Le bilan du marché locatif des bureaux à la fin avril 2016

1. cushmanwakefield.fr NOTE MENSUELLE 1
NOTE MENSUELLE
La Défense en vedette
Ile-de-France | Avril 2016
 673 190 m² de bureaux ont été placés depuis le début de l’année 2016 en Ile-de-
France. En hausse de 18 % sur un an, ce volume est inférieur de 7 % à la moyenne
décennale, mais équivaut à celle des cinq dernières années.
 Après une fin de 1er
trimestre très active, le marché des bureaux d’Ile-de-France a
marqué le pas en avril avec 145 000 m² placés (- 34 % par rapport au mois
précédent) et un nombre de transactions qui, sur un mois, est au plus bas depuis
le début de 2016.
 Plus grande transaction enregistrée depuis le début de 2016, la finalisation du
projet de Tour Saint-Gobain à la Défense a limité la chute de la demande placée
en avril. Avec 138 000 m² placés depuis le début de 2016, soit un volume proche
de la performance réalisée sur l’ensemble de 2015, le quartier d’affaires s’affirme
un peu plus comme l’un des moteurs du marché locatif.
 La Défense et Paris intra-muros concentrent à eux deux plus de 60 % du volume
de la demande placée totale. Hors de ces deux secteurs, le marché d’Ile-de-France
reste peu animé et les mouvements d’utilisateurs généralement limités aux pôles
les plus établis des Hauts-de-Seine. Cette polarisation géographique ne devrait pas
se démentir d’ici la fin du 1er
semestre 2016, contribuant au maintien de mesures
d’accompagnement généralement significatives (22 % en moyenne en Ile-de-
France au 1er trimestre 2016).
Tableau 1
Chiffres clés
CHIFFRES CLES DU MARCHE DES BUREAUX D’ILE-DE-FRANCE
Fin avril 2015 Fin avril 2016 Tendance
Demande placée (m²) 572 361 673 190 ▲
Nombre de transactions 969 933 ▼
Nombre de transactions > 4 000 m² 17 29 ▲
Part de la demande placée > 4 000 m² (%) 32 43 ▲
Demande placée > 4 000 m² | Part du neuf (%) 59 57 ▼
Fin 1T 2015 Fin 1T 2016 Tendance
Offre disponible à moins de 6 mois 4 379 207 m² 3 932 829 m² ▼
Loyer prime (€/m²/an)1
745 766 ▲
Loyer moyen (€/m²/an)2
395 407 ▲
Source: Cushman & Wakefield/Immostat ¹Loyer prime: moyenne des cinq transactions les plus élevées
(valeurs faciales des transactions > 1000 m² de l'année en cours). ²Loyer moyen : moyenne des valeurs
locatives de transaction (valeurs faciales de signature) toutes surfaces confondues.
9 mai 2016
Sommaire
Demande placée 2
Le marché en avril 2016 3
Actualités générales 4
Auteur
David Bourla
Head of Research France
+33 (0)1 53 76 91 91
david.bourla@cushwake.com
Contacts
Ludovic Delaisse
Head of Agency France
Offices, Industrial and development
+33 (0)1 53 76 92 73
ludovic.delaisse@cushwake.com
Magali Marton
Head of EMEA Research
+33 (0)1 49 64 49 54
magali.marton@cushwake.com

2. Ile-de-France | Avril 2016
cushmanwakefield.fr NOTE MENSUELLE 2
Demande placée
673 190 m² de bureaux ont été placés depuis le début de l’année
2016 en Ile-de-France. En hausse de 18 % sur un an, ce volume
est inférieur de 7 % à la moyenne décennale, mais équivaut à
celle des cinq dernières années (graphique 1).
En dépit d’une performance honorable, les petites et moyennes
surfaces font l’objet en 2016 d’une demande moins soutenue,
après une année 2015 très active sur ce segment de marché.
Cette petite baisse de forme explique le recul de 4 % sur un an
du nombre total de transactions (933 entre janvier et avril 2016,
contre 969 à la même période en 2015). Elle est toutefois
compensée par la plus grande vigueur du marché des grandes
surfaces (> 4 000 m²) qui, tant en nombre (+ 71 %) qu’en volume
(+ 57 %), voit son activité nettement rebondir par rapport à la
même époque en 2015. Cette hausse est notamment imputable
au dynamisme de La Défense, où quatre transactions de plus
de 10 000 m² ont été recensées depuis janvier pour un volume
total dépassant les 100 000 m².
La tendance reste au regroupement et à la rationalisation de
l’outil immobilier d’entreprises soucieuses de maîtriser leurs
coûts. S’il est important, le coût du poste de travail est pourtant
loin d’être le seul élément pris en compte, comme le montrent le
nombre très limité de mouvements de délocalisation loin du
cœur de l’agglomération ainsi que la qualité des espaces pris à
bail. Les surfaces neuves-restructurées constituent ainsi 57 %
du volume de la demande placée totale supérieure à 4 000 m²
en Ile-de-France (59 % un an auparavant). L’immobilier continue
de fait de faire l’objet d’une approche plus globale des preneurs,
intégrant, en plus du critère économique, plusieurs facteurs
comme le confort des espaces de travail, la qualité du quartier
environnant et son accessibilité.
Quelques secteurs cumulent les atouts. C’est le cas de La
Défense, où le bon rapport qualité-prix de l’offre de bureaux et
la modernisation du parc s’accompagnent d’une réflexion
profonde sur l’amélioration du confort de ses usagers et une
meilleure insertion dans son environnement urbain. La tendance
est également favorable au marché parisien, et notamment aux
sous-secteurs situés en dehors ou en marge du quartier des
affaires. Leurs meilleures offres, qui jouissent d’une excellente
accessibilité au sein de pôles établis ou en devenir, sont ainsi
absorbées à un rythme plus soutenu depuis le début du
printemps (BNP dans « Le Millénaire 4 », AG2R dans
« Vivacity », SIACI SAINT-HONORE dans « Season », etc.).
La Défense et Paris intra-muros concentrent à eux seuls 63 %
du volume de la demande placée totale (graphique 2). Hors de
ces deux secteurs, le marché d’Ile-de-France reste peu animé
et les mouvements d’utilisateurs généralement limités aux pôles
des Hauts-de-Seine les plus établis et qui offrent encore des
opportunités de grandes surfaces (SEPHORA et RTL à Neuilly-
sur-Seine). Cette polarisation géographique ne devrait pas se
démentir d’ici la fin du 1er
semestre 2016, contribuant au
maintien de mesures d’accompagnement généralement
significatives (22 % en moyenne en Ile-de-France au 1er
trimestre 2016).
Graphique 1
Evolution de la demande placée en Ile-de-France, m²
Fin avril de chaque année
Source: Cushman &Wakefield/Immostat
Graphique 2
Répartition géographique de la demande placée en Ile-de-
France (%)
A fin avril 2016
Cushman &Wakefield/Immostat

3. Ile-de-France | Avril 2016
cushmanwakefield.fr NOTE MENSUELLE 3
Le marché en avril 2016
Après une fin de 1er
trimestre très active, le marché des bureaux
d’Ile-de-France a marqué le pas en avril, avec 145 000 m²
placés (- 34 % par rapport au mois précédent) et un nombre de
transactions (144) qui, sur un mois, est au plus bas depuis le
début de 2016.
La baisse aurait été plus marquée encore sans la finalisation du
projet de « Tour Saint-Gobain » à La Défense. Ce mouvement
de 49 000 m² constitue de fait la plus grande transaction depuis
le début de 2016, devant les 30 500 m² pris à bail en janvier par
DELOITTE dans « Majunga ». Le quartier d’affaires s’affirme
donc un peu plus comme l’un des moteurs du marché locatif,
d’autant qu’une autre transaction de plus de 10 000 m² a
récemment été enregistrée avec la location, par BUREAU
VERITAS, de 12 400 m² dans « Le Triangle de l’Arche ». Au
total, 138 000 m² ont été placés à La Défense depuis le début
de 2016, un volume plus de trois fois supérieur à celui de la
même période l’an passé et, surtout, proche de la performance
réalisée sur l’ensemble de 2015 (142 600 m²).
Les deux mouvements enregistrés à La Défense et le nombre
limité de transactions en région parisienne expliquent le poids
important des surfaces de plus de 4 000 m² en avril. Au nombre
de sept, celles-ci totalisent un peu moins de 90 000 m², soit 62 %
du volume commercialisé. Parmi les autres grandes
transactions du mois figure la location par le groupe IONIS de
près de 8 000 m² à Ivry-sur-Seine, particulièrement significative
compte-tenu de la faiblesse de l’activité observée jusqu’ici dans
les marchés de 1ère
couronne hors des Hauts-de-Seine.
Enfin, deux nouvelles opérations supérieures à 4 000 m² ont été
signées dans la capitale : l’une dans le QCA où SOPRA STERIA
a pris à bail 6 900 m² au « 4-6-6 bis avenue Kléber » (Paris 16e
),
l’autre dans Paris Centre Est où NEXTDOOR a loué 4 300 m²
dans la « Tour Mattei » (Paris 12e
). Ciblant les grands pôles
tertiaires et de flux de l’Ile-de-France, le réseau d’espaces de
travail collaboratifs poursuit ainsi son expansion, après les
4 200 m² loués dans « Cœur Défense » et les 4 900 m² loués
dans « Axe Seine » à Issy-les-Moulineaux. Moins animée pour
le moment, la rive gauche est, enfin, le théâtre d’importantes
négociations. Quelques transactions y gonfleront à très court-
terme le volume placé, confirmant ainsi le très fort appétit des
utilisateurs pour les grandes surfaces neuves-restructurées des
différents quartiers de la capitale.
La Défense
Tableau 2
Transactions significatives du mois d’avril 2016
Source: Cushman & Wakefield/Immostat
NOM DU PRENEUR IMMEUBLE COMMUNE SURFACE
Saint-Gobain Tour Saint-Gobain Courbevoie/La Défense (92) 49 000 m²
Bureau Veritas Le Triangle de l’Arche Courbevoie/La Défense (92) 12 400 m²
Groupe Ionis 63 bd de Brandebourg Ivry-sur-Seine (94) 7 700 m²
Sopra Steria 4-6-6 bis avenue Kléber Paris (75016) 6 920 m²
Nextdoor Tour Mattei Paris (75012) 4 300 m²

4. Ile-de-France | Avril 2016
cushmanwakefield.fr NOTE MENSUELLE 4
Actualités générales
Des nouvelles du marché de l’investissement
1,2 milliard d’euros ont été investis sur le marché français des
bureaux en avril. Ce volume permet de porter à 2,6 milliards
d’euros l’ensemble des montants engagés sur cette typologie
d’actifs depuis le début de 2016 (- 28 % sur un an – graphique
3), et de compenser en partie la mauvaise performance du 1er
trimestre. Ainsi, les bureaux représentent désormais 62 % des
montants engagés dans l’Hexagone contre 50 % un mois
auparavant, mais 71 % de la même époque en 2015. Plusieurs
transactions importantes ont été signées en avril, dont cinq
opérations supérieures à 100 millions d’euros. Paris continue de
concentrer une part importante de l’activité (890 millions d’euros
depuis janvier), grâce notamment à l’acquisition de l’immeuble
« Ora » (Paris 17e
) par AMUNDI et MACIF IMMO, et de « Carré
Daumesnil » (Paris 12) par LA FRANCAISE. Hors de Paris, les
autres transactions bureaux importantes du mois d’avril ont
majoritairement porté sur des immeubles de grands pôles
d’affaires franciliens (cession à FONCIERE DES REGIONS du
siège de VINCI à Rueil-Malmaison, acquisition par BNP
PARIBAS REIM du « Spallis » à Saint-Denis).
Du nouveau concernant le futur hôtel de région
Après le vote du 21 janvier dernier validant le principe d’un
déménagement, le choix du futur hôtel de la région Ile-de-
France se précise. Sur la trentaine de lieux préalablement
identifiés, six ont en effet été retenus et présentés aux
représentants syndicaux de la collectivité territoriale. Tous sont
situés dans les départements de la Seine-Saint-Denis (Saint-
Denis, Saint-Ouen, Bagnolet) et du Val-de-Marne (Maisons-
Alfort, Ivry-sur-Seine). Le déménagement, qui doit intervenir,
selon les vœux de l’exécutif, à mi-mandat (2018), permettra de
moderniser l’outil immobilier de l’administration régionale en le
dotant d’un nouvel hôtel de région de 50 000 m². Ce projet
permettra surtout à la collectivité de réaliser de substantielles
économies. La Région occupe actuellement 15 sites totalisant
près de 65 000 m² : 33 400 m² dont elle est propriétaire
(valorisés à 250 millions d’euros), et 30 000 m² environ dont elle
est locataire pour plus de 26 millions d’euros de loyer par an.
Recul des défaillances d’entreprises au 1T 2016
Signe d’une reprise encore fragile de l’économie française, le
niveau de sinistralité des entreprises demeure élevé, avec un
peu plus de 16 000 défaillances recensées au 1er
trimestre 2016.
Ce chiffre est toutefois en baisse de 10,1 % par rapport à la
même période en 2015. L’évolution est d’autant plus
significative que l’ensemble des tranches d’effectif ont connu
une embellie à l’exception des entreprises de 1 à 2 salariés
(+ 3,3 %). L’analyse récente des défaillances montre par ailleurs
une amélioration de la conjoncture dans la plupart des secteurs
d’activité, à l’exemple de la construction (- 14,9 %), du
commerce (- 7,9 %) ou, encore, des services aux entreprises
(- 9,5 %). Enfin, la quasi-totalité des régions françaises
enregistrent aussi une baisse, à l’exemple de l’Ile-de-France où
le nombre des défaillances d’entreprises est inférieur de 4 %
environ à celui du 1er
trimestre 2015.
¹Source : Altares, Palmarès des défaillances d’entreprises du 1er
trimestre 2016.
Graphique 3
Volumes investis en bureaux en France
Source: Cushman & Wakefield.
Les sites actuels du Conseil régional d’Ile-de-France
Source : Région Ile-de-France
Tableau 3
Nombre de défaillances d’entreprise par tranche d’effectif
EFFECTIFS 1T 2015 1T 2016 EVOL. A/A
Moins de 10 16 777 15 218 -9,3%
10-19 856 658 -23,1%
20-49 385 325 -15,6%
50-99 69 63 -8,7%
100-199 33 36 -9,1%
200 et plus 16 9 -43,8%
Total France 18 136 16 309 -10,1 %
Source : Altares

5. Ile-de-France | Avril 2016
cushmanwakefield.fr NOTE MENSUELLE 5
Définitions
Demande placée :
Ensemble des transactions, à la location ou à la vente,
réalisées par des utilisateurs finaux, y compris les pré-
commercialisations, les clés en main et les opérations pour
compte-propre, sous réserve de la levée des conditions
suspensives.
Offre à moins de six mois :
Ensemble des surfaces vacantes proposées à la
commercialisation d’ici à moins de six mois. Sont exclus les
recherches de successeur et les congés de bail jusqu'à la
sortie effective du locataire.
Loyer moyen :
Exprimé en euro HT-HC par m² et par an. Le loyer moyen
correspond à la moyenne des valeurs locatives de transaction
(valeurs faciales de signature) toutes surfaces confondues.
Loyer prime :
Exprimé en euro HT-HC par m² et par an. Le loyer prime
correspond à la moyenne des cinq transactions les plus
élevées (valeurs faciales des transactions de plus de 1 000 m²
de l'année en cours).
Sectorisation

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