Knight Frank, conseil international en immobilier d'entreprise, présente chaque trimestre une analyse du marché locatif. Découvrez notre publication sur La Défense au 3ème trimestre 2017. Pour plus d'informations sur Knight Frank, rendez-vous sur knightfrank.fr et immobilier.knightfrank.fr

1. LE MARCHÉ LOCATIF
LA DÉFENSE
3ÈME TRIMESTRE 2017

2. LE MARCHÉ LOCATIF
LA DÉFENSE
Cartographie
Source : Knight Frank

3. 27 800
16 200 12 000
73 200
30 200
15 700
82 800
41 900
101 800
42 800
45 400
27 400
33 100
59 200
24 100
16 600
109 400
55 400
44 500
2013 2014 2015 2016 2017
Enm²
1er trimestre 2ème trimestre 3ème trimestre 4ème trimestre
105 500
237 800
142 400
278 700
 Seuls 24 100 m² de bureaux ont été placés au 3e
trimestre 2017 à La Défense, portant à 97 100 m² le
volume de la demande placée totale depuis le début
de l’année. La baisse est de 59 % par rapport à la
même période en 2016 – année exceptionnelle pour
La Défense – mais aussi de 19 % par rapport à la
moyenne des cinq dernières années.
 Les mouvements supérieurs à 5 000 m² ne sont pas,
pour une fois, le moteur du marché de La Défense.
Leur volume, en net repli de 74 % sur un an, ne
constitue « que » 41 % de la demande placée totale
du secteur en 2017 (contre 60 % en 2016). Ainsi,
seules trois grandes transactions ont été finalisées
depuis janvier, dont aucune n’est supérieure à 20 000
m². Cela dit, la part des opérations de plus de 5 000
m² gonflera de manière significative une fois finalisée
la prise à bail par Total des 120 000 m² de « Link ».
 En 2017, ce sont les surfaces de taille intermédiaire
(1 000 – 5 000 m²) qui représentent le socle de
l’activité locative, avec un peu plus de 20 transactions
dont quelques mouvements significatifs (« Defacto »
et « Nextdoor » dans Cœur Défense, AXA dans « Les
Villages 2 », etc.). Leur volume représente 44 % de la
demande placée du secteur à la fin du 3e trimestre
2017 .
LE MARCHÉ LOCATIF – 3ÈME TRIMESTRE 2017
LA DÉFENSE
Demande placée
97 100 m²
Source : Knight Frank

4. 25% 23%
33% 31%
24%
39%
37%
33%
29%
31%
21%
20%
22%
24%
27%
15%
20%
12% 16% 18%
2013 2014 2015 2016 3T2017
Très grandes surfaces (> 20 000 m²)
Grandes surfaces (de 5 000 à 20 000 m²)
Moyennes surfaces (de 1 000 à 5 000 m²)
Petites surfaces (≤ 1 000 m²)
5% 2%
11% 8%
15%
46%
12%
47%
33%
44%
28%
29%
29%
32%
41%
21%
57%
13%
28%
2013 2014 2015 2016 3T2017
Île-de-France La Défense
Taille des transactions
Source : Knight Frank
LE MARCHÉ LOCATIF – 3ÈME TRIMESTRE 2017
LA DÉFENSE

5. LE MARCHÉ LOCATIF – 3ÈME TRIMESTRE 2017
LA DÉFENSE
Transactions > 5 000 m²
Source : Knight Frank
Preneur Adresse Date de signature Surface Loyer Etat des locaux
Orange Business Services Cœur Défense 1T 2017 17 500 m² 505€ Rénové
RTE Le Palatin 2 et 3 2T 2017 13 000 m² 460€ Rénové
Deloitte Opus 12 2T 2017 9 500 m² 460€ Rénové

6. Île-de-France La Défense
LE MARCHÉ LOCATIF – 3ÈME TRIMESTRE 2017
LA DÉFENSE
Les grands utilisateurs > 5 000 m²
Source : Knight Frank
Conseil Autres
24%
Industrie /
Distribution
32%
New Tech /
Telecom / Web
44%
Assurances /
Mutuelles
10%
Banques / Finances
19%
Conseil Avocats /
Notaires
4%
Conseil Autres
7%
Industrie / Distribution
13%
Média /
Communication
4%
Mode / Textile / Luxe
2%
New Tech / Telecom /
Web
19%
Public / Parapublic
12%
Services
10%

7. 2,9
6,6
7,8
2,0
4,0
6,0
8,0
10,0
12,0
14,0
T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3
2013 2014 2015 2016 2017
En%
Paris QCA Ile-de-France La Défense
LE MARCHÉ LOCATIF – 3ÈME TRIMESTRE 2017
LA DÉFENSE
Offre disponible
7,8 %
Sources : Knight Frank, ORIE
 Malgré une hausse ponctuelle fin 2016, la tendance à
la baisse de l’offre disponible, observée depuis le
point haut de 2014, se prolonge en 2017. Avec un peu
moins de 280 000 m² disponibles à la fin du 3e
trimestre, le recul est de 2 % par rapport au trimestre
précédent et de 6 % par rapport à la même époque
l’an passé.
 Le taux de vacance, passé sous le seuil des 8 %,
atteint ainsi son niveau le plus bas depuis mi-2013,
mais reste sensiblement plus élevé que la moyenne
régionale (6,6 %).
 Si le marché de La Défense est loin d’être sous-
offreur, et si les solutions immobilières offertes aux
entreprises peuvent y sembler encore abondantes,
celles-ci portent toutefois en grande majorité sur des
actifs de seconde main.
 C’est d’ailleurs sur ce type d’offres qu’ont porté les
trois transactions supérieures à 5 000 m² recensées
depuis le début de 2017 : Orange dans Cœur
Défense, Deloitte dans Opus 12 et RTE dans Le
Palatin 2 et 3.

8. 13%
Île-de-France
5%
La Défense
Neuf ou restructuré Seconde main
LE MARCHÉ LOCATIF – 3ÈME TRIMESTRE 2017
LA DÉFENSE
Offre Grade A
5 %
Source : Knight Frank
 Le volume de l’offre neuve-restructurée ne
représente plus que 5 % de l’ensemble des
disponibilités contre 12 % un an auparavant et
13 % en moyenne dans l’ensemble de l’Ile-de-
France.
 Le stock de surfaces neuves s’est nettement
résorbé en raison du très net ralentissement de
l’activité constructive depuis 2015.
 Par ailleurs, le solde des dernières grandes
tours livrées à La Défense, dont il reste encore
quelques petites et moyennes surfaces
disponibles (« Eqho », « Carpe Diem », etc.), a
été progressivement absorbé.
 L’offre neuve comprend désormais un nombre
réduit de grandes surfaces neuves-
restructurées, principalement représentées par
« Between » et « Les Villages ».

9. Loyers
394 € 505 €
/m²/an HT HC
Loyer moyen vs loyer Prime
Source : Knight Frank
LE MARCHÉ LOCATIF – 3ÈME TRIMESTRE 2017
LA DÉFENSE
394 €
443 €
505 €
0
100
200
300
400
500
600
3t 4t 1t 2t 3t 4t 1t 2t 3t 4t 1t 2t 3t
2014 2015 2016 2017
En€HCHT/m²/an
Loyer moyen
Loyer moyen pondéré
Loyer Prime
Loyers de transaction
(Sur une année glissante)
QCA
526 €
(Sur une année glissante)
La Défense
394 €
(Sur une année glissante)
La Défense
530 €
(Au dernier trimestre)
La Défense
399 €
(Au dernier trimestre)
QCA
505 €
(Au dernier trimestre)
Mesures d’accompagnement :
Loyers de transaction moyens :
Valeurs moyennes de présentation de l’offre :
Valeurs Prime de présentation de l’offre :
QCA
780 €
(Au dernier trimestre)
La Défense
25 / 30 %
(Au dernier trimestre)
QCA
8 / 17 %
(Au dernier trimestre)
 L’écart entre loyers faciaux et
économiques reste important : les
mesures d’accompagnement
consenties par les bailleurs sur de
grandes surfaces peuvent ainsi
atteindre 25 %, voire plus, contre
une moyenne de 15 à 20 % à
l’échelle de la région.
 Le loyer prime y est proche de
550 €/m²/an, valeur qui ne
concerne toutefois qu’un seul
immeuble en cours de
commercialisation (« Cœur
Défense »).
 Les meilleures offres, neuves,
récentes ou rénovées, atteignent
généralement 430 à 480 €/m²/an
(« CB 21 » « Pacific », « Egée »,
etc.), contre un loyer moyen
proche de 400 €/m²/an.

10. 57 100
134 300
186 900
35 200
14 200
38 500
48 90053 100
79 300
0
20 000
40 000
60 000
80 000
100 000
120 000
140 000
160 000
180 000
200 000
2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019
Enm²
Surfaces livrées Livraisons prélouées Livraisons disponibles
128 200
Surfaces neuves ou restructurées à La Défense
LE MARCHÉ LOCATIF – 3ÈME TRIMESTRE 2017
LA DÉFENSE
Livraisons futures
40%
Taux de pré-commercialisation
à fin 2019
Source : Knight Frank
 Après le point haut de 2014 (près de 190 000 m²
livrés sur l’ensemble de l’année), les livraisons ont
nettement ralenti depuis 2015. Si elles afficheront une
légère hausse en 2017 avec 38 500 m² à livrer sur
l’ensemble de l’année, ce volume n’est constitué que
d’une offre, « Window », d’ores et déjà pré-louée à
RTE.
 Le stock neuf-restructuré de La Défense ne sera donc
pas regarni de façon significative avant 2018, avec la
livraison des 36 000 m² de « Carré Michelet » ou des
17 000 m² de « Belvédère ». En 2019, le volume des
livraisons continuera de progresser avec en particulier
les 45 000 m² de « Trinity », dont la commercialisation
devrait marquer la tendance à la hausse des valeurs
de présentation sur de nouveaux projets de tours très
qualitatifs.
 Suivront notamment, à partir de 2020, la
restructuration des 57 000 m² de « Landscape » (ex
tours « Pascal ») et la création des 51 000 m²
d’« Alto ».

11. 3ème trimestre 2017 3ème trimestre 2016
Évolution
annuelle
Île-de-France
3ème trimestre 2017
Part de La Défense
en Île-de-France
Demande placée 97 100 m² 234 200 m² - 59 % 1 780 400 m² 5%
Demande placée
> 5 000 m²
40 000 m² 154 900 m² - 74 % 730 800 m² 5%
Offre immédiate 276 000 m² 294 000 m² - 6 % 3 528 000 m² 8%
Taux de vacance 7,8% 8,3% - 50 pb 6,0% -
Loyer moyen 394 €/m²/an 433 €/m²/an - 9 % 388 €/m²/an -
Loyer haut de gamme 505 €/m²/an 526 €/m²/an - 4 % 778 €/m²/an -
LE MARCHÉ LOCATIF – 3ÈME TRIMESTRE 2017
LA DÉFENSE
Synthèse
Sources : Knight Frank, ORIE