La conjoncture économique française montre une amélioration avec une croissance attendue de 0,4 % du PIB au 4e trimestre, soutenue par la consommation des ménages et un redressement de l'investissement. Cependant, le marché immobilier commercial stagne, bien que certains emplacements de prestige continuent d'attirer des enseignes étrangères et d'être le théâtre d'expansions. Les investissements dans le secteur commercial ont diminué, représentant seulement 20 % des investissements totaux, avec une attention particulière sur les transactions majeures à venir.

1. ÉCONOMIE
La dernière note de conjoncture de
l’INSEE a confirmé l’embellie de
l’économie française. Après les
premiers signes positifs entrevus au
printemps, l’institut table ainsi sur
une progression de 0,4 % de la croissance du PIB au 4e trimestre.
L’activité bénéficie du redressement de l’investissement et de la
demande extérieure. En dépit de la pression fiscale et du niveau
toujours élevé du taux de chômage, la consommation des ménages
est également mieux orientée en raison, notamment, de la vigueur
des prestations sociales et d’une inflation toujours modérée.
MARCHÉ LOCATIF
Le léger frémissement de l’économie ne s’accompagne pas d’une
amélioration générale du marché immobilier des commerces. Ainsi,
les meilleurs emplacements demeurent les plus prisés par les
enseignes pour amorcer ou poursuivre leur développement.
L’expansion d’acteurs étrangers continue ainsi d’animer les
principales artères de Paris (Michael Kors rue des Francs-
Bourgeois) et des métropoles régionales (UGG Australia à Lyon),
et contribue au renouvellement de l’offre des plus grands centres
(Pandora dans Carré Sénart). Ces sites profitent aussi de l’arrivée
de nouveaux entrants majeurs (Primark, Agent Provocateur) et de
quelques projets d’enseignes de luxe qui accentuent notamment la
montée en gamme de certaines artères (Omega rue de Sèvres).
Les derniers mois ont ainsi, sans surprise, confirmé le désir des
enseignes de capitaliser sur la renommée et les flux des meilleurs
sites. Illustrée par les nombreuses opérations d’extension de retail
parks (Clos du Chêne 2, Green 7) et de centres leaders dans leur
zone de chalandise (Carré Jaude 2 à Clermont-Ferrand), cette
tendance vaut également pour les rues commerçantes. Elle y
accentue d’ailleurs la rareté d’offres de qualité, une pénurie
ponctuellement atténuée par des cessions liées aux difficultés
d’indépendants ou de grandes enseignes et qui offrent à d’autres
acteurs l’opportunité de poursuivre leur expansion (JD Sports rue
Saint-Ferréol à Marseille, Desigual Place du Capitole à Toulouse) ou
de déployer leurs nouveaux formats (La Halle dans l’ancien Virgin
Megastore du boulevard Montmartre).
Le reste du marché des commerces n’est pour autant pas atone,
comme l’indiquent les nombreux développements de nouveaux
parcs d’activités commerciales ou le buzz entourant l’ouverture
prochaine de très grands centres (Aéroville près de Roissy). La
géographie des commerces évolue aussi dans la capitale, même si
les mutations s’y limitent aux prolongements immédiats d’axes
majeurs (rue Cambon, Haut-Marais) et au succès de quelques rues
gentrifiées de l’est parisien (rue de Charonne).
INDICATEURS ÉCONOMIQUES – ÉVOLUTION EN %
FRANCE 2011 2012 2013P
Croissance du PIB 2,0 0,0 0,2
Indice des prix à la consommation 2,1 2,0 1,1
Taux de chômage¹ 9,3 10,2 10,6
Pouvoir d’achat² 0,7 -0,9 0,5
Opinion des ménages³ 83 84 85
Consommation des ménages 0,5 -0,4 0,4
Sources : INSEE/Crédit Agricole / P : prévision
¹France Métropolitaine/²Pouvoir d’achat du revenu disponible brut/³Indicateur synthétique fin septembre de chaque année
VALEURS LOCATIVES PRIME – €/M²/AN
RUES COMMERÇANTES (ZONE A) 3T 2012 3T 2013 TENDANCE
Paris/Avenue des Champs-Élysées 13 000 18 000 ► / ▲
Paris/Avenue Montaigne 8 000 10 000 ► / ▲
Paris/Bd Haussmann-Grands magasins 5 000 6 000 ►
Paris/Rue de Rivoli 4 000 4 500 ►
Bordeaux/Rue Sainte-Catherine 2 200 2 200 ►
Cannes/Croisette 6 500 6 500 ► / ▲
Lille/Rue Neuve 2 200 2 200 ►
Lyon/Rue de la République 2 200 2 200 ►
Nice/Avenue Jean Médecin 2 200 2 200 ►
Strasbourg/Rue des Grandes Arcades 2 000 2 000 ►
Toulouse/Avenue Alsace-Lorraine 2 200 2 200 ►
Marseille/Rue Saint-Ferréol 2 000 2 000 ►
CENTRES COMMERCIAUX REGIONAUX
Ile-de-France 2 000 2 000 ►
Province 1 400 1 400 ►
PARCS D’ACTIVITES COMMERCIALES
Ile-de-France 180 180 ►
Province 170 170 ►
Source : Cushman & Wakefield
TRANSACTIONS LOCATIVES SIGNIFICATIVES
ENSEIGNE ADRESSE SURFACE M²
Primark CC O’Parinor / Aulnay-sous-Bois (93) 5 500
Massimo Dutti 18-20 rue de la Paix / Paris (75002) 1 690
The North Face 115 boulevard Saint-Germain / Paris (75006) 262
Lego CC Carré Jaude 2 / Clermont-Ferrand (63) 254
JD Sports 29 rue Saint-Ferréol / Marseille (13) 239
3T 2013
FRANCE
COMMERCES
POINT MARCHÉ
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d’erreur ou inexactitude survenue sur tout ou partie de son contenu. Cushman & Wakefield, Octobre 2013.
MARCHÉ DE L’INVESTISSEMENT
Avec 2,1 milliards d’euros à la fin du 3e trimestre, les volumes investis
en commerces sont en baisse de 7 % par rapport à la même période
en 2012 et ne représentent plus « que » 20 % de l’ensemble des
montants engagés en France (25 % à la fin du 2e trimestre). Après un
1er semestre dynamique, les grandes transactions ont été peu
nombreuses au 3e trimestre, avec trois opérations supérieures à 50
millions contre dix au 1er semestre.
Le rôle des grandes transactions pourrait être plus décisif dans les
prochains mois en raison de la vente attendue de gros portefeuilles
et de la mise sur le marché de grands centres commerciaux. Les
commerces de pieds d’immeubles des artères les plus renommées, à
Paris et en province, demeureront aussi une cible privilégiée, comme
l’a récemment illustré l’acquisition par Vastned de plusieurs boutiques
Cours de l’Intendance et Rue de la Porte Dijeaux à Bordeaux.
PARC FRANÇAIS DES COMMERCES
Les parcs d’activités commerciales ont dominé l’actualité estivale,
avec les ouvertures de plusieurs projets significatifs situés à proximité
de grandes villes (Retail Park de Chasse-sur-Rhône) ou en périphérie
de villes moyennes de province (Be Green près de Troyes, Grand
Parc à Charleville-Mézières). Si plusieurs projets seront encore
inaugurés d’ici la fin du mois de décembre, le volume total des
ouvertures de 2013 devrait toutefois être inférieur à celui de l’an
passé en raison du poids moins important de grandes ou très grandes
opérations (7 projets supérieurs à 25 000 m² en 2012 dont les
91 000 m² d’Atoll près d’Angers).
La fin de 2013 fera la part belle aux centres commerciaux. Après
Rives d’Arcins, d’autres extensions de centres régionaux seront
inaugurées (Carré Jaude 2 à Clermont-Ferrand, La Toison d’Or à
Dijon, Alma à Rennes). Les prochains mois verront en outre
l’ouverture des trois projets les plus vastes de 2013. Totalisant
166 000 m², ces derniers sont emblématiques, pour l’un, du rôle des
centres dans la revitalisation d¹espaces urbains dégradés (L’Ilo à
Epinay-sur-Seine) et pour les deux autres de la montée en gamme du
parc immobilier des commerces (Beaugrenelle à Paris, Aéroville près
de Roissy) ; également illustrée par l’ouverture à venir du centre de
marques One Nation Paris, cette tendance se confirmera en 2014
avec la livraison tant attendue des Terrasses du Port à Marseille.
ACTUALITÉ POLITIQUE ET RÉGLEMENTAIRE
La condamnation de plusieurs enseignes (Castorama, Leroy-Merlin,
Sephora, Monoprix) a intensifié les débats portant sur l’ouverture
nocturne ou dominicale des commerces. Ce sujet, particulièrement
brûlant à Paris en période électorale, ne sera sans doute pas résolu à
court-terme. La situation pourrait cependant évoluer comme
l’indiquent la décision du Premier ministre de commander un rapport
sur les exceptions au repos dominical, et la pression des
consommateurs et de nombreux acteurs du commerce justifiant un
assouplissement de la réglementation par la nécessité de sauvegarder
des emplois et de répondre à la concurrence du e-commerce.
Le boom du e-commerce a du reste amené les pouvoirs publics, avec
l’adoption en première lecture du projet de loi ALUR, à conditionner
l’ouverture de nouveaux drives à une demande d’autorisation
d’exploitation commerciale.
INDICES ILC/ICC – ÉVOLUTION ANNUELLE
Source : INSEE / Indices des loyers commerciaux (ILC) et du coût de la construction (ICC).
VOLUMES INVESTIS EN COMMERCES EN FRANCE
Source : Cushman & Wakefield
TRANSACTIONS INVESTISSEMENT SIGNIFICATIVES
ADRESSE/IMMEUBLE VENDEUR / ACQUEREUR PRIX MN€
CC Trois Moulins/Issy-les-M. (92) Corio / Union Investment 58
Six boutiques/Bordeaux (33)¹ Privé / Vastned 47
40ter av. de Suffren/Paris (75015)² Unibail-Rodamco / Generali 47
¹Boutiques situées Cours de l’Intendance et rue de la Porte Dijeaux/²Showroom Volkswagen
OUVERTURES SIGNIFICATIVES PRÉVUES EN 2013
PROJET VILLE SURFACE M² OUV.
Aéroville (CC) Tremblay-en-France (93) 84 600 4T
Beaugrenelle (CC) Paris (75015) 45 000 4T
Mondevillage (PAC) Mondeville (14) 42 000 4T
L’Ilo (CC) Épinay-sur-Seine (93) 36 700 4T
Be Green (PAC) Saint-Parre-aux-Tertres (10) 35 000 3T
Rives de l’Orne (CC) Caen (14) 28 700 2T
One Nation Paris (FO) Les Clayes-sous-Bois (78) 22 500 4T
Les Eléis (CC) Cherbourg (50) 15 450 2T
La Toison d’Or (CC)¹ Dijon (21) 14 100 4T
Rives d’Arcins (CC)¹ Bègles (33) 12 900 2T
Alma (CC)¹ Rennes (35) 9 400 4T
¹Extension / En bleu, les projets déjà inaugurés depuis le début de l’année 2013.
Retrouvez nos études et notre veille sur le marché immobilier des commerces sur :
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2009 2010 2011 2012 2013
ILC ICC
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1,9
2,3
4,8
1,2
1,9
3,6
3,3
3,6
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2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 3T
2013
Investissements en commerces (Mds €) Part dans le volume total investi (%)