Knight Frank, conseil international en immobilier d'entreprise, présente des analyses du marché locatif par secteur géographique en Île de France. Découvrez notre publication du 2ème trimestre 2017 sur le Quartier Central des Affaires. Pour plus d'informations sur Knight Frank, rendez-vous sur knightfrank.fr et immobilier.knightfrank.fr

1. LE MARCHÉ LOCATIF
PARIS QCA
Quartier Central des Affaires
1ER SEMESTRE 2017

2. LE MARCHÉ LOCATIF
PARIS QCA
Cartographie
Source : Knight Frank

3. 62 700
94 600 102 400
118 800
89 600
79 400
101 800 98 700
123 600
115 900
85 100
91 200
107 500
80 400
94 400
90 000
130 400
127 300
2013 2014 2015 2016 2017
Enm²
1er trimestre 2ème trimestre 3ème trimestre 4ème trimestre
321 600
377 600
439 000 450 100
 -15% : en dépit d’un rebond au 2ème trimestre,
l’activité transactionnelle est en demi-teinte sur le
QCA pour l’ensemble du 1er semestre 2017, avec un
recul significatif par rapport à la même période de
2016 (supérieur aux -3% observés à l’échelle
régionale)
 Une telle évolution doit être relativisée : elle se fait sur
la base des résultats 2016, qui avaient été
exceptionnellement bons pour le QCA
 Cette contreperformance globale, le QCA la doit à la
raréfaction de l’offre disponible qui rend difficile le
positionnement des utilisateurs et conduit plusieurs
d’entre eux à envisager des solutions alternatives
(réorganisation, report de décision, déplacement
géographique, coworking, etc.)
 Ce recul ne signifie donc aucunement une
quelconque désaffection des entreprises pour le QCA
ni une baisse de son attractivité
 Le QCA a bénéficié d’une activité importante en
petites et moyennes surfaces (moins de 5.000m²),
représentant près de 80% de la demande placée
Demande placée
205 500 m²
Source : Knight Frank
LE MARCHÉ LOCATIF – 1ER SEMESTRE 2017
PARIS QCA

4. 25% 24%
33% 31%
26%
39%
36%
33%
29% 37%
21%
20%
22%
24%
24%
15%
20%
12% 16% 13%
2013 2014 2015 2016 1S2017
Très grandes surfaces (> 20 000 m²)
Grandes surfaces (de 5 000 à 20 000 m²)
Moyennes surfaces (de 1 000 à 5 000 m²)
Petites surfaces (≤ 1 000 m²)
Île-de-France
42%
35%
42%
51%
39%
43%
45%
44%
32%
40%
15%
14%
14% 17% 21%
6%
2013 2014 2015 2016 1S2017
Quartier Central des Affaires
Taille des transactions
Source : Knight Frank
LE MARCHÉ LOCATIF – 1ER SEMESTRE 2017
PARIS QCA

5. Preneur Adresse Date de signature Surface Loyer État des locaux
Grenade & Sparks 103 boulevard Haussmann, 8ème Mai 2017 878 m² 450€ Etat d’usage
Arondor Capture 24-26 rue de la Pépinière, 8ème Mai 2017 815 m² 540€ Rénové
Financière Arbevel 20 rue de la Baume, 8ème Mars 2017 752 m² 730€ Restructuré
Vermeg Le Centorial, 2ème Juin 2017 706 m² 630€ Etat d’usage
GRDF – ENEDIS Paris Trocadéro, 16ème Mars 2017 682 m² 565€ Etat d’usage
Ebury Partners UK Limited Centre d’Affaires Paris Victoire, 2ème Avril 2017 626 m² 590€ Rénové
Vertu Operations Limited 4 rue Paul Valéry, 16ème Juin 2017 574 m² 488€ Etat d’usage
Payintech 38 rue du Colisée, 8ème Mars 2017 571 m² 438€ Etat d’usage
Alpha Concept Invest 43 avenue Hoche, 8ème Février 2017 460 m² 520€ Etat d’usage
Moynat Paris SAS 38 rue du Mont Thabor, 1er Avril 2017 535 m² 721€ Etat d’usage
Digit Re Group 6 rue de Rome, 8ème Avril 2017 504 m² 397€ Etat d’usage
BSR 1 rue Saint Georges, 9ème Juin 2017 495 m² 510€ Rénové
LE MARCHÉ LOCATIF – 1ER SEMESTRE 2017
PARIS QCA
Exemples de transactions ≤ 1 000 m²
Source : Knight Frank

6. Preneur Adresse Date de signature Surface Loyer État des locaux
Kwerk 31 rue de Courcelles, 8ème Janvier 2017 4 300 m² 635€ Restructuré
Regus – Spaces 54 rue de Londres, 8ème Avril 2017 4 250 m² 580€ Restructuré
Paul Hastings Capital 8, 8ème Février 2017 2 800 m² 750€ Rénové
Londsale Paris 8 rue Lavoisier, 8ème Mars 207 2 800 m² 610€ Rénové
Chloé 28 rue de la Baume, 8ème Février 2017 2 600 m² 665€ Restructuré
Cabinet d’Avocats 171 boulevard Haussmann, 8ème Mai 2017 2 500 m² 600€ Rénové
Reed Smith Paris Trocadéro, 16ème Janvier 2017 2 300 m² 679€ Rénové
Primonial 36 rue de Naples, 8ème Mai 2017 2 200 m² 620€ Rénové
Evaneos 27 rue de Mogador, 9ème Avril 2017 2 100 m² 510€ Rénové
Content Square 3-5 boulevard de la Madeleine, 1er Avril 2017 2 100 m² 632€ Rénové
Cyrus Conseil 50-52 boulevard Haussmann, 9ème Mai 2017 2 100 m² 670€ Rénové
LE MARCHÉ LOCATIF – 1ER SEMESTRE 2017
PARIS QCA
Exemples de transactions de 1 000 à 5 000 m²
Source : Knight Frank

7. LE MARCHÉ LOCATIF – 1ER SEMESTRE 2017
Transactions > 5 000 m²
Source : Knight Frank
Preneur Adresse Date de signature Surface Loyer État des locaux
Gide Centre Marinière Pépinière, 8ème Avril 2017 18 500 m² NC Neuf
Nextdoor Le Vicinia, 9ème Juin 2017 8 000 m² 550€ Rénové
Hermès France 20-22 rue de la Ville l’Evêque, 8ème Mai 2017 6 400 m² 680€ Restructuré
AEW Capital 8, 8ème Mars 2017 5 900 m² 700€ Rénové
SMCP (Sandro Maje) 2-6 rue de Marengo, 1er Juin 2017 5 400 m² 680€ Restructuré

8. LE MARCHÉ LOCATIF – 1ER SEMESTRE 2017
PARIS QCA
Les grands utilisateurs (> 5 000 m²)
Source : Knight Frank
Île-de-France Quartier Central des Affaires
Conseil Avocats /
Notaires
42%
Conseil Autres
13%
Mode / Textile /
Luxe
27%
Services
18%
Assurances /
Mutuelles
6%
Banques / Finances
29%
Conseil Avocats /
Notaires
7%
Conseil Autres
11%
Industrie / Distribution
6%
Média /
Communication
5%
Mode / Textile / Luxe
10%
New Tech / Telecom /
Web
16%
Public / Parapublic
6%
Services
4%

9. 3,1
6,6
11,1
2,0
4,0
6,0
8,0
10,0
12,0
14,0
T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2
2013 2014 2015 2016 2017
En%
Paris QCA Ile-de-France Croissant Ouest
 Peu de changement au niveau de l’offre : avec un
taux de vacance nettement inférieur à la moyenne
régionale (6,6%), le QCA se situe plus que jamais en
situation de sous-offre
 L’attractivité du QCA auprès des entreprises se
mesure au travers de cette situation : jamais aucune
désaffection ne s’est manifestée pour ce marché, qui
demeure la destination privilégiée de nombre
d’utilisateurs
 La hausse des volumes de surfaces en livraison à
partir de 2017 est susceptible d’apporter une bouffée
d’oxygène au marché du QCA. Celle-ci sera toutefois
limitée, en raison de l’apparition du phénomène des
pré-commercialisations : le manque d’offres pousse
de plus en plus d’utilisateurs à se positionner en
amont de la livraison des immeubles, notamment sur
les offres de qualité
 La raréfaction de l’offre, conjuguée au maintien d’une
forte demande, conduit logiquement à une tendance à
la compression des mesures d’accompagnement,
initiée en 2016 et qui s’est poursuivie depuis le début
2017
LE MARCHÉ LOCATIF – 1ER SEMESTRE 2017
PARIS QCA
Offre disponible
3,1%
Sources : Knight Frank, ORIE

10. 12%
Paris QCA
Neuf ou restructuré Seconde main
13%
Ile-de-France Au terme du 1er semestre 2017 et en
dépit d’une légère remontée, les surfaces
de Grade A (neuves ou restructurées)
demeurent déficientes et ne représentent
que 12% de l’offre disponible
 Le QCA est la parfaite illustration de la
carence d’offre de Grade A qui s’observe
à l’échelle de l’Ile-de-France dans son
ensemble. Cette offre est en effet
insuffisante pour satisfaire la demande :
en 2016, 72% des surfaces consommées
en Ile-de-France au travers des grandes
transactions correspondaient au Grade A
(et 33% de la totalité de la demande
placée)
 Cette appétence des utilisateurs pour le
Grade A s’explique par leur volonté de
réaliser des gains d’efficacité et de
rationalisation des coûts immobiliers, que
seules les surfaces de Grade A
autorisent
LE MARCHÉ LOCATIF – 1ER SEMESTRE 2017
PARIS QCA
Offre Grade A
12%
Source : Knight Frank

11. Loyers
517 € 772 €
/m²/an HT HC
Loyer moyen vs loyer haut de gamme
Source : Knight Frank
LE MARCHÉ LOCATIF – 1ER SEMESTRE 2017
PARIS QCA
517 €
586 €
772 €
50
150
250
350
450
550
650
750
850
3t 4t 1t 2t 3t 4t 1t 2t 3t 4t 1t 2t
2014 2015 2016 2017
En€HCHT/m²/an
Loyer moyen
Loyer moyen pondéré
Loyer Prime
Loyers de transactions
(Sur une année glissante)
QCA
517 €
(Sur une année glissante)
La Défense
25 / 30 %
(Au dernier trimestre)
La Défense
412 €
(Sur une année glissante)
La Défense
530 €
(Au dernier trimestre)
La Défense
350 €
(Au dernier trimestre)
QCA
492 €
(Au dernier trimestre)
Mesures d’accompagnement :
QCA
8 / 17 %
(Au dernier trimestre)
Loyers de transaction moyens :
Valeurs moyennes de présentation de l’offre :
Valeurs Primes de présentation de l’offre :
QCA
760 €
(Au dernier trimestre)
 Le loyer de transactions prime
s’établit à 772€ au 2ème trimestre
2017, marquant une baisse par
rapport aux trimestres précédents : il
faut voir là un effet de la raréfaction
de l’offre de Grade A et donc des
transactions signées sur les
immeubles Prime
 Les mesures d’accompagnement
consenties à la signature des baux
continuent de se contracter mais
restent très dépendantes des
caractéristiques du deal (les grands
utilisateurs obtenant des mesures
plus généreuses que les candidats
de taille plus modeste) et de la
typologie du propriétaire
 La livraison de surfaces de Grade A
au cours des prochains mois devrait
encourager la reprise de l’activité
transactionnelle sur les valeurs les
plus élevées et donc favoriser une
reprise de la tendance haussière du
loyer Prime

12. 36 800
56 700
37 900
58 100
85 800
117 100
4 000
66 100
1 900
45 900
110 300
182 300
0
20 000
40 000
60 000
80 000
100 000
120 000
140 000
160 000
180 000
200 000
2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019
Enm²
Surfaces livrées Livraisons prélouées Livraisons disponibles
24 100
176 400
45 100
Surfaces neuves ou restructurées sur le QCA :
Consommation moyenne de bureaux neufs
ou restructurés (2011/2016) :
58 000 m²
69 700
 La sous-production d’offre neuve ou restructurée
observable depuis 2010 a conduit à une baisse de la
consommation annuelle moyenne de surfaces de
Grade A sur le QCA : elle se situe désormais à
58 000 m² alors qu’elle était encore de 75 000 m² il y
a 4 ans lorsque l’offre de qualité était plus étoffée
 Le phénomène des pré-commercialisations est
encouragé par cette carence et fait une apparition
remarquée sur le QCA : elles restent certes
minoritaires mais progressent à 18% des surfaces
attendues avant fin 2019 (contre 12% il y a un an)
 Le modèle dominant sur le QCA reste toutefois la
commercialisation rapide après livraison de
l’immeuble : les 2/3 des surfaces livrées de juin
2016 à juin 2017 sont ainsi d’ores et déjà louées
 L‘année 2017 pourrait marquer un point d’arrêt à la
raréfaction de l’offre de Grade A, grâce à
l’augmentation crescendo des volumes de surfaces
en livraison : les carences actuelles du QCA en
seraient partiellement corrigées
184 200
LE MARCHÉ LOCATIF – 1ER SEMESTRE 2017
PARIS QCA
Livraisons futures
18%
Taux de pré-commercialisation
à fin 2019
Source : Knight Frank

13. 1er semestre
2017
1er semestre
2016
Évolution
annuelle
Île-de-France
1er semestre 2017
Part du QCA
en Île-de-France
Demande placée 205 500 m² 242 400 m² -15% 1 191 400 m² 17%
Offre immédiate 230 000 m² 268 000 m² -14% 3 619 000 m² 6%
Taux de vacance 3,5% 4,0% -50pb 6,6% -
Loyer moyen 517 €/m²/an 506 €/m²/an +2% 396 €/m²/an -
Loyer haut de gamme 772 €/m²/an 797 €/m²/an -3% 772 €/m²/an -
LE MARCHÉ LOCATIF – 1ER SEMESTRE 2017
PARIS QCA
Synthèse
Sources : Knight Frank, ORIE