Note mensuelle bureaux IDF | Bilan 2015 & Perspectives 2016

NOTE MENSUELLE BUREAUX
ILE-DE-FRANCE | DÉCEMBRE 2015
Note mensuelle Bureaux | 2
INTRODUCTION
Avec 710 000 m² commercialisés au 4e trimestre, dont près de
300 000 m² en décembre, le marché des bureaux d’Ile-de-France
achève l'année 2015 sur sa meilleure performance depuis fin 2012. Ce
très bon résultat permet d'afficher un volume placé annuel de 2,2
millions de m², soit une hausse de 1 % par rapport à 2014. Après un 1er
semestre difficile, ce net regain de forme et la bonne tenue du marché
sur l’ensemble de 2015 s'expliquent par l’effervescence du créneau des
petites et moyennes surfaces, le succès de Paris et du Sud Ouest, et la
réalisation récente de quelques transactions de grande envergure,
comme la finalisation du projet du nouveau siège de Novartis à Rueil-
Malmaison.
L’année 2016 devrait confirmer les tendances observées en 2015.
Toutefois, les derniers mois sont loin d’avoir levé toutes les
incertitudes. En Ile-de-France, le taux de chômage est reparti à la
hausse au 3e trimestre 2015 (9,1 %) et reste nettement supérieur à ses
niveaux d’avant-crise (6,3 % au 3e trimestre 2008). Ce n’est donc pas
du côté de la conjoncture économique qu’il faut chercher des raisons
de croire en une accélération des mouvements des entreprises.
Attentives à leur rentabilité, celles-ci continueront de donner la priorité
à la rationalisation et à la modernisation de leurs espaces de travail.
L’offre devrait donc rester le facteur clé du marché, la raréfaction de
grandes surfaces de qualité bien situées limitant les volumes placés, et
incitant les grands utilisateurs à renégocier leur bail ou à se positionner
très en amont sur de nouvelles opérations.
CHIFFRES CLÉS DU MARCHÉ DES BUREAUX D’ILE-DE-FRANCE
2014 2015 TENDANCE
Demande placée 2 183 995 2 209 804 ▲
Nombre de transactions 2 999 3 211 ▲
Nombre de transactions > 4 000 m² 79 71 ▼
Part demande placée > 4 000 m² (%) 42 35 ▼
Demande placée > 4 000 m² | Part première main (%) 66 63 ▼
Offre disponible à moins de 6 mois (m²) 4 190 958 4 114 432 ▼
Loyer prime¹ (€/m²/an) 750 775 ▲
Loyer moyen² (€/m²/an) 398 395 ▼
Avec 710 000 m²
commercialisés au 4e
trimestre, dont près
de la moitié en
décembre, le marché
francilien des bureaux
achève l'année 2015
sur sa meilleure
performance depuis
fin 2012.
¹Loyer prime : moyenne des cinq transactions les plus élevées (valeurs faciales des transactions > 1000 m² de l'année en cours).
²Loyer moyen : moyenne des valeurs locatives de transaction (valeurs faciales de signature) toutes surfaces confondues.
Source : Cushman & Wakefield/Immostat

ÉVOLUTION DE LA DEMANDE PLACÉE EN ILE-DE-FRANCE (M²)
DEMANDE PLACÉE
Avec 709 900 m² placés, l’activité soutenue du 4e trimestre permet
au marché des bureaux d’Ile-de-France d'afficher un volume annuel
de transactions de 2 209 804 m², soit une très légère hausse de 1 %
sur un an. Plutôt inattendue, compte-tenu de la baisse de 22 % que
nous enregistrions à la fin du 1er semestre, cette performance est
d’autant plus satisfaisante qu’elle s’est réalisée sans l’appui des
transactions de grandes surfaces, bien moins nombreuses qu’à
l’accoutumée (71 de plus de 4 000 m² en 2015 contre 90 en moyenne
depuis dix ans). Leur taille moyenne s’est également contractée,
expliquant la baisse annuelle de 16 % du volume des grandes
transactions mais aussi le recul de 5 % de la demande placée totale
par rapport à la moyenne des dix dernières années (2 320 562 m²).
Affichant en 2015 une part de marché record (35 % des volumes
commercialisés), les surfaces inférieures à 1 000 m² ont quant à elles
fait l’objet d’une forte demande, qui explique l’excellente performance
de Paris intra-muros. La capitale totalise ainsi 949 000 m², soit 43 %
du volume commercialisé en Ile-de-France. Avec une demande
placée au plus haut depuis 2007 (574 199 m²) et un nombre record
de transactions (1 227), le marché de Paris QCA est particulièrement
dynamique. Le Sud Ouest a été l’autre secteur phare de 2015. Avec
292 860 m², la demande placée y est en hausse de 92 % sur un an,
gonflée par 9 mouvements supérieurs à 4 000 m² dont 3 de plus de
30 000 m² (OCDE, La Poste et ACCOR).
Pénalisés par le nombre limité de grandes ou très grandes
transactions, les autres secteurs de 1ère couronne enregistrent en
revanche des résultats décevants, à l’instar de La Défense (141 000
m² placés, soit une baisse de 41 % sur un an), du QAO (269 122 m²,
soit - 25 %) ou encore du Nord (106 143 m², soit - 27 %).
RÉPARTITION DE LA DEMANDE PLACÉE
SELON LA TRANCHE DE SURFACE (%)
2014
2015

OFFRE DISPONIBLE
L’accélération des rythmes de commercialisation au 2nd semestre
2015 a permis la baisse de 2 % de l’offre disponible à moins de 6 mois
en Ile-de-France, passée de 4 190 958 m² à la fin de 2014 à 4 114 432
m² fin 2015. Le recul est plus prononcé à Paris (- 4 %), en particulier
dans le QCA (- 9 %) dont le taux de vacance est désormais de 7,2 %
contre 7,9 % il y a un an. C’est aussi le cas du Sud Ouest (- 16 %),
l’autre secteur « star » de 2015. En revanche, le volume de l’offre à
moins de 6 mois est en hausse dans le Nord (+ 5 %), le QAO (+ 3 %)
et La Défense (+ 2 %). En dépit du net ralentissement de l’activité de
construction dans le quartier d’affaires, les opportunités y demeurent
d’autant plus nombreuses que le stock sera prochainement gonflé par
quelques libérations importantes. La répartition géographique des
disponibilités à la fin de 2015 continue donc de mettre au jour les
contrastes du marché des bureaux d’Ile-de-France, les taux de
vacance variant toujours fortement entre Paris intra-muros (6,6 %), La
Défense (12,2 %) ou encore la Boucle de Seine (13,9 %).
Le niveau élevé du volume de l’offre disponible dans plusieurs
secteurs de périphérie explique la poursuite de l’ajustement des
loyers de signature via l’octroi de mesures d’accompagnement
généralement comprises entre 15 et 30 % de la valeur faciale. Cette
situation devrait perdurer d’ici la fin de 2016, permettant de prévoir
une stabilité des valeurs locatives en Ile-de-France. Dans quelques
secteurs, la situation pourrait toutefois évoluer sous l’effet de la
raréfaction progressive des grandes offres neuves-restructurées et de
la demande soutenue des utilisateurs. C’est le cas du Sud Ouest ou de
Paris QCA, où les valeurs pourraient encore être mises sous pression
dans les prochains mois. Aux 18 000 m² encore disponibles au sein
d’immeubles restructurés livrés l’an passé dans le QCA ne s’ajoutent
en effet que les 30 000 m² qui restent à commercialiser dans des
opérations annoncées pour 2016.
OFFRE DISPONIBLE À MOINS DE 6 MOIS EN ILE-DE-FRANCE (M²)
TAUX DE VACANCE DANS LES GRANDS
SECTEURS TERTIAIRES DILE-DE-FRANCE*
4T 2014 4T 2015
Paris Centre Est 6,5 % 5,9 %
Paris Rive Gauche 5,7 % 6,2 %
Est 7,7 % 6,7 %
Paris QCA 7,9 % 7,2 %
Nord 7,2 % 7,3 %
Moyenne Ile-de-France 7,8 % 7,6 %
Sud-Ouest 11 % 9,3 %
Sud 1ère couronne 10,1 % 11,4 %
La Défense 12 % 12,2 %
QAO 12,2 % 12,5 %
Boucle de Seine 14,1 % 13,9 %
Source : Cushman & Wakefield/*Taux de vacance à moins de six mois
Source : Cushman & Wakefield

OFFRE FUTURE
1,1 million de m² de bureaux neufs-restructurés ont été livrés en Ile-de-
France en 2015, soit un volume en hausse d’un tiers environ sur un an.
Il convient toutefois de relativiser cette progression ; ce volume reste
en effet sensiblement inférieur au pic de 2009 (1,3 million), tandis que
seuls 16 % des m² livrés en 2015 sont encore disponibles. Le stock ne
sera guère plus fourni cette année, puisqu’à peine 280 000 m² de
bureaux en chantier à livrer en 2016 n’ont pas encore été absorbés.
Dans les pôles tertiaires les plus établis, et particulièrement à Paris, la
concurrence entre utilisateurs pour saisir les meilleures opportunités
de bureaux neufs-restructurés devrait donc rester vive. Plusieurs des
transactions phares de 2015 (Richemont au 33 rue Lafayette dans le
9e, Accor dans Sequana à Issy-les-Moulineaux, etc.) indiquent en
outre que les grandes surfaces rénovées ou de seconde-main de
qualité continueront de tirer leur épingle du jeu, permettant aux
entreprises de réduire leurs coûts d’occupation tout en conservant
une adresse de qualité.
L’analyse de l’offre future laisse entrevoir une augmentation relative
du nombre d’opportunités, dans certains secteurs tertiaires, en 2017
et 2018. Le retour à l’équilibre général du marché francilien est
pourtant loin d’être garanti. Paris et le QAO concentrent ainsi près de
60 % des m² en chantier actuellement disponibles en Ile-de-France,
tandis que les secteurs de report pâtissent toujours de la prudence
d’investisseurs qui conditionnent les lancements à la pré-
commercialisation de tout ou partie de l’opération. Enfin, la tendance
des utilisateurs à se positionner très en amont sur de nouvelles
opérations suggère que le stock à livrer d’ici 2018 pourrait avoir été
largement entamé bien avant cette date, ce qui est d’autant plus
plausible que la reprise économique devrait gagner en vigueur au fil
des mois.
OFFRE FUTURE HORIZON 2017 (M²)
Source : Cushman & Wakefield

TRANSACTIONS SIGNIFICATIVES
LE MARCHÉ DES BUREAUX
EN DÉCEMBRE 2015
Environ 300 000 m² de bureaux ont été placés en décembre en Ile-
de-France. Ce volume, en hausse de 41 % par rapport à celui du mois
précédent, équivaut à un peu plus de 40 % de l’ensemble du volume
placé au 4e trimestre et traduit la nette accélération de l’activité du
marché locatif à la fin de l’année 2015. Si le rythme des
commercialisations de petites et moyennes surfaces reste soutenu, ce
sont les grandes surfaces qui, en décembre, ont connu le rebond le
plus important. Le volume des transactions de plus de 4 000 m² s’est
ainsi accru de 23 % d’un mois sur l’autre, grâce à 11 opérations
totalisant environ 140 000 m².
Majoritairement localisées dans l’ouest de l’Ile-de-France, les grandes
transactions de décembre ont gonflé les volumes placés à La Défense
et dans le QAO, permettant à ces deux secteurs de finir l’année sur
une note moins négative. Les prises à bail d’InVivo dans Carpe Diem
et d’Elior dans la tour Égée démontrent la capacité du quartier
d’affaires à accueillir des entreprises parisiennes, une tendance qui
pourrait s’accentuer en 2016 compte-tenu de la pénurie d’offres de
qualité dans la capitale et d’opportunités encore nombreuses, variées
et peu onéreuses à La Défense. Dans le QAO, la finalisation du
nouveau siège de Novartis à Rueil-Malmaison, qui intègre le top 3 des
transactions majeures de 2015, confirme la capacité de rétention de
ce micro-marché très prisé des grands utilisateurs pour son offre
neuve, déjà illustrée par le succès de l’ensemble Green Office.
L’achat par Chanel du 39-41 rue Cambon est la seule transaction
supérieure à 4 000 m² enregistrée à Paris en décembre. S’ajoutant
aux 23 grandes opérations réalisées dans la capitale en 2015, ce
mouvement y réaffirme le rôle moteur du luxe, après les prises à bail
réalisées au 1er trimestre par Richemont (33 rue Lafayette, Paris 9e) et
Yves-Saint-Laurent (Abbaye de Penthemont, Paris 7e).
RÉPARTITION GÉOGRAPHIQUE DE LA DEMANDE PLACÉE EN 2015
Demande placée (m²) Évolution sur un an (%)
Paris QCA 574 199 + 18 %
Autres secteurs 353 099 + 15 %
Sud Ouest 292 860 + 92 %
QAO 269 122 - 25 %
Paris Rive Gauche 216 923 + 1 %
Paris Centre Est 159 192 + 26 %
La Défense 140 906 - 41 %
Nord 106 143 - 27 %
Sud 1ère couronne 56 373 - 4 %
Est 55 657 + 15 %
Boucle de Seine 40 987 - 10 %
Ile-de-France 2 209 804 + 1 %
NOVARTIS
14 BD RICHELIEU
RUEIL-MALMAISON (92) | 42 200 M²
ELIOR
TOUR ÉGÉE
LA DÉFENSE (92) | 19 000 M²
CHANEL
39-41 RUE CAMBON
PARIS (75001) | 17 000 M²
INVIVO
CARPE DIEM
LA DÉFENSE (92) | 8 000 M²
COLGATE-PALMOLIVE
WEST PLAZA
COLOMBES (92) | 4 100 M²

ACTUALITÉS GÉNÉRALES
Bilan 2015 du marché de l’investissement en bureaux : Avec 17,4
milliards d’euros investis en France en 2015, les bureaux restent de
loin l’actif le plus prisé par les investisseurs avec une part de marché
de 70 %. Avec près de 16 milliards d’euros investis en bureaux en Ile-
de-France (+ 13 % sur un an), leur part grimpe même à 83 %. Ce
résultat tient à la multiplication du nombre de grandes opérations, à
l’élargissement des critères d’investissement d’acquéreurs confrontés
à la pénurie de l’offre et à la baisse des rendements sur le segment
prime et, enfin, à des conditions de financement favorables. Enfin, les
ventes de portefeuilles ont joué un rôle important en 2015. Au 4e
trimestre, GE Real Estate a par exemple cédé à Blackstone le
portefeuille KENSINGTON, Union Investment a vendu à Amundi le
portefeuille Aqua, et Axa Reim a acté la vente du portefeuille POP
auprès de Primonial Reim. S’agissant des transactions d’actifs
unitaires, on retiendra l’acquisition par Sogecap/Predica du siège
d’EDF avenue de Wagram pour environ 340 millions d’euros, ou
encore la vente en VEFA à Aviva Investors d’Elements, dans la ZAC
Rive Gauche, pour 150 millions d’euros.
Des nouvelles de la Tour Triangle : Unibail-Rodamco a déposé le 24
décembre dernier auprès des services de la Ville de Paris le dossier
de demande de permis de construire portant sur la Tour Triangle.
Après de multiples rebondissements, ce projet, présenté dès 2008
mais modifié depuis pour accorder moins de place aux bureaux au
profit d’un hôtel 4 étoiles d’environ 120 chambres, avait été approuvé
par le Conseil de Paris le 30 juin 2015 après un premier vote négatif
des élus de la capitale en novembre 2014.
Mise en service de la gare Rosa Parks : située dans le 19e
arrondissement de Paris et sur la ligne E du RER, la gare Rosa Parks a
été mise en service le 13 décembre dernier après trois ans de travaux.
Elle permet de rejoindre la gare Haussmann/Saint-Lazare en 7
minutes (30 minutes précédemment) et la gare Magenta/Gare du
Nord en 3 minutes. Cette nouvelle station marque également une
étape décisive dans l’opération d’aménagement du nord-est de la
capitale, et améliore grandement la desserte d’opérations majeures
déjà développées ou en cours de construction dans le secteur Claude
Bernard/Macdonald. La Ville de Paris vient dans le même temps de
lancer la concertation portant sur le prolongement de la ligne 3 du
tramway (dit « tramway des Maréchaux ») afin de définir le tracé de la
portion qui complètera la boucle reliant aujourd’hui la porte de
Versailles à la porte de la Chapelle, avant d’arriver porte d’Asnières à
l’horizon 2017.
Indexation : Au 3e trimestre 2015, l'indice des loyers des activités
tertiaires (ILAT) s'établit selon l’INSEE à 107,98. L’augmentation est
de 0,3 % en un an. Quant à l’indice du coût de la construction (ICC), il
s'établit à 1 608 (1 614 au trimestre précédent) et, sur un an, recule
pour le troisième trimestre consécutif (- 1,2 % après – 0,4 % et - 1,0 %).
INVESTISSEMENTS BUREAUX ILE-DE-FRANCE
(EN MDS €)
18,6 18,7
8,3
4,8
7,3
11,1
10,0 9,9
14,0
15,8
2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015e

LES SECTEURS DE BUREAUX D’ILE-DE-FRANCE
Sud Ouest
Sud
Est
Quartier des Affaires de l’Ouest (QAO)
Boucle de Seine
Nord
Paris Rive Gauche
Paris QCA
Paris Centre Est
La Défense

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