux portefeuilles ont par ailleurs été arbitrés, dont la
cession à Pierre 1er Gestion/Groupe Bertrand de 14 murs
de restaurants Burger King. Ce segment totalise au final
29 % des montants échangés en commerces depuis le
début de 2016, mais reste soumis à la grande sélectivité
des investisseurs. La part des centres commerciaux et
des galeries est peu importante (12 %), du fait d’un
nombre limité de transactions. Ce recul ne devrait
toutefois être que temporaire, Grosvenor ayant, par
exemple, mis sur le marché plusieurs actifs, et Orion le
centre Domus à Rosny-sous-Bois.
Avec 1,1 milliard d’euros (+ 33 % sur un an), l’Île-de-
France concentre 58 % de l’ensemble des montants
engagés en commerces dans l’Hexagone. L’activité a été
dopée par la cession du 65-67 Champs-Élysées à un
investisseur du Moyen-Orient, ce qui en fait le marché le
plus prisé des étrangers (70 % de leurs volumes
d’investissement se concentrent en région parisienne). A
peine 800 millions d’euros ont été investis en province
(- 34 % sur un an). Pénalisée par le recul des centres
commerciaux, l’activité y a porté à 37 % sur des actifs de
périphérie et à 31 % sur des factory outlets.
LE MARCHÉ DES COMMERCES
France | 1er semestre 2016
Exemples d’ouvertures prévues en 2016
Rues commerçantes M²
Ex entrepôt Macdonald | Paris (75019) 32 000
Ex Banque de France | Lyon (69) 4 500
Cœur de Nantes | Nantes (44) 3 500
Marché Saint-Germain | Paris (75006) 3 500
Palais de la Bourse | Lille (59) 1 000
Centres commerciaux M²
Ametzondo | Saint-Pierre-d’Irube (64) 76 000
L’Avenue 83 | La Valette-du-Var (83) 51 000
Centre Bourse | Marseille (13) 21 500
Espace Fenouillet | Fenouillet (31) 17 500
Forum des Halles | Paris (75001) 11 500
Retail parks M²
Ma Petite Madelaine | Chambray l. Tours (37) 31 500
Les Montagnes | Champniers (16) 22 000
Les Blancs Monts | Cormontreuil (51) 18 500
Park Avenue | Saint-Maximin (60) 16 000
Cap Émeraude | Pleurtuit (35) 17 300
Le marché des commerces en France | 9
LE PARC DES COMMERCES
Plusieurs chantiers importants ont été lancés au 2e trimestre 2016,
à commencer par celui du centre de marques « The Village »,
situé à Villefontaine, au sud-est de Lyon. Ce dernier devrait ouvrir
d’ici la fin de 2017, année qui sera également marquée par
l’inauguration d’un nouveau centre McArthurGlen à Miramas, près
de Marseille. Plusieurs autres projets de création ou d’extension
de centres de marques sont dans les tuyaux. Totalisant un peu
moins de 300 000 m², ils pourraient augmenter de façon
significative un parc hexagonal relativement restreint compte-
tenu de la grande spécificité de ce format de distribution, de plus
en plus prisé par les enseignes. Son rythme d’expansion reste
toutefois fortement dépendant des recours de tiers et des
décisions des commissions administratives.
Les recours restent également un facteur d’incertitude pour le
marché des retail parks, même si le volume des ouvertures devrait
être proche, en 2016, de celui de 2015 (393 000 m²). À la fin du 1er
semestre, un peu moins de 450 000 m² ont ainsi été identifiés
comme ayant déjà ouvert ou pouvant ouvrir sur l’ensemble de
2016, chiffre qui équivaut à la moyenne du volume d’ouvertures
constaté chaque année depuis cinq ans. Parmi les ouvertures les
plus récentes figure « Ma Petite Madelaine », inaugurée fin avril
près de Tours par la Compagnie de Phalsbourg. Ce retail park de
près de 30 000 m² sera le plus important, en taille, de 2016,
tandis que le 1er semestre a également été marqué par le
lancement des travaux de deux des plus grands projets attendus
en 2017 : « Les Promenades de Brétigny », en région parisienne, et
le « Greencenter » d’Amiens.
En 2016, le volume de nouveaux m² de centres commerciaux
pourrait être assez proche de celui des retail parks. Contrairement
à 2015, ce total sera principalement alimenté par les extensions et
les redéveloppements de sites existants, qu’il s’agisse d’enrichir
l’offre de centres régionaux leaders (Forum des Halles, Euralille,
etc.) ou de rénover le patrimoine des foncières de la grande
distribution. Avec une quinzaine de projets à livrer cette année,
Mercialys et Immochan sont les principaux représentants de ce
mouvement de modernisation. Quant aux créations pures, elles ne
représentent qu’une douzaine d’opérations sur la cinquantaine
attendues en 2016. Après Nice One, adossé au nouveau stade de
l’Allianz Riviera et partiellement ouvert au 1er trimestre, l’une des
créations les plus importantes de 2016 a ouvert au 2e trimestre :
« L’Avenue 83 » près de Toulon, où se sont notamment installés
plusieurs nouveaux entrants étrangers (Steak’n Shake, Punt
Roma, Old Wild West, etc.).
Source : Cushman & Wakefield/En bleu projets d’extension et redéveloppements.
Ma Petite Madelaine | Chambray-les-Tours (37)
©Compagnie de Phalsbourg. Photographe : Frank Barylko.
LE MARCHÉ DES COMMERCES
France | 1er semestre 2016
ACTUALITÉ RÉGLEMENTAIRE
Point d’étape sur la mise en œuvre de la loi Macron
La première réunion de l’Observatoire du commerce dans les
zones touristiques internationales (ZTI), dont l’objectif est
d’évaluer la réforme de l’ouverture dominicale des commerces,
s’est tenue le 21 juin 2016 à Bercy. Cet évènement a permis au
gouvernement de tirer un nouveau bilan des ZTI. Près d’un an
après leur création par la loi Macron, plusieurs accords de branche
ont été signés. Après la Bijouterie-Joaillerie-Orfèvrerie-Cadeau au
début de l’année 2016, la Fédération Française de la Couture, du
Prêt-à-Porter, des Couturiers et des Créateurs de Mode est aussi
parvenue à un accord avec les syndicats, signé en avril dernier.
Parmi les marques concernées figurent notamment Chanel, Chloé,
Christian Dior, Givenchy ou Yves Saint-Laurent.
Si plusieurs enseignes peuvent désormais appliquer la nouvelle
réglementation (Darty, Etam, Nature et Découvertes, L’Occitane,
Tati, les groupes SMCP et Inditex, etc.), d’autres échouent
toutefois encore à trouver un accord, à l’exemple de la FNAC où
trois syndicats ont bloqué en juin les négociations. Les grands
magasins continuent aussi de marcher en ordre dispersé. Si le
BHV est le premier à profiter de l’ouverture dominicale, les
Galeries Lafayette pourraient néanmoins ouvrir d’ici la fin de 2016,
tandis que la direction du Printemps a présenté au début de l’été
ses premières propositions au personnel, espérant pouvoir ouvrir
7 jours sur 7 dès cet automne.
Loi travail et franchise
Adopté en juillet en nouvelle lecture grâce au recours à l’article
49-3, le projet de loi Travail (dit « El Khomri ») contient un
amendement impliquant la création d’une instance de dialogue au
sein des réseaux de franchise, constituée du franchiseur, de
franchisés et de salariés élus. Rejeté une première fois par la
commission des affaires sociales du Sénat, ce texte (l’article 29 bis
A) a été rétabli par l’Assemblée nationale mais porte désormais
sur les réseaux de franchise comptant au moins 300 salariés
(franchiseur et franchisés confondus), contre 50 dans sa première
mouture. Plusieurs représentants du monde de la franchise sont
vent debout contre ce texte, qui remet en cause le principe
d’indépendance juridique entre franchiseur et franchisés et
promet, selon eux, de brider le développement d’un modèle
économique dont le dynamisme tient justement à sa grande
souplesse.
Le marché des commerces en France | 10
LE MARCHÉ DES COMMERCES
France | 1er semestre 2016
Loi Macron | Calendrier de mise en œuvre
de la réforme
Août 2015
• Ouverture des commerces en soirée aux Champs-
Élysées
• Ouverture complète de la ZTI Marais
Novembre/Décembre 2015
• Ouverture continue du bd Haussmann et des
autres grands magasins durant la période des fêtes
Août 2015/Mai 2016
• Ouverture des centres commerciaux Beaugrenelle,
Bercy Village et Val d’Europe en région parisienne,
et de Polygone Riviera et Nice Etoile en province
Avril 2016
• Ouverture du Forum des Halles à Paris
Juillet 2016
• Ouverture du BHV, à Paris, au titre des ZTI
Septembre 2016
• Ouverture de la rue du Faubourg Saint-Honoré
Automne 2016
• Ouverture progressive de l’avenue Montaigne et
de la place Vendôme
Source : Ministère de l’Economie, de l’Industrie et du Numérique, juin 2016.
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75008 Paris
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CONTACTS
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Responsable Études & Recherche
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Le marché français des commerces | 1er semestre 2016

  • 1. Une publication Cushman & Wakefield LE MARCHÉ DES COMMERCES France 1er semestre 2016
  • 2. Le marché des commerces en France | 2 ÉCONOMIE Après avoir marqué le pas à la fin de 2015, la consommation des ménages a progressé de 1 % au 1er trimestre 2016, sa plus forte croissance trimestrielle depuis 2006. Portée par la reprise du marché automobile, la consommation a également été soutenue par le rebond des dépenses en biens d’équipement du foyer, boostées par le passage à la TNT HD et les achats réalisés en vue de l’Euro 2016. Ces facteurs auront été moins décisifs au 2e trimestre, expliquant le net ralentissement de la consommation (+ 0,2 %) auquel aura aussi contribué la baisse de dépenses d’habillement. Affecté par une météo printanière défavorable, ce secteur continue par ailleurs de souffrir des arbitrages des consommateurs, comme l’ont encore récemment confirmé les difficultés de plusieurs grandes enseignes françaises. Sur l’ensemble de 2016, l’INSEE prévoit une hausse de la consommation assez proche de celle de l’année 2015. En dépit du rebond des prix de l’énergie, les prix à la consommation restent contenus, contribuant à la bonne tenue du pouvoir d’achat des ménages qui devrait encore progresser de 1,7 % en 2016 après + 1,6 % en 2015. Les Français profiteront aussi d’une légère hausse des prestations sociales et des salaires, dans un contexte de reprise progressive du marché de l’emploi. Si la confiance des ménages a légèrement fléchi en juin, le moral des Français reste en outre à un bon niveau, et a même atteint en mai son plus haut niveau depuis octobre 2007. Enfin, la hausse du volume des ventes de logements et des crédits à l’habitat suggèrent une reprise du marché résidentiel, qui pourrait aider à consolider le rebond des dépenses d’équipement de la maison et l’embellie du secteur du meuble en particulier. S’il est trop tôt pour mesurer les effets du Brexit sur l’économie de la France, la détérioration du climat social, l’amélioration trop lente du marché de l’emploi et, surtout, la nouvelle attaque terroriste perpétrée à Nice le 14 juillet constituent autant d’éléments défavorables à la consommation. Si l’Euro 2016 aura un peu limité la baisse de fréquentation internationale, nul doute que ce nouvel attentat et la prolongation de l’état d’urgence auront d’importantes conséquences sur la saison touristique estivale, alors même que la province avait commencé à se relever des attaques de 2015. Le marché parisien, qui, entre novembre 2015 et avril 2016, a perdu 2 millions de nuitées de visiteurs étrangers, reste quant à lui durablement affecté par la baisse des dépenses des touristes. Indicateurs économiques (en %) 2015 2016P Croissance du PIB 1,2 1,4 Prix à la consommation 0,1 0,2 Taux de chômage¹ 10,3 10,1 Consommation des ménages 1,5 1,6 Source : Banque de France, INSEE / P : prévision. ¹France entière, % population active LE MARCHÉ DES COMMERCES France | 1er semestre 2016
  • 3. MARCHÉ LOCATIF Tendances générales Si la consommation des ménages reste bien orientée, l’attentisme des enseignes, alimenté par plusieurs facteurs d’incertitudes, continue de peser sur le marché français de l’immobilier des commerces. Les mêmes causes ne produisant pas les mêmes effets, les performances des enseignes et leur rythme d’expansion varient toutefois très sensiblement selon le mode de distribution, les secteurs d’activité ou la géographie des actifs. Les marchés les plus dépendants de la clientèle internationale, grands magasins parisiens ou axes prime de la capitale sont ainsi fortement affectés par l’accroissement de la menace terroriste. S’il ne peut en constituer la seule grille de lecture, l’écart entre le prime et le secondaire reste une tendance lourde du marché français des commerces. Les enseignes continuent ainsi de rationaliser leur réseau de magasins au profit des emplacements les plus rentables et les plus fréquentés, alimentant les transferts vers les meilleures artères, les plus grands centres commerciaux ou les retail parks les plus modernes et s’appuyant sur une vaste zone de chalandise. Les emplacements les plus visibles et les plus à même de servir leur communication restent aussi la cible prioritaire des nouvelles enseignes étrangères, comme Five Guys qui, pour son vaisseau amiral, a choisi une surface de 1 150 m² sur les Champs-Élysées. Par ailleurs, Tesla fait de certains centres commerciaux, comme « Parly 2 », le cadre atypique d’une stratégie de développement et de promotion assez inédite pour un constructeur automobile. Ces deux exemples ne peuvent masquer le nombre relativement restreint de nouveaux entrants, largement compensé toutefois par la grande diversité de la demande émanant d’autres types d’acteurs. Ainsi, plusieurs enseignes étrangères poursuivent leur expansion (Action, Primark, Tiger, Rituals, etc.), tandis que l’essor de la franchise, en centre-ville comme en périphérie, dope le nombre d’ouvertures de points de vente. Reprises en main ou bénéficiant de nouvelles prises de participation, plusieurs enseignes relancent également leur développement (Fly, Cacharel, etc.). Enfin, l’évolution des modes de consommation contribue plus que jamais à soutenir l’activité, comme l’indiquent la poursuite des projets de boutiques ou de show-rooms des pure-players d’Internet (Spartoo, Made.com, Etsy, etc.), ou le développement de nouveaux concepts destinés à gagner de nouvelles clientèles (Gifi rue d’Alésia, à Paris, etc.). LE MARCHÉ DES COMMERCES France | 1er semestre 2016 Le marché des commerces en France | 3
  • 4. Le marché des commerces en France | 4 Table Square | La Défense (92) ©Banimmo Fashion retailers aren’t just competing with other retailers — they’re competing with an afternoon at a museum, tickets to Hamilton, a concert or a great meal. In order to be successful, the store of the future will offer a mash-up of all these things: a sense of theatre, memorable content and hospitality, in a physical environment where you can do one or all of these things simultaneously. John Bricker, Creative director at Gensler, The Business of Fashion, 13 juillet 2016. Évolution par secteur d’activité L’évolution de la demande des enseignes confirme la forme du secteur beauté-santé. Plusieurs d’entre elles ont multiplié les ouvertures depuis le début de 2016, ciblant de bons emplacements pour compléter leur réseau parisien (Le Labo rue Saint-Honoré, MAC rue des Francs Bourgeois, etc.) ou se développer en province après avoir essaimé dans la capitale. Ainsi, Rituals, Aesop et Bobbi Brown ouvriront coup sur coup dans le Vieux Lille. Le secteur de l’alimentation, porté par l’essor de la franchise et le succès du bio (Biocoop, Naturalia, Bio c’ Bon) ou de petits formats alimentaires (M&S Food), reste également dynamique. Tranchant avec les difficultés de la restauration traditionnelle, la restauration rapide continue par ailleurs de se développer, comme le montre la multiplication des ouvertures et projets d’enseignes étrangères (Vapiano ou, plus récemment, Steack n’ Shake, Five Guys et Wagamama). Ce secteur, qui se développe dans des lieux et sous des formats très variés (centres-villes et périphérie, espaces de transit, shop-in- shops), voit aussi fleurir les concepts haut-de-gamme ou différenciants, tel le projet « Table Square » à La Défense. Les nouveaux concepts de loisirs sont, quant à eux, de plus en plus prisés par les bailleurs, qui les mettent à profit pour diversifier leur offre et augmenter le temps de présence de la clientèle dans leurs centres ou retail parks, devenus de véritables lieux de destination. Après Dock 39 dans « Clos du Chêne » et « Supergreen », la tendance a récemment été illustrée par les ouvertures de Mini World dans « Carré de Soie » près de Lyon, Pirates Aventures dans « L’Avenue 83 » près de Toulon et le Gulli Parc de « Saint-Orens », sur de grandes surfaces comprises entre 1 000 et 2 500 m² et intégrant une offre de restauration. Le secteur de l’équipement de la personne connaît, enfin, d’importants bouleversements. Les restructurations, cessions ou disparitions de marques historiques (comme Sinéquanone, La City, New Man, Kookaï ou Chevignon pour les plus récentes) témoignent ainsi des difficultés de ce marché très concurrentiel. La mode reste toutefois l’un des principaux moteurs de la demande. Si le nombre de nouveaux entrants est relativement peu élevé, de grandes enseignes internationales continuent d’ouvrir de vastes flagships en rues commerçantes ou dans des centres commerciaux leaders pour compléter leur maillage hexagonal (Primark, Uniqlo, Mango, etc.). Plusieurs enseignes plus « pointues » voire premium multiplient par ailleurs les projets. Soutenues par de nouvelles injections de capitaux, surfant, pour certaines, sur le potentiel représenté par le segment de la mode masculine, elles étendent ainsi leur réseau dans les artères de Paris et des grandes villes de province (Balibaris à Paris, Lille, Toulouse et Nantes, Sessun à Paris, Toulouse et Bordeaux, El Ganso à Toulouse, Marseille et Montpellier, etc.). LE MARCHÉ DES COMMERCES France | 1er semestre 2016
  • 5. Rue Saint- Honoré 25% Faubourg Saint- Honoré 14% Vendôme/ Paix 14% Avenue Montaigne 12% Saint- Germain- des-Prés 10% Le Marais 6% Autres 19% Répartition des ouvertures de boutiques de luxe prévues en 2016 à Paris Rues commerçantes Paris La chute des arrivées hôtelières de Japonais (- 53 %) et de Russes (- 39 %) au 1er trimestre 2016, et celle, plus modeste mais moins attendue, des Chinois (- 0,4 %), soulignent les difficultés du marché touristique de la capitale. Pour autant, les grandes manœuvres se poursuivent sur plusieurs axes prime parisiens. Tirant parti d’un afflux d’offres important, les mouvements d’enseignes se multiplient notamment sur les Champs-Élysées. S’ajoutant aux Galeries Lafayette, attendues fin 2018 au n°52, les dernières semaines ont confirmé les projets de deux nouveaux entrants, Skägen au n°142 et Five Guys au n°49-51, ainsi que l’extension de Nike au n°65 en lieu et place de Tommy Hilfiger. D’autres transactions sont en cours sur l’avenue, qui pourrait donc présenter un tout autre visage d’ici quelques années. La transformation de la rue Saint-Honoré est, quant à elle, bien actée, et son positionnement luxe encore renforcé par les arrivées prochaines de Fendi, Stella McCartney, Brioni ou encore Paul Smith. Le Marais semble, de même, assez peu souffrir de l’attentisme des enseignes, alors que le BHV a profité début juillet de sa première ouverture dominicale dans le cadre de la loi Macron. Après John Galliano, de nouvelles boutiques confirment que ce quartier demeure l’une des principales cibles d’enseignes de mode masculine haut-de-gamme, déjà présentes pour certaines dans les « beaux quartiers de la capitale » (Crockett & Jones, Weston). Province Toulouse, Lyon ou Bordeaux restent très appréciées des enseignes haut-de-gamme ou mass-market (Uniqlo rue de la Porte Dijeaux), et la valeur prime de leurs meilleurs axes parfois orientée à la hausse. Dans d’autres métropoles, les cessions de grandes surfaces favorisent les transferts d’enseignes, qui en profitent pour accroître leurs points de vente et disposer d’une vitrine plus adaptée à leurs ambitions. C’est le cas à Lille, des projets de flagships de Nike et Mango rue Neuve et rue de Béthune, où le groupe Happy Chic a par ailleurs prévu d’installer ses enseignes Brice et Bizzbee. Ces transactions s’ajoutent aux nombreux mouvements récemment observés sur de plus petites surfaces dans le Vieux Lille (rue Esquermoise, rue Lepelletier, rue Basse, etc.). Le marché est également animé dans de moins grandes villes françaises, comme Cannes où plusieurs enseignes internationales ont ouvert rue d’Antibes ou rue du Commandant André (Harmont & Blaine, Bialetti, Zara, etc.), parallèlement aux projets de marques de luxe sur la Croisette (Dior, Loro Piana). Le marché des commerces en France | 5 Source : Cushman & Wakefield. NB : les ouvertures recensées comprennent les créations de nouvelles boutiques, les réouvertures après rénovation, les transferts et extensions de boutiques, les magasins temporaires et les changements d’enseignes. Valeurs locatives prime (€/m²/an ZA) Rues commerçantes 1S 2015 1S 2016 Paris | Avenue des Champs-Élysées 18 000 18 000 Paris | Rue du Faubourg Saint-Honoré 11 000 13 000 Paris | Boulevard Saint-Germain 6 500 6 500 Paris | Boulevard Haussmann 8 000 8 000 Paris | Rue des Francs-Bourgeois 4 500 4 500 Paris | Rue de Rivoli 3 500 3 500 Bordeaux | Rue Sainte-Catherine 2 200 2 400 Cannes | Boulevard de la Croisette 8 000 8 000 Lille | Rue de Béthune 2 000 1 800 Lyon | Rue de la République 2 400 2 400 Marseille | Rue Saint-Ferréol 1 800 1 600 Strasbourg | Rue des Grandes Arcades 2 000 1 800 Nice | Avenue Jean Médecin 2 200 2 200 Toulouse | Rue d’Alsace-Lorraine 2 000 2 000 Source : Cushman & Wakefield. LE MARCHÉ DES COMMERCES France | 1er semestre 2016
  • 6. Le marché des centres commerciaux Au 1er semestre 2016, le marché français des centres commerciaux est resté le théâtre d’un nombre important d’ouvertures et de projets. Parmi les mouvements les plus significatifs figurent les flagships des plus grandes enseignes de la mode, comme H&M dans Jas de Bouffan à Aix-en-Provence, ou Zara dans l’extension de Bab 2 à Anglet. Par ailleurs, Primark et Uniqlo, deux enseignes au réseau hexagonal encore limité et sans commune mesure avec leur rayonnement en France, mettent le pied sur l’accélérateur. Le premier a ainsi prévu d’ouvrir dans Evry 2 ou encore Euralille, et la seconde dans Cap 3000, Rosny 2 et Leclerc Blagnac. Dans d’autres secteurs d’activité et sur de plus petites surfaces, plusieurs enseignes récentes poursuivent aussi leur expansion (Sostrene Grene, Paprika, Punt Roma, Steak n’ Shake, etc.), parallèlement à la diffusion de nouveaux concepts (Orange smart Store, Flunch Café, Zing Pop Culture, etc.) et à la relance du développement de quelques enseignes étrangères, comme OVS ou As Adventure. Cette activité soutenue ne saurait néanmoins masquer les difficultés plus générales du marché hexagonal. Nourries par les incertitudes du climat économique et politique et les difficultés de certains secteurs comme l’habillement, l’attentisme des enseignes continue de brider l’activité. Certaines revoient leurs ambitions de développement à la baisse, ce qui peut peser sur l’attractivité des sites les plus risqués, les centres récemment ouverts et les projets en développement. Surtout, les stratégies de rationalisation des enseignes contribuent à l’accélération des fermetures et des transferts, que de grandes opérations d’acquisition sont en outre susceptibles d’intensifier (comme celle qui liera à terme Darty et la FNAC). Si les plus grands centres restent assez épargnés, la concurrence entre sites et l’allongement des durées de commercialisation incitent certains bailleurs à faire plus d’efforts pour réduire la vacance de leur patrimoine et satisfaire aux exigences des enseignes. De fait, la correction à la baisse des valeurs locatives et le recours aux mesures d’accompagnement sont plus fréquents, mais davantage constatés sur les projets récents, les centres de taille intermédiaire et les galeries d’hypermarché. Le marché des commerces en France | 6 Valeurs locatives prime (€/m²/an), 1S 2016 Typologie Ile-de-France Province Centre régional* 2 000 1 400 Grand centre commercial* 950 700 Source : Cushman & Wakefield *Pour 150 m² très bien placés en équipement de la personne ou services, dans des centres existants, leaders dans leur zone de chalandise. Le CNIT | La Défense (92) Indice de fréquentation des centres commerciaux en 2015-2016 -6,00% -5,00% -4,00% -3,00% -2,00% -1,00% 0,00% 1,00% 2,00% 3,00% Janvier Février Mars Avril Mai Juin Juillet Août Septembre Octobre Novembre Décembre Janvier Février Mars Avril Mai 2015 2016 Source : CNCC/Données issues d’un panel de 154 centres commerciaux LE MARCHÉ DES COMMERCES France | 1er semestre 2016
  • 7. Le marché des parcs d’activités commerciales L’évolution des ventes du commerce spécialisé et leur répartition par typologie d’actif confirment le succès des PAC. Selon le Procos, les ventes en périphérie affichent ainsi une croissance annuelle de 1,2 % sur les cinq premiers mois de 2016, et même de 1,8 % pour les ventes en GMS, tranchant avec le recul de 2,6 % des ventes réalisées en rues commerçantes. Porté par la reprise du marché résidentiel, le rebond des ventes de biens d’équipement de la maison – un secteur traditionnellement très présent en périphérie – est un autre signe positif pour le marché des PAC : avec une hausse annuelle de 5,8 % sur les quatre premiers mois de 2016, le meuble enregistre ainsi sa plus forte progression depuis 2011, tandis que l’évolution d’autres types de biens, comme l’automobile, l’électroménager ou le bricolage, est également favorable. Cette bonne conjoncture et le succès de la franchise expliquent la poursuite des créations ou extensions d’un certain nombre d’enseignes françaises (Leroy-Merlin, Darty, Truffaut, Intersport, Zodio, etc.), ainsi que la relance du développement d’autres acteurs (Mobalpa). Les nouveaux entrants étrangers restent, par ailleurs, relativement rares. Cela dit, quelques enseignes font leur apparition (Lola & Liza, notamment dans « Ma Petite Madelaine », « L’Atoll » ou « Waves »), tandis qu’Action tisse rapidement sa toile dans l’Hexagone et que Costco y a confirmé sa première ouverture, prévue à Villebon-sur-Yvette en 2017. Les PAC tirent aussi parti de mouvements plus structurels, et notamment de l’accélération des arbitrages d’enseignes qui ferment les magasins ne répondant plus à leurs objectifs de rentabilité ou ne leur permettant pas de déployer de nouveaux concepts plus en phase avec les attentes des consommateurs. De fait, ces opérations de rationalisation pénalisent moins les PAC, qui offrent des coûts d’occupation bien plus modérés que la plupart des centres commerciaux et artères de l’Hexagone. Leur avantage comparatif ne tient pas uniquement à leurs valeurs locatives, mais aussi à des niveaux de charges inférieurs de moitié, voire plus, à ceux observés en centre commercial. Cette vision d’ensemble ne doit pas masquer la polarisation croissante du marché. Ciblant les meilleurs emplacements, les enseignes contribuent ainsi, avant tout, au renforcement des zones les plus établies (La Croix Blanche en région parisienne, Plan de Campagne, près de Marseille, etc.) et au succès de la commercialisation des retail parks de dernière génération. Conjugués aux difficultés et arbitrages de certaines enseignes, les transferts tendent en revanche à se multiplier, expliquant l’augmentation des taux de vacance des sites secondaires et la nette correction de leurs valeurs locatives. Le marché des commerces en France | 7 Valeurs locatives prime (€/m²/an), 1S 2016 Tranche de surface Ile-de-France Province 0-300 m² 230-250 200-230 300-500 m² 200-230 180-200 500-1 000 m² 180-200 150-160 1 000-2 500 m² 140-170 120-130 > 2 500 m² 100-130 80-100 Source : Cushman & Wakefield. LE MARCHÉ DES COMMERCES France | 1er semestre 2016 Magasin Gifi
  • 8. Le marché des commerces en France | 8 Évolution des taux de rendement prime 3,00% 4,00% 5,00% 2,0% 3,0% 4,0% 5,0% 6,0% 7,0% 8,0% 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 1S Rues commerçantes (Paris) Centres commerciaux régionaux Retail parks (Ile-de-France) Volumes investis en commerces en France Source : Cushman & Wakefield. 2,3 4,8 1,2 1,9 3,6 3,3 3,6 4,0 7,7 5,2 1,9 0% 20% 40% 60% 80% 100% 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2016 2016 1S Investissements en commerces (Mds €) Part dans le volume total investi (%) Source : Cushman & Wakefield. LE MARCHÉ DE L’INVESTISSEMENT Avec 1,9 milliard d’euros – soit un volume stable sur un an – les commerces représentent 23 % de l’ensemble des montants investis sur le marché français de l’immobilier d’entreprise au 1er semestre 2016. Les volumes engagés sur ce type d’actifs ont notamment été gonflés, au 2e trimestre 2016, par la finalisation de quelques opérations d’envergure comme la vente du 65-67 Champs-Élysées pour près de 500 millions d’euros. Cette transaction, la plus importante de l’année, illustre l’intérêt des investisseurs pour les plus beaux actifs parisiens et a contribué à l’augmentation de la part des étrangers. Totalisant 57 % des sommes engagées en commerces en France au 1er semestre 2016, ils sont principalement représentés par les Nord-Américains (ARES Management, Carval investors) et les Européens (Meyer Bergman, AG Real Estate, Pontegadea). Après un début d’année assez actif, les Français ont eux été moins présents au 2e trimestre (43 % des montants investis). En dépit d’un manque d’offres prime, la part des actifs de pied d’immeuble a nettement progressé depuis le début de l’année (48 % à la fin du 1er semestre 2016 contre 29 % au 1er trimestre) en raison de la cession du 65-67 Champs-Élysées. Cela dit, les meilleures artères de l’Hexagone restent, plus généralement, très prisées par les investisseurs, comme l’illustre la cession à Amundi des boutiques Hema et H&M rue du Sauvage à Metz. Assez nombreuses au 1er trimestre 2016, les cessions de parcs d’activités commerciales n’ont pas dépassé les 40 millions d’euros (montant unitaire) au 2e trimestre. Deux portefeuilles ont par ailleurs été arbitrés, dont la cession à Pierre 1er Gestion/Groupe Bertrand de 14 murs de restaurants Burger King. Ce segment totalise au final 29 % des montants échangés en commerces depuis le début de 2016, mais reste soumis à la grande sélectivité des investisseurs. La part des centres commerciaux et des galeries est peu importante (12 %), du fait d’un nombre limité de transactions. Ce recul ne devrait toutefois être que temporaire, Grosvenor ayant, par exemple, mis sur le marché plusieurs actifs, et Orion le centre Domus à Rosny-sous-Bois. Avec 1,1 milliard d’euros (+ 33 % sur un an), l’Île-de- France concentre 58 % de l’ensemble des montants engagés en commerces dans l’Hexagone. L’activité a été dopée par la cession du 65-67 Champs-Élysées à un investisseur du Moyen-Orient, ce qui en fait le marché le plus prisé des étrangers (70 % de leurs volumes d’investissement se concentrent en région parisienne). A peine 800 millions d’euros ont été investis en province (- 34 % sur un an). Pénalisée par le recul des centres commerciaux, l’activité y a porté à 37 % sur des actifs de périphérie et à 31 % sur des factory outlets. LE MARCHÉ DES COMMERCES France | 1er semestre 2016
  • 9. Exemples d’ouvertures prévues en 2016 Rues commerçantes M² Ex entrepôt Macdonald | Paris (75019) 32 000 Ex Banque de France | Lyon (69) 4 500 Cœur de Nantes | Nantes (44) 3 500 Marché Saint-Germain | Paris (75006) 3 500 Palais de la Bourse | Lille (59) 1 000 Centres commerciaux M² Ametzondo | Saint-Pierre-d’Irube (64) 76 000 L’Avenue 83 | La Valette-du-Var (83) 51 000 Centre Bourse | Marseille (13) 21 500 Espace Fenouillet | Fenouillet (31) 17 500 Forum des Halles | Paris (75001) 11 500 Retail parks M² Ma Petite Madelaine | Chambray l. Tours (37) 31 500 Les Montagnes | Champniers (16) 22 000 Les Blancs Monts | Cormontreuil (51) 18 500 Park Avenue | Saint-Maximin (60) 16 000 Cap Émeraude | Pleurtuit (35) 17 300 Le marché des commerces en France | 9 LE PARC DES COMMERCES Plusieurs chantiers importants ont été lancés au 2e trimestre 2016, à commencer par celui du centre de marques « The Village », situé à Villefontaine, au sud-est de Lyon. Ce dernier devrait ouvrir d’ici la fin de 2017, année qui sera également marquée par l’inauguration d’un nouveau centre McArthurGlen à Miramas, près de Marseille. Plusieurs autres projets de création ou d’extension de centres de marques sont dans les tuyaux. Totalisant un peu moins de 300 000 m², ils pourraient augmenter de façon significative un parc hexagonal relativement restreint compte- tenu de la grande spécificité de ce format de distribution, de plus en plus prisé par les enseignes. Son rythme d’expansion reste toutefois fortement dépendant des recours de tiers et des décisions des commissions administratives. Les recours restent également un facteur d’incertitude pour le marché des retail parks, même si le volume des ouvertures devrait être proche, en 2016, de celui de 2015 (393 000 m²). À la fin du 1er semestre, un peu moins de 450 000 m² ont ainsi été identifiés comme ayant déjà ouvert ou pouvant ouvrir sur l’ensemble de 2016, chiffre qui équivaut à la moyenne du volume d’ouvertures constaté chaque année depuis cinq ans. Parmi les ouvertures les plus récentes figure « Ma Petite Madelaine », inaugurée fin avril près de Tours par la Compagnie de Phalsbourg. Ce retail park de près de 30 000 m² sera le plus important, en taille, de 2016, tandis que le 1er semestre a également été marqué par le lancement des travaux de deux des plus grands projets attendus en 2017 : « Les Promenades de Brétigny », en région parisienne, et le « Greencenter » d’Amiens. En 2016, le volume de nouveaux m² de centres commerciaux pourrait être assez proche de celui des retail parks. Contrairement à 2015, ce total sera principalement alimenté par les extensions et les redéveloppements de sites existants, qu’il s’agisse d’enrichir l’offre de centres régionaux leaders (Forum des Halles, Euralille, etc.) ou de rénover le patrimoine des foncières de la grande distribution. Avec une quinzaine de projets à livrer cette année, Mercialys et Immochan sont les principaux représentants de ce mouvement de modernisation. Quant aux créations pures, elles ne représentent qu’une douzaine d’opérations sur la cinquantaine attendues en 2016. Après Nice One, adossé au nouveau stade de l’Allianz Riviera et partiellement ouvert au 1er trimestre, l’une des créations les plus importantes de 2016 a ouvert au 2e trimestre : « L’Avenue 83 » près de Toulon, où se sont notamment installés plusieurs nouveaux entrants étrangers (Steak’n Shake, Punt Roma, Old Wild West, etc.). Source : Cushman & Wakefield/En bleu projets d’extension et redéveloppements. Ma Petite Madelaine | Chambray-les-Tours (37) ©Compagnie de Phalsbourg. Photographe : Frank Barylko. LE MARCHÉ DES COMMERCES France | 1er semestre 2016
  • 10. ACTUALITÉ RÉGLEMENTAIRE Point d’étape sur la mise en œuvre de la loi Macron La première réunion de l’Observatoire du commerce dans les zones touristiques internationales (ZTI), dont l’objectif est d’évaluer la réforme de l’ouverture dominicale des commerces, s’est tenue le 21 juin 2016 à Bercy. Cet évènement a permis au gouvernement de tirer un nouveau bilan des ZTI. Près d’un an après leur création par la loi Macron, plusieurs accords de branche ont été signés. Après la Bijouterie-Joaillerie-Orfèvrerie-Cadeau au début de l’année 2016, la Fédération Française de la Couture, du Prêt-à-Porter, des Couturiers et des Créateurs de Mode est aussi parvenue à un accord avec les syndicats, signé en avril dernier. Parmi les marques concernées figurent notamment Chanel, Chloé, Christian Dior, Givenchy ou Yves Saint-Laurent. Si plusieurs enseignes peuvent désormais appliquer la nouvelle réglementation (Darty, Etam, Nature et Découvertes, L’Occitane, Tati, les groupes SMCP et Inditex, etc.), d’autres échouent toutefois encore à trouver un accord, à l’exemple de la FNAC où trois syndicats ont bloqué en juin les négociations. Les grands magasins continuent aussi de marcher en ordre dispersé. Si le BHV est le premier à profiter de l’ouverture dominicale, les Galeries Lafayette pourraient néanmoins ouvrir d’ici la fin de 2016, tandis que la direction du Printemps a présenté au début de l’été ses premières propositions au personnel, espérant pouvoir ouvrir 7 jours sur 7 dès cet automne. Loi travail et franchise Adopté en juillet en nouvelle lecture grâce au recours à l’article 49-3, le projet de loi Travail (dit « El Khomri ») contient un amendement impliquant la création d’une instance de dialogue au sein des réseaux de franchise, constituée du franchiseur, de franchisés et de salariés élus. Rejeté une première fois par la commission des affaires sociales du Sénat, ce texte (l’article 29 bis A) a été rétabli par l’Assemblée nationale mais porte désormais sur les réseaux de franchise comptant au moins 300 salariés (franchiseur et franchisés confondus), contre 50 dans sa première mouture. Plusieurs représentants du monde de la franchise sont vent debout contre ce texte, qui remet en cause le principe d’indépendance juridique entre franchiseur et franchisés et promet, selon eux, de brider le développement d’un modèle économique dont le dynamisme tient justement à sa grande souplesse. Le marché des commerces en France | 10 LE MARCHÉ DES COMMERCES France | 1er semestre 2016 Loi Macron | Calendrier de mise en œuvre de la réforme Août 2015 • Ouverture des commerces en soirée aux Champs- Élysées • Ouverture complète de la ZTI Marais Novembre/Décembre 2015 • Ouverture continue du bd Haussmann et des autres grands magasins durant la période des fêtes Août 2015/Mai 2016 • Ouverture des centres commerciaux Beaugrenelle, Bercy Village et Val d’Europe en région parisienne, et de Polygone Riviera et Nice Etoile en province Avril 2016 • Ouverture du Forum des Halles à Paris Juillet 2016 • Ouverture du BHV, à Paris, au titre des ZTI Septembre 2016 • Ouverture de la rue du Faubourg Saint-Honoré Automne 2016 • Ouverture progressive de l’avenue Montaigne et de la place Vendôme Source : Ministère de l’Economie, de l’Industrie et du Numérique, juin 2016.
  • 11. Cushman & Wakefield France 21 rue Balzac 75008 Paris cushmanwakefield.fr CONTACTS Christian Dubois Directeur du département Commerces Cushman & Wakefield France christian.dubois@cushwake.com Tél. : +33 (0)1 53 76 92 96 David Bourla Responsable Études & Recherche Cushman & Wakefield France david.bourla@cushwake.com Tél. : +33 (0)1 53 76 91 91 Retrouvez nos études et notre veille sur le marché immobilier des commerces sur : Toute représentation, reproduction ou traduction intégrale ou partielle, faite sans le consentement de Cushman & Wakefield ou de ses ayants droits ou ayants cause est illicite (art.L122-4 du Code de la propriété intellectuelle) et constituerait une contrefaçon sanctionnable par les articles L335-2 et suivants du Code de la propriété intellectuelle. Seules sont autorisées les copies ou reproductions prévues par l’article L122-5 du Code de la propriété intellectuelle et notamment celles réservées à l’usage privé du copiste et non destinées à une utilisation collective. Ce document est non contractuel. Les informations qui y figurent sont fondées sur des éléments que nous pensons être fiables. Par conséquent, Cushman & Wakefield ne saurait être tenu pour responsable en cas d’erreur ou inexactitude survenue sur tout ou partie de son contenu. ©2016 Cushman & Wakefield, Inc. Tous droits réservés. Photo de couverture : L’Atoll à Beaucouzé (49) ©Compagnie de Phalsbourg. Photographe : Frank Barylko.